Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцу отказано в переводе, поскольку представленный проект предусматривает пробивку проема в наружной ограждающей конструкции и демонтаж внутренних стен, являющихся несущими, а также не представлено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Истец считает отказ незаконным и необоснованным. Проектом не предусматривается реконструкция многоквартирного дома, в связи с чем согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе
председательствующего судьи Раковского В.В.,
судей областного суда Васякина А.Н., Ярыгиной Е.Н.,
при секретаре Ш.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ш.А.НА. на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 18 июля 2017 года по исковому заявлению Ш.А.НА. к администрации г. Орска о признании постановления администрации г. Орска об отказе в переводе жилого помещения в нежилое незаконным и об обязании выдать разрешение на перевод.
Заслушав доклад судьи Оренбургского областного суда Раковского В.В., судебная коллегия
установила:
Ш.А.НА. обратился в суд с иском к администрации г. Орска, в котором указал, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: (адрес). Он обратился в Комитет по управлению имуществом г. Орска с заявлением о переводе указанной квартиры из жилого помещения в нежилое для его использования в качестве магазина непродовольственных товаров, представив все необходимые для рассмотрения заявления документы. Постановлением администрации г. Орска от 06 марта 2017 года N ему отказано в переводе, поскольку представленный проект предусматривает пробивку проема в наружной ограждающей конструкции и демонтаж внутренних стен, являющихся несущими, а также не представлено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Считает отказ незаконным и необоснованным. Проектом не предусматривается реконструкция многоквартирного дома, в связи с чем, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Проект не предусматривает пробивку проема в наружной ограждающей конструкции, а предусматривает демонтаж части подоконной стены, которая не является несущим элементом для выше расположенных стен. Внутренние демонтируемые перегородки не являются несущими конструкциями. В представленном протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме за разрешение изменить режим пользования общим имуществом жилого дома (части земельного участка) проголосовало *** собственников, что составляет 72,5% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (более 2/3 голосов). На основании изложенного Ш.А.НА. просил суд признать незаконными п. п. 1, 1.1 постановления администрации г. Орска N 1235-п от 06 марта 2017 года в части отказа в переводе в нежилое помещение квартиры по адресу: (адрес) и обязать администрацию г. Орска устранить нарушенное право Ш.А.НА. на перевод жилого помещения в нежилое путем принятия решения о переводе принадлежащей ему на праве собственности квартиры, общей площадью *** кв. м, расположенной на первом этаже пятиэтажного дома по адресу: (адрес), в нежилое помещение под магазин непродовольственных товаров.
В судебное заседание истец Ш.А.НА. не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.
Представитель истца Г., действующая на основании доверенности исковые требования, просила удовлетворить.
Представитель ответчика администрации г. Орска П., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения исковых требований.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 18 июля 2017 года в удовлетворении исковых требований Ш.А.НА. отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе Ш.А.НА. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Ш.А.НБ., представитель ответчика администрации г. Орска не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что Ш.А.НБ. на основании договора купли-продажи от (дата) является собственником квартиры, расположенной по адресу: (адрес).
В соответствии с кадастровым паспортом помещения от 16 июня 2010 года, справкой формы N 1 ГУП "ОЦИиОН" от 14 апреля 2016 года, квартира истца имеет общую площадь *** кв. м, состоит из двух комнат, расположена на первом этаже пятиэтажного крупноблочного жилого дома.
Согласно кадастровому паспорту от 04 октября 2010 года N, земельный участок по адресу: (адрес) на основании Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 189 принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений расположенного на нем многоквартирного дома.
Ш.А.НА. обратился в Комитет по управлению имуществом г. Орска с заявлением о переводе принадлежащей ему квартиры в нежилое помещение для его использования в качестве магазина непродовольственных товаров с приложением документов, перечень которых предусмотрен ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с представленным Ш.А.НА. проектом перепланировки квартиры N по адресу: (адрес), подготовленным ООО "ГеоЭксПи", предусмотрено объединение трех помещений (кухня, две жилые комнаты) для организации торгового зала магазина; за отметку 0.00 в проекте принимается отметка чистого пола помещений проектируемого магазина (первого жилого этажа); новый вход в магазин планируется выполнить путем устройства дверного проема на месте существующего оконного проема (объемно-планировочное решение). Предусмотрен демонтаж частей внутренних перегородок между кухней и жилой комнатой и между двумя жилыми комнатами; вход в магазин планируется организовать отдельный путем устройства дверного проема на месте существующего оконного проема, а также устройство входной группы с крытыми лестничными маршами (конструктивное решение).
Из протокола общего собрания собственников жилых (нежилых) помещений в жилом доме (адрес) от 15 декабря 2015 года следует, что согласие на изменение режима пользования общим имуществом жилого дома собственнику квартиры N путем устройства входной группы на месте оконного проема с торца здания, закладки дверного проема в общий коридор, устройства проема и частичного демонтажа ненесущих перегородок между кухней и жилой комнатой и между двумя жилыми комнатами под размещение магазина непродовольственных товаров, дано *** собственниками многоквартирного дома, что составляет 72,5% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Постановлением администрации г. Орска от 06 марта 2017 года N истцу отказано в переводе жилого помещения в нежилое на основании п. п. 3 и 4 ч. 1 ст. 24, ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В качестве причины отказа в направленном истцу уведомлении об отказе в переводе от 06 марта 2017 года N указано на следующее: согласно пункту 4.2.4.9 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" не допускается пробивка проемов в стенах крупноблочных зданий. В связи с тем, что в представленном проекте предусматривается пробивка в стенах, на которые опирается панель перекрытия и которые являются несущими для вышерасположенных элементов стен и конструкций здания, на их демонтаж, согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. В представленном протоколе общего собрания собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме (адрес) 100-процентное согласие отсутствует.
Отказывая Ш.А.НА. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 22 - 24, ч. 1, ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пп. "в" п. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, п. п. 1.7.1, 1.7.2, 4.2.4.9 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", принимая во внимание установленные выше фактические обстоятельства, пришел к выводу, что администрация г. Орска была не вправе разрешать перевод жилого помещения в нежилое, постановление администрации г. Орска от 06 марта 2017 года N?п соответствует порядку принятия такого рода решений, является законным и обоснованным.
При этом суд исходил из того, что в данном случае представленный истцом проект предусматривает реконструкцию принадлежащего ему жилого помещения, поскольку в результате действий истца по обустройству наружного входа на месте существующего оконного проема изменятся параметры объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома, в результате демонтажа части наружной стены жилого дома, которая является ограждающей несущей конструкцией и относится к общему имуществу собственников, и устройства входной группы с крытыми лестничными маршами.
Поскольку проведение работ, установленных проектом, сопряжено с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме, единоличным пользованием частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для изменения режима использования общего имущества необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме, доказательства получения которого отсутствуют.
Кроме того, в силу п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается расширять и пробивать проемы. Следовательно, запланированные в проекте работы по реконструкции не могут быть выполнены, поскольку затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности крупноблочного жилого дома.
С указанными выводами суда судебная коллегия соглашается, считает их правильными, соответствующими обстоятельствам дела и закону.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Часть 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.
Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.
Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно подпункту "в" пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случаях, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое.
Данная правовая позиция изложена в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года.
Доводы апелляционной жалобы об обратном основаны на неправильном понимании норм материального права.
Как отмечено выше, представленный истцом проект перепланировки квартиры N по адресу: (адрес), подготовленный ООО "ГеоЭксПи", предусматривает устройство наружного входа на месте существующего оконного проема, путем демонтажа подоконной части; устройство входной группы с крытыми лестничными маршами на фундаменте.
Указанные мероприятия повлекут внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного разрушения внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть уменьшение размера общего имущества в результате его реконструкции.
Обустройство входной группы в нежилое помещение повлечет изменение как порядка использования внешней стены дома, так и части земельного участка, занимаемого жилым домом и прилегающего к нему, и передачу его части в единоличное владение истцу.
При таком положении перевод жилого помещения в нежилое помещение возможен только при наличии предварительного согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу положений части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Доказательств, подтверждающих наличие согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на использование истцом общего имущества при осуществлении перевода принадлежащего ему жилого помещения в нежилое, суду представлено не было.
Ссылка в апелляционной жалобе о том, что вопрос изменения режима пользования общим имуществом обсуждался на собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: (адрес), положительное решение по нему принято большинством (не менее 2/3) голосов от общего числа собственников, выводов суда не опровергает, поскольку в рассматриваемом случае требуется получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации со ссылкой на то, что проведение работ, установленных проектом, не относится к реконструкции, а является перепланировкой принадлежащей ему квартиры, подлежат отклонению по следующим основаниям.
Исходя из смысла статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170 перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению, реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают изменения параметров объекта капитального строительства, в частности изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания.
Организация дверного проема вместо существующего оконного во внешней стене многоквартирного дома с возведением входной группы на придомовом земельном участке влечет расширение объекта капитального строительства в целом, при этом уменьшается размер существующего общего имущества в связи с демонтажем части наружной стены фасада здания, что указывает на признаки реконструкции.
Кроме того, проектом предусмотрено устройство дверного проема на месте существующего оконного проема в стене крупноблочного дома. Согласно абзацу шестому пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170 запрещено расширение проемов в стенах крупноблочных зданий, предполагающее любое изменение его размера, способное повлечь за собой ослабление конструкции.
В данном случае предполагается изменение размера существующего проема за счет понижения его нижней отметки до уровня пола квартиры, то есть расширение.
В силу пункта 1.7.2 указанных Правил переоборудование и перепланировка жилых домов, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов не допускается.
Доказательства, подтверждающие, что действия по демонтажу части наружной стены фасада здания не могут привести к нарушению прочности или разрушению конструкций многоквартирного жилого дома, ухудшению сохранности фасада дома, в материалы дела не представлены.
Доводы апелляционной жалобы о том, что проектом предусмотрен демонтаж одного подоконного блока, который является ненесущим, несостоятельны, поскольку данный блок является частью несущей ограждающей стены.
Судебная коллегия полагает ошибочными доводы апелляционной жалобы о том, что заключением строительно-технической экспертизы Орского филиала Союза "ТПП Оренбургской области" от 23 июня 2017 года N 092-19-2-0121 подтверждается соответствие проекта перепланировки требованиям законодательства, поскольку указанное заключение признано судом не допустимым доказательством по мотивам, изложенным в решении.
Данное заключение, противоречащее положениям пункта 4.2.4.9 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, в нарушение положений части 1 статьи 16 ФЗ от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" не обосновано какими-либо соответствующими расчетами, не содержит данных инструментального обследования объекта, поэтому не свидетельствует о безопасности работ по реконструкции жилого помещения, отсутствии угрозы жизни и здоровью людей в будущем.
Не мотивирован подобным образом и представленный истцом проект перепланировки квартиры N по адресу: (адрес), подготовленным ООО "ГеоЭксПи".
Ссылка эксперта в заключении на то, что пункт 4.2.4.9 в данном случае неприменим, поскольку структурно относится к пункту 4.2.4 Правил "Балконы, козырьки, лоджии и эркеры", не может быть принята, так как установленный им запрет, по его смыслу, определяет условия эксплуатации стен крупнопанельных и крупноблочных зданий.
Иной подход приводил бы к выводу о том, что данный запрет действует только в случаях, когда соответствующие работы связаны с устройством балконов, козырьков, лоджий, однако такое ограничительное толкование никак не объясняет, почему в иных случаях пробивка и расширение проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий являются допустимыми.
При этом пункт 4.2.4 является составной частью пункта 4.2 "Стены", расположенного в разделе IV "Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций". Следовательно, приведенное в подпункте 4.2.4.9 ограничение относится к стенам вообще как к строительным конструкциям.
Прочие доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Нарушений применения норм процессуального права, которые повлекли или могли повлечь принятие неверного судебного решения, не установлено.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 18 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш.А.НА. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.11.2017 ПО ДЕЛУ N 33-7719/2017
Требование: О признании постановления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое незаконным и об обязании выдать разрешение на перевод.Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцу отказано в переводе, поскольку представленный проект предусматривает пробивку проема в наружной ограждающей конструкции и демонтаж внутренних стен, являющихся несущими, а также не представлено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Истец считает отказ незаконным и необоснованным. Проектом не предусматривается реконструкция многоквартирного дома, в связи с чем согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 ноября 2017 г. по делу N 33-7719/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе
председательствующего судьи Раковского В.В.,
судей областного суда Васякина А.Н., Ярыгиной Е.Н.,
при секретаре Ш.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ш.А.НА. на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 18 июля 2017 года по исковому заявлению Ш.А.НА. к администрации г. Орска о признании постановления администрации г. Орска об отказе в переводе жилого помещения в нежилое незаконным и об обязании выдать разрешение на перевод.
Заслушав доклад судьи Оренбургского областного суда Раковского В.В., судебная коллегия
установила:
Ш.А.НА. обратился в суд с иском к администрации г. Орска, в котором указал, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: (адрес). Он обратился в Комитет по управлению имуществом г. Орска с заявлением о переводе указанной квартиры из жилого помещения в нежилое для его использования в качестве магазина непродовольственных товаров, представив все необходимые для рассмотрения заявления документы. Постановлением администрации г. Орска от 06 марта 2017 года N ему отказано в переводе, поскольку представленный проект предусматривает пробивку проема в наружной ограждающей конструкции и демонтаж внутренних стен, являющихся несущими, а также не представлено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Считает отказ незаконным и необоснованным. Проектом не предусматривается реконструкция многоквартирного дома, в связи с чем, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Проект не предусматривает пробивку проема в наружной ограждающей конструкции, а предусматривает демонтаж части подоконной стены, которая не является несущим элементом для выше расположенных стен. Внутренние демонтируемые перегородки не являются несущими конструкциями. В представленном протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме за разрешение изменить режим пользования общим имуществом жилого дома (части земельного участка) проголосовало *** собственников, что составляет 72,5% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (более 2/3 голосов). На основании изложенного Ш.А.НА. просил суд признать незаконными п. п. 1, 1.1 постановления администрации г. Орска N 1235-п от 06 марта 2017 года в части отказа в переводе в нежилое помещение квартиры по адресу: (адрес) и обязать администрацию г. Орска устранить нарушенное право Ш.А.НА. на перевод жилого помещения в нежилое путем принятия решения о переводе принадлежащей ему на праве собственности квартиры, общей площадью *** кв. м, расположенной на первом этаже пятиэтажного дома по адресу: (адрес), в нежилое помещение под магазин непродовольственных товаров.
В судебное заседание истец Ш.А.НА. не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.
Представитель истца Г., действующая на основании доверенности исковые требования, просила удовлетворить.
Представитель ответчика администрации г. Орска П., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения исковых требований.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 18 июля 2017 года в удовлетворении исковых требований Ш.А.НА. отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе Ш.А.НА. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Ш.А.НБ., представитель ответчика администрации г. Орска не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что Ш.А.НБ. на основании договора купли-продажи от (дата) является собственником квартиры, расположенной по адресу: (адрес).
В соответствии с кадастровым паспортом помещения от 16 июня 2010 года, справкой формы N 1 ГУП "ОЦИиОН" от 14 апреля 2016 года, квартира истца имеет общую площадь *** кв. м, состоит из двух комнат, расположена на первом этаже пятиэтажного крупноблочного жилого дома.
Согласно кадастровому паспорту от 04 октября 2010 года N, земельный участок по адресу: (адрес) на основании Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 189 принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений расположенного на нем многоквартирного дома.
Ш.А.НА. обратился в Комитет по управлению имуществом г. Орска с заявлением о переводе принадлежащей ему квартиры в нежилое помещение для его использования в качестве магазина непродовольственных товаров с приложением документов, перечень которых предусмотрен ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с представленным Ш.А.НА. проектом перепланировки квартиры N по адресу: (адрес), подготовленным ООО "ГеоЭксПи", предусмотрено объединение трех помещений (кухня, две жилые комнаты) для организации торгового зала магазина; за отметку 0.00 в проекте принимается отметка чистого пола помещений проектируемого магазина (первого жилого этажа); новый вход в магазин планируется выполнить путем устройства дверного проема на месте существующего оконного проема (объемно-планировочное решение). Предусмотрен демонтаж частей внутренних перегородок между кухней и жилой комнатой и между двумя жилыми комнатами; вход в магазин планируется организовать отдельный путем устройства дверного проема на месте существующего оконного проема, а также устройство входной группы с крытыми лестничными маршами (конструктивное решение).
Из протокола общего собрания собственников жилых (нежилых) помещений в жилом доме (адрес) от 15 декабря 2015 года следует, что согласие на изменение режима пользования общим имуществом жилого дома собственнику квартиры N путем устройства входной группы на месте оконного проема с торца здания, закладки дверного проема в общий коридор, устройства проема и частичного демонтажа ненесущих перегородок между кухней и жилой комнатой и между двумя жилыми комнатами под размещение магазина непродовольственных товаров, дано *** собственниками многоквартирного дома, что составляет 72,5% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Постановлением администрации г. Орска от 06 марта 2017 года N истцу отказано в переводе жилого помещения в нежилое на основании п. п. 3 и 4 ч. 1 ст. 24, ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В качестве причины отказа в направленном истцу уведомлении об отказе в переводе от 06 марта 2017 года N указано на следующее: согласно пункту 4.2.4.9 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" не допускается пробивка проемов в стенах крупноблочных зданий. В связи с тем, что в представленном проекте предусматривается пробивка в стенах, на которые опирается панель перекрытия и которые являются несущими для вышерасположенных элементов стен и конструкций здания, на их демонтаж, согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. В представленном протоколе общего собрания собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме (адрес) 100-процентное согласие отсутствует.
Отказывая Ш.А.НА. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 22 - 24, ч. 1, ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пп. "в" п. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, п. п. 1.7.1, 1.7.2, 4.2.4.9 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", принимая во внимание установленные выше фактические обстоятельства, пришел к выводу, что администрация г. Орска была не вправе разрешать перевод жилого помещения в нежилое, постановление администрации г. Орска от 06 марта 2017 года N?п соответствует порядку принятия такого рода решений, является законным и обоснованным.
При этом суд исходил из того, что в данном случае представленный истцом проект предусматривает реконструкцию принадлежащего ему жилого помещения, поскольку в результате действий истца по обустройству наружного входа на месте существующего оконного проема изменятся параметры объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома, в результате демонтажа части наружной стены жилого дома, которая является ограждающей несущей конструкцией и относится к общему имуществу собственников, и устройства входной группы с крытыми лестничными маршами.
Поскольку проведение работ, установленных проектом, сопряжено с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме, единоличным пользованием частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для изменения режима использования общего имущества необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме, доказательства получения которого отсутствуют.
Кроме того, в силу п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается расширять и пробивать проемы. Следовательно, запланированные в проекте работы по реконструкции не могут быть выполнены, поскольку затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности крупноблочного жилого дома.
С указанными выводами суда судебная коллегия соглашается, считает их правильными, соответствующими обстоятельствам дела и закону.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Часть 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.
Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.
Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно подпункту "в" пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случаях, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое.
Данная правовая позиция изложена в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года.
Доводы апелляционной жалобы об обратном основаны на неправильном понимании норм материального права.
Как отмечено выше, представленный истцом проект перепланировки квартиры N по адресу: (адрес), подготовленный ООО "ГеоЭксПи", предусматривает устройство наружного входа на месте существующего оконного проема, путем демонтажа подоконной части; устройство входной группы с крытыми лестничными маршами на фундаменте.
Указанные мероприятия повлекут внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного разрушения внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть уменьшение размера общего имущества в результате его реконструкции.
Обустройство входной группы в нежилое помещение повлечет изменение как порядка использования внешней стены дома, так и части земельного участка, занимаемого жилым домом и прилегающего к нему, и передачу его части в единоличное владение истцу.
При таком положении перевод жилого помещения в нежилое помещение возможен только при наличии предварительного согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу положений части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Доказательств, подтверждающих наличие согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на использование истцом общего имущества при осуществлении перевода принадлежащего ему жилого помещения в нежилое, суду представлено не было.
Ссылка в апелляционной жалобе о том, что вопрос изменения режима пользования общим имуществом обсуждался на собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: (адрес), положительное решение по нему принято большинством (не менее 2/3) голосов от общего числа собственников, выводов суда не опровергает, поскольку в рассматриваемом случае требуется получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации со ссылкой на то, что проведение работ, установленных проектом, не относится к реконструкции, а является перепланировкой принадлежащей ему квартиры, подлежат отклонению по следующим основаниям.
Исходя из смысла статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170 перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению, реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают изменения параметров объекта капитального строительства, в частности изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания.
Организация дверного проема вместо существующего оконного во внешней стене многоквартирного дома с возведением входной группы на придомовом земельном участке влечет расширение объекта капитального строительства в целом, при этом уменьшается размер существующего общего имущества в связи с демонтажем части наружной стены фасада здания, что указывает на признаки реконструкции.
Кроме того, проектом предусмотрено устройство дверного проема на месте существующего оконного проема в стене крупноблочного дома. Согласно абзацу шестому пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170 запрещено расширение проемов в стенах крупноблочных зданий, предполагающее любое изменение его размера, способное повлечь за собой ослабление конструкции.
В данном случае предполагается изменение размера существующего проема за счет понижения его нижней отметки до уровня пола квартиры, то есть расширение.
В силу пункта 1.7.2 указанных Правил переоборудование и перепланировка жилых домов, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов не допускается.
Доказательства, подтверждающие, что действия по демонтажу части наружной стены фасада здания не могут привести к нарушению прочности или разрушению конструкций многоквартирного жилого дома, ухудшению сохранности фасада дома, в материалы дела не представлены.
Доводы апелляционной жалобы о том, что проектом предусмотрен демонтаж одного подоконного блока, который является ненесущим, несостоятельны, поскольку данный блок является частью несущей ограждающей стены.
Судебная коллегия полагает ошибочными доводы апелляционной жалобы о том, что заключением строительно-технической экспертизы Орского филиала Союза "ТПП Оренбургской области" от 23 июня 2017 года N 092-19-2-0121 подтверждается соответствие проекта перепланировки требованиям законодательства, поскольку указанное заключение признано судом не допустимым доказательством по мотивам, изложенным в решении.
Данное заключение, противоречащее положениям пункта 4.2.4.9 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, в нарушение положений части 1 статьи 16 ФЗ от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" не обосновано какими-либо соответствующими расчетами, не содержит данных инструментального обследования объекта, поэтому не свидетельствует о безопасности работ по реконструкции жилого помещения, отсутствии угрозы жизни и здоровью людей в будущем.
Не мотивирован подобным образом и представленный истцом проект перепланировки квартиры N по адресу: (адрес), подготовленным ООО "ГеоЭксПи".
Ссылка эксперта в заключении на то, что пункт 4.2.4.9 в данном случае неприменим, поскольку структурно относится к пункту 4.2.4 Правил "Балконы, козырьки, лоджии и эркеры", не может быть принята, так как установленный им запрет, по его смыслу, определяет условия эксплуатации стен крупнопанельных и крупноблочных зданий.
Иной подход приводил бы к выводу о том, что данный запрет действует только в случаях, когда соответствующие работы связаны с устройством балконов, козырьков, лоджий, однако такое ограничительное толкование никак не объясняет, почему в иных случаях пробивка и расширение проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий являются допустимыми.
При этом пункт 4.2.4 является составной частью пункта 4.2 "Стены", расположенного в разделе IV "Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций". Следовательно, приведенное в подпункте 4.2.4.9 ограничение относится к стенам вообще как к строительным конструкциям.
Прочие доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Нарушений применения норм процессуального права, которые повлекли или могли повлечь принятие неверного судебного решения, не установлено.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 18 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш.А.НА. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)