Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Далматово Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 20.04.2016 по делу N А34-3051/2015 (судья Саранчина Н.А.).
В заседании принял участие представитель истца: индивидуального предпринимателя Гертнер Светланы Викторовны - Савина Юлия Николаевна (доверенность от 02.02.2016).
Индивидуальный предприниматель Гертнер Светлана Викторовна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Курганской области к Администрации города Далматово (далее - ответчик, администрация) с требованием взыскать с муниципального образования город Далматово в лице Администрации города Далматово в пользу предпринимателя выкупную цену помещения магазина, назначение: нежилое, общей площадью 36,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Долматово, ул. 4 Уральского полка, д. 68-2, в размере 2172000 руб. После уплаты выкупной цены помещения прекратить право собственности истца на это помещение и признать право собственности за на него за муниципальным образованием город Далматово (требования с учетом их уточнения приняты в порядке ст. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 20.04.2016 (резолютивная часть оглашена 13.04.2016) требования удовлетворены (л.д. 93 т. 3).
С вынесенным решением не согласилась Администрация, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неправильное определение рыночной стоимости изымаемого нежилого помещения с учетом земельного участка истца. Полагает, что в отчете эксперта не содержится объектов по аналогу изымаемого объекта, отдельно рассчитана стоимость земельного участка. Оценка результатов исследований крайне противоречива.
К дате судебного заседания истец представил возражения на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в возражениях на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, предприниматель на основании договора купли-продажи от 16.08.2011 является собственником помещения магазина, назначение: нежилое. Площадь: общая 36,8 кв. м, расположенного по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. 4 Уральского полка, д. 68-2 (т. 1 л.д. 17).
Заключением межведомственной комиссии от 18.12.2009 спорный многоквартирный жилой дом признан непригодным для проживания, вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 12-16).
Спорный жилой дом был включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в городе Далматово Далматовского района Курганской области в 2013-2017 годах (т. 1 л.д. 150-154).
Согласно приложению N 1 к муниципальной адресной программе планируемая дата окончания переселения спорного многоквартирного дома - 4 квартал 2015 года, планируемая дата сноса - 2 квартал 2016 года (т. 1 л.д. 152).
Письмом от 16.02.2015 N 2-33 администрация сообщила предпринимателю о том, что поскольку она является собственником нежилого помещения, расположенного в данном доме, выкуп собственности, либо предоставление иного нежилого помещения не может быть осуществлено в рамках реализации вышеуказанной программы. Вопрос о дальнейшей судьбе принадлежащего предпринимателю жилого помещения будет решен в 2015-2016 годах (т. 1 л.д. 21).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции в качестве выкупной цены принял стоимость спорного имущества, определенную по итогам повторной судебной экспертизы.
Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правильности сделанных судом выводов.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В рассматриваемом случае возможность обращения в суд с заявленными требованиями части 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержден 29.04.2014) Президиум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил следующее. Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности. По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
В рассматриваемом случае истцом выбран способ по выкупу спорного нежилого помещения.
Разногласия сторон касаются исключительно размера стоимости спорного нежилого помещения.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Как следует из абзаца третьего пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005).
В материалы дела представлена копия кадастрового паспорта, согласно которому земельный участок для эксплуатации спорного многоэтажного многоквартирного жилого дома, сформирован и поставлен на кадастровый учет 25.06.1993 (т. 3 л.д. 30-32).
Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья ("Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчиком при рассмотрении спора оспаривался приведенный в представленном истцом отчете об оценке N 4500/13.10.2014 г./952/1078 размер выкупной цены 2030000 руб., полагая ее завышенной (т. 1 л.д. 27-59).
В связи с наличием спора сторон по данному вопросу судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью Финансовая компания "Альфа Инвест Оценка", эксперту Колезневу Антону Владимировичу.
Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении N 036-2015, рыночная стоимость помещения магазина, назначение: нежилое. Площадь 36,8 кв. м. Этаж: 1, расположенного в г. Далматово в Курганской области по ул. 4-го Уральского полка, д. 68-2 (с учетом стоимости земельного участка) на дату проведения исследования, при выплате выкупной цены при изъятии для муниципальных нужд, составляет 1479000 руб.; без учета стоимости земельного участка - 1407000 руб. (т. 1 л.д. 11-72).
Проанализировав содержание заключения эксперта, с учетом доводов истца, учитывая невозможность получения от эксперта пояснений по представленному экспертному заключению и возникновение сомнений в выводах эксперта, судом была назначена по делу повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Русский Дом" эксперту Портнову Антону Владимировичу.
Согласно отчету N 11/12-1 рыночная стоимость помещения расположенного по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. 4 Уральского полка, 68-2, принадлежащего Гертнер Светлане Викторовне, определенная в рамках сравнительного подхода и округления по состоянию на 30.12.2015 с учетом стоимости земельного участка составляет 2172000 руб.; без учета стоимости земельного участка - 2066000 руб. (т. 2 л.д. 139-160).
В рамках настоящего дела истцом был представлен также отчет об оценке, выполненный ФГУП "Ростехинвентаризация Федеральное БТИ", согласно которому рыночная стоимость помещения магазина близка по значению стоимости, определенной по результатам повторной экспертизы.
Поскольку после проведения повторной судебной экспертизы какие-либо новые документы, опровергающие выводы эксперта, ответчиком в материалы дела не представлены, суд первой инстанции принял экспертное заключение, выполненное обществом "Управляющая компания Русский Дом" экспертом Портновым А.В. в качестве надлежащего доказательства и установил в качестве выкупной цены стоимость спорного имущества, определенную по итогам повторной судебной экспертизы.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
Статьей 11 Закона "Об оценочной деятельности" определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.
Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
В целях определения рыночной стоимости нежилого помещения экспертом в отчете 11/12-1 применен сравнительный подход.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Использованные в заключении эксперта объекты-аналоги - нежилые помещения (л.д. 150 т. 2) сопоставимы по назначению, площади, типу постройки, дате выставления на продажу, в силу чего соответствуют требованиям пункта 14 ФСО N 1.
При определении рыночной стоимости эксперт применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно несоответствия цены предложения и цены сделки, местоположения (л.д. 152-153 т. 2).
Утверждение о недопустимости выбора аналогов, использованных при сравнительном подходе ввиду нахождения объектов в разных городах, подлежит отклонению, поскольку в рассматриваемом случае экспертом были учтены местоположение объектов аналогов и применена соответствующая корректировка.
Доводы апеллянта о противоречивых расчетах эксперта подлежат отклонению, поскольку соответствующие доказательства недостоверности данного отчета ответчиком в материалы дела не представлены.
Возражения ответчика по представленному экспертному заключению, носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе.
Проверив упомянутое заключение на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, арбитражный суд первой инстанции не выявил пороков, влияющих на достоверность отчета.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции счел обоснованным установление судом выкупной цены имущества исходя из выводов экспертного заключения N 11/12-1 о рыночной стоимости недвижимого имущества.
Основания, указанные заявителем в апелляционной жалобе, по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной выкупной стоимости объекта оценки, что не влечет вывода о ее неправильном определении и, само по себе, не вызывает сомнений в обоснованности отчета независимого оценщика.
Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебном актом, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Поскольку спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для отмены решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе основаниям не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится ввиду подачи жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Курганской области от 20.04.2016 по делу N А34-3051/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Далматово Курганской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.06.2016 N 18АП-6688/2016 ПО ДЕЛУ N А34-3051/2015
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2016 г. N 18АП-6688/2016
Дело N А34-3051/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Далматово Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 20.04.2016 по делу N А34-3051/2015 (судья Саранчина Н.А.).
В заседании принял участие представитель истца: индивидуального предпринимателя Гертнер Светланы Викторовны - Савина Юлия Николаевна (доверенность от 02.02.2016).
Индивидуальный предприниматель Гертнер Светлана Викторовна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Курганской области к Администрации города Далматово (далее - ответчик, администрация) с требованием взыскать с муниципального образования город Далматово в лице Администрации города Далматово в пользу предпринимателя выкупную цену помещения магазина, назначение: нежилое, общей площадью 36,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Долматово, ул. 4 Уральского полка, д. 68-2, в размере 2172000 руб. После уплаты выкупной цены помещения прекратить право собственности истца на это помещение и признать право собственности за на него за муниципальным образованием город Далматово (требования с учетом их уточнения приняты в порядке ст. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 20.04.2016 (резолютивная часть оглашена 13.04.2016) требования удовлетворены (л.д. 93 т. 3).
С вынесенным решением не согласилась Администрация, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неправильное определение рыночной стоимости изымаемого нежилого помещения с учетом земельного участка истца. Полагает, что в отчете эксперта не содержится объектов по аналогу изымаемого объекта, отдельно рассчитана стоимость земельного участка. Оценка результатов исследований крайне противоречива.
К дате судебного заседания истец представил возражения на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в возражениях на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, предприниматель на основании договора купли-продажи от 16.08.2011 является собственником помещения магазина, назначение: нежилое. Площадь: общая 36,8 кв. м, расположенного по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. 4 Уральского полка, д. 68-2 (т. 1 л.д. 17).
Заключением межведомственной комиссии от 18.12.2009 спорный многоквартирный жилой дом признан непригодным для проживания, вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 12-16).
Спорный жилой дом был включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в городе Далматово Далматовского района Курганской области в 2013-2017 годах (т. 1 л.д. 150-154).
Согласно приложению N 1 к муниципальной адресной программе планируемая дата окончания переселения спорного многоквартирного дома - 4 квартал 2015 года, планируемая дата сноса - 2 квартал 2016 года (т. 1 л.д. 152).
Письмом от 16.02.2015 N 2-33 администрация сообщила предпринимателю о том, что поскольку она является собственником нежилого помещения, расположенного в данном доме, выкуп собственности, либо предоставление иного нежилого помещения не может быть осуществлено в рамках реализации вышеуказанной программы. Вопрос о дальнейшей судьбе принадлежащего предпринимателю жилого помещения будет решен в 2015-2016 годах (т. 1 л.д. 21).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции в качестве выкупной цены принял стоимость спорного имущества, определенную по итогам повторной судебной экспертизы.
Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правильности сделанных судом выводов.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В рассматриваемом случае возможность обращения в суд с заявленными требованиями части 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержден 29.04.2014) Президиум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил следующее. Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности. По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
В рассматриваемом случае истцом выбран способ по выкупу спорного нежилого помещения.
Разногласия сторон касаются исключительно размера стоимости спорного нежилого помещения.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Как следует из абзаца третьего пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005).
В материалы дела представлена копия кадастрового паспорта, согласно которому земельный участок для эксплуатации спорного многоэтажного многоквартирного жилого дома, сформирован и поставлен на кадастровый учет 25.06.1993 (т. 3 л.д. 30-32).
Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья ("Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчиком при рассмотрении спора оспаривался приведенный в представленном истцом отчете об оценке N 4500/13.10.2014 г./952/1078 размер выкупной цены 2030000 руб., полагая ее завышенной (т. 1 л.д. 27-59).
В связи с наличием спора сторон по данному вопросу судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью Финансовая компания "Альфа Инвест Оценка", эксперту Колезневу Антону Владимировичу.
Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении N 036-2015, рыночная стоимость помещения магазина, назначение: нежилое. Площадь 36,8 кв. м. Этаж: 1, расположенного в г. Далматово в Курганской области по ул. 4-го Уральского полка, д. 68-2 (с учетом стоимости земельного участка) на дату проведения исследования, при выплате выкупной цены при изъятии для муниципальных нужд, составляет 1479000 руб.; без учета стоимости земельного участка - 1407000 руб. (т. 1 л.д. 11-72).
Проанализировав содержание заключения эксперта, с учетом доводов истца, учитывая невозможность получения от эксперта пояснений по представленному экспертному заключению и возникновение сомнений в выводах эксперта, судом была назначена по делу повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Русский Дом" эксперту Портнову Антону Владимировичу.
Согласно отчету N 11/12-1 рыночная стоимость помещения расположенного по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. 4 Уральского полка, 68-2, принадлежащего Гертнер Светлане Викторовне, определенная в рамках сравнительного подхода и округления по состоянию на 30.12.2015 с учетом стоимости земельного участка составляет 2172000 руб.; без учета стоимости земельного участка - 2066000 руб. (т. 2 л.д. 139-160).
В рамках настоящего дела истцом был представлен также отчет об оценке, выполненный ФГУП "Ростехинвентаризация Федеральное БТИ", согласно которому рыночная стоимость помещения магазина близка по значению стоимости, определенной по результатам повторной экспертизы.
Поскольку после проведения повторной судебной экспертизы какие-либо новые документы, опровергающие выводы эксперта, ответчиком в материалы дела не представлены, суд первой инстанции принял экспертное заключение, выполненное обществом "Управляющая компания Русский Дом" экспертом Портновым А.В. в качестве надлежащего доказательства и установил в качестве выкупной цены стоимость спорного имущества, определенную по итогам повторной судебной экспертизы.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
Статьей 11 Закона "Об оценочной деятельности" определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.
Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
В целях определения рыночной стоимости нежилого помещения экспертом в отчете 11/12-1 применен сравнительный подход.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Использованные в заключении эксперта объекты-аналоги - нежилые помещения (л.д. 150 т. 2) сопоставимы по назначению, площади, типу постройки, дате выставления на продажу, в силу чего соответствуют требованиям пункта 14 ФСО N 1.
При определении рыночной стоимости эксперт применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно несоответствия цены предложения и цены сделки, местоположения (л.д. 152-153 т. 2).
Утверждение о недопустимости выбора аналогов, использованных при сравнительном подходе ввиду нахождения объектов в разных городах, подлежит отклонению, поскольку в рассматриваемом случае экспертом были учтены местоположение объектов аналогов и применена соответствующая корректировка.
Доводы апеллянта о противоречивых расчетах эксперта подлежат отклонению, поскольку соответствующие доказательства недостоверности данного отчета ответчиком в материалы дела не представлены.
Возражения ответчика по представленному экспертному заключению, носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе.
Проверив упомянутое заключение на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, арбитражный суд первой инстанции не выявил пороков, влияющих на достоверность отчета.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции счел обоснованным установление судом выкупной цены имущества исходя из выводов экспертного заключения N 11/12-1 о рыночной стоимости недвижимого имущества.
Основания, указанные заявителем в апелляционной жалобе, по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной выкупной стоимости объекта оценки, что не влечет вывода о ее неправильном определении и, само по себе, не вызывает сомнений в обоснованности отчета независимого оценщика.
Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебном актом, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Поскольку спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для отмены решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе основаниям не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится ввиду подачи жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 20.04.2016 по делу N А34-3051/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Далматово Курганской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)