Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, истцом обязательства по предварительному договору были исполнены в полном объеме, но до окончания срока действия предварительного договора основной договор не заключен, апартамент истцу не передан.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гостюжева И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Гербекова Б.И.,
судей Антоновой Н.В., Максимовой Е.В.,
при секретаре Ш.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Антоновой Н.В.
гражданское дело по апелляционным жалобам представителя Р. по доверенности Т., представителя ООО "МИРА" в лице конкурсного управляющего В., апелляционной жалобе и дополнениям к ней представителя ЗАО "Промсвязьбанк" по доверенности Б. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2016 года, которым постановлено:
Исковые требования Р. удовлетворить частично.
Признать за Р. право собственности на 0,00712605 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером... по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, а именно: ..., ..., антресоль... а, комната 9).
Право собственности на указанную долю в праве общей долевой собственности подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра по Москве.
Взыскать с ООО "Мира" в пользу Р. расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.
В остальной части исковых требований - отказать.
Истец Р. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "МИРА" о признании права собственности, обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, взыскании неустойки, убытков, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов, мотивируя свои уточненные требования тем, что 31.07.2013 г. между Р. и ООО "МИРА" заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, предметом которого является обязательство заключить договор купли-продажи апартамента, согласно которому ответчик обязуется передать в собственность истца, а истец обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, а именно: ..., ..., антресоль... а, комната 9. В соответствии с п. 1.3 договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 31.12.2014 г. при условии выполнения истцом обязательств по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного предварительным договором, а также в случае получения ответчиком соответствующих документов на апартамент, необходимых для регистрации перехода права собственности на истца и снятия залога с апартамента. В случае, если в указанный срок соответствующие документы получены не будут, основной договор должен быть подписан сторонами в течение 5-ти дней с даты их получения ответчиком, но не позднее 30.06.2015 г. Согласно п. 2.1. договора общая (продажная) цена апартамента составляет 400 012,90 долларов США, включая НДС 18% в размере 61 018,92 долларов США. До заключения основного договора истец перечисляет ответчику на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обеспечительный платеж в размере 400 012,90 долларов США. Таким образом, истцом обязательства по предварительному договору были исполнены в полном объеме, однако до окончания срока действия предварительного договора 30.06.2015 г. основной договор сторонами заключен не был, апартамент истцу не передан.
Истец Р. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.
Представитель истца по доверенности Т. в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил также обязать ответчика передать недвижимое имущество истцу.
Представитель ответчика ООО "Мира" в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель конкурсного управляющего ООО "Мира" В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель третьего лица ПАО "Промсвязьбанк" по доверенности Б. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что право собственности на спорный объект недвижимости не может быть признано за истцом, поскольку указанное помещение находится в залоге у банка на основании договора об ипотеке N... от 18.11.2014 г. между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира". Условия заключенного предварительного договора не позволяют рассматривать внесение обеспечительного платежа в качестве фактической оплаты цены по договору купли-продажи недвижимого имущества, внесенные денежные средства истцом нельзя рассматривать в качестве оплаты по договору, т.к. стороны установили, что истец перечисляет продавцу обеспечительный платеж. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просят представитель истца Р. по доверенности Т. в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда и штрафа, а конкурсный управляющий ответчика ООО "МИРА" В., представитель третьего лица ЗАО "Промсвязьбанк" по доверенности Б. в части удовлетворения требований Р. по доводам апелляционных жалоб, указывая, что решение постановлено с нарушением норм материального и процессуального права.
Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N... от 19.08.2016 г. ООО "МИРА" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена В.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 09.08.2017 г. конкурсным управляющим ООО "МИРА" утвержден Ч.
Истец Р., конкурсный управляющий ответчика ООО "МИРА" Ч. в заседание судебной коллегии не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили и об отложении судебного разбирательства не просили, в связи с чем судебная коллегия согласно ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель третьего лица ЗАО "Промсвязьбанк" по доверенности Б. в заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя третьего лица ЗАО "Промсвязьбанк", обсудив доводы апелляционных жалоб и дополнения к апелляционной жалобе, возражений на апелляционные жалобы, приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Из материалов дела следует, что 31.07.2013 г. между ООО "Мира" (продавец) и Р. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора апартамент, находящийся по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, ..., ....
Во исполнение условий предварительного договора в части оплаты общей (продажной) цены апартамента, истец Р. в установленные договором сроки произвела оплату, что подтверждается приходными кассовыми ордерами от 01.08.2013 г. N 915905 на сумму 1 276 000 руб., от 28.09.2013 г. N 37 на сумму 4 000 000 руб. (л.д. 15, 16), платежным поручение от 07.10.2013 г. N 211 на сумму 2 320 285 руб. (л.д. 17, 68), платежным поручением от 01.02.2013 г. N 21199175 на сумму 3 780 121,91 руб. (л.д. 66), приходным кассовым ордером от 22.09.2013 г. N 81 на сумму 1 500 000 руб. (л.д. 68), выпиской по счету (л.д. 69 с оборотом), согласно которой 30.09.2013 г. со счета Р. на счет ООО "МИРА" переведено 415 000 руб., 595 000 руб., 596 000 руб., 597 000 руб., 598 000 руб., 599 000 руб., 600 000 руб., 07.10.2013 г. - 500 000 руб., 80 000 руб.
Разрешая спор, руководствуясь ст. ст. 130, 131, 219 ГК РФ, положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", положениями Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", положениями Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", оценив представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Р. и признании за ней права собственности на 0,00712605 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером... по адресу: ..., соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, а именно: ..., ....
Удовлетворяя исковые требования Р., суд первой инстанции исходил из нижеследующего.
Судом первой инстанции установлено, что спорный объект недвижимости является результатом реконструкции объекта капитального строительства, при этом результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание многоквартирного дома с апартаментами, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции; созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежал вводу в эксплуатацию.
При этом суд первой инстанции установил, что ООО "МИРА" являлся собственником подлежащего реконструкции объекта недвижимости, право собственности на него было зарегистрировано в установленном порядке, а сам объект, хотя и подлежал реконструкции, являлся объектом, строительство которого было завершено и который был введен в эксплуатацию.
Установив, что спорный объект недвижимости является результатом реконструкции объекта капитального строительства, суд первой инстанции отметил, что привлечение ответчиком денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только способами, перечисленными в пункте 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.
Учитывая все вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции посчитал, что предварительный договор по своему содержанию отвечает требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", содержит все существенные условия, определенные этим Законом, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 130, 131, 219 ГК РФ, положениями Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", положениями Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", пришел к выводу, что несмотря на то, что реконструкция апартаментов не окончена, доля в не завершенных строительством (реконструкции) помещениях в соответствии с действующим законодательством может находиться в собственности граждан, в связи с чем счел требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом при расчете доли истца в праве общей долевой собственности на нежилые помещения суд первой инстанции произвел расчет от общей площади помещений с учетом площади, приходящейся на долю истца.
Отклоняя доводы представителя ответчика ООО "МИРА" и представителя третьего лица ЗАО "Промсвязьбанк" о том, что право собственности на спорный объект недвижимости не может быть признано за истцом, поскольку все помещения находятся в залоге у банка на основании договора об ипотеке N... от 18.11.2014 г. между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира", суд первой инстанции руководствовался ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства.
В связи с изложенным, суд первой инстанции посчитал, что сделка между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира" по передаче в залог спорного апартамента является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ как противоречащая приведенным выше положениям законодательства, поскольку спорный апартамент обременен правами истца как участника долевого строительства.
С указанными выводами суда в части удовлетворения исковых требований Р. судебная коллегия согласиться не может, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда в данной части, постановлены с нарушением норм материального права, не соответствуют обстоятельствам дела.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.
Согласно ч. 1, 2 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении "О судебном решении" решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.
Согласно условиям предварительного договора купли-продажи апартамента от 31.07.2013 г., заключенного между ООО "МИРА" (продавец) и Р. (покупатель), стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора апартамент, находящийся по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, ..., .... Общая площадь апартамента подлежит уточнению сторонами в основном договоре.
Согласно п. 1.2 предварительного договора покупатель уведомлен, что апартамент может быть предоставлен в залог.
В соответствии с п. 1.3 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 31.12.2014 г. при условии выполнения покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного настоящим договором, а также в случае получения продавцом соответствующих документов на апартамент, необходимых для регистрации перехода права собственности на покупателя и снятия залога с апартамента.
Согласно п. 2.1 предварительного договора общая (продажная) цена апартамента составляет сумму в размере 400 012,90 долларов США. Общая (продажная) цена апартамента подлежит уточнению сторонами в основном договоре исходя из расчета 511,47 долларов США за один квадратный метр апартамента.
Согласно п. 2.2. предварительного договора оплата общей (продажной) цены апартамента производится покупателем в течение 5-ти рабочих дней с момента подписания основного договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.
Согласно п. 2.3 предварительного договора до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обеспечительный платеж в размере 400 012,90 долларов США. Указанный обеспечительный платеж не является авансом или задатком.
Согласно п. п. 2.3.1, 2.3.2 денежные средства в размере 120 003,87 долларов США оплачиваются покупателем в течение трех рабочих дней с даты подписания предварительного договора. Денежные средства в размере 280 009,03 долларов США оплачиваются покупателем в срок до 30.09.2013 г.
Согласно п. 2.4 предварительного договора в случае заключения основного договора между сторонами внесенный по настоящему договору обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю в течение трех банковских дней с момента полной оплаты покупателем общей (продажной) цены недвижимости и поступления денежных средств на расчетный счет продавца. Стороны пришли к соглашению, что при надлежащем выполнении покупателем обязательств по заключению основного договора внесенный им ранее обеспечительный платеж может быть зачтен в счет оплаты общей (продажной) цены недвижимости по основному договору.
Согласно п. 2.5 предварительного договора в случае незаключения основного договора по вине продавца обеспечительный платеж возвращается покупателю в полном объеме.
Оплата по предварительному договору была произведена истцом Р. в полном объеме.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 12.07.2016 г. ООО "МИРА" является собственником нежилого помещения площадью 16714,4 кв. м по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер.... В отношении указанного объекта недвижимости зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО "Промсвязьбанк".
Как усматривается из материалов дела, заявленное Р. требование о признании за ним права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером... по адресу: ..., соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, а именно: ..., ..., основано на предварительном договоре купли-продажи апартамента от 31.07.2013 г., заключенным между ООО "МИРА" и Р. Истец указывает, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был, чем нарушены его права.
Также из материалов дела следует, что в порядке обеспечения исполнения обязательств ООО "МИРА" по кредитному договору 18.11.2014 г. между ПАО "Промсвязьбанк" (залогодержатель) и ООО "МИРА" (залогодержатель) заключен договор об ипотеке N..., согласно которому залогодатель передает залогодержателю в залог помещение (нежилое) общей площадью 16714,4 кв. м, кадастровый (или условный) номер..., по адресу: .... Договор ипотеки зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 21.11.2014 г.
Выводы суда о том, что сложившееся между истцом и ООО "МИРА" отношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и заключенный между сторонами договор фактически является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.
Сведения о том, что в отношении спорного объекта недвижимости имела место реконструкция в целях создания многоквартирного дома с апартаментами, в материалах дела отсутствуют. На момент заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи за ООО "МИРА" уже было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 16714,4 кв. м, кадастровый номер: ..., расположенное по адресу: ....
Также являются ошибочными выводы суда первой инстанции о ничтожности заключенного между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира" договора об ипотеке N... от 18.11.2014 г., как не соответствующего положениям ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку заключенный между сторонами договор, поименованный как предварительный, не является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005 г.
Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.
Поскольку предварительный договор купли-продажи апартамента от 31.07.2013 г., заключенный между ООО "Мира" и Р., не зарегистрирован в соответствии с п. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то, исходя из положений статьи 431 ГК РФ, этот договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно разъяснениям пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
Согласно разъяснениям пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункт 4 Постановления).
Согласно разъяснениям пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 г., если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", также следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.
Доводы апелляционных жалоб о необходимости квалифицировать заключенный между сторонами договор, как предварительный договор, обязательства по которому прекращены в связи с незаключением основного договора купли-продажи в установленный срок, а не как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, являются необоснованными.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.
Из смысла ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны указывают только на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. При этом никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.
Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
По смыслу указанных норм из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, в том числе по предварительной оплате товара.
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных условия, а именно: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара; приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть.
Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи апартамента, дав толкование условиям предварительного договора по правилам ст. 431 ГК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о том, что данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.
Согласно условий предварительного договора купли-продажи недвижимости от 31.07.2013 г., заключенного между ООО "МИРА" и Р., стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора апартамент, находящийся по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, ..., ....
Между тем, право собственности ООО "МИРА" на спорный объект, который по утверждению истца, должен быть передан ему в силу заключенного между ними предварительного договора купли-продажи недвижимости - апартамент, находящийся по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, ..., ..., в установленном законом порядке не регистрировалось.
Согласно имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРЮЛ от 12.07.2017 года (л.д. 47 - 48) за ООО "МИРА" зарегистрировано право собственности на помещение, назначение нежилое, общая площадь 16714,4 кв. м этажность: подвал, 1, антресоль 1-го этажа, 2, 3, 4, 5, 6, антресоль 6-го этажа, 7, выход на кровлю, номера на поэтажном плане: антресоль 1-го этажа - комнаты с 1 по 20; антресоль 6-го этажа - комнаты с 1 по 23; этаж выход на кровлю - комнаты с 1 по 3, 5, 6; подвал - комнаты с 1 по 3; этаж 1 - комнаты с 1 по 34,36; этаж 2 - комнаты с 1 по 30; этаж 3 - комнаты с 1 по 30; этаж 4 - комнаты с 1 по 30; этаж 5 комнаты с 1 по 30; ... - комнаты с 1 по 16, 16а, с 17 по 27; этаж 7 комнаты с 1 по 26, адрес (местонахождение) объекта: ..., кадастровый номер: .... Право собственности зарегистрировано 14.08.2013 г.
В материалы дела не представлены надлежащие допустимые доказательства того, что объект недвижимости, в отношении которого между истцом и ООО "МИРА" заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости - апартамент, находящийся по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, ..., ..., создан в натуре, в силу чего индивидуализировать указанный объект недвижимости не представляется возможным.
Полученные ответчиком по договору, поименованному как предварительный, денежные средства являются оплатой за товар (ценой товара) по договору купли-продажи, поскольку согласно п. 2.4 предварительного договора в случае заключения основного договора между сторонами внесенный по настоящему договору обеспечительный платеж подлежит зачету в счет оплаты общей (продажной) цены апартамента по основному договору.
В договоре, поименованном как предварительный, стороны согласовали такие условия как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цену объекта недвижимого имущества, договор заключен в отношении имущества, право собственности продавца на которое на дату оформления предварительного договора оформлено не было, договор предусматривает условие о выплате денежных средств, поименованных как обеспечительный платеж, равного стоимости приобретаемого объекта недвижимости, что является основанием для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей вещи. При заключении указанного договора стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества.
Нормы гражданского законодательства об обязательствах не предусматривают возможность удовлетворения требования о признании права собственности на нежилые помещения за покупателем будущей нежилой недвижимости, либо требования о государственной регистрации перехода права собственности на нее в ситуации, когда за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При таких данных покупатель вправе предъявить продавцу денежное требование, в том числе в размере уплаченной продавцу суммы.
С учетом вышеуказанных обстоятельств правовых оснований для удовлетворения исковых требований Р. о признании за ней права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером... по адресу: ..., соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, а именно: ..., ..., не имеется.
Учитывая вышеизложенное, решение суда в части удовлетворения исковых требований Р. не может быть признано законным и обоснованным, так как выводы суда первой инстанции в данной части не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении данных исковых требований Р.
В силу ст. 98 ГПК РФ решение суда подлежит отмене также в части взыскания с ООО "МИРА" в пользу Р. судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Доводы апелляционной жалобы истца Р. о несогласии с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, основанием для отмены решения суда в указанной части служить не могут, поскольку основаны на неверном применении и толковании норм материального права.
Как установлено выше, заключенный между сторонами договор, поименованный как предварительный, является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, при этом приобретатель имущества до заключения основного договора уплатил продавцу цену недвижимого имущества, указанный договор не является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в связи с чем правовых оснований для взыскания с ответчика неустойки, убытков, компенсации морального вреда, предусмотренных Законом РФ "О защите прав потребителей", не имеется.
Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда является правильным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы представителя истца Р. не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2016 года в части удовлетворения исковых требований Р. о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении, расположенном по адресу: ..., - отменить.
Постановить в указанной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Р. о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении, расположенном по адресу: ..., - отказать.
В остальной части решение Савеловского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2016 года - оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.10.2017 ПО ДЕЛУ N 33-20786/2017
Требование: О признании права собственности, обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, возмещении убытков, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, истцом обязательства по предварительному договору были исполнены в полном объеме, но до окончания срока действия предварительного договора основной договор не заключен, апартамент истцу не передан.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2017 г. по делу N 33-20786/2017
Судья: Гостюжева И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Гербекова Б.И.,
судей Антоновой Н.В., Максимовой Е.В.,
при секретаре Ш.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Антоновой Н.В.
гражданское дело по апелляционным жалобам представителя Р. по доверенности Т., представителя ООО "МИРА" в лице конкурсного управляющего В., апелляционной жалобе и дополнениям к ней представителя ЗАО "Промсвязьбанк" по доверенности Б. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2016 года, которым постановлено:
Исковые требования Р. удовлетворить частично.
Признать за Р. право собственности на 0,00712605 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером... по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, а именно: ..., ..., антресоль... а, комната 9).
Право собственности на указанную долю в праве общей долевой собственности подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра по Москве.
Взыскать с ООО "Мира" в пользу Р. расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.
В остальной части исковых требований - отказать.
установила:
Истец Р. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "МИРА" о признании права собственности, обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, взыскании неустойки, убытков, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов, мотивируя свои уточненные требования тем, что 31.07.2013 г. между Р. и ООО "МИРА" заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, предметом которого является обязательство заключить договор купли-продажи апартамента, согласно которому ответчик обязуется передать в собственность истца, а истец обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, а именно: ..., ..., антресоль... а, комната 9. В соответствии с п. 1.3 договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 31.12.2014 г. при условии выполнения истцом обязательств по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного предварительным договором, а также в случае получения ответчиком соответствующих документов на апартамент, необходимых для регистрации перехода права собственности на истца и снятия залога с апартамента. В случае, если в указанный срок соответствующие документы получены не будут, основной договор должен быть подписан сторонами в течение 5-ти дней с даты их получения ответчиком, но не позднее 30.06.2015 г. Согласно п. 2.1. договора общая (продажная) цена апартамента составляет 400 012,90 долларов США, включая НДС 18% в размере 61 018,92 долларов США. До заключения основного договора истец перечисляет ответчику на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обеспечительный платеж в размере 400 012,90 долларов США. Таким образом, истцом обязательства по предварительному договору были исполнены в полном объеме, однако до окончания срока действия предварительного договора 30.06.2015 г. основной договор сторонами заключен не был, апартамент истцу не передан.
Истец Р. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.
Представитель истца по доверенности Т. в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил также обязать ответчика передать недвижимое имущество истцу.
Представитель ответчика ООО "Мира" в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель конкурсного управляющего ООО "Мира" В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель третьего лица ПАО "Промсвязьбанк" по доверенности Б. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что право собственности на спорный объект недвижимости не может быть признано за истцом, поскольку указанное помещение находится в залоге у банка на основании договора об ипотеке N... от 18.11.2014 г. между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира". Условия заключенного предварительного договора не позволяют рассматривать внесение обеспечительного платежа в качестве фактической оплаты цены по договору купли-продажи недвижимого имущества, внесенные денежные средства истцом нельзя рассматривать в качестве оплаты по договору, т.к. стороны установили, что истец перечисляет продавцу обеспечительный платеж. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просят представитель истца Р. по доверенности Т. в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда и штрафа, а конкурсный управляющий ответчика ООО "МИРА" В., представитель третьего лица ЗАО "Промсвязьбанк" по доверенности Б. в части удовлетворения требований Р. по доводам апелляционных жалоб, указывая, что решение постановлено с нарушением норм материального и процессуального права.
Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N... от 19.08.2016 г. ООО "МИРА" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена В.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 09.08.2017 г. конкурсным управляющим ООО "МИРА" утвержден Ч.
Истец Р., конкурсный управляющий ответчика ООО "МИРА" Ч. в заседание судебной коллегии не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили и об отложении судебного разбирательства не просили, в связи с чем судебная коллегия согласно ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель третьего лица ЗАО "Промсвязьбанк" по доверенности Б. в заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя третьего лица ЗАО "Промсвязьбанк", обсудив доводы апелляционных жалоб и дополнения к апелляционной жалобе, возражений на апелляционные жалобы, приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Из материалов дела следует, что 31.07.2013 г. между ООО "Мира" (продавец) и Р. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора апартамент, находящийся по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, ..., ....
Во исполнение условий предварительного договора в части оплаты общей (продажной) цены апартамента, истец Р. в установленные договором сроки произвела оплату, что подтверждается приходными кассовыми ордерами от 01.08.2013 г. N 915905 на сумму 1 276 000 руб., от 28.09.2013 г. N 37 на сумму 4 000 000 руб. (л.д. 15, 16), платежным поручение от 07.10.2013 г. N 211 на сумму 2 320 285 руб. (л.д. 17, 68), платежным поручением от 01.02.2013 г. N 21199175 на сумму 3 780 121,91 руб. (л.д. 66), приходным кассовым ордером от 22.09.2013 г. N 81 на сумму 1 500 000 руб. (л.д. 68), выпиской по счету (л.д. 69 с оборотом), согласно которой 30.09.2013 г. со счета Р. на счет ООО "МИРА" переведено 415 000 руб., 595 000 руб., 596 000 руб., 597 000 руб., 598 000 руб., 599 000 руб., 600 000 руб., 07.10.2013 г. - 500 000 руб., 80 000 руб.
Разрешая спор, руководствуясь ст. ст. 130, 131, 219 ГК РФ, положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", положениями Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", положениями Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", оценив представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Р. и признании за ней права собственности на 0,00712605 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером... по адресу: ..., соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, а именно: ..., ....
Удовлетворяя исковые требования Р., суд первой инстанции исходил из нижеследующего.
Судом первой инстанции установлено, что спорный объект недвижимости является результатом реконструкции объекта капитального строительства, при этом результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание многоквартирного дома с апартаментами, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции; созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежал вводу в эксплуатацию.
При этом суд первой инстанции установил, что ООО "МИРА" являлся собственником подлежащего реконструкции объекта недвижимости, право собственности на него было зарегистрировано в установленном порядке, а сам объект, хотя и подлежал реконструкции, являлся объектом, строительство которого было завершено и который был введен в эксплуатацию.
Установив, что спорный объект недвижимости является результатом реконструкции объекта капитального строительства, суд первой инстанции отметил, что привлечение ответчиком денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только способами, перечисленными в пункте 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.
Учитывая все вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции посчитал, что предварительный договор по своему содержанию отвечает требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", содержит все существенные условия, определенные этим Законом, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 130, 131, 219 ГК РФ, положениями Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", положениями Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", пришел к выводу, что несмотря на то, что реконструкция апартаментов не окончена, доля в не завершенных строительством (реконструкции) помещениях в соответствии с действующим законодательством может находиться в собственности граждан, в связи с чем счел требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом при расчете доли истца в праве общей долевой собственности на нежилые помещения суд первой инстанции произвел расчет от общей площади помещений с учетом площади, приходящейся на долю истца.
Отклоняя доводы представителя ответчика ООО "МИРА" и представителя третьего лица ЗАО "Промсвязьбанк" о том, что право собственности на спорный объект недвижимости не может быть признано за истцом, поскольку все помещения находятся в залоге у банка на основании договора об ипотеке N... от 18.11.2014 г. между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира", суд первой инстанции руководствовался ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства.
В связи с изложенным, суд первой инстанции посчитал, что сделка между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира" по передаче в залог спорного апартамента является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ как противоречащая приведенным выше положениям законодательства, поскольку спорный апартамент обременен правами истца как участника долевого строительства.
С указанными выводами суда в части удовлетворения исковых требований Р. судебная коллегия согласиться не может, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда в данной части, постановлены с нарушением норм материального права, не соответствуют обстоятельствам дела.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.
Согласно ч. 1, 2 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении "О судебном решении" решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.
Согласно условиям предварительного договора купли-продажи апартамента от 31.07.2013 г., заключенного между ООО "МИРА" (продавец) и Р. (покупатель), стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора апартамент, находящийся по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, ..., .... Общая площадь апартамента подлежит уточнению сторонами в основном договоре.
Согласно п. 1.2 предварительного договора покупатель уведомлен, что апартамент может быть предоставлен в залог.
В соответствии с п. 1.3 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 31.12.2014 г. при условии выполнения покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного настоящим договором, а также в случае получения продавцом соответствующих документов на апартамент, необходимых для регистрации перехода права собственности на покупателя и снятия залога с апартамента.
Согласно п. 2.1 предварительного договора общая (продажная) цена апартамента составляет сумму в размере 400 012,90 долларов США. Общая (продажная) цена апартамента подлежит уточнению сторонами в основном договоре исходя из расчета 511,47 долларов США за один квадратный метр апартамента.
Согласно п. 2.2. предварительного договора оплата общей (продажной) цены апартамента производится покупателем в течение 5-ти рабочих дней с момента подписания основного договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.
Согласно п. 2.3 предварительного договора до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обеспечительный платеж в размере 400 012,90 долларов США. Указанный обеспечительный платеж не является авансом или задатком.
Согласно п. п. 2.3.1, 2.3.2 денежные средства в размере 120 003,87 долларов США оплачиваются покупателем в течение трех рабочих дней с даты подписания предварительного договора. Денежные средства в размере 280 009,03 долларов США оплачиваются покупателем в срок до 30.09.2013 г.
Согласно п. 2.4 предварительного договора в случае заключения основного договора между сторонами внесенный по настоящему договору обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю в течение трех банковских дней с момента полной оплаты покупателем общей (продажной) цены недвижимости и поступления денежных средств на расчетный счет продавца. Стороны пришли к соглашению, что при надлежащем выполнении покупателем обязательств по заключению основного договора внесенный им ранее обеспечительный платеж может быть зачтен в счет оплаты общей (продажной) цены недвижимости по основному договору.
Согласно п. 2.5 предварительного договора в случае незаключения основного договора по вине продавца обеспечительный платеж возвращается покупателю в полном объеме.
Оплата по предварительному договору была произведена истцом Р. в полном объеме.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 12.07.2016 г. ООО "МИРА" является собственником нежилого помещения площадью 16714,4 кв. м по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер.... В отношении указанного объекта недвижимости зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО "Промсвязьбанк".
Как усматривается из материалов дела, заявленное Р. требование о признании за ним права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером... по адресу: ..., соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, а именно: ..., ..., основано на предварительном договоре купли-продажи апартамента от 31.07.2013 г., заключенным между ООО "МИРА" и Р. Истец указывает, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был, чем нарушены его права.
Также из материалов дела следует, что в порядке обеспечения исполнения обязательств ООО "МИРА" по кредитному договору 18.11.2014 г. между ПАО "Промсвязьбанк" (залогодержатель) и ООО "МИРА" (залогодержатель) заключен договор об ипотеке N..., согласно которому залогодатель передает залогодержателю в залог помещение (нежилое) общей площадью 16714,4 кв. м, кадастровый (или условный) номер..., по адресу: .... Договор ипотеки зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 21.11.2014 г.
Выводы суда о том, что сложившееся между истцом и ООО "МИРА" отношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и заключенный между сторонами договор фактически является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.
Сведения о том, что в отношении спорного объекта недвижимости имела место реконструкция в целях создания многоквартирного дома с апартаментами, в материалах дела отсутствуют. На момент заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи за ООО "МИРА" уже было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 16714,4 кв. м, кадастровый номер: ..., расположенное по адресу: ....
Также являются ошибочными выводы суда первой инстанции о ничтожности заключенного между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира" договора об ипотеке N... от 18.11.2014 г., как не соответствующего положениям ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку заключенный между сторонами договор, поименованный как предварительный, не является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005 г.
Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.
Поскольку предварительный договор купли-продажи апартамента от 31.07.2013 г., заключенный между ООО "Мира" и Р., не зарегистрирован в соответствии с п. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то, исходя из положений статьи 431 ГК РФ, этот договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно разъяснениям пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
Согласно разъяснениям пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункт 4 Постановления).
Согласно разъяснениям пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 г., если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", также следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.
Доводы апелляционных жалоб о необходимости квалифицировать заключенный между сторонами договор, как предварительный договор, обязательства по которому прекращены в связи с незаключением основного договора купли-продажи в установленный срок, а не как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, являются необоснованными.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.
Из смысла ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны указывают только на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. При этом никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.
Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
По смыслу указанных норм из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, в том числе по предварительной оплате товара.
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных условия, а именно: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара; приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть.
Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи апартамента, дав толкование условиям предварительного договора по правилам ст. 431 ГК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о том, что данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.
Согласно условий предварительного договора купли-продажи недвижимости от 31.07.2013 г., заключенного между ООО "МИРА" и Р., стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора апартамент, находящийся по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, ..., ....
Между тем, право собственности ООО "МИРА" на спорный объект, который по утверждению истца, должен быть передан ему в силу заключенного между ними предварительного договора купли-продажи недвижимости - апартамент, находящийся по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, ..., ..., в установленном законом порядке не регистрировалось.
Согласно имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРЮЛ от 12.07.2017 года (л.д. 47 - 48) за ООО "МИРА" зарегистрировано право собственности на помещение, назначение нежилое, общая площадь 16714,4 кв. м этажность: подвал, 1, антресоль 1-го этажа, 2, 3, 4, 5, 6, антресоль 6-го этажа, 7, выход на кровлю, номера на поэтажном плане: антресоль 1-го этажа - комнаты с 1 по 20; антресоль 6-го этажа - комнаты с 1 по 23; этаж выход на кровлю - комнаты с 1 по 3, 5, 6; подвал - комнаты с 1 по 3; этаж 1 - комнаты с 1 по 34,36; этаж 2 - комнаты с 1 по 30; этаж 3 - комнаты с 1 по 30; этаж 4 - комнаты с 1 по 30; этаж 5 комнаты с 1 по 30; ... - комнаты с 1 по 16, 16а, с 17 по 27; этаж 7 комнаты с 1 по 26, адрес (местонахождение) объекта: ..., кадастровый номер: .... Право собственности зарегистрировано 14.08.2013 г.
В материалы дела не представлены надлежащие допустимые доказательства того, что объект недвижимости, в отношении которого между истцом и ООО "МИРА" заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости - апартамент, находящийся по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, ..., ..., создан в натуре, в силу чего индивидуализировать указанный объект недвижимости не представляется возможным.
Полученные ответчиком по договору, поименованному как предварительный, денежные средства являются оплатой за товар (ценой товара) по договору купли-продажи, поскольку согласно п. 2.4 предварительного договора в случае заключения основного договора между сторонами внесенный по настоящему договору обеспечительный платеж подлежит зачету в счет оплаты общей (продажной) цены апартамента по основному договору.
В договоре, поименованном как предварительный, стороны согласовали такие условия как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цену объекта недвижимого имущества, договор заключен в отношении имущества, право собственности продавца на которое на дату оформления предварительного договора оформлено не было, договор предусматривает условие о выплате денежных средств, поименованных как обеспечительный платеж, равного стоимости приобретаемого объекта недвижимости, что является основанием для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей вещи. При заключении указанного договора стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества.
Нормы гражданского законодательства об обязательствах не предусматривают возможность удовлетворения требования о признании права собственности на нежилые помещения за покупателем будущей нежилой недвижимости, либо требования о государственной регистрации перехода права собственности на нее в ситуации, когда за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При таких данных покупатель вправе предъявить продавцу денежное требование, в том числе в размере уплаченной продавцу суммы.
С учетом вышеуказанных обстоятельств правовых оснований для удовлетворения исковых требований Р. о признании за ней права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером... по адресу: ..., соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: ..., общей (ориентировочной) площадью 119,3 кв. м, а именно: ..., ..., не имеется.
Учитывая вышеизложенное, решение суда в части удовлетворения исковых требований Р. не может быть признано законным и обоснованным, так как выводы суда первой инстанции в данной части не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении данных исковых требований Р.
В силу ст. 98 ГПК РФ решение суда подлежит отмене также в части взыскания с ООО "МИРА" в пользу Р. судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Доводы апелляционной жалобы истца Р. о несогласии с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, основанием для отмены решения суда в указанной части служить не могут, поскольку основаны на неверном применении и толковании норм материального права.
Как установлено выше, заключенный между сторонами договор, поименованный как предварительный, является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, при этом приобретатель имущества до заключения основного договора уплатил продавцу цену недвижимого имущества, указанный договор не является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в связи с чем правовых оснований для взыскания с ответчика неустойки, убытков, компенсации морального вреда, предусмотренных Законом РФ "О защите прав потребителей", не имеется.
Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда является правильным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы представителя истца Р. не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2016 года в части удовлетворения исковых требований Р. о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении, расположенном по адресу: ..., - отменить.
Постановить в указанной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Р. о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении, расположенном по адресу: ..., - отказать.
В остальной части решение Савеловского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2016 года - оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)