Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Дроздовой В.Г., Пичининой И.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутенко А.А.,
при участии в заседании:
- от администрации муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области: Смирновой Т.А., представителя по доверенности от 13.11.2015 N 514;
- от индивидуального предпринимателя Нехаенко Олега Ивановича: Витенко Н.Ф., представителя по доверенности от 17.01.2015 б/н;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нехаенко Олега Ивановича
на решение от 05 октября 2015 г.
по делу N А16-1325/2015
Арбитражного суда Еврейской автономной области,
принятое судьей Столбовой С.К.,
по иску администрации муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области (ОГРН 1027900559631, ИНН 7902004422)
к индивидуальному предпринимателю Нехаенко Олегу Ивановичу (ОГРН 304790226100069, ИНН 790201207876)
об обязании провести мероприятия по приведению жилых домов в соответствие с нормативными требованиями и проектной документацией,
Администрация муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Нехаенко Олегу Ивановичу об обязании провести мероприятия по приведению жилых домов N 17, 19 по ул. Ведина в пос. Известковый в соответствие с нормативными требованиями и проектной документацией.
До рассмотрения спора по существу истец заявил об уточнении исковых требований, просил обязать ответчика осуществить следующие действия: привести к нормативному состоянию стены технического этажа, а именно: заменить материал стен подполья, бетонные блоки заменить на кирпичную кладку (кладка выполнена "впустошовку"), а также выявлено отсутствие проектных железобетонных монолитных сердечников; нанести антикоррозионную защиту на металлические конструкции оконных перемычек, так как над оконным проемом выявлено выпирание оконной перемычки выполненной из металлического уголка с коррозированной поверхностью; выполнить узлы крепления косоуров лестничных маршей к лобовым балкам в соответствии с проектом и нанести антикоррозионную защиту на металлические конструкции, поскольку при осмотре лестничных маршей выявлено отклонение от проектного решения крепления косоуров к лобовым балкам, отсутствует антикоррозионная защита металлических конструкций; изолировать от свободного доступа узел учета электроэнергии; привести конструктивную схему стропильной системы в соответствие с проектной документацией, так как шаг стоек выполнен не по проекту, отсутствуют прогоны и стойки, отсутствуют центральные накладки на подкосы, отсутствует 50% подкосов стропильных ног, отсутствует 50% затяжек стропил, отсутствуют связи жесткости; привести узлы сопряжений элементов стропильной системы в соответствие с проектом, а именно выполнить соединительные накладки всех элементов в соединениях лежня со стойкой, стойки с прогоном, стропильных ног с прогоном; выполнить накладки подкосов стропильных ног при соединении с лежнем, увеличить количество гвоздей в соединениях; на чердачном перекрытии выполнить кладку кирпичных парапетов, крепление мауэрлата выполнить в соответствии с проектом; увеличить размеры сечений основных несущих конструктивных элементов: центральные стойки до 100 x 150 мм; лежень до 100 x 150 мм; прогон до 100 x 180 мм; стропильные ноги до 50 x 180 мм; подкос к стропильным ногам 100 x 150 мм; обрешетка 50 x 60 мм; выполнить пропитку деревянных элементов кровли огнебиозащитным составом; на кровле асбестоцементные волнистые листы перекрыть с нахлестом на 1,5 волны; выполнить уплотнение фартуков в местах прохождения вентиляционных шахт через кровлю, исключающих протекание; выполнить стяжку по верху утеплителя в чердачном пространстве; выполнить предусмотренные проектом ограждение кровли и водосливную систему организованного водостока; выполнить подключение домов к электрическим сетям по постоянной схеме, так как согласно проектной документации дома должны снабжаться электроэнергией от новой подстанции; предоставить согласованные технические решения по всем изменениям, внесенным в проект с Управлением Государственного Строительного Надзора и Экспертизы ЕАО; возвратить денежные средства, уплаченные истцом по заключенным контрактам: по контракту N 0378300012013000003-020611-02 - в размере 13 474 339,25 руб., по контракту N 0378300012013000002-0240611-02 - в размере 15 883 961,09 руб.; по контракту N 0378300012013000001-0240611-02 - в размере 5 873 323,31 руб., а всего 35 231 623,65 руб., до окончания проведения мероприятий по устранению недостатков в строительстве жилых домов N 17 и 19 по ул. Капитана Ведина в п. Известковый, в связи с отзывом разрешения на ввод в эксплуатацию спорных многоквартирных жилых домов, поскольку жилые дома не соответствуют проектной документации.
Заявление администрации об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял в части перечня работ, о понуждении к выполнению которых заявлен иск. В принятии к рассмотрению дополнительного требования, ранее не заявленного, о взыскании с ответчика 35 231 623,65 руб. истцу отказано.
Решением суда от 5 октября 2015 г. исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе предприниматель просит решение суда отменить, в иске отказать ввиду отсутствия в решении суда ссылки на нарушение строительных норм при возведении объектов, неправильной квалификации правоотношений и ничтожности договора.
В письменном отзыве Администрация муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное. В суде первой инстанции ответчик признавал нарушения и необходимость их устранения, не приводил доводы, заявленные в апелляционной жалобе. По мнению истца, ответчик всячески уклоняется от исполнения муниципальных контрактов, поэтому в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители сторон настаивали каждый на своей позиции относительно обжалуемого судебного акта.
Повторно рассматривая дела, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
Из материалов дела следует, что в рамках муниципальной целевой программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом развития малоэтажного жилищного строительства в муниципальном образовании "Облученский муниципальный район" на 2013-2015 годы" по результатам проведения открытых аукционов в электронной форме администрацией (заказчик) и предпринимателем (застройщик) заключены муниципальные контракты от 11.08.2013 N 0378300012013000001-0240611-02, от 16.08.2013 N 0378300012013000002-0240611-02, 0378300012013000003-0240611-02.
По условиям названных муниципальных контрактов ответчик, имеющий на праве аренды земельный участок общей площадью 2946 кв. метров по адресу: примерно в 72-х метрах по направлению на северо-запад от ориентира, расположенного за пределами участка (адрес ориентира: Еврейская автономная область, Облученский район, п. Известковый, ул. Капитана Ведина, 1), с кадастровым номером 79:05:3000008:226 для строительства малоэтажных многоквартирных жилых домов на основании разрешения на строительство от 11.07.2013 N RU 79503104-186, обязался своими силами и (или) с привлечение других лиц построить малоэтажные многоквартирные жилые дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области объекты долевого строительства в общем количестве 35 квартир, общей площадью не менее 1694,6 кв. метра, а администрация обязалась принять объекты долевого строительства и уплатить застройщику обусловленную контрактами цену.
Наименование, количество и характеристики жилых помещений стороны согласовали в спецификациях (Приложения N 1 к контрактам), наименование работ и сроки начала / окончания работ - в календарных планах выполнения работ и календарных графиках производства работ (Приложения N 2 к контрактам).
Источником финансирования являются средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и средства бюджета Еврейской автономной области (пункт 2.5).
Согласно подпункту 7 пункта 5.1 предприниматель в случае выявления заказчиком недостатков передаваемых (переданных) объектов долевого строительства обязан устранить за свой счет такие недостатки в течение одного месяца со дня получения претензии.
Гарантийный срок на объекты составляет пять лет со дня передачи объекта долевого строительства, включая технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства. Все обнаруженные в течение этого срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре объекта и подписании акта приемки-передачи объектов, должны быть устранены застройщиком за счет собственных средств, самостоятельно или с привлечением иных лиц в месячный срок с момента уведомления его муниципальным заказчиком об их недостатках (подпункт 2 пункта 3.5).
На основании выданных Администрацией 17.04.2015 и 25.04.2015 разрешений N RU79503104-42, RU79503104-44 построенные Предпринимателем многоквартирные жилые дома N 17, 19 по ул. Капитана Ведина в п. Известковый Облученского района Еврейской автономной области введены в эксплуатацию.
В соответствии с условиями заключенных контрактов ответчик по актам от 10.06.2014, 16.07.2014 передал истцу квартиры N 1-20 в доме N 17 по ул. Капитана Ведина и квартиры N 1-24 в доме N 19 по ул. Капитана Ведина.
Платежными поручениями от 16.12.2014 N 422989, 422992, 422990, от 19.12.2014 N 431241, 431242, 431247, от 26.12.2014 N 449248, 449249, от 30.12.2014 N 457752, от 31.12.2014 N 459446 администрация перечислила предпринимателю 35 231 623,65 руб. в счет оплаты по контрактам за указанные жилые помещения.
Право собственности истца на указанные жилые помещения зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (свидетельства о государственной регистрации права от 02.12.2014, 03.12.2014, 19.12.2014) на основании решений Арбитражного суда Еврейской автономной области (от 21.10.2014 по делам N N А16-1006/2014, А16-1007/2014, А16-1008/2014, от 31.10.2014 по делу N А16-1239/2014).
Отступления от проектной документации установлены на совещании при первом заместителе председателя правительства области Гожем В.С. по вопросам реализации программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда в Облученском районе Управлением государственного строительного надзора и экспертизы Еврейской автономной области 13.03.2015 после осмотра жилых многоквартирных домов N 17, 19 по ул. Капитана Ведина в п. Известковый.
В ходе осмотра установлено отсутствие благоустройства территории, игровой площадки, парковки, мусорной контейнерной площадки, зеленых насаждений, предусмотренных проектом. Материал стен техподполья, бетонные блоки заменены на кирпичную кладку (при осмотре кладка выполнена в "пустошовку", высота швов кладки не соответствует нормативу и составляет 1,8-2,5 см, выявлено промерзание с образованием наледи в углах здания у пола техподполья, выявлено намокание кирпичной кладки стен подвала в местах протечки внутренней системы канализации, продухи не утеплены на зимний период). При осмотре техподполья выявлено отсутствие проектных железобетонных монолитных сердечников, а также отсутствует сейсмопояс, запроектированный под монолитной железобетонной плитой перекрытия первого этажа. При визуальном осмотре стен здания выявлена замена проектных решений по устройству железобетонных перемычек (при осмотре в доме N 17 кв. 19 выявлено выпирание перемычки над оконным проемом выполненной из металлического уголка с коррозированной поверхностью, над входными дверными проемами в квартиры перемычки смонтированы не на проектной отметке, отсутствуют перемычки на фасадах). При замере общая толщина наружной стены составила 430 мм, а в проекте указана 500 мм. По фасадам зданий отсутствуют запроектированные железобетонные сейсмопояса. При осмотре наружных стен с внутренней стороны выявлено образование новых трещин после проведения ремонтных работ. При осмотре лестничных маршей выявлено отклонение от проектного решения креплений косоуров к лобовым балкам, отсутствует антикоррозионная защита металлических конструкций, отсутствует проектное покрытие пола площадок, ступенек и крылец из керамогранита. Узел учета электроэнергии в обоих домах расположен в нарушение проекта не в электрощитовой, а в подъезде. Во втором подъезде выполнен вход в техподполье не по проекту. Конструктивная схема стропильной системы не соответствует проектной (шаг стоек выполнен не по проекту; отсутствуют прогоны и стойки под нарожники (стропила) в торцевых вальмах; отсутствуют центральные накладки на подкосы; отсутствует 50% подкосов стропильных ног; отсутствуют 50% затяжек стропил, а смонтированные затяжки выполнены с одной стороны стропил по проекту с двух сторон; отсутствуют связи жесткости, вместо которых выполнены с нарушением подкосы конькового прогона). Узлы сопряжения элементов стропильной системы выполнены не по проекту (отсутствуют соединительные накладки всех элементов в соединениях лежня со стойкой, стойки с прогоном, стропильных ног над прогоном; отсутствуют накладки подкосов стропильных ног при соединении с лежнем; в узлах сопряжений отсутствуют болты в соединениях, а также недостаточное количество гвоздей в соединениях). Деталь стыка конькового прогона выполнена не по проекту, что могло явиться одной из причин обрушения кровли на одном и другом здании. Отсутствуют кирпичные парапеты, крепление мауэрлата выполнено не в проектном положении (в связи с изменением проектного решения нарушено вентилирование деревянных элементов стропильной системы, что приводит к переувлажнению и гниению древесины). Основной причиной обрушения крыши является существенное занижение размеров сечений основных несущих конструктивных элементов (стойки центральные - 100 x 100 мм (по проекту 100 x 150 мм), лежень - 100 x 100 мм (по проекту 100 x 150 мм), прогон - 100 х 100 мм (по проекту 100 x 180 мм), стропильные ноги - 50 x 150 мм (по проекту 50 x 180 мм), подкос к стропильным ногам - 50 x 150 мм (по проекту 100 x 150 мм), обрешетка 50 x 50 мм (по проекту 50 x 60 мм)). Вызывает сомнение сортность древесины использованных деревянных элементов стропильной системы (выявлено растрескивание древесины по всей длине элементов - прогонов, стоек, подкосов, стропильных ног, что является недопустимым; в наличии сучки: на один метр элемента конструкции до 8-9 сучков диаметром 2,5 см и более). Отсутствует огнебиозащита деревянных элементов стропильной системы. Местами асбестоцементные волнистые листы уложены с нахлестом на 1/4 волны, необходимо перекрыть волну полностью, местами имеются сквозные трещины асбестоцементных волнистых листов, крепления асбестоцементных волнистых листов выполнены без необходимого уплотнения, что приводит к нарушению герметичности кровли. Нарушено уплотнение фартуков в местах прохождения вентиляционных шахт через кровлю, что приводит к проникновению талых вод в квартиры, а также к замачиванию утеплителя в чердачном перекрытии. Отсутствует стяжка по верху утеплителя в чердачном перекрытии. Навесы слухового окна смонтированы не в проектном положении (навес перевернут наоборот, что приводит к выпадению окна). Отсутствуют предусмотренные проектом ограждение кровли и водосливная система организованного водостока. При осмотре стропильной системы дома N 17 обнаружено: аварийный стык элементов конькового прогона между осями 4-6, который требует немедленного усиления; а также недопустимый прогиб конькового прогона в перечисленных осях, разворот относительно продольной оси и стропил.
Указанное заключение направлено в адрес предпринимателя с требованием до 15.04.2015 выполнить инженерно-техническое обследование несущих и ограждающих конструкций домов, разработать и осуществить мероприятия по обеспечению дальнейшей безопасной эксплуатации жилых домов.
08.04.2015 администрацией проведено визуальное обследование технического состояния жилых домов, соответствующий акт направлен ответчику.
По результатам совещания, проведенного с участием предпринимателя 17.06.2015 при главе Администрации по вопросу о мероприятиях по приведению жилых домов по ул. Капитана Ведина N 17, 19 в п. Известковый в соответствие с нормативными требованиями и проектной документацией принято решение о том, что ответчик не позднее 15.07.2015 выполняет спорные работы.
Не устранение выявленных недостатков послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частями 1, 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 7 названного Информационного письма).
Из материалов дела следует, что в отсутствии государственной регистрации муниципальных контрактов объекты созданы и введены в эксплуатацию. Муниципальные контракты содержат согласованную позицию сторон по всем существенным условиям договора участия в долевом строительстве, подписаны уполномоченным представителем истца и ответчиком. Право собственности Администрации на жилые помещения зарегистрировано.
Принимая во внимание неисполненную ответчиком обязанность обеспечить государственную регистрацию, арбитражный суд обоснованно отклонил доводы ответчика о незаключенности муниципальных контрактов, поскольку данная правовая позиция нарушает баланс интересов и направлена на освобождение застройщика от обязанности, установленной договором и статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно указанной норме права застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Требования о безвозмездном устранении недостатков заявлено истцом в соответствии с подпунктом 7 пункта 5.1 в пределах гарантийного срока на основании подпункт 2 пункта 3.5.
Наличие нарушений и отступлений от проектной документации подтверждается представленными в материалы дела доказательствами - заключением Управления государственного строительного надзора и экспертизы Еврейской автономной области от 13.03.2015, актом обследования от 08.04.2015, заявлениями граждан, проживающих в спорных жилых домах.
Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку сам факт наличия нарушений и необходимость проведения спорных работ ответчиком не оспаривалась в ходе судебного разбирательства, суд первой инстанции обоснованно по правилам статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации счел указанные обстоятельства признанными ответчиком без возражений.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о понуждении ответчика к устранению выявленных недостатков.
При этом суд правильно ввиду недоказанности по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отклонил доводы ответчика о том, что недостатки (дефекты) произошли вследствие нормального износа объектов или в процессе их эксплуатации либо ненадлежащего ремонта.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что указанные муниципальные контракты подлежат квалификации как договоры купли-продажи недвижимости, создаваемой в будущем, не принимаются во внимание, поскольку из материалов дела следует, что по решению вступивших в законную силу судебных актов, имеющих преюдициальное значение на основании статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, право собственности на построенные объекты зарегистрировано за администрацией. Суды квалифицировали муниципальные контракты как договоры долевого участия в строительстве. Судебные акты не обжалованы, вступили в законную силу.
С учетом изложенного оснований для отмены судебного акта первой инстанции по приведенным доводам и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 05 октября 2015 г. по делу N А16-1325/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.12.2015 N 06АП-6295/2015 ПО ДЕЛУ N А16-1325/2015
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2015 г. N 06АП-6295/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Дроздовой В.Г., Пичининой И.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутенко А.А.,
при участии в заседании:
- от администрации муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области: Смирновой Т.А., представителя по доверенности от 13.11.2015 N 514;
- от индивидуального предпринимателя Нехаенко Олега Ивановича: Витенко Н.Ф., представителя по доверенности от 17.01.2015 б/н;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нехаенко Олега Ивановича
на решение от 05 октября 2015 г.
по делу N А16-1325/2015
Арбитражного суда Еврейской автономной области,
принятое судьей Столбовой С.К.,
по иску администрации муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области (ОГРН 1027900559631, ИНН 7902004422)
к индивидуальному предпринимателю Нехаенко Олегу Ивановичу (ОГРН 304790226100069, ИНН 790201207876)
об обязании провести мероприятия по приведению жилых домов в соответствие с нормативными требованиями и проектной документацией,
установил:
Администрация муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Нехаенко Олегу Ивановичу об обязании провести мероприятия по приведению жилых домов N 17, 19 по ул. Ведина в пос. Известковый в соответствие с нормативными требованиями и проектной документацией.
До рассмотрения спора по существу истец заявил об уточнении исковых требований, просил обязать ответчика осуществить следующие действия: привести к нормативному состоянию стены технического этажа, а именно: заменить материал стен подполья, бетонные блоки заменить на кирпичную кладку (кладка выполнена "впустошовку"), а также выявлено отсутствие проектных железобетонных монолитных сердечников; нанести антикоррозионную защиту на металлические конструкции оконных перемычек, так как над оконным проемом выявлено выпирание оконной перемычки выполненной из металлического уголка с коррозированной поверхностью; выполнить узлы крепления косоуров лестничных маршей к лобовым балкам в соответствии с проектом и нанести антикоррозионную защиту на металлические конструкции, поскольку при осмотре лестничных маршей выявлено отклонение от проектного решения крепления косоуров к лобовым балкам, отсутствует антикоррозионная защита металлических конструкций; изолировать от свободного доступа узел учета электроэнергии; привести конструктивную схему стропильной системы в соответствие с проектной документацией, так как шаг стоек выполнен не по проекту, отсутствуют прогоны и стойки, отсутствуют центральные накладки на подкосы, отсутствует 50% подкосов стропильных ног, отсутствует 50% затяжек стропил, отсутствуют связи жесткости; привести узлы сопряжений элементов стропильной системы в соответствие с проектом, а именно выполнить соединительные накладки всех элементов в соединениях лежня со стойкой, стойки с прогоном, стропильных ног с прогоном; выполнить накладки подкосов стропильных ног при соединении с лежнем, увеличить количество гвоздей в соединениях; на чердачном перекрытии выполнить кладку кирпичных парапетов, крепление мауэрлата выполнить в соответствии с проектом; увеличить размеры сечений основных несущих конструктивных элементов: центральные стойки до 100 x 150 мм; лежень до 100 x 150 мм; прогон до 100 x 180 мм; стропильные ноги до 50 x 180 мм; подкос к стропильным ногам 100 x 150 мм; обрешетка 50 x 60 мм; выполнить пропитку деревянных элементов кровли огнебиозащитным составом; на кровле асбестоцементные волнистые листы перекрыть с нахлестом на 1,5 волны; выполнить уплотнение фартуков в местах прохождения вентиляционных шахт через кровлю, исключающих протекание; выполнить стяжку по верху утеплителя в чердачном пространстве; выполнить предусмотренные проектом ограждение кровли и водосливную систему организованного водостока; выполнить подключение домов к электрическим сетям по постоянной схеме, так как согласно проектной документации дома должны снабжаться электроэнергией от новой подстанции; предоставить согласованные технические решения по всем изменениям, внесенным в проект с Управлением Государственного Строительного Надзора и Экспертизы ЕАО; возвратить денежные средства, уплаченные истцом по заключенным контрактам: по контракту N 0378300012013000003-020611-02 - в размере 13 474 339,25 руб., по контракту N 0378300012013000002-0240611-02 - в размере 15 883 961,09 руб.; по контракту N 0378300012013000001-0240611-02 - в размере 5 873 323,31 руб., а всего 35 231 623,65 руб., до окончания проведения мероприятий по устранению недостатков в строительстве жилых домов N 17 и 19 по ул. Капитана Ведина в п. Известковый, в связи с отзывом разрешения на ввод в эксплуатацию спорных многоквартирных жилых домов, поскольку жилые дома не соответствуют проектной документации.
Заявление администрации об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял в части перечня работ, о понуждении к выполнению которых заявлен иск. В принятии к рассмотрению дополнительного требования, ранее не заявленного, о взыскании с ответчика 35 231 623,65 руб. истцу отказано.
Решением суда от 5 октября 2015 г. исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе предприниматель просит решение суда отменить, в иске отказать ввиду отсутствия в решении суда ссылки на нарушение строительных норм при возведении объектов, неправильной квалификации правоотношений и ничтожности договора.
В письменном отзыве Администрация муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное. В суде первой инстанции ответчик признавал нарушения и необходимость их устранения, не приводил доводы, заявленные в апелляционной жалобе. По мнению истца, ответчик всячески уклоняется от исполнения муниципальных контрактов, поэтому в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители сторон настаивали каждый на своей позиции относительно обжалуемого судебного акта.
Повторно рассматривая дела, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
Из материалов дела следует, что в рамках муниципальной целевой программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом развития малоэтажного жилищного строительства в муниципальном образовании "Облученский муниципальный район" на 2013-2015 годы" по результатам проведения открытых аукционов в электронной форме администрацией (заказчик) и предпринимателем (застройщик) заключены муниципальные контракты от 11.08.2013 N 0378300012013000001-0240611-02, от 16.08.2013 N 0378300012013000002-0240611-02, 0378300012013000003-0240611-02.
По условиям названных муниципальных контрактов ответчик, имеющий на праве аренды земельный участок общей площадью 2946 кв. метров по адресу: примерно в 72-х метрах по направлению на северо-запад от ориентира, расположенного за пределами участка (адрес ориентира: Еврейская автономная область, Облученский район, п. Известковый, ул. Капитана Ведина, 1), с кадастровым номером 79:05:3000008:226 для строительства малоэтажных многоквартирных жилых домов на основании разрешения на строительство от 11.07.2013 N RU 79503104-186, обязался своими силами и (или) с привлечение других лиц построить малоэтажные многоквартирные жилые дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области объекты долевого строительства в общем количестве 35 квартир, общей площадью не менее 1694,6 кв. метра, а администрация обязалась принять объекты долевого строительства и уплатить застройщику обусловленную контрактами цену.
Наименование, количество и характеристики жилых помещений стороны согласовали в спецификациях (Приложения N 1 к контрактам), наименование работ и сроки начала / окончания работ - в календарных планах выполнения работ и календарных графиках производства работ (Приложения N 2 к контрактам).
Источником финансирования являются средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и средства бюджета Еврейской автономной области (пункт 2.5).
Согласно подпункту 7 пункта 5.1 предприниматель в случае выявления заказчиком недостатков передаваемых (переданных) объектов долевого строительства обязан устранить за свой счет такие недостатки в течение одного месяца со дня получения претензии.
Гарантийный срок на объекты составляет пять лет со дня передачи объекта долевого строительства, включая технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства. Все обнаруженные в течение этого срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре объекта и подписании акта приемки-передачи объектов, должны быть устранены застройщиком за счет собственных средств, самостоятельно или с привлечением иных лиц в месячный срок с момента уведомления его муниципальным заказчиком об их недостатках (подпункт 2 пункта 3.5).
На основании выданных Администрацией 17.04.2015 и 25.04.2015 разрешений N RU79503104-42, RU79503104-44 построенные Предпринимателем многоквартирные жилые дома N 17, 19 по ул. Капитана Ведина в п. Известковый Облученского района Еврейской автономной области введены в эксплуатацию.
В соответствии с условиями заключенных контрактов ответчик по актам от 10.06.2014, 16.07.2014 передал истцу квартиры N 1-20 в доме N 17 по ул. Капитана Ведина и квартиры N 1-24 в доме N 19 по ул. Капитана Ведина.
Платежными поручениями от 16.12.2014 N 422989, 422992, 422990, от 19.12.2014 N 431241, 431242, 431247, от 26.12.2014 N 449248, 449249, от 30.12.2014 N 457752, от 31.12.2014 N 459446 администрация перечислила предпринимателю 35 231 623,65 руб. в счет оплаты по контрактам за указанные жилые помещения.
Право собственности истца на указанные жилые помещения зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (свидетельства о государственной регистрации права от 02.12.2014, 03.12.2014, 19.12.2014) на основании решений Арбитражного суда Еврейской автономной области (от 21.10.2014 по делам N N А16-1006/2014, А16-1007/2014, А16-1008/2014, от 31.10.2014 по делу N А16-1239/2014).
Отступления от проектной документации установлены на совещании при первом заместителе председателя правительства области Гожем В.С. по вопросам реализации программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда в Облученском районе Управлением государственного строительного надзора и экспертизы Еврейской автономной области 13.03.2015 после осмотра жилых многоквартирных домов N 17, 19 по ул. Капитана Ведина в п. Известковый.
В ходе осмотра установлено отсутствие благоустройства территории, игровой площадки, парковки, мусорной контейнерной площадки, зеленых насаждений, предусмотренных проектом. Материал стен техподполья, бетонные блоки заменены на кирпичную кладку (при осмотре кладка выполнена в "пустошовку", высота швов кладки не соответствует нормативу и составляет 1,8-2,5 см, выявлено промерзание с образованием наледи в углах здания у пола техподполья, выявлено намокание кирпичной кладки стен подвала в местах протечки внутренней системы канализации, продухи не утеплены на зимний период). При осмотре техподполья выявлено отсутствие проектных железобетонных монолитных сердечников, а также отсутствует сейсмопояс, запроектированный под монолитной железобетонной плитой перекрытия первого этажа. При визуальном осмотре стен здания выявлена замена проектных решений по устройству железобетонных перемычек (при осмотре в доме N 17 кв. 19 выявлено выпирание перемычки над оконным проемом выполненной из металлического уголка с коррозированной поверхностью, над входными дверными проемами в квартиры перемычки смонтированы не на проектной отметке, отсутствуют перемычки на фасадах). При замере общая толщина наружной стены составила 430 мм, а в проекте указана 500 мм. По фасадам зданий отсутствуют запроектированные железобетонные сейсмопояса. При осмотре наружных стен с внутренней стороны выявлено образование новых трещин после проведения ремонтных работ. При осмотре лестничных маршей выявлено отклонение от проектного решения креплений косоуров к лобовым балкам, отсутствует антикоррозионная защита металлических конструкций, отсутствует проектное покрытие пола площадок, ступенек и крылец из керамогранита. Узел учета электроэнергии в обоих домах расположен в нарушение проекта не в электрощитовой, а в подъезде. Во втором подъезде выполнен вход в техподполье не по проекту. Конструктивная схема стропильной системы не соответствует проектной (шаг стоек выполнен не по проекту; отсутствуют прогоны и стойки под нарожники (стропила) в торцевых вальмах; отсутствуют центральные накладки на подкосы; отсутствует 50% подкосов стропильных ног; отсутствуют 50% затяжек стропил, а смонтированные затяжки выполнены с одной стороны стропил по проекту с двух сторон; отсутствуют связи жесткости, вместо которых выполнены с нарушением подкосы конькового прогона). Узлы сопряжения элементов стропильной системы выполнены не по проекту (отсутствуют соединительные накладки всех элементов в соединениях лежня со стойкой, стойки с прогоном, стропильных ног над прогоном; отсутствуют накладки подкосов стропильных ног при соединении с лежнем; в узлах сопряжений отсутствуют болты в соединениях, а также недостаточное количество гвоздей в соединениях). Деталь стыка конькового прогона выполнена не по проекту, что могло явиться одной из причин обрушения кровли на одном и другом здании. Отсутствуют кирпичные парапеты, крепление мауэрлата выполнено не в проектном положении (в связи с изменением проектного решения нарушено вентилирование деревянных элементов стропильной системы, что приводит к переувлажнению и гниению древесины). Основной причиной обрушения крыши является существенное занижение размеров сечений основных несущих конструктивных элементов (стойки центральные - 100 x 100 мм (по проекту 100 x 150 мм), лежень - 100 x 100 мм (по проекту 100 x 150 мм), прогон - 100 х 100 мм (по проекту 100 x 180 мм), стропильные ноги - 50 x 150 мм (по проекту 50 x 180 мм), подкос к стропильным ногам - 50 x 150 мм (по проекту 100 x 150 мм), обрешетка 50 x 50 мм (по проекту 50 x 60 мм)). Вызывает сомнение сортность древесины использованных деревянных элементов стропильной системы (выявлено растрескивание древесины по всей длине элементов - прогонов, стоек, подкосов, стропильных ног, что является недопустимым; в наличии сучки: на один метр элемента конструкции до 8-9 сучков диаметром 2,5 см и более). Отсутствует огнебиозащита деревянных элементов стропильной системы. Местами асбестоцементные волнистые листы уложены с нахлестом на 1/4 волны, необходимо перекрыть волну полностью, местами имеются сквозные трещины асбестоцементных волнистых листов, крепления асбестоцементных волнистых листов выполнены без необходимого уплотнения, что приводит к нарушению герметичности кровли. Нарушено уплотнение фартуков в местах прохождения вентиляционных шахт через кровлю, что приводит к проникновению талых вод в квартиры, а также к замачиванию утеплителя в чердачном перекрытии. Отсутствует стяжка по верху утеплителя в чердачном перекрытии. Навесы слухового окна смонтированы не в проектном положении (навес перевернут наоборот, что приводит к выпадению окна). Отсутствуют предусмотренные проектом ограждение кровли и водосливная система организованного водостока. При осмотре стропильной системы дома N 17 обнаружено: аварийный стык элементов конькового прогона между осями 4-6, который требует немедленного усиления; а также недопустимый прогиб конькового прогона в перечисленных осях, разворот относительно продольной оси и стропил.
Указанное заключение направлено в адрес предпринимателя с требованием до 15.04.2015 выполнить инженерно-техническое обследование несущих и ограждающих конструкций домов, разработать и осуществить мероприятия по обеспечению дальнейшей безопасной эксплуатации жилых домов.
08.04.2015 администрацией проведено визуальное обследование технического состояния жилых домов, соответствующий акт направлен ответчику.
По результатам совещания, проведенного с участием предпринимателя 17.06.2015 при главе Администрации по вопросу о мероприятиях по приведению жилых домов по ул. Капитана Ведина N 17, 19 в п. Известковый в соответствие с нормативными требованиями и проектной документацией принято решение о том, что ответчик не позднее 15.07.2015 выполняет спорные работы.
Не устранение выявленных недостатков послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частями 1, 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 7 названного Информационного письма).
Из материалов дела следует, что в отсутствии государственной регистрации муниципальных контрактов объекты созданы и введены в эксплуатацию. Муниципальные контракты содержат согласованную позицию сторон по всем существенным условиям договора участия в долевом строительстве, подписаны уполномоченным представителем истца и ответчиком. Право собственности Администрации на жилые помещения зарегистрировано.
Принимая во внимание неисполненную ответчиком обязанность обеспечить государственную регистрацию, арбитражный суд обоснованно отклонил доводы ответчика о незаключенности муниципальных контрактов, поскольку данная правовая позиция нарушает баланс интересов и направлена на освобождение застройщика от обязанности, установленной договором и статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно указанной норме права застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Требования о безвозмездном устранении недостатков заявлено истцом в соответствии с подпунктом 7 пункта 5.1 в пределах гарантийного срока на основании подпункт 2 пункта 3.5.
Наличие нарушений и отступлений от проектной документации подтверждается представленными в материалы дела доказательствами - заключением Управления государственного строительного надзора и экспертизы Еврейской автономной области от 13.03.2015, актом обследования от 08.04.2015, заявлениями граждан, проживающих в спорных жилых домах.
Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку сам факт наличия нарушений и необходимость проведения спорных работ ответчиком не оспаривалась в ходе судебного разбирательства, суд первой инстанции обоснованно по правилам статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации счел указанные обстоятельства признанными ответчиком без возражений.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о понуждении ответчика к устранению выявленных недостатков.
При этом суд правильно ввиду недоказанности по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отклонил доводы ответчика о том, что недостатки (дефекты) произошли вследствие нормального износа объектов или в процессе их эксплуатации либо ненадлежащего ремонта.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что указанные муниципальные контракты подлежат квалификации как договоры купли-продажи недвижимости, создаваемой в будущем, не принимаются во внимание, поскольку из материалов дела следует, что по решению вступивших в законную силу судебных актов, имеющих преюдициальное значение на основании статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, право собственности на построенные объекты зарегистрировано за администрацией. Суды квалифицировали муниципальные контракты как договоры долевого участия в строительстве. Судебные акты не обжалованы, вступили в законную силу.
С учетом изложенного оснований для отмены судебного акта первой инстанции по приведенным доводам и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 05 октября 2015 г. по делу N А16-1325/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.Е.ПИЧИНИНА
В.Г.ДРОЗДОВА
И.Е.ПИЧИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)