Судебные решения, арбитраж
Договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями при предоставлении коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11.09.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 12.09.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тимашковой Е.Н. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Газпром ПХГ" (г. Москва, ОГРН 1075003001820, ИНН 5003065767) - Яценко Е.Н. (доверенность от 16.03.2017), от ответчика - Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Калуге (г. Калуга, ОГРН 1074028002696, ИНН 4028040392) - Асеенкова Д.Г. (доверенность от 11.07.2016), в отсутствие третьего лица - муниципального унитарного предприятия "Калугатеплосеть" г. Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001432564, ИНН 4026000669), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Газпром ПХГ" на решение Арбитражного суда Калужской области от 10.07.2017 по делу N А23-5970/2016 (судья Сидорычева Л.П.),
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Газпром ПХГ" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Управлению Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Калуге (далее - управление) о взыскании 17 854 рублей 44 копеек, в том числе убытков в размере 16 749 рублей 34 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 105 рублей 10 копеек (т. 1, л.д. 3).
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 18 778 рублей 65 копеек, в том числе убытки в размере 16 749 рублей 34 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 029 рублей 31 копейки. Судом уточнение принято.
Определением суда от 08.09.2016 (т. 1, л.д. 1), принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Калугатеплосеть".
Решением суда от 10.07.2017 (т. 2, л.д. 132) в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован недоказанностью истцом совокупности условий для привлечения управления к ответственности в виде взыскания убытков.
В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на положения пункта 3.3.5 договора и пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым расходы по содержанию арендованного имущества должен нести арендатор. Считает, что в данное понятие включаются коммунальные расходы. Указывает, что коммунальные платежи могут считаться включенными в арендную плату только, если это прямо предусмотрено договором аренды. Поясняет, что согласно разделу 2 и приложениям к договору, расходы на коммунальные услуги в состав арендной платы не входят, а потому подлежат отдельной оплате арендатором. Полагает доказанным состав правонарушения для взыскания убытков, указывая, что он подтверждается неисполнением ответчиком пункта 3.3.5 договора аренды (незаключение договора с теплоснабжающей организацией), понесенными истцом расходами по оплате тепловой энергии, потребленной управлением; неисполнением арендатором обязательств по оплате потребленного тепла.
В отзыве управление просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на то, что ответчик, как арендатор, не являлся стороной договора энергоснабжения. Обращает внимание на то, что обязательства управления в рамках договора аренды исполнены в полном объеме.
В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направило. С учетом мнения представителей истца и ответчика, судебное заседание проводилось в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 31.12.2013 между обществом (арендодатель) и управлением (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 110/14 (т. 1, л.д. 7-12), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 3 на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома (инв. N 104-02), состоящее из 8 комнат N 1-8, общей площадью 57,2 кв. метров, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Школьная, д. 4 для размещения территориального пункта полиции сроком с 01.12.2013 по 31.11.2014.
В соответствии с пунктом 2.1 договора состав и размер арендной платы определен сторонами в приложениях N 2.1, 2.2 к договору (т. 1, л.д. 14-15).
Пунктом 3.3.5 договора предусмотрено, что в обязанности арендодателя входит несение расходов по содержанию и эксплуатации имущества.
Приложением N 2.1 к договору (т. 1, л.д. 14) сторонами согласован расчет арендной платы за помещение на 2013 год в размере 327 245 рублей 29 копеек в год (включая НДС), в том числе страховые платежи за имущество в размере 2 272 рублей 90 копеек.
Приложением N 2.2 к договору (т. 1, л.д. 15) сторонами согласован расчет арендной платы за помещение на 2014 году в размере 324 614 рублей 12 копеек в год (включая НДС), в том числе страховые платежи за имущество в сумме 2 472 рублей 90 копеек, налог на имущество в размере 33 638 рублей 02 копеек, прочие прямые расходы, распределяемые на общую площадь помещения в сумме 101 234 рублей 52 копеек, накладные расходы в размере 32 620 рублей 16 копеек.
Ссылаясь на то, что арендатором нарушены условия договора в части уплаты платежей за потребленную в период с 31.12.2013 по 30.11.2014 тепловую энергию, компенсацию ее стоимости за него истцом и возникновении ввиду этого у последнего убытков, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В пунктах 1, 2, 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статьям 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.
Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.
По смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.
Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заявленные истцом требования основаны на факте ненадлежащего исполнения управлением пункта 3.3.5 договора аренды, согласно которому арендатор принял на себя обязательства по несению расходов по содержанию и эксплуатации имущества.
В обоснование исковых требований общество сослалось на то, что арендатором не была уплачена стоимость тепловой энергии, потребленной в период с 31.12.2013 по 30.11.2014, в связи с чем, оно, реагируя на претензию предприятия, оплатило эту стоимость за управление.
Вместе с тем, по мнению суда апелляционной инстанции, истцом не доказан факт нарушения арендатором условий договора аренды как основание для возложения на него ответственности в виде убытков.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно пункту 3.3.5 договора арендатор принял на себя обязательства по несению расходов по содержанию и эксплуатации имущества. При этом обязательство заключить договоры теплоснабжения с третьим лицом им не принималось. Определение понятия расходов по содержанию и эксплуатации имущества спорный договор не содержит, ввиду чего утверждение истца о том, что в него включается плата за коммунальные услуги, не может признаваться обоснованным.
Из материалов дела следует, что спорное помещение расположено в многоквартирном жилом доме, следовательно, структура платежей собственника этого помещения должна определяться нормами жилищного законодательства.
Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Таким образом, законодатель разграничивает понятие платы за содержание имущества и плату за коммунальные услуги.
Согласно пункту 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, в понятие коммунальные услуги входит осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме в случаях, установленных настоящими Правилами, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). К коммунальной услуге относится услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами.
Коммунальными ресурсами, в свою очередь, признаются холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг и потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения.
Таким образом, предъявляемая истцом ко взысканию как убытки плата за тепловую энергию является платой за коммунальный ресурс, обязанность по оплате которого на арендатора не возлагалась.
Согласно пункту 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
По смыслу изложенного, обязанность арендатора по оплате коммунальных услуг должна быть прямо предусмотрена договором аренды, в противном случае на период действия договора аренды она сохраняется за арендодателем как обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3.1.1 договора аренды).
Приходя к такому выводу, апелляционный суд исходит из следующего.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающих их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с арендодателем, а не с ресурсоснабжающей организацией, которая не является стороной договора аренды.
Ресурсоснабжающая организация в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2015 N 305-ЭС15-7462.
Поскольку в данном случае условиями договора обязанность оплатить коммунальные услуги на арендатора не возлагалась, а возложение на него обязанности по несению расходов на содержание и эксплуатацию имущества в не является обязанностью оплатить коммунальные услуги, оснований для вывода о ненадлежащем исполнении управлением условий договора аренды как необходимом элементе применения ответственности в виде убытков, не имеется.
Довод заявителя о том, что арендатором самостоятельно заключались договоры на поставку иных коммунальных ресурсов (энергоснабжения), не имеет значения для настоящего спора, поскольку не свидетельствует об изменении условий договора аренды. Добровольно принятые арендатором обязательства в отношениях с третьими лицами предметом настоящего дела не являются.
Ссылка истца на определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 303-ЭС15-6562 необоснованна, поскольку указанный судебный акт принят по делу с иными фактическими обстоятельствами (по иску энергоснабжающей организации к собственнику объектов коммунальной инфраструктуры, которые находились в фактическом владении иного лица, осуществлявшего их эксплуатацию в целях оказания услуг водоснабжения и водоотведения).
Иные доводы апелляционной жалобы выражают несогласие общества с оценкой судом фактических обстоятельств спора и не опровергают сделанных им выводов. Рассмотрев дело повторно, апелляционная инстанция оснований для переоценки обстоятельств и отмены решения не нашла.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Калужской области от 10.07.2017 по делу N А23-5970/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2017 N 20АП-5136/2017 ПО ДЕЛУ N А23-5970/2016
Разделы:Договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями при предоставлении коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2017 г. по делу N А23-5970/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 11.09.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 12.09.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тимашковой Е.Н. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Газпром ПХГ" (г. Москва, ОГРН 1075003001820, ИНН 5003065767) - Яценко Е.Н. (доверенность от 16.03.2017), от ответчика - Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Калуге (г. Калуга, ОГРН 1074028002696, ИНН 4028040392) - Асеенкова Д.Г. (доверенность от 11.07.2016), в отсутствие третьего лица - муниципального унитарного предприятия "Калугатеплосеть" г. Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001432564, ИНН 4026000669), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Газпром ПХГ" на решение Арбитражного суда Калужской области от 10.07.2017 по делу N А23-5970/2016 (судья Сидорычева Л.П.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Газпром ПХГ" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Управлению Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Калуге (далее - управление) о взыскании 17 854 рублей 44 копеек, в том числе убытков в размере 16 749 рублей 34 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 105 рублей 10 копеек (т. 1, л.д. 3).
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 18 778 рублей 65 копеек, в том числе убытки в размере 16 749 рублей 34 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 029 рублей 31 копейки. Судом уточнение принято.
Определением суда от 08.09.2016 (т. 1, л.д. 1), принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Калугатеплосеть".
Решением суда от 10.07.2017 (т. 2, л.д. 132) в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован недоказанностью истцом совокупности условий для привлечения управления к ответственности в виде взыскания убытков.
В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на положения пункта 3.3.5 договора и пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым расходы по содержанию арендованного имущества должен нести арендатор. Считает, что в данное понятие включаются коммунальные расходы. Указывает, что коммунальные платежи могут считаться включенными в арендную плату только, если это прямо предусмотрено договором аренды. Поясняет, что согласно разделу 2 и приложениям к договору, расходы на коммунальные услуги в состав арендной платы не входят, а потому подлежат отдельной оплате арендатором. Полагает доказанным состав правонарушения для взыскания убытков, указывая, что он подтверждается неисполнением ответчиком пункта 3.3.5 договора аренды (незаключение договора с теплоснабжающей организацией), понесенными истцом расходами по оплате тепловой энергии, потребленной управлением; неисполнением арендатором обязательств по оплате потребленного тепла.
В отзыве управление просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на то, что ответчик, как арендатор, не являлся стороной договора энергоснабжения. Обращает внимание на то, что обязательства управления в рамках договора аренды исполнены в полном объеме.
В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направило. С учетом мнения представителей истца и ответчика, судебное заседание проводилось в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 31.12.2013 между обществом (арендодатель) и управлением (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 110/14 (т. 1, л.д. 7-12), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 3 на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома (инв. N 104-02), состоящее из 8 комнат N 1-8, общей площадью 57,2 кв. метров, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Школьная, д. 4 для размещения территориального пункта полиции сроком с 01.12.2013 по 31.11.2014.
В соответствии с пунктом 2.1 договора состав и размер арендной платы определен сторонами в приложениях N 2.1, 2.2 к договору (т. 1, л.д. 14-15).
Пунктом 3.3.5 договора предусмотрено, что в обязанности арендодателя входит несение расходов по содержанию и эксплуатации имущества.
Приложением N 2.1 к договору (т. 1, л.д. 14) сторонами согласован расчет арендной платы за помещение на 2013 год в размере 327 245 рублей 29 копеек в год (включая НДС), в том числе страховые платежи за имущество в размере 2 272 рублей 90 копеек.
Приложением N 2.2 к договору (т. 1, л.д. 15) сторонами согласован расчет арендной платы за помещение на 2014 году в размере 324 614 рублей 12 копеек в год (включая НДС), в том числе страховые платежи за имущество в сумме 2 472 рублей 90 копеек, налог на имущество в размере 33 638 рублей 02 копеек, прочие прямые расходы, распределяемые на общую площадь помещения в сумме 101 234 рублей 52 копеек, накладные расходы в размере 32 620 рублей 16 копеек.
Ссылаясь на то, что арендатором нарушены условия договора в части уплаты платежей за потребленную в период с 31.12.2013 по 30.11.2014 тепловую энергию, компенсацию ее стоимости за него истцом и возникновении ввиду этого у последнего убытков, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В пунктах 1, 2, 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статьям 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.
Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.
По смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.
Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заявленные истцом требования основаны на факте ненадлежащего исполнения управлением пункта 3.3.5 договора аренды, согласно которому арендатор принял на себя обязательства по несению расходов по содержанию и эксплуатации имущества.
В обоснование исковых требований общество сослалось на то, что арендатором не была уплачена стоимость тепловой энергии, потребленной в период с 31.12.2013 по 30.11.2014, в связи с чем, оно, реагируя на претензию предприятия, оплатило эту стоимость за управление.
Вместе с тем, по мнению суда апелляционной инстанции, истцом не доказан факт нарушения арендатором условий договора аренды как основание для возложения на него ответственности в виде убытков.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно пункту 3.3.5 договора арендатор принял на себя обязательства по несению расходов по содержанию и эксплуатации имущества. При этом обязательство заключить договоры теплоснабжения с третьим лицом им не принималось. Определение понятия расходов по содержанию и эксплуатации имущества спорный договор не содержит, ввиду чего утверждение истца о том, что в него включается плата за коммунальные услуги, не может признаваться обоснованным.
Из материалов дела следует, что спорное помещение расположено в многоквартирном жилом доме, следовательно, структура платежей собственника этого помещения должна определяться нормами жилищного законодательства.
Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Таким образом, законодатель разграничивает понятие платы за содержание имущества и плату за коммунальные услуги.
Согласно пункту 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, в понятие коммунальные услуги входит осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме в случаях, установленных настоящими Правилами, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). К коммунальной услуге относится услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами.
Коммунальными ресурсами, в свою очередь, признаются холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг и потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения.
Таким образом, предъявляемая истцом ко взысканию как убытки плата за тепловую энергию является платой за коммунальный ресурс, обязанность по оплате которого на арендатора не возлагалась.
Согласно пункту 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
По смыслу изложенного, обязанность арендатора по оплате коммунальных услуг должна быть прямо предусмотрена договором аренды, в противном случае на период действия договора аренды она сохраняется за арендодателем как обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3.1.1 договора аренды).
Приходя к такому выводу, апелляционный суд исходит из следующего.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающих их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с арендодателем, а не с ресурсоснабжающей организацией, которая не является стороной договора аренды.
Ресурсоснабжающая организация в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2015 N 305-ЭС15-7462.
Поскольку в данном случае условиями договора обязанность оплатить коммунальные услуги на арендатора не возлагалась, а возложение на него обязанности по несению расходов на содержание и эксплуатацию имущества в не является обязанностью оплатить коммунальные услуги, оснований для вывода о ненадлежащем исполнении управлением условий договора аренды как необходимом элементе применения ответственности в виде убытков, не имеется.
Довод заявителя о том, что арендатором самостоятельно заключались договоры на поставку иных коммунальных ресурсов (энергоснабжения), не имеет значения для настоящего спора, поскольку не свидетельствует об изменении условий договора аренды. Добровольно принятые арендатором обязательства в отношениях с третьими лицами предметом настоящего дела не являются.
Ссылка истца на определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 303-ЭС15-6562 необоснованна, поскольку указанный судебный акт принят по делу с иными фактическими обстоятельствами (по иску энергоснабжающей организации к собственнику объектов коммунальной инфраструктуры, которые находились в фактическом владении иного лица, осуществлявшего их эксплуатацию в целях оказания услуг водоснабжения и водоотведения).
Иные доводы апелляционной жалобы выражают несогласие общества с оценкой судом фактических обстоятельств спора и не опровергают сделанных им выводов. Рассмотрев дело повторно, апелляционная инстанция оснований для переоценки обстоятельств и отмены решения не нашла.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 10.07.2017 по делу N А23-5970/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.А.КАПУСТИНА
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
Е.Н.ТИМАШКОВА
М.М.ДАЙНЕКО
Е.Н.ТИМАШКОВА
М.М.ДАЙНЕКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)