Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 28 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 июня 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Н. Горбачевой,
судей Л.Ю. Ротко, И.С. Чижикова,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Чарекчян,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального унитарного предприятия "Наш дом",
апелляционное производство N 05АП-3719/2017
на решение от 01.04.2017
судьи Т.С. Горбачевой
по делу N А59-4912/2016 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску (заявлению) акционерного общества "Главное управление жилищно-коммунального хозяйства"
к Муниципальному унитарному предприятию "Наш дом"
третье лицо: Комитет по управлению имуществом администрации Корсаковского городского округа:
о взыскании 3 396 329 рублей 83 копеек основного долга и 453 582 рублей 91 копейки неустойки,
- при участии: стороны не явились, извещены;
- установил:
Акционерное общество "Главное управление жилищно-коммунального хозяйства" (далее - истец, АО "ГУ ЖКХ") обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному унитарному предприятию "Наш Дом" Корсаковского городского округа (далее - ответчик, МУП "Наш Дом") о взыскании 3 396 329 рублей 83 копеек задолженности за теплоснабжение за период с ноября 2015 года по 30.04.2016, 453 582 рублей 91 копейки законной неустойки, законной неустойки - пени, начисленной на сумму 3 396 329 рублей 83 копейки, исходя из 1/130 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день фактической оплаты долга, за каждый день просрочки, начиная с 09.09.2016 по день фактической оплаты основного долга (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования мотивированы уклонением ответчика от уплаты потребленного находящимися в его управлении многоквартирными жилыми домами теплового ресурса.
Определением суда от 03.02.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом администрации Корсаковского городского округа.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 09.03.2017 иск удовлетворен частично, взыскано 3 396 329 рублей 83 копейки основного долга, 228 663 рубля 55 копеек законной неустойки, неустойка из расчета 1/130 ставки рефинансирования с 09.09.2016 по день фактической уплаты долга в размере 3 396 329 рублей 83 копейки.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, указав по тексту жалобы на отсутствие обязанности оплаты задолженности по водоснабжению и водоотведению, поскольку МУП не является организацией, избранной в установленном порядке управляющей организацией, распоряжение муниципального органа не может подменять собой решение собственников либо результаты конкурса, в связи с чем выводы суда о фактическом выполнении ответчиком обязанностей исполнителя коммунальных услуг и отсутствии доказательств избрания иной управляющей организации не основаны на законе и обстоятельствах дела. Также ответчик указывает на несоблюдение истцом претензионного порядка и необоснованное отклонение ходатайства о применении статьи 333 ГК РФ.
До начала судебного заседания от истца и третьего лица письменный отзыв по доводам жалобы не поступил.
Стороны и третье лицо, извещенные надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие сторон.
Повторно исследовав представленные доказательства, проверив и оценив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.
АО "ГУ ЖКХ" является организацией, оказывающей услуги водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, которой на основании Распоряжения Правительства Российской Федерации N 1089-р от 11.06.2015 на праве безвозмездного пользования на срок действия государственного контракта N 5-ТХ от 21.09.2015, заключен договор N 1- ТХ от 01.11.2015 о передаче объектов теплового хозяйства во временное безвозмездное пользование, в том числе котельной N 283 с тепловой сетью, расположенной по адресу: Сахалинская область, Корсаковский район, с. Третья Падь, военный городок N 12; котельной N 268 с тепловой сетью, расположенной по адресу: Сахалинская область, Корсаковский район, с. Соловьевка, военный городок N 18 (Приложение N 1 к договору).
Указанные котельные и тепловые сети обеспечивают теплом многоквартирные жилые дома, расположенные по адресам: Сахалинская область, Корсаковскиий район, с. Соловьевка - ДОС N 271, 272, 273 (274); с. Дачное - ДОС N 153 (199), 154, 155, 156, 157 (200); с. Третья Падь - ДОС N 33 (282), 34 (290) тепловой энергией.
Согласно распоряжению Комитета по управлению имуществом администрации Корсаковского городского округа от 15.10.2015 г. N 432, до проведения открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирным домом управление многоквартирными домами в с. Соловьевка - ДОС N 271, 272, 273 (274); с. Дачное - ДОС N 153 (199), 154, 155, 156, 157 (200); с. Третья Падь - ДОС N 33 (282), 34 (290) осуществляет муниципальное унитарное предприятие "Наш дом".
22.10.2015 истцом в адрес МУП "Наш Дом" направлено предложение исх. N 1835 на заключение договора холодного водоснабжения и водоотведения.
Повторно оферта направлена 26.01.2015 с проектом договора теплоснабжения.
06.02.2016 АО "ГУ ЖКХ" получило отказ МУП "Наш Дом" от заключения договора (исх. N 528).
Наряду с этим, в период с ноября 2015 года по 30.04.2016 истец осуществил теплоснабжение находящихся в управлении ответчика спорных многоквартирных жилых домов, на общую сумму 3 396 329 рублей 83 копейки, на оплату которых ответчику выставлены счета-фактуры: N 9842 от 30.11.2015, N 9871 от 31.12.2015, N 2333 от 31.01.2016, N 12513 от 29.02.2016, N 12513/1 от 31.03.2016, N 20792 от 30.04.2016.
Ответчик обязанность по оплате выставленных счетов-фактур не исполнил, задолженность по оплате поставленного ресурса и оказанных услуг не погасил.
Уклонение ответчика от оплаты задолженности, а также оставление без удовлетворения претензии N 772/1 от 24.06.2016 послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, пришел к выводу о доказанности факта поставки истцом в дома, находящиеся в управлении ответчика, ресурса в указанном объеме, наличия на стороне ответчика задолженности по их оплате в заявленном размере, ввиду чего, отклонив возражения ответчика, руководствуясь статьями 539, 544, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил иск в части взыскания суммы основного долга в полном объеме.
Судебная коллегия соглашается с изложенными выводами суда первой инстанции ввиду следующего.
Как следует из системного толкования статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, для решения вопросов по пользованию и надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг собственники помещений в этом доме могут выбрать управляющую организацию, которая отвечает перед ними за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме.
По смыслу частей 2, 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в многоквартирном доме может быть выбран только один способ управления, дом может управляться только одной управляющей организацией. Одновременное существование двух способов управления многоквартирным домом, жилищным законодательством Российской Федерации не предусмотрено.
По общему правилу, получение хозяйствующим субъектом в установленном законом порядке статуса управляющей организации влечет за собой возникновение у нее статуса исполнителя коммунальных услуг с неотъемлемой обязанностью по предоставлению коммунальных услуг конечным потребителям и расчетом за коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2015 N 310-КГ14-8259).
В части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Вместе с тем, в силу частей 1, 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации собственниками помещений в многоквартирном доме могут являться граждане и юридические лица (частный жилищный фонд), Российская Федерация либо ее субъект (государственный жилищный фонд), муниципальные образования (муниципальный жилищный фонд).
Как следует из материалов дела в соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 3 Федерального закона от 08.12.2011 N 423-ФЗ "О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, в муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и приказов Министра обороны Российской Федерации "О передаче объектов недвижимого имущества в собственность муниципального образования "Корсаковский городской округ" Сахалинской области" N 2345 от 13.08.2012, N 478 от 05.06.2013, N 992 от 25.04.2012, в муниципальную собственность администрации Корсаковского городского округа переданы объекты жилищного фонда, в числе которых спорные дома. Балансодержателем спорных жилых домов согласно выписке из Реестра муниципального имущества является Администрация Корсаковского городского округа.
Указанное обстоятельство ответчиком не оспорено.
Таким образом, спорные многоквартирные дома относятся к муниципальному жилому фонду в силу закона, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
В соответствии со статьей 130 Конституции Российской Федерации местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью.
Органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, а также решают иные вопросы местного значения (часть 1 статьи 132 Конституции Российской Федерации).
В соответствии с вышеприведенными положениями Конституции Российской Федерации, частью 1 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.
Как следует из приказов Министра обороны Российской Федерации "О передаче объектов недвижимого имущества в собственность муниципального образования "Корсаковский городской округ" Сахалинской области" N 2345 от 13.08.2012, N 478 от 05.06.2013, N 992 от 25.04.2012, с передачей спорного имущества в муниципальную собственность, отношения по осуществлению его эксплуатации, подлежат прекращению.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 41 Устава муниципального образования "Корсаковский городской округ" Сахалинской области", Положением о комитете по управлению имуществом администрации Корсаковского городского округа, утвержденному постановлением мэра Корсаковского городского округа 23.03.2009 N 269, статьей 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", муниципальное образование, в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, путем издания Распоряжения Комитета по управлению имуществом Администрации Корсаковского городского округа N 432 от 15.10.2015, возложило временное управление спорными домами до проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации, на МУП "Наш дом" с 19.10.2015.
При таких обстоятельствах, материалами дела подтверждено, что МУП "Наш Дом" получен статус управляющей компании, и возникла обязанность по покупке и оплате ресурсов для оказания коммунальных услуг жителям спорных многоквартирных домов.
В соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (вместе с "Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами") под деятельностью по управлению многоквартирным домом (далее - управление многоквартирным домом) понимается выполнение стандартов, направленных на достижение установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации целей: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Как следует из представленной в материалы дела переписки ответчика с третьими лицами, МУП "Наш Дом" к осуществлению деятельности по управлению спорными домами приступило. Доказательств осуществления в спорный период управления спорными МКД иной управляющей организацией, избрания иного способа управления, не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии на стороне ответчика обязанности по оплате потребленного жителями спорных МКД ресурса в спорный период.
Объем поставленного ресурса подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, ответчиком по существу не оспорен.
Расчет требований произведен в соответствии с установленными в спорный период тарифами, проверен и признан обоснованным, в связи с чем иск судом первой инстанции в части взыскания основного долга удовлетворен в заявленном размере.
Оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.
Также судебная коллегия не находит состоятельными доводы ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка, поскольку материалами дела подтверждается направление истцом ответчику актов оказанных услуг и счетов - фактур, подтверждается рассмотрение ответчиком указанных документов и их возврат истцу без подписания и оплаты, содержание претензии сомнений в требованиях и намерениях истца, а также их относимости к предмету настоящего спора, не вызывает.
Истцом заявлены требования о взыскании пени за просрочку платежей рассчитанной за период с 11.12.2015 по 08.09.2016 в размере 453 582 рублей 91 копейки.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 1 статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
В соответствии с пунктом 9.3 статьи 15 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", введенного в действие с 01.01.2016, управляющие организации, приобретающие тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель для целей предоставления коммунальных услуг, организации, осуществляющие горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, в случае несвоевременной и (или) неполной оплаты тепловой энергии (мощности) и (или) теплоносителя уплачивают единой теплоснабжающей организации (теплоснабжающей организации) пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная со дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение шестидесяти календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения шестидесяти календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в шестидесятидневный срок оплата не произведена. Начиная с шестьдесят первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена, пени уплачиваются в размере одной стосемидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
Поскольку факт наличия на стороне ответчика задолженности подтвержден материалами дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности применения к ответчику мер гражданско-правовой ответственности, в том числе в части взыскания неустойки по дату фактического погашения долга.
В ходе проверки расчета истца, суд первой инстанции, признав его ошибочным, мотивируя вывод установленной пунктами 1 - 2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации связи между обязанностью оплаты коммунальных услуг с встречным обязательством исполнителя коммунальных услуг по выставлению платежных документов и информации о размере платы в системе или в иных информационных системах, позволяющих внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
По мнению суда первой инстанции, поскольку ответчиком счета фактуры на оплату потребленного ресурса получены: N 9842 от 30.01.2015, N 9871 от 31.12.2015, N 2333 от 31.01.2016, N 12513 от 29.02.2016-19.04.2016, N 12513/1 от 29.02.2016-04.05.2016, N 20792 от 30.04.2016-26.05.2016, начисление законной неустойки возможно не ранее истечения 10-дневного срока со дня получения указанных счетов - начиная с 11 дня.
Однако судом первой инстанции не учтено следующее.
Приведенные положения пунктов 1 - 2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации регулируют порядок оплаты коммунальных услуг конечными потребителями (нанимателями, собственниками помещений в многоквартирных домах), а также закрепляют обязанность исполнителя (поставщика коммунальной услуги) своевременно предоставлять потребителям коммунальной услуги достоверную информацию об оказываемой им услуге.
Как установлено судом, между сторонами возникли фактические договорные отношения по энергоснабжению.
В соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.
Согласно статье 544 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Таким образом, с учетом положений пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, правоотношения из договора теплоснабжения, помимо его условий и параграфа 6 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, также регулируются общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже, нормативно-правовыми актами в сфере теплоснабжения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Пунктом 35 Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации предусмотрено, что порядок расчетов по договору теплоснабжения между исполнителями коммунальных услуг и РСО устанавливается жилищным законодательством Российской Федерации.
В силу пункта 25 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 N 124 (далее - Правила N 124), оплата коммунального ресурса производится до 15-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом (расчетным месяцем), если договором ресурсоснабжения не предусмотрен более поздний срок оплаты коммунального ресурса. В договоре ресурсоснабжения устанавливаются порядок, сроки и форма представления ресурсоснабжающей организацией исполнителю информации о его задолженности по оплате коммунального ресурса на 1-е число месяца, следующего за расчетным периодом, а также порядок и сроки составления ресурсоснабжающей организацией и исполнителем акта сверки расчетов по договору ресурсоснабжения и форма такого акта.
Из пунктов 31 - 33 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 следует, что управляющая организация, являющаяся профессиональным участником розничного рынка по продаже коммунальных ресурсов, должна знать об объеме оказанных коммунальных услуг, оказанных собственникам помещений многоквартирного жилого дома как внутри их помещений, так и для содержания мест общего пользования, и, как следствие, об объеме потребленных коммунальных ресурсов.
Из смысла приведенных норм следует, что в рассматриваемом случае, при отсутствии согласованных договорных условий о сроке оплаты ресурса, обязанность по оплате энергии возникла у ответчика с момента ее получения многоквартирными жилыми домами в расчетном периоде, со сроком оплаты до 15 числа месяца, следующего за расчетным.
При этом возникновение такого обязательства у ответчика не связано с наличием требования истца об оплате тепловой энергии, поскольку МУП, обладая статусом исполнителя коммунальных услуг, не могло не знать о наличии у него обязательств по оплате поставленного ресурса.
При таких обстоятельствах, начисление законной неустойки с 11 дня после получения ответчиком счетов-фактур от истца, нельзя признать обоснованным.
Однако данный факт не является основанием для отмены или изменения судебного акта.
Исходя из начала периодов просрочки по спорным периодическим платежам с 15 числа месяца, следующего за расчетным, сумма законной неустойки превышает размер, признанный обоснованным судом в оспариваемым решением.
Вместе с тем, решение от 01.04.2017 в части отказа во взыскании неустойки в размере, превышающем 228 663 рубля 55 копеек, истцом не оспаривается, в связи с чем пересмотр судебного акта в указанной части не осуществляется в силу части 5 статьи 268 АПК РФ.
Доводы о необоснованном отклонении заявления ответчика о применении статьи 333 ГК РФ, судебной коллегией отклоняется, поскольку как верно установил суд первой инстанции, ответчик не представил доказательств несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушенного обязательства.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения и не опровергают выводы суда первой инстанции, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 01.04.2017 по делу N А59-4912/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.06.2017 N 05АП-3719/2017 ПО ДЕЛУ N А59-4912/2016
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2017 г. по делу N А59-4912/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 28 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 июня 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Н. Горбачевой,
судей Л.Ю. Ротко, И.С. Чижикова,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Чарекчян,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального унитарного предприятия "Наш дом",
апелляционное производство N 05АП-3719/2017
на решение от 01.04.2017
судьи Т.С. Горбачевой
по делу N А59-4912/2016 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску (заявлению) акционерного общества "Главное управление жилищно-коммунального хозяйства"
к Муниципальному унитарному предприятию "Наш дом"
третье лицо: Комитет по управлению имуществом администрации Корсаковского городского округа:
о взыскании 3 396 329 рублей 83 копеек основного долга и 453 582 рублей 91 копейки неустойки,
- при участии: стороны не явились, извещены;
- установил:
Акционерное общество "Главное управление жилищно-коммунального хозяйства" (далее - истец, АО "ГУ ЖКХ") обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному унитарному предприятию "Наш Дом" Корсаковского городского округа (далее - ответчик, МУП "Наш Дом") о взыскании 3 396 329 рублей 83 копеек задолженности за теплоснабжение за период с ноября 2015 года по 30.04.2016, 453 582 рублей 91 копейки законной неустойки, законной неустойки - пени, начисленной на сумму 3 396 329 рублей 83 копейки, исходя из 1/130 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день фактической оплаты долга, за каждый день просрочки, начиная с 09.09.2016 по день фактической оплаты основного долга (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования мотивированы уклонением ответчика от уплаты потребленного находящимися в его управлении многоквартирными жилыми домами теплового ресурса.
Определением суда от 03.02.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом администрации Корсаковского городского округа.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 09.03.2017 иск удовлетворен частично, взыскано 3 396 329 рублей 83 копейки основного долга, 228 663 рубля 55 копеек законной неустойки, неустойка из расчета 1/130 ставки рефинансирования с 09.09.2016 по день фактической уплаты долга в размере 3 396 329 рублей 83 копейки.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, указав по тексту жалобы на отсутствие обязанности оплаты задолженности по водоснабжению и водоотведению, поскольку МУП не является организацией, избранной в установленном порядке управляющей организацией, распоряжение муниципального органа не может подменять собой решение собственников либо результаты конкурса, в связи с чем выводы суда о фактическом выполнении ответчиком обязанностей исполнителя коммунальных услуг и отсутствии доказательств избрания иной управляющей организации не основаны на законе и обстоятельствах дела. Также ответчик указывает на несоблюдение истцом претензионного порядка и необоснованное отклонение ходатайства о применении статьи 333 ГК РФ.
До начала судебного заседания от истца и третьего лица письменный отзыв по доводам жалобы не поступил.
Стороны и третье лицо, извещенные надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие сторон.
Повторно исследовав представленные доказательства, проверив и оценив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.
АО "ГУ ЖКХ" является организацией, оказывающей услуги водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, которой на основании Распоряжения Правительства Российской Федерации N 1089-р от 11.06.2015 на праве безвозмездного пользования на срок действия государственного контракта N 5-ТХ от 21.09.2015, заключен договор N 1- ТХ от 01.11.2015 о передаче объектов теплового хозяйства во временное безвозмездное пользование, в том числе котельной N 283 с тепловой сетью, расположенной по адресу: Сахалинская область, Корсаковский район, с. Третья Падь, военный городок N 12; котельной N 268 с тепловой сетью, расположенной по адресу: Сахалинская область, Корсаковский район, с. Соловьевка, военный городок N 18 (Приложение N 1 к договору).
Указанные котельные и тепловые сети обеспечивают теплом многоквартирные жилые дома, расположенные по адресам: Сахалинская область, Корсаковскиий район, с. Соловьевка - ДОС N 271, 272, 273 (274); с. Дачное - ДОС N 153 (199), 154, 155, 156, 157 (200); с. Третья Падь - ДОС N 33 (282), 34 (290) тепловой энергией.
Согласно распоряжению Комитета по управлению имуществом администрации Корсаковского городского округа от 15.10.2015 г. N 432, до проведения открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирным домом управление многоквартирными домами в с. Соловьевка - ДОС N 271, 272, 273 (274); с. Дачное - ДОС N 153 (199), 154, 155, 156, 157 (200); с. Третья Падь - ДОС N 33 (282), 34 (290) осуществляет муниципальное унитарное предприятие "Наш дом".
22.10.2015 истцом в адрес МУП "Наш Дом" направлено предложение исх. N 1835 на заключение договора холодного водоснабжения и водоотведения.
Повторно оферта направлена 26.01.2015 с проектом договора теплоснабжения.
06.02.2016 АО "ГУ ЖКХ" получило отказ МУП "Наш Дом" от заключения договора (исх. N 528).
Наряду с этим, в период с ноября 2015 года по 30.04.2016 истец осуществил теплоснабжение находящихся в управлении ответчика спорных многоквартирных жилых домов, на общую сумму 3 396 329 рублей 83 копейки, на оплату которых ответчику выставлены счета-фактуры: N 9842 от 30.11.2015, N 9871 от 31.12.2015, N 2333 от 31.01.2016, N 12513 от 29.02.2016, N 12513/1 от 31.03.2016, N 20792 от 30.04.2016.
Ответчик обязанность по оплате выставленных счетов-фактур не исполнил, задолженность по оплате поставленного ресурса и оказанных услуг не погасил.
Уклонение ответчика от оплаты задолженности, а также оставление без удовлетворения претензии N 772/1 от 24.06.2016 послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, пришел к выводу о доказанности факта поставки истцом в дома, находящиеся в управлении ответчика, ресурса в указанном объеме, наличия на стороне ответчика задолженности по их оплате в заявленном размере, ввиду чего, отклонив возражения ответчика, руководствуясь статьями 539, 544, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил иск в части взыскания суммы основного долга в полном объеме.
Судебная коллегия соглашается с изложенными выводами суда первой инстанции ввиду следующего.
Как следует из системного толкования статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, для решения вопросов по пользованию и надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг собственники помещений в этом доме могут выбрать управляющую организацию, которая отвечает перед ними за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме.
По смыслу частей 2, 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в многоквартирном доме может быть выбран только один способ управления, дом может управляться только одной управляющей организацией. Одновременное существование двух способов управления многоквартирным домом, жилищным законодательством Российской Федерации не предусмотрено.
По общему правилу, получение хозяйствующим субъектом в установленном законом порядке статуса управляющей организации влечет за собой возникновение у нее статуса исполнителя коммунальных услуг с неотъемлемой обязанностью по предоставлению коммунальных услуг конечным потребителям и расчетом за коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2015 N 310-КГ14-8259).
В части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Вместе с тем, в силу частей 1, 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации собственниками помещений в многоквартирном доме могут являться граждане и юридические лица (частный жилищный фонд), Российская Федерация либо ее субъект (государственный жилищный фонд), муниципальные образования (муниципальный жилищный фонд).
Как следует из материалов дела в соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 3 Федерального закона от 08.12.2011 N 423-ФЗ "О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, в муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и приказов Министра обороны Российской Федерации "О передаче объектов недвижимого имущества в собственность муниципального образования "Корсаковский городской округ" Сахалинской области" N 2345 от 13.08.2012, N 478 от 05.06.2013, N 992 от 25.04.2012, в муниципальную собственность администрации Корсаковского городского округа переданы объекты жилищного фонда, в числе которых спорные дома. Балансодержателем спорных жилых домов согласно выписке из Реестра муниципального имущества является Администрация Корсаковского городского округа.
Указанное обстоятельство ответчиком не оспорено.
Таким образом, спорные многоквартирные дома относятся к муниципальному жилому фонду в силу закона, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
В соответствии со статьей 130 Конституции Российской Федерации местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью.
Органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, а также решают иные вопросы местного значения (часть 1 статьи 132 Конституции Российской Федерации).
В соответствии с вышеприведенными положениями Конституции Российской Федерации, частью 1 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.
Как следует из приказов Министра обороны Российской Федерации "О передаче объектов недвижимого имущества в собственность муниципального образования "Корсаковский городской округ" Сахалинской области" N 2345 от 13.08.2012, N 478 от 05.06.2013, N 992 от 25.04.2012, с передачей спорного имущества в муниципальную собственность, отношения по осуществлению его эксплуатации, подлежат прекращению.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 41 Устава муниципального образования "Корсаковский городской округ" Сахалинской области", Положением о комитете по управлению имуществом администрации Корсаковского городского округа, утвержденному постановлением мэра Корсаковского городского округа 23.03.2009 N 269, статьей 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", муниципальное образование, в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, путем издания Распоряжения Комитета по управлению имуществом Администрации Корсаковского городского округа N 432 от 15.10.2015, возложило временное управление спорными домами до проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации, на МУП "Наш дом" с 19.10.2015.
При таких обстоятельствах, материалами дела подтверждено, что МУП "Наш Дом" получен статус управляющей компании, и возникла обязанность по покупке и оплате ресурсов для оказания коммунальных услуг жителям спорных многоквартирных домов.
В соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (вместе с "Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами") под деятельностью по управлению многоквартирным домом (далее - управление многоквартирным домом) понимается выполнение стандартов, направленных на достижение установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации целей: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Как следует из представленной в материалы дела переписки ответчика с третьими лицами, МУП "Наш Дом" к осуществлению деятельности по управлению спорными домами приступило. Доказательств осуществления в спорный период управления спорными МКД иной управляющей организацией, избрания иного способа управления, не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии на стороне ответчика обязанности по оплате потребленного жителями спорных МКД ресурса в спорный период.
Объем поставленного ресурса подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, ответчиком по существу не оспорен.
Расчет требований произведен в соответствии с установленными в спорный период тарифами, проверен и признан обоснованным, в связи с чем иск судом первой инстанции в части взыскания основного долга удовлетворен в заявленном размере.
Оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.
Также судебная коллегия не находит состоятельными доводы ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка, поскольку материалами дела подтверждается направление истцом ответчику актов оказанных услуг и счетов - фактур, подтверждается рассмотрение ответчиком указанных документов и их возврат истцу без подписания и оплаты, содержание претензии сомнений в требованиях и намерениях истца, а также их относимости к предмету настоящего спора, не вызывает.
Истцом заявлены требования о взыскании пени за просрочку платежей рассчитанной за период с 11.12.2015 по 08.09.2016 в размере 453 582 рублей 91 копейки.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 1 статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
В соответствии с пунктом 9.3 статьи 15 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", введенного в действие с 01.01.2016, управляющие организации, приобретающие тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель для целей предоставления коммунальных услуг, организации, осуществляющие горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, в случае несвоевременной и (или) неполной оплаты тепловой энергии (мощности) и (или) теплоносителя уплачивают единой теплоснабжающей организации (теплоснабжающей организации) пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная со дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение шестидесяти календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения шестидесяти календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в шестидесятидневный срок оплата не произведена. Начиная с шестьдесят первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена, пени уплачиваются в размере одной стосемидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
Поскольку факт наличия на стороне ответчика задолженности подтвержден материалами дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности применения к ответчику мер гражданско-правовой ответственности, в том числе в части взыскания неустойки по дату фактического погашения долга.
В ходе проверки расчета истца, суд первой инстанции, признав его ошибочным, мотивируя вывод установленной пунктами 1 - 2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации связи между обязанностью оплаты коммунальных услуг с встречным обязательством исполнителя коммунальных услуг по выставлению платежных документов и информации о размере платы в системе или в иных информационных системах, позволяющих внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
По мнению суда первой инстанции, поскольку ответчиком счета фактуры на оплату потребленного ресурса получены: N 9842 от 30.01.2015, N 9871 от 31.12.2015, N 2333 от 31.01.2016, N 12513 от 29.02.2016-19.04.2016, N 12513/1 от 29.02.2016-04.05.2016, N 20792 от 30.04.2016-26.05.2016, начисление законной неустойки возможно не ранее истечения 10-дневного срока со дня получения указанных счетов - начиная с 11 дня.
Однако судом первой инстанции не учтено следующее.
Приведенные положения пунктов 1 - 2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации регулируют порядок оплаты коммунальных услуг конечными потребителями (нанимателями, собственниками помещений в многоквартирных домах), а также закрепляют обязанность исполнителя (поставщика коммунальной услуги) своевременно предоставлять потребителям коммунальной услуги достоверную информацию об оказываемой им услуге.
Как установлено судом, между сторонами возникли фактические договорные отношения по энергоснабжению.
В соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.
Согласно статье 544 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Таким образом, с учетом положений пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, правоотношения из договора теплоснабжения, помимо его условий и параграфа 6 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, также регулируются общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже, нормативно-правовыми актами в сфере теплоснабжения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Пунктом 35 Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации предусмотрено, что порядок расчетов по договору теплоснабжения между исполнителями коммунальных услуг и РСО устанавливается жилищным законодательством Российской Федерации.
В силу пункта 25 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 N 124 (далее - Правила N 124), оплата коммунального ресурса производится до 15-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом (расчетным месяцем), если договором ресурсоснабжения не предусмотрен более поздний срок оплаты коммунального ресурса. В договоре ресурсоснабжения устанавливаются порядок, сроки и форма представления ресурсоснабжающей организацией исполнителю информации о его задолженности по оплате коммунального ресурса на 1-е число месяца, следующего за расчетным периодом, а также порядок и сроки составления ресурсоснабжающей организацией и исполнителем акта сверки расчетов по договору ресурсоснабжения и форма такого акта.
Из пунктов 31 - 33 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 следует, что управляющая организация, являющаяся профессиональным участником розничного рынка по продаже коммунальных ресурсов, должна знать об объеме оказанных коммунальных услуг, оказанных собственникам помещений многоквартирного жилого дома как внутри их помещений, так и для содержания мест общего пользования, и, как следствие, об объеме потребленных коммунальных ресурсов.
Из смысла приведенных норм следует, что в рассматриваемом случае, при отсутствии согласованных договорных условий о сроке оплаты ресурса, обязанность по оплате энергии возникла у ответчика с момента ее получения многоквартирными жилыми домами в расчетном периоде, со сроком оплаты до 15 числа месяца, следующего за расчетным.
При этом возникновение такого обязательства у ответчика не связано с наличием требования истца об оплате тепловой энергии, поскольку МУП, обладая статусом исполнителя коммунальных услуг, не могло не знать о наличии у него обязательств по оплате поставленного ресурса.
При таких обстоятельствах, начисление законной неустойки с 11 дня после получения ответчиком счетов-фактур от истца, нельзя признать обоснованным.
Однако данный факт не является основанием для отмены или изменения судебного акта.
Исходя из начала периодов просрочки по спорным периодическим платежам с 15 числа месяца, следующего за расчетным, сумма законной неустойки превышает размер, признанный обоснованным судом в оспариваемым решением.
Вместе с тем, решение от 01.04.2017 в части отказа во взыскании неустойки в размере, превышающем 228 663 рубля 55 копеек, истцом не оспаривается, в связи с чем пересмотр судебного акта в указанной части не осуществляется в силу части 5 статьи 268 АПК РФ.
Доводы о необоснованном отклонении заявления ответчика о применении статьи 333 ГК РФ, судебной коллегией отклоняется, поскольку как верно установил суд первой инстанции, ответчик не представил доказательств несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушенного обязательства.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения и не опровергают выводы суда первой инстанции, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 01.04.2017 по делу N А59-4912/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Н.ГОРБАЧЕВА
Судьи
Л.Ю.РОТКО
И.С.ЧИЖИКОВ
С.Н.ГОРБАЧЕВА
Судьи
Л.Ю.РОТКО
И.С.ЧИЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)