Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юдиной Н.С.,
судей Ивановой Л.Н., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиной Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Морозов А.В. представитель по доверенности от 28.12.2015 г.,
от ответчика - Мелехина Н.Н. представитель по доверенности от 27.05.2015 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственности "Сабтерра" на решение Арбитражного суда Московской области от 17.03.2016 года, принятое судьей Бирюковой Е.В., по делу А41-58871/14 по иску общества с ограниченной ответственности "Сабтерра" (ИНН 5024047448; ОГРН 1025002868241) к Товариществу собственников жилья "Жилой комплекс "Парковый" (ИНН 5024065327; ОГРН 1045004458212) о взыскании денежных средств и встречному иску Товарищества собственников жилья "Жилой комплекс "Парковый" к обществу с ограниченной ответственности "Сабтерра" о прекращении права собственности,
установил:
общество с ограниченной ответственности "Сабтерра" (далее - ООО "Сабтерра") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Товариществу собственников жилья "Жилой комплекс "Парковый" (далее - ТСЖ "ЖК "Парковый") с учетом принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений о взыскании задолженности в размере 764 400 руб., пени в размере 418 118,40 руб. (л.д. 3 - 5 т. 1, 16 т. 2).
ТСЖ "ЖК "Парковый" обратилось в Арбитражный суд Московской области со встречным иском к ООО "Сабтерра" о признании договора аренды N 04/А-08-С от 01.07.2008 недействительным, прекращении права собственности ООО "Сабтерра" на нежилые помещения, расположенные в гараже-стоянке по адресу: Московская обл., г. Красногорск, ул. Школьная, д. 9А, признании нежилых помещений, расположенных в гараже-стоянке по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Школьная, дом 9А, общим имуществом собственников помещений в гараже-стоянке, принадлежащим собственникам помещений в гараже-стоянке на праве общей долевой собственности (л.д. 89 - 93 т. 2).
Решением Арбитражного суда Московской области от 17.03.2016 по делу А41-58871/14 исковые требования ООО "Сабтерра" удовлетворены в полном объеме, встречный иск ТСЖ "ЖК "Парковый" удовлетворен частично. Право собственности ООО "Сабтерра" на нежилые помещения, расположенные в гараже-стоянке по адресу: Московская обл., г. Красногорск, ул. Школьная, д. 9А прекращено, данные нежилые помещения, расположенные в гараже-стоянке по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Школьная, дом 9А, признаны общим имуществом собственников помещений в гараже-стоянке, принадлежащим собственникам помещений в гараже-стоянке на праве общей долевой собственности. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано (л.д. 88 - 92, 119 - 123 т. 6).
Не согласившись с данным судебным актом в части частичного удовлетворения встречного иска, ООО "Сабтерра" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права (л.д. 96-98 т. 6).
Учитывая, что ни истцом, ни ответчиком до начала судебного разбирательства возражения по проверке только части судебного акта не заявлены, апелляционный суд, руководствуясь пунктом 5 статьи 268 АПК РФ, разъяснениями, содержащимися в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в обжалуемой части проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт изменить в части удовлетворения встречных исковых требований.
Представитель ответчика не возражал рассмотреть апелляционную жалобу только в обжалуемой части, возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в письменных возражениях на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, между ООО "Сабтерра" (арендодатель) и ТСЖ "ЖК "Парковый" (арендатор) заключен договором аренды нежилых помещений N 04/А-08-С от 01 июля 2008 года, в соответствии с которым во временном владении и пользовании ТСЖ "ЖК "Парковый" находились следующие нежилые помещения в здании гаража-автостоянки, расположенном по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Школьная, д. 9А:
- - помещение N X этаж 1;
- - помещение N II этаж 1;
- - помещение N IV этаж цоколь;
- - помещение N XII этаж 1;
- - помещение XIV этаж подвал;
- - помещение XV этаж цоколь;
- - помещение XVI этаж цоколь;
- - помещение XVII этаж цоколь.
Указанные помещения переданы по акту приема-передачи нежилых помещений от 1 июля 2008 года.
Арендная плата за вышеуказанные помещения составляет 37 760 руб.
В соответствии с дополнительным соглашением от 01 июля 2009 года N 2 к договору во временном владении и пользовании ТСЖ "ЖК "Парковый" находились следующие помещения:
- - помещение N X этаж 1;
- - помещение N II этаж 1;
- - помещение N IV этаж цоколь;
- - помещение N XII этаж 1;
- - помещение XIV этаж подвал.
Согласно п. 2 дополнительного соглашения от 01 июля 2008 года N 2 к договору арендная плата за 5 помещений, начиная с 01 июля 2009 года, составила 24 780 руб.
С 01 марта 2011 года в аренде у ТСЖ "ЖК "Парковый" находились следующие помещения:
- - помещение N X этаж 1;
- - помещение N II этаж 1;
- - помещение N IV этаж цоколь;
- - помещение N XII этаж 1.
Арендная плата за 4 помещения, начиная с 01 марта 2011 года составила 21 577,14 руб.
В связи с переходом ООО "Сабтерра" на упрощенную систему налогообложения с 01 января 2012 года арендная плата составила 18 285,71 руб.
Арендная плата за весь период временного владения и пользования ТСЖ ЖК "Парковый" вышеуказанными помещениями составила 1 822 776,96 руб.
ТСЖ ЖК "Парковый" внесло арендную плату в общей сумме 37 760,00 руб.
Согласно п. п. 1, 2 дополнительного соглашения от 31 мая 2009 года N 3 к договору срок аренды истек 30 апреля 2010 года, однако арендатор не возвратил помещения. Помещения до настоящего времени находятся во владении и пользовании ТСЖ "ЖК "Парковый".
Согласно п. 3.1 договора расчетным периодом по настоящему договору является календарный месяц.
Арендная плата начисляется с даты передачи нежилых помещений арендатору по акту приема-передачи и подлежит уплате по день возврата нежилых помещений арендодателю, что установлено п. 3.2 договора.
Ответчик по первоначальному иску свои обязательства по внесению арендной платы выполнял ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность в размере 1 785 016,96 руб.
02.12.2013 года арендодателем в адрес арендатора направлена претензия N 15-исх-САБ о погашении задолженности по арендной плате. Однако претензия оставлена без удовлетворения, долг не погашен, в связи с чем ООО "Сабтерра", руководствуясь ст. ст. 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратилось в суд с настоящим иском.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности. В связи с указанным заявлением истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил взыскать задолженность за период с 19.09.2011 по 19.09.2014 в размере 764 400 руб., а также пени в размере 418 118,40 руб. (л.д. 72 т. 6).
Кроме того, ТСЖ "ЖК "Парковый" заявлен встречный иск о признании договора аренды N 04/А-08-С от 01.07.2008 недействительным, прекращении права собственности ООО "Сабтерра" на нежилые помещения, расположенные в гараже-стоянке по адресу: Московская обл., г. Красногорск, ул. Школьная, д. 9А, признании нежилых помещений, расположенных в гараже-стоянке по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Школьная, дом 9А, общим имуществом собственников помещений в гараже-стоянке, принадлежащим собственникам помещений в гараже-стоянке на праве общей долевой собственности.
В обоснование заявленных встречных требований ТСЖ "ЖК "Парковый" ссылается на то, что нежилые помещения, которые переданы в аренду по договору N 04/А-08-С от 01.07.2008, являются общим имуществом собственников помещений в гараже-стоянке, принадлежащих им на праве общей долевой собственности.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции определением Арбитражного суда Московской области от 23.07.2015 назначена судебная экспертиза в целях определения, являются ли спорные помещения местами общего пользования и находятся ли в помещениях коммуникационное и инженерное оборудование, необходимое для эксплуатации всего гаражного комплекса.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований и о частичном удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из наличия арендных правоотношений между сторонами, отсутствием доказательств оплаты долга, обоснованностью требований о взыскании пени, из отсутствия оснований для признания договора недействительным, а также правомерности требований о признании права общей долевой собственности на помещения в гараже-стоянке, принадлежащие собственникам помещений в гараже-стоянке, о прекращении права собственности ООО "Сабтерра" на нежилые помещения, расположенные в гараже-стоянке.
Обжалуя решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречного иска, заявитель апелляционной жалобы, полагает, что судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства дела, экспертное заключение не соответствует требованиям закона, истец по встречному иску не уполномочен на предъявление настоящих требований.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о частичном удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.
Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006, в состав общего имущества включаются, в частности, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество, Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
При этом согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно выводам заключения судебной экспертизы N 5479 от 06.11.2015, экспертами установлено, что спорные помещения являются помещениями общего пользования и необходимы для эксплуатации всего гаражного комплекса, нежилое помещение N I, площадью 15,3 кв. м, условный N 50-50-11/018/2008-059; нежилое помещение правления, 1 этаж, помещение IX, площадью 9,5 кв. м, условный N 50-50-11/001/2008-262; нежилое помещение правления, 1 этаж, помещение N X 16,8 кв. м, условный N 50-50-11/024/2008-449; нежилое помещение - кладовая, подвал, помещение N XIV, площадью 9,5 кв. м, условный N 50-50-11/026/2008-250; нежилое помещение - кладовая, подвал, помещение N XIV, площадью 9,5 кв. м, условный N 50-50-11/026/2008-250, что в помещении проходят сети электроснабжения, дополнительными коммуникациями помещения не обременены.
Поскольку указанные помещения не были представлены эксперту для осмотра, выводы сделаны на основании представленных эксперту документов.
В отношении нежилого помещения - пост охраны, 1 этаж, помещение N II, площадью 15,0 кв. м, условный N 50-50-11/026/2008-255; нежилого помещения - пост охраны, 1 этаж, помещение N XII, площадью 16,5 кв. м, условный N 50-50-11/026/2008-252; нежилого помещения - пост охраны, этаж- цоколь, помещение N IV, площадью 15,7 кв. м, условный N 50-50-11/026/2008-253 экспертом указано, что помещения являются местами общего пользования, с наличием инженерных коммуникаций, которое необходимо для эксплуатации всего гаражного комплекса.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на несоответствие экспертного заключения требованиям законодательства несостоятельна.
Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, принял в качестве надлежащего доказательства по делу заключение эксперта.
Эксперт в установленном законом порядке предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Эксперт дал квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на его разрешение. Заключение эксперта является конкретным, логичным, в исследовании использована обширная нормативная база и результаты исследования мотивированы.
Доказательств нарушения принципа равноправия сторон, содержания недостоверных сведений и несоответствия Закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки в материалы дела не представлено. Ссылка заявителя апелляционной жалобы на недостоверность заключения эксперта носит предположительный характер.
Оценив представленную в материалы дела доказательственную базу в соответствии со ст. ст. 64, 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно принял заключение эксперта в качестве доказательства по делу.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что спорные помещения предназначены для использования в целях, связанных с обслуживанием гаражного комплекса и являются общим имуществом собственников гаражного комплекса. Следовательно, право собственности ООО "Сабтерра" на спорные помещения подлежит прекращению.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ТСЖ "ЖК "Парковый" не уполномочен представлять интересы собственников, в том числе выступать от имени собственников истцом, несостоятелен.
В соответствии со статьей 291 ГК РФ и разделом VI ЖК РФ собственники недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном жилом доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов и т.п.) имеют право на добровольное объединение таких собственников путем создания товарищества собственников недвижимости (товарищества собственников жилья) в целях совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
Согласно решению общего собрания членов ТСЖ "ЖК "Парковый" (Протокол от 04 мая 2012 года) утвержден Устав указанного Товарищества (л.д. 74 - 88 т. 2).
В соответствии с положениями пунктов 6, 7, 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.
В п. 1.1 устава указано, что товарищество создано для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (МКД), обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данных домах, защиты прав и интересов собственников помещений в МКД, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами.
Согласно п. 1.14 устава определено, что товарищество может быть истцом и ответчиком в суде.
Таким образом, исходя из п. п. 6, 7, 8 ст. 138 ЖК РФ, устава товарищества, в силу обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества товарищество имело право на обращение в суд с настоящим иском, а значит является надлежащим истцом по иску, заявленному в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме.
Аналогичная позиция изложена в Определении ВАС РФ от 23.01.2013 N ВАС-18238/12.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, требования истца удовлетворены правомерно.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 17.03.2016 года по делу А41-58871/14 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.
Председательствующий судья
Н.С.ЮДИНА
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.06.2016 N 10АП-6473/2016 ПО ДЕЛУ N А41-58871/14
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2016 г. по делу N А41-58871/14
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юдиной Н.С.,
судей Ивановой Л.Н., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиной Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Морозов А.В. представитель по доверенности от 28.12.2015 г.,
от ответчика - Мелехина Н.Н. представитель по доверенности от 27.05.2015 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственности "Сабтерра" на решение Арбитражного суда Московской области от 17.03.2016 года, принятое судьей Бирюковой Е.В., по делу А41-58871/14 по иску общества с ограниченной ответственности "Сабтерра" (ИНН 5024047448; ОГРН 1025002868241) к Товариществу собственников жилья "Жилой комплекс "Парковый" (ИНН 5024065327; ОГРН 1045004458212) о взыскании денежных средств и встречному иску Товарищества собственников жилья "Жилой комплекс "Парковый" к обществу с ограниченной ответственности "Сабтерра" о прекращении права собственности,
установил:
общество с ограниченной ответственности "Сабтерра" (далее - ООО "Сабтерра") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Товариществу собственников жилья "Жилой комплекс "Парковый" (далее - ТСЖ "ЖК "Парковый") с учетом принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений о взыскании задолженности в размере 764 400 руб., пени в размере 418 118,40 руб. (л.д. 3 - 5 т. 1, 16 т. 2).
ТСЖ "ЖК "Парковый" обратилось в Арбитражный суд Московской области со встречным иском к ООО "Сабтерра" о признании договора аренды N 04/А-08-С от 01.07.2008 недействительным, прекращении права собственности ООО "Сабтерра" на нежилые помещения, расположенные в гараже-стоянке по адресу: Московская обл., г. Красногорск, ул. Школьная, д. 9А, признании нежилых помещений, расположенных в гараже-стоянке по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Школьная, дом 9А, общим имуществом собственников помещений в гараже-стоянке, принадлежащим собственникам помещений в гараже-стоянке на праве общей долевой собственности (л.д. 89 - 93 т. 2).
Решением Арбитражного суда Московской области от 17.03.2016 по делу А41-58871/14 исковые требования ООО "Сабтерра" удовлетворены в полном объеме, встречный иск ТСЖ "ЖК "Парковый" удовлетворен частично. Право собственности ООО "Сабтерра" на нежилые помещения, расположенные в гараже-стоянке по адресу: Московская обл., г. Красногорск, ул. Школьная, д. 9А прекращено, данные нежилые помещения, расположенные в гараже-стоянке по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Школьная, дом 9А, признаны общим имуществом собственников помещений в гараже-стоянке, принадлежащим собственникам помещений в гараже-стоянке на праве общей долевой собственности. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано (л.д. 88 - 92, 119 - 123 т. 6).
Не согласившись с данным судебным актом в части частичного удовлетворения встречного иска, ООО "Сабтерра" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права (л.д. 96-98 т. 6).
Учитывая, что ни истцом, ни ответчиком до начала судебного разбирательства возражения по проверке только части судебного акта не заявлены, апелляционный суд, руководствуясь пунктом 5 статьи 268 АПК РФ, разъяснениями, содержащимися в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в обжалуемой части проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт изменить в части удовлетворения встречных исковых требований.
Представитель ответчика не возражал рассмотреть апелляционную жалобу только в обжалуемой части, возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в письменных возражениях на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, между ООО "Сабтерра" (арендодатель) и ТСЖ "ЖК "Парковый" (арендатор) заключен договором аренды нежилых помещений N 04/А-08-С от 01 июля 2008 года, в соответствии с которым во временном владении и пользовании ТСЖ "ЖК "Парковый" находились следующие нежилые помещения в здании гаража-автостоянки, расположенном по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Школьная, д. 9А:
- - помещение N X этаж 1;
- - помещение N II этаж 1;
- - помещение N IV этаж цоколь;
- - помещение N XII этаж 1;
- - помещение XIV этаж подвал;
- - помещение XV этаж цоколь;
- - помещение XVI этаж цоколь;
- - помещение XVII этаж цоколь.
Указанные помещения переданы по акту приема-передачи нежилых помещений от 1 июля 2008 года.
Арендная плата за вышеуказанные помещения составляет 37 760 руб.
В соответствии с дополнительным соглашением от 01 июля 2009 года N 2 к договору во временном владении и пользовании ТСЖ "ЖК "Парковый" находились следующие помещения:
- - помещение N X этаж 1;
- - помещение N II этаж 1;
- - помещение N IV этаж цоколь;
- - помещение N XII этаж 1;
- - помещение XIV этаж подвал.
Согласно п. 2 дополнительного соглашения от 01 июля 2008 года N 2 к договору арендная плата за 5 помещений, начиная с 01 июля 2009 года, составила 24 780 руб.
С 01 марта 2011 года в аренде у ТСЖ "ЖК "Парковый" находились следующие помещения:
- - помещение N X этаж 1;
- - помещение N II этаж 1;
- - помещение N IV этаж цоколь;
- - помещение N XII этаж 1.
Арендная плата за 4 помещения, начиная с 01 марта 2011 года составила 21 577,14 руб.
В связи с переходом ООО "Сабтерра" на упрощенную систему налогообложения с 01 января 2012 года арендная плата составила 18 285,71 руб.
Арендная плата за весь период временного владения и пользования ТСЖ ЖК "Парковый" вышеуказанными помещениями составила 1 822 776,96 руб.
ТСЖ ЖК "Парковый" внесло арендную плату в общей сумме 37 760,00 руб.
Согласно п. п. 1, 2 дополнительного соглашения от 31 мая 2009 года N 3 к договору срок аренды истек 30 апреля 2010 года, однако арендатор не возвратил помещения. Помещения до настоящего времени находятся во владении и пользовании ТСЖ "ЖК "Парковый".
Согласно п. 3.1 договора расчетным периодом по настоящему договору является календарный месяц.
Арендная плата начисляется с даты передачи нежилых помещений арендатору по акту приема-передачи и подлежит уплате по день возврата нежилых помещений арендодателю, что установлено п. 3.2 договора.
Ответчик по первоначальному иску свои обязательства по внесению арендной платы выполнял ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность в размере 1 785 016,96 руб.
02.12.2013 года арендодателем в адрес арендатора направлена претензия N 15-исх-САБ о погашении задолженности по арендной плате. Однако претензия оставлена без удовлетворения, долг не погашен, в связи с чем ООО "Сабтерра", руководствуясь ст. ст. 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратилось в суд с настоящим иском.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности. В связи с указанным заявлением истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил взыскать задолженность за период с 19.09.2011 по 19.09.2014 в размере 764 400 руб., а также пени в размере 418 118,40 руб. (л.д. 72 т. 6).
Кроме того, ТСЖ "ЖК "Парковый" заявлен встречный иск о признании договора аренды N 04/А-08-С от 01.07.2008 недействительным, прекращении права собственности ООО "Сабтерра" на нежилые помещения, расположенные в гараже-стоянке по адресу: Московская обл., г. Красногорск, ул. Школьная, д. 9А, признании нежилых помещений, расположенных в гараже-стоянке по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Школьная, дом 9А, общим имуществом собственников помещений в гараже-стоянке, принадлежащим собственникам помещений в гараже-стоянке на праве общей долевой собственности.
В обоснование заявленных встречных требований ТСЖ "ЖК "Парковый" ссылается на то, что нежилые помещения, которые переданы в аренду по договору N 04/А-08-С от 01.07.2008, являются общим имуществом собственников помещений в гараже-стоянке, принадлежащих им на праве общей долевой собственности.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции определением Арбитражного суда Московской области от 23.07.2015 назначена судебная экспертиза в целях определения, являются ли спорные помещения местами общего пользования и находятся ли в помещениях коммуникационное и инженерное оборудование, необходимое для эксплуатации всего гаражного комплекса.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований и о частичном удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из наличия арендных правоотношений между сторонами, отсутствием доказательств оплаты долга, обоснованностью требований о взыскании пени, из отсутствия оснований для признания договора недействительным, а также правомерности требований о признании права общей долевой собственности на помещения в гараже-стоянке, принадлежащие собственникам помещений в гараже-стоянке, о прекращении права собственности ООО "Сабтерра" на нежилые помещения, расположенные в гараже-стоянке.
Обжалуя решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречного иска, заявитель апелляционной жалобы, полагает, что судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства дела, экспертное заключение не соответствует требованиям закона, истец по встречному иску не уполномочен на предъявление настоящих требований.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о частичном удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.
Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006, в состав общего имущества включаются, в частности, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество, Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
При этом согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно выводам заключения судебной экспертизы N 5479 от 06.11.2015, экспертами установлено, что спорные помещения являются помещениями общего пользования и необходимы для эксплуатации всего гаражного комплекса, нежилое помещение N I, площадью 15,3 кв. м, условный N 50-50-11/018/2008-059; нежилое помещение правления, 1 этаж, помещение IX, площадью 9,5 кв. м, условный N 50-50-11/001/2008-262; нежилое помещение правления, 1 этаж, помещение N X 16,8 кв. м, условный N 50-50-11/024/2008-449; нежилое помещение - кладовая, подвал, помещение N XIV, площадью 9,5 кв. м, условный N 50-50-11/026/2008-250; нежилое помещение - кладовая, подвал, помещение N XIV, площадью 9,5 кв. м, условный N 50-50-11/026/2008-250, что в помещении проходят сети электроснабжения, дополнительными коммуникациями помещения не обременены.
Поскольку указанные помещения не были представлены эксперту для осмотра, выводы сделаны на основании представленных эксперту документов.
В отношении нежилого помещения - пост охраны, 1 этаж, помещение N II, площадью 15,0 кв. м, условный N 50-50-11/026/2008-255; нежилого помещения - пост охраны, 1 этаж, помещение N XII, площадью 16,5 кв. м, условный N 50-50-11/026/2008-252; нежилого помещения - пост охраны, этаж- цоколь, помещение N IV, площадью 15,7 кв. м, условный N 50-50-11/026/2008-253 экспертом указано, что помещения являются местами общего пользования, с наличием инженерных коммуникаций, которое необходимо для эксплуатации всего гаражного комплекса.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на несоответствие экспертного заключения требованиям законодательства несостоятельна.
Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, принял в качестве надлежащего доказательства по делу заключение эксперта.
Эксперт в установленном законом порядке предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Эксперт дал квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на его разрешение. Заключение эксперта является конкретным, логичным, в исследовании использована обширная нормативная база и результаты исследования мотивированы.
Доказательств нарушения принципа равноправия сторон, содержания недостоверных сведений и несоответствия Закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки в материалы дела не представлено. Ссылка заявителя апелляционной жалобы на недостоверность заключения эксперта носит предположительный характер.
Оценив представленную в материалы дела доказательственную базу в соответствии со ст. ст. 64, 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно принял заключение эксперта в качестве доказательства по делу.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что спорные помещения предназначены для использования в целях, связанных с обслуживанием гаражного комплекса и являются общим имуществом собственников гаражного комплекса. Следовательно, право собственности ООО "Сабтерра" на спорные помещения подлежит прекращению.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ТСЖ "ЖК "Парковый" не уполномочен представлять интересы собственников, в том числе выступать от имени собственников истцом, несостоятелен.
В соответствии со статьей 291 ГК РФ и разделом VI ЖК РФ собственники недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном жилом доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов и т.п.) имеют право на добровольное объединение таких собственников путем создания товарищества собственников недвижимости (товарищества собственников жилья) в целях совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
Согласно решению общего собрания членов ТСЖ "ЖК "Парковый" (Протокол от 04 мая 2012 года) утвержден Устав указанного Товарищества (л.д. 74 - 88 т. 2).
В соответствии с положениями пунктов 6, 7, 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.
В п. 1.1 устава указано, что товарищество создано для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (МКД), обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данных домах, защиты прав и интересов собственников помещений в МКД, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами.
Согласно п. 1.14 устава определено, что товарищество может быть истцом и ответчиком в суде.
Таким образом, исходя из п. п. 6, 7, 8 ст. 138 ЖК РФ, устава товарищества, в силу обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества товарищество имело право на обращение в суд с настоящим иском, а значит является надлежащим истцом по иску, заявленному в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме.
Аналогичная позиция изложена в Определении ВАС РФ от 23.01.2013 N ВАС-18238/12.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, требования истца удовлетворены правомерно.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 17.03.2016 года по делу А41-58871/14 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.
Председательствующий судья
Н.С.ЮДИНА
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)