Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на уменьшение площади и недостатки несвоевременно переданной квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Косарева И.Э.
судей Алексеевой Г.Ю., Свирской О.Д.
при секретаре Р.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе К.М.А. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 18 декабря 2014 года, которым были частично удовлетворены исковые требования К.М.А. к ООО <...> об обязании исполнить условия договора, признании действий незаконными, взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Г.Ю., объяснения представителя истца К.А., действующего на основании доверенности, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения генерального директора ООО <...> - И., представителей ответчика П.Н. и П.Е., действующих на основании доверенности, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
К.М.А. обратился в суд с иском к ООО <...>, в котором после неоднократного изменения требований просил: признать неисполнение застройщиком Договора N от <...> незаконным; признать условия п. 8.4 и п. 8.5 Договора, допускающие изменения размера квартиры сверх установленных СНиП пределов, недействительными; признать изменение линейных размеров квартиры, сверх установленных СНиП пределов нарушением п. 6.1 Договора, а нарушение размеров квартиры - строительным браком; на основании ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ признать условия Договора (п. 8.4 и п. 8.5) об освобождении ответчика от ответственности за строительный брак - ничтожными; обязать застройщика выполнить договор долевого участия в строительстве от <...> к установленному судом сроку; признать истца правомочным пользователем <адрес> по адресу: <адрес>; вынести решение о принудительном вселении истца в квартиру, признать истца собственником <адрес> по адресу: <адрес>; назначить срок передачи ответчиком истцу ключей от квартиры; обязать застройщика устранить дефекты квартиры в назначенный судом срок; обязать ответчика передать квартиру истцу по акту к установленному судом сроку; признать односторонний акт передачи квартиры истцу необоснованным и недействительным; обязать ответчика представить истцу: план-схему квартиры с указанием проектных размеров, рабочие чертежи балкона, схему электрической проводки в квартире, доказательства приемки Петроэлектросбытом электросчетчика в эксплуатацию; обязать ответчика совместно с истцом произвести обмер квартиры; обязать ответчика представить истцу список помещений дома, являющихся общей долевой собственностью, с указанием площади каждого помещения; обязать ответчика передать истцу список помещений дома, не являющихся общей долевой собственностью, с указанием их собственников; взыскать с ответчика денежные средства, переплаченные истцом из-за преднамеренного неправильного указания ответчиком в договоре площади квартиры - <...>., неустойку за пользование чужими денежными средствами при переплате за площадь квартиры в размере <...> руб.; взыскать с ООО <...> неустойку за просрочку передачи истцу квартиры по акту в сумме <...>.; взыскать с ответчика уплаченную истцом государственную пошлину в размере <...>., расходы на оплату услуг представителя в размере <...>., расходы на оформление доверенности в размере <...>
В обоснование исковых требований истец указал, что <...> между ним и ООО <...> был заключен Договор N на участие в долевом строительстве дома в <адрес>. В соответствии с агентским договором N от <...> от имени застройщика договор был подписан ООО <...>.
Истец ссылается на то, что исполнил обязательства по финансированию объекта строительства, между тем ответчик не исполнил свою обязанность своевременно передать квартиру по двустороннему акту приема-передачи.
Поскольку квартира была построена с многочисленными недостатками, полагает, что ответчик несет обязанность по их устранению, после чего обязанность передать ему жилое помещение по двустороннему акту приема-передачи.
Истец считает, что отступление от площади квартиры, указанной в договоре, является умышленными действиями ответчика, в связи с чем, полагает подлежащей возврату денежную сумму, уплаченную за разницу площади квартиры, указанной в договоре и площади согласно обмерам. Приводит расчет неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости, а также неустойки за пользование чужими денежными средствами, уплаченными за превышение площади квартиры.
Понесенные судебные расходы подтверждает Договором об оказании юридических услуг от <...>, актом передачи денежных средств от <...>, доверенностью.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Представитель ООО <...> в судебном заседании иск не признал, просил в его удовлетворении отказать.
Представитель 3-го лица ООО <...> в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 18.12.2014 г. исковые требования К.М.А. удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взысканы неустойка за нарушение срока передачи квартиры в размере <...> руб., штраф в размере <...> от суммы, присужденной судом, в размере <...> руб. На ответчика возложена обязанность передать истцу квартиру по одностороннему акту приема-передачи. В удовлетворении остальной части требований отказано.
В апелляционной жалобе и десяти дополнениях к ней представитель истца К.А., действующий на основании доверенности, просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным, принять по делу новое решение.
В возражениях на жалобу представители ответчика указывают на необоснованность изложенных в ней доводов.
Проверив дело, выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что <...> между ООО <...> в лице ООО <...>, действующего на основании Агентского договора N от <...> и К.М.А. заключен Договор N об участии в долевом строительстве объекта недвижимости.
Предметом договора является обязанность застройщика в предусмотренный договором срок построить жилой комплекс по адресу: <адрес>, <адрес>, и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и исполнения участником долевого строительства своих обязательств, передать однокомнатную квартиру условный N А, расположенную в корпусе <...> кв. м.
Ответчиком не оспаривалось, что оплата по договору произведена истцом в полном объеме.
<...> ООО <...> был составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства, который был направлен в адрес истца и получен им <...>.
Разрешая требования истца в части признания условий п. 8.4 и п. 8.5 Договора, допускающих изменение размера квартиры сверх установленных СНиП пределов, недействительными; признания изменения линейных размеров квартиры, сверх установленных СНиП пределов нарушением п. 6.1 Договора, а нарушение размеров квартиры - строительным браком; взыскании денежных средств за превышение площади и, соответственно, - процентов за пользование указанными денежными средствами, на основании ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ признания условий Договора (п. 8.4 и п. 8.5) об освобождении ответчика от ответственности за строительный брак - ничтожными и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из установленного законом принципа свободы договора, а также отсутствия в договоре условий, ущемляющих права истца как потребителя предоставляемых ответчиком услуг.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, полагая их правильными.
Согласно ч. 4 ст. 4 ФЗ РФ N 214 договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 5, указанного Закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Императивных норм, устанавливающих иной порядок определения и изменения цены договора, для данного вида договоров не имеется.
Пункт 1 ст. 7 названного Федерального закона предусматривает обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно п. 1.1 договора предусмотрено, что площадь квартиры, указанная в столбце 6 приведенной в настоящем пункте таблицы договора (39,27 кв. м), является ориентировочной. Окончательная площадь квартиры будет определена после ввода объекта в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров органов технической инвентаризации. В пунктах 8.1 и 8.2 Договора стороны согласовали условие о возможности изменения параметров помещений, входящих в состав квартиры, указав в пункте 8.3, что изменения и отклонения, изложенные в п. п. 8.1 и 8.2 Договора признаются сторонами допустимыми и не приводят к изменению цены Договора. При этом, в силу п. 8.5 Договора, в случае отклонения общей площади квартиры (за исключением площади лоджии/балкона) по результатам обмеров органа инвентаризации от площади, указанной в п. 1.1 Договора, более чем на 1 кв. м в сторону увеличения, дольщик должен произвести оплату за указанную разницу площади, в случае отклонения в сторону уменьшения - застройщик обязан возвратить стоимость разницы площади дольщику.
Таким образом, стороны согласовали, что с учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации представляется возможным согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных отступлениях от проектной площади.
Согласно ст. 412 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Условия пунктов 8.3 - 8.5 заключенного договора участия в долевом строительстве, допускающие изменение размеров квартиры и не предусматривающие изменение цены объекта долевого строительства при незначительных отступлениях от проектной площади, приведенным положениям специального федерального закона не противоречат.
Не противоречат они и положениям ч. 1 ст. 16 ФЗ "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика.
Согласно п. 1.1 Договора площадь квартиры составляет с учетом площади лоджии/балкона <...> кв. м, по данным инвентаризации общая площадь <адрес> (номер квартиры, присвоенный после проведения инвентаризации, истцом не оспаривается) составляет <...> кв. м и площадь лоджии - <...> кв. м, что в сумме составляет <...> кв. м. Таким образом, уменьшение площади квартиры по сравнению с проектной, составляет менее <...> кв. м. С учетом изложенного, принимая во внимание достигнутую между сторонами договоренность, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, решение в части отказа в удовлетворении требований истца о признании недействительными п. 8.4, п. 8.5 Договора, признания изменения линейных размеров квартиры строительным браком, взыскании денежных средств за превышение площади и, соответственно, - процентов за пользование указанными денежными средствами, признания условий Договора (п. 8.4 и п. 8.5) об освобождении ответчика от ответственности за строительный брак - ничтожными является законным и обоснованным.
Разрешая спор в части обязания застройщика устранить дефекты квартиры и признании недействительным одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства и отказывая в удовлетворении данных требований, суд первой инстанции счел установленным факт уклонения К.М.А. от получения квартиры, в связи с чем пришел к выводу об обоснованности действий ответчика по составлению одностороннего акта, критически оценив заключение судебной строительно-технической экспертизы, содержащей вывод о несоответствии спорной квартиры требованиям проектной документации и требованиям действующих нормативных документов в области строительства, пришел к выводу о недоказанности наличия недостатков, препятствовавших истцу в принятии квартиры по акту приема-передачи.
Судебная коллегия с указанными выводами суда согласиться не может.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N ФЗ-214 от 30.12.2004 г.
Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 31.12.2004 г. N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).
В соответствии с ч. 5 ст. 8 указанного Федерального закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 31.12.2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Так в соответствии с заключением назначенной судом первой инстанции строительно-технической экспертизы, составленным экспертом ООО <...> <...>, <адрес> по адресу: <адрес> проектной документации и требованиям действующих нормативных документов в области строительства не соответствует. В квартире имеются многочисленные дефекты, препятствующие передаче истцу по акту приема-передачи.
Выводы, изложенные в данном экспертном заключении, подтверждены заключением назначенной судебной коллегией по гражданским делам Ленинградского областного суда повторной судебной строительно-технической экспертизы, проведенной экспертом <...>
Так, из заключения эксперта, составленного <...>, следует, что <адрес> по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям нормативных документов в области строительства, обязательных к применению в соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 21.06.2010 N 1047-р в части гидроизоляции и устройства пола лоджии. Указанные дефекты препятствуют приему истцом квартиры по акту приема-передачи. Квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности в части устройства противопожарного люка с установкой пожарной лестницы в помещении лоджии, отсутствия смонтированных на проектных местах пожарных извещателей типа ИПД-3,4, отсутствия предусмотренных проектом пожарного крана и пожарного шкафа.
Согласно заключению эксперта (л.д. 154 - 166 т. 5) квартира имеет следующие дефекты: дефекты гидроизоляции и устройства пола лоджии; повреждение (скол) железобетонной ограждающей конструкции лоджии; отсутствие предусмотренных конструкцией кронштейна элементов (дюбель фасадный) крепления вентиляционного фасада; задевание створки окна светопрозрачной конструкции помещения кухни; отклонение от вертикали двери балконного блока комнаты; морщины и отслаивание полотен обоев в помещениях кухни, коридора и комнаты; неровности оклеенных обоями стен в помещениях кухни, коридора и комнаты; неровности (отклонения от горизонтали до 20 мм) потолков в помещениях комнаты и коридора; зазор между ламинированным покрытием пола и стеной в помещении комнаты; сколы и царапины поверхности потолка в районе крепления осветительных приборов в помещениях комнаты и коридора; не закреплена крышка распределительной коробки, расположенной в помещении коридора; отсутствие кабель-каналов для прокладки телефонного кабеля; следы затирочного инструмента, шероховатости раствора, местные неровности на поверхностях стен помещений туалета и ванной комнаты; в помещении ванной и санузла: повреждения отдельных плиток, ширина швов между плитками плинтуса от 2 до 40 мм, не удаленные перед заполнением швов раствором пластмассовые стержни, уступы между смежными плитами до 2 мм, ширина швов между плитками на всей площади поверхности стен составляет <...> мм, следы загрязнения, краски, затирки на отдельных плитках, неровности затирки швов; повреждение крепления полотенцесушителя к стене, а также повреждение крепления трубы водоотведения к стене; непроектное сужение проходного диаметра и значительное искривление пластиковой водопроводной трубы стояка горячего водоснабжения; стены помещения кухни оклеены бумажными обоями; нештатные крепления отопительного прибора помещения кухни; отсутствие регулировки и неплотность прилегания наличника двери помещения кухни; повреждения, трещины наличников дверей ванной и санузла; отсутствие смонтированных на проектных местах пожарных извещателей типа ИПД-3.4; отсутствие предусмотренных проектом пожарного крана и пожарного шкафа; отсутствие устройства противопожарного люка с установкой пожарной лестницы в помещении лоджии.
Согласно ч. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оценивается судом по правилам, установленным ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Оснований не доверять выводам строительно-технических экспертиз у судебной коллегии не имеется, поскольку они назначены и проведены в соответствии с нормами действующего законодательства, выводы экспертов согласуются и подтверждают друг друга, тогда как доказательств, указывающих на их недостоверность, либо ставящих под сомнение, суду апелляционной инстанции не представлено.
Оценив заключения строительно-технических экспертиз в совокупности с другими доказательствами по делу, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец не уклонялся от приема квартиры, а действовал в рамках требований, установленных положениями закона, квартира не была им принята в связи с выявленными недостатками. Доказательств того, что выявленные недостатки квартиры позволяют использование квартиры в соответствии с ее целевым назначением, ответчиком не представлено.
Таким образом, поскольку, предусмотренных законом оснований для составления одностороннего акта передачи квартиры у ответчика не имелось, то в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (квартиры) от <...> является недействительным, на ответчика должна быть возложена обязанность в срок до <...> устранить установленные экспертным заключением недостатки квартиры, после чего в срок до <...> передать квартиру истцу по двустороннему акту приема-передачи.
На основании изложенного, решение суда в части отказа в удовлетворении требований об обязании застройщика устранить дефекты квартиры, признания недействительным одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства, обязании передать квартиру по двустороннему акту приема-передачи подлежит отмене с принятием в данной части нового решения об их удовлетворении.
При этом, требования истца о признании его правомочным пользователем квартиры, принудительном вселении в квартиру, признании собственником квартиры правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку в данной части права истца не нарушены, ответчиком не оспариваются и могут быть реализованы через установленные законом административные процедуры (посредством обращения в регистрирующий орган с необходимым комплектом документов).
Требование о назначении ответчику срока для передачи ключей от квартиры также не нуждается в судебном разрешении, поскольку из объяснений представителя ответчика в заседании судебной коллегии следует, что ключи от квартиры истцу уже переданы.
В силу п. 1, п. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как следует из п. 1.4 Договора плановый срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - <...>.
Как указано в п. п. 2, 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
В силу п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, документом, удостоверяющим выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, указанный в п. 1.4. Договора плановый срок окончания строительства, является сроком получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, от которого зависит срок передачи квартиры дольщику. Согласно п. 4.5.1, п. 4.5.2 Договора ответчик должен был передать квартиру истцу в течение 190 дней после получения разрешения на строительство.
В соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Материалами дела не подтверждается изменение заключенного договора в части срока передачи истцу квартиры, путем заключения дополнительного соглашения к договору.
Таким образом, исходя из условий договора, последним днем передачи квартиры истцу является <...>, тогда как до настоящего времени квартира истцу по двустороннему акту приема-передачи не передана, в связи с чем с ответчика в пользу К.М.А. подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи квартиры.
За период с <...> по <...> размер неустойки составит <...> рублей (<...>
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что взыскание неустойки в названном размере не будет соответствовать компенсационной природе неустойки, которая направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, и именно поэтому должна соответствовать последствиям нарушения обязательства ответчика, который с незначительным нарушением срока закончил строительство дома, в процессе рассмотрения дела судебной коллегией выражал готовность в добровольном порядке удовлетворить требования истца, устранив в согласованный с истцом срок имеющиеся в его квартире недостатки.
Исходя из этого судебная коллегия приходит к выводу о возможности снижения неустойки по ходатайству ответчика на основании положений ст. 333 ГК РФ до <...> рублей, изменив в данной части постановленное судом первой инстанции решение.
Согласно п. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Поскольку договор заключен истцом с целью удовлетворения его личных потребностей в жилье, суд правильно применил к отношениям сторон положения Закона Российской Федерации N 2300-1 от 07.02.1992 г. "О защите прав потребителей", взыскав на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, размер которого в связи с изменением решения суда в части размера взысканной неустойки должен быть увеличен до <...> рублей.
Отказывая в удовлетворении требований истца об обязании предоставить ему план-схему квартиры с указанием проектных размеров, рабочие чертежи балкона, схему электрической проводки в квартире, доказательства приемки Петроэлектросбытом электросчетчика в эксплуатацию; обязании ответчика совместно с истцом произвести обмер квартиры, суд первой инстанции правильно указал, что данные требования не основаны на нормах действующего законодательства, а требования об обязании ответчика представить истцу список помещений дома, являющихся общей долевой собственностью, с указанием площади каждого помещения; передать истцу список помещений дома, не являющихся общей долевой собственностью, с указанием их собственников не соответствуют установленному законом перечню информации, предоставляемой дольщику застройщиком.
Судебная коллегия с выводами суда в данной части требований соглашается, полагая их правильными.
Вопрос о распределении судебных расходов произведен судом первой инстанции правильно, в соответствии с положениями ст. 100, 93, 98 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, пп. 3, 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 18 декабря 2014 года отменить в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи квартиры, обязания передать квартиру по одностороннему акту приема-передачи, отказа в удовлетворении требований об обязании устранить дефекты квартиры, обязании передать квартиру по двустороннему акту приема-передачи, признании одностороннего акта приема-передачи квартиры недействительным с принятием в данной части нового решения.
Признать односторонний акт приема-передачи квартиры, составленный ООО <...> <...> недействительным.
Обязать ООО <...> в срок до <...> устранить имеющиеся в <адрес> по адресу: <адрес> строительные дефекты, а также нарушения санитарных и технических правил и норм, требований пожарной безопасности: дефекты гидроизоляции и устройства пола лоджии; повреждение (скол) железобетонной ограждающей конструкции лоджии; отсутствие предусмотренных конструкцией кронштейна элементов (дюбель фасадный) крепления вентиляционного фасада; задевание створки окна светопрозрачной конструкции помещения кухни; отклонение от вертикали двери балконного блока комнаты; морщины и отслаивание полотен обоев в помещениях кухни, коридора и комнаты; неровности оклеенных обоями стен в помещениях кухни, коридора и комнаты; неровности (отклонения от горизонтали до 20 мм) потолков в помещениях комнаты и коридора; зазор между ламинированным покрытием пола и стеной в помещении комнаты; сколы и царапины поверхности потолка в районе крепления осветительных приборов в помещениях комнаты и коридора; не закреплена крышка распределительной коробки, расположенной в помещении коридора; отсутствие кабель-каналов для прокладки телефонного кабеля; следы затирочного инструмента, шероховатости раствора, местные неровности на поверхностях стен помещений туалета и ванной комнаты; в помещении ванной и санузла: повреждения отдельных плиток, ширина швов между плитками плинтуса от 2 до 40 мм, не удаленные перед заполнением швов раствором пластмассовые стержни, уступы между смежными плитами до 2 мм, ширина швов между плитками на всей площади поверхности стен составляет 1...3,5 мм, следы загрязнения, краски, затирки на отдельных плитках, неровности затирки швов; повреждение крепления полотенцесушителя к стене, а также повреждение крепления трубы водоотведения к стене; непроектное сужение проходного диаметра и значительное искривление пластиковой водопроводной трубы стояка горячего водоснабжения; стены помещения кухни оклеены бумажными обоями; нештатные крепления отопительного прибора помещения кухни; отсутствие регулировки и неплотность прилегания наличника двери помещения кухни; повреждения, трещины наличников дверей ванной и санузла; отсутствие смонтированных на проектных местах пожарных извещателей типа ИПД-3.4; отсутствие предусмотренных проектом пожарного крана и пожарного шкафа; отсутствие устройства противопожарного люка с установкой пожарной лестницы в помещении лоджии, после чего в срок до <...> передать К.М.А. указанную квартиру по двустороннему акту приема-передачи.
Взыскать с ООО <...> в пользу К.М.А. неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере <...>, штраф в размере <...> рублей.
Взыскать с ООО <...> в доход бюджета МО "Всеволожский муниципальный район" <адрес> государственную пошлину в размере <...> рублей.
В остальной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 18 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.01.2016 N 33-3/2016
Требование: О взыскании переплаты и неустойки, признании недействительными акта передачи и условий договора долевого участия в строительстве, обязании устранить дефекты и предоставить документацию.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на уменьшение площади и недостатки несвоевременно переданной квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 января 2016 г. N 33-3/2016
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Косарева И.Э.
судей Алексеевой Г.Ю., Свирской О.Д.
при секретаре Р.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе К.М.А. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 18 декабря 2014 года, которым были частично удовлетворены исковые требования К.М.А. к ООО <...> об обязании исполнить условия договора, признании действий незаконными, взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Г.Ю., объяснения представителя истца К.А., действующего на основании доверенности, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения генерального директора ООО <...> - И., представителей ответчика П.Н. и П.Е., действующих на основании доверенности, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
К.М.А. обратился в суд с иском к ООО <...>, в котором после неоднократного изменения требований просил: признать неисполнение застройщиком Договора N от <...> незаконным; признать условия п. 8.4 и п. 8.5 Договора, допускающие изменения размера квартиры сверх установленных СНиП пределов, недействительными; признать изменение линейных размеров квартиры, сверх установленных СНиП пределов нарушением п. 6.1 Договора, а нарушение размеров квартиры - строительным браком; на основании ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ признать условия Договора (п. 8.4 и п. 8.5) об освобождении ответчика от ответственности за строительный брак - ничтожными; обязать застройщика выполнить договор долевого участия в строительстве от <...> к установленному судом сроку; признать истца правомочным пользователем <адрес> по адресу: <адрес>; вынести решение о принудительном вселении истца в квартиру, признать истца собственником <адрес> по адресу: <адрес>; назначить срок передачи ответчиком истцу ключей от квартиры; обязать застройщика устранить дефекты квартиры в назначенный судом срок; обязать ответчика передать квартиру истцу по акту к установленному судом сроку; признать односторонний акт передачи квартиры истцу необоснованным и недействительным; обязать ответчика представить истцу: план-схему квартиры с указанием проектных размеров, рабочие чертежи балкона, схему электрической проводки в квартире, доказательства приемки Петроэлектросбытом электросчетчика в эксплуатацию; обязать ответчика совместно с истцом произвести обмер квартиры; обязать ответчика представить истцу список помещений дома, являющихся общей долевой собственностью, с указанием площади каждого помещения; обязать ответчика передать истцу список помещений дома, не являющихся общей долевой собственностью, с указанием их собственников; взыскать с ответчика денежные средства, переплаченные истцом из-за преднамеренного неправильного указания ответчиком в договоре площади квартиры - <...>., неустойку за пользование чужими денежными средствами при переплате за площадь квартиры в размере <...> руб.; взыскать с ООО <...> неустойку за просрочку передачи истцу квартиры по акту в сумме <...>.; взыскать с ответчика уплаченную истцом государственную пошлину в размере <...>., расходы на оплату услуг представителя в размере <...>., расходы на оформление доверенности в размере <...>
В обоснование исковых требований истец указал, что <...> между ним и ООО <...> был заключен Договор N на участие в долевом строительстве дома в <адрес>. В соответствии с агентским договором N от <...> от имени застройщика договор был подписан ООО <...>.
Истец ссылается на то, что исполнил обязательства по финансированию объекта строительства, между тем ответчик не исполнил свою обязанность своевременно передать квартиру по двустороннему акту приема-передачи.
Поскольку квартира была построена с многочисленными недостатками, полагает, что ответчик несет обязанность по их устранению, после чего обязанность передать ему жилое помещение по двустороннему акту приема-передачи.
Истец считает, что отступление от площади квартиры, указанной в договоре, является умышленными действиями ответчика, в связи с чем, полагает подлежащей возврату денежную сумму, уплаченную за разницу площади квартиры, указанной в договоре и площади согласно обмерам. Приводит расчет неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости, а также неустойки за пользование чужими денежными средствами, уплаченными за превышение площади квартиры.
Понесенные судебные расходы подтверждает Договором об оказании юридических услуг от <...>, актом передачи денежных средств от <...>, доверенностью.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Представитель ООО <...> в судебном заседании иск не признал, просил в его удовлетворении отказать.
Представитель 3-го лица ООО <...> в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 18.12.2014 г. исковые требования К.М.А. удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взысканы неустойка за нарушение срока передачи квартиры в размере <...> руб., штраф в размере <...> от суммы, присужденной судом, в размере <...> руб. На ответчика возложена обязанность передать истцу квартиру по одностороннему акту приема-передачи. В удовлетворении остальной части требований отказано.
В апелляционной жалобе и десяти дополнениях к ней представитель истца К.А., действующий на основании доверенности, просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным, принять по делу новое решение.
В возражениях на жалобу представители ответчика указывают на необоснованность изложенных в ней доводов.
Проверив дело, выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что <...> между ООО <...> в лице ООО <...>, действующего на основании Агентского договора N от <...> и К.М.А. заключен Договор N об участии в долевом строительстве объекта недвижимости.
Предметом договора является обязанность застройщика в предусмотренный договором срок построить жилой комплекс по адресу: <адрес>, <адрес>, и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и исполнения участником долевого строительства своих обязательств, передать однокомнатную квартиру условный N А, расположенную в корпусе <...> кв. м.
Ответчиком не оспаривалось, что оплата по договору произведена истцом в полном объеме.
<...> ООО <...> был составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства, который был направлен в адрес истца и получен им <...>.
Разрешая требования истца в части признания условий п. 8.4 и п. 8.5 Договора, допускающих изменение размера квартиры сверх установленных СНиП пределов, недействительными; признания изменения линейных размеров квартиры, сверх установленных СНиП пределов нарушением п. 6.1 Договора, а нарушение размеров квартиры - строительным браком; взыскании денежных средств за превышение площади и, соответственно, - процентов за пользование указанными денежными средствами, на основании ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ признания условий Договора (п. 8.4 и п. 8.5) об освобождении ответчика от ответственности за строительный брак - ничтожными и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из установленного законом принципа свободы договора, а также отсутствия в договоре условий, ущемляющих права истца как потребителя предоставляемых ответчиком услуг.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, полагая их правильными.
Согласно ч. 4 ст. 4 ФЗ РФ N 214 договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 5, указанного Закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Императивных норм, устанавливающих иной порядок определения и изменения цены договора, для данного вида договоров не имеется.
Пункт 1 ст. 7 названного Федерального закона предусматривает обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно п. 1.1 договора предусмотрено, что площадь квартиры, указанная в столбце 6 приведенной в настоящем пункте таблицы договора (39,27 кв. м), является ориентировочной. Окончательная площадь квартиры будет определена после ввода объекта в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров органов технической инвентаризации. В пунктах 8.1 и 8.2 Договора стороны согласовали условие о возможности изменения параметров помещений, входящих в состав квартиры, указав в пункте 8.3, что изменения и отклонения, изложенные в п. п. 8.1 и 8.2 Договора признаются сторонами допустимыми и не приводят к изменению цены Договора. При этом, в силу п. 8.5 Договора, в случае отклонения общей площади квартиры (за исключением площади лоджии/балкона) по результатам обмеров органа инвентаризации от площади, указанной в п. 1.1 Договора, более чем на 1 кв. м в сторону увеличения, дольщик должен произвести оплату за указанную разницу площади, в случае отклонения в сторону уменьшения - застройщик обязан возвратить стоимость разницы площади дольщику.
Таким образом, стороны согласовали, что с учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации представляется возможным согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных отступлениях от проектной площади.
Согласно ст. 412 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Условия пунктов 8.3 - 8.5 заключенного договора участия в долевом строительстве, допускающие изменение размеров квартиры и не предусматривающие изменение цены объекта долевого строительства при незначительных отступлениях от проектной площади, приведенным положениям специального федерального закона не противоречат.
Не противоречат они и положениям ч. 1 ст. 16 ФЗ "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика.
Согласно п. 1.1 Договора площадь квартиры составляет с учетом площади лоджии/балкона <...> кв. м, по данным инвентаризации общая площадь <адрес> (номер квартиры, присвоенный после проведения инвентаризации, истцом не оспаривается) составляет <...> кв. м и площадь лоджии - <...> кв. м, что в сумме составляет <...> кв. м. Таким образом, уменьшение площади квартиры по сравнению с проектной, составляет менее <...> кв. м. С учетом изложенного, принимая во внимание достигнутую между сторонами договоренность, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, решение в части отказа в удовлетворении требований истца о признании недействительными п. 8.4, п. 8.5 Договора, признания изменения линейных размеров квартиры строительным браком, взыскании денежных средств за превышение площади и, соответственно, - процентов за пользование указанными денежными средствами, признания условий Договора (п. 8.4 и п. 8.5) об освобождении ответчика от ответственности за строительный брак - ничтожными является законным и обоснованным.
Разрешая спор в части обязания застройщика устранить дефекты квартиры и признании недействительным одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства и отказывая в удовлетворении данных требований, суд первой инстанции счел установленным факт уклонения К.М.А. от получения квартиры, в связи с чем пришел к выводу об обоснованности действий ответчика по составлению одностороннего акта, критически оценив заключение судебной строительно-технической экспертизы, содержащей вывод о несоответствии спорной квартиры требованиям проектной документации и требованиям действующих нормативных документов в области строительства, пришел к выводу о недоказанности наличия недостатков, препятствовавших истцу в принятии квартиры по акту приема-передачи.
Судебная коллегия с указанными выводами суда согласиться не может.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N ФЗ-214 от 30.12.2004 г.
Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 31.12.2004 г. N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).
В соответствии с ч. 5 ст. 8 указанного Федерального закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 31.12.2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Так в соответствии с заключением назначенной судом первой инстанции строительно-технической экспертизы, составленным экспертом ООО <...> <...>, <адрес> по адресу: <адрес> проектной документации и требованиям действующих нормативных документов в области строительства не соответствует. В квартире имеются многочисленные дефекты, препятствующие передаче истцу по акту приема-передачи.
Выводы, изложенные в данном экспертном заключении, подтверждены заключением назначенной судебной коллегией по гражданским делам Ленинградского областного суда повторной судебной строительно-технической экспертизы, проведенной экспертом <...>
Так, из заключения эксперта, составленного <...>, следует, что <адрес> по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям нормативных документов в области строительства, обязательных к применению в соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 21.06.2010 N 1047-р в части гидроизоляции и устройства пола лоджии. Указанные дефекты препятствуют приему истцом квартиры по акту приема-передачи. Квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности в части устройства противопожарного люка с установкой пожарной лестницы в помещении лоджии, отсутствия смонтированных на проектных местах пожарных извещателей типа ИПД-3,4, отсутствия предусмотренных проектом пожарного крана и пожарного шкафа.
Согласно заключению эксперта (л.д. 154 - 166 т. 5) квартира имеет следующие дефекты: дефекты гидроизоляции и устройства пола лоджии; повреждение (скол) железобетонной ограждающей конструкции лоджии; отсутствие предусмотренных конструкцией кронштейна элементов (дюбель фасадный) крепления вентиляционного фасада; задевание створки окна светопрозрачной конструкции помещения кухни; отклонение от вертикали двери балконного блока комнаты; морщины и отслаивание полотен обоев в помещениях кухни, коридора и комнаты; неровности оклеенных обоями стен в помещениях кухни, коридора и комнаты; неровности (отклонения от горизонтали до 20 мм) потолков в помещениях комнаты и коридора; зазор между ламинированным покрытием пола и стеной в помещении комнаты; сколы и царапины поверхности потолка в районе крепления осветительных приборов в помещениях комнаты и коридора; не закреплена крышка распределительной коробки, расположенной в помещении коридора; отсутствие кабель-каналов для прокладки телефонного кабеля; следы затирочного инструмента, шероховатости раствора, местные неровности на поверхностях стен помещений туалета и ванной комнаты; в помещении ванной и санузла: повреждения отдельных плиток, ширина швов между плитками плинтуса от 2 до 40 мм, не удаленные перед заполнением швов раствором пластмассовые стержни, уступы между смежными плитами до 2 мм, ширина швов между плитками на всей площади поверхности стен составляет <...> мм, следы загрязнения, краски, затирки на отдельных плитках, неровности затирки швов; повреждение крепления полотенцесушителя к стене, а также повреждение крепления трубы водоотведения к стене; непроектное сужение проходного диаметра и значительное искривление пластиковой водопроводной трубы стояка горячего водоснабжения; стены помещения кухни оклеены бумажными обоями; нештатные крепления отопительного прибора помещения кухни; отсутствие регулировки и неплотность прилегания наличника двери помещения кухни; повреждения, трещины наличников дверей ванной и санузла; отсутствие смонтированных на проектных местах пожарных извещателей типа ИПД-3.4; отсутствие предусмотренных проектом пожарного крана и пожарного шкафа; отсутствие устройства противопожарного люка с установкой пожарной лестницы в помещении лоджии.
Согласно ч. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оценивается судом по правилам, установленным ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Оснований не доверять выводам строительно-технических экспертиз у судебной коллегии не имеется, поскольку они назначены и проведены в соответствии с нормами действующего законодательства, выводы экспертов согласуются и подтверждают друг друга, тогда как доказательств, указывающих на их недостоверность, либо ставящих под сомнение, суду апелляционной инстанции не представлено.
Оценив заключения строительно-технических экспертиз в совокупности с другими доказательствами по делу, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец не уклонялся от приема квартиры, а действовал в рамках требований, установленных положениями закона, квартира не была им принята в связи с выявленными недостатками. Доказательств того, что выявленные недостатки квартиры позволяют использование квартиры в соответствии с ее целевым назначением, ответчиком не представлено.
Таким образом, поскольку, предусмотренных законом оснований для составления одностороннего акта передачи квартиры у ответчика не имелось, то в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (квартиры) от <...> является недействительным, на ответчика должна быть возложена обязанность в срок до <...> устранить установленные экспертным заключением недостатки квартиры, после чего в срок до <...> передать квартиру истцу по двустороннему акту приема-передачи.
На основании изложенного, решение суда в части отказа в удовлетворении требований об обязании застройщика устранить дефекты квартиры, признания недействительным одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства, обязании передать квартиру по двустороннему акту приема-передачи подлежит отмене с принятием в данной части нового решения об их удовлетворении.
При этом, требования истца о признании его правомочным пользователем квартиры, принудительном вселении в квартиру, признании собственником квартиры правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку в данной части права истца не нарушены, ответчиком не оспариваются и могут быть реализованы через установленные законом административные процедуры (посредством обращения в регистрирующий орган с необходимым комплектом документов).
Требование о назначении ответчику срока для передачи ключей от квартиры также не нуждается в судебном разрешении, поскольку из объяснений представителя ответчика в заседании судебной коллегии следует, что ключи от квартиры истцу уже переданы.
В силу п. 1, п. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как следует из п. 1.4 Договора плановый срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - <...>.
Как указано в п. п. 2, 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
В силу п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, документом, удостоверяющим выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, указанный в п. 1.4. Договора плановый срок окончания строительства, является сроком получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, от которого зависит срок передачи квартиры дольщику. Согласно п. 4.5.1, п. 4.5.2 Договора ответчик должен был передать квартиру истцу в течение 190 дней после получения разрешения на строительство.
В соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Материалами дела не подтверждается изменение заключенного договора в части срока передачи истцу квартиры, путем заключения дополнительного соглашения к договору.
Таким образом, исходя из условий договора, последним днем передачи квартиры истцу является <...>, тогда как до настоящего времени квартира истцу по двустороннему акту приема-передачи не передана, в связи с чем с ответчика в пользу К.М.А. подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи квартиры.
За период с <...> по <...> размер неустойки составит <...> рублей (<...>
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что взыскание неустойки в названном размере не будет соответствовать компенсационной природе неустойки, которая направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, и именно поэтому должна соответствовать последствиям нарушения обязательства ответчика, который с незначительным нарушением срока закончил строительство дома, в процессе рассмотрения дела судебной коллегией выражал готовность в добровольном порядке удовлетворить требования истца, устранив в согласованный с истцом срок имеющиеся в его квартире недостатки.
Исходя из этого судебная коллегия приходит к выводу о возможности снижения неустойки по ходатайству ответчика на основании положений ст. 333 ГК РФ до <...> рублей, изменив в данной части постановленное судом первой инстанции решение.
Согласно п. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Поскольку договор заключен истцом с целью удовлетворения его личных потребностей в жилье, суд правильно применил к отношениям сторон положения Закона Российской Федерации N 2300-1 от 07.02.1992 г. "О защите прав потребителей", взыскав на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, размер которого в связи с изменением решения суда в части размера взысканной неустойки должен быть увеличен до <...> рублей.
Отказывая в удовлетворении требований истца об обязании предоставить ему план-схему квартиры с указанием проектных размеров, рабочие чертежи балкона, схему электрической проводки в квартире, доказательства приемки Петроэлектросбытом электросчетчика в эксплуатацию; обязании ответчика совместно с истцом произвести обмер квартиры, суд первой инстанции правильно указал, что данные требования не основаны на нормах действующего законодательства, а требования об обязании ответчика представить истцу список помещений дома, являющихся общей долевой собственностью, с указанием площади каждого помещения; передать истцу список помещений дома, не являющихся общей долевой собственностью, с указанием их собственников не соответствуют установленному законом перечню информации, предоставляемой дольщику застройщиком.
Судебная коллегия с выводами суда в данной части требований соглашается, полагая их правильными.
Вопрос о распределении судебных расходов произведен судом первой инстанции правильно, в соответствии с положениями ст. 100, 93, 98 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, пп. 3, 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 18 декабря 2014 года отменить в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи квартиры, обязания передать квартиру по одностороннему акту приема-передачи, отказа в удовлетворении требований об обязании устранить дефекты квартиры, обязании передать квартиру по двустороннему акту приема-передачи, признании одностороннего акта приема-передачи квартиры недействительным с принятием в данной части нового решения.
Признать односторонний акт приема-передачи квартиры, составленный ООО <...> <...> недействительным.
Обязать ООО <...> в срок до <...> устранить имеющиеся в <адрес> по адресу: <адрес> строительные дефекты, а также нарушения санитарных и технических правил и норм, требований пожарной безопасности: дефекты гидроизоляции и устройства пола лоджии; повреждение (скол) железобетонной ограждающей конструкции лоджии; отсутствие предусмотренных конструкцией кронштейна элементов (дюбель фасадный) крепления вентиляционного фасада; задевание створки окна светопрозрачной конструкции помещения кухни; отклонение от вертикали двери балконного блока комнаты; морщины и отслаивание полотен обоев в помещениях кухни, коридора и комнаты; неровности оклеенных обоями стен в помещениях кухни, коридора и комнаты; неровности (отклонения от горизонтали до 20 мм) потолков в помещениях комнаты и коридора; зазор между ламинированным покрытием пола и стеной в помещении комнаты; сколы и царапины поверхности потолка в районе крепления осветительных приборов в помещениях комнаты и коридора; не закреплена крышка распределительной коробки, расположенной в помещении коридора; отсутствие кабель-каналов для прокладки телефонного кабеля; следы затирочного инструмента, шероховатости раствора, местные неровности на поверхностях стен помещений туалета и ванной комнаты; в помещении ванной и санузла: повреждения отдельных плиток, ширина швов между плитками плинтуса от 2 до 40 мм, не удаленные перед заполнением швов раствором пластмассовые стержни, уступы между смежными плитами до 2 мм, ширина швов между плитками на всей площади поверхности стен составляет 1...3,5 мм, следы загрязнения, краски, затирки на отдельных плитках, неровности затирки швов; повреждение крепления полотенцесушителя к стене, а также повреждение крепления трубы водоотведения к стене; непроектное сужение проходного диаметра и значительное искривление пластиковой водопроводной трубы стояка горячего водоснабжения; стены помещения кухни оклеены бумажными обоями; нештатные крепления отопительного прибора помещения кухни; отсутствие регулировки и неплотность прилегания наличника двери помещения кухни; повреждения, трещины наличников дверей ванной и санузла; отсутствие смонтированных на проектных местах пожарных извещателей типа ИПД-3.4; отсутствие предусмотренных проектом пожарного крана и пожарного шкафа; отсутствие устройства противопожарного люка с установкой пожарной лестницы в помещении лоджии, после чего в срок до <...> передать К.М.А. указанную квартиру по двустороннему акту приема-передачи.
Взыскать с ООО <...> в пользу К.М.А. неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере <...>, штраф в размере <...> рублей.
Взыскать с ООО <...> в доход бюджета МО "Всеволожский муниципальный район" <адрес> государственную пошлину в размере <...> рублей.
В остальной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 18 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)