Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что с ответчиком был заключен договор об участии в долевом строительстве. Застройщик передал истцу квартиру меньшей площадью, чем определенная в договоре.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Сахнова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Осадчей Е.А.,
судей Емельяновой Е.В., Сафаралеева М.Р.,
при секретаре К.Н.,
рассмотрела в судебном заседании 12.07.2017 дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Берег" на решение Первомайского районного суда г. Омска от <...>, которым постановлено:
"Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Берег" в пользу К.И. разницу в стоимости квартиры в размере N <...> рублей, компенсацию морального вреда в размере N <...> рублей, штраф в размере N <...> рублей.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Берег" в пользу местного бюджета государственную пошлину в размере N <...> рублей".
Заслушав доклад судьи Сафаралеева М.Р., судебная коллегия Омского областного суда
установила:
К.И. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Берег" (далее - ООО "Берег") о защите прав потребителя. В обоснование заявленных требований указал, что <...> между ним и ООО "Берег" заключен договор N <...> участия в долевом строительстве, предметом которого являлась трехкомнатная <...>, на земельном участке с кадастровым номером N <...>, в 200 м по направлению на юго-восток от ориентира, имеющего почтовый адрес: <...> <...>. Согласно п. 1.1 договора застройщик обязался передать истцу квартиру общей площадью 75 кв. м, с учетом лоджии площадью 76,38 кв. м. В соответствии с п. 3.1 цена договора составила N <...> руб. Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от <...> застройщик передал К.И. квартиру общей площадью 72,8 кв. м, площадью с учетом лоджии 74,2 кв. м, что на 2,18 кв. м меньше, чем определено в договоре. Ссылался на то, что стоимость одного квадратного метра составляла N <...> руб. Таким образом, полагал, что сумма излишне уплаченных денежных средств составила N <...> коп. По данному факту К.И. в адрес ООО "Берег" была направлена претензия, которая оставлена ответчиком без ответа. На основании изложенного К.И. просил взыскать с ООО "Берег" излишне уплаченные денежные средства в размере N <...> коп., компенсацию морального вреда в размере N <...> руб., неустойку за период с <...> по <...> в размере N <...> руб., неустойку за период с <...> до момента вынесения судом решения, а также штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.
В судебном заседании истец К.И. исковые требования в части взыскания неустойки не поддержал, в остальной части настаивал на удовлетворении исковых требований.
Представитель ООО "Берег" по доверенности Б. в судебном заседании исковые требования не признала. Ссылалась на то, что цена договора определена соглашением сторон в твердой сумме без связи со стоимостью одного квадратного метра, при этом не предусмотрено, что размер денежных средств, подлежащих внесению дольщиком, может быть изменен в зависимости от изменения общей площади помещения. При заключении договора стороны принимали во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность расхождения в размерах общей площади жилого помещения по проектной документации, взятой за основу для расчета и реальной площадью помещения. При подписании акта приема-передачи стороны подтвердили отсутствие взаимных финансовых, имущественных и иных претензий в отношении заключенного договора, а также то, что качество передаваемого жилого помещения соответствует проектно-техническим условиям. Указала, что ответчиком обязательства по договору исполнены надлежащим образом, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания компенсации морального вреда. штрафа.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Берег" по доверенности Я. просит решение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение по делу. Указывает, что цена договора определена в твердой сумме вне зависимости от стоимости одного квадратного метра, договором не предусмотрена возможность возврата уплаченных по нему денежных средств. Полагает, что уменьшение площади на 2,18 кв. м является допустимой строительной погрешностью. Ссылается на отсутствие у истца претензий при подписании акта приема-передачи квартиры от <...>. Указывает, что судом не определена правовая природа взысканных сумм. Полагает, что права К.И. не нарушены.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "Берег" Я., поддержавшую жалобу, истца К.Е., согласившегося с решением суда, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу п. 4 названной статьи, договор должен содержать сведения об общей площади объекта долевого строительства, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии, цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
В силу положений п. п. 1 и 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Частью 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что <...> между ООО "Берег" и К.И. заключен договор N <...> участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО "Берег" обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить 17-этажный многоквартирный жилой <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N <...> в 200 м по направлению на юго-восток от ориентира, имеющего почтовый адрес: <...>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства трехкомнатную <...> (условный на время строительства), общей площадью (по проекту) N <...> кв. м, площадью с учетом площади лоджии (по проекту) 76,38 кв. м, расположенную на шестнадцатом этаже первой секции жилого дома, а К.И. обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в обусловленные договором сроки и порядке объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Цена объекта долевого строительства составила N <...> руб., что предусмотрено п. 3.1 договора.
Факт оплаты данной суммы К.И. в полном объеме ответчиком не оспаривается.
В соответствии с актом приема-передачи объекта долевого строительства от <...> ООО "Берег" передало, а К.И. принял завершенный строительством объект долевого строительства: трехкомнатную <...>, общей площадью 72,8 кв. м, площадью с учетом лоджии 74,2 кв. м, расположенную на шестнадцатом этаже жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>.
Согласно кадастровому паспорту <...>, выданному ФГБУ "ФКП Росреестра по Омской области" <...>, площадь помещения составляет 72,8 кв. м.
Таким образом, фактическая площадь квартиры с учетом лоджии на 2,18 кв. м меньше, чем указано в договоре и в проектной документации. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
<...> К.И. в адрес ООО "Берег" направлена претензия с требованием вернуть излишне уплаченные по договору денежные средства в размере N <...> коп., в связи с передачей объекта долевого строительства меньшей площадью, чем предусмотрено договором N <...> от <...>.
ООО "Берег" отказало К.И. в возврате части денежных средств по договору со ссылкой на необоснованность требований.
Оценив данные обстоятельства, проанализировав условия договора участия в долевом строительстве, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что уменьшение фактической площади квартиры по сравнению с условиями договора является недостатком, уменьшающим потребительские свойства объекта, в связи с чем К.И. вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора. При этом стоимость 2,18 кв. м определена судом в размере 93 676 руб. 78 коп., исходя из общей цены договора и предусмотренной в нем общей площади квартиры. Ответчик иного расчета не представил.
В соответствии с п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом.
Согласно ст. 15 Закона РФ от 7.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Поскольку законные требования К.И. ответчиком не были удовлетворены, при этом факт нарушения прав истца как потребителя нашел подтверждение в ходе рассмотрения дела, суд взыскал с ООО "Берег" в пользу К.И. компенсацию морального вреда в сумме N <...> руб. и штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере N <...> коп.
Кроме того, на основании ст. 103 ГПК РФ с ООО "Берег" в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в сумме N <...> руб.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами, поскольку они постановлены в соответствии с нормами действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договором предусмотрена возможность изменения фактической площади квартиры по сравнению с договором, при этом не предусмотрена возможность возврата излишне уплаченных денежных средств денежных, несостоятельны.
Действительно, согласно п. 1.3 договора стороны признают, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту, фактическая площадь объекта долевого строительства может отличаться от площади, указанной в договоре.
Вместе с тем, договор не содержит условия о том, что в случае уменьшения фактической площади квартиры по сравнению с согласованными параметрами, излишне уплаченные денежные средства участнику долевого строительства не возвращаются. Также в договоре отсутствуют критерии допустимого отклонения фактической площади помещения.
Таким образом, право на соразмерное уменьшение цены договора следует из закона, не указание в договоре данного условия, не является основанием для освобождения застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства.
Ссылки представителя ответчика на отсутствие связи цены договора и общей площади квартиры отклоняются.
В ходе рассмотрения дела иной механизм ценообразования ответчиком не доказан, произведенный истцом расчет излишне уплаченных сумм не оспаривался.
Доводы о том, что права К.И. как потребителя ответчиком не нарушены, не принимаются во внимание.
Поскольку подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства в силу закона должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, то отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта в сторону уменьшения, следовательно, ущемляет права потребителя.
Ссылки в апелляционной жалобе на акт приема-передачи квартиры от 11.11.2016, в котором указано на отсутствие взаимных претензий у сторон, несостоятельны.
В силу п. 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Таким образом, разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного решения по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Первомайского районного суда г. Омска от 24.04.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-4696/2017
Требование: О защите прав потребителя.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что с ответчиком был заключен договор об участии в долевом строительстве. Застройщик передал истцу квартиру меньшей площадью, чем определенная в договоре.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 июля 2017 г. по делу N 33-4696/2017
Председательствующий: Сахнова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Осадчей Е.А.,
судей Емельяновой Е.В., Сафаралеева М.Р.,
при секретаре К.Н.,
рассмотрела в судебном заседании 12.07.2017 дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Берег" на решение Первомайского районного суда г. Омска от <...>, которым постановлено:
"Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Берег" в пользу К.И. разницу в стоимости квартиры в размере N <...> рублей, компенсацию морального вреда в размере N <...> рублей, штраф в размере N <...> рублей.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Берег" в пользу местного бюджета государственную пошлину в размере N <...> рублей".
Заслушав доклад судьи Сафаралеева М.Р., судебная коллегия Омского областного суда
установила:
К.И. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Берег" (далее - ООО "Берег") о защите прав потребителя. В обоснование заявленных требований указал, что <...> между ним и ООО "Берег" заключен договор N <...> участия в долевом строительстве, предметом которого являлась трехкомнатная <...>, на земельном участке с кадастровым номером N <...>, в 200 м по направлению на юго-восток от ориентира, имеющего почтовый адрес: <...> <...>. Согласно п. 1.1 договора застройщик обязался передать истцу квартиру общей площадью 75 кв. м, с учетом лоджии площадью 76,38 кв. м. В соответствии с п. 3.1 цена договора составила N <...> руб. Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от <...> застройщик передал К.И. квартиру общей площадью 72,8 кв. м, площадью с учетом лоджии 74,2 кв. м, что на 2,18 кв. м меньше, чем определено в договоре. Ссылался на то, что стоимость одного квадратного метра составляла N <...> руб. Таким образом, полагал, что сумма излишне уплаченных денежных средств составила N <...> коп. По данному факту К.И. в адрес ООО "Берег" была направлена претензия, которая оставлена ответчиком без ответа. На основании изложенного К.И. просил взыскать с ООО "Берег" излишне уплаченные денежные средства в размере N <...> коп., компенсацию морального вреда в размере N <...> руб., неустойку за период с <...> по <...> в размере N <...> руб., неустойку за период с <...> до момента вынесения судом решения, а также штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.
В судебном заседании истец К.И. исковые требования в части взыскания неустойки не поддержал, в остальной части настаивал на удовлетворении исковых требований.
Представитель ООО "Берег" по доверенности Б. в судебном заседании исковые требования не признала. Ссылалась на то, что цена договора определена соглашением сторон в твердой сумме без связи со стоимостью одного квадратного метра, при этом не предусмотрено, что размер денежных средств, подлежащих внесению дольщиком, может быть изменен в зависимости от изменения общей площади помещения. При заключении договора стороны принимали во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность расхождения в размерах общей площади жилого помещения по проектной документации, взятой за основу для расчета и реальной площадью помещения. При подписании акта приема-передачи стороны подтвердили отсутствие взаимных финансовых, имущественных и иных претензий в отношении заключенного договора, а также то, что качество передаваемого жилого помещения соответствует проектно-техническим условиям. Указала, что ответчиком обязательства по договору исполнены надлежащим образом, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания компенсации морального вреда. штрафа.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Берег" по доверенности Я. просит решение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение по делу. Указывает, что цена договора определена в твердой сумме вне зависимости от стоимости одного квадратного метра, договором не предусмотрена возможность возврата уплаченных по нему денежных средств. Полагает, что уменьшение площади на 2,18 кв. м является допустимой строительной погрешностью. Ссылается на отсутствие у истца претензий при подписании акта приема-передачи квартиры от <...>. Указывает, что судом не определена правовая природа взысканных сумм. Полагает, что права К.И. не нарушены.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "Берег" Я., поддержавшую жалобу, истца К.Е., согласившегося с решением суда, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу п. 4 названной статьи, договор должен содержать сведения об общей площади объекта долевого строительства, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии, цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
В силу положений п. п. 1 и 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Частью 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что <...> между ООО "Берег" и К.И. заключен договор N <...> участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО "Берег" обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить 17-этажный многоквартирный жилой <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N <...> в 200 м по направлению на юго-восток от ориентира, имеющего почтовый адрес: <...>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства трехкомнатную <...> (условный на время строительства), общей площадью (по проекту) N <...> кв. м, площадью с учетом площади лоджии (по проекту) 76,38 кв. м, расположенную на шестнадцатом этаже первой секции жилого дома, а К.И. обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в обусловленные договором сроки и порядке объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Цена объекта долевого строительства составила N <...> руб., что предусмотрено п. 3.1 договора.
Факт оплаты данной суммы К.И. в полном объеме ответчиком не оспаривается.
В соответствии с актом приема-передачи объекта долевого строительства от <...> ООО "Берег" передало, а К.И. принял завершенный строительством объект долевого строительства: трехкомнатную <...>, общей площадью 72,8 кв. м, площадью с учетом лоджии 74,2 кв. м, расположенную на шестнадцатом этаже жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>.
Согласно кадастровому паспорту <...>, выданному ФГБУ "ФКП Росреестра по Омской области" <...>, площадь помещения составляет 72,8 кв. м.
Таким образом, фактическая площадь квартиры с учетом лоджии на 2,18 кв. м меньше, чем указано в договоре и в проектной документации. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
<...> К.И. в адрес ООО "Берег" направлена претензия с требованием вернуть излишне уплаченные по договору денежные средства в размере N <...> коп., в связи с передачей объекта долевого строительства меньшей площадью, чем предусмотрено договором N <...> от <...>.
ООО "Берег" отказало К.И. в возврате части денежных средств по договору со ссылкой на необоснованность требований.
Оценив данные обстоятельства, проанализировав условия договора участия в долевом строительстве, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что уменьшение фактической площади квартиры по сравнению с условиями договора является недостатком, уменьшающим потребительские свойства объекта, в связи с чем К.И. вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора. При этом стоимость 2,18 кв. м определена судом в размере 93 676 руб. 78 коп., исходя из общей цены договора и предусмотренной в нем общей площади квартиры. Ответчик иного расчета не представил.
В соответствии с п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом.
Согласно ст. 15 Закона РФ от 7.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Поскольку законные требования К.И. ответчиком не были удовлетворены, при этом факт нарушения прав истца как потребителя нашел подтверждение в ходе рассмотрения дела, суд взыскал с ООО "Берег" в пользу К.И. компенсацию морального вреда в сумме N <...> руб. и штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере N <...> коп.
Кроме того, на основании ст. 103 ГПК РФ с ООО "Берег" в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в сумме N <...> руб.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами, поскольку они постановлены в соответствии с нормами действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договором предусмотрена возможность изменения фактической площади квартиры по сравнению с договором, при этом не предусмотрена возможность возврата излишне уплаченных денежных средств денежных, несостоятельны.
Действительно, согласно п. 1.3 договора стороны признают, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту, фактическая площадь объекта долевого строительства может отличаться от площади, указанной в договоре.
Вместе с тем, договор не содержит условия о том, что в случае уменьшения фактической площади квартиры по сравнению с согласованными параметрами, излишне уплаченные денежные средства участнику долевого строительства не возвращаются. Также в договоре отсутствуют критерии допустимого отклонения фактической площади помещения.
Таким образом, право на соразмерное уменьшение цены договора следует из закона, не указание в договоре данного условия, не является основанием для освобождения застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства.
Ссылки представителя ответчика на отсутствие связи цены договора и общей площади квартиры отклоняются.
В ходе рассмотрения дела иной механизм ценообразования ответчиком не доказан, произведенный истцом расчет излишне уплаченных сумм не оспаривался.
Доводы о том, что права К.И. как потребителя ответчиком не нарушены, не принимаются во внимание.
Поскольку подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства в силу закона должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, то отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта в сторону уменьшения, следовательно, ущемляет права потребителя.
Ссылки в апелляционной жалобе на акт приема-передачи квартиры от 11.11.2016, в котором указано на отсутствие взаимных претензий у сторон, несостоятельны.
В силу п. 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Таким образом, разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного решения по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Первомайского районного суда г. Омска от 24.04.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)