Судебные решения, арбитраж
Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Аванесова Г.А., изучив кассационные жалобы Д.Р. и А., поступившие в кассационную инстанцию Московского городского суда 15 мая 2017 г., на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 марта 2017 г. по гражданскому делу N 2-6163/2016 по иску ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" к А., Д.Р., Д.Р., Д.Н., Д.И. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения,
установил:
Истец ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" обратился в суд с иском к А., Д.Н., Д.Р., Д.Р., Д.И. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, указав, что истец является собственником квартиры, находящейся по адресу: ***; ответчики зарегистрированы в указанной квартире и в добровольном порядке ее не освобождают, чем нарушают его права собственника.
Решением Перовского районного суда города Москвы от 26 сентября 2016 г. Д.Н., Д.Р., Д.И. признаны прекратившими право пользования и выселены из квартиры, расположенной по адресу: *** без предоставления другого жилого помещения; в удовлетворении исковых требований к А., Д.Р. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 марта 2017 г. решение Перовского районного суда города Москвы от 26 сентября 2016 г. отменено в части отказа в удовлетворении требований к А., Д.Р.; принято в указанной части новое решение, которым прекращено право пользования А., Д.Р. квартирой, находящейся по адресу: **** А., Д.Р. выселены без предоставления другого жилого помещения; в остальной части решение Перовского районного суда г. Москвы от 26 сентября 2016 г. оставлено без изменения.
В кассационных жалобах Д.Р. и А. содержится просьба об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 марта 2017 г. и оставлении в силе решения Перовского районного суда г. Москвы от 26 сентября 2016 г. в части отказа в удовлетворении требований ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" к Д.Р. и А.
По запросу судьи Московского городского суда от 16 мая 2017 г. гражданское дело истребовано из Перовского районного суда г. Москвы для проверки по доводам кассационной жалобы.
Доводы кассационных жалоб Д.Р. и А. о том, что суд апелляционной инстанции принял решение не по заявленным истцом требованиям в части выселения ответчиков из квартиры, находящейся по адресу: *** без предоставления другого жилого помещения; а также о том, что бессрочное право пользования ответчиков спорной квартирой сохраняется и при переходе права собственности на объект недвижимости, заслуживают внимания.
Полагаю, кассационные жалобы Д.Р. и А. с гражданским делом и настоящим определением надлежит передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - Президиума Московского городского суда.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судом установлено и из материалов гражданского дела следует, что на основании договора передачи *** от 03 ноября 2006 г., заключенного с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Д.И. получила в индивидуальную собственность жилое помещение общей площадью 42,2 кв. м, находящееся по адресу: ***.
На момент приватизации квартиры Д.Р., Д.Р., А. были зарегистрированы в указанной квартире и по закону обладали правом на участие в приватизации, но отказались от своего права на участие в приватизации, предоставив в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы соответствующие заявления, подлинность подписей на которых удостоверена нотариально.
На основании договора ипотеки от 08 декабря 2006 г. (зарегистрированного в установленном порядке 18 декабря 2006 г.) спорная квартира находилась в залоге у КБ "Москоммерцбанк" (ООО), обеспечивая надлежащее выполнение обязательств по кредитному договору от 08 декабря 2006 г., заключенному с Д.И.
03 августа 2007 г. обязательства заемщика по кредитному договору выполнены.
03 августа 2007 г. Д.И. продала спорную квартиру Д.Р. за 990.000,00 руб., что по курсу на дату заключения договора купли-продажи составляет 38.860, 00 долларов США.
Д.Р. спорная квартира была приобретена за счет кредитных средств, полученных от КБ "Москоммерцбанк" (ООО) по кредитному договору *** от 03 августа 2007 г., и находилась в залоге у кредитора.
В период с 30 сентября 2009 г. по 13 ноября 2010 г. между КБ "Москоммерцбанк" (ООО), ЗАО "Ипотечный брокер", ООО "ОНИКС" и ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" заключались договоры о передаче прав по закладной по кредитному договору *** от 03 августа 2007 г. с дополнительными соглашениями к договорам о передаче прав, в соответствии с которыми на закладной делались соответствующие отметки, и все права требования к заемщику Д.Р. были переданы ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент".
Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 21 мая 2012 г. по делу N 2-286/2012, вступившим в законную силу, кредитный договор N 99-*** от 03 августа 2007 г., заключенный между Д.Р. и КБ "Москоммерцбанк" (ООО), расторгнут; с Д.Р. в пользу ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" взыскана задолженность по договору в сумме 207.260,19 долларов США, обращено взыскание на квартиру являющуюся предметом залога и находящуюся по адресу: ***.
В ходе исполнительного производства квартира реализована не была, в связи с чем 01 сентября 2015 г. нереализованное имущество было передано взыскателю - ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент".
19 февраля 2016 г. право собственности ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" на спорную квартиру зарегистрировано в ЕГРП.
В настоящее время в спорной квартире зарегистрированы: А., Д.Н., Д.Р., Д.Р., Д.И., которым истцом было направлено требование об освобождении жилого помещения и снятии с регистрационного учета, однако ответчики до настоящего времени с учета не снялись и квартиру не освободили.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции руководствовался ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, ч. 2 ст. 292 и ст. 304 ГК РФ и исходил из того, что переход права собственности на объект недвижимости другому лицу является основанием для прекращения права собственности прежнего собственника; поскольку право собственности Д.Р. на спорную квартиру прекращено в связи с переходом к истцу права собственности на предмет залога - спорную квартиру, на основании постановления судебного пристава-исполнителя, постольку Д.Р. подлежит выселению без предоставления иного жилого помещения; Д.И. - собственник квартиры в период с 08 декабря 2006 г. по 03 августа 2007 г. распорядилась принадлежащим ей правом, передав квартиру по договору купли-продажи Д.Р., не имеет каких-либо ограниченных вещных или обязательственных прав в отношении спорной квартиры, кроме статуса члена семьи бывшего собственника, в связи с чем подлежит выселению без предоставления иного жилого помещения; Д.Н. - член семьи бывшего собственника, на момент приватизации в спорной квартире зарегистрирован не был, права на приватизацию не имел, в связи с чем также подлежит выселению без предоставления иного жилого помещения.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о признании прекратившими право пользования и выселении из квартиры, расположенной по адресу: <...>, без предоставления другого жилого помещения, ответчиков Д.Н., Д.Р. и Д.И.
Отказывая в удовлетворении требования ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" о прекращении права пользования и выселении А., Д.Р., суд первой инстанции руководствовался ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и исходил из того, что право пользования спорным жилым помещением указанных ответчиков не прекращается, поскольку они имели в момент приватизации равные с Д.И., приватизировавшей спорную квартиру, права пользования жилым помещением и отказались от приватизации в ее пользу; право бессрочного пользования А., Д.Р. спорным жилым помещением сохраняется за ними независимо от оснований, послуживших причиной смены собственника жилого помещения; А. и Д.Р. договор залога квартиры не подписывали, поручителями не являются, обязательство об освобождении жилого помещения не давали, с регистрационного учета добровольно не снимались; следовательно, не совершали действий, прямо свидетельствующих об отказе от права пользования спорной квартирой; при этом, кредитор, проявляя разумную осмотрительность, мог установить, что право собственности продавца спорной квартиры Д.И. основывается на договоре передачи (приватизации), из текста которого усматривается наличие прав лиц, отказавшихся от участия в приватизации.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований к ответчикам А. и Д.Р., указав, что суд не учел фактические обстоятельства дела.
Отменяя решение суда об отказе в удовлетворении требований к А. и Д.Р., судебная коллегия руководствовалась ст. 2, ч. 1 ст. 7, ч. 3 ст. 17, ст. 18, ч. 1 - 2 ст. 40, ч. 1 и 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации и исходила из необходимости обеспечения баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений и недопущения необоснованного ограничения конституционны прав собственника жилого помещения.
В ходе рассмотрения дела в апелляционном порядке судебная коллегия установила, что Д.И. был взят кредит обеспеченный залогом спорной квартиры; в связи с необходимостью получения дополнительных денежных средств по кредиту и наличием у Д.И. задолженности по кредитному договору, была реализована схема по отчуждению жилого помещения в пользу Д.Р. и повторное получение кредита под залог этой же квартиры; денежные средства были взяты на развитие семейного бизнеса (открытие Д.Р. стоматологической клиники) и лечение родственников; из объяснений ответчиков следует, что о заключении кредитного договора и договора залога все проживающие в квартире члены семьи знали и не возражали против этого; в договоре купли-продажи квартиры, заключенном Д.И. и Д.Р., продавец гарантировал, что квартира безвозмездным пользованием или правами третьих лиц не обременена; сведения о правах членов семьи собственника приватизированного жилого помещения в договор купли-продажи не внесены; члены семьи, отказавшиеся от участия в приватизации, каких-либо возражений относительно действий залогодателя и залогодержателя не заявляли, несмотря на привлечение их к участию в деле при решении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество.
Мотивируя вывод об удовлетворении требований, заявленных к А. и Д.Р., суд апелляционной инстанции указал, что гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности, а признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора; обременение права собственности на жилое помещение правом членов семьи его прежнего собственника пользоваться этим жилым помещением существенно ограничивает правомочия его нового собственника, особенно в случае, когда спорное жилое помещение было получено ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" в результате передачи имущества как нереализованного в рамках исполнительного производства, когда иные меры по исполнению решения суда оказались безрезультативными.
В кассационных жалобах ответчики Д.Р. и А. указывают на то, что суд апелляционной инстанции принял решение не по заявленным истцом требованиям в части выселения ответчиков из квартиры, находящейся по адресу: ***, без предоставления другого жилого помещения.
В силу ч 4 ст. 131 ГПК РФ исковое заявление подписывается истцом или его представителем при наличии у него полномочий на подписание заявления и предъявление его в суд.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением (ч. 1 ст. 39 ГПК РФ).
Из искового заявления следует, что истец просит признать всех ответчиков прекратившими право пользования квартирой, расположенной по адресу: г. ***; снять всех ответчиков с регистрационного учета по месту жительства по адресу: ***; выселить всех ответчиков без предоставления другого жилого помещения из квартиры по адресу: *** (л.д. 5 - 8).
Сведений об уточнении истцом в письменном виде требований - конкретизации предмета спора, материалы дела не содержат.
Таким образом, довод кассационных жалоб о том, что суд апелляционной инстанции принял решение не по заявленным истцом требованиям, подтверждается материалами дела.
Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Следовательно, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лиц, которые в нем проживают, на пользование данным жилым помещением, иначе договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Из договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного продавцом Д.И. и покупателем Д.Р. 03 августа 2007 г., следует, что в квартире на момент подписания договора купли-продажи на регистрационном учете состоят А., Д.И., Д.Р. и Д.Р. (п. 1.5 договора), обязанности сняться с регистрационного учета зарегистрированных в квартире лиц договор не содержит; что свидетельствует о том, что при совершении сделки покупатель надлежащим образом был уведомлен о лицах, сохраняющих право дальнейшего пользования жилым помещением при смене собственника.
В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В силу ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.
В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент приватизации спорной квартиры) граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Согласно ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
В соответствии со ст. 19 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
В п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в соответствии со ст. 19 Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно ч. 2 и ч. 4 ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации (до 1 марта 2005 г. - ст. 53 ЖК РСФСР), равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен ч. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Таким образом, положениями ч. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст. 19 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено правило о сохранении бессрочного права пользования жилым помещением за лицом, отказавшимся от его приватизации или не участвовавшим в ней, или имевшим равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, в том числе при переходе права собственности на него к другому лицу.
Следовательно, в случае приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одного из членов семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, лица, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением, которое не может быть прекращено на основании ч. 2 ст. 292 ГК РФ.
При этом, сам по себе факт наличия у лица права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем добровольном отказе от этого права, не может служить безусловным основанием для вывода о сохранении права пользования жилым помещением бессрочно.
Поскольку из материалов дела следует, что на момент приватизации квартиры ответчики Д.Р. и А. были зарегистрированы в спорной квартире, имели право на участие в приватизации, но отказались от своего права, оформив соответствующие заявления; действий, прямо свидетельствующих об отказе от права пользования спорной квартирой, не совершали, постольку вывод суда апелляционной инстанции о прекращении их права пользования спорной квартирой и выселении из нее основан на ошибочном применении и толковании норм материального права.
Полагаю, что указанное является существенным нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем кассационные жалобы с гражданским делом и настоящим определением надлежит передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ч. 2 ст. 381, ст. 384 ГПК РФ
определил:
кассационные жалобы Д.Р. и А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 марта 2017 г. по гражданскому делу N 2-6163/2016 по иску ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" к А., Д.Р., Д.Р., Д.Н., Д.И. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения, передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - Президиума Московского городского суда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.08.2017 N 4Г-6087/2017, 4Г-6088/2017
Разделы:Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 августа 2017 г. N 4г/9-6087/2017, 4г/9-6088/2017
О ПЕРЕДАЧЕ КАССАЦИОННЫХ ЖАЛОБ ДЛЯ РАССМОТРЕНИЯ
В СУДЕБНОМ ЗАСЕДАНИИ СУДА КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ
Судья Московского городского суда Аванесова Г.А., изучив кассационные жалобы Д.Р. и А., поступившие в кассационную инстанцию Московского городского суда 15 мая 2017 г., на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 марта 2017 г. по гражданскому делу N 2-6163/2016 по иску ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" к А., Д.Р., Д.Р., Д.Н., Д.И. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения,
установил:
Истец ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" обратился в суд с иском к А., Д.Н., Д.Р., Д.Р., Д.И. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, указав, что истец является собственником квартиры, находящейся по адресу: ***; ответчики зарегистрированы в указанной квартире и в добровольном порядке ее не освобождают, чем нарушают его права собственника.
Решением Перовского районного суда города Москвы от 26 сентября 2016 г. Д.Н., Д.Р., Д.И. признаны прекратившими право пользования и выселены из квартиры, расположенной по адресу: *** без предоставления другого жилого помещения; в удовлетворении исковых требований к А., Д.Р. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 марта 2017 г. решение Перовского районного суда города Москвы от 26 сентября 2016 г. отменено в части отказа в удовлетворении требований к А., Д.Р.; принято в указанной части новое решение, которым прекращено право пользования А., Д.Р. квартирой, находящейся по адресу: **** А., Д.Р. выселены без предоставления другого жилого помещения; в остальной части решение Перовского районного суда г. Москвы от 26 сентября 2016 г. оставлено без изменения.
В кассационных жалобах Д.Р. и А. содержится просьба об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 марта 2017 г. и оставлении в силе решения Перовского районного суда г. Москвы от 26 сентября 2016 г. в части отказа в удовлетворении требований ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" к Д.Р. и А.
По запросу судьи Московского городского суда от 16 мая 2017 г. гражданское дело истребовано из Перовского районного суда г. Москвы для проверки по доводам кассационной жалобы.
Доводы кассационных жалоб Д.Р. и А. о том, что суд апелляционной инстанции принял решение не по заявленным истцом требованиям в части выселения ответчиков из квартиры, находящейся по адресу: *** без предоставления другого жилого помещения; а также о том, что бессрочное право пользования ответчиков спорной квартирой сохраняется и при переходе права собственности на объект недвижимости, заслуживают внимания.
Полагаю, кассационные жалобы Д.Р. и А. с гражданским делом и настоящим определением надлежит передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - Президиума Московского городского суда.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судом установлено и из материалов гражданского дела следует, что на основании договора передачи *** от 03 ноября 2006 г., заключенного с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Д.И. получила в индивидуальную собственность жилое помещение общей площадью 42,2 кв. м, находящееся по адресу: ***.
На момент приватизации квартиры Д.Р., Д.Р., А. были зарегистрированы в указанной квартире и по закону обладали правом на участие в приватизации, но отказались от своего права на участие в приватизации, предоставив в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы соответствующие заявления, подлинность подписей на которых удостоверена нотариально.
На основании договора ипотеки от 08 декабря 2006 г. (зарегистрированного в установленном порядке 18 декабря 2006 г.) спорная квартира находилась в залоге у КБ "Москоммерцбанк" (ООО), обеспечивая надлежащее выполнение обязательств по кредитному договору от 08 декабря 2006 г., заключенному с Д.И.
03 августа 2007 г. обязательства заемщика по кредитному договору выполнены.
03 августа 2007 г. Д.И. продала спорную квартиру Д.Р. за 990.000,00 руб., что по курсу на дату заключения договора купли-продажи составляет 38.860, 00 долларов США.
Д.Р. спорная квартира была приобретена за счет кредитных средств, полученных от КБ "Москоммерцбанк" (ООО) по кредитному договору *** от 03 августа 2007 г., и находилась в залоге у кредитора.
В период с 30 сентября 2009 г. по 13 ноября 2010 г. между КБ "Москоммерцбанк" (ООО), ЗАО "Ипотечный брокер", ООО "ОНИКС" и ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" заключались договоры о передаче прав по закладной по кредитному договору *** от 03 августа 2007 г. с дополнительными соглашениями к договорам о передаче прав, в соответствии с которыми на закладной делались соответствующие отметки, и все права требования к заемщику Д.Р. были переданы ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент".
Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 21 мая 2012 г. по делу N 2-286/2012, вступившим в законную силу, кредитный договор N 99-*** от 03 августа 2007 г., заключенный между Д.Р. и КБ "Москоммерцбанк" (ООО), расторгнут; с Д.Р. в пользу ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" взыскана задолженность по договору в сумме 207.260,19 долларов США, обращено взыскание на квартиру являющуюся предметом залога и находящуюся по адресу: ***.
В ходе исполнительного производства квартира реализована не была, в связи с чем 01 сентября 2015 г. нереализованное имущество было передано взыскателю - ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент".
19 февраля 2016 г. право собственности ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" на спорную квартиру зарегистрировано в ЕГРП.
В настоящее время в спорной квартире зарегистрированы: А., Д.Н., Д.Р., Д.Р., Д.И., которым истцом было направлено требование об освобождении жилого помещения и снятии с регистрационного учета, однако ответчики до настоящего времени с учета не снялись и квартиру не освободили.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции руководствовался ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, ч. 2 ст. 292 и ст. 304 ГК РФ и исходил из того, что переход права собственности на объект недвижимости другому лицу является основанием для прекращения права собственности прежнего собственника; поскольку право собственности Д.Р. на спорную квартиру прекращено в связи с переходом к истцу права собственности на предмет залога - спорную квартиру, на основании постановления судебного пристава-исполнителя, постольку Д.Р. подлежит выселению без предоставления иного жилого помещения; Д.И. - собственник квартиры в период с 08 декабря 2006 г. по 03 августа 2007 г. распорядилась принадлежащим ей правом, передав квартиру по договору купли-продажи Д.Р., не имеет каких-либо ограниченных вещных или обязательственных прав в отношении спорной квартиры, кроме статуса члена семьи бывшего собственника, в связи с чем подлежит выселению без предоставления иного жилого помещения; Д.Н. - член семьи бывшего собственника, на момент приватизации в спорной квартире зарегистрирован не был, права на приватизацию не имел, в связи с чем также подлежит выселению без предоставления иного жилого помещения.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о признании прекратившими право пользования и выселении из квартиры, расположенной по адресу: <...>, без предоставления другого жилого помещения, ответчиков Д.Н., Д.Р. и Д.И.
Отказывая в удовлетворении требования ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" о прекращении права пользования и выселении А., Д.Р., суд первой инстанции руководствовался ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и исходил из того, что право пользования спорным жилым помещением указанных ответчиков не прекращается, поскольку они имели в момент приватизации равные с Д.И., приватизировавшей спорную квартиру, права пользования жилым помещением и отказались от приватизации в ее пользу; право бессрочного пользования А., Д.Р. спорным жилым помещением сохраняется за ними независимо от оснований, послуживших причиной смены собственника жилого помещения; А. и Д.Р. договор залога квартиры не подписывали, поручителями не являются, обязательство об освобождении жилого помещения не давали, с регистрационного учета добровольно не снимались; следовательно, не совершали действий, прямо свидетельствующих об отказе от права пользования спорной квартирой; при этом, кредитор, проявляя разумную осмотрительность, мог установить, что право собственности продавца спорной квартиры Д.И. основывается на договоре передачи (приватизации), из текста которого усматривается наличие прав лиц, отказавшихся от участия в приватизации.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований к ответчикам А. и Д.Р., указав, что суд не учел фактические обстоятельства дела.
Отменяя решение суда об отказе в удовлетворении требований к А. и Д.Р., судебная коллегия руководствовалась ст. 2, ч. 1 ст. 7, ч. 3 ст. 17, ст. 18, ч. 1 - 2 ст. 40, ч. 1 и 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации и исходила из необходимости обеспечения баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений и недопущения необоснованного ограничения конституционны прав собственника жилого помещения.
В ходе рассмотрения дела в апелляционном порядке судебная коллегия установила, что Д.И. был взят кредит обеспеченный залогом спорной квартиры; в связи с необходимостью получения дополнительных денежных средств по кредиту и наличием у Д.И. задолженности по кредитному договору, была реализована схема по отчуждению жилого помещения в пользу Д.Р. и повторное получение кредита под залог этой же квартиры; денежные средства были взяты на развитие семейного бизнеса (открытие Д.Р. стоматологической клиники) и лечение родственников; из объяснений ответчиков следует, что о заключении кредитного договора и договора залога все проживающие в квартире члены семьи знали и не возражали против этого; в договоре купли-продажи квартиры, заключенном Д.И. и Д.Р., продавец гарантировал, что квартира безвозмездным пользованием или правами третьих лиц не обременена; сведения о правах членов семьи собственника приватизированного жилого помещения в договор купли-продажи не внесены; члены семьи, отказавшиеся от участия в приватизации, каких-либо возражений относительно действий залогодателя и залогодержателя не заявляли, несмотря на привлечение их к участию в деле при решении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество.
Мотивируя вывод об удовлетворении требований, заявленных к А. и Д.Р., суд апелляционной инстанции указал, что гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности, а признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора; обременение права собственности на жилое помещение правом членов семьи его прежнего собственника пользоваться этим жилым помещением существенно ограничивает правомочия его нового собственника, особенно в случае, когда спорное жилое помещение было получено ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" в результате передачи имущества как нереализованного в рамках исполнительного производства, когда иные меры по исполнению решения суда оказались безрезультативными.
В кассационных жалобах ответчики Д.Р. и А. указывают на то, что суд апелляционной инстанции принял решение не по заявленным истцом требованиям в части выселения ответчиков из квартиры, находящейся по адресу: ***, без предоставления другого жилого помещения.
В силу ч 4 ст. 131 ГПК РФ исковое заявление подписывается истцом или его представителем при наличии у него полномочий на подписание заявления и предъявление его в суд.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением (ч. 1 ст. 39 ГПК РФ).
Из искового заявления следует, что истец просит признать всех ответчиков прекратившими право пользования квартирой, расположенной по адресу: г. ***; снять всех ответчиков с регистрационного учета по месту жительства по адресу: ***; выселить всех ответчиков без предоставления другого жилого помещения из квартиры по адресу: *** (л.д. 5 - 8).
Сведений об уточнении истцом в письменном виде требований - конкретизации предмета спора, материалы дела не содержат.
Таким образом, довод кассационных жалоб о том, что суд апелляционной инстанции принял решение не по заявленным истцом требованиям, подтверждается материалами дела.
Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Следовательно, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лиц, которые в нем проживают, на пользование данным жилым помещением, иначе договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Из договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного продавцом Д.И. и покупателем Д.Р. 03 августа 2007 г., следует, что в квартире на момент подписания договора купли-продажи на регистрационном учете состоят А., Д.И., Д.Р. и Д.Р. (п. 1.5 договора), обязанности сняться с регистрационного учета зарегистрированных в квартире лиц договор не содержит; что свидетельствует о том, что при совершении сделки покупатель надлежащим образом был уведомлен о лицах, сохраняющих право дальнейшего пользования жилым помещением при смене собственника.
В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В силу ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.
В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент приватизации спорной квартиры) граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Согласно ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
В соответствии со ст. 19 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
В п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в соответствии со ст. 19 Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно ч. 2 и ч. 4 ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации (до 1 марта 2005 г. - ст. 53 ЖК РСФСР), равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен ч. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Таким образом, положениями ч. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст. 19 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено правило о сохранении бессрочного права пользования жилым помещением за лицом, отказавшимся от его приватизации или не участвовавшим в ней, или имевшим равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, в том числе при переходе права собственности на него к другому лицу.
Следовательно, в случае приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одного из членов семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, лица, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением, которое не может быть прекращено на основании ч. 2 ст. 292 ГК РФ.
При этом, сам по себе факт наличия у лица права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем добровольном отказе от этого права, не может служить безусловным основанием для вывода о сохранении права пользования жилым помещением бессрочно.
Поскольку из материалов дела следует, что на момент приватизации квартиры ответчики Д.Р. и А. были зарегистрированы в спорной квартире, имели право на участие в приватизации, но отказались от своего права, оформив соответствующие заявления; действий, прямо свидетельствующих об отказе от права пользования спорной квартирой, не совершали, постольку вывод суда апелляционной инстанции о прекращении их права пользования спорной квартирой и выселении из нее основан на ошибочном применении и толковании норм материального права.
Полагаю, что указанное является существенным нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем кассационные жалобы с гражданским делом и настоящим определением надлежит передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ч. 2 ст. 381, ст. 384 ГПК РФ
определил:
кассационные жалобы Д.Р. и А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 марта 2017 г. по гражданскому делу N 2-6163/2016 по иску ООО "Управляющая компания Актив Холдинг Менеджмент" к А., Д.Р., Д.Р., Д.Н., Д.И. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения, передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - Президиума Московского городского суда.
Судья
Московского городского суда
Г.А.АВАНЕСОВА
Московского городского суда
Г.А.АВАНЕСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)