Судебные решения, арбитраж
Социальный наем жилого помещения; Жилищное право; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 25 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-5765/2016
на решение от 10.06.2016 судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-27015/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)
к индивидуальному предпринимателю Зрютиной Ирине Витальевне (ИНН 253600422487, ОГРН 305254001100069)
о взыскании 607 211,60 рублей, расторжение договора аренды, выселении,
при участии:
- от истца: Музыченко, по доверенности от 08.10.2015, сроком действия до 31.12.2016, паспорт;
- ответчик - индивидуальный предприниматель Зрютина Ирина Витальевна - лично, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица, паспорт
Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Зрютиной Ирине Витальевне (далее - ИП Зрютина, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 494 264,31 рублей за период с 01.02.2015 по 31.03.2016, пени в размере 34 809,88 рублей за период с 01.04.2015 по 31.03.2016 (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений), расторжении договора аренды от 19.03.2015 N 02-01511-001-Н-АР-7117-00 нежилых помещений, общей площадью 117,4 кв. м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-4,7 25-32, 36-39, этаж: цокольный, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Юмашева, д. 8в, обязании освободить указанные помещения и передать их по акту приема-передачи в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 10.06.2016 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал сумму основного долга в размере 21 949, 67 рублей, пени в размере 4 133,34 рубля, в удовлетворении требований в остальной части отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 10.06.2016 отменить. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на материалы дела, положения действующего законодательства и правоприменительной практики указывает на то, что оснований для применения корректирующего коэффициента 0,4 при расчете арендной платы не имелось, поскольку ИП Зрютина сама подписала договор аренды с установлением арендной платы в размере 56 227,94, при этом впоследствии арендатор обязанность по несению арендной платы в полном объеме не исполнял, в связи с чем УМС правомерно заявило требование о расторжении договора.
В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ИП Зрюкиной поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. На вопрос суда пояснил, что решение обжалуется в части отказа в удовлетворении требований.
Ответчик на доводы апелляционной жалобы возразил, против проверки судебного акта в обжалуемой части не возражал. Обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Суд, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, между УМС (арендодатель) и ИП Зрютина (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества 19.03.2015 N 02-01511-001-Н-АР-7117-00, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 117,4 кв. м (в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 1-4,7, 25-32, 36-39; этаж: цокольный, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Юмашева, 8-в, для использования в целях "парикмахерская".
В силу пункта 1.3 договора срок его действия установлен с 01.02.2015 по 31.01.2020.
На основании пункта 3.1 договора арендная плата за пользование объектом установлена в рублях, на момент заключения договора ее размер в месяц без учета НДС составляет 56 227,94 рублей.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Впоследствии истец направил в адрес ответчика 17.06.2015 предупреждение N 28/6-3644, которым уведомлял о сложившейся задолженности по оплате арендной платы, просил ее погасить в 10-дневный срок с момента получения данной претензии. Кроме того, в связи с нарушениями договора аренды недвижимого имущества N 02-01511-001-Н-АР-7117-00 от 19.03.2015 истец предлагал ответчику расторгнуть договор по соглашению сторон, в связи с чем направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора, подписанное со своей стороны.
В связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы истцом обратился с рассматриваемым иском.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования обоснованными в части взыскания 21 949, 67 рублей основного долга и в 4 133,34 рублей пени, отказав остальной части исковых требований в связи с неправомерностью расчета истцом арендной платы без учета корректирующего коэффициента, введенного в связи с принятием Муниципального правового акта города Владивостока от 10.08.2015 N 210-МПА.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Истцом произведен расчет суммы основного долга в размере 494 264,31 рублей за период с 01.02.2015 по 31.03.2016, руководствуясь полной ставкой арендной платы, без учета корректирующего коэффициента для субъектов малого и среднего предпринимательства.
В то же время, судом первой инстанции установлено, что УМС и ИП Зрютиной в отношении спорного имущества ранее заключался договор аренды недвижимого имущества от 20.04.2010 N 02-01511-001-Н-АР-6340-00, сроком действия с 01.02.2010 по 31.01.2015.
В силу пункта 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливалась в рублях, на момент заключения договора ее размер в месяц без учета НДС составлял 36 359,66 рублей. При этом к указанным правоотношениям при исчислении арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 20.04.2010 N 02-01511-001-Н-АР-6340-00 применялся корректирующий коэффициент 0,4 расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток, установленный Решением Думы г. Владивостока N 173 от 27.02.2003.
При этом, в соответствии с положениями Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "О защите конкуренции" предусматривается предоставление муниципальных преференций в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (подпункт 13 пункта 1 статьи 19 135-ФЗ).
В свою очередь, муниципальным правовым актом Думы г. Владивосток от 30.07.2009 N 168-МПА утверждено Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока, которое регулирует и определяет порядок предоставления объектов в аренду.
Данный МПА Думы города Владивосток от 30.07.2009 N 168-МПА впоследствии на основании муниципального правового акта Думы г. Владивостока от 10.08.2015 210-МПА дополнен статьей 6.1 "Особенности заключения договоров аренды без проведения торгов на новый срок при предоставлении поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим муниципальное имущество", согласно которой договоры аренды муниципального имущества субъектами малого предпринимательства заключаются без проведения торгов, и арендная плата определяется в соответствии с программой развития малого и среднего предпринимательства в городе Владивосток.
При этом, согласно пункту 6 Постановления Администрации г. Владивостока от 18.09.2013 N 2673 "Об утверждении муниципальной программы "Развитие малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке" на 2014-2018 годы, мерами государственного регулирования в сфере реализации муниципальной программы являются применение коэффициента корректирующего расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования г. Владивосток.
Муниципальный правовой акт г. Владивостока от 10.08.2015 N 210-МПА вступил в силу со дня его официального опубликования, и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2015 (пункт 2), в связи с чем заключенный сторонами договор аренды недвижимого имущества от 19.03.2015 N 02-01511-001-Н-АР-7117-00 охватывается действием указанных нормативных актов.
Договор аренды недвижимого имущества N 02-01511-001-Н-АР-6340-00 от 20.04.2010 в силу пункта 5.1. прекращает свое действие по окончании его срока (с 01.02.2010 по 31.01.2015) Продление договора аренды на новый срок производится в порядке, установленном действующим законодательством.
Таким образом, заключение между УМС и ИП Зрютиной договора аренды недвижимого имущества N 02-01511-001-Н-АР-7117-00 от 19.03.2015 по существу является оформлением продолжения арендных правоотношений сторон относительно отмеченных нежилых помещений площадью 117,4 кв. м.
В силу изложенного, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда о том, что истцом при расчете суммы основного долга необоснованно не был применен корректирующий коэффициент, применение которого отнесено действующим муниципальным нормативным актом с определенной даты (01.01.2015) к арендаторам, отвечающим определенным критериям (субъекты малого и среднего предпринимательства), в отношении аренды муниципального имущества, осуществляемого не впервые, но повторно (на новый срок).
В то же время, ответчик, арендующий имущество на новый срок, является субъектом малого предпринимательства, следовательно, при расчете суммы арендной платы истцом подлежал применению корректирующий коэффициент 0,4.
Довод апеллянта об обратном не может быть принят во внимание, поскольку арендные ставки, применяемые к аренде муниципального имущества, являются регулируемыми муниципальными правовыми актами ценами, в связи с чем использование указанного корректирующего коэффициента является обязанностью арендодателя, заключающейся в исполнении принятой муниципальным образованием программы имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих муниципальное имущество.
Проверив расчет суда первой инстанции, апелляционная коллегия исходя из корректирующего коэффициента в размере 0,4, признает подтвержденной недоплату ответчиком арендной платы в размере 21 949,67 рублей за период с 01.02.2015 по 31.03.2016 с учетом имеющихся оплат по договору.
Указанная сумма добровольно оплачена ответчиком до вступления в силу обжалуемого истцом судебного акта.
Согласно пункту 4.2 договора при неуплате арендатором платежей в установленные п. 3.1 договора сроки начисляется пеня из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.
Истцом при расчете основного долга указан период по 31.03.2016, при этом в соответствии с пунктом 3.1. договора аренды оплата производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.
Таким образом, включительно по 31.03.2016 ответчик должен был внести арендную плату за апрель 2016 года, чего сделано не было, в связи с чем имеет место просрочка исполнения обязательства, и имеются основания для взыскания пени исходя из суммы основного долга в размере 21 949,67 рублей за период с 01.02.2015 по 31.03.2016, в размере 4 133,34 рублей за период с 01.04.2015 по 31.03.2016. Расчеты апеллянтом арифметически не оспорены.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
На основании пункта 1.3 договора аренды срок его действия установлен с 01.02.2015 по 31.01.2020.
Статьей 619 ГК РФ определены основания и порядок досрочного судебного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 5.2 договора аренды от 19.03.2015 данный договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке в том числе в случае невнесения арендной платы в размере, указанном в п. 3.1 договора (полный объем) в течение 2-х месяцев.
Вместе с тем, учитывая установленную судом первой инстанции сумму задолженности, принцип взаимного оказания необходимого содействия для достижения цели обязательства, а также предоставления друг другу необходимой информации (пункт 3 статьи 307 ГК РФ), апелляционная коллегия с учетом конкретных обстоятельств настоящего спора поддерживает вывод суда первой инстанции об отсутствии фактически двукратного невнесения арендной платы для целей обоснования требования о расторжении договора, при этом доводы апеллянта об обратном основаны на неверном расчете арендной платы (л.д. 18), подлежащей внесению, и во внимание не принимаются.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований в части, превышающей взыскание 21 949, 67 рублей основного долга, 4 133,34 рублей пени, а также в части расторжения договора, освобождения помещения.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.06.2016 по делу N А51-27015/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.08.2016 N 05АП-5765/2016 ПО ДЕЛУ N А51-27015/2015
Разделы:Социальный наем жилого помещения; Жилищное право; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2016 г. по делу N А51-27015/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 25 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-5765/2016
на решение от 10.06.2016 судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-27015/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)
к индивидуальному предпринимателю Зрютиной Ирине Витальевне (ИНН 253600422487, ОГРН 305254001100069)
о взыскании 607 211,60 рублей, расторжение договора аренды, выселении,
при участии:
- от истца: Музыченко, по доверенности от 08.10.2015, сроком действия до 31.12.2016, паспорт;
- ответчик - индивидуальный предприниматель Зрютина Ирина Витальевна - лично, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица, паспорт
установил:
Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Зрютиной Ирине Витальевне (далее - ИП Зрютина, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 494 264,31 рублей за период с 01.02.2015 по 31.03.2016, пени в размере 34 809,88 рублей за период с 01.04.2015 по 31.03.2016 (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений), расторжении договора аренды от 19.03.2015 N 02-01511-001-Н-АР-7117-00 нежилых помещений, общей площадью 117,4 кв. м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-4,7 25-32, 36-39, этаж: цокольный, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Юмашева, д. 8в, обязании освободить указанные помещения и передать их по акту приема-передачи в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 10.06.2016 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал сумму основного долга в размере 21 949, 67 рублей, пени в размере 4 133,34 рубля, в удовлетворении требований в остальной части отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 10.06.2016 отменить. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на материалы дела, положения действующего законодательства и правоприменительной практики указывает на то, что оснований для применения корректирующего коэффициента 0,4 при расчете арендной платы не имелось, поскольку ИП Зрютина сама подписала договор аренды с установлением арендной платы в размере 56 227,94, при этом впоследствии арендатор обязанность по несению арендной платы в полном объеме не исполнял, в связи с чем УМС правомерно заявило требование о расторжении договора.
В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ИП Зрюкиной поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. На вопрос суда пояснил, что решение обжалуется в части отказа в удовлетворении требований.
Ответчик на доводы апелляционной жалобы возразил, против проверки судебного акта в обжалуемой части не возражал. Обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Суд, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, между УМС (арендодатель) и ИП Зрютина (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества 19.03.2015 N 02-01511-001-Н-АР-7117-00, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 117,4 кв. м (в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 1-4,7, 25-32, 36-39; этаж: цокольный, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Юмашева, 8-в, для использования в целях "парикмахерская".
В силу пункта 1.3 договора срок его действия установлен с 01.02.2015 по 31.01.2020.
На основании пункта 3.1 договора арендная плата за пользование объектом установлена в рублях, на момент заключения договора ее размер в месяц без учета НДС составляет 56 227,94 рублей.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Впоследствии истец направил в адрес ответчика 17.06.2015 предупреждение N 28/6-3644, которым уведомлял о сложившейся задолженности по оплате арендной платы, просил ее погасить в 10-дневный срок с момента получения данной претензии. Кроме того, в связи с нарушениями договора аренды недвижимого имущества N 02-01511-001-Н-АР-7117-00 от 19.03.2015 истец предлагал ответчику расторгнуть договор по соглашению сторон, в связи с чем направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора, подписанное со своей стороны.
В связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы истцом обратился с рассматриваемым иском.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования обоснованными в части взыскания 21 949, 67 рублей основного долга и в 4 133,34 рублей пени, отказав остальной части исковых требований в связи с неправомерностью расчета истцом арендной платы без учета корректирующего коэффициента, введенного в связи с принятием Муниципального правового акта города Владивостока от 10.08.2015 N 210-МПА.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Истцом произведен расчет суммы основного долга в размере 494 264,31 рублей за период с 01.02.2015 по 31.03.2016, руководствуясь полной ставкой арендной платы, без учета корректирующего коэффициента для субъектов малого и среднего предпринимательства.
В то же время, судом первой инстанции установлено, что УМС и ИП Зрютиной в отношении спорного имущества ранее заключался договор аренды недвижимого имущества от 20.04.2010 N 02-01511-001-Н-АР-6340-00, сроком действия с 01.02.2010 по 31.01.2015.
В силу пункта 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливалась в рублях, на момент заключения договора ее размер в месяц без учета НДС составлял 36 359,66 рублей. При этом к указанным правоотношениям при исчислении арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 20.04.2010 N 02-01511-001-Н-АР-6340-00 применялся корректирующий коэффициент 0,4 расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток, установленный Решением Думы г. Владивостока N 173 от 27.02.2003.
При этом, в соответствии с положениями Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "О защите конкуренции" предусматривается предоставление муниципальных преференций в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (подпункт 13 пункта 1 статьи 19 135-ФЗ).
В свою очередь, муниципальным правовым актом Думы г. Владивосток от 30.07.2009 N 168-МПА утверждено Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока, которое регулирует и определяет порядок предоставления объектов в аренду.
Данный МПА Думы города Владивосток от 30.07.2009 N 168-МПА впоследствии на основании муниципального правового акта Думы г. Владивостока от 10.08.2015 210-МПА дополнен статьей 6.1 "Особенности заключения договоров аренды без проведения торгов на новый срок при предоставлении поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим муниципальное имущество", согласно которой договоры аренды муниципального имущества субъектами малого предпринимательства заключаются без проведения торгов, и арендная плата определяется в соответствии с программой развития малого и среднего предпринимательства в городе Владивосток.
При этом, согласно пункту 6 Постановления Администрации г. Владивостока от 18.09.2013 N 2673 "Об утверждении муниципальной программы "Развитие малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке" на 2014-2018 годы, мерами государственного регулирования в сфере реализации муниципальной программы являются применение коэффициента корректирующего расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования г. Владивосток.
Муниципальный правовой акт г. Владивостока от 10.08.2015 N 210-МПА вступил в силу со дня его официального опубликования, и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2015 (пункт 2), в связи с чем заключенный сторонами договор аренды недвижимого имущества от 19.03.2015 N 02-01511-001-Н-АР-7117-00 охватывается действием указанных нормативных актов.
Договор аренды недвижимого имущества N 02-01511-001-Н-АР-6340-00 от 20.04.2010 в силу пункта 5.1. прекращает свое действие по окончании его срока (с 01.02.2010 по 31.01.2015) Продление договора аренды на новый срок производится в порядке, установленном действующим законодательством.
Таким образом, заключение между УМС и ИП Зрютиной договора аренды недвижимого имущества N 02-01511-001-Н-АР-7117-00 от 19.03.2015 по существу является оформлением продолжения арендных правоотношений сторон относительно отмеченных нежилых помещений площадью 117,4 кв. м.
В силу изложенного, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда о том, что истцом при расчете суммы основного долга необоснованно не был применен корректирующий коэффициент, применение которого отнесено действующим муниципальным нормативным актом с определенной даты (01.01.2015) к арендаторам, отвечающим определенным критериям (субъекты малого и среднего предпринимательства), в отношении аренды муниципального имущества, осуществляемого не впервые, но повторно (на новый срок).
В то же время, ответчик, арендующий имущество на новый срок, является субъектом малого предпринимательства, следовательно, при расчете суммы арендной платы истцом подлежал применению корректирующий коэффициент 0,4.
Довод апеллянта об обратном не может быть принят во внимание, поскольку арендные ставки, применяемые к аренде муниципального имущества, являются регулируемыми муниципальными правовыми актами ценами, в связи с чем использование указанного корректирующего коэффициента является обязанностью арендодателя, заключающейся в исполнении принятой муниципальным образованием программы имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих муниципальное имущество.
Проверив расчет суда первой инстанции, апелляционная коллегия исходя из корректирующего коэффициента в размере 0,4, признает подтвержденной недоплату ответчиком арендной платы в размере 21 949,67 рублей за период с 01.02.2015 по 31.03.2016 с учетом имеющихся оплат по договору.
Указанная сумма добровольно оплачена ответчиком до вступления в силу обжалуемого истцом судебного акта.
Согласно пункту 4.2 договора при неуплате арендатором платежей в установленные п. 3.1 договора сроки начисляется пеня из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.
Истцом при расчете основного долга указан период по 31.03.2016, при этом в соответствии с пунктом 3.1. договора аренды оплата производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.
Таким образом, включительно по 31.03.2016 ответчик должен был внести арендную плату за апрель 2016 года, чего сделано не было, в связи с чем имеет место просрочка исполнения обязательства, и имеются основания для взыскания пени исходя из суммы основного долга в размере 21 949,67 рублей за период с 01.02.2015 по 31.03.2016, в размере 4 133,34 рублей за период с 01.04.2015 по 31.03.2016. Расчеты апеллянтом арифметически не оспорены.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
На основании пункта 1.3 договора аренды срок его действия установлен с 01.02.2015 по 31.01.2020.
Статьей 619 ГК РФ определены основания и порядок досрочного судебного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 5.2 договора аренды от 19.03.2015 данный договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке в том числе в случае невнесения арендной платы в размере, указанном в п. 3.1 договора (полный объем) в течение 2-х месяцев.
Вместе с тем, учитывая установленную судом первой инстанции сумму задолженности, принцип взаимного оказания необходимого содействия для достижения цели обязательства, а также предоставления друг другу необходимой информации (пункт 3 статьи 307 ГК РФ), апелляционная коллегия с учетом конкретных обстоятельств настоящего спора поддерживает вывод суда первой инстанции об отсутствии фактически двукратного невнесения арендной платы для целей обоснования требования о расторжении договора, при этом доводы апеллянта об обратном основаны на неверном расчете арендной платы (л.д. 18), подлежащей внесению, и во внимание не принимаются.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований в части, превышающей взыскание 21 949, 67 рублей основного долга, 4 133,34 рублей пени, а также в части расторжения договора, освобождения помещения.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.06.2016 по делу N А51-27015/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
С.М.СИНИЦЫНА
Н.А.СКРИПКА
С.М.СИНИЦЫНА
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)