Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что в площадь приобретенного ответчиком помещения включены места общего пользования, в том числе помещение, используемое истцом для прохода в комнату, ответчик самовольно демонтировал двери, заложил проем, перекрыв вход с улицы в принадлежащее истцу помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22.08.2017
Полный текст постановления изготовлен 29.08.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Нечаева С.В.,
судей Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от ООО "ДЕЛТАФАРМ" - Гриненко И.В., дов. от 16.11.2016
от ООО "КОР" - Попова Т.Ю., дов. от 31.05.2017
от ПАО "Группа компаний ПИК" - Алехин С.И., дов. от 17.10.2016
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы ООО "КОР" и ПАО "Группа компаний ПИК"
на решение от 13 февраля 2017 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Пуловой Л.В.,
на постановление от 17 мая 2017 года Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левченко Н.И., Валиевым В.Р., Григорьевым А.Н.,
- по делу N А40-107535/16 по иску ООО "ДЕЛТАФАРМ" (ОГРН: 1147746802059;
- 129327, Москва, ул. Менжинского, д. 29)
к ООО "КОР" (ОГРН: 1027700503445; 129327, Москва, ул. Менжинского, д. 29)
третье лицо: ПАО "Группа компаний ПИК"
о признании права собственности
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ДЕЛТАФАРМ" (далее - ООО "ДЕЛТАФАРМ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью "Комплексное обслуживание района" (далее - ООО "КОР", ответчик) N о признании права ООО "ДЕЛТАФАРМ" общей долевой собственности на помещение, находящееся по адресу: Менжинского ул., д. 29, г. Москва, этаж 1, помещение 1: комнаты В3, в12; помещение 3: комната 8 (входящие в состав помещений с кадастровым номером 77:02:0014006:3693) пропорционально праву собственности в размере 55/10000; об обязании ООО "КОР" восстановить вход ООО "ДЕЛТАФАРМ" в помещение с кадастровым номером 77:02:0014006:3691, принадлежащее ООО "ДЕЛТАФАРМ" на праве собственности через 1 этаж, помещение 3: комнаты N 8, помещение 1: комнаты В3, В12, здания, находящегося по адресу: Менжинского ул., д. 29, г. Москва.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО "Группа компаний ПИК".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2017 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2017 по делу N А40-107535/16 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик и третье лицо обратились с кассационными жалобами в Арбитражный суд Московского округа, в которых просят решение Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 по делу N А40-107535/16 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель - ПАО "Группа компаний ПИК" ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, проведенная в рамках настоящего дела судебная экспертиза не содержит сведений о наличии инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме, суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в проведении повторной экспертизы, судами принят судебный акт о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле - суды не привлекли к участию в деле других собственников помещений дома, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель - ООО "КОР" ссылается на нарушение норм права, неправильное применение норм права, применение законодательства по аналогии недопустимо, поскольку таким образом допускается нарушение права собственности, которое может быть установлено только законом, границы помещения определяет свидетельство о государственной регистрации права и документы технической инвентаризации, истцом выбран неверный способ защиты права, истец не доказал наличие реального ущерба, истец не доказал осуществление деятельности, требующей организации второго выхода, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационных жалоб заявители подтвердили доводы, изложенные в жалобах, просили судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "ДЕЛТАФАРМ" является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: Менжинского ул., д. 29, г. Москва площадью 122,1 кв. м, на 1 этаже: комнаты В2, П4, в10, в11; помещение N 3 - комнаты с 9 по 21, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.07.2015.
Указанное помещение имеет 2 входа/выхода: через тамбур в10 и через комнату 21 и далее через помещение 3 - комната 8 и помещение 1 - комнаты В3, в12.
При этом, два входа/выхода были в указанном помещении с момента проектирования всего дома и до момента закладки прохода ответчиком, что подтверждается архивной копией рабочего проекта 1 этажа секции N 2 здания по адресу: г. Москва, ул. Менжинского, д. 29.
Характеристики и параметры помещений согласно пункту 1.2 договора были указаны в выписке из технического паспорта на здание (строение) (дело N 3334/22 по состоянию на 16.04.2003) форма 1а от 23.05.2003, экспликации (форма 22) от 23.05.2003, поэтажном плане от 22.05.2003, согласно которым помещение имеет два входа/выхода.
Согласно справке МосгорБТИ от 04.12.2015 никаких перепланировок до перехода права собственности истцу в указанных помещениях не производилось.
В сентябре 2015 года ООО "КОР" приобрело смежное с истцом помещение по договору купли-продажи у застройщика ОАО "Первая Ипотечная Компания", переход права собственности ответчика на помещение зарегистрирован 23.09.2015.
Вместе с тем, по мнению истца, в площадь приобретенного ответчиком помещения включены также места общего пользования, в том числе, используемые для прохода истца в комнату N 21.
Полагая, что ответчик самовольно демонтировал принадлежащие истцу двери и заложил проем, перекрыв истцу вход с улицы в принадлежащее истцу помещение из комнаты 8, вследствие чего ответчик нарушает права истца использовать помещение, принадлежащее ему на праве собственности по целевому назначению, ограничивает возможность осуществления предпринимательской деятельности, истец обратился в суд с настоящим иском.
В процессе производства по делу судом была проведена судебная экспертиза.
Согласно экспертному заключению ООО "ЭКБ им. Матвеева", на момент проведения экспертного обследования комната N 21 (помещение 3) и комната N 8 (помещение 3) разделены "двойной" перегородкой. Первая перегородка - перегородка по металлическому каркасу, обшита металлическими листами. Вторая перегородка - перегородка из гипсокартонных листов по каркасу с металлической дверью. Перегородка из гипсокартонных листов по каркасу выполнена со стороны помещения N 8. В момент проведения обследования представители ответчика металлическую дверь открыть не смогли, дверь заблокирована. В соответствии с представленной проектной документацией комната N 8 (помещение 3 - фактически коридор) является прилестничным коридором. Помещения В3, В12 функционально являются тамбуром и входной лестницей.
Таким образом, комната N 8 (помещение 3) функционально является коридором, соединяющим помещением истца и ответчика с другими помещениями; через комнату N 8 осуществляется выход из помещений истца и ответчика на лестничную клетку и через тамбур на улицу (помещения В3, В12). Комната N 8 (помещение 3), комнаты В3, В12 (помещение 1) в соответствии с представленными проектом и поэтажным планом технического паспорта (л.д. 8, т. 2) предназначены для обслуживания помещений истца (комнаты 9-21) и помещений ответчика (комнаты 1-7). Нежилые помещения (спорные комнаты) В3, В12, N 8 не могут использоваться самостоятельно, являются помещениями вспомогательного назначения (прилегающий коридор, лестница, тамбур); использование этих помещений возможно для обслуживания помещений истца и ответчика.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что спорное помещение относится к общей долевой собственности собственников помещений в доме.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Кассационная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего спора.
Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.
Помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, в силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, относятся к общему имущества здания и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в здании.
Вопрос о возможности возникновения права общей долевой собственности предопределяется целевым назначением нежилых помещений.
Как указано в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на спорные помещения является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.
В пункте 9 указанного Постановления Пленума ВАС N 64 разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора имеет существенное значение квалификация спорного имущества и отнесение всего помещения или его части к общему имуществу собственников помещений.
Полагая, что в данном случае для оценки обстоятельств, подлежащих установлению по делу, требуются специальные знания, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.
На основании части 2 статьи 64 и части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Имеющееся в материалах дела экспертное заключение содержит выводы о возможности использования спорных помещений как ответчиком, так и истцом, но не содержит выводов относительного того, предназначены ли эти помещения для обслуживания помещений других собственников или общего имущества в доме.
Суды же определили долю в спорных помещениях исходя из площади всех помещений в многоквартирном доме.
Вместе с тем, согласно экспертному заключению спорное имущество не предназначено для использования всеми собственниками помещений и квартир в многоквартирном доме, их использование возможно только для прохода в помещения истца и ответчика.
Из материалов дела (проектной документации, планов БТИ, экспертизы, договоров купли-продажи истца и ответчика) можно сделать очевидный вывод, что принадлежащие истцу и ответчику помещения изначально являлись частями одного изолированного помещения с двумя входами. Входы предназначены исключительно для обслуживания данного помещения и не являются общими, поскольку не предназначены для использования всеми собственниками многоквартирного дома.
Продавая помещение по частям, его фактически разделили на два без надлежащего оформления перепланировки.
Таким образом, с учетом оснований заявленных требований суду необходимо было выяснить, подобный раздел повлек ли за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
В том же случае, если спорные помещения могут обслуживать исключительно помещения истца и ответчика, суду необходимо предложить истцу уточнить исковые требования и для разрешения вопроса о переводе спорных помещений в общую долевую собственность истца и ответчика также необходимо выяснить, возможно ли использование помещений истца без входа через помещения ответчика.
Кроме того, суды, обязывая ответчика привести помещения в первоначальное состояние, не установили нарушение со стороны ответчика прав истца, учитывая, что помещение истца обладает отдельным входом.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта.
Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В связи с изложенным, учитывая несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции нельзя признать законными и обоснованными, вследствие чего они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, определить предмет доказывания по заявленным требованиям, какими доказательствами они могут быть подтверждены, выяснить являются ли помещения истца и ответчика изолированными, возможно ли использование каждого из них без второго входа, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2017 года по делу N А40-107535/16 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 29.08.2017 N Ф05-12108/2017 ПО ДЕЛУ N А40-107535/16
Требование: О признании права общей долевой собственности на помещение, обязании восстановить вход.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что в площадь приобретенного ответчиком помещения включены места общего пользования, в том числе помещение, используемое истцом для прохода в комнату, ответчик самовольно демонтировал двери, заложил проем, перекрыв вход с улицы в принадлежащее истцу помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2017 г. по делу N А40-107535/16
Резолютивная часть постановления объявлена 22.08.2017
Полный текст постановления изготовлен 29.08.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Нечаева С.В.,
судей Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от ООО "ДЕЛТАФАРМ" - Гриненко И.В., дов. от 16.11.2016
от ООО "КОР" - Попова Т.Ю., дов. от 31.05.2017
от ПАО "Группа компаний ПИК" - Алехин С.И., дов. от 17.10.2016
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы ООО "КОР" и ПАО "Группа компаний ПИК"
на решение от 13 февраля 2017 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Пуловой Л.В.,
на постановление от 17 мая 2017 года Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левченко Н.И., Валиевым В.Р., Григорьевым А.Н.,
- по делу N А40-107535/16 по иску ООО "ДЕЛТАФАРМ" (ОГРН: 1147746802059;
- 129327, Москва, ул. Менжинского, д. 29)
к ООО "КОР" (ОГРН: 1027700503445; 129327, Москва, ул. Менжинского, д. 29)
третье лицо: ПАО "Группа компаний ПИК"
о признании права собственности
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ДЕЛТАФАРМ" (далее - ООО "ДЕЛТАФАРМ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью "Комплексное обслуживание района" (далее - ООО "КОР", ответчик) N о признании права ООО "ДЕЛТАФАРМ" общей долевой собственности на помещение, находящееся по адресу: Менжинского ул., д. 29, г. Москва, этаж 1, помещение 1: комнаты В3, в12; помещение 3: комната 8 (входящие в состав помещений с кадастровым номером 77:02:0014006:3693) пропорционально праву собственности в размере 55/10000; об обязании ООО "КОР" восстановить вход ООО "ДЕЛТАФАРМ" в помещение с кадастровым номером 77:02:0014006:3691, принадлежащее ООО "ДЕЛТАФАРМ" на праве собственности через 1 этаж, помещение 3: комнаты N 8, помещение 1: комнаты В3, В12, здания, находящегося по адресу: Менжинского ул., д. 29, г. Москва.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО "Группа компаний ПИК".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2017 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2017 по делу N А40-107535/16 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик и третье лицо обратились с кассационными жалобами в Арбитражный суд Московского округа, в которых просят решение Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 по делу N А40-107535/16 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель - ПАО "Группа компаний ПИК" ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, проведенная в рамках настоящего дела судебная экспертиза не содержит сведений о наличии инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме, суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в проведении повторной экспертизы, судами принят судебный акт о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле - суды не привлекли к участию в деле других собственников помещений дома, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель - ООО "КОР" ссылается на нарушение норм права, неправильное применение норм права, применение законодательства по аналогии недопустимо, поскольку таким образом допускается нарушение права собственности, которое может быть установлено только законом, границы помещения определяет свидетельство о государственной регистрации права и документы технической инвентаризации, истцом выбран неверный способ защиты права, истец не доказал наличие реального ущерба, истец не доказал осуществление деятельности, требующей организации второго выхода, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационных жалоб заявители подтвердили доводы, изложенные в жалобах, просили судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "ДЕЛТАФАРМ" является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: Менжинского ул., д. 29, г. Москва площадью 122,1 кв. м, на 1 этаже: комнаты В2, П4, в10, в11; помещение N 3 - комнаты с 9 по 21, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.07.2015.
Указанное помещение имеет 2 входа/выхода: через тамбур в10 и через комнату 21 и далее через помещение 3 - комната 8 и помещение 1 - комнаты В3, в12.
При этом, два входа/выхода были в указанном помещении с момента проектирования всего дома и до момента закладки прохода ответчиком, что подтверждается архивной копией рабочего проекта 1 этажа секции N 2 здания по адресу: г. Москва, ул. Менжинского, д. 29.
Характеристики и параметры помещений согласно пункту 1.2 договора были указаны в выписке из технического паспорта на здание (строение) (дело N 3334/22 по состоянию на 16.04.2003) форма 1а от 23.05.2003, экспликации (форма 22) от 23.05.2003, поэтажном плане от 22.05.2003, согласно которым помещение имеет два входа/выхода.
Согласно справке МосгорБТИ от 04.12.2015 никаких перепланировок до перехода права собственности истцу в указанных помещениях не производилось.
В сентябре 2015 года ООО "КОР" приобрело смежное с истцом помещение по договору купли-продажи у застройщика ОАО "Первая Ипотечная Компания", переход права собственности ответчика на помещение зарегистрирован 23.09.2015.
Вместе с тем, по мнению истца, в площадь приобретенного ответчиком помещения включены также места общего пользования, в том числе, используемые для прохода истца в комнату N 21.
Полагая, что ответчик самовольно демонтировал принадлежащие истцу двери и заложил проем, перекрыв истцу вход с улицы в принадлежащее истцу помещение из комнаты 8, вследствие чего ответчик нарушает права истца использовать помещение, принадлежащее ему на праве собственности по целевому назначению, ограничивает возможность осуществления предпринимательской деятельности, истец обратился в суд с настоящим иском.
В процессе производства по делу судом была проведена судебная экспертиза.
Согласно экспертному заключению ООО "ЭКБ им. Матвеева", на момент проведения экспертного обследования комната N 21 (помещение 3) и комната N 8 (помещение 3) разделены "двойной" перегородкой. Первая перегородка - перегородка по металлическому каркасу, обшита металлическими листами. Вторая перегородка - перегородка из гипсокартонных листов по каркасу с металлической дверью. Перегородка из гипсокартонных листов по каркасу выполнена со стороны помещения N 8. В момент проведения обследования представители ответчика металлическую дверь открыть не смогли, дверь заблокирована. В соответствии с представленной проектной документацией комната N 8 (помещение 3 - фактически коридор) является прилестничным коридором. Помещения В3, В12 функционально являются тамбуром и входной лестницей.
Таким образом, комната N 8 (помещение 3) функционально является коридором, соединяющим помещением истца и ответчика с другими помещениями; через комнату N 8 осуществляется выход из помещений истца и ответчика на лестничную клетку и через тамбур на улицу (помещения В3, В12). Комната N 8 (помещение 3), комнаты В3, В12 (помещение 1) в соответствии с представленными проектом и поэтажным планом технического паспорта (л.д. 8, т. 2) предназначены для обслуживания помещений истца (комнаты 9-21) и помещений ответчика (комнаты 1-7). Нежилые помещения (спорные комнаты) В3, В12, N 8 не могут использоваться самостоятельно, являются помещениями вспомогательного назначения (прилегающий коридор, лестница, тамбур); использование этих помещений возможно для обслуживания помещений истца и ответчика.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что спорное помещение относится к общей долевой собственности собственников помещений в доме.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Кассационная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего спора.
Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.
Помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, в силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, относятся к общему имущества здания и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в здании.
Вопрос о возможности возникновения права общей долевой собственности предопределяется целевым назначением нежилых помещений.
Как указано в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на спорные помещения является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.
В пункте 9 указанного Постановления Пленума ВАС N 64 разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора имеет существенное значение квалификация спорного имущества и отнесение всего помещения или его части к общему имуществу собственников помещений.
Полагая, что в данном случае для оценки обстоятельств, подлежащих установлению по делу, требуются специальные знания, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.
На основании части 2 статьи 64 и части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Имеющееся в материалах дела экспертное заключение содержит выводы о возможности использования спорных помещений как ответчиком, так и истцом, но не содержит выводов относительного того, предназначены ли эти помещения для обслуживания помещений других собственников или общего имущества в доме.
Суды же определили долю в спорных помещениях исходя из площади всех помещений в многоквартирном доме.
Вместе с тем, согласно экспертному заключению спорное имущество не предназначено для использования всеми собственниками помещений и квартир в многоквартирном доме, их использование возможно только для прохода в помещения истца и ответчика.
Из материалов дела (проектной документации, планов БТИ, экспертизы, договоров купли-продажи истца и ответчика) можно сделать очевидный вывод, что принадлежащие истцу и ответчику помещения изначально являлись частями одного изолированного помещения с двумя входами. Входы предназначены исключительно для обслуживания данного помещения и не являются общими, поскольку не предназначены для использования всеми собственниками многоквартирного дома.
Продавая помещение по частям, его фактически разделили на два без надлежащего оформления перепланировки.
Таким образом, с учетом оснований заявленных требований суду необходимо было выяснить, подобный раздел повлек ли за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
В том же случае, если спорные помещения могут обслуживать исключительно помещения истца и ответчика, суду необходимо предложить истцу уточнить исковые требования и для разрешения вопроса о переводе спорных помещений в общую долевую собственность истца и ответчика также необходимо выяснить, возможно ли использование помещений истца без входа через помещения ответчика.
Кроме того, суды, обязывая ответчика привести помещения в первоначальное состояние, не установили нарушение со стороны ответчика прав истца, учитывая, что помещение истца обладает отдельным входом.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта.
Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В связи с изложенным, учитывая несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции нельзя признать законными и обоснованными, вследствие чего они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, определить предмет доказывания по заявленным требованиям, какими доказательствами они могут быть подтверждены, выяснить являются ли помещения истца и ответчика изолированными, возможно ли использование каждого из них без второго входа, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2017 года по делу N А40-107535/16 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Е.А.ПЕТРОВА
С.В.НЕЧАЕВ
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Е.А.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)