Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Бармина Д.Ю., Поляковой С.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой Н.И.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ювента"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 03.05.2017 по делу N А29-637/2017, принятое судом в составе судьи Безносиковой М.В.,
по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (ОГРН 1131103000214; ИНН 1103007560)
к обществу с ограниченной ответственностью "Ювента" (ОГРН 1101103000261; ИНН 1103002072)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок 2" (ОГРН 1141103000994; ИНН 1103012641)
о расторжении договора аренды и возврате имущества,
комитет по управлению муниципальным имуществом адмнистрации муниципального образования городского округа "Воркута" (далее - истец) обратился с иском в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью "Ювента" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества (помещения) N 346 от 18.01.2012, об обязании освободить помещение, назначение: нежилое, общей площадью 164,80 кв. м, номера на поэтажном плане 6-18, 36-38, расположенное по адресу: ул. Бульвар Пищевиков, д. 2 г. Воркута, Республика Коми, и сдать его по акту приема-передачи арендодателю.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 03.05.2017 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ответчика освободить помещение, передать помещение по акту арендодателю, в удовлетворении остальных требований отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Ювента" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, отказать в иске полностью.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным. Ответчик указывает, что договор с управляющей организацией заключался, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды не имеется. Заявитель считает, что у него возникло преимущественное право покупки на арендованное имущество. Администрация недобросовестно исполняла свои обязанности.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу считает решение законным и обоснованным, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок 2" отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 18.01.2012 между администрацией муниципального образования городского округа "Воркута" в лице отдела по управлению муниципальной собственностью (арендодатель, в настоящее время - Комитет) и обществом (арендатор) подписан договор N 346 аренды муниципального недвижимого имущества помещения), входящего в состав казны (л.д. 12-13, далее - Договор).
Согласно п. 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование имущество (нежилое помещение, сооружение, здание), Лит. А-I, цокольный этаж, номера помещений: 6-18, 36-38, расположенное по адресу: Республика Коми, г. Воркута, б. Пищевиков, 2, общей площадью 164,8 кв. м (далее - помещения), для использования в целях размещения офиса.
Срок аренды определен с 03.01.2012 по 31.12.2012 (п. 1.2. договора).
Помещения находятся в пользовании ответчика с момента их передачи по акту от 02.07.2010 (л.д. 23).
В отношении помещений ранее между сторонами были подписаны следующие договоры: N 568 от 05.07.2010 (л.д. 87-89) на срок с 01.07.2010 по 29.06.2011 (заключен на торгах) и N 645 от 23.11.2011 (л.д. 115-116) на срок с 30.06.2011 по 31.12.2011 (заключен без проведения торгов).
Согласно п. 2.2.5. и п. 2.2.6. договора ответчик обязан заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на получение коммунальных ресурсов (электрической энергии, тепловой энергии, холодной воды, горячей воды, отвод сточных вод), необходимых для использования арендуемого помещения по назначению, заключить договор возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД с организацией, управляющей домом, в котором находится арендуемое помещение.
Аналогичные требования содержались в предыдущих договорах аренды.
В силу п. 5.1. договоров для продления договора арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя не позднее, чем за один месяц до истечения срока его действия. Невыполнение этого условия является основанием к отказу в продлении срока действия договора.
Претензией от 18.04.2016 (л.д. 9) Комитет предложил Обществу заключить договор на содержание и ремонт общего имущества МКД с управляющей компанией обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок 2" (далее - ООО "ЖЭУ 2"), в случае отказа от заключения которого предложил расторгнуть договор и сдать арендодателю полученное имущество. Комитет указал на расторжение договора с возвратом имущества при не поступлении ответа на претензию в десятидневный срок.
Ответ на претензию от общества не поступил, комитет обратился в суд с исковым заявлением.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Установление императивной нормы о заключении договора на торгах означает запрет на заключение договора в ином порядке.
Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержится разъяснение, согласно которому договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Указанное ограничение свободы договоры обусловлено целями, обеспечивающими публичный интерес обеспечения единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков (статья 1 Закона о защите конкуренции).
В силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
Часть 9 статьи 17.1 Закона истолкована в Определении Верховного Суда РФ от 11.08.2016 по делу N 306-ЭС16-3182 таким образом, что данной нормой предусмотрена возможность заключить с добросовестным арендатором договор аренды на новый срок (не менее трех лет) без проведения конкурса, аукциона по истечении срока договора аренды, заключенного по результатам торгов. При этом минимальный трехлетний срок подлежит уменьшению только на основании заявления арендатора. Пунктом 2 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ не предусмотрена обязанность арендодателя неоднократно перезаключать договор аренды на срок не менее трех лет.
Из материалов дела следует, что первоначальный договор аренды помещений от 05.07.2010 был заключен по результатам проведения аукциона N 1 (л.д. 92, 117-136).
Впоследствии ответчик реализовал право на продление договора аренды путем заключения дополнительного соглашения от 14.07.2011, а также договора от 23.11.2011.
Следовательно, по истечении срока аренды по договору от 23.11.2011 последствия в виде возобновления договора на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок (пункт 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73) не возникли.
Из материалов дела не следует, что договор аренды от 18.01.2012 был заключен на торгах, в связи с чем ответчик не может подтвердить право на владение и пользование спорным имуществом указанным договором.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования об обязании общества возвратить помещение и передать его арендодателю.
Доводы заявителя жалобы о наличии у него права на выкуп спорного имущества не относятся к предмету настоящего спора.
Доводы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не могут служить основанием для отмены принятого решения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Республики Коми от 03.05.2017 по делу N А29-637/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ювента" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.08.2017 N 02АП-5012/2017 ПО ДЕЛУ N А29-637/2017
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 августа 2017 г. по делу N А29-637/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Бармина Д.Ю., Поляковой С.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой Н.И.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ювента"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 03.05.2017 по делу N А29-637/2017, принятое судом в составе судьи Безносиковой М.В.,
по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (ОГРН 1131103000214; ИНН 1103007560)
к обществу с ограниченной ответственностью "Ювента" (ОГРН 1101103000261; ИНН 1103002072)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок 2" (ОГРН 1141103000994; ИНН 1103012641)
о расторжении договора аренды и возврате имущества,
установил:
комитет по управлению муниципальным имуществом адмнистрации муниципального образования городского округа "Воркута" (далее - истец) обратился с иском в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью "Ювента" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества (помещения) N 346 от 18.01.2012, об обязании освободить помещение, назначение: нежилое, общей площадью 164,80 кв. м, номера на поэтажном плане 6-18, 36-38, расположенное по адресу: ул. Бульвар Пищевиков, д. 2 г. Воркута, Республика Коми, и сдать его по акту приема-передачи арендодателю.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 03.05.2017 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ответчика освободить помещение, передать помещение по акту арендодателю, в удовлетворении остальных требований отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Ювента" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, отказать в иске полностью.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным. Ответчик указывает, что договор с управляющей организацией заключался, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды не имеется. Заявитель считает, что у него возникло преимущественное право покупки на арендованное имущество. Администрация недобросовестно исполняла свои обязанности.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу считает решение законным и обоснованным, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок 2" отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 18.01.2012 между администрацией муниципального образования городского округа "Воркута" в лице отдела по управлению муниципальной собственностью (арендодатель, в настоящее время - Комитет) и обществом (арендатор) подписан договор N 346 аренды муниципального недвижимого имущества помещения), входящего в состав казны (л.д. 12-13, далее - Договор).
Согласно п. 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование имущество (нежилое помещение, сооружение, здание), Лит. А-I, цокольный этаж, номера помещений: 6-18, 36-38, расположенное по адресу: Республика Коми, г. Воркута, б. Пищевиков, 2, общей площадью 164,8 кв. м (далее - помещения), для использования в целях размещения офиса.
Срок аренды определен с 03.01.2012 по 31.12.2012 (п. 1.2. договора).
Помещения находятся в пользовании ответчика с момента их передачи по акту от 02.07.2010 (л.д. 23).
В отношении помещений ранее между сторонами были подписаны следующие договоры: N 568 от 05.07.2010 (л.д. 87-89) на срок с 01.07.2010 по 29.06.2011 (заключен на торгах) и N 645 от 23.11.2011 (л.д. 115-116) на срок с 30.06.2011 по 31.12.2011 (заключен без проведения торгов).
Согласно п. 2.2.5. и п. 2.2.6. договора ответчик обязан заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на получение коммунальных ресурсов (электрической энергии, тепловой энергии, холодной воды, горячей воды, отвод сточных вод), необходимых для использования арендуемого помещения по назначению, заключить договор возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД с организацией, управляющей домом, в котором находится арендуемое помещение.
Аналогичные требования содержались в предыдущих договорах аренды.
В силу п. 5.1. договоров для продления договора арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя не позднее, чем за один месяц до истечения срока его действия. Невыполнение этого условия является основанием к отказу в продлении срока действия договора.
Претензией от 18.04.2016 (л.д. 9) Комитет предложил Обществу заключить договор на содержание и ремонт общего имущества МКД с управляющей компанией обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок 2" (далее - ООО "ЖЭУ 2"), в случае отказа от заключения которого предложил расторгнуть договор и сдать арендодателю полученное имущество. Комитет указал на расторжение договора с возвратом имущества при не поступлении ответа на претензию в десятидневный срок.
Ответ на претензию от общества не поступил, комитет обратился в суд с исковым заявлением.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Установление императивной нормы о заключении договора на торгах означает запрет на заключение договора в ином порядке.
Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержится разъяснение, согласно которому договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Указанное ограничение свободы договоры обусловлено целями, обеспечивающими публичный интерес обеспечения единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков (статья 1 Закона о защите конкуренции).
В силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
Часть 9 статьи 17.1 Закона истолкована в Определении Верховного Суда РФ от 11.08.2016 по делу N 306-ЭС16-3182 таким образом, что данной нормой предусмотрена возможность заключить с добросовестным арендатором договор аренды на новый срок (не менее трех лет) без проведения конкурса, аукциона по истечении срока договора аренды, заключенного по результатам торгов. При этом минимальный трехлетний срок подлежит уменьшению только на основании заявления арендатора. Пунктом 2 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ не предусмотрена обязанность арендодателя неоднократно перезаключать договор аренды на срок не менее трех лет.
Из материалов дела следует, что первоначальный договор аренды помещений от 05.07.2010 был заключен по результатам проведения аукциона N 1 (л.д. 92, 117-136).
Впоследствии ответчик реализовал право на продление договора аренды путем заключения дополнительного соглашения от 14.07.2011, а также договора от 23.11.2011.
Следовательно, по истечении срока аренды по договору от 23.11.2011 последствия в виде возобновления договора на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок (пункт 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73) не возникли.
Из материалов дела не следует, что договор аренды от 18.01.2012 был заключен на торгах, в связи с чем ответчик не может подтвердить право на владение и пользование спорным имуществом указанным договором.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования об обязании общества возвратить помещение и передать его арендодателю.
Доводы заявителя жалобы о наличии у него права на выкуп спорного имущества не относятся к предмету настоящего спора.
Доводы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не могут служить основанием для отмены принятого решения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Коми от 03.05.2017 по делу N А29-637/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ювента" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
Д.Ю.БАРМИН
С.Г.ПОЛЯКОВА
Д.Ю.БАРМИН
С.Г.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)