Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Гуденица Т.Г., Илюшина Р.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смородиной Ю.А.,
при участии:
от ООО "Феникс-Инвест": представитель по доверенности от 11.04.2016
- Пшеничная О.Б., паспорт;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от ФГБУ "ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от Егоровой Елены Павловны: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от Ножка Николая Викторовича: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы апелляционные жалобы апелляционных жалоб Ножка Николая Викторовича, Егоровой Елены Павловны, общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Инвест"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2016 по делу N А53-31297/2015,
принятое судьей Димитриевым М.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Инвест"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области
при участии третьих лиц: Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Егоровой Елены Павловны, Ножка Николая Викторовича
о признании решения об отказе в учете изменений объекта недвижимости незаконным
общество с ограниченной ответственностью "Феникс-Инвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области; Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области о признании решения об отказе в учете изменений объекта недвижимости N 61/006/15-130796 от 03.11.2015 незаконным, об обязании осуществить государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021126:10, расположенного по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Молокова, д. 17/53 изменив вид разрешенного использования на "многоквартирные жилые дома", о признании незаконными протокола государственного земельного надзора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об административном правонарушении от 08.09.2015, предписания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об устранении выявленного правонарушения требований земельного законодательства РФ N 5294/1 от 28.08.2015.
Заявленные требования мотивированы тем, что согласно Правилам землепользования и застройки вид разрешенного использования "многоквартирный жилой дом" находится в числе основных видов разрешенного использования применительно к спорному земельному участку. Действия кадастровой палаты противоречат вступившему в законную силу решения Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 04.10.2012 по делу N 2-1141/12.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Егорова Елена Павловна, Ножка Николай Викторович.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано следующим. Поскольку площадь земельного участка заявителя составляет 991 квадратный метр, а минимальная площадь земельных участков согласно Правилам землепользования и застройки города Ростова-на-Дону для разрешенного использования "Многоквартирные жилые дома" установлена 1 000 квадратных метров, орган кадастрового учета правомерно приостановил осуществление государственного кадастрового учета. Заявитель не устранил причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета, следовательно, орган кадастрового учета правомерно отказал заявителю в осуществлении кадастрового учета. Решением суда общей юрисдикции вид разрешенного использования земельного участка не устанавливался.
Общество с ограниченной ответственностью "Феникс-Инвест", а также Егорова Елена Павловна и Ножка Николай Викторович обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в части отказа в удовлетворении требования о признании решения об отказе в учете изменений объекта недвижимости N 61/006/15-130796 от 03.11.2015 незаконным, об обязании осуществить государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021126:10, расположенного по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Молокова, д. 17/53 изменив вид разрешенного использования на "многоквартирные жилые дома".
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.
Возражений против проверки решения в обжалуемой части к началу рассмотрения апелляционной жалобы не поступило.
В судебном заседании представитель общества настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзыв выслушав представителя ООО "Феникс-Инвест", проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в оспариваемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости отмены решения Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2016 по настоящему делу в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, общество "Феникс-Инвест" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.07.2013 является собственником земельного участка площадью 991 кв. м, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Молокова, 17/53, кадастровый номер 61:44:0021126:10. Право собственности зарегистрировано 29.07.2013 (т. 1 л.д. 41). Категория земель согласно свидетельству о регистрации права - земли населенных пунктов - для эксплуатации домовладения. Дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости согласно кадастровому паспорту - 30.12.2002. (т. 1 л.д. 42). Согласно кадастровому паспорту разрешенное использование земельного участка - офисы.
На указанном земельном участке правопредшественником заявителя Зарубиным Дмитрием Анатольевичем возведен многоквартирный жилой дом. Решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 04.10.2012 по делу N 2-1141/12 признано право собственности Зарубина Дмитрия Анатольевича на объект капитального строительства, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Молокова, 17/53, в параметрах согласно техническому паспорту: здание литер "А(БВ)", назначение - жилое, этажность - 4, этажность подземная - 1 этаж, общая площадь здания 3003,1 кв. м, в том числе жилая площадь 701,7 кв. м.
По договору от 09.07.2013 Зарубин Дмитрий Анатольевич передал обществу "Феникс-Инвест" недвижимое имущество: земельный участок кадастровый номер 61:44:0021126:10 и многоквартирный дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Молокова, 17/53, находящийся на указанном земельном участке (т. 1 л.д. 37).
14.05.2015 общество "Феникс-Инвест" обратилось в кадастровую палату с заявлением об осуществлении кадастрового учета в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка (т. 1 л.д. 28).
26.05.2015 кадастровой палатой вынесено решение о приостановлении осуществления кадастрового учета в связи с запросом документа, подтверждающего разрешенное использование земельного участка.
25.06.2015 в учете изменений объекта недвижимости отказано (т. 1 л.д. 31) по причине получения ответа Департамента имущественно-земельных отношений от 03.06.2015 N 59-30-10957/6 об отсутствии документов, необходимых для кадастрового учета.
Согласно направленного заявителю письму Департамента имущественно-земельных отношений от 08.07.2015 N 59-30-13785/6 для изменения вида разрешенного использования с учетом расположения многоквартирного жилого дома в зоне ОЖ-1/6/02 издание акта органа местного самоуправления не требуется (т. 1 л.д. 32).
24.07.2015 общество "Феникс-Инвест" обратилось в кадастровую палату с заявлением об осуществлении кадастрового учета в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка (т. 1 л.д. 33, 135). К заявлению обществом были приложены выписка из Правил землепользования и застройки, письмо Департамента имущественно-земельных отношений от 08.07.2015 N 59-30-13785/6, решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 04.10.2012 по делу N 2-1141/12.
03.08.2015 кадастровой палатой вынесено решение о приостановлении осуществления кадастрового учета (т. 1 л.д. 35) в связи с определением заявителем вида разрешенного использования земельного участка без учета сведений о размере минимального земельного участка. Обществу рекомендовано выбрать вид разрешенного использования земельного участка с учетом сведений о минимальном размере земельного участка.
03.11.2015 в учете изменений объекта недвижимости отказано (т. 1 л.д. 131) по причине несоответствия сведений, содержащихся в ГКН, предельным размерам, предусмотренным градостроительным регламентом для выбранного собственником земельного участка вида разрешенного использования. Земельный участок кадастровый номер 61:44:0021126:10 согласно Правилам землепользования и застройки находится в территориальной зоне "Многофункциональной общественно-жилой застройки первого типа ОЖ-1". Минимальная площадь земельного участка для вида разрешенного использования "Многоквартирные жилые дома" - 1 000 кв. м, тогда как площадь земельного участка кадастровый номер 61:44:0021126:10 составляет 991 кв. м.
Заявитель указывает, что ранее территориальным органом Росреестра был привлечен к административной ответственности, а также не имеет возможности выполнить предписание от 18.02.2015, 28.08.2015 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с вида "офисы" на "многоквартирный жилой дом".
Полагая отказ кадастровой палаты в учете изменений объекта недвижимости от 03.11.2015 незаконным, общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим заявлением.
Принимая решение, суд первой инстанции исходило из того, что градостроительным регламентом установлены предельные минимальные размеры земельных участков, в силу чего отказ в учете изменений объекта недвижимости является законным.
С указанным выводом апелляционная коллегия не согласна в силу следующего.
В силу статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), к принципам ведения государственного кадастра недвижимости относится непрерывность актуализации содержащихся в нем сведений.
В соответствии со статьей 16 Закона N 221-ФЗ, кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
На основании пункта 14 части 2 статьи 7 Закона N 221-ФЗ, в государственный кадастр недвижимости вносятся также, среди дополнительных сведений об объекте недвижимости, сведения о разрешенном использовании, если объектом недвижимости является земельный участок.
Вместе с тем в силу части 2 статьи 16 указанного Закона кадастровый учет изменений объекта недвижимости осуществляется, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
При этом согласно пунктам 2 и 3 статьи 20 Закона N 221-ФЗ, с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица.
Статьей 22 Закона N 221-ФЗ в качестве обязательного документа для учета изменений при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением сведений, указанных в пункте 14 части 2 статьи 7, предусмотрен документ, подтверждающий в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.
В силу пункта 6 части 2 статьи 27 Закона N 221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении.
По мнению кадастровой палаты, с которым согласился и суд первой инстанции, заявитель не представил необходимый документ, подтверждающий в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при первоначальном обращении). В последующем решении от 03.11.2015 кадастровая палата указывает на невозможность кадастрового учета изменений по причине несоответствия параметров земельного участка минимальным размерам, установленным Правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону.
Судом установлено, и участвующими в деле лицами не оспаривается, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021126:10 находится многоквартирный жилой дом (это установлено решением суда общей юрисдикции от 04.10.2012 по делу N 2-1141/12, а также в ходе проверок территориальным органом Росреестра). Земельный участок, на котором находится многоквартирный жилой дом, расположен в градостроительной зоне ОЖ-1. Согласно статье 34 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, принятых Решением Ростовской-на-Дону городской Думы N 87 от 26.04.2011, к основным видам разрешенного использования в зоне ОЖ-1 относятся, в том числе, многоквартирные жилые дома средней этажности, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания. Согласно п. 2 статьи 34 Правил установлены размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе: Площадь земельного участка минимальная: 1000 кв. м (для многоквартирных жилых домов).
Вместе с тем, по мнению апелляционной коллегии, указанные предельные параметры не подлежали учету при рассмотрении заявления общества в силу следующего.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к одному из основных принципов земельного законодательства относится деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлены следующие определения:
- территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;
- правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;
- градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
Согласно части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2).
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3).
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4).
Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (часть 5).
В соответствии с "Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону", утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 N 87, правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону являются документом градостроительного зонирования города Ростова-на-Дону, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными и областными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, Ростовской области, Уставом города Ростова-на-Дону, в соответствии с положениями Генерального плана города Ростова-на-Дону, а также с учетом положений иных актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития города, охраны его культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.
Правила вводятся в следующих целях:
1) создания условий для устойчивого развития территории города Ростова-на-Дону на основе Генерального плана, обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охраны окружающей среды и сохранения объектов культурного наследия;
2) создания предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации правовых условий для планировки территорий города Ростова-на-Дону;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, включая обеспечение равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих в сфере землепользования и застройки, и обеспечения открытости информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции, объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
5) соблюдения всеми субъектами градостроительных отношений в ходе ее осуществления запретов и ограничений, установленных законодательством Российской Федерации в отношении территорий общего пользования.
Правила обязательны к исполнению физическими, юридическими должностными лицами, осуществляющими и контролирующими градостроительную деятельность на территории города Ростова-на-Дону.
Правила устанавливают порядок регулирования землепользования и застройки территории города Ростова-на-Дону, основанный на градостроительном зонировании - делении всей территории города на территориальные зоны - и установлении для них градостроительных регламентов.
В силу статьи 2 Правил к полномочиям Ростовской-на-Дону городской Думы в области регулирования отношений по вопросам землепользования и застройки относятся:
1) утверждение и внесение изменений в Правила землепользования и застройки;
2) утверждение местных нормативов градостроительного проектирования;
3) иные полномочия в соответствии с действующим законодательством.
Согласно статье 5 Правил землепользования и застройки для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенного в границах города, разрешенным считается такое использование, которое соответствует:
1) градостроительным регламентам, установленным в главе 8 настоящих Правил;
2) техническим регламентам, региональным и местным нормативам градостроительного проектирования;
3) ограничениям по условиям охраны объектов культурного наследия, экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям - в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в соответствующей зоне с особыми условиями использования территории;
4) иным ограничениям на использование объектов капитального строительства (включая нормативные правовые акты об установлении публичных сервитутов, договоры об установлении частных сервитутов, иные предусмотренные законодательством документы).
Собственники, землепользователи, землевладельцы земельных участков, иных объектов недвижимости имеют право по своему усмотрению выбирать вид (виды) использования недвижимости, разрешенный как основной и вспомогательный к ним для соответствующих территориальных зон, при условии обязательного соблюдения требований технических регламентов, нормативно-технических документов, региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.
Статьей 6 Правил установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Виды использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные для земельных участков и (или) объектов капитального строительства в качестве разрешенных, которые подтверждаются судебными актами, вступившими в законную силу; правовыми актами органов местного самоуправления, которые являются действующими на момент вступления в силу настоящих Правил; иными правоустанавливающими и правоподтверждающими документами, выданными уполномоченными органами власти, не соответствующие градостроительным регламентам и (или) отнесенные действующими градостроительными регламентами к условно разрешенным видам использования, являются действительными. В этом случае для целей реализации законных прав собственника издание правового акта органа местного самоуправления не требуется, в том числе и путем проведения публичных слушаний.
Таким образом, из системного толкования приведенных положений Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ и принятых в соответствии с ними Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону следует, что собственнику земельного участка предоставлено право самостоятельного выбора (в том числе в целях его изменения) вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом. При этом, реализация выбора вида разрешенного использования земельного участка осуществляется с учетом требований об обязательном соответствии земельного участка и размещенных на нем строений выбранному виду разрешенного использования, в том числе применительно к требованиям технических регламентов, нормативно-технических документов, региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, безопасности для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 29.05.2012 N 13016/11 и N 12919/11, фактическое использование земельного участка может быть изменено в соответствии с градостроительным законодательством, что подлежит отражению в ГКН. Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.
При этом должны быть соблюдены в совокупности два условия: сведения о виде разрешенного использования, вносимые в ГКН, должны соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны. При отказе в учете таких изменений правообладатели вправе оспорить решение органа кадастрового учета по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Статьи 26 и 27 Закона N 221-ФЗ содержат исчерпывающий перечень оснований для приостановления и отказа в осуществлении кадастрового учета. Такого основания для приостановления и отказа, как несоответствие минимальному размеру земельного участка, установленному в градостроительном регламенте правил землепользования и застройки, установленных для отдельной территории при наличии ранее установленной площади размером меньше, чем в Правилах землепользования и застройки при учете изменений вида разрешенного использования земельного участка Законом N 221-ФЗ не установлено.
Требования к минимальным и максимальным размерам земельного участка установлены при их образовании. Аналогичным образом сконструированы и положения Закона N 221-ФЗ: согласно пункту 2 части 3 статьи 27 Закона N 221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в том числе, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.
В соответствии с ч. 3 ст. 27 Закона N 221-ФЗ, орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков. Даная норма распространяется только на постановку на государственный кадастровый учет земельного участка и соответственного не распространяется на учет изменений его уникальных характеристик. Спорный земельный участок уже был образован и поставлен на кадастровый учет в 2002 году, соответственно, положения данной нормы не могут быть применимы для отказа в осуществлении учета изменений данного земельного участка.
Частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Согласно части 4 статьи 21 Закона N 221-ФЗ орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя представлять документы, не установленные настоящим Федеральным законом, а также документы, которые в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
По мнению апелляционной коллегии при рассмотрении настоящего дела кадастровая палата не доказала законность и обоснованность принятого ею решения.
Поскольку при обращении с заявлением о проведении государственного кадастрового учета изменений сведений о земельном участке общество представило заинтересованному лицу документ, подтверждающий изменение разрешенного использования земельного участка, как того требует пункт 9 части 1 статьи 22 Закона N 221-ФЗ, решение кадастровой палаты является незаконным.
В силу ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).
С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя и в соответствии с приведенной процессуальной нормой апелляционный суд полагает необходимым возложить на орган кадастрового учета обязанность по осуществлению государственного кадастрового учета спорного земельного участка в соответствии с заявлением общества.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2016 по делу N А53-31297/2015 в обжалуемой части отменить. Признать незаконным решение Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области об отказе в учете изменений объекта недвижимости от 03.11.2015 N 61/006/15-130796.
Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области устранить допущенное нарушение: принять решение об осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021126:10, расположенного по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Молокова, 17/53, в соответствии с заявлением от 24.07.2015 N 61-0-1-124/3101/2015-7247.
Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Инвест" ИНН 61689126187 ОГРН 1046168005729 судебные расходы по уплате государственной пошлины по заявлению в размере 3 000 рублей и по апелляционной жалобе в размере 1 500 рублей.
Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области в пользу Ножка Николая Викторовича судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 150 рублей.
Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области в пользу Егоровой Елены Павловны судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 150 рублей.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.08.2016 N 15АП-7568/2016 ПО ДЕЛУ N А53-31297/2015
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 августа 2016 г. N 15АП-7568/2016
Дело N А53-31297/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Гуденица Т.Г., Илюшина Р.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смородиной Ю.А.,
при участии:
от ООО "Феникс-Инвест": представитель по доверенности от 11.04.2016
- Пшеничная О.Б., паспорт;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от ФГБУ "ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от Егоровой Елены Павловны: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от Ножка Николая Викторовича: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы апелляционные жалобы апелляционных жалоб Ножка Николая Викторовича, Егоровой Елены Павловны, общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Инвест"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2016 по делу N А53-31297/2015,
принятое судьей Димитриевым М.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Инвест"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области
при участии третьих лиц: Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Егоровой Елены Павловны, Ножка Николая Викторовича
о признании решения об отказе в учете изменений объекта недвижимости незаконным
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Феникс-Инвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области; Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области о признании решения об отказе в учете изменений объекта недвижимости N 61/006/15-130796 от 03.11.2015 незаконным, об обязании осуществить государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021126:10, расположенного по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Молокова, д. 17/53 изменив вид разрешенного использования на "многоквартирные жилые дома", о признании незаконными протокола государственного земельного надзора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об административном правонарушении от 08.09.2015, предписания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об устранении выявленного правонарушения требований земельного законодательства РФ N 5294/1 от 28.08.2015.
Заявленные требования мотивированы тем, что согласно Правилам землепользования и застройки вид разрешенного использования "многоквартирный жилой дом" находится в числе основных видов разрешенного использования применительно к спорному земельному участку. Действия кадастровой палаты противоречат вступившему в законную силу решения Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 04.10.2012 по делу N 2-1141/12.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Егорова Елена Павловна, Ножка Николай Викторович.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано следующим. Поскольку площадь земельного участка заявителя составляет 991 квадратный метр, а минимальная площадь земельных участков согласно Правилам землепользования и застройки города Ростова-на-Дону для разрешенного использования "Многоквартирные жилые дома" установлена 1 000 квадратных метров, орган кадастрового учета правомерно приостановил осуществление государственного кадастрового учета. Заявитель не устранил причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета, следовательно, орган кадастрового учета правомерно отказал заявителю в осуществлении кадастрового учета. Решением суда общей юрисдикции вид разрешенного использования земельного участка не устанавливался.
Общество с ограниченной ответственностью "Феникс-Инвест", а также Егорова Елена Павловна и Ножка Николай Викторович обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в части отказа в удовлетворении требования о признании решения об отказе в учете изменений объекта недвижимости N 61/006/15-130796 от 03.11.2015 незаконным, об обязании осуществить государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021126:10, расположенного по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Молокова, д. 17/53 изменив вид разрешенного использования на "многоквартирные жилые дома".
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.
Возражений против проверки решения в обжалуемой части к началу рассмотрения апелляционной жалобы не поступило.
В судебном заседании представитель общества настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзыв выслушав представителя ООО "Феникс-Инвест", проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в оспариваемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости отмены решения Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2016 по настоящему делу в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, общество "Феникс-Инвест" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.07.2013 является собственником земельного участка площадью 991 кв. м, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Молокова, 17/53, кадастровый номер 61:44:0021126:10. Право собственности зарегистрировано 29.07.2013 (т. 1 л.д. 41). Категория земель согласно свидетельству о регистрации права - земли населенных пунктов - для эксплуатации домовладения. Дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости согласно кадастровому паспорту - 30.12.2002. (т. 1 л.д. 42). Согласно кадастровому паспорту разрешенное использование земельного участка - офисы.
На указанном земельном участке правопредшественником заявителя Зарубиным Дмитрием Анатольевичем возведен многоквартирный жилой дом. Решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 04.10.2012 по делу N 2-1141/12 признано право собственности Зарубина Дмитрия Анатольевича на объект капитального строительства, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Молокова, 17/53, в параметрах согласно техническому паспорту: здание литер "А(БВ)", назначение - жилое, этажность - 4, этажность подземная - 1 этаж, общая площадь здания 3003,1 кв. м, в том числе жилая площадь 701,7 кв. м.
По договору от 09.07.2013 Зарубин Дмитрий Анатольевич передал обществу "Феникс-Инвест" недвижимое имущество: земельный участок кадастровый номер 61:44:0021126:10 и многоквартирный дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Молокова, 17/53, находящийся на указанном земельном участке (т. 1 л.д. 37).
14.05.2015 общество "Феникс-Инвест" обратилось в кадастровую палату с заявлением об осуществлении кадастрового учета в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка (т. 1 л.д. 28).
26.05.2015 кадастровой палатой вынесено решение о приостановлении осуществления кадастрового учета в связи с запросом документа, подтверждающего разрешенное использование земельного участка.
25.06.2015 в учете изменений объекта недвижимости отказано (т. 1 л.д. 31) по причине получения ответа Департамента имущественно-земельных отношений от 03.06.2015 N 59-30-10957/6 об отсутствии документов, необходимых для кадастрового учета.
Согласно направленного заявителю письму Департамента имущественно-земельных отношений от 08.07.2015 N 59-30-13785/6 для изменения вида разрешенного использования с учетом расположения многоквартирного жилого дома в зоне ОЖ-1/6/02 издание акта органа местного самоуправления не требуется (т. 1 л.д. 32).
24.07.2015 общество "Феникс-Инвест" обратилось в кадастровую палату с заявлением об осуществлении кадастрового учета в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка (т. 1 л.д. 33, 135). К заявлению обществом были приложены выписка из Правил землепользования и застройки, письмо Департамента имущественно-земельных отношений от 08.07.2015 N 59-30-13785/6, решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 04.10.2012 по делу N 2-1141/12.
03.08.2015 кадастровой палатой вынесено решение о приостановлении осуществления кадастрового учета (т. 1 л.д. 35) в связи с определением заявителем вида разрешенного использования земельного участка без учета сведений о размере минимального земельного участка. Обществу рекомендовано выбрать вид разрешенного использования земельного участка с учетом сведений о минимальном размере земельного участка.
03.11.2015 в учете изменений объекта недвижимости отказано (т. 1 л.д. 131) по причине несоответствия сведений, содержащихся в ГКН, предельным размерам, предусмотренным градостроительным регламентом для выбранного собственником земельного участка вида разрешенного использования. Земельный участок кадастровый номер 61:44:0021126:10 согласно Правилам землепользования и застройки находится в территориальной зоне "Многофункциональной общественно-жилой застройки первого типа ОЖ-1". Минимальная площадь земельного участка для вида разрешенного использования "Многоквартирные жилые дома" - 1 000 кв. м, тогда как площадь земельного участка кадастровый номер 61:44:0021126:10 составляет 991 кв. м.
Заявитель указывает, что ранее территориальным органом Росреестра был привлечен к административной ответственности, а также не имеет возможности выполнить предписание от 18.02.2015, 28.08.2015 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с вида "офисы" на "многоквартирный жилой дом".
Полагая отказ кадастровой палаты в учете изменений объекта недвижимости от 03.11.2015 незаконным, общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим заявлением.
Принимая решение, суд первой инстанции исходило из того, что градостроительным регламентом установлены предельные минимальные размеры земельных участков, в силу чего отказ в учете изменений объекта недвижимости является законным.
С указанным выводом апелляционная коллегия не согласна в силу следующего.
В силу статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), к принципам ведения государственного кадастра недвижимости относится непрерывность актуализации содержащихся в нем сведений.
В соответствии со статьей 16 Закона N 221-ФЗ, кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
На основании пункта 14 части 2 статьи 7 Закона N 221-ФЗ, в государственный кадастр недвижимости вносятся также, среди дополнительных сведений об объекте недвижимости, сведения о разрешенном использовании, если объектом недвижимости является земельный участок.
Вместе с тем в силу части 2 статьи 16 указанного Закона кадастровый учет изменений объекта недвижимости осуществляется, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
При этом согласно пунктам 2 и 3 статьи 20 Закона N 221-ФЗ, с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица.
Статьей 22 Закона N 221-ФЗ в качестве обязательного документа для учета изменений при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением сведений, указанных в пункте 14 части 2 статьи 7, предусмотрен документ, подтверждающий в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.
В силу пункта 6 части 2 статьи 27 Закона N 221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении.
По мнению кадастровой палаты, с которым согласился и суд первой инстанции, заявитель не представил необходимый документ, подтверждающий в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при первоначальном обращении). В последующем решении от 03.11.2015 кадастровая палата указывает на невозможность кадастрового учета изменений по причине несоответствия параметров земельного участка минимальным размерам, установленным Правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону.
Судом установлено, и участвующими в деле лицами не оспаривается, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021126:10 находится многоквартирный жилой дом (это установлено решением суда общей юрисдикции от 04.10.2012 по делу N 2-1141/12, а также в ходе проверок территориальным органом Росреестра). Земельный участок, на котором находится многоквартирный жилой дом, расположен в градостроительной зоне ОЖ-1. Согласно статье 34 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, принятых Решением Ростовской-на-Дону городской Думы N 87 от 26.04.2011, к основным видам разрешенного использования в зоне ОЖ-1 относятся, в том числе, многоквартирные жилые дома средней этажности, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания. Согласно п. 2 статьи 34 Правил установлены размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе: Площадь земельного участка минимальная: 1000 кв. м (для многоквартирных жилых домов).
Вместе с тем, по мнению апелляционной коллегии, указанные предельные параметры не подлежали учету при рассмотрении заявления общества в силу следующего.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к одному из основных принципов земельного законодательства относится деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлены следующие определения:
- территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;
- правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;
- градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
Согласно части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2).
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3).
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4).
Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (часть 5).
В соответствии с "Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону", утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 N 87, правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону являются документом градостроительного зонирования города Ростова-на-Дону, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными и областными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, Ростовской области, Уставом города Ростова-на-Дону, в соответствии с положениями Генерального плана города Ростова-на-Дону, а также с учетом положений иных актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития города, охраны его культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.
Правила вводятся в следующих целях:
1) создания условий для устойчивого развития территории города Ростова-на-Дону на основе Генерального плана, обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охраны окружающей среды и сохранения объектов культурного наследия;
2) создания предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации правовых условий для планировки территорий города Ростова-на-Дону;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, включая обеспечение равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих в сфере землепользования и застройки, и обеспечения открытости информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции, объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
5) соблюдения всеми субъектами градостроительных отношений в ходе ее осуществления запретов и ограничений, установленных законодательством Российской Федерации в отношении территорий общего пользования.
Правила обязательны к исполнению физическими, юридическими должностными лицами, осуществляющими и контролирующими градостроительную деятельность на территории города Ростова-на-Дону.
Правила устанавливают порядок регулирования землепользования и застройки территории города Ростова-на-Дону, основанный на градостроительном зонировании - делении всей территории города на территориальные зоны - и установлении для них градостроительных регламентов.
В силу статьи 2 Правил к полномочиям Ростовской-на-Дону городской Думы в области регулирования отношений по вопросам землепользования и застройки относятся:
1) утверждение и внесение изменений в Правила землепользования и застройки;
2) утверждение местных нормативов градостроительного проектирования;
3) иные полномочия в соответствии с действующим законодательством.
Согласно статье 5 Правил землепользования и застройки для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенного в границах города, разрешенным считается такое использование, которое соответствует:
1) градостроительным регламентам, установленным в главе 8 настоящих Правил;
2) техническим регламентам, региональным и местным нормативам градостроительного проектирования;
3) ограничениям по условиям охраны объектов культурного наследия, экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям - в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в соответствующей зоне с особыми условиями использования территории;
4) иным ограничениям на использование объектов капитального строительства (включая нормативные правовые акты об установлении публичных сервитутов, договоры об установлении частных сервитутов, иные предусмотренные законодательством документы).
Собственники, землепользователи, землевладельцы земельных участков, иных объектов недвижимости имеют право по своему усмотрению выбирать вид (виды) использования недвижимости, разрешенный как основной и вспомогательный к ним для соответствующих территориальных зон, при условии обязательного соблюдения требований технических регламентов, нормативно-технических документов, региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.
Статьей 6 Правил установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Виды использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные для земельных участков и (или) объектов капитального строительства в качестве разрешенных, которые подтверждаются судебными актами, вступившими в законную силу; правовыми актами органов местного самоуправления, которые являются действующими на момент вступления в силу настоящих Правил; иными правоустанавливающими и правоподтверждающими документами, выданными уполномоченными органами власти, не соответствующие градостроительным регламентам и (или) отнесенные действующими градостроительными регламентами к условно разрешенным видам использования, являются действительными. В этом случае для целей реализации законных прав собственника издание правового акта органа местного самоуправления не требуется, в том числе и путем проведения публичных слушаний.
Таким образом, из системного толкования приведенных положений Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ и принятых в соответствии с ними Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону следует, что собственнику земельного участка предоставлено право самостоятельного выбора (в том числе в целях его изменения) вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом. При этом, реализация выбора вида разрешенного использования земельного участка осуществляется с учетом требований об обязательном соответствии земельного участка и размещенных на нем строений выбранному виду разрешенного использования, в том числе применительно к требованиям технических регламентов, нормативно-технических документов, региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, безопасности для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 29.05.2012 N 13016/11 и N 12919/11, фактическое использование земельного участка может быть изменено в соответствии с градостроительным законодательством, что подлежит отражению в ГКН. Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.
При этом должны быть соблюдены в совокупности два условия: сведения о виде разрешенного использования, вносимые в ГКН, должны соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны. При отказе в учете таких изменений правообладатели вправе оспорить решение органа кадастрового учета по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Статьи 26 и 27 Закона N 221-ФЗ содержат исчерпывающий перечень оснований для приостановления и отказа в осуществлении кадастрового учета. Такого основания для приостановления и отказа, как несоответствие минимальному размеру земельного участка, установленному в градостроительном регламенте правил землепользования и застройки, установленных для отдельной территории при наличии ранее установленной площади размером меньше, чем в Правилах землепользования и застройки при учете изменений вида разрешенного использования земельного участка Законом N 221-ФЗ не установлено.
Требования к минимальным и максимальным размерам земельного участка установлены при их образовании. Аналогичным образом сконструированы и положения Закона N 221-ФЗ: согласно пункту 2 части 3 статьи 27 Закона N 221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в том числе, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.
В соответствии с ч. 3 ст. 27 Закона N 221-ФЗ, орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков. Даная норма распространяется только на постановку на государственный кадастровый учет земельного участка и соответственного не распространяется на учет изменений его уникальных характеристик. Спорный земельный участок уже был образован и поставлен на кадастровый учет в 2002 году, соответственно, положения данной нормы не могут быть применимы для отказа в осуществлении учета изменений данного земельного участка.
Частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Согласно части 4 статьи 21 Закона N 221-ФЗ орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя представлять документы, не установленные настоящим Федеральным законом, а также документы, которые в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
По мнению апелляционной коллегии при рассмотрении настоящего дела кадастровая палата не доказала законность и обоснованность принятого ею решения.
Поскольку при обращении с заявлением о проведении государственного кадастрового учета изменений сведений о земельном участке общество представило заинтересованному лицу документ, подтверждающий изменение разрешенного использования земельного участка, как того требует пункт 9 части 1 статьи 22 Закона N 221-ФЗ, решение кадастровой палаты является незаконным.
В силу ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).
С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя и в соответствии с приведенной процессуальной нормой апелляционный суд полагает необходимым возложить на орган кадастрового учета обязанность по осуществлению государственного кадастрового учета спорного земельного участка в соответствии с заявлением общества.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2016 по делу N А53-31297/2015 в обжалуемой части отменить. Признать незаконным решение Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области об отказе в учете изменений объекта недвижимости от 03.11.2015 N 61/006/15-130796.
Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области устранить допущенное нарушение: принять решение об осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021126:10, расположенного по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Молокова, 17/53, в соответствии с заявлением от 24.07.2015 N 61-0-1-124/3101/2015-7247.
Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Инвест" ИНН 61689126187 ОГРН 1046168005729 судебные расходы по уплате государственной пошлины по заявлению в размере 3 000 рублей и по апелляционной жалобе в размере 1 500 рублей.
Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области в пользу Ножка Николая Викторовича судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 150 рублей.
Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области в пользу Егоровой Елены Павловны судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 150 рублей.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.СУЛИМЕНКО
О.А.СУЛИМЕНКО
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Р.Р.ИЛЮШИН
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Р.Р.ИЛЮШИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)