Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что после смерти матери у нее возникло право собственности на жилое помещение в спорном многоквартирном доме, ответчик, имея в данном доме квартиру, произвел межевание и выдел общего земельного участка, подлежащего передаче в общую долевую собственность собственникам многоквартирного жилого дома, решение общего собрания собственников дома об уменьшении общего имущества не принималось.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Имамовой Р.А.,
судей областного суда Коваленко А.И., Морозовой Л.В.,
при секретаре К.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу П. на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 31 марта 2017 года по гражданскому делу по иску П. к С., администрации МО города Бузулука Оренбургской области о признании недействительными результатов межевания, договора купли-продажи земельного участка, снятии земельного участка с кадастрового учета,
установила:
П. обратилась в суд с иском, в обоснование исковых требований указала, что ей, на праве собственности в порядке наследования после смерти матери - ФИО7, умершей (дата), принадлежит квартира, расположенная по адресу: (адрес), общей площадью *** кв. м, что подтверждается свидетельством о праве на наследство от (дата). Квартира N располагается в трехквартирном жилом доме. Собственником квартиры N является С., собственником квартиры N является К.П. До смерти ФИО9 - родственника С., по сложившемуся порядку пользования, вход в квартиру N осуществлялся со стороны квартиры N. Споров между соседями не возникало. После смерти ФИО9 в квартире N постоянно никто не проживал. Ранее многоквартирный жилой дом располагался на едином земельном участке общей площадью *** кв. м, что подтверждается генеральным планом земельного участка по состоянию на (дата), ситуационным планом по состоянию на (дата).
В 2005 году была осуществлена съемка общего земельного участка, по результатам геодезической съемки от (дата) площадь составляет *** кв. м.
Бузулукским районным судом было рассмотрено гражданское дело по иску К.П. к П. и И. об обязании обеспечить беспрепятственный доступ к квартире N, путем передачи ключей от входной калитки и ворот и демонтажа забора, разделяющего квартиры N и N. Из материалов данного гражданского дела, а именно из документов, представленных в суд С., П. стало известно, что в 2005 году ФИО11 в судебном порядке была узаконена реконструкция и перепланировка квартиры N, изначально площадью *** кв. м, в результате которых площадь квартиры увеличилась до *** кв. м, квартиры вместо трехкомнатной стала четырехкомнатной.
В апреле - мае 2005 года произведены межевание и выдел земельного участка под квартирой N домовладения по (адрес) общей площадью *** кв. м, площадь остальной части земельного участка под квартирами N и N составила *** кв. м. Выделенный земельный участок поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым N.
Истец указывает на допущенные ответчиком С. нарушения при межевании земельного участка, а также на отсутствие разрешения собственников многоквартирного дома на отчуждение земельного участка площадью *** кв. м, являющегося частью общего земельного участка общей площадью *** кв. м, и подлежащего передаче в общую долевую собственность собственников многоквартирного жилого дома.
С учетом уточнений, просила признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: (адрес), общей площадью *** кв. м, подготовленные филиалом ЗАО "Оренбург - ТИСИЗ" - Бузулукская топографическая экспедиция по результатам геодезической съемки от (дата), оформленные планом земельного участка, утвержденного (дата) главным специалистом Западного территориального отдела Управления Роснедвижимости по Оренбургской области г. Бузулука ФИО12; снять земельный участок с кадастровым N с кадастрового учета; признать недействительными пп. 1.2 п. 1 постановления главы города Бузулука Оренбургской области от (дата) N "О купле-продаже земельных участков" и распоряжение главы администрации города Бузулука N от (дата) "О предоставлении земельного участка на праве аренды"; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N, заключенный (дата) между администрацией города Бузулука и С.; прекратить право собственности С. на земельный участок с кадастровым N и погасить в ЕГРН запись N от (дата) о регистрации права собственности С. на указанный земельный участок; устранить П. препятствия в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: (адрес), путем обязания С. сообщить в письменном виде код к кодовому замку, установленному на входной калитке со стороны (адрес), расположенной около (адрес); в случае, изменения кода к кодовому замку в течение одного дня предоставлять П. новый код к кодовому замку; в случае монтажа механического замка передать П. ключи от входной калитки со стороны (адрес), расположенной около (адрес); и обеспечить свободный и беспрепятственный проход к (адрес) через данную калитку, путем обустройства калитки в существующем на сегодняшний день металлическом заборе, отделяющем (адрес) от (адрес), а также демонтажа металлического забора, отделяющего огород от квартир N, N по (адрес).
В ходатайстве о взыскании судебных расходов просила взыскать с С. и администрации города Бузулука, пропорционально заявленным и удовлетворенным к ним требованиям в пользу П. судебные расходы в общей сумме 10260 рублей, в том числе: на оплату государственной пошлины в размере 700 рублей, за составление иска в размере 2000 рублей, на оплату услуг представителя в размере 5000 рублей, вызов в суд специалиста БТИ с инвентарным делом - 1060 рублей, оформление нотариальной доверенности - 1500 рублей.
В судебное заседании истец П. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом. Представитель истца Х. уточненные требования поддержала в полном объеме и просила удовлетворить по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении.
Определением суда в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Росреестра по Оренбургской области, которое разрешение вопроса оставило на усмотрение суда, в судебное заседание его представители не явились, извещены надлежащим образом.
Ответчик С. просил отказать в удовлетворении заявленных требований.
Представители администрации города Бузулука в судебное заседание не явились, были извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. В удовлетворении исковых требований просили отказать и провести судебное заседание в отсутствие своего представителя.
Представители третьего лица ФГБУ "ФКП Росреестра" по Оренбургской области, в судебное заседание не явились, надлежащим образом были извещены о месте и времени судебного разбирательства, обратились в суд с заявлением о рассмотрении дела в их отсутствие. Ввиду отсутствия заинтересованности филиала в исходе дела, рассмотрение заявленных требований оставили на усмотрение суда.
Представители третьих лиц ООО "Бузулукская топографическая экспедиция", Управления Росреестра по Оренбургской области, в судебное заседание не явились, надлежащим образом были извещены о месте и времени судебного разбирательства.
Третье лицо К.П. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Ее представитель Е. просил отказать П. в удовлетворении иска.
Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения.
Решением Бузулукского районного суда Оренбургской области от 31 марта 2017 года в удовлетворении исковых требований П. отказано.
В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с принятым решением, ссылаясь на его незаконность. Указывает, что дом, в котором расположены квартиры истца и ответчика, является многоквартирным и не относится к домам блокированной застройки, соответственно положения ст. 49 Градостроительного кодекса РФ неприменимы к спорным правоотношениям. Ссылается на отсутствие решения общего собрания собственников многоквартирного дома на уменьшение общего имущества, к которому относится земельный участок. Не соглашается с применением судом срока исковой давности.
В суде апелляционной инстанции истец П. и ее представитель Х., действующая на основании доверенности от (дата), доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, просили решение суда отменить.
Ответчики, третьи лица в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.
Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав доклад судьи Имамовой Р.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что П. является собственником квартиры *** в доме по адресу: (адрес) (свидетельство о праве на наследство от (дата)). П. является наследницей указанного имущества после смерти своей матери, ФИО7, умершей (дата). Право собственности П. в ЕГРН не зарегистрировано.
К.П. является собственником квартиры площадью *** кв. м по адресу: (адрес), что подтверждается выпиской из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от (дата).
Свидетельством о государственной регистрации права от (дата) N (адрес) и выпиской из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от (дата) подтверждается, что С. является собственником четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: (адрес).
Согласно акту приемки здания (сооружения) государственной комиссии от (дата), утвержденного решением исполкома Бузулукского горсовета депутатов трудящихся N жилой двухквартирный шлакоблочный дом в (адрес) полезной площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м принят в эксплуатацию. Из данного акта усматривается, что изначально дом состоял из двух квартир.
В последующем, в результате реконструкций жилого дома общая площадь (адрес) увеличилась и стала составлять *** кв. м, жилая - *** кв. м, что подтверждено решением Бузулукского городского суда от (дата) и распоряжением главы (адрес) от (дата) N. Квартира N с учетом проведенной реконструкции и решения Бузулукского районного суда от (дата) имеет общую площадь *** кв. м, жилую площадь - *** кв. м.
Кроме того, в доме выделена квартира N площадью *** кв. м, что подтверждается материалами инвентарного дела, экспликацией из технического паспорта на жилой дом по адресу: (адрес), представленного ГУП Оренбургской области "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости".
На период проведения межевания и купли-продажи земельного участка С. (2005 - 2006 г.) дом состоял также из трех квартир, что подтверждается материалами инвентарного дела.
Земельный участок, прилегающий к квартире N по адресу:. Бузулук, (адрес), из земель поселений площадью *** кв. м, сформирован, поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером N, а впоследствии продан администрацией г. Бузулука С. по договору купли-продажи от (дата), право собственности покупателя зарегистрировано (дата), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (адрес) от (дата). Решение о продаже земельного участка утверждено постановлением главы города Бузулука Оренбургской области N от (дата) "О купле-продаже земельных участков".
Согласно информации ФГБУ ФКП Росреестра по Оренбургской области следует, что ранее о земельный участок N, местоположение (адрес), площадь - *** кв. м (уточненная), распоряжением главы администрации г. Бузулука N от (дата) был предоставлен С. на праве аренды.
Ссылаясь на положения ст. 16 Жилищного кодекса РФ, ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ суд первой инстанции суд первой инстанции пришел к выводу о том, что дом, расположенный по адресу: (адрес), относится к жилым домам блокированной застройки и не является многоквартирным, что не исключает возможности формирования и передачи в собственность земельного участка С.
С указанными выводами судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.
В соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Понятие многоквартирного жилого дома содержится в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 N 47, согласно которому, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004, утвержденным Госстроем России, жилой дом многоквартирный - жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.
Общее имущество жилого дома - подъезд, лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, крыши, технические этажи, подвалы; несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры; территория (прилегающие к жилым зданиям участки в пределах границ, зафиксированных в техническом паспорте домовладения) с элементами озеленения и благоустройства.
Пунктами 1 - 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме отнесены:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Согласно п. п. 3.2 и 3.3. "СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001", утвержденных Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр) блок жилой автономный: - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными представляет собой застройку, включающую в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.
Согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.
В соответствии с частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
По информации, представленной Росреестром письмом от 6 марта 2017 г. N 14-02689-ГЕ/17 с учетом Свода правил "СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001", при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением "жилое".
Как следует из материалов дела, и подтверждено вступившим в законную силу решением Бузулукского районного суда г. Оренбурга от 01 июня 2016 года, элементами общего имущества жилого дома по адресу: (адрес) являются: крыша, общая стена, водопровод. Выходы из квартир самостоятельные на прилегающий земельный участок.
Согласно представленной в материалы дела технической документации, изначально жилой дом по (адрес) был возведен как двухквартирный (том 1 л.д. 233 - 248 - архивный материал на домовладение, том 2 л.д. 1 - 3 - акт приемки здания (сооружения) государственной комиссией), в последующем из состава помещений была образована (адрес), оборудованная отдельным входом.
Исходя из изложенного, учитывая, что спорный дом содержит такие элементы общего имущества как крыша, фундамент, водопровод, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данный дом является многоквартирным, а потому выводы суда первой инстанции о том, что дом относится к домам блокированной застройки, не основан на вышеприведенных нормах права.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" Жилищный кодекс РФ введен в действие с 1 марта 2005 года.
Согласно представленным в материалы дела сведениям Федеральной кадастровой палаты (том 2 л.д. 109 - 110), земельный участок с кадастровым номером N образован из участка государственной собственности с кадастровым номером N площадью *** кв. м.
(дата) земельному участку N присвоен статус "архивный" ввиду образования из него земельного участка N.
Часть земельного участка с кадастровым номером N сформирована на основании распоряжения главы администрации г. Бузулука N от (дата) "О предоставлении земельного участка на праве аренды" С., в ГКН внесены следующие сведения о части: вид обременения - аренда; площадь - *** кв. м; кадастровый N.
Одновременно внесены сведения о части земельного участка - учетный N, в связи с наличием на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.
(дата) в связи с внесением в ГКН сведений о государственной регистрации права собственности (правообладатель - С., номер и дата регистрации права - N от (дата), вид права - собственность), сведениям о части с кадастровым учетным номером N присвоен статус "аннулированный".
Учитывая изложенное, формирование земельного участка с кадастровым номером N, произошло после введения в действие Жилищного кодекса РФ, а потому в силу ст. 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Как отмечается в пункте 2.2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. N 12-П, реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).
В силу статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Этим при установлении статуса жилого дома как многоквартирного исключается возможность передачи земельного участка, его части в собственность одному из собственников, а, следовательно, формирование и предоставление земельного участка С. не соответствует требованиям жилищного законодательства.
Кроме этого, как следует из статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, обусловлен необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности органами государственной власти или органами местного самоуправления и не предполагает произвольное установление границ и площади земельного участка.
В материалах дела сведения о формировании земельного участка под многоквартирным домом отсутствуют.
Согласно п. 3 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В силу разъяснений, содержащихся в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Учитывая изложенное, действия С. по межеванию земельного участка ***, постановке его на кадастровый учет, и последующие действия администрации г. Бузулука по передаче указанного земельного участка в аренду распоряжением главы администрации г. Бузулука N от (дата), а затем в собственность на основании пп. 1.2 п. 1 постановления главы г. Бузулука Оренбургской области от (дата) N нельзя признать законными, поскольку они противоречат положениям Жилищного кодекса РФ, п. 3 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Земельный участок с кадастровым номером N подлежит снятию с кадастрового учета.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно положениям ст. 168 действующей редакции Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Учитывая, что договор купли-продажи земельного участка площадью *** кв. м с кадастровым номером N по адресу: (адрес) от (дата) между С. и администрацией МО г. Бузулук заключен на основании не соответствующих закону правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, которыми оформлена сделка по передаче в собственность ответчика земельного участка, в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ его следует признать недействительным.
Право собственности С., приобретенное им на основании договора купли-продажи от (дата), подлежит прекращению.
При этом судебная коллегия не соглашается с выводами суда о пропуске истцом срока исковой давности.
Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (ст. 181 Гражданского кодекса РФ).
Учитывая, что П. стороной сделки не являлась, право собственности на жилое помещение в спорном многоквартирном доме у нее возникло после смерти ее матери, ФИО7, умершей (дата), срок исковой давности по заявленным ею исковым требованиям, к моменту обращения в суд не истек.
Требования истца об устранении П. препятствия в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: (адрес), путем обязания С. сообщить в письменном виде код к кодовому замку, установленному на входной калитке со стороны (адрес), расположенной около (адрес); в случае, изменения кода к кодовому замку в течение одного дня предоставлять П. новый код к кодовому замку; в случае монтажа механического замка передать П. ключи от входной калитки со стороны (адрес), расположенной около (адрес); и обеспечить свободный и беспрепятственный проход к (адрес) по (адрес) через данную калитку, путем обустройства калитки в существующем на сегодняшний день металлическом заборе, отделяющем (адрес) от (адрес), а также демонтажа металлического забора, отделяющего огород от (адрес), N по (адрес) подлежат частичному удовлетворению, при этом судебная коллегия исходит из следующего.
Факт наличия в калитке входного кодового замка не отрицался сторонами. Факт того, что имелась раньше калитка, которая заварена в настоящее время, а также наличие металлического забора, отделяющего огород от квартир, также сторонами не отрицался.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок, прилегающий к (адрес), от остального земельного участка - как по дворовой территории (между домом и улицей, между домом и надворными постройками, а также по огороду огорожен забором и используется исключительно собственниками (адрес).
Вместе с тем, в силу положений п. 4 ч. 1, ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами, относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, право владения и пользования которым принадлежит всем собственникам. Соответственно, каждый из собственников имеет право беспрепятственного доступа на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
В силу положений ст. 304 Гражданского кодекса РФ препятствия, чинимые С., к доступу С. на земельный участок через входную калитку, оборудованную со стороны (адрес), а также препятствия в виде демонтажа калитки в металлическом заборе, отделяющем квартиру N от квартиры N, подлежат устранению.
При этом, с выводами суда части требований истца о предоставлении в течение одного дня П. в случае изменения кода к кодовому замку нового кода к кодовому замку; и передаче П. в случае монтажа механического замка ключей от входной калитки со стороны (адрес), расположенной около (адрес) судебная коллегия соглашается, поскольку защите в судебном порядке подлежит лишь нарушенное право.
В соответствии со ст. 98, 100 Гражданского процессуального кодекса РФ с С. и администрации г. Бузулука в пользу П. подлежат взысканию судебные расходы: 700 рублей - на оплату госпошлины, 2000 рублей за составление иска, 5000 рублей на оплату услуг представителя, в равных долях с каждого из ответчиков - по 3 850 рублей.
Ходатайство о возмещении расходов, понесенных истцом в связи с вызовом в суд специалиста ГУП "ОЦИОН", оформлением нотариальной доверенности удовлетворению не подлежит, поскольку доверенность от (дата) выдана П. на право представления ее интересов во всех коммерческих и некоммерческих учреждениях и организациях по вопросу оформления квартиры в собственность, а не только в суде; доказательств в подтверждение оплаты вызова специалиста в материалы дела не представлено.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 31 марта 2017 года отменить в части,
- признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: (адрес), общей площадью *** кв. м, снять земельный участок с кадастровым N с кадастрового учета;
- признать недействительными пп. 1.2 п. 1 постановления главы города Бузулука Оренбургской области от (дата) N "О купле-продаже земельных участков" и распоряжение главы администрации города Бузулука N от (дата) "О предоставлении земельного участка на праве аренды";
- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N, заключенный (дата) между администрацией города Бузулука и С., прекратить право собственности С. на земельный участок с кадастровым N и погасить в ЕГРН запись N от (дата) о регистрации права собственности С. на указанный земельный участок;
- устранить П. препятствия в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: (адрес), путем обязания С. обеспечить свободный проход через входную калитку со стороны (адрес), расположенной около (адрес);
- обеспечить свободный и беспрепятственный проход к квартире N по (адрес) путем обязания С. обустройства калитки в существующем на сегодняшний день металлическом заборе, отделяющем (адрес) от (адрес);
- взыскать с С. и администрации города Бузулука в пользу П. судебные расходы по 3 850 рублей с каждого из ответчиков, а всего 7 700 рублей, из которых на оплату государственной пошлины 700 рублей, за составление иска 2000 рублей, на оплату услуг представителя 5000 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.08.2017 N 33-5847/2017
Требование: О признании недействительными результатов межевания, договора купли-продажи земельного участка, снятии земельного участка с кадастрового учета.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что после смерти матери у нее возникло право собственности на жилое помещение в спорном многоквартирном доме, ответчик, имея в данном доме квартиру, произвел межевание и выдел общего земельного участка, подлежащего передаче в общую долевую собственность собственникам многоквартирного жилого дома, решение общего собрания собственников дома об уменьшении общего имущества не принималось.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 августа 2017 г. N 33-5847/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Имамовой Р.А.,
судей областного суда Коваленко А.И., Морозовой Л.В.,
при секретаре К.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу П. на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 31 марта 2017 года по гражданскому делу по иску П. к С., администрации МО города Бузулука Оренбургской области о признании недействительными результатов межевания, договора купли-продажи земельного участка, снятии земельного участка с кадастрового учета,
установила:
П. обратилась в суд с иском, в обоснование исковых требований указала, что ей, на праве собственности в порядке наследования после смерти матери - ФИО7, умершей (дата), принадлежит квартира, расположенная по адресу: (адрес), общей площадью *** кв. м, что подтверждается свидетельством о праве на наследство от (дата). Квартира N располагается в трехквартирном жилом доме. Собственником квартиры N является С., собственником квартиры N является К.П. До смерти ФИО9 - родственника С., по сложившемуся порядку пользования, вход в квартиру N осуществлялся со стороны квартиры N. Споров между соседями не возникало. После смерти ФИО9 в квартире N постоянно никто не проживал. Ранее многоквартирный жилой дом располагался на едином земельном участке общей площадью *** кв. м, что подтверждается генеральным планом земельного участка по состоянию на (дата), ситуационным планом по состоянию на (дата).
В 2005 году была осуществлена съемка общего земельного участка, по результатам геодезической съемки от (дата) площадь составляет *** кв. м.
Бузулукским районным судом было рассмотрено гражданское дело по иску К.П. к П. и И. об обязании обеспечить беспрепятственный доступ к квартире N, путем передачи ключей от входной калитки и ворот и демонтажа забора, разделяющего квартиры N и N. Из материалов данного гражданского дела, а именно из документов, представленных в суд С., П. стало известно, что в 2005 году ФИО11 в судебном порядке была узаконена реконструкция и перепланировка квартиры N, изначально площадью *** кв. м, в результате которых площадь квартиры увеличилась до *** кв. м, квартиры вместо трехкомнатной стала четырехкомнатной.
В апреле - мае 2005 года произведены межевание и выдел земельного участка под квартирой N домовладения по (адрес) общей площадью *** кв. м, площадь остальной части земельного участка под квартирами N и N составила *** кв. м. Выделенный земельный участок поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым N.
Истец указывает на допущенные ответчиком С. нарушения при межевании земельного участка, а также на отсутствие разрешения собственников многоквартирного дома на отчуждение земельного участка площадью *** кв. м, являющегося частью общего земельного участка общей площадью *** кв. м, и подлежащего передаче в общую долевую собственность собственников многоквартирного жилого дома.
С учетом уточнений, просила признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: (адрес), общей площадью *** кв. м, подготовленные филиалом ЗАО "Оренбург - ТИСИЗ" - Бузулукская топографическая экспедиция по результатам геодезической съемки от (дата), оформленные планом земельного участка, утвержденного (дата) главным специалистом Западного территориального отдела Управления Роснедвижимости по Оренбургской области г. Бузулука ФИО12; снять земельный участок с кадастровым N с кадастрового учета; признать недействительными пп. 1.2 п. 1 постановления главы города Бузулука Оренбургской области от (дата) N "О купле-продаже земельных участков" и распоряжение главы администрации города Бузулука N от (дата) "О предоставлении земельного участка на праве аренды"; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N, заключенный (дата) между администрацией города Бузулука и С.; прекратить право собственности С. на земельный участок с кадастровым N и погасить в ЕГРН запись N от (дата) о регистрации права собственности С. на указанный земельный участок; устранить П. препятствия в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: (адрес), путем обязания С. сообщить в письменном виде код к кодовому замку, установленному на входной калитке со стороны (адрес), расположенной около (адрес); в случае, изменения кода к кодовому замку в течение одного дня предоставлять П. новый код к кодовому замку; в случае монтажа механического замка передать П. ключи от входной калитки со стороны (адрес), расположенной около (адрес); и обеспечить свободный и беспрепятственный проход к (адрес) через данную калитку, путем обустройства калитки в существующем на сегодняшний день металлическом заборе, отделяющем (адрес) от (адрес), а также демонтажа металлического забора, отделяющего огород от квартир N, N по (адрес).
В ходатайстве о взыскании судебных расходов просила взыскать с С. и администрации города Бузулука, пропорционально заявленным и удовлетворенным к ним требованиям в пользу П. судебные расходы в общей сумме 10260 рублей, в том числе: на оплату государственной пошлины в размере 700 рублей, за составление иска в размере 2000 рублей, на оплату услуг представителя в размере 5000 рублей, вызов в суд специалиста БТИ с инвентарным делом - 1060 рублей, оформление нотариальной доверенности - 1500 рублей.
В судебное заседании истец П. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом. Представитель истца Х. уточненные требования поддержала в полном объеме и просила удовлетворить по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении.
Определением суда в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Росреестра по Оренбургской области, которое разрешение вопроса оставило на усмотрение суда, в судебное заседание его представители не явились, извещены надлежащим образом.
Ответчик С. просил отказать в удовлетворении заявленных требований.
Представители администрации города Бузулука в судебное заседание не явились, были извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. В удовлетворении исковых требований просили отказать и провести судебное заседание в отсутствие своего представителя.
Представители третьего лица ФГБУ "ФКП Росреестра" по Оренбургской области, в судебное заседание не явились, надлежащим образом были извещены о месте и времени судебного разбирательства, обратились в суд с заявлением о рассмотрении дела в их отсутствие. Ввиду отсутствия заинтересованности филиала в исходе дела, рассмотрение заявленных требований оставили на усмотрение суда.
Представители третьих лиц ООО "Бузулукская топографическая экспедиция", Управления Росреестра по Оренбургской области, в судебное заседание не явились, надлежащим образом были извещены о месте и времени судебного разбирательства.
Третье лицо К.П. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Ее представитель Е. просил отказать П. в удовлетворении иска.
Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения.
Решением Бузулукского районного суда Оренбургской области от 31 марта 2017 года в удовлетворении исковых требований П. отказано.
В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с принятым решением, ссылаясь на его незаконность. Указывает, что дом, в котором расположены квартиры истца и ответчика, является многоквартирным и не относится к домам блокированной застройки, соответственно положения ст. 49 Градостроительного кодекса РФ неприменимы к спорным правоотношениям. Ссылается на отсутствие решения общего собрания собственников многоквартирного дома на уменьшение общего имущества, к которому относится земельный участок. Не соглашается с применением судом срока исковой давности.
В суде апелляционной инстанции истец П. и ее представитель Х., действующая на основании доверенности от (дата), доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, просили решение суда отменить.
Ответчики, третьи лица в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.
Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав доклад судьи Имамовой Р.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что П. является собственником квартиры *** в доме по адресу: (адрес) (свидетельство о праве на наследство от (дата)). П. является наследницей указанного имущества после смерти своей матери, ФИО7, умершей (дата). Право собственности П. в ЕГРН не зарегистрировано.
К.П. является собственником квартиры площадью *** кв. м по адресу: (адрес), что подтверждается выпиской из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от (дата).
Свидетельством о государственной регистрации права от (дата) N (адрес) и выпиской из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от (дата) подтверждается, что С. является собственником четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: (адрес).
Согласно акту приемки здания (сооружения) государственной комиссии от (дата), утвержденного решением исполкома Бузулукского горсовета депутатов трудящихся N жилой двухквартирный шлакоблочный дом в (адрес) полезной площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м принят в эксплуатацию. Из данного акта усматривается, что изначально дом состоял из двух квартир.
В последующем, в результате реконструкций жилого дома общая площадь (адрес) увеличилась и стала составлять *** кв. м, жилая - *** кв. м, что подтверждено решением Бузулукского городского суда от (дата) и распоряжением главы (адрес) от (дата) N. Квартира N с учетом проведенной реконструкции и решения Бузулукского районного суда от (дата) имеет общую площадь *** кв. м, жилую площадь - *** кв. м.
Кроме того, в доме выделена квартира N площадью *** кв. м, что подтверждается материалами инвентарного дела, экспликацией из технического паспорта на жилой дом по адресу: (адрес), представленного ГУП Оренбургской области "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости".
На период проведения межевания и купли-продажи земельного участка С. (2005 - 2006 г.) дом состоял также из трех квартир, что подтверждается материалами инвентарного дела.
Земельный участок, прилегающий к квартире N по адресу:. Бузулук, (адрес), из земель поселений площадью *** кв. м, сформирован, поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером N, а впоследствии продан администрацией г. Бузулука С. по договору купли-продажи от (дата), право собственности покупателя зарегистрировано (дата), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (адрес) от (дата). Решение о продаже земельного участка утверждено постановлением главы города Бузулука Оренбургской области N от (дата) "О купле-продаже земельных участков".
Согласно информации ФГБУ ФКП Росреестра по Оренбургской области следует, что ранее о земельный участок N, местоположение (адрес), площадь - *** кв. м (уточненная), распоряжением главы администрации г. Бузулука N от (дата) был предоставлен С. на праве аренды.
Ссылаясь на положения ст. 16 Жилищного кодекса РФ, ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ суд первой инстанции суд первой инстанции пришел к выводу о том, что дом, расположенный по адресу: (адрес), относится к жилым домам блокированной застройки и не является многоквартирным, что не исключает возможности формирования и передачи в собственность земельного участка С.
С указанными выводами судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.
В соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Понятие многоквартирного жилого дома содержится в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 N 47, согласно которому, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004, утвержденным Госстроем России, жилой дом многоквартирный - жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.
Общее имущество жилого дома - подъезд, лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, крыши, технические этажи, подвалы; несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры; территория (прилегающие к жилым зданиям участки в пределах границ, зафиксированных в техническом паспорте домовладения) с элементами озеленения и благоустройства.
Пунктами 1 - 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме отнесены:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Согласно п. п. 3.2 и 3.3. "СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001", утвержденных Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр) блок жилой автономный: - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными представляет собой застройку, включающую в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.
Согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.
В соответствии с частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
По информации, представленной Росреестром письмом от 6 марта 2017 г. N 14-02689-ГЕ/17 с учетом Свода правил "СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001", при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением "жилое".
Как следует из материалов дела, и подтверждено вступившим в законную силу решением Бузулукского районного суда г. Оренбурга от 01 июня 2016 года, элементами общего имущества жилого дома по адресу: (адрес) являются: крыша, общая стена, водопровод. Выходы из квартир самостоятельные на прилегающий земельный участок.
Согласно представленной в материалы дела технической документации, изначально жилой дом по (адрес) был возведен как двухквартирный (том 1 л.д. 233 - 248 - архивный материал на домовладение, том 2 л.д. 1 - 3 - акт приемки здания (сооружения) государственной комиссией), в последующем из состава помещений была образована (адрес), оборудованная отдельным входом.
Исходя из изложенного, учитывая, что спорный дом содержит такие элементы общего имущества как крыша, фундамент, водопровод, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данный дом является многоквартирным, а потому выводы суда первой инстанции о том, что дом относится к домам блокированной застройки, не основан на вышеприведенных нормах права.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" Жилищный кодекс РФ введен в действие с 1 марта 2005 года.
Согласно представленным в материалы дела сведениям Федеральной кадастровой палаты (том 2 л.д. 109 - 110), земельный участок с кадастровым номером N образован из участка государственной собственности с кадастровым номером N площадью *** кв. м.
(дата) земельному участку N присвоен статус "архивный" ввиду образования из него земельного участка N.
Часть земельного участка с кадастровым номером N сформирована на основании распоряжения главы администрации г. Бузулука N от (дата) "О предоставлении земельного участка на праве аренды" С., в ГКН внесены следующие сведения о части: вид обременения - аренда; площадь - *** кв. м; кадастровый N.
Одновременно внесены сведения о части земельного участка - учетный N, в связи с наличием на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.
(дата) в связи с внесением в ГКН сведений о государственной регистрации права собственности (правообладатель - С., номер и дата регистрации права - N от (дата), вид права - собственность), сведениям о части с кадастровым учетным номером N присвоен статус "аннулированный".
Учитывая изложенное, формирование земельного участка с кадастровым номером N, произошло после введения в действие Жилищного кодекса РФ, а потому в силу ст. 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Как отмечается в пункте 2.2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. N 12-П, реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).
В силу статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Этим при установлении статуса жилого дома как многоквартирного исключается возможность передачи земельного участка, его части в собственность одному из собственников, а, следовательно, формирование и предоставление земельного участка С. не соответствует требованиям жилищного законодательства.
Кроме этого, как следует из статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, обусловлен необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности органами государственной власти или органами местного самоуправления и не предполагает произвольное установление границ и площади земельного участка.
В материалах дела сведения о формировании земельного участка под многоквартирным домом отсутствуют.
Согласно п. 3 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В силу разъяснений, содержащихся в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Учитывая изложенное, действия С. по межеванию земельного участка ***, постановке его на кадастровый учет, и последующие действия администрации г. Бузулука по передаче указанного земельного участка в аренду распоряжением главы администрации г. Бузулука N от (дата), а затем в собственность на основании пп. 1.2 п. 1 постановления главы г. Бузулука Оренбургской области от (дата) N нельзя признать законными, поскольку они противоречат положениям Жилищного кодекса РФ, п. 3 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Земельный участок с кадастровым номером N подлежит снятию с кадастрового учета.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно положениям ст. 168 действующей редакции Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Учитывая, что договор купли-продажи земельного участка площадью *** кв. м с кадастровым номером N по адресу: (адрес) от (дата) между С. и администрацией МО г. Бузулук заключен на основании не соответствующих закону правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, которыми оформлена сделка по передаче в собственность ответчика земельного участка, в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ его следует признать недействительным.
Право собственности С., приобретенное им на основании договора купли-продажи от (дата), подлежит прекращению.
При этом судебная коллегия не соглашается с выводами суда о пропуске истцом срока исковой давности.
Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (ст. 181 Гражданского кодекса РФ).
Учитывая, что П. стороной сделки не являлась, право собственности на жилое помещение в спорном многоквартирном доме у нее возникло после смерти ее матери, ФИО7, умершей (дата), срок исковой давности по заявленным ею исковым требованиям, к моменту обращения в суд не истек.
Требования истца об устранении П. препятствия в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: (адрес), путем обязания С. сообщить в письменном виде код к кодовому замку, установленному на входной калитке со стороны (адрес), расположенной около (адрес); в случае, изменения кода к кодовому замку в течение одного дня предоставлять П. новый код к кодовому замку; в случае монтажа механического замка передать П. ключи от входной калитки со стороны (адрес), расположенной около (адрес); и обеспечить свободный и беспрепятственный проход к (адрес) по (адрес) через данную калитку, путем обустройства калитки в существующем на сегодняшний день металлическом заборе, отделяющем (адрес) от (адрес), а также демонтажа металлического забора, отделяющего огород от (адрес), N по (адрес) подлежат частичному удовлетворению, при этом судебная коллегия исходит из следующего.
Факт наличия в калитке входного кодового замка не отрицался сторонами. Факт того, что имелась раньше калитка, которая заварена в настоящее время, а также наличие металлического забора, отделяющего огород от квартир, также сторонами не отрицался.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок, прилегающий к (адрес), от остального земельного участка - как по дворовой территории (между домом и улицей, между домом и надворными постройками, а также по огороду огорожен забором и используется исключительно собственниками (адрес).
Вместе с тем, в силу положений п. 4 ч. 1, ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами, относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, право владения и пользования которым принадлежит всем собственникам. Соответственно, каждый из собственников имеет право беспрепятственного доступа на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
В силу положений ст. 304 Гражданского кодекса РФ препятствия, чинимые С., к доступу С. на земельный участок через входную калитку, оборудованную со стороны (адрес), а также препятствия в виде демонтажа калитки в металлическом заборе, отделяющем квартиру N от квартиры N, подлежат устранению.
При этом, с выводами суда части требований истца о предоставлении в течение одного дня П. в случае изменения кода к кодовому замку нового кода к кодовому замку; и передаче П. в случае монтажа механического замка ключей от входной калитки со стороны (адрес), расположенной около (адрес) судебная коллегия соглашается, поскольку защите в судебном порядке подлежит лишь нарушенное право.
В соответствии со ст. 98, 100 Гражданского процессуального кодекса РФ с С. и администрации г. Бузулука в пользу П. подлежат взысканию судебные расходы: 700 рублей - на оплату госпошлины, 2000 рублей за составление иска, 5000 рублей на оплату услуг представителя, в равных долях с каждого из ответчиков - по 3 850 рублей.
Ходатайство о возмещении расходов, понесенных истцом в связи с вызовом в суд специалиста ГУП "ОЦИОН", оформлением нотариальной доверенности удовлетворению не подлежит, поскольку доверенность от (дата) выдана П. на право представления ее интересов во всех коммерческих и некоммерческих учреждениях и организациях по вопросу оформления квартиры в собственность, а не только в суде; доказательств в подтверждение оплаты вызова специалиста в материалы дела не представлено.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 31 марта 2017 года отменить в части,
- признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: (адрес), общей площадью *** кв. м, снять земельный участок с кадастровым N с кадастрового учета;
- признать недействительными пп. 1.2 п. 1 постановления главы города Бузулука Оренбургской области от (дата) N "О купле-продаже земельных участков" и распоряжение главы администрации города Бузулука N от (дата) "О предоставлении земельного участка на праве аренды";
- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N, заключенный (дата) между администрацией города Бузулука и С., прекратить право собственности С. на земельный участок с кадастровым N и погасить в ЕГРН запись N от (дата) о регистрации права собственности С. на указанный земельный участок;
- устранить П. препятствия в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: (адрес), путем обязания С. обеспечить свободный проход через входную калитку со стороны (адрес), расположенной около (адрес);
- обеспечить свободный и беспрепятственный проход к квартире N по (адрес) путем обязания С. обустройства калитки в существующем на сегодняшний день металлическом заборе, отделяющем (адрес) от (адрес);
- взыскать с С. и администрации города Бузулука в пользу П. судебные расходы по 3 850 рублей с каждого из ответчиков, а всего 7 700 рублей, из которых на оплату государственной пошлины 700 рублей, за составление иска 2000 рублей, на оплату услуг представителя 5000 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)