Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Оспариваемое решение принято в связи с непредоставлением документов, необходимых для государственной регистрации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья: С.В. Полковников
Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе председательствующего Д.В. Шаповалова, судей А.Н. Пономарева, Р.Б. Михайловой, при секретаре Ч., рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи А.Н. Пономарева административное дело по апелляционной жалобе В. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 6 декабря 2016 года по административному иску В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (в дальнейшем - Управление Росреестра по г. Москве) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на жилой дом
установила:
В. обратилась в суд с указанным выше административным иском к Управлению Росреестра по г. Москве, ссылаясь на незаконность отказа в государственной регистрации права собственности на жилой дом, в отношении которого представлены разрешение на ввод в эксплуатацию, справка ЖСК "***" о выплаченном пае. Истребование от заявителя каких-либо иных документов для осуществления регистрационных действий административный истец полагала неправомерным.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 6 декабря 2016 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе В. ставится вопрос об отмене решения.
В заседании судебной коллегии представитель В. - Н.А. Созонович, по доверенности от 31 мая 2016 года, доводы апелляционной жалобы поддержала.
Судебная коллегия на основании ст. 150, ст. 152 КАС РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие В., Управления Росреестра по г. Москве, извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших о причинах своей неявки и не представивших доказательства уважительности этих причин.
Проверив материалы дела, выслушав представителя В., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных п. 1, п. 4 ч. 2 ст. 310 КАС РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
По смыслу ч. 1 ст. 218, ч. 2 ст. 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав административного истца, при этом на последнего процессуальным законом возложена обязанность по доказыванию таких обстоятельств, а также соблюдению срока для обращения в суд за защитой нарушенного права. Вместе с тем административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение соответствует закону.
В силу п. 7 ст. 6, ст. 14 КАС РФ суд, проявляя активную роль, обеспечивает состязательность и равноправие сторон, проверяя, чтобы последние были извещены о месте и времени судебного заседания в соответствии с требованиями главы 9 КАС РФ.
В нарушение приведенных законоположений и предписаний ч. 9, ч. 11 ст. 226, ч. 3 ст. 62 КАС РФ суд неверно распределил бремя доказывания между сторонами и допустил неправильное применение норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а также норм процессуального права.
Из материалов дела усматривается, что после приостановления государственной регистрации решением Управления Росреестра по г. Москве от 29 июля 2016 года отказано в осуществлении государственной регистрации права собственности В. на жилой ***.
Правовые основания для отказа в совершении регистрационных действий Управление Росреестра по г. Москве связало с нормами ст. 222 Гражданского кодекса РФ, ст. 51, ст. 36, ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, то есть с признаками самовольного строительства жилого дома, действующим правовым режимом земельного участка, наличием (отсутствием) разрешений на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с учетом особого порядка, предусмотренного Распоряжением Премьера Правительства Москвы от 30.09.1997 N 1081-РП "О порядке приемки жилых объектов в коттеджном жилом комплексе "***", ***" (вместе с "Временным положением по приемке жилых объектов коттеджного комплекса "***" в зоне "Г" *** г. Москвы").
В частности, в обжалуемом решении органа государственной власти отмечено, что Временное положение по приемке жилых объектов коттеджного комплекса "***" в зоне "г" *** г. Москвы, утвержденное названным Распоряжением, предусматривает следующие требования.
Каждый коттедж принимается государственной комиссией на стадии полностью законченной строительной части без внутренней отделки, внутреннего инженерного обустройства и подключения к наружным коммуникациям. Заказчик представляет комиссии исполнительную документацию согласно пп. 1 - 4, 8 - 13, 15, 16, 50, 52 перечня ИГАСН (форма N 101/86). По результатам приемки оформляется акт государственной комиссии по установленной форме с обязательной записью о приемке коттеджа без права заселения.
Оформленный акт государственной комиссии дает право заказчику на включение площади коттеджа в статистическую отчетность по вводу в натуральном выражении, регистрацию в установленном порядке объекта недвижимости и передачу коттеджа в собственность его владельцу.
До передачи коттеджа владельцу в собственность заказчик (ЖСА "***") обязан заключить с ним нотариально заверенный договор на временную эксплуатацию объекта. В договоре обязательно должны быть отражены:
- - обязанность владельца заключать договоры на производство внутреннего инженерного обустройства коттеджа и отделочных работ только с организациями, имеющими соответствующие лицензии, действующие в г. Москве;
- - обязанность владельца при производстве внутреннего инженерного обустройства коттеджа согласовывать с заказчиком, городскими эксплуатационными службами и при необходимости с проектной организацией все изменения, вносимые в утвержденную проектную документацию по его инициативе;
- - обязанность владельца по сдаче выполненных им или его подрядчиками работ в соответствии со строительными нормами и правилами и другими действующими нормативными документами;
- - право заказчика (ЖСА "***") на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствия производимых владельцем или его подрядчиками работ утвержденной проектной документации и действующим нормативным документам;
- - обязательства владельца по внесению долевых средств на инфраструктуру поселка;
- - ответственность владельца за неисполнение принятых на себя обязательств.
После заключения договора на временную эксплуатацию объекта владелец имеет право на производство внутреннего инженерного обустройства коттеджа и отделочных работ. Срок производства владельцем внутреннего инженерного обустройства коттеджа и отделочных работ не должен превышать шести месяцев со дня оформления документа о передаче коттеджа владельцу в собственность.
По договоренности с городскими эксплуатационными службами заказчик (ЖСА "***") своими силами или по договору силами городских эксплуатационных служб может осуществлять временную эксплуатацию наружных инженерных коммуникаций с последующей передачей их в постоянную эксплуатацию городским организациям.
По мере окончания внутренних работ по инженерному обустройству и отделке по каждому коттеджу в установленном порядке проводится рабочая приемочная комиссия с участием городских эксплуатационных служб. После приемки коттеджа рабочей комиссией владелец заключает договоры с городскими эксплуатационными службами и коттедж подключается к наружным инженерным коммуникациям.
После приемки рабочей приемочной комиссией всех коттеджей в каждом микрорайоне (жилой зоне) государственной комиссией производится приемка в эксплуатацию с правом заселения всех объектов микрорайона (жилой зоны) в соответствии с действующими строительными нормами и правилами. Заказчик представляет комиссии исполнительную документацию согласно перечню ИГАСН с учетом представленной ранее (п. 1). По результатам приемки оформляется акт государственной комиссии по установленной форме. Оформленный акт государственной комиссии дает право заказчику на включение площади коттеджей в статистическую отчетность по вводу в стоимостном выражении.
Кроме того, упомянутым Распоряжением Правительства г. Москвы установлено, что Государственная комиссия по приемке жилых объектов комплекса "***" назначается префектом Юго-Западного округа г. Москвы и считается постоянно действующей на весь период строительства.
В соответствии с этим Управление Росреестра по г. Москве потребовало представление документов, подтверждающих соблюдение указанного порядка, а также документов ЖСК "***", содержащих информацию о членах ЖСК, включая В.
Суд, разрешая заявленные требования, установил, что В. представила для совершения регистрационных действий договор с застройщиком ЖСК "***" от 19 апреля 2006 года, справку ЖСК "***" от 23 декабря 2015 года о выплаченном пае, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31 декабря 2009 года, выданный Мосгосстройнадзором, и отказывая в удовлетворении административного иска, согласился с выводами Управления Росреестра по г. Москве, что судебная коллегия признает ошибочным суждением.
Особенности государственной регистрации права собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества регулировались на момент возникновения спорных правоотношений ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
Согласно п. 7 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества (утв. Приказ Федеральной регистрационной службы от 8 июня 2007 г. N 113) документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса).
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлена в соответствии с частью 12 статьи 55 Градостроительного кодекса постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г. N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (часть 2 статьи 55 Градостроительного кодекса).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается в том числе на основании правоустанавливающих документов на земельный участок (подпункт 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса). В связи с этим рекомендуется при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав на созданный объект недвижимого имущества, проверить наличие прав заявителя на земельный участок. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом порядке.
Кроме того, пунктом 9 Перечня документов, необходимых для осуществления государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789 (ред. от 30.08.2016) "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Зарегистрировано в Минюсте России 28.04.2015 N 37039), установлено, что для государственной регистрации права собственности на жилое помещение в жилищном, жилищно-строительном или жилищном накопительном кооперативе заявитель - физическое лицо должно представить, в частности, справку о полном внесении (полной выплате) паевого взноса, подписанную уполномоченным лицом кооператива и главным бухгалтером (оригинал и копия); учредительные документы кооператива (со всеми изменениями и дополнениями; документы не представляются, если ранее они были представлены при государственной регистрации права на другое помещение в соответствующем многоквартирном доме) (оригинал либо заверенная в установленном порядке копия); Документ, подтверждающий право на паенакопления или на жилое помещение, за которое полностью внесен паевой взнос, выданный на имя обладателя подлежащих государственной регистрации прав (например, свидетельство о праве на наследство; представляется в случае, если в справке о полном внесении (полной выплате) паевого взноса указано иное лицо, например наследодатель) (оригинал и копия, а если таким документом является решение суда - копия, не менее 2-х экземпляров); документ, подтверждающий полномочия лица (за исключением главного бухгалтера), выдавшего справку о полном внесении (полной выплате) паевого взноса (например, протокол общего собрания членов кооператива; документ не представляется, если ранее он был представлен при государственной регистрации права на другое помещение в соответствующем многоквартирном доме и данное лицо не переизбрано) (оригинал либо заверенная в установленном порядке копия).
Однако доказательств соблюдения указанных требований закона Управлением Росреестра по г. Москве представлено не было. Напротив, истребование у заявителя не предусмотренных законом документов, в частности, реестра членов кооператива, прямо запрещалось п. 2 ст. 17 названного Федерального закона.
Управлением Росреестра по г. Москве также не доказано, что представленное административным истцом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не соответствует приведенным выше законоположениям по форме либо содержанию, либо выдано неуполномоченным лицом. Ссылка на Распоряжение Правительства Москвы Премьера от 30.09.1997 N 1081-РП, не учитывает, что оно издано до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нормы которых не предусматривают составление акта приемки объекта в эксплуатацию и представление такого акта для совершения регистрационных действий.
Согласно ст. 3 Градостроительного кодекса РФ законодательство о градостроительной деятельности состоит из настоящего Кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.
Федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить настоящему Кодексу.
Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить настоящему Кодексу.
По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить настоящему Кодексу.
Кроме того, в соответствии со ст. 19 Конституции РФ все равны перед законом и судом.
Государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. Запрещаются любые формы ограничения прав граждан по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности.
При этом пунктом 3 ст. 55 Конституции РФ гарантировано, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Однако в нарушение приведенных конституционных гарантий Управление Росреестра по г. Москве не указало в своем решении конкретной нормы ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на основании которой допускается отказ в совершении регистрационных действий.
Управление Росреестра по г. Москве не мотивировало применения положений ст. 222 Гражданского кодекса РФ в обоснование выводов о самовольной постройке, под которой закон понимает здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. А также Управление Росреестра по г. Москве не приняло во внимание особенности возникновения права собственности члена жилищно-строительного кооператива.
В соответствии с п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
В соответствии с этим Приказом Управления Росреестра по Москве от 13.04.2010 N 113 утвержден Порядок приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию.
Указанный Порядок предусматривает, что для вновь построенных домов первый заявитель - член ЖСК (ЖК) представляет все необходимые документы, подтверждающие факт создания объекта:
Распорядительный документ Правительства Москвы о строительстве объекта.
Постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, являющееся основанием для предоставления и использования земельного участка под жилищное строительство (требуется в случае, если документы по землепользованию не зарегистрированы).
Документ о землепользовании.
Инвестиционный контракт с Правительством Москвы и дополнительные соглашения к нему.
Разрешение на строительство, выданное соответствующим уполномоченным федеральным органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
Акт приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии, утвержденный распоряжением организации, назначившей комиссию (с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).
Документ, описывающий объект недвижимости, удостоверенный организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Акт закрепления квартир за городом и инвестором.
Акт реализации инвестиционного контракта.
Документы, отражающие раздел долей в натуре, подписанные участниками строительства (например, акт реализации инвестиционного контракта, акт распределения квартир между инвесторами).
Справка о присвоении адреса. Документы о соответствии строительных адресов почтовому адресу объекта.
Учредительные документы ЖСК, ЖК (если на момент обращения заявителя сведения о данном кооперативе отсутствуют).
Справка ЖСК, ЖК в 2 экземплярах, содержащая:
- - полные данные заявителя;
- - сведения о полной выплате паевого взноса заявителя;
- - сведения о членстве заявителя в ЖСК, ЖК с указанием даты вступления в ЖСК;
- - описание объекта (место нахождения, площадь, номер).
Таким образом, нормативные акты самого Управления Росреестра по г. Москве, также предусматривают, что с момента введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ, то есть с 30 декабря 2004 года, требуется истребование государственным регистратором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а не акта, затребованный Управлением Росреестра по г. Москве на основании Распоряжения Правительства г. Москвы от 30 сентября 1997 года, принятого до введения в действие Градостроительного кодекса РФ.
На основании изложенного судебная коллегия применительно к частям 9, 11 ст. 226 КАС РФ приходит к выводу, что административным ответчиком не доказано, что порядок принятия оспариваемого решения соблюден, основания для принятия оспариваемого решения имелись, а содержание оспариваемого решения соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Напротив, В. доказала факт нарушения своих прав, свобод и законных интересов.
При таком положении решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о возложении на Управление Росреестра по г. Москве обязанности повторно рассмотреть заявление В. о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества. В остальной части - возложении обязанности зарегистрировать право собственности на жилой дом - правовых оснований для удовлетворения административного иска не имеется, так как суд не вправе подменить орган государственной власти в оценке тех обстоятельств, которые им ранее не принимались во внимание.
Руководствуясь ст. 311, п. 1, п. 4 ч. 2 ст. 310 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Московского городского суда
определила:
решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 6 декабря 2016 года отменить, вынести новое решение, которым административный иск В. удовлетворить частично, обязав Управление Росреестра по г. Москве повторно рассмотреть заявление В. о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества; в удовлетворении остальной части административного иска В. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33А-2252/2017
Требование: О признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на жилой дом.Разделы:
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Оспариваемое решение принято в связи с непредоставлением документов, необходимых для государственной регистрации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июля 2017 г. по делу N 33а-2252-17
судья: С.В. Полковников
Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе председательствующего Д.В. Шаповалова, судей А.Н. Пономарева, Р.Б. Михайловой, при секретаре Ч., рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи А.Н. Пономарева административное дело по апелляционной жалобе В. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 6 декабря 2016 года по административному иску В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (в дальнейшем - Управление Росреестра по г. Москве) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на жилой дом
установила:
В. обратилась в суд с указанным выше административным иском к Управлению Росреестра по г. Москве, ссылаясь на незаконность отказа в государственной регистрации права собственности на жилой дом, в отношении которого представлены разрешение на ввод в эксплуатацию, справка ЖСК "***" о выплаченном пае. Истребование от заявителя каких-либо иных документов для осуществления регистрационных действий административный истец полагала неправомерным.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 6 декабря 2016 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе В. ставится вопрос об отмене решения.
В заседании судебной коллегии представитель В. - Н.А. Созонович, по доверенности от 31 мая 2016 года, доводы апелляционной жалобы поддержала.
Судебная коллегия на основании ст. 150, ст. 152 КАС РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие В., Управления Росреестра по г. Москве, извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших о причинах своей неявки и не представивших доказательства уважительности этих причин.
Проверив материалы дела, выслушав представителя В., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных п. 1, п. 4 ч. 2 ст. 310 КАС РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
По смыслу ч. 1 ст. 218, ч. 2 ст. 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав административного истца, при этом на последнего процессуальным законом возложена обязанность по доказыванию таких обстоятельств, а также соблюдению срока для обращения в суд за защитой нарушенного права. Вместе с тем административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение соответствует закону.
В силу п. 7 ст. 6, ст. 14 КАС РФ суд, проявляя активную роль, обеспечивает состязательность и равноправие сторон, проверяя, чтобы последние были извещены о месте и времени судебного заседания в соответствии с требованиями главы 9 КАС РФ.
В нарушение приведенных законоположений и предписаний ч. 9, ч. 11 ст. 226, ч. 3 ст. 62 КАС РФ суд неверно распределил бремя доказывания между сторонами и допустил неправильное применение норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а также норм процессуального права.
Из материалов дела усматривается, что после приостановления государственной регистрации решением Управления Росреестра по г. Москве от 29 июля 2016 года отказано в осуществлении государственной регистрации права собственности В. на жилой ***.
Правовые основания для отказа в совершении регистрационных действий Управление Росреестра по г. Москве связало с нормами ст. 222 Гражданского кодекса РФ, ст. 51, ст. 36, ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, то есть с признаками самовольного строительства жилого дома, действующим правовым режимом земельного участка, наличием (отсутствием) разрешений на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с учетом особого порядка, предусмотренного Распоряжением Премьера Правительства Москвы от 30.09.1997 N 1081-РП "О порядке приемки жилых объектов в коттеджном жилом комплексе "***", ***" (вместе с "Временным положением по приемке жилых объектов коттеджного комплекса "***" в зоне "Г" *** г. Москвы").
В частности, в обжалуемом решении органа государственной власти отмечено, что Временное положение по приемке жилых объектов коттеджного комплекса "***" в зоне "г" *** г. Москвы, утвержденное названным Распоряжением, предусматривает следующие требования.
Каждый коттедж принимается государственной комиссией на стадии полностью законченной строительной части без внутренней отделки, внутреннего инженерного обустройства и подключения к наружным коммуникациям. Заказчик представляет комиссии исполнительную документацию согласно пп. 1 - 4, 8 - 13, 15, 16, 50, 52 перечня ИГАСН (форма N 101/86). По результатам приемки оформляется акт государственной комиссии по установленной форме с обязательной записью о приемке коттеджа без права заселения.
Оформленный акт государственной комиссии дает право заказчику на включение площади коттеджа в статистическую отчетность по вводу в натуральном выражении, регистрацию в установленном порядке объекта недвижимости и передачу коттеджа в собственность его владельцу.
До передачи коттеджа владельцу в собственность заказчик (ЖСА "***") обязан заключить с ним нотариально заверенный договор на временную эксплуатацию объекта. В договоре обязательно должны быть отражены:
- - обязанность владельца заключать договоры на производство внутреннего инженерного обустройства коттеджа и отделочных работ только с организациями, имеющими соответствующие лицензии, действующие в г. Москве;
- - обязанность владельца при производстве внутреннего инженерного обустройства коттеджа согласовывать с заказчиком, городскими эксплуатационными службами и при необходимости с проектной организацией все изменения, вносимые в утвержденную проектную документацию по его инициативе;
- - обязанность владельца по сдаче выполненных им или его подрядчиками работ в соответствии со строительными нормами и правилами и другими действующими нормативными документами;
- - право заказчика (ЖСА "***") на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствия производимых владельцем или его подрядчиками работ утвержденной проектной документации и действующим нормативным документам;
- - обязательства владельца по внесению долевых средств на инфраструктуру поселка;
- - ответственность владельца за неисполнение принятых на себя обязательств.
После заключения договора на временную эксплуатацию объекта владелец имеет право на производство внутреннего инженерного обустройства коттеджа и отделочных работ. Срок производства владельцем внутреннего инженерного обустройства коттеджа и отделочных работ не должен превышать шести месяцев со дня оформления документа о передаче коттеджа владельцу в собственность.
По договоренности с городскими эксплуатационными службами заказчик (ЖСА "***") своими силами или по договору силами городских эксплуатационных служб может осуществлять временную эксплуатацию наружных инженерных коммуникаций с последующей передачей их в постоянную эксплуатацию городским организациям.
По мере окончания внутренних работ по инженерному обустройству и отделке по каждому коттеджу в установленном порядке проводится рабочая приемочная комиссия с участием городских эксплуатационных служб. После приемки коттеджа рабочей комиссией владелец заключает договоры с городскими эксплуатационными службами и коттедж подключается к наружным инженерным коммуникациям.
После приемки рабочей приемочной комиссией всех коттеджей в каждом микрорайоне (жилой зоне) государственной комиссией производится приемка в эксплуатацию с правом заселения всех объектов микрорайона (жилой зоны) в соответствии с действующими строительными нормами и правилами. Заказчик представляет комиссии исполнительную документацию согласно перечню ИГАСН с учетом представленной ранее (п. 1). По результатам приемки оформляется акт государственной комиссии по установленной форме. Оформленный акт государственной комиссии дает право заказчику на включение площади коттеджей в статистическую отчетность по вводу в стоимостном выражении.
Кроме того, упомянутым Распоряжением Правительства г. Москвы установлено, что Государственная комиссия по приемке жилых объектов комплекса "***" назначается префектом Юго-Западного округа г. Москвы и считается постоянно действующей на весь период строительства.
В соответствии с этим Управление Росреестра по г. Москве потребовало представление документов, подтверждающих соблюдение указанного порядка, а также документов ЖСК "***", содержащих информацию о членах ЖСК, включая В.
Суд, разрешая заявленные требования, установил, что В. представила для совершения регистрационных действий договор с застройщиком ЖСК "***" от 19 апреля 2006 года, справку ЖСК "***" от 23 декабря 2015 года о выплаченном пае, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31 декабря 2009 года, выданный Мосгосстройнадзором, и отказывая в удовлетворении административного иска, согласился с выводами Управления Росреестра по г. Москве, что судебная коллегия признает ошибочным суждением.
Особенности государственной регистрации права собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества регулировались на момент возникновения спорных правоотношений ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
Согласно п. 7 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества (утв. Приказ Федеральной регистрационной службы от 8 июня 2007 г. N 113) документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса).
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлена в соответствии с частью 12 статьи 55 Градостроительного кодекса постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г. N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (часть 2 статьи 55 Градостроительного кодекса).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается в том числе на основании правоустанавливающих документов на земельный участок (подпункт 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса). В связи с этим рекомендуется при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав на созданный объект недвижимого имущества, проверить наличие прав заявителя на земельный участок. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом порядке.
Кроме того, пунктом 9 Перечня документов, необходимых для осуществления государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789 (ред. от 30.08.2016) "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Зарегистрировано в Минюсте России 28.04.2015 N 37039), установлено, что для государственной регистрации права собственности на жилое помещение в жилищном, жилищно-строительном или жилищном накопительном кооперативе заявитель - физическое лицо должно представить, в частности, справку о полном внесении (полной выплате) паевого взноса, подписанную уполномоченным лицом кооператива и главным бухгалтером (оригинал и копия); учредительные документы кооператива (со всеми изменениями и дополнениями; документы не представляются, если ранее они были представлены при государственной регистрации права на другое помещение в соответствующем многоквартирном доме) (оригинал либо заверенная в установленном порядке копия); Документ, подтверждающий право на паенакопления или на жилое помещение, за которое полностью внесен паевой взнос, выданный на имя обладателя подлежащих государственной регистрации прав (например, свидетельство о праве на наследство; представляется в случае, если в справке о полном внесении (полной выплате) паевого взноса указано иное лицо, например наследодатель) (оригинал и копия, а если таким документом является решение суда - копия, не менее 2-х экземпляров); документ, подтверждающий полномочия лица (за исключением главного бухгалтера), выдавшего справку о полном внесении (полной выплате) паевого взноса (например, протокол общего собрания членов кооператива; документ не представляется, если ранее он был представлен при государственной регистрации права на другое помещение в соответствующем многоквартирном доме и данное лицо не переизбрано) (оригинал либо заверенная в установленном порядке копия).
Однако доказательств соблюдения указанных требований закона Управлением Росреестра по г. Москве представлено не было. Напротив, истребование у заявителя не предусмотренных законом документов, в частности, реестра членов кооператива, прямо запрещалось п. 2 ст. 17 названного Федерального закона.
Управлением Росреестра по г. Москве также не доказано, что представленное административным истцом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не соответствует приведенным выше законоположениям по форме либо содержанию, либо выдано неуполномоченным лицом. Ссылка на Распоряжение Правительства Москвы Премьера от 30.09.1997 N 1081-РП, не учитывает, что оно издано до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нормы которых не предусматривают составление акта приемки объекта в эксплуатацию и представление такого акта для совершения регистрационных действий.
Согласно ст. 3 Градостроительного кодекса РФ законодательство о градостроительной деятельности состоит из настоящего Кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.
Федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить настоящему Кодексу.
Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить настоящему Кодексу.
По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить настоящему Кодексу.
Кроме того, в соответствии со ст. 19 Конституции РФ все равны перед законом и судом.
Государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. Запрещаются любые формы ограничения прав граждан по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности.
При этом пунктом 3 ст. 55 Конституции РФ гарантировано, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Однако в нарушение приведенных конституционных гарантий Управление Росреестра по г. Москве не указало в своем решении конкретной нормы ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на основании которой допускается отказ в совершении регистрационных действий.
Управление Росреестра по г. Москве не мотивировало применения положений ст. 222 Гражданского кодекса РФ в обоснование выводов о самовольной постройке, под которой закон понимает здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. А также Управление Росреестра по г. Москве не приняло во внимание особенности возникновения права собственности члена жилищно-строительного кооператива.
В соответствии с п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
В соответствии с этим Приказом Управления Росреестра по Москве от 13.04.2010 N 113 утвержден Порядок приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию.
Указанный Порядок предусматривает, что для вновь построенных домов первый заявитель - член ЖСК (ЖК) представляет все необходимые документы, подтверждающие факт создания объекта:
Распорядительный документ Правительства Москвы о строительстве объекта.
Постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, являющееся основанием для предоставления и использования земельного участка под жилищное строительство (требуется в случае, если документы по землепользованию не зарегистрированы).
Документ о землепользовании.
Инвестиционный контракт с Правительством Москвы и дополнительные соглашения к нему.
Разрешение на строительство, выданное соответствующим уполномоченным федеральным органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
Акт приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии, утвержденный распоряжением организации, назначившей комиссию (с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).
Документ, описывающий объект недвижимости, удостоверенный организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Акт закрепления квартир за городом и инвестором.
Акт реализации инвестиционного контракта.
Документы, отражающие раздел долей в натуре, подписанные участниками строительства (например, акт реализации инвестиционного контракта, акт распределения квартир между инвесторами).
Справка о присвоении адреса. Документы о соответствии строительных адресов почтовому адресу объекта.
Учредительные документы ЖСК, ЖК (если на момент обращения заявителя сведения о данном кооперативе отсутствуют).
Справка ЖСК, ЖК в 2 экземплярах, содержащая:
- - полные данные заявителя;
- - сведения о полной выплате паевого взноса заявителя;
- - сведения о членстве заявителя в ЖСК, ЖК с указанием даты вступления в ЖСК;
- - описание объекта (место нахождения, площадь, номер).
Таким образом, нормативные акты самого Управления Росреестра по г. Москве, также предусматривают, что с момента введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ, то есть с 30 декабря 2004 года, требуется истребование государственным регистратором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а не акта, затребованный Управлением Росреестра по г. Москве на основании Распоряжения Правительства г. Москвы от 30 сентября 1997 года, принятого до введения в действие Градостроительного кодекса РФ.
На основании изложенного судебная коллегия применительно к частям 9, 11 ст. 226 КАС РФ приходит к выводу, что административным ответчиком не доказано, что порядок принятия оспариваемого решения соблюден, основания для принятия оспариваемого решения имелись, а содержание оспариваемого решения соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Напротив, В. доказала факт нарушения своих прав, свобод и законных интересов.
При таком положении решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о возложении на Управление Росреестра по г. Москве обязанности повторно рассмотреть заявление В. о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества. В остальной части - возложении обязанности зарегистрировать право собственности на жилой дом - правовых оснований для удовлетворения административного иска не имеется, так как суд не вправе подменить орган государственной власти в оценке тех обстоятельств, которые им ранее не принимались во внимание.
Руководствуясь ст. 311, п. 1, п. 4 ч. 2 ст. 310 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Московского городского суда
определила:
решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 6 декабря 2016 года отменить, вынести новое решение, которым административный иск В. удовлетворить частично, обязав Управление Росреестра по г. Москве повторно рассмотреть заявление В. о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества; в удовлетворении остальной части административного иска В. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)