Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ахмадеева Рамиля Газзалиевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2017 по делу N А07-27805/2016 (судья Саяхова А.М.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Ахмадеева Рамиля Газзалиевича - Кабиров А.У. (доверенность от 15.05.2017, паспорт);
- общества с ограниченной ответственностью "Зодиак" - Старцева О.Е. (директор по приказу N 7 от 06.04.2014, паспорт <...>), Лысяков О.А. (доверенность от 18.10.2017, паспорт).
Индивидуальный предприниматель Ахмадеев Рамиль Газзалиевич (далее - ИП Ахмадеев Р.Г., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Зодиак" (далее - ООО "Зодиак", ответчик1) Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик2) о признании договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 18.04.2013 N 681 недействительным в части продажи нежилого помещения - коридора, общей площадью 2,8 кв. м, номер на поэтажном плане 35а. (т. 1 л.д. 41).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Государственное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации" Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2017 (резолютивная часть от 17.08.2017) в удовлетворении требований ИП Ахмадеева Р.Г. отказано.
С указанным решением суда индивидуальный предприниматель Ахмадеев Р.Г. (далее так же апеллянт) не согласился, обратился в суд с апелляционной жалобой.
Предприниматель возражает против вывода суда о пропуске истцом срока исковой давности по иску об оспаривании сделки, а также о том, что ИП Ахмадев, являясь директором ООО "Агро-Сторй", занимавшего соседнее помещение, мог и должен был узнать о передаче спорных помещений с момента заключения оспариваемой сделки. Настаивает на том, что помещение N 35а согласно техническому паспорту относится к местам общего пользования и не могло быть отчуждено в индивидуальную собственность другого лица.
С учетом изложенного просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (т. 5 л.д. 4-7).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся представителей третьего лица.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, муниципальное образование "Городской Округ г. Уфа Республики Башкортостан" являлось собственником объекта нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа встроенно-пристроенные к двенадцатиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Российская, 37, в том числе нежилого помещения общей площадью 178, 4 кв. м в составе номеров помещений: 35, 35а, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50 (далее - Помещение N 1) и нежилого помещения общей площадью 140,4 кв. м, в составе номеров помещений: 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96 (далее - Помещение N 2).
Нежилое помещение N 1 начиная с 12.07.2000 находилось в аренде у ООО "Зодиак" по договорам аренды N 5786 от 12.07.2000, N 5786 от 07.08.2003, N 5786.1 от 07.08.2006, N 5786.2 от 24.08.2007, N 5786.3 от 06.10.2010, (т. 2 л.д. 39-42, 35-38, 43-48, 50-56, 57-62).
На основании договора купли-продажи N 681 от 18.04.2013 нежилое помещение N 1 передано в собственность арендатора - общества с ограниченной ответственностью "Зодиак" (т. 1 л.д. 84-89). Передача помещения оформлена актом приема-передачи от 19.04.2013 (т. 1 л.д. 90).
Государственная регистрация перехода права собственности произведена 21.05.2013 (т. 1 л.д. 89 - оборот).
Арендатором нежилого помещения N 2 начиная с 20.06.2008 являлось ООО "Агро-Строй" на основании договоров аренды N 22563 от 20.06.2008, N 22563.1 от 10.10.2011 (т. 2 л.д. 64-69, 57-63).
По договору купли-продажи N 969 от 27.03.2014 нежилое помещение N 2 передано в собственность ООО "Агро-Строй" (т. 1 л.д. 12-17). Акт приема-передачи помещения подписан сторонами 02.04.2014 (т. 1 л.д. 18).
Регистрация перехода права собственности произведена 22.04.2014 (т. 1 л.д. 17 - оборот).
По соглашению о предоставлении отступного передачей должником объектов недвижимого имущества от 25.11.2014 нежилое помещение N 2 передано в собственность Ахмадеева Рамиля Газалиевича (т. 1 л.д. 21).
Из материалов дела так же следует, что по состоянию на 10.01.1985 г. согласно данным технической инвентаризации, на поэтажном плане первого этажа жилого дома имелось помещение тамбура площадью 10,5 кв. м через который осуществлялся доступ в арендуемые помещения.
В ходе обследования помещений при составлении технического паспорта по состоянию на 11.03.2004 установлено отсутствие доступа в тамбур из помещения N 2, арендуемого в тот период обществом с ограниченной ответственностью "Скала". Вход в нежилое помещение N 2 обеспечен через отдельную обустроенную входную группу, которая устроена на месте ранее существовавших оконных проемов, что так же отражено в техническом паспорте по состоянию на 11.03.2004 (т. 2 л.д. 5).
При проведении технической инвентаризации по состоянию на 22.03.2006 была установлена перепланировка тамбура с образованием двух помещений: поз. N 35а (тамбур) площадью 2,8 кв. м и помещение поз. N 35 площадью 6,5 кв. м, использовавшегося обществом "Зодиак" как помещение для заправки картриджей. Техническим паспортом так же подтверждено отсутствие доступа в тамбур (поз. N 35а) из помещения N 2, арендуемого в тот период обществом "Скала".
Из технического паспорта помещений, составленного по состоянию на 05.07.2012 г. усматривается, что доступ из помещений N 2 в тамбур (помещение N 35а) отсутствует, тамбур площадью 2,8 кв. м включен в состав нежилого помещения N 1, переданного в собственность ООО "Зодиак".
Полагая, что его права на пользование общим имуществом многоквартирного жилого дома нарушены в результате передачи помещения N 35а в собственность ООО "Зодиак", ИП Ахмадеев Р.Г. обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у спорного помещения статуса помещения общего пользования. Кроме того, суд пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по иску об оспаривании действительности сделки.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, выслушав пояснения ответчика, оценив доводы апелляционных жалоб, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Таким образом, в предмет доказывания по иску о признании сделки недействительной входит вопрос о том, какой норме действующего законодательства противоречит оспариваемая сделка и нарушает ли данная сделка права лица, обратившегося в суд с соответствующим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Вместе с тем из материалов дела следует, что арендуемые обществом "Агро-Строй" и обществом "Зодиак" помещения входили в состав встроенно-пристроенных помещений к двенадцатиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Российская, 37.
Данные помещения первоначально представляли из себя единое нежилое помещение комбината бытового обслуживания, принадлежавшее на праве собственности публичному образованию, в силу чего на размещенные внутри единого помещения площади не распространялся статус общих помещений многоквартирного жилого дома.
Истцом не представлено доказательств того, что на момент перехода к обществу "Зодиак" права собственности на часть помещений, спорное помещение (поз. N 35а) имело функциональное назначение и использовалось для обслуживания всех или нескольких помещений, принадлежащих различным собственникам.
При данных обстоятельствах правовой статус спорного имущества определяется нормами гражданского, а не жилищного законодательства.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле (статьи 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует отсутствие у собственников нежилых помещений N 1 и N 2 права долевой собственности на какие-либо помещения, что исключает возможность применения положений ст. 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям сторон.
При указанных обстоятельствах выводы суда первой инстанции об отсутствии нарушений законодательства, влекущих недействительность сделки и отсутствии у истца материального права на иск в силу того, что его права обстоятельством передачи помещения N 35а в собственность ООО "Зодиак" не нарушены, являются верными.
Так же судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о пропуске индивидуальным предпринимателем Ахмадеев Р.Г. срока давности для оспаривания сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 100-ФЗ), вступившим в законную силу 01.09.2013, п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации изложен в новой редакции, в силу которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Новые сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в настоящем случае подлежат применению новые правила исчисления сроков исковой давности, поскольку срок предъявления требования о недействительности оспариваемой сделки на момент вступления в силу новой редакции ст. 181 ГК РФ не истек.
Вместе с тем исследовав обстоятельства дела и установив, что ИП Ахмадеев Р.Г. являлся директором предприятия, которое начиная с 20.06.2008 арендовало соседние помещения и занимает их в настоящее время, суд сделал правильный вывод о том, что о начале исполнения сделки он мог узнать с даты передачи объекта ответчику по акту 19.04.2013.
Помимо этого, судебная коллегия приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущества здания" (далее - постановление Пленума N 64) дал разъяснения о том, в каком порядке подлежат рассмотрению соответствующие споры.
Согласно п. 9 Пленума N 64, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Поскольку истец не владеет спорным помещением, удовлетворение иска о признании договора купли-продажи недействительным не повлечет восстановления каких-либо прав истца на помещение.
Доводы ИП Ахмадеева Р.Г. о несостоятельности выводов суда о пропуске истцом срока исковой давности основаны на ошибочном понимании норм действующего законодательства и противоречат фактическим обстоятельствам дела.
Решение суда первой инстанции при данных обстоятельствах отмене либо изменению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2017 по делу N А07-27805/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ахмадеева Рамиля Газзалиевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.11.2017 N 18АП-13781/2017 ПО ДЕЛУ N А07-27805/2016
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 ноября 2017 г. N 18АП-13781/2017
Дело N А07-27805/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ахмадеева Рамиля Газзалиевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2017 по делу N А07-27805/2016 (судья Саяхова А.М.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Ахмадеева Рамиля Газзалиевича - Кабиров А.У. (доверенность от 15.05.2017, паспорт);
- общества с ограниченной ответственностью "Зодиак" - Старцева О.Е. (директор по приказу N 7 от 06.04.2014, паспорт <...>), Лысяков О.А. (доверенность от 18.10.2017, паспорт).
Индивидуальный предприниматель Ахмадеев Рамиль Газзалиевич (далее - ИП Ахмадеев Р.Г., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Зодиак" (далее - ООО "Зодиак", ответчик1) Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик2) о признании договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 18.04.2013 N 681 недействительным в части продажи нежилого помещения - коридора, общей площадью 2,8 кв. м, номер на поэтажном плане 35а. (т. 1 л.д. 41).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Государственное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации" Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2017 (резолютивная часть от 17.08.2017) в удовлетворении требований ИП Ахмадеева Р.Г. отказано.
С указанным решением суда индивидуальный предприниматель Ахмадеев Р.Г. (далее так же апеллянт) не согласился, обратился в суд с апелляционной жалобой.
Предприниматель возражает против вывода суда о пропуске истцом срока исковой давности по иску об оспаривании сделки, а также о том, что ИП Ахмадев, являясь директором ООО "Агро-Сторй", занимавшего соседнее помещение, мог и должен был узнать о передаче спорных помещений с момента заключения оспариваемой сделки. Настаивает на том, что помещение N 35а согласно техническому паспорту относится к местам общего пользования и не могло быть отчуждено в индивидуальную собственность другого лица.
С учетом изложенного просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (т. 5 л.д. 4-7).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся представителей третьего лица.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, муниципальное образование "Городской Округ г. Уфа Республики Башкортостан" являлось собственником объекта нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа встроенно-пристроенные к двенадцатиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Российская, 37, в том числе нежилого помещения общей площадью 178, 4 кв. м в составе номеров помещений: 35, 35а, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50 (далее - Помещение N 1) и нежилого помещения общей площадью 140,4 кв. м, в составе номеров помещений: 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96 (далее - Помещение N 2).
Нежилое помещение N 1 начиная с 12.07.2000 находилось в аренде у ООО "Зодиак" по договорам аренды N 5786 от 12.07.2000, N 5786 от 07.08.2003, N 5786.1 от 07.08.2006, N 5786.2 от 24.08.2007, N 5786.3 от 06.10.2010, (т. 2 л.д. 39-42, 35-38, 43-48, 50-56, 57-62).
На основании договора купли-продажи N 681 от 18.04.2013 нежилое помещение N 1 передано в собственность арендатора - общества с ограниченной ответственностью "Зодиак" (т. 1 л.д. 84-89). Передача помещения оформлена актом приема-передачи от 19.04.2013 (т. 1 л.д. 90).
Государственная регистрация перехода права собственности произведена 21.05.2013 (т. 1 л.д. 89 - оборот).
Арендатором нежилого помещения N 2 начиная с 20.06.2008 являлось ООО "Агро-Строй" на основании договоров аренды N 22563 от 20.06.2008, N 22563.1 от 10.10.2011 (т. 2 л.д. 64-69, 57-63).
По договору купли-продажи N 969 от 27.03.2014 нежилое помещение N 2 передано в собственность ООО "Агро-Строй" (т. 1 л.д. 12-17). Акт приема-передачи помещения подписан сторонами 02.04.2014 (т. 1 л.д. 18).
Регистрация перехода права собственности произведена 22.04.2014 (т. 1 л.д. 17 - оборот).
По соглашению о предоставлении отступного передачей должником объектов недвижимого имущества от 25.11.2014 нежилое помещение N 2 передано в собственность Ахмадеева Рамиля Газалиевича (т. 1 л.д. 21).
Из материалов дела так же следует, что по состоянию на 10.01.1985 г. согласно данным технической инвентаризации, на поэтажном плане первого этажа жилого дома имелось помещение тамбура площадью 10,5 кв. м через который осуществлялся доступ в арендуемые помещения.
В ходе обследования помещений при составлении технического паспорта по состоянию на 11.03.2004 установлено отсутствие доступа в тамбур из помещения N 2, арендуемого в тот период обществом с ограниченной ответственностью "Скала". Вход в нежилое помещение N 2 обеспечен через отдельную обустроенную входную группу, которая устроена на месте ранее существовавших оконных проемов, что так же отражено в техническом паспорте по состоянию на 11.03.2004 (т. 2 л.д. 5).
При проведении технической инвентаризации по состоянию на 22.03.2006 была установлена перепланировка тамбура с образованием двух помещений: поз. N 35а (тамбур) площадью 2,8 кв. м и помещение поз. N 35 площадью 6,5 кв. м, использовавшегося обществом "Зодиак" как помещение для заправки картриджей. Техническим паспортом так же подтверждено отсутствие доступа в тамбур (поз. N 35а) из помещения N 2, арендуемого в тот период обществом "Скала".
Из технического паспорта помещений, составленного по состоянию на 05.07.2012 г. усматривается, что доступ из помещений N 2 в тамбур (помещение N 35а) отсутствует, тамбур площадью 2,8 кв. м включен в состав нежилого помещения N 1, переданного в собственность ООО "Зодиак".
Полагая, что его права на пользование общим имуществом многоквартирного жилого дома нарушены в результате передачи помещения N 35а в собственность ООО "Зодиак", ИП Ахмадеев Р.Г. обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у спорного помещения статуса помещения общего пользования. Кроме того, суд пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по иску об оспаривании действительности сделки.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, выслушав пояснения ответчика, оценив доводы апелляционных жалоб, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Таким образом, в предмет доказывания по иску о признании сделки недействительной входит вопрос о том, какой норме действующего законодательства противоречит оспариваемая сделка и нарушает ли данная сделка права лица, обратившегося в суд с соответствующим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Вместе с тем из материалов дела следует, что арендуемые обществом "Агро-Строй" и обществом "Зодиак" помещения входили в состав встроенно-пристроенных помещений к двенадцатиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Российская, 37.
Данные помещения первоначально представляли из себя единое нежилое помещение комбината бытового обслуживания, принадлежавшее на праве собственности публичному образованию, в силу чего на размещенные внутри единого помещения площади не распространялся статус общих помещений многоквартирного жилого дома.
Истцом не представлено доказательств того, что на момент перехода к обществу "Зодиак" права собственности на часть помещений, спорное помещение (поз. N 35а) имело функциональное назначение и использовалось для обслуживания всех или нескольких помещений, принадлежащих различным собственникам.
При данных обстоятельствах правовой статус спорного имущества определяется нормами гражданского, а не жилищного законодательства.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле (статьи 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует отсутствие у собственников нежилых помещений N 1 и N 2 права долевой собственности на какие-либо помещения, что исключает возможность применения положений ст. 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям сторон.
При указанных обстоятельствах выводы суда первой инстанции об отсутствии нарушений законодательства, влекущих недействительность сделки и отсутствии у истца материального права на иск в силу того, что его права обстоятельством передачи помещения N 35а в собственность ООО "Зодиак" не нарушены, являются верными.
Так же судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о пропуске индивидуальным предпринимателем Ахмадеев Р.Г. срока давности для оспаривания сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 100-ФЗ), вступившим в законную силу 01.09.2013, п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации изложен в новой редакции, в силу которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Новые сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в настоящем случае подлежат применению новые правила исчисления сроков исковой давности, поскольку срок предъявления требования о недействительности оспариваемой сделки на момент вступления в силу новой редакции ст. 181 ГК РФ не истек.
Вместе с тем исследовав обстоятельства дела и установив, что ИП Ахмадеев Р.Г. являлся директором предприятия, которое начиная с 20.06.2008 арендовало соседние помещения и занимает их в настоящее время, суд сделал правильный вывод о том, что о начале исполнения сделки он мог узнать с даты передачи объекта ответчику по акту 19.04.2013.
Помимо этого, судебная коллегия приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущества здания" (далее - постановление Пленума N 64) дал разъяснения о том, в каком порядке подлежат рассмотрению соответствующие споры.
Согласно п. 9 Пленума N 64, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Поскольку истец не владеет спорным помещением, удовлетворение иска о признании договора купли-продажи недействительным не повлечет восстановления каких-либо прав истца на помещение.
Доводы ИП Ахмадеева Р.Г. о несостоятельности выводов суда о пропуске истцом срока исковой давности основаны на ошибочном понимании норм действующего законодательства и противоречат фактическим обстоятельствам дела.
Решение суда первой инстанции при данных обстоятельствах отмене либо изменению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2017 по делу N А07-27805/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ахмадеева Рамиля Газзалиевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)