Судебные решения, арбитраж
Разделы:
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Ереминой О.А., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель Жудик А.Ю., удостоверение, по доверенности от 20.12.2016;
- от ответчика: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Фальконе"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 июня 2017 года по делу N А32-3053/2014 (судья Поздняков А.Г.)
по иску Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи
к товариществу собственников жилья "Фальконе"
о взыскании убытков,
администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Фальконе" (далее - ТСЖ "Фальконе", товарищество) о взыскании 103 720 492,40 руб. убытков.
ТСЖ "Фальконе", в свою очередь, предъявлен встречный иск к администрации о признании незаключенным и недействительным договора инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская, 19 Центрального района города Сочи от 11.12.2007 N 03.2/150.
Решением от 03.06.2017 по первоначальному иску с товарищества в пользу администрации взыскано 103 720 492,40 руб. убытков. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, товарищество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 03.06.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что истцом при подаче иска пропущен срок исковой давности. С момента заключения договора и до подачи иска в суд администрацией в адрес ТСЖ "Фальконе" в досудебном порядке не направлялось претензии о выплате убытков в размере 103 720 492,40 руб. Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, ТСЖ "Фальконе" является ненадлежащим ответчиком по данному делу.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы; просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией города Сочи и ТСЖ "Фальконе" (инвестор) заключен договор инвестирования от 11 декабря 2007 года N 03.2/150 в строительство многоквартирного жилого дома в районе ул. Первомайская, 19 Центрального района города Сочи.
По условиям договора инвестирования ТСЖ "Фальконе" обязалось в рамках реализации инвестиционного проекта за счет собственных и /или привлеченных средств осуществить строительство многоквартирного дома на принадлежащем ему частично на праве собственности, частично на праве долгосрочной аренды земельном участке.
В соответствии с пунктом 2.3 договора, инвестор обеспечивает за счет собственных и/или привлеченных средств проектирование, строительство Объекта и сдачу Объекта в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора, администрация обязуется оказывать инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.
Согласно пункту 2.6 договора, инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 5,03% от общей площади Объекта.
Как следует из искового заявления, администрацией г. Сочи было подано исковое заявление в Арбитражный суд Краснодарского края об истребовании у ТСЖ "Фальконе" в пользу администрации 5,03% (1643,8 кв. м) общей площади объекта - многоквартирного жилого дома в районе ул. Первомайская, 19 Центрального района города Сочи.
Решением суда от 18.10.2013 по делу N А32-7356/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что у кредитора отпадает право на истребование вещи, если она уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Согласно выписке из ЕГРП право собственности на объект строительства зарегистрировано за третьими лицами.
До настоящего времени инвестор уклоняется от исполнения обязательств по договору инвестирования. Обязательства по передаче в муниципальную собственность помещений, согласно договору, инвестором не выполнены.
Писем о причинах неисполнения обязательств по вышеуказанному договору инвестирования от ТСЖ "Фальконе" в адрес администрации города Сочи не поступало.
Спорный объект является общей долевой собственностью муниципального образования город-курорт Сочи, соответственно, любая регистрация договоров в отношении спорного строения без согласия муниципального органа запрещена.
Таким образом, муниципальному образованию по вине ТСЖ "Фальконе" причинены убытки, выразившиеся в неисполнении своих договорных обязательств.
Учитывая, что в соответствии с вышеуказанным судебным актом в передаче помещений в муниципальную собственность отказано, права администрации города Сочи нарушены.
Постановлением от 08 ноября 2013 г. N 2445 "Об установлении средней расчетной рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по районам муниципального образования город-курорт Сочи на четвертый квартал 2013 года" установлена средняя расчетная рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилья по районам муниципального образования город-курорт Сочи на четвертый квартал 2013 года, в частности по Центральному району - 63 098 руб.
В соответствии с условиями договора инвестирования ТСЖ "Фальконе" обязано передать в муниципальную собственность 5,03% (1643,8 кв. м) общей площади объекта.
По расчету администрации, размер убытков составил 103 720 492,4 руб. (1 643,8 кв. м х 63 098 руб.).
Ответчиком заявлен встречный иск о признании недействительным договора инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская, 19 Центрального района города Сочи от 11.12.2007 N 03.2/150.
Как следует из договора от 11 декабря 2007 года N 03.2/150 инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома в районе ул. Первомайская, 19 Центрального района города Сочи, товарищество (инвестор) обязалось в рамках реализации инвестиционного проекта осуществить строительство многоквартирного дома на принадлежащем ему частично на праве собственности, частично - на праве долгосрочной аренды земельном участке.
В качестве участия в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи инвестор обязался передать администрации 5,03% общей площади объекта.
11.12.2007 между ТСЖ "Первомайская-19" и Администрацией города Сочи был заключен договор инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская д. 19 Центрального района города Сочи. По условиям договора, Инвестор принимал участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 5,03% от общей площади объекта.
Данный договор подписан со стороны ТСЖ "Фальконе" председателем Рябченко Е.А., которая назначена на должность правлением ТСЖ "Первомайская-19" на основании протокола общего собрания собственников помещений N 01 от 21 мая 2007 г.
Из содержания статей 10, 11, 19 Закона об инвестиционной деятельности следует, то к другим лицам, участвующим в инвестиционной деятельности, могут относиться органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.
Исходя из буквального толкования условий договора инвестирования от 11 декабря 2007 года N 03.2/150, обязанности, принятые на себя администрацией, не являются конкретно определенными и сводятся к совершению действий, входящих в ее компетенцию.
Администрация, как орган местной власти, взялась исполнить публичную обязанность, которую по характеру своей деятельности должна выполнять в отношении каждого обратившегося к ней лица, за встречное имущественное предоставление, а именно: оказание содействия в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.
Действующее законодательство не содержит понятия инвестиционного договора, не устанавливает его предмета и существенных условий, поэтому для квалификации правоотношений между участниками инвестиционной деятельности необходимо руководствоваться правилами статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из буквального толкования его условий.
Из содержания спорного договора от 11 декабря 2007 года N 03.2/150 видно, что общей целью сторон является сотрудничество в ходе реализации инвестиционного проекта строительства многоквартирного жилого дома.
На администрацию возложена единственная обязанность в оказании инвестору содействия в реализации проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию.
Принятые администрацией обязательства по оказанию инвестору в рамках действующего законодательства содействия в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечению подготовки и принятия распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта, не свидетельствуют о создании инвестору каких-либо льготных условий или защите интересов инвестора, поскольку, не выходят за рамки исполнительно-распорядительных функций и публично-правовых обязанностей, подлежащих выполнению администрацией в силу закона и безвозмездно.
Таким образом, договор инвестирования не является договором об инвестиционной деятельности, а одна из сторон договора - администрация, не является субъектом инвестиционной деятельности в том смысле, который заложен в нормах Закона об инвестиционной деятельности. Условия договора не соответствуют положениям Закона об инвестиционной деятельности (аналогичные выводы содержатся в постановлениях ВАС РФ и ФАС Северо-Кавказского округа по делу А32-45562/2009).
Стороны договора инвестирования заявили о намерении согласовать в проектно-сметной документации площадь застройки, тип, этажность здания и другие характеристики объекта, то есть отнесли их к существенным условиям договора.
Из приведенных норм следует, что отсутствие согласованной воли сторон договора, т.е. его незаключенность, исключает возникновение взаимных прав и обязанностей, следовательно, и права истца на возмещение убытков в виду их отсутствия.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54) указано, что при недостаточности в тексте договора купли-продажи недвижимости данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, но при восполнении этих пробелов в других документах, составленных сторонами во исполнение договора, например, в акте приема-передачи, такой договор не может признаваться незаключенным.
В то же время в пункте 3 названного постановления Пленум разъяснил, что если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о недостижении сторонами соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.
В соответствии с пунктом 5 постановления N 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.
В то же время покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ), если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик. Однако, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, являющееся предметом обязательства (например, если имущество не создано или создано, но передано другому лицу), покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы, а также возмещения убытков (данный пункт, из буквального толкования, неразрывно связан с п. 2 постановления N 54 и не предполагает возмещения убытков в случае недостижения сторонами соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, что является основанием к признанию договора незаключенным).
Названные в постановлении N 54 препятствия для удовлетворения первоначального иска о взыскании убытков присутствуют и в настоящем споре: незаключенность в части определения конкретных помещений, подлежащих передаче, и не оспоренный истцом факт реализации помещений в доме третьим лицам, исключающий возможность согласования предмета договора.
При заключении договора N 03.2/150 от 11 декабря 2007 года стороны предусмотрели площадь, которая подлежит передаче, однако, стороны не конкретизировали, какие именно помещения подлежат передаче, вследствие чего ТСЖ "Фальконе" не могло передать помещения.
По мнению товарищества, исходя из состоявшейся судебной практики по данному спору, имеются основания для признания договора инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская, 19 Центрального района города Сочи от 11.12.2007 г. N 03.2/150 - незаключенным, а с учетом того факта, что лицо, подписавшее договор инвестирования со стороны ТСЖ "Фальконе" - Рябченко Е.А. не имело на данное действие правовых полномочий, то и недействительным, так как согласно разделу 9 Устава ТСЖ "Фальконе" право заключения договоров относится к компетенции общего собрания собственников - высшего органа управления.
Однако, с момента образования ТСЖ "Фальконе" общее собрание собственников, на котором бы ставился вопрос о заключении данного договора председателем Рябченко Е.А. (в настоящее время Поспелова Е.А.) не проводилось.
Ответчик должен был знать о том, что Уставом ТСЖ "Фальконе" право заключения договоров отнесено к компетенции общего собрания собственников - высшего органа управления.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения товарищества в суд со встречным иском о признании незаключенным и недействительным договора инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская, 19 Центрального района города Сочи от 11.12.2007 N 03.2/150.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность возмещения лицу, права которого нарушены, причиненных ему убытков.
Согласно пункту 2 названной статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.
Отсутствие какого-либо из перечисленных выше элементов исключает ответственность в виде возмещения убытков.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами.
Бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием заявленных исковых требований, обоснованности размера предъявленного иска лежит на истце.
Исходя из указанных норм, основанием договорной ответственности является нарушение субъективных гражданских прав, вызванное неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Исковые требования администрации города Сочи основаны на судебном преюдициальном акте.
Стороны не оспаривали, что в рамках дела N А32-7356/2013 администрация г. Сочи ранее обращалась с иском к ТСЖ "Фальконе" о понуждении передать в пользу администрации помещения площадью 1643,8 кв. м в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская, 19.
Решением от 18.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.12.2013, в иске отказано. Суды пришли к выводу о том, ответчик реализовал все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, что исключает возможность передачи объекта в натуре.
Как видно из материалов дела, ТСЖ "Первомайская - 19" (правопредшественник ответчика) заключило с администрацией договор инвестирования от 11.12.2007, по условиям которого товарищество (инвестор) обязалось в рамках реализации инвестиционного проекта осуществить строительство многоквартирного дома на земельном участке, принадлежащем ему частично на праве собственности, частично на праве долгосрочной аренды.
В силу пункта 2.1 договора, срок завершения строительства - III квартал 2010 года. Инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи путем передачи в муниципальную собственность 5,03% от общей площади объекта; в собственность инвестора переходит 94,97% от общей площади объекта (пункты 2.6 и 2.7 договора).
По окончании строительства многоквартирного 23-этажного дома со встроенной 2-х уровневой парковкой и офисными помещениями в границах земельного участка общей площадью 3554 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0204018:0046, 23:49:0204018:0047 администрация 31.12.2012 выдала товариществу разрешение N RU 23309/550 на ввод объекта в эксплуатацию.
Ссылаясь на нарушение ответчиком договорных обязательств по передаче в муниципальную собственность 5,03% общей площади жилого дома, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 08.02.2011 N 13970/10, от 11.10.2011 N 5495/11 и от 05.02.2013 N 12444/12, договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) стороны свободны в заключении договоров и принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 425 Кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Статьями 309 и 310 Кодекса предусмотрено, что хозяйствующие субъекты не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения добровольно принятого на себя договорного обязательства.
В пункте 4 постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Поскольку условиями договора инвестирования иное не предусмотрено, суды квалифицировали его в части в качестве договора купли-продажи будущей вещи.
Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления N 54.
Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Кодекса).
Согласно названной статье, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
В абзаце шестом пункта 5 постановления N 54 разъяснено следующее: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Суды, исследовав обстоятельства дела в рамках указанного дела, установили, что факт реализации всех помещений в многоквартирном доме третьим лицам подтвержден представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации за третьими лицами права собственности на основании договоров долевого участия в строительстве.
Данные обстоятельства истцом не оспариваются.
В силу прямого указания закона и обязательных для арбитражных судов разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации названное обстоятельство исключает возможность защиты прав администрации путем удовлетворения требований о передаче имущества. При таких обстоятельствах отказ в иске является правильным.
Вместе с тем, судом кассационной инстанции указано, что согласно пункту 3 постановления N 54 в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Кодекса устанавливает действительную волю сторон исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. При возникновении соответствующего спора, установив волю сторон договора, суд может самостоятельно определить ту недвижимую вещь, которая должна быть передана на основании критериев и условий для такого определения, согласованных в договоре, иных документах, или следующих из поведения сторон.
Правовая позиция, сформулированная в постановлении N 54 и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1404/10, следует принципам, закрепленным в статьях 1 и 421 Кодекса, и основывается на необходимости сохранения договоров и исполнения их условий, а также применения установленных законом и договором мер ответственности за их нарушение.
Согласно договору инвестирования администрация оказывает инвестору в рамках действующего законодательства содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию, в том числе обеспечивает подготовку и принятие необходимых распорядительных документов (пункт 4.1.1). Инвестор обязуется разработать и утвердить проектно-сметную документацию и представить ее администрации, построить и ввести многоквартирный дом в эксплуатацию, передать в муниципальную собственность площади, предусмотренные в пункте 2.6 договора (пункт 4.2 договора).
В силу пункта 4.3 договора стороны обязуются не действовать в ущерб друг другу и оказывать содействие во взаимоотношениях с третьими лицами.
Как видно из материалов дела, многоквартирный дом построен, администрация выдала кооперативу разрешение на ввод его в эксплуатацию. Все характеристики многоквартирного дома, в том числе общая площадь и, соответственно, 5,03% от такой площади, известны.
Доказательства того, что администрация не исполнила каких-либо обязательств по договору инвестирования либо действовала в ущерб контрагентам, не представлены.
В постановлении от 04.06.2013 N 18221/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что действующее гражданское законодательство также не содержит положений, запрещающих участникам оборота заключать договоры, предметом которых является передача доли в праве собственности на вещь, в том числе на будущую недвижимую вещь, и выделение такой доли в натуре после создания соответствующей будущей недвижимой вещи.
В данном деле отказ в иске обусловлен не только тем, что стороны в договоре инвестирования не согласовали (как указали суды) необходимые и достаточные сведения, позволяющие индивидуализировать помещения, подлежащие передаче администрации, но и тем, что все помещения переданы третьим лицам.
Следует принять во внимание и то, что товарищество после строительства многоквартирного дома и получения от администрации разрешения на ввод его в эксплуатацию в нарушение принятых на себя договорных обязательств (пункты 2.6 и 4.2.8) не передало 5,03% общей площади в муниципальную собственность, а реализовало эту площадь третьим лицам.
С учетом изложенного и фактических обстоятельств дела условие договора о том, что инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи путем передачи в муниципальную собственность 5,03% от общей площади объекта, само по себе не свидетельствует ни о несогласованности предмета, ни о невозможности его согласовать и невозможности исполнить условия договора в случае, если бы товарищество в нарушение договорных обязательств не реализовало эту площадь третьим лицам.
Таким образом, вывод судов о том, что договор инвестирования является незаключенным по причине несогласованности сведений о подлежащих передаче помещениях, несостоятелен, однако он не привел к принятию неправильного решения по существу спора.
Данные выводы суда кассационной инстанции в рамках дела N А32-7356/2013 сторонами не оспорены.
В части 2 статьи 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Установленные по делу N А32-7356/2013 обстоятельства, имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.
Суд пришел к выводу о неисполнении ответчиком договорных обязательств по передаче площади в натуре.
Поскольку помещения принадлежат третьим лицам, истец правомерно заявил о взыскании убытков.
Постановлением от 08 ноября 2013 г. N 2445 "Об установлении средней расчетной рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по районам муниципального образования город-курорт Сочи на четвертый квартал 2013 года" установлена средняя расчетная рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилья по районам муниципального образования город-курорт Сочи на четвертый квартал 2013 года, в частности по Центральному району - 63 098 руб.
В соответствии с условиями договора инвестирования ТСЖ "Фальконе" обязано передать в муниципальную собственность 5,03% (1643,8 кв. м) общей площади объекта.
По расчету администрации, размер убытков составил 103 720 492,4 руб. (1 643,8 кв. м х 63 098 руб.).
Ответчиком не оспорен расчет истца.
Ответчиком не оспорено постановление от 08 ноября 2013 г. N 2445, оно не признано недействующим, ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет установления иной цены кв. м (менее 63 098 руб.) не переданной по договору курортной недвижимости не заявлено.
Принимая во внимание, что Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом рассматриваются аналогичные споры по делам N А32-2427/2014 и N А32-5115/2014, которые направлены на новое рассмотрение, суд приостанавливал производство по настоящему делу в целях соблюдения единообразия судебной практики.
В рамках дела N А32-2427/2014 суды исходили из содержания спорного договора, не следует, что он породил на стороне муниципального образования каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед обществом. Определенные пунктом 4.1 договора инвестирования обязанности являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций.
Вместе с тем, данный договор порождает на стороне ответчика гражданско-правовую обязанность по распоряжению тем имуществом, которое подлежало созданию обществом в результате строительства объекта недвижимости (договор являлся правовым основанием для перехода права собственности на часть помещений здания к администрации).
Приведенные обстоятельства свидетельствуют о двойственной природе заключенного соглашения, которое сочетает в себе как элементы публичного, так и гражданско-правового обязательства. Из содержания договора не следует, что ответчик принял на себя обязанность безвозмездно передать в собственность муниципального образования часть помещений в здании, которое будет возведено обществом за счет его личных либо привлекаемых средств.
Из содержания спорного договора года не следует, что ответчик принял на себя обязанность безвозмездно передать в собственность муниципального образования часть помещений в многоквартирном доме, которое будет возведено обществом за счет его собственных или привлеченных средств.
Напротив, из самого факта заключения договора, а также из комплексного толкования его условий следует, что передача части помещений в муниципальную собственность поставлена в зависимость от надлежащего и своевременного исполнения администрацией своих публичных полномочий, связанных со строительством объекта и вводом его в эксплуатацию. Очевидно, что достижение цели договора и выполнение обязательств Инвестором невозможно без выполнения администрацией г. Сочи своих обязанностей по выдаче разрешения на строительство, продлению договора аренды земельного участка, выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и т.д. Фактически, передача помещений муниципальному образованию рассматривалась в качестве эквивалентного предоставления за исполнение публичных полномочий со стороны администрации, что не противоречит нормам действующего законодательства (аналогичная квалификация такого же договора содержится в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.04.2015 N Ф08-) 792/2015 по делу N А32-833/2014, и в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2014 по делу N А32-3044/2014).
Как следует из пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ", при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п. Пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" предусмотрено, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Ответчик не доказал, что договор действовал в ущерб инвестору, что согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа от исполнения встречного обязательства.
Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В рамках дела N А32-2427/2014 доказан факт ненадлежащего исполнения администрацией своих обязательств, отказано в требованиях, в том числе на основании ст. 328 ГК РФ.
Применительно к рассматриваемому спору ответчик не доказал неправомерные действия администрации.
Администрация претендует на получение встречного предоставления от застройщика в виде обусловленных договором площадей многоквартирного дома на основании своевременного исполнения своей публичной функции по выдаче разрешительных документов.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 7) по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ). При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).
В результате неправомерных действий ТСЖ по неисполнению условий инвестиционного договора на стороне муниципалитета, в чьих интересах действует администрация, возникли убытки в виде рыночной стоимости неполученного имущества - 5,03% площади помещений торгового комплекса.
Вышеуказанные действия ТСЖ носят противоправный и виновный характер, имеют прямую причинно-следственную связь между их совершением и возникшими у истца неблагоприятными последствиями.
Факт невозможности исполнения ТСЖ своего обязательства по передаче в муниципальную собственность спорного имущества установлен в рамках иного судебного дела, в связи с чем, единственным средством, направленным на восстановление нарушенных прав истца является иск о взыскании убытков в виде рыночной стоимости неправомерно не переданного имущества - 5,03% площади строения.
Определяя размер исковых требований, администрация сослалась на свое постановление N 2445 от 08.11.2013, которым установлена средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилья по районам муниципального образования г. Сочи.
Восстановление прав администрации будет достигнуто путем выплаты со стороны ТСЖ денежных средств.
Вместе с тем, судом отмечено, что заявленный администрацией к взысканию размер убытков является соразмерным нарушению субъективных прав истца в силу следующего.
В пункте 4 постановления N 7 Пленум ВС РФ разъяснил, что согласно пункту 5 статьи 393 ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.
Ввиду того, что инвестиционный договор в настоящее время не может быть исполнен в силу объективных причин (все нежилые помещения отчуждены 3-м лицам), к спорным правоотношениям также подлежат применению, разъяснения, изложенные в пункте 11 постановления Пленума ВС РФ N 7, согласно которым риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства (применительно к рассматриваемому спору - невозможность исполнения договора в натуре).
В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась.
Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер убытков.
Доказыванию подлежит каждый элемент убытков.
На основании изложенного, суд указал, что администрацией с разумной степенью достоверности доказан факт причинения ей убытков в результате неправомерных действий ответчика на сумму 103 720 492,40 руб.
Суд учел сложившуюся судебную практику по аналогичным делам, в которых также не доказано бездействие администрации, судом установлены юридически значимые факты по делам со схожими обстоятельствами (судебные акты по делам N А32-833/2014, N А32-12290/2014, N А32-3044/2014, А32-2427/14, А32-5115/14).
Доводы товарищества отклонены судом первой инстанции как не обоснованные и не подтвержденные материалами дела.
ТСЖ не представлено доказательств в обоснование указания о ненадлежащем ответчике, в связи с чем эти доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.
ТСЖ заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании убытков.
Отклоняя данный довод, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с постановлением Пленумов Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 Кодекса).
Согласно статье 195 Кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Кодекса).
В силу положений статьи 200 Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.
В силу статьи 203 Кодекса течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. При этом после перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
В силу пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
Таким образом, истец не мог знать ранее рассмотрения спора судом по делу N А32-7353/13. Решением суда от 18.10.2013 по делу N А32-7356/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Администрация в суд с иском обратилась 04.02.2014.
Таким образом, срок исковой давности истцом не пропущен.
На основании изложенного, требования администрации о взыскании убытков в размере 103 720 492,40 рублей удовлетворены судом.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из следующего.
Ответчиком заявлен встречный иск о признании недействительным договора инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская, 19 Центрального района города Сочи от 11.12.2007 г. N 03.2/150.
Как следует из договора от 11 декабря 2007 года N 03.2/150 инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома в районе ул. Первомайская, 19 Центрального района города Сочи, товарищество (инвестор) обязалось в рамках реализации инвестиционного проекта осуществить строительство многоквартирного дома на принадлежащем ему частично на праве собственности, частично - на праве долгосрочной аренды земельном участке.
В качестве участия в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи инвестор обязался передать администрации 5,03% общей площади объекта. 11.12.2007 между ТСЖ "Первомайская-19" в лице председателя Рябченко Елены Анатольевны и Администрацией города Сочи в лице заместителя Главы города Сочи Величко Павла Юрьевича заключен договор инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская д. 19 Центрального района города Сочи.
По условиям договора, инвестор принимал участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 5,03% от общей площади объекта.
Данный договор подписан со стороны ТСЖ "Фальконе" председателем Рябченко Е.А., которая назначена на должность правлением ТСЖ "Первомайская-19" на основании протокола общего собрания собственников помещений N 01 от 21 мая 2007 г.
Как следует из договора от 11 декабря 2007 года N 03.2/150 инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома в районе ул. Первомайская, 19 Центрального района города Сочи, товарищество (инвестор) обязалось в рамках реализации инвестиционного проекта осуществить строительство многоквартирного дома на принадлежащем ему частично на праве собственности, частично - на праве долгосрочной аренды земельном участке.
В качестве участия в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи инвестор обязался передать администрации 5,03% общей площади объекта.
Из содержания статей 10, 11, 19 Закона об инвестиционной деятельности следует, что к другим лицам, участвующим в инвестиционной деятельности, могут относиться органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.
Администрация, как орган местной власти, взялась исполнить публичную обязанность, которую по характеру своей деятельности должна выполнять в отношении каждого обратившегося к ней лица, за встречное имущественное предоставление, а именно: оказание содействия в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.
Из содержания спорного договора от 11 декабря 2007 года N 03.2/150 видно, что общей целью сторон является сотрудничество в ходе реализации инвестиционного проекта строительства многоквартирного жилого дома. На администрацию возложена единственная обязанность в оказании инвестору содействия в реализации проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию.
ТСЖ "Фальконе" указало, что условия договора не соответствуют положениям Закона об инвестиционной деятельности (аналогичные выводы содержатся в постановлениях ВАС РФ и ФАС Северо-Кавказского округа по делу А32-45562/2009). Стороны договора инвестирования заявили о намерении согласовать в проектно-сметной документации площадь застройки, тип, этажность здания и другие характеристики объекта, то есть отнесли их к существенным условиям договора.
ТСЖ "Фальконе" также указало, что исходя из судебной практики по данному спору, имеются основания для признания договора инвестирования в строительство многоквартирного 20 этажного жилого дома со встроенной 2-х уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская, 19 Центрального района города Сочи от 11.12.2007 г. N 03.2/150 - незаключенным, а с учетом того факта, что лицо, подписавшее договор инвестирования со стороны ТСЖ "Фальконе", Рябченко Е.А., не имело на данное действие правовых полномочий, то и недействительным, так как согласно разделу 9 Устава ТСЖ "Фальконе" право заключения договоров относится к компетенции общего собрания собственников - высшего органа управления.
Судом установлено, что с момента образования ТСЖ "Фальконе" общее собрание собственников, на котором бы ставился вопрос о заключении данного договора председателем Рябченко Е.А. (в настоящее время Поспелова Е.А.) не проводилось.
Ответчик как минимум должен был знать о том, что Уставом ТСЖ "Фальконе" право заключения договоров отнесено к компетенции общего собрания собственников - высшего органа управления.
На основании указанных обстоятельств и доводов ТСЖ "Фальконе" просило признать незаключенным и недействительным, заключенный между Администрацией города Сочи и ТСЖ "Фальконе" договор инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская, 19 Центрального района города Сочи от 11.12.2007 N 03.2/150.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если названные правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота.
Из пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Спорный договор отвечает всем указанным выше признакам договора, судом определена правовая природа.
Из пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" следует, что в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела о взыскании по договору входят обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора; пунктом 1 данного постановления установлена обязанность арбитражного суда, рассматривающего дело о взыскании по договору, оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Из анализа доводов ТСЖ, суд пришел к выводу о недоказанности оснований к незаключенности договора, существенные условия договора согласованы сторонами.
Кроме того, в рамках дела N А32-7356/2013 дана оценка данному доводу, судом фактически разъяснено право на взыскание убытков, из неисполнения договора.
Отказывая в исковых требованиях в части признания договора недействительным, суд исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (часть 2 статьи 166 ГК РФ).
Истец, оспаривая договор, ссылается на статьи 174 ГК РФ, не указывая редакцию данной нормы.
Из содержания статьи 174 Кодекса следует, что, если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, и при ее совершении указанный орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
В связи с этим следует иметь в виду, что статья 174 Кодекса не применяется в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом. В указанных случаях надлежит руководствоваться статьей 168 Кодекса. Если полномочия органа юридического лица определены в учредительных документах в соответствии с требованиями иного правового акта, принятого до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, и орган юридического лица совершил сделку за пределами установленных полномочий, статья 174 не применяется. При оценке этих правоотношений следует исходить из положений статьи 168. В случаях, когда сделка совершена органом юридического лица в соответствии с полномочиями, установленными иным правовым актом, при наличии ограничений в учредительных документах подлежит применению статья 174 Кодекса. Учитывая положения статьи 166, при рассмотрении исков о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным в статье 174, судам следует иметь в виду, что такие сделки являются оспоримыми и соответствующий иск может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 Кодекса).
Судам необходимо также иметь в виду, что оспоримая сделка не может быть признана недействительной по инициативе суда без предъявления указанными выше лицами соответствующего иска (в том числе встречного).
Статьей 174 Кодекса установлено, что сделка по указанным в данной норме основаниям может быть признана недействительной лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об ограничениях полномочий органа юридического лица, заключившего сделку. В связи с этим необходимо учитывать, что указанное обстоятельство входит в предмет доказывания по данным делам.
В соответствии со статьей 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания этого обстоятельства возлагается на истца, заявившего иск о признании оспоримой сделки недействительной.
Поскольку из смысла статьи 174 Кодекса следует, что закон допускает случаи, когда другая сторона в сделке не знала и не должна была знать об установленных учредительными документами ограничениях, ссылка в договоре, заключенном от имени организации, на то, что лицо, заключающее сделку, действует на основании устава данного юридического лица, должна оцениваться судом с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и в совокупности с другими доказательствами по делу.
Такое доказательство, как и любое другое, не может иметь для арбитражного суда заранее установленной силы и свидетельствовать о том, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
В правоотношениях с участием юридических лиц судам надлежит иметь в виду, что статья 174 Кодекса может применяться в тех случаях, когда полномочия органа юридического лица определенно ограничены учредительными документами последнего.
Наличие указанных ограничений, установленных в других документах, не являющихся учредительными, не может являться основанием для применения данной статьи (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 N 9 "О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок").
Спорный договор заключен 11.12.2007 ТСЖ в лице председателя, действующего на основании Устава.
Вместе с тем, ответчиком представлен Устав в редакции от 22.04.2009.
В силу ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что товарищество не доказало, что истец должен был знать о том, что Уставом право заключать договоры отнесено к компетенции общего собрания собственников.
Администрацией заявлено о пропуске срока исковой давности по данному требованию ТСЖ.
В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что, исходя из указанной нормы, под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица. Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что срок исковой давности, предусмотренный п. 2 ст. 181 ГК РФ, подлежит исчислению с даты получения претензии по спорному договору, копии иска по делу, начала разбирательства (ответчик уведомлен о требованиях) по делу N А32-7356/2013, полномочия представителя ТСЖ не оспаривались.
Кроме того, в рамках дела N А32-7356/2013 товарищество было уведомлено о наличии спорного договора.
ТСЖ "Фальконе" указано, что в мае 2013 года проведено общее собрание, избран новый председатель и правление, проведена проверка деятельности за период с 01.02.2012 по 25.04.2013, ответственность должна нести Рябченко Е.А.
Как видно из материалов дела, иск подан 04.04.2014, направлена копия иска, вместе с тем, встречный иск подан 07.07.2014.
На основании изложенного, суд пришел к выводу о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности.
Таким образом, во встречном иске отказано правомерно при отсутствии оснований к применению ст. 174 ГК РФ и самостоятельное основание пропуск срока исковой давности.
Судом правомерно отказано в удовлетворении требования о признании незаключенным и недействительным договора инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская, 19 Центрального района города Сочи от 11.12.2007 N 03.2/150.
Доводы подателя жалобы о несоблюдении администрацией обязательного досудебного порядка урегулирования спора отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду следующих обстоятельств.
В силу части 5 статьи 4 АПК РФ в редакции, действовавшей на момент предъявления настоящего иска (до 01 июня 2016 года), заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов с соблюдением досудебного (претензионного) порядка урегулирования споров в случаях, указанных законом или договором.
Под досудебным порядком урегулирования споров понимается закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.
Несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором, которое было установлено после принятия искового заявления к рассмотрению, является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ).
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в рассматриваемый период для споров о взыскании убытков (иск подан в суд 04.02.2014) законом обязательный претензионный или иной досудебный порядок урегулирования споров не был предусмотрен.
При таких обстоятельствах доводы ответчика не влекут оставление без рассмотрения исковых требований администрации.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2017 по делу N А32-3053/2014 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.08.2017 N 15АП-11661/2017 ПО ДЕЛУ N А32-3053/2014
Требование: О взыскании убытков, выразившихся в неисполнении обязательств по договору инвестирования.Разделы:
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2017 г. N 15АП-11661/2017
Дело N А32-3053/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Ереминой О.А., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель Жудик А.Ю., удостоверение, по доверенности от 20.12.2016;
- от ответчика: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Фальконе"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 июня 2017 года по делу N А32-3053/2014 (судья Поздняков А.Г.)
по иску Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи
к товариществу собственников жилья "Фальконе"
о взыскании убытков,
установил:
администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Фальконе" (далее - ТСЖ "Фальконе", товарищество) о взыскании 103 720 492,40 руб. убытков.
ТСЖ "Фальконе", в свою очередь, предъявлен встречный иск к администрации о признании незаключенным и недействительным договора инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская, 19 Центрального района города Сочи от 11.12.2007 N 03.2/150.
Решением от 03.06.2017 по первоначальному иску с товарищества в пользу администрации взыскано 103 720 492,40 руб. убытков. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, товарищество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 03.06.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что истцом при подаче иска пропущен срок исковой давности. С момента заключения договора и до подачи иска в суд администрацией в адрес ТСЖ "Фальконе" в досудебном порядке не направлялось претензии о выплате убытков в размере 103 720 492,40 руб. Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, ТСЖ "Фальконе" является ненадлежащим ответчиком по данному делу.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы; просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией города Сочи и ТСЖ "Фальконе" (инвестор) заключен договор инвестирования от 11 декабря 2007 года N 03.2/150 в строительство многоквартирного жилого дома в районе ул. Первомайская, 19 Центрального района города Сочи.
По условиям договора инвестирования ТСЖ "Фальконе" обязалось в рамках реализации инвестиционного проекта за счет собственных и /или привлеченных средств осуществить строительство многоквартирного дома на принадлежащем ему частично на праве собственности, частично на праве долгосрочной аренды земельном участке.
В соответствии с пунктом 2.3 договора, инвестор обеспечивает за счет собственных и/или привлеченных средств проектирование, строительство Объекта и сдачу Объекта в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора, администрация обязуется оказывать инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.
Согласно пункту 2.6 договора, инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 5,03% от общей площади Объекта.
Как следует из искового заявления, администрацией г. Сочи было подано исковое заявление в Арбитражный суд Краснодарского края об истребовании у ТСЖ "Фальконе" в пользу администрации 5,03% (1643,8 кв. м) общей площади объекта - многоквартирного жилого дома в районе ул. Первомайская, 19 Центрального района города Сочи.
Решением суда от 18.10.2013 по делу N А32-7356/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что у кредитора отпадает право на истребование вещи, если она уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Согласно выписке из ЕГРП право собственности на объект строительства зарегистрировано за третьими лицами.
До настоящего времени инвестор уклоняется от исполнения обязательств по договору инвестирования. Обязательства по передаче в муниципальную собственность помещений, согласно договору, инвестором не выполнены.
Писем о причинах неисполнения обязательств по вышеуказанному договору инвестирования от ТСЖ "Фальконе" в адрес администрации города Сочи не поступало.
Спорный объект является общей долевой собственностью муниципального образования город-курорт Сочи, соответственно, любая регистрация договоров в отношении спорного строения без согласия муниципального органа запрещена.
Таким образом, муниципальному образованию по вине ТСЖ "Фальконе" причинены убытки, выразившиеся в неисполнении своих договорных обязательств.
Учитывая, что в соответствии с вышеуказанным судебным актом в передаче помещений в муниципальную собственность отказано, права администрации города Сочи нарушены.
Постановлением от 08 ноября 2013 г. N 2445 "Об установлении средней расчетной рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по районам муниципального образования город-курорт Сочи на четвертый квартал 2013 года" установлена средняя расчетная рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилья по районам муниципального образования город-курорт Сочи на четвертый квартал 2013 года, в частности по Центральному району - 63 098 руб.
В соответствии с условиями договора инвестирования ТСЖ "Фальконе" обязано передать в муниципальную собственность 5,03% (1643,8 кв. м) общей площади объекта.
По расчету администрации, размер убытков составил 103 720 492,4 руб. (1 643,8 кв. м х 63 098 руб.).
Ответчиком заявлен встречный иск о признании недействительным договора инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская, 19 Центрального района города Сочи от 11.12.2007 N 03.2/150.
Как следует из договора от 11 декабря 2007 года N 03.2/150 инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома в районе ул. Первомайская, 19 Центрального района города Сочи, товарищество (инвестор) обязалось в рамках реализации инвестиционного проекта осуществить строительство многоквартирного дома на принадлежащем ему частично на праве собственности, частично - на праве долгосрочной аренды земельном участке.
В качестве участия в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи инвестор обязался передать администрации 5,03% общей площади объекта.
11.12.2007 между ТСЖ "Первомайская-19" и Администрацией города Сочи был заключен договор инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская д. 19 Центрального района города Сочи. По условиям договора, Инвестор принимал участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 5,03% от общей площади объекта.
Данный договор подписан со стороны ТСЖ "Фальконе" председателем Рябченко Е.А., которая назначена на должность правлением ТСЖ "Первомайская-19" на основании протокола общего собрания собственников помещений N 01 от 21 мая 2007 г.
Из содержания статей 10, 11, 19 Закона об инвестиционной деятельности следует, то к другим лицам, участвующим в инвестиционной деятельности, могут относиться органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.
Исходя из буквального толкования условий договора инвестирования от 11 декабря 2007 года N 03.2/150, обязанности, принятые на себя администрацией, не являются конкретно определенными и сводятся к совершению действий, входящих в ее компетенцию.
Администрация, как орган местной власти, взялась исполнить публичную обязанность, которую по характеру своей деятельности должна выполнять в отношении каждого обратившегося к ней лица, за встречное имущественное предоставление, а именно: оказание содействия в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.
Действующее законодательство не содержит понятия инвестиционного договора, не устанавливает его предмета и существенных условий, поэтому для квалификации правоотношений между участниками инвестиционной деятельности необходимо руководствоваться правилами статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из буквального толкования его условий.
Из содержания спорного договора от 11 декабря 2007 года N 03.2/150 видно, что общей целью сторон является сотрудничество в ходе реализации инвестиционного проекта строительства многоквартирного жилого дома.
На администрацию возложена единственная обязанность в оказании инвестору содействия в реализации проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию.
Принятые администрацией обязательства по оказанию инвестору в рамках действующего законодательства содействия в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечению подготовки и принятия распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта, не свидетельствуют о создании инвестору каких-либо льготных условий или защите интересов инвестора, поскольку, не выходят за рамки исполнительно-распорядительных функций и публично-правовых обязанностей, подлежащих выполнению администрацией в силу закона и безвозмездно.
Таким образом, договор инвестирования не является договором об инвестиционной деятельности, а одна из сторон договора - администрация, не является субъектом инвестиционной деятельности в том смысле, который заложен в нормах Закона об инвестиционной деятельности. Условия договора не соответствуют положениям Закона об инвестиционной деятельности (аналогичные выводы содержатся в постановлениях ВАС РФ и ФАС Северо-Кавказского округа по делу А32-45562/2009).
Стороны договора инвестирования заявили о намерении согласовать в проектно-сметной документации площадь застройки, тип, этажность здания и другие характеристики объекта, то есть отнесли их к существенным условиям договора.
Из приведенных норм следует, что отсутствие согласованной воли сторон договора, т.е. его незаключенность, исключает возникновение взаимных прав и обязанностей, следовательно, и права истца на возмещение убытков в виду их отсутствия.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54) указано, что при недостаточности в тексте договора купли-продажи недвижимости данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, но при восполнении этих пробелов в других документах, составленных сторонами во исполнение договора, например, в акте приема-передачи, такой договор не может признаваться незаключенным.
В то же время в пункте 3 названного постановления Пленум разъяснил, что если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о недостижении сторонами соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.
В соответствии с пунктом 5 постановления N 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.
В то же время покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ), если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик. Однако, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, являющееся предметом обязательства (например, если имущество не создано или создано, но передано другому лицу), покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы, а также возмещения убытков (данный пункт, из буквального толкования, неразрывно связан с п. 2 постановления N 54 и не предполагает возмещения убытков в случае недостижения сторонами соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, что является основанием к признанию договора незаключенным).
Названные в постановлении N 54 препятствия для удовлетворения первоначального иска о взыскании убытков присутствуют и в настоящем споре: незаключенность в части определения конкретных помещений, подлежащих передаче, и не оспоренный истцом факт реализации помещений в доме третьим лицам, исключающий возможность согласования предмета договора.
При заключении договора N 03.2/150 от 11 декабря 2007 года стороны предусмотрели площадь, которая подлежит передаче, однако, стороны не конкретизировали, какие именно помещения подлежат передаче, вследствие чего ТСЖ "Фальконе" не могло передать помещения.
По мнению товарищества, исходя из состоявшейся судебной практики по данному спору, имеются основания для признания договора инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская, 19 Центрального района города Сочи от 11.12.2007 г. N 03.2/150 - незаключенным, а с учетом того факта, что лицо, подписавшее договор инвестирования со стороны ТСЖ "Фальконе" - Рябченко Е.А. не имело на данное действие правовых полномочий, то и недействительным, так как согласно разделу 9 Устава ТСЖ "Фальконе" право заключения договоров относится к компетенции общего собрания собственников - высшего органа управления.
Однако, с момента образования ТСЖ "Фальконе" общее собрание собственников, на котором бы ставился вопрос о заключении данного договора председателем Рябченко Е.А. (в настоящее время Поспелова Е.А.) не проводилось.
Ответчик должен был знать о том, что Уставом ТСЖ "Фальконе" право заключения договоров отнесено к компетенции общего собрания собственников - высшего органа управления.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения товарищества в суд со встречным иском о признании незаключенным и недействительным договора инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская, 19 Центрального района города Сочи от 11.12.2007 N 03.2/150.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность возмещения лицу, права которого нарушены, причиненных ему убытков.
Согласно пункту 2 названной статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.
Отсутствие какого-либо из перечисленных выше элементов исключает ответственность в виде возмещения убытков.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами.
Бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием заявленных исковых требований, обоснованности размера предъявленного иска лежит на истце.
Исходя из указанных норм, основанием договорной ответственности является нарушение субъективных гражданских прав, вызванное неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Исковые требования администрации города Сочи основаны на судебном преюдициальном акте.
Стороны не оспаривали, что в рамках дела N А32-7356/2013 администрация г. Сочи ранее обращалась с иском к ТСЖ "Фальконе" о понуждении передать в пользу администрации помещения площадью 1643,8 кв. м в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская, 19.
Решением от 18.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.12.2013, в иске отказано. Суды пришли к выводу о том, ответчик реализовал все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, что исключает возможность передачи объекта в натуре.
Как видно из материалов дела, ТСЖ "Первомайская - 19" (правопредшественник ответчика) заключило с администрацией договор инвестирования от 11.12.2007, по условиям которого товарищество (инвестор) обязалось в рамках реализации инвестиционного проекта осуществить строительство многоквартирного дома на земельном участке, принадлежащем ему частично на праве собственности, частично на праве долгосрочной аренды.
В силу пункта 2.1 договора, срок завершения строительства - III квартал 2010 года. Инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи путем передачи в муниципальную собственность 5,03% от общей площади объекта; в собственность инвестора переходит 94,97% от общей площади объекта (пункты 2.6 и 2.7 договора).
По окончании строительства многоквартирного 23-этажного дома со встроенной 2-х уровневой парковкой и офисными помещениями в границах земельного участка общей площадью 3554 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0204018:0046, 23:49:0204018:0047 администрация 31.12.2012 выдала товариществу разрешение N RU 23309/550 на ввод объекта в эксплуатацию.
Ссылаясь на нарушение ответчиком договорных обязательств по передаче в муниципальную собственность 5,03% общей площади жилого дома, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 08.02.2011 N 13970/10, от 11.10.2011 N 5495/11 и от 05.02.2013 N 12444/12, договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) стороны свободны в заключении договоров и принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 425 Кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Статьями 309 и 310 Кодекса предусмотрено, что хозяйствующие субъекты не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения добровольно принятого на себя договорного обязательства.
В пункте 4 постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Поскольку условиями договора инвестирования иное не предусмотрено, суды квалифицировали его в части в качестве договора купли-продажи будущей вещи.
Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления N 54.
Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Кодекса).
Согласно названной статье, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
В абзаце шестом пункта 5 постановления N 54 разъяснено следующее: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Суды, исследовав обстоятельства дела в рамках указанного дела, установили, что факт реализации всех помещений в многоквартирном доме третьим лицам подтвержден представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации за третьими лицами права собственности на основании договоров долевого участия в строительстве.
Данные обстоятельства истцом не оспариваются.
В силу прямого указания закона и обязательных для арбитражных судов разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации названное обстоятельство исключает возможность защиты прав администрации путем удовлетворения требований о передаче имущества. При таких обстоятельствах отказ в иске является правильным.
Вместе с тем, судом кассационной инстанции указано, что согласно пункту 3 постановления N 54 в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Кодекса устанавливает действительную волю сторон исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. При возникновении соответствующего спора, установив волю сторон договора, суд может самостоятельно определить ту недвижимую вещь, которая должна быть передана на основании критериев и условий для такого определения, согласованных в договоре, иных документах, или следующих из поведения сторон.
Правовая позиция, сформулированная в постановлении N 54 и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1404/10, следует принципам, закрепленным в статьях 1 и 421 Кодекса, и основывается на необходимости сохранения договоров и исполнения их условий, а также применения установленных законом и договором мер ответственности за их нарушение.
Согласно договору инвестирования администрация оказывает инвестору в рамках действующего законодательства содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию, в том числе обеспечивает подготовку и принятие необходимых распорядительных документов (пункт 4.1.1). Инвестор обязуется разработать и утвердить проектно-сметную документацию и представить ее администрации, построить и ввести многоквартирный дом в эксплуатацию, передать в муниципальную собственность площади, предусмотренные в пункте 2.6 договора (пункт 4.2 договора).
В силу пункта 4.3 договора стороны обязуются не действовать в ущерб друг другу и оказывать содействие во взаимоотношениях с третьими лицами.
Как видно из материалов дела, многоквартирный дом построен, администрация выдала кооперативу разрешение на ввод его в эксплуатацию. Все характеристики многоквартирного дома, в том числе общая площадь и, соответственно, 5,03% от такой площади, известны.
Доказательства того, что администрация не исполнила каких-либо обязательств по договору инвестирования либо действовала в ущерб контрагентам, не представлены.
В постановлении от 04.06.2013 N 18221/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что действующее гражданское законодательство также не содержит положений, запрещающих участникам оборота заключать договоры, предметом которых является передача доли в праве собственности на вещь, в том числе на будущую недвижимую вещь, и выделение такой доли в натуре после создания соответствующей будущей недвижимой вещи.
В данном деле отказ в иске обусловлен не только тем, что стороны в договоре инвестирования не согласовали (как указали суды) необходимые и достаточные сведения, позволяющие индивидуализировать помещения, подлежащие передаче администрации, но и тем, что все помещения переданы третьим лицам.
Следует принять во внимание и то, что товарищество после строительства многоквартирного дома и получения от администрации разрешения на ввод его в эксплуатацию в нарушение принятых на себя договорных обязательств (пункты 2.6 и 4.2.8) не передало 5,03% общей площади в муниципальную собственность, а реализовало эту площадь третьим лицам.
С учетом изложенного и фактических обстоятельств дела условие договора о том, что инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи путем передачи в муниципальную собственность 5,03% от общей площади объекта, само по себе не свидетельствует ни о несогласованности предмета, ни о невозможности его согласовать и невозможности исполнить условия договора в случае, если бы товарищество в нарушение договорных обязательств не реализовало эту площадь третьим лицам.
Таким образом, вывод судов о том, что договор инвестирования является незаключенным по причине несогласованности сведений о подлежащих передаче помещениях, несостоятелен, однако он не привел к принятию неправильного решения по существу спора.
Данные выводы суда кассационной инстанции в рамках дела N А32-7356/2013 сторонами не оспорены.
В части 2 статьи 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Установленные по делу N А32-7356/2013 обстоятельства, имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.
Суд пришел к выводу о неисполнении ответчиком договорных обязательств по передаче площади в натуре.
Поскольку помещения принадлежат третьим лицам, истец правомерно заявил о взыскании убытков.
Постановлением от 08 ноября 2013 г. N 2445 "Об установлении средней расчетной рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по районам муниципального образования город-курорт Сочи на четвертый квартал 2013 года" установлена средняя расчетная рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилья по районам муниципального образования город-курорт Сочи на четвертый квартал 2013 года, в частности по Центральному району - 63 098 руб.
В соответствии с условиями договора инвестирования ТСЖ "Фальконе" обязано передать в муниципальную собственность 5,03% (1643,8 кв. м) общей площади объекта.
По расчету администрации, размер убытков составил 103 720 492,4 руб. (1 643,8 кв. м х 63 098 руб.).
Ответчиком не оспорен расчет истца.
Ответчиком не оспорено постановление от 08 ноября 2013 г. N 2445, оно не признано недействующим, ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет установления иной цены кв. м (менее 63 098 руб.) не переданной по договору курортной недвижимости не заявлено.
Принимая во внимание, что Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом рассматриваются аналогичные споры по делам N А32-2427/2014 и N А32-5115/2014, которые направлены на новое рассмотрение, суд приостанавливал производство по настоящему делу в целях соблюдения единообразия судебной практики.
В рамках дела N А32-2427/2014 суды исходили из содержания спорного договора, не следует, что он породил на стороне муниципального образования каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед обществом. Определенные пунктом 4.1 договора инвестирования обязанности являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций.
Вместе с тем, данный договор порождает на стороне ответчика гражданско-правовую обязанность по распоряжению тем имуществом, которое подлежало созданию обществом в результате строительства объекта недвижимости (договор являлся правовым основанием для перехода права собственности на часть помещений здания к администрации).
Приведенные обстоятельства свидетельствуют о двойственной природе заключенного соглашения, которое сочетает в себе как элементы публичного, так и гражданско-правового обязательства. Из содержания договора не следует, что ответчик принял на себя обязанность безвозмездно передать в собственность муниципального образования часть помещений в здании, которое будет возведено обществом за счет его личных либо привлекаемых средств.
Из содержания спорного договора года не следует, что ответчик принял на себя обязанность безвозмездно передать в собственность муниципального образования часть помещений в многоквартирном доме, которое будет возведено обществом за счет его собственных или привлеченных средств.
Напротив, из самого факта заключения договора, а также из комплексного толкования его условий следует, что передача части помещений в муниципальную собственность поставлена в зависимость от надлежащего и своевременного исполнения администрацией своих публичных полномочий, связанных со строительством объекта и вводом его в эксплуатацию. Очевидно, что достижение цели договора и выполнение обязательств Инвестором невозможно без выполнения администрацией г. Сочи своих обязанностей по выдаче разрешения на строительство, продлению договора аренды земельного участка, выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и т.д. Фактически, передача помещений муниципальному образованию рассматривалась в качестве эквивалентного предоставления за исполнение публичных полномочий со стороны администрации, что не противоречит нормам действующего законодательства (аналогичная квалификация такого же договора содержится в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.04.2015 N Ф08-) 792/2015 по делу N А32-833/2014, и в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2014 по делу N А32-3044/2014).
Как следует из пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ", при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п. Пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" предусмотрено, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Ответчик не доказал, что договор действовал в ущерб инвестору, что согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа от исполнения встречного обязательства.
Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В рамках дела N А32-2427/2014 доказан факт ненадлежащего исполнения администрацией своих обязательств, отказано в требованиях, в том числе на основании ст. 328 ГК РФ.
Применительно к рассматриваемому спору ответчик не доказал неправомерные действия администрации.
Администрация претендует на получение встречного предоставления от застройщика в виде обусловленных договором площадей многоквартирного дома на основании своевременного исполнения своей публичной функции по выдаче разрешительных документов.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 7) по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ). При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).
В результате неправомерных действий ТСЖ по неисполнению условий инвестиционного договора на стороне муниципалитета, в чьих интересах действует администрация, возникли убытки в виде рыночной стоимости неполученного имущества - 5,03% площади помещений торгового комплекса.
Вышеуказанные действия ТСЖ носят противоправный и виновный характер, имеют прямую причинно-следственную связь между их совершением и возникшими у истца неблагоприятными последствиями.
Факт невозможности исполнения ТСЖ своего обязательства по передаче в муниципальную собственность спорного имущества установлен в рамках иного судебного дела, в связи с чем, единственным средством, направленным на восстановление нарушенных прав истца является иск о взыскании убытков в виде рыночной стоимости неправомерно не переданного имущества - 5,03% площади строения.
Определяя размер исковых требований, администрация сослалась на свое постановление N 2445 от 08.11.2013, которым установлена средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилья по районам муниципального образования г. Сочи.
Восстановление прав администрации будет достигнуто путем выплаты со стороны ТСЖ денежных средств.
Вместе с тем, судом отмечено, что заявленный администрацией к взысканию размер убытков является соразмерным нарушению субъективных прав истца в силу следующего.
В пункте 4 постановления N 7 Пленум ВС РФ разъяснил, что согласно пункту 5 статьи 393 ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.
Ввиду того, что инвестиционный договор в настоящее время не может быть исполнен в силу объективных причин (все нежилые помещения отчуждены 3-м лицам), к спорным правоотношениям также подлежат применению, разъяснения, изложенные в пункте 11 постановления Пленума ВС РФ N 7, согласно которым риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства (применительно к рассматриваемому спору - невозможность исполнения договора в натуре).
В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась.
Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер убытков.
Доказыванию подлежит каждый элемент убытков.
На основании изложенного, суд указал, что администрацией с разумной степенью достоверности доказан факт причинения ей убытков в результате неправомерных действий ответчика на сумму 103 720 492,40 руб.
Суд учел сложившуюся судебную практику по аналогичным делам, в которых также не доказано бездействие администрации, судом установлены юридически значимые факты по делам со схожими обстоятельствами (судебные акты по делам N А32-833/2014, N А32-12290/2014, N А32-3044/2014, А32-2427/14, А32-5115/14).
Доводы товарищества отклонены судом первой инстанции как не обоснованные и не подтвержденные материалами дела.
ТСЖ не представлено доказательств в обоснование указания о ненадлежащем ответчике, в связи с чем эти доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.
ТСЖ заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании убытков.
Отклоняя данный довод, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с постановлением Пленумов Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 Кодекса).
Согласно статье 195 Кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Кодекса).
В силу положений статьи 200 Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.
В силу статьи 203 Кодекса течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. При этом после перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
В силу пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
Таким образом, истец не мог знать ранее рассмотрения спора судом по делу N А32-7353/13. Решением суда от 18.10.2013 по делу N А32-7356/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Администрация в суд с иском обратилась 04.02.2014.
Таким образом, срок исковой давности истцом не пропущен.
На основании изложенного, требования администрации о взыскании убытков в размере 103 720 492,40 рублей удовлетворены судом.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из следующего.
Ответчиком заявлен встречный иск о признании недействительным договора инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская, 19 Центрального района города Сочи от 11.12.2007 г. N 03.2/150.
Как следует из договора от 11 декабря 2007 года N 03.2/150 инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома в районе ул. Первомайская, 19 Центрального района города Сочи, товарищество (инвестор) обязалось в рамках реализации инвестиционного проекта осуществить строительство многоквартирного дома на принадлежащем ему частично на праве собственности, частично - на праве долгосрочной аренды земельном участке.
В качестве участия в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи инвестор обязался передать администрации 5,03% общей площади объекта. 11.12.2007 между ТСЖ "Первомайская-19" в лице председателя Рябченко Елены Анатольевны и Администрацией города Сочи в лице заместителя Главы города Сочи Величко Павла Юрьевича заключен договор инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская д. 19 Центрального района города Сочи.
По условиям договора, инвестор принимал участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 5,03% от общей площади объекта.
Данный договор подписан со стороны ТСЖ "Фальконе" председателем Рябченко Е.А., которая назначена на должность правлением ТСЖ "Первомайская-19" на основании протокола общего собрания собственников помещений N 01 от 21 мая 2007 г.
Как следует из договора от 11 декабря 2007 года N 03.2/150 инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома в районе ул. Первомайская, 19 Центрального района города Сочи, товарищество (инвестор) обязалось в рамках реализации инвестиционного проекта осуществить строительство многоквартирного дома на принадлежащем ему частично на праве собственности, частично - на праве долгосрочной аренды земельном участке.
В качестве участия в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи инвестор обязался передать администрации 5,03% общей площади объекта.
Из содержания статей 10, 11, 19 Закона об инвестиционной деятельности следует, что к другим лицам, участвующим в инвестиционной деятельности, могут относиться органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.
Администрация, как орган местной власти, взялась исполнить публичную обязанность, которую по характеру своей деятельности должна выполнять в отношении каждого обратившегося к ней лица, за встречное имущественное предоставление, а именно: оказание содействия в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.
Из содержания спорного договора от 11 декабря 2007 года N 03.2/150 видно, что общей целью сторон является сотрудничество в ходе реализации инвестиционного проекта строительства многоквартирного жилого дома. На администрацию возложена единственная обязанность в оказании инвестору содействия в реализации проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию.
ТСЖ "Фальконе" указало, что условия договора не соответствуют положениям Закона об инвестиционной деятельности (аналогичные выводы содержатся в постановлениях ВАС РФ и ФАС Северо-Кавказского округа по делу А32-45562/2009). Стороны договора инвестирования заявили о намерении согласовать в проектно-сметной документации площадь застройки, тип, этажность здания и другие характеристики объекта, то есть отнесли их к существенным условиям договора.
ТСЖ "Фальконе" также указало, что исходя из судебной практики по данному спору, имеются основания для признания договора инвестирования в строительство многоквартирного 20 этажного жилого дома со встроенной 2-х уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская, 19 Центрального района города Сочи от 11.12.2007 г. N 03.2/150 - незаключенным, а с учетом того факта, что лицо, подписавшее договор инвестирования со стороны ТСЖ "Фальконе", Рябченко Е.А., не имело на данное действие правовых полномочий, то и недействительным, так как согласно разделу 9 Устава ТСЖ "Фальконе" право заключения договоров относится к компетенции общего собрания собственников - высшего органа управления.
Судом установлено, что с момента образования ТСЖ "Фальконе" общее собрание собственников, на котором бы ставился вопрос о заключении данного договора председателем Рябченко Е.А. (в настоящее время Поспелова Е.А.) не проводилось.
Ответчик как минимум должен был знать о том, что Уставом ТСЖ "Фальконе" право заключения договоров отнесено к компетенции общего собрания собственников - высшего органа управления.
На основании указанных обстоятельств и доводов ТСЖ "Фальконе" просило признать незаключенным и недействительным, заключенный между Администрацией города Сочи и ТСЖ "Фальконе" договор инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская, 19 Центрального района города Сочи от 11.12.2007 N 03.2/150.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если названные правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота.
Из пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Спорный договор отвечает всем указанным выше признакам договора, судом определена правовая природа.
Из пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" следует, что в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела о взыскании по договору входят обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора; пунктом 1 данного постановления установлена обязанность арбитражного суда, рассматривающего дело о взыскании по договору, оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Из анализа доводов ТСЖ, суд пришел к выводу о недоказанности оснований к незаключенности договора, существенные условия договора согласованы сторонами.
Кроме того, в рамках дела N А32-7356/2013 дана оценка данному доводу, судом фактически разъяснено право на взыскание убытков, из неисполнения договора.
Отказывая в исковых требованиях в части признания договора недействительным, суд исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (часть 2 статьи 166 ГК РФ).
Истец, оспаривая договор, ссылается на статьи 174 ГК РФ, не указывая редакцию данной нормы.
Из содержания статьи 174 Кодекса следует, что, если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, и при ее совершении указанный орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
В связи с этим следует иметь в виду, что статья 174 Кодекса не применяется в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом. В указанных случаях надлежит руководствоваться статьей 168 Кодекса. Если полномочия органа юридического лица определены в учредительных документах в соответствии с требованиями иного правового акта, принятого до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, и орган юридического лица совершил сделку за пределами установленных полномочий, статья 174 не применяется. При оценке этих правоотношений следует исходить из положений статьи 168. В случаях, когда сделка совершена органом юридического лица в соответствии с полномочиями, установленными иным правовым актом, при наличии ограничений в учредительных документах подлежит применению статья 174 Кодекса. Учитывая положения статьи 166, при рассмотрении исков о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным в статье 174, судам следует иметь в виду, что такие сделки являются оспоримыми и соответствующий иск может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 Кодекса).
Судам необходимо также иметь в виду, что оспоримая сделка не может быть признана недействительной по инициативе суда без предъявления указанными выше лицами соответствующего иска (в том числе встречного).
Статьей 174 Кодекса установлено, что сделка по указанным в данной норме основаниям может быть признана недействительной лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об ограничениях полномочий органа юридического лица, заключившего сделку. В связи с этим необходимо учитывать, что указанное обстоятельство входит в предмет доказывания по данным делам.
В соответствии со статьей 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания этого обстоятельства возлагается на истца, заявившего иск о признании оспоримой сделки недействительной.
Поскольку из смысла статьи 174 Кодекса следует, что закон допускает случаи, когда другая сторона в сделке не знала и не должна была знать об установленных учредительными документами ограничениях, ссылка в договоре, заключенном от имени организации, на то, что лицо, заключающее сделку, действует на основании устава данного юридического лица, должна оцениваться судом с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и в совокупности с другими доказательствами по делу.
Такое доказательство, как и любое другое, не может иметь для арбитражного суда заранее установленной силы и свидетельствовать о том, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
В правоотношениях с участием юридических лиц судам надлежит иметь в виду, что статья 174 Кодекса может применяться в тех случаях, когда полномочия органа юридического лица определенно ограничены учредительными документами последнего.
Наличие указанных ограничений, установленных в других документах, не являющихся учредительными, не может являться основанием для применения данной статьи (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 N 9 "О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок").
Спорный договор заключен 11.12.2007 ТСЖ в лице председателя, действующего на основании Устава.
Вместе с тем, ответчиком представлен Устав в редакции от 22.04.2009.
В силу ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что товарищество не доказало, что истец должен был знать о том, что Уставом право заключать договоры отнесено к компетенции общего собрания собственников.
Администрацией заявлено о пропуске срока исковой давности по данному требованию ТСЖ.
В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что, исходя из указанной нормы, под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица. Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что срок исковой давности, предусмотренный п. 2 ст. 181 ГК РФ, подлежит исчислению с даты получения претензии по спорному договору, копии иска по делу, начала разбирательства (ответчик уведомлен о требованиях) по делу N А32-7356/2013, полномочия представителя ТСЖ не оспаривались.
Кроме того, в рамках дела N А32-7356/2013 товарищество было уведомлено о наличии спорного договора.
ТСЖ "Фальконе" указано, что в мае 2013 года проведено общее собрание, избран новый председатель и правление, проведена проверка деятельности за период с 01.02.2012 по 25.04.2013, ответственность должна нести Рябченко Е.А.
Как видно из материалов дела, иск подан 04.04.2014, направлена копия иска, вместе с тем, встречный иск подан 07.07.2014.
На основании изложенного, суд пришел к выводу о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности.
Таким образом, во встречном иске отказано правомерно при отсутствии оснований к применению ст. 174 ГК РФ и самостоятельное основание пропуск срока исковой давности.
Судом правомерно отказано в удовлетворении требования о признании незаключенным и недействительным договора инвестирования в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-уровневой парковкой и офисными помещениями по улице Первомайская, 19 Центрального района города Сочи от 11.12.2007 N 03.2/150.
Доводы подателя жалобы о несоблюдении администрацией обязательного досудебного порядка урегулирования спора отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду следующих обстоятельств.
В силу части 5 статьи 4 АПК РФ в редакции, действовавшей на момент предъявления настоящего иска (до 01 июня 2016 года), заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов с соблюдением досудебного (претензионного) порядка урегулирования споров в случаях, указанных законом или договором.
Под досудебным порядком урегулирования споров понимается закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.
Несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором, которое было установлено после принятия искового заявления к рассмотрению, является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ).
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в рассматриваемый период для споров о взыскании убытков (иск подан в суд 04.02.2014) законом обязательный претензионный или иной досудебный порядок урегулирования споров не был предусмотрен.
При таких обстоятельствах доводы ответчика не влекут оставление без рассмотрения исковых требований администрации.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2017 по делу N А32-3053/2014 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
И.В.ПОНОМАРЕВА
О.А.ЕРЕМИНА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)