Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Арендатором в полном объеме не внесены арендные платежи за пользование земельным участком.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 июля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 29.12.2016), от общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" Булаховой А.В. (доверенность от 28.12.2016), Свашенко А.С. (доверенность от 13.12.2016), Гуриенко Е.В. (доверенность от 13.12.2016), рассмотрев 19.07.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2016 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-41126/2016,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб", место нахождения: 199034, Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта, д. 5/16, лит. А, ОГРН 1069847534360, ИНН 7839347260 (далее - Общество), о взыскании 53 866 833 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 по договору от 11.12.2007 N 11/ЗК-002146 аренды земельного участка на инвестиционных условиях и 10 440 116 руб. 86 коп. пеней по состоянию на 19.09.2016.
Решением суда первой инстанции от 26.12.2016 иск удовлетворен частично, с Общества в пользу Комитета взыскано 14 630 664 руб. 98 коп. задолженности за период с 01.01.2016 по 30.06.2016, а также 2 000 000 руб. пеней по состоянию на 19.09.2016, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 данное решение изменено, с Общества в пользу Комитета взыскано 467 126 руб. 20 коп. пеней, в удовлетворении остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права и на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление изменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, исключив при этом из мотивировочной части принятых судебных актов вывод о прекращении договора аренды от 11.12.2007 N 11/ЗК-002146.
Податель жалобы считает ошибочными выводы судов об исполнении ответчиком инвестиционных условий по договору аренды в полном объеме и об отсутствии оснований для применения при расчете аренды платы за инвестиционную составляющую; возведенные ответчиком в результате реализации инвестиционного проекта многоквартирные дома расположены на едином земельном участке, земельные участки под каждым многоквартирным домом не сформированы, в связи с чем право общей долевой собственности собственников помещений в данных многоквартирных домах не возникло, а право Комитета на взыскание арендной платы за пользование участком не прекратилось.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.2007 N 1193 и протокола о результатах торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 06.12.2007 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 11.12.2007 N 11/ЗК-002146 аренды земельного участка площадью 51 650 кв. м с кадастровым номером 78:32:8003:19, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шкапина, участок 1 (юго-западнее пересечения с набережной Обводного канала).
Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству объектов общественно-делового назначения.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 18.03.2008.
Порядок и сроки внесения платежей установлены в разделе 4 договора.
Согласно пункту 9.1 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 05.04.2012.
Дополнительным соглашением от 11.07.2013 N 2 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2015, а также изменили порядок расчетов, установив, что размер арендной платы за период с 15.07.2014 по 31.12.2015 составляет 235 913 461 руб.
За нарушение сроков внесения арендной платы пунктом 8.3 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 5.2.1 договора первый этап реализации инвестиционного проекта - разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации. Продолжительность этапа - не более 11 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов, то есть до 05.11.2008.
Согласно пункту 5.2.2 договора второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода объекта инвестирования в эксплуатацию, в том числе, строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры. Окончание этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию.
В силу пункта 7.3 договора стороны предусмотрели обязанность инвестора в установленном порядке по окончании строительства объектов передать возведенные в границах земельного участка площадью 51 650 кв. м с кадастровым номером 78:32:8003:19 объекты дорожной и инженерной инфраструктуры, за исключением объектов инженерной инфраструктуры, указанных в соглашении о проведении торгов, заключенном Комитетом с ОАО "Ленэнерго" в соответствии с пунктом 2.1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.2007 N 1193.
Поскольку до окончания срока действия договора Общество не исполнило обязательство по передаче объектов дорожной и инженерной инфраструктуры, Комитет информационным письмом от 22.12.2015 N 81650-32/15 уведомил арендатора о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ после истечения срока действия договора аренды до его расторжения ежеквартальная арендная плата составит 37 188 062 руб. 33 коп. и подлежит оплате в соответствии с графиком финансирования с учетом суммы процентов по ставке рефинансирования.
Письмом от 31.03.2016 N 01-01/16-1230 Общество сообщило Комитету об отказе от договора аренды на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и о прекращении его действия с 01.07.2016.
Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что по окончании срока действия договора Общество продолжило пользоваться земельным участком, обязательство в части передачи Санкт-Петербургу объектов дорожной и инженерной инфраструктуры не исполнило, в связи с чем договор считается продленным на неопределенный срок и Общество обязано вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере, установленном дополнительным соглашением от 11.07.2013.
Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 309, 310, 333 ГК РФ, пунктом 3.1.1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379), статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43), Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Методика определения арендной платы, Закон N 608-119), пунктом 3.1.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение), утвержденным Постановлением N 1379, частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пришел к выводу, что с 01.07.2016 Общество обязано вносить арендную плату за пользование всей площадью земельного участка, а с применением Методики определения арендной платы и с учетом расчета ГУП ГУИОН арендная плата с использованием кода 18.0 за всю площадь спорного участка за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 составляет 30 053 843 руб. 74 коп., тогда как Обществом произведена оплата аренды в общей сумме 15 423 178 руб. 76 коп. В связи с этим суд первой инстанции признал обоснованным требование Комитета о взыскании задолженности за спорный период в размере 14 630 664 руб. 98 коп. Кроме того, суд пришел к выводу о возможности применения статьи 333 ГК РФ и уменьшил подлежащую взысканию неустойку до 2 000 000 руб.
Апелляционный суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств установил, что по состоянию на 01.01.2016 (дата, с момента которой Комитетом начислена арендная плата) на арендуемом Обществом земельном участке было закончено строительство многоквартирных жилых домов, расположенные в них помещения поступили в собственность участников долевого строительства. В связи с этим суд посчитал, что оснований для взыскания с Общества арендной платы, исчисленной исходя всей площади земельного участка, не имеется; у Общества сохраняется обязанность по оплате арендной платы за земельный участок, не сформированный для эксплуатации многоквартирных жилых домов, и основания для освобождения Общества от обязанности по внесению арендной за оставшуюся площадь земельного участка отсутствуют. Суд признал обоснованными требования Комитета о взыскании арендной платы и неустойки, исходя из площади переданного в аренду земельного участка за вычетом площади (25 144 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 78:32:008003:1419, сформированного для эксплуатации многоквартирных домов. Установив, что Общество оплатило задолженность по арендной плате в общей сумме 15 423 178 руб. 76 коп., апелляционная инстанция пришла к выводу, что задолженность по арендной плате у последнего отсутствует. С учетом указанных обстоятельств суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции, взыскав с Общества в пользу Комитета 467 126 руб. 20 коп. пеней, в удовлетворении остальной части иска отказал.
Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Законом N 608-119 предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, устанавливаемый в договоре аренды, определяется в соответствии с Методикой определения арендной платы, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и настоящим Законом Санкт-Петербурга.
Пунктом 3.1 Положения, принятого в развитие положений Закона N 608-119, установлены особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов.
Согласно пункту 3.1.1 Положения, арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.
По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.
При этом по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0.
Судами установлено, что на момент окончания срока действия договора и на дату рассмотрения настоящего спора в суде Обществом были введены в эксплуатацию объекты строительства. Предоставленный в аренду земельный участок был разделен на 10 участков, которые поставлены на государственный кадастровый учет как временные объекты до регистрации на них прав в установленном законом порядке. На момент рассмотрения дела в суде права в отношении указанных участков ни за кем не зарегистрированы.
Суды также установили, что три жилых дома, возведенные Обществом, располагаются на едином земельном участке площадью 25 144 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 78:32:0008003:1419.
Формирование данного земельного участка произведено во исполнение Проекта планировки с проектом межевания территории, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.02.2007 N 153, в Приложении N 3 к которому предусмотрено формирование земельного участка N 15 площадью 2,51 га для многоквартирного дома со встроенно-пристроенным подземным гаражом.
С учетом приведенных положений суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали, что арендная плата на период, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце пятом пункта 3.1.1 Положения, и который подтвержден заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, рассчитывается по коду 10.1. По истечении срока действия договора и при условии ввода в эксплуатацию объектов инвестирования, расчет арендной платы должен осуществляться на основании Методики определений арендной платы с применением кода 18,0.
При этом суд апелляционной инстанции обоснованно не согласился с выводами суда первой инстанции о невозможности исключить из расчета арендной платы земельный участок, занятый жилыми домами.
Пунктом 5.2.2 договора аренды окончание второго этапа осуществления инвестиционного проекта обусловлено получением разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию. Многоквартирные жилые дома построены Обществом в рамках реализации данного проекта и введены в эксплуатацию в установленном законом порядке.
В данном случае земельный участок площадью 25 144 кв. м, входящий в состав переданного в аренду участка, сформирован и используется исключительно для целей эксплуатации этих жилых домов. Право общей долевой собственности у собственников помещений в расположенных на данном участке многоквартирных домах может возникнуть с момента постановки на кадастровый учет земельного участка, сформированного непосредственно под каждым домом для их обслуживания.
Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016 N 307-ЭС15-8054.
Однако, в рамках настоящего дела установлено, что данный земельный участок, сформированный в соответствии с Проектом планировки с проектом межевания территории для многоквартирных домов, в фактическом пользовании Общества не находится, используется для эксплуатации и обслуживания трех многоквартирных домов.
При этом по состоянию на 01.01.2016 (дата начисления Комитетом арендной платы) на арендуемом Обществом земельном участке было закончено строительство многоквартирных жилых домов, а расположенные в них помещения поступили в собственность участников долевого строительства.
В то же время в силу положений части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, статьи 36 ЖК РФ с момента государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме Комитет утратил право распоряжаться данным земельным участком.
В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-п сформулирована правовая позиция, согласно которой законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ), а в статье 16 Закона N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен.
Доказательства того, что указанная часть спорного участка находится во владении и пользовании у Общества, в материалы дела не представлены.
При таком положении суд апелляционный инстанции правомерно признал, что у Общества сохраняется обязанность по уплате арендных платежей и пени за их просрочку; размер арендной платы должен определяться исходя из площади участка, переданного Обществу в аренду, за исключением участка площадью 25 144 кв. м, на котором расположены многоквартирные жилые дома, возведенные ответчиком в рамках исполнения заключенного с Комитетом договора.
Суд апелляционной инстанции обоснованно определил размер подлежащих взысканию пеней в сумме 467 126 руб. 20 коп. с учетом того, что платежными поручениями N 837 от 19.02.2016, N 4162 от 20.07.2016, N 4163 от 20.07.2016 Общество оплатило арендную плату за 1 и 2 квартал 2016 года в сумме 15 423 178 руб. 76 коп., что соответствует положениям Методики определения арендной платы и условиям пункта 3.1.1 Положения, и задолженность по арендной плате за земельный участок у Общества отсутствует.
Исходя из анализа обстоятельств по делу апелляционный суд обоснованно отклонил ходатайство ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ.
При таком положении суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, признает выводы суда апелляционной инстанции верными и обоснованными.
Вопреки доводам кассационной жалобы в обжалуемых судебных актах отсутствует правовой вывод о факте прекращения договора аренды от 11.12.2007 N 11/ЗК-002146, а содержится лишь указание на то, что письмом от 31.03.2016 N 01-01/16-1230 Общество уведомило Комитет об отказе от данного договора аренды на основании статьи 610 ГК РФ и о прекращении его действия с 01.07.2016, а также имеется вывод об отсутствии оснований для освобождения Общества от обязанности по внесению арендной платы за оставшуюся площадь земельного участка.
Иные доводы жалобы были подробно исследованы и оценены судами, им дана надлежащая правовая оценка; оснований для переоценки выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого постановления апелляционный суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 по делу N А56-41126/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 26.07.2017 N Ф07-6469/2017 ПО ДЕЛУ N А56-41126/2016
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях и пеней.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Арендатором в полном объеме не внесены арендные платежи за пользование земельным участком.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2017 г. по делу N А56-41126/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 июля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 29.12.2016), от общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" Булаховой А.В. (доверенность от 28.12.2016), Свашенко А.С. (доверенность от 13.12.2016), Гуриенко Е.В. (доверенность от 13.12.2016), рассмотрев 19.07.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2016 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-41126/2016,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб", место нахождения: 199034, Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта, д. 5/16, лит. А, ОГРН 1069847534360, ИНН 7839347260 (далее - Общество), о взыскании 53 866 833 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 по договору от 11.12.2007 N 11/ЗК-002146 аренды земельного участка на инвестиционных условиях и 10 440 116 руб. 86 коп. пеней по состоянию на 19.09.2016.
Решением суда первой инстанции от 26.12.2016 иск удовлетворен частично, с Общества в пользу Комитета взыскано 14 630 664 руб. 98 коп. задолженности за период с 01.01.2016 по 30.06.2016, а также 2 000 000 руб. пеней по состоянию на 19.09.2016, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 данное решение изменено, с Общества в пользу Комитета взыскано 467 126 руб. 20 коп. пеней, в удовлетворении остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права и на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление изменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, исключив при этом из мотивировочной части принятых судебных актов вывод о прекращении договора аренды от 11.12.2007 N 11/ЗК-002146.
Податель жалобы считает ошибочными выводы судов об исполнении ответчиком инвестиционных условий по договору аренды в полном объеме и об отсутствии оснований для применения при расчете аренды платы за инвестиционную составляющую; возведенные ответчиком в результате реализации инвестиционного проекта многоквартирные дома расположены на едином земельном участке, земельные участки под каждым многоквартирным домом не сформированы, в связи с чем право общей долевой собственности собственников помещений в данных многоквартирных домах не возникло, а право Комитета на взыскание арендной платы за пользование участком не прекратилось.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.2007 N 1193 и протокола о результатах торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 06.12.2007 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 11.12.2007 N 11/ЗК-002146 аренды земельного участка площадью 51 650 кв. м с кадастровым номером 78:32:8003:19, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шкапина, участок 1 (юго-западнее пересечения с набережной Обводного канала).
Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству объектов общественно-делового назначения.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 18.03.2008.
Порядок и сроки внесения платежей установлены в разделе 4 договора.
Согласно пункту 9.1 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 05.04.2012.
Дополнительным соглашением от 11.07.2013 N 2 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2015, а также изменили порядок расчетов, установив, что размер арендной платы за период с 15.07.2014 по 31.12.2015 составляет 235 913 461 руб.
За нарушение сроков внесения арендной платы пунктом 8.3 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 5.2.1 договора первый этап реализации инвестиционного проекта - разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации. Продолжительность этапа - не более 11 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов, то есть до 05.11.2008.
Согласно пункту 5.2.2 договора второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода объекта инвестирования в эксплуатацию, в том числе, строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры. Окончание этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию.
В силу пункта 7.3 договора стороны предусмотрели обязанность инвестора в установленном порядке по окончании строительства объектов передать возведенные в границах земельного участка площадью 51 650 кв. м с кадастровым номером 78:32:8003:19 объекты дорожной и инженерной инфраструктуры, за исключением объектов инженерной инфраструктуры, указанных в соглашении о проведении торгов, заключенном Комитетом с ОАО "Ленэнерго" в соответствии с пунктом 2.1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.2007 N 1193.
Поскольку до окончания срока действия договора Общество не исполнило обязательство по передаче объектов дорожной и инженерной инфраструктуры, Комитет информационным письмом от 22.12.2015 N 81650-32/15 уведомил арендатора о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ после истечения срока действия договора аренды до его расторжения ежеквартальная арендная плата составит 37 188 062 руб. 33 коп. и подлежит оплате в соответствии с графиком финансирования с учетом суммы процентов по ставке рефинансирования.
Письмом от 31.03.2016 N 01-01/16-1230 Общество сообщило Комитету об отказе от договора аренды на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и о прекращении его действия с 01.07.2016.
Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что по окончании срока действия договора Общество продолжило пользоваться земельным участком, обязательство в части передачи Санкт-Петербургу объектов дорожной и инженерной инфраструктуры не исполнило, в связи с чем договор считается продленным на неопределенный срок и Общество обязано вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере, установленном дополнительным соглашением от 11.07.2013.
Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 309, 310, 333 ГК РФ, пунктом 3.1.1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379), статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43), Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Методика определения арендной платы, Закон N 608-119), пунктом 3.1.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение), утвержденным Постановлением N 1379, частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пришел к выводу, что с 01.07.2016 Общество обязано вносить арендную плату за пользование всей площадью земельного участка, а с применением Методики определения арендной платы и с учетом расчета ГУП ГУИОН арендная плата с использованием кода 18.0 за всю площадь спорного участка за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 составляет 30 053 843 руб. 74 коп., тогда как Обществом произведена оплата аренды в общей сумме 15 423 178 руб. 76 коп. В связи с этим суд первой инстанции признал обоснованным требование Комитета о взыскании задолженности за спорный период в размере 14 630 664 руб. 98 коп. Кроме того, суд пришел к выводу о возможности применения статьи 333 ГК РФ и уменьшил подлежащую взысканию неустойку до 2 000 000 руб.
Апелляционный суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств установил, что по состоянию на 01.01.2016 (дата, с момента которой Комитетом начислена арендная плата) на арендуемом Обществом земельном участке было закончено строительство многоквартирных жилых домов, расположенные в них помещения поступили в собственность участников долевого строительства. В связи с этим суд посчитал, что оснований для взыскания с Общества арендной платы, исчисленной исходя всей площади земельного участка, не имеется; у Общества сохраняется обязанность по оплате арендной платы за земельный участок, не сформированный для эксплуатации многоквартирных жилых домов, и основания для освобождения Общества от обязанности по внесению арендной за оставшуюся площадь земельного участка отсутствуют. Суд признал обоснованными требования Комитета о взыскании арендной платы и неустойки, исходя из площади переданного в аренду земельного участка за вычетом площади (25 144 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 78:32:008003:1419, сформированного для эксплуатации многоквартирных домов. Установив, что Общество оплатило задолженность по арендной плате в общей сумме 15 423 178 руб. 76 коп., апелляционная инстанция пришла к выводу, что задолженность по арендной плате у последнего отсутствует. С учетом указанных обстоятельств суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции, взыскав с Общества в пользу Комитета 467 126 руб. 20 коп. пеней, в удовлетворении остальной части иска отказал.
Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Законом N 608-119 предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, устанавливаемый в договоре аренды, определяется в соответствии с Методикой определения арендной платы, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и настоящим Законом Санкт-Петербурга.
Пунктом 3.1 Положения, принятого в развитие положений Закона N 608-119, установлены особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов.
Согласно пункту 3.1.1 Положения, арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.
По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.
При этом по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0.
Судами установлено, что на момент окончания срока действия договора и на дату рассмотрения настоящего спора в суде Обществом были введены в эксплуатацию объекты строительства. Предоставленный в аренду земельный участок был разделен на 10 участков, которые поставлены на государственный кадастровый учет как временные объекты до регистрации на них прав в установленном законом порядке. На момент рассмотрения дела в суде права в отношении указанных участков ни за кем не зарегистрированы.
Суды также установили, что три жилых дома, возведенные Обществом, располагаются на едином земельном участке площадью 25 144 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 78:32:0008003:1419.
Формирование данного земельного участка произведено во исполнение Проекта планировки с проектом межевания территории, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.02.2007 N 153, в Приложении N 3 к которому предусмотрено формирование земельного участка N 15 площадью 2,51 га для многоквартирного дома со встроенно-пристроенным подземным гаражом.
С учетом приведенных положений суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали, что арендная плата на период, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце пятом пункта 3.1.1 Положения, и который подтвержден заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, рассчитывается по коду 10.1. По истечении срока действия договора и при условии ввода в эксплуатацию объектов инвестирования, расчет арендной платы должен осуществляться на основании Методики определений арендной платы с применением кода 18,0.
При этом суд апелляционной инстанции обоснованно не согласился с выводами суда первой инстанции о невозможности исключить из расчета арендной платы земельный участок, занятый жилыми домами.
Пунктом 5.2.2 договора аренды окончание второго этапа осуществления инвестиционного проекта обусловлено получением разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию. Многоквартирные жилые дома построены Обществом в рамках реализации данного проекта и введены в эксплуатацию в установленном законом порядке.
В данном случае земельный участок площадью 25 144 кв. м, входящий в состав переданного в аренду участка, сформирован и используется исключительно для целей эксплуатации этих жилых домов. Право общей долевой собственности у собственников помещений в расположенных на данном участке многоквартирных домах может возникнуть с момента постановки на кадастровый учет земельного участка, сформированного непосредственно под каждым домом для их обслуживания.
Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016 N 307-ЭС15-8054.
Однако, в рамках настоящего дела установлено, что данный земельный участок, сформированный в соответствии с Проектом планировки с проектом межевания территории для многоквартирных домов, в фактическом пользовании Общества не находится, используется для эксплуатации и обслуживания трех многоквартирных домов.
При этом по состоянию на 01.01.2016 (дата начисления Комитетом арендной платы) на арендуемом Обществом земельном участке было закончено строительство многоквартирных жилых домов, а расположенные в них помещения поступили в собственность участников долевого строительства.
В то же время в силу положений части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, статьи 36 ЖК РФ с момента государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме Комитет утратил право распоряжаться данным земельным участком.
В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-п сформулирована правовая позиция, согласно которой законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ), а в статье 16 Закона N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен.
Доказательства того, что указанная часть спорного участка находится во владении и пользовании у Общества, в материалы дела не представлены.
При таком положении суд апелляционный инстанции правомерно признал, что у Общества сохраняется обязанность по уплате арендных платежей и пени за их просрочку; размер арендной платы должен определяться исходя из площади участка, переданного Обществу в аренду, за исключением участка площадью 25 144 кв. м, на котором расположены многоквартирные жилые дома, возведенные ответчиком в рамках исполнения заключенного с Комитетом договора.
Суд апелляционной инстанции обоснованно определил размер подлежащих взысканию пеней в сумме 467 126 руб. 20 коп. с учетом того, что платежными поручениями N 837 от 19.02.2016, N 4162 от 20.07.2016, N 4163 от 20.07.2016 Общество оплатило арендную плату за 1 и 2 квартал 2016 года в сумме 15 423 178 руб. 76 коп., что соответствует положениям Методики определения арендной платы и условиям пункта 3.1.1 Положения, и задолженность по арендной плате за земельный участок у Общества отсутствует.
Исходя из анализа обстоятельств по делу апелляционный суд обоснованно отклонил ходатайство ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ.
При таком положении суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, признает выводы суда апелляционной инстанции верными и обоснованными.
Вопреки доводам кассационной жалобы в обжалуемых судебных актах отсутствует правовой вывод о факте прекращения договора аренды от 11.12.2007 N 11/ЗК-002146, а содержится лишь указание на то, что письмом от 31.03.2016 N 01-01/16-1230 Общество уведомило Комитет об отказе от данного договора аренды на основании статьи 610 ГК РФ и о прекращении его действия с 01.07.2016, а также имеется вывод об отсутствии оснований для освобождения Общества от обязанности по внесению арендной платы за оставшуюся площадь земельного участка.
Иные доводы жалобы были подробно исследованы и оценены судами, им дана надлежащая правовая оценка; оснований для переоценки выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого постановления апелляционный суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 по делу N А56-41126/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)