Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы являются собственниками квартир, наличие инженерных коммуникаций в подвальном помещении предполагает свободный доступ в помещения, решением общего собрания утверждены тарифы за содержание и ремонт жилого помещения, при расчете тарифов учтена площадь подвального помещения, продавец квартир произвел реконструкцию помещения, истцы полагают, что регистрация права собственности ответчика на нежилое помещение является незаконной.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе
председательствующего судьи Полшковой Н.В.
судей Ившиной Т.В., Самохиной Л.М.
при секретаре М.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Ч., К.Н., А.Н., А.Г., М.Е., С., М.К. к К.И. о признании зарегистрированного права собственности на подвальные помещения отсутствующим, о признании подвальных помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, устранении препятствий в пользовании общим имуществом
по апелляционной жалобе К.И. на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 02 июня 2017 года.
Заслушав доклад судьи Полшковой Н.В., объяснения представителя К.И. - Х.Н., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца А.Г. - Х.Т., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
Истцы обратились в суд с иском к К.И. о признании зарегистрированного права собственности на подвальные помещения отсутствующим, о признании подвальных помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, устранении препятствий в пользовании общим имуществом. В обоснование иска указали, что они являются собственниками квартир, находящихся в многоквартирном жилом доме по адресу: (адрес). Указанные квартиры всеми ими приобретались у физического лица - К.И. по договорам купли-продажи. На момент приобретения квартир в собственность визуально подвальное помещение представляло собой технический этаж, который не был предназначен для использования как самостоятельный объект недвижимого имущества. По всему периметру подвала, по всем комнатам подвала проходили (и проходят до настоящего времени) коммуникации, предназначенные для обслуживания квартир в данном многоквартирном (100-квартирном) жилом доме, а именно: трубопроводы отопления (прямой и обратный), обеспечивающие подачу тепловой энергии через стояки системы центрального отопления к квартирам, находящимся в каждом подъезде жилого дома, стояки системы отопления с запорной регулируемой арматурой и спускными кранами (стояки предназначены для подачи тепла в квартиры от трубопровода; запорная арматура предназначена для перекрытия подачи тепловой энергии на стояк в случае аварии, регулирования потока тепловой энергии; спускные краны предназначены для промывки стояков при подготовке к отопительному сезону и слива воды со стояка в случае аварии), трубопроводы холодного (ХВС) и горячего (ГВС) водоснабжения с запорной и спускной арматурой, канализационные стояки. В соответствии с нормами, обеспечивающими пожарную безопасность многоквартирного жилого дома, подвального помещения в соответствии с нормами имелись приямки и небольшие оконные проемы для продува подвального помещения. Наличие указанного оборудования и инженерных коммуникаций предполагает свободный доступ в помещения, в которых оно расположено, для целей его обслуживания и эксплуатации собственниками помещений данного жилого дома.
31.05.2014 года решением общего собрания собственников помещения многоквартирного дома, оформленным Протоколом N 1, были утверждены тарифы за содержание и ремонт жилого помещения. При этом, при расчете тарифов была учтена в том числе и площадь подвального помещения. Они (жильцы) ежемесячно оплачивали коммунальные услуги, указанные в квитанциях по утвержденным тарифам, в том числе за обслуживание подвала, и были уверены в том, что подвальное помещение является общим имуществом всех собственников многоквартирного жилого дома пропорционально площади приобретенных нами в собственность жилых помещений.
Однако, начиная с конца июля 2015 года, К.И. - продавец квартир начал предпринимать активные действия по реконструкции указанного подвального помещения, что было заактировано ими с привлечением представителя организации, обслуживающей дом - ООО УК "Управдом", с составлением акта N обследования подвального помещения от 04.08.2015 года. В результате, К.И. произвел реконструкцию указанного подвального помещения, разделив его на два отдельных нежилых помещения с отдельными входами и выходами и 12.02.2016 года зарегистрировал свое право собственности на помещение N, общей площадью 433,60 кв. м и помещение N общей площадью 827,70 кв. м как на самостоятельные объекты недвижимого имущества, что подтверждается выписками из ЕГРП. В связи с чем, они вынуждены обратится в суд с данным иском.
Застройщиком жилого дома по адресу: (адрес) изначально было ООО "Афанасий". Дом выстроен и введен в эксплуатацию 26.12.2012 года на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от 26.12.2012 года, выданного Управлением градообразования и капитального строительства г. Бузулука со следующими техническими характеристиками: многоквартирный жилой дом, строительным объемом 33561,0 куб. м (как по проекту, так и фактически), в том числе подземной части 5817,0 куб. м (как по проекту, так и фактически), количество зданий 1 шт., общая площадь 5520,9 кв. м (по проекту и фактически). Нежилые встроенно-пристроенные помещения, в том числе как производственного, так и непроизводственного назначения - отсутствуют (как по проекту, так и фактически). Имеются только объекты жилищного строительства - жилые помещения - 100 квартир. 18.01.2013 года ООО "Афанасий" продало по договору купли-продажи указанный жилой дом общей площадью 5520,9 кв. м и земельный участок площадью 5519,9 кв. м на котором расположен данный дом, своему единственному учредителю - физическому лицу К.И. - продавцу квартир. При этом, про отчуждение каких-либо нежилых помещений речь в договоре купли-продажи не шла. То есть, отдельные нежилые помещения, этаж - подвал, имеющие самостоятельное назначение в составе жилого дома как на момент ввода жилого дома в эксплуатацию - 26.12.2012 года, так и на момент продажи всего многоквартирного жилого дома К.И. - 18.01.2013 года - отсутствовали. Подвальное помещение было предназначено для обслуживания всех квартир многоквартирного жилого дома и относилось к общему имуществу многоквартирного жилого дома.
Таким образом, полагали, что регистрация права собственности К.И. 18.03.2012 года на нежилое помещение N, общей площадью 1314,2 кв. м, этаж - подвал, на основании договора купли-продажи жилого дома от 18.01.2013 года является незаконной и недействительной, противоречащей действующему жилищному (ст. ст. 36 - 38 ЖК РФ) и гражданскому (ст. ст. 288 - 290 ГК РФ) законодательству, не имеет под собой документов-оснований, а само право собственности на подвальное помещение не возникло, поскольку подвальное помещение в силу закона принадлежит всем собственникам многоквартирного жилого дома и является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, обслуживающим более одной квартиры, и регистрации в ЕГРП не требует. Указали, что регистрация права собственности К.И. на подвальное помещение нарушает имущественные права и интересы жильцов всего многоквартирного жилого дома, поскольку в связи с этим незаконно уменьшается размер общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, а сама перепланировка подвального помещения затрудняет, а местами делает вовсе невозможным, доступ и обслуживание оборудования, находящегося в подвальном помещении, обслуживающем квартиры в данном многоквартирном жилом доме.
С учетом уточнения исковых требований просили признать помещение N, назначение: нежилое, общая площадь 827,7 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; - помещение N, назначение: нежилое, общая площадь 166,1 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; - помещение N назначение: нежилое, общая площадь 108 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; - помещение N, назначение: нежилое, общая площадь 110,9 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; - помещение N, назначение: нежилое, общая площадь 48,6 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N общим имуществом многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес), и внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о включении в общее имущество многоквартирного дома по адресу: Оренбургская обл., (адрес), указанных нежилых помещений, расположенных в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес). Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности К.И. на указанные выше помещения.
Погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности К.И. на эти помещения.
Устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес). Обязать К.И. передать ООО УК "Управдом", действующего в интересах собственников многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес) на основании протокола N 1 Общего собрания собственников помещений дома от 11.11.2015 года, ключи от нежилых помещений N.
Взыскать с К.И. все понесенные по делу судебные расходы.
Решением Бузулукского районного суда Оренбургской области от 02 июня 2017 года исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
На указанное решение суда ответчиком К.И. подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда в части признания отсутствующим его права собственности на помещения N (площадью 166,1 кв. м), N (площадью 108 кв. м), N (площадью 110, 9 кв. м), N (площадью 48,6 кв. м), погашении записи об этом праве, устранении препятствий в пользовании этими помещениями, передаче ключей от них отменить как незаконное и необоснованное. При этом указал, что в перечисленных помещениях отсутствуют общедомовые коммуникации.
В судебное заседание не явились стороны, третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, указанный выше многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию 26.12.2012 года.
18.01.2013 года ответчик К.И. купил этот дом по договору купли-продажи у ООО "Афанасий".
После покупки дома ответчик выделил подвал в отдельное помещение N общей площадью 1 314,2 кв. м, поставил на кадастровый учет и зарегистрировал на него свое право собственности 18.03.2013 г.
После чего стал продавать квартиры в доме.
23.11.2015 г. Управлением градообразования и капитального строительства г. Бузулука К.И. выдано разрешение на перепланировку и переустройство указанного выше помещения N (подвала) общей площадью 1314,2 кв. м, путем раздела его на два отдельных помещения площадью 433,6 кв. м и 827,7 кв. м при условии передачи одного помещения площадью 827,7 кв. м, в котором будут находиться коммуникации данного многоквартирного дома, в общую долевую собственность всем собственникам дома. Такая перепланировка ответчиком была произведена.
Актом приемочной комиссии от 30.12.2015 г. вновь созданные помещения были приняты в эксплуатацию, и К.И. зарегистрировал на них право собственности.
Впоследствии ответчик также с разрешения органа местного самоуправления разделил помещение площадью 433,6 кв. м на четыре отдельных помещения: площадью 166,1 кв. м (помещение N), 108 кв. м (помещение N), 110,9 кв. м (помещение N), 48,6 кв. м (помещение N), и 21.06.2016 г. зарегистрировал на них право собственности.
Удовлетворяя исковые требования и признавая перечисленные выше нежилые подвальные помещения общей собственностью собственников квартир многоквартирного жилого дома суд, со ссылкой на положения ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ч. 1 ст. 36, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации указал, что поскольку к моменту начала продажи квартир в указанном выше жилом доме спорные помещения не имели самостоятельного функционального назначения, подвал представлял единое помещение с расположенными в нем инженерными коммуникациями, предназначенными для эксплуатации всего дома, то эти помещения перешли в общую долевую собственность собственников квартир в доме. В связи с чем ответчик не мог приобрести на них право собственности.
Вместе с тем судом не учтено следующее.
Как было указано ранее, ответчик выделил подвал в отдельное помещение и зарегистрировал на него право собственности, когда весь дом находился в его собственности. На тот момент указанные действия закону не противоречили, поскольку ответчик, являющийся единоличным собственником дома, вправе был выделить из него отдельные помещения. При этом на такой раздел им было получено необходимое разрешение.
Как следует из материалов дела, к моменту продажи первой квартиры в доме, подвал уже находился в единоличной собственности ответчика. Им при разделе были соблюдены предписания органа местного самоуправления в части оставления инженерных коммуникаций в помещении площадью 827,7 кв. м.
Ответчик согласен с решением суда в части признания общей долевой собственностью собственников квартир в доме помещения 827,7 кв. м. В этой части решение суда им не оспаривается.
Судом апелляционной инстанции принято новое доказательство - экспертное заключение АНО "НО Прогрессива", содержащее выводы о том, какие фактически помещения расположены в подвале указанного выше дома, и в каких из них имеются общедомовые инженерные коммуникации, поскольку судом первой инстанции на обсуждение этот вопрос не ставился.
Как следует из указанного заключения, в подвале дома расположено шесть нежилых помещений:
- N площадью 48,6 кв. м с кадастровым номером N,
- N площадью 110,9 кв. м с кадастровым номером N,
- N площадью 108 кв. м с кадастровым номером N,
- N площадью 157,1 кв. м с кадастровым номером N,
- N а площадью 9 кв. м с кадастровым номером N,
- N площадью 827,7 кв. м с кадастровым номером N.
При этом общедомовые инженерные коммуникации имеются только в помещениях N площадью 827,7 кв. м и N а площадью 9 кв. м.
При этом суд необоснованно не принял во внимание то обстоятельство, что на момент вынесения решения помещения N площадью 166,1 кв. м уже не существовало, оно было фактически разделено на два отдельных помещения площадью 157,1 кв. м и 9 кв. м, о чем ответчиком были представлены акты приемочной комиссии. На момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции указанные разделенные помещения были поставлены на кадастровый учет и на них зарегистрировано право собственности ответчика.
В соответствии со ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защите подлежит только нарушенное право.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Момент возникновения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в момент государственной регистрации основного права - права собственности на помещение.
Как разъяснено в пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017), положениями ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и ч. ч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) установлены момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, а также момент перехода доли в праве на общее имущество - именно с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.
Учитывая, что право собственности на все подвальное помещение на момент продажи первой квартиры в указанном выше доме было зарегистрировано за ответчиком, указанное помещение могло перейти в общую собственность собственников квартир в этом доме только в той части, где расположены общие инженерные коммуникации.
Разделение подвального помещения ответчиком не являлось самовольным - он получал на это необходимые разрешения. А, учитывая, что только в двух помещениях - площадью 9 кв. м и 827,7 кв. м находятся общие инженерные коммуникации, нахождение в собственности ответчика иных помещений в подвале, прав истцов не нарушает, поскольку помещения, не имеющие таких коммуникаций, согласно приведенным нормам права не относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Доводы представителя истца о том, что в часть помещения 827,7 кв. м, и соответственно к находящимся там инженерным коммуникациям, можно попасть только через принадлежащие ответчику помещения и поэтому помещение площадью 166 кв. м, через которое возможен вход в указанное помещение, также подлежит передаче в общую собственность, не подтверждаются материалами дела. В обоснование своих доводов представитель истца сослалась на наличие несущей стены между частями помещения площадью 827,7 кв. м и невозможности оборудования в связи с этим там прохода. Указала, что в стене, разгораживающей части этого помещения находится узкий лаз, через который невозможно попасть к коммуникациям.
Однако как следует из проекта перепланировки, составленного ООО "АртПроект", в соответствии с которым ответчику орган местного самоуправления разрешил разделить подвал, в указанной представителем истца стене предполагалось оборудование дверного проема (т. 2 л.д. 138). В связи с чем доводы о невозможности оборудования такого проема и невозможности доступа к части помещения площадью 827,7 кв. м минуя помещения, принадлежащие ответчику, являются несостоятельными.
Отсутствие по факту такого дверного проема не является основанием для передачи в общую собственность собственников квартир помещений ответчика, через который можно попасть в спорное помещение, поскольку имеется возможность оборудовать такой проем между частями помещения 827,7 кв. м. Истцы не лишены возможности обратиться с такими требованиями к ответчику.
В связи с изложенным, решение суда в части признания отсутствующим права собственности К.И. на помещения
- N площадью 48,6 кв. м с кадастровым номером N,
- N площадью 110,9 кв. м с кадастровым номером N,
- N площадью 108 кв. м с кадастровым номером N,
- N площадью 166,1 кв. м с кадастровым номером N,
погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации его права собственности на эти помещения, устранении препятствий в пользовании ими и передаче ключей подлежит отмене с вынесением нового - об отказе в удовлетворении указанной части требований.
Передаче в общую собственность собственников помещений МКД подлежат помещения помещение N общей площадью 827,7 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; нежилое помещение N а площадью 9 кв. м с кадастровым номером N по тому же адресу. Соответственно, подлежат погашению записи о государственной регистрации права собственности К.И. на эти помещения, в отношении которых он должен устранить препятствия в пользовании и передать ключи от них. В остальной части иск не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, пп. 4 п. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 02.06.2017 года отменить в части признания отсутствующим права собственности К.И. на помещения: N, назначение: нежилое, общая площадь 166,1 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; - помещение N назначение: нежилое, общая площадь 108 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; - помещение N, назначение: нежилое, общая площадь 110,9 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; - помещение N, назначение: нежилое, общая площадь 48,6 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N, и погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности К.И. на указанные помещения, устранении препятствий в пользовании указанными помещениями и передачи ключей от них.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности К.И. на помещение N, назначение: нежилое, общая площадь 827,7 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; нежилое помещение N а площадью 9 кв. м с кадастровым номером N по тому же адресу.
Погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности К.И.:
- - от (дата) - на нежилое помещение N, площадью 827,7 кв. м, этаж - подвал, с кадастровым N;
- - от (дата) на нежилое помещение N а площадью 9 кв. м, этаж подвал, с кадастровым номером N.
Устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес). Обязать К.И. передать ООО УК "Управдом", действующего в интересах собственников многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес) на основании протокола N 1 Общего собрания собственников помещений дома от 11.11.2015 года, ключи от указанных выше нежилых помещений.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с К.И. в пользу Ч., К.Н., А.Н., А.Г., М.Е., С., М.К. по 1 014,29 рублей в пользу каждого понесенные по делу судебные расходы.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.10.2017 ПО ДЕЛУ N 33-6870/2017
Требование: О признании зарегистрированного права собственности на помещения отсутствующим, признании помещений общим имуществом, устранении препятствий в пользовании имуществом.Разделы:
Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы являются собственниками квартир, наличие инженерных коммуникаций в подвальном помещении предполагает свободный доступ в помещения, решением общего собрания утверждены тарифы за содержание и ремонт жилого помещения, при расчете тарифов учтена площадь подвального помещения, продавец квартир произвел реконструкцию помещения, истцы полагают, что регистрация права собственности ответчика на нежилое помещение является незаконной.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 октября 2017 г. по делу N 33-6870/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе
председательствующего судьи Полшковой Н.В.
судей Ившиной Т.В., Самохиной Л.М.
при секретаре М.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Ч., К.Н., А.Н., А.Г., М.Е., С., М.К. к К.И. о признании зарегистрированного права собственности на подвальные помещения отсутствующим, о признании подвальных помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, устранении препятствий в пользовании общим имуществом
по апелляционной жалобе К.И. на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 02 июня 2017 года.
Заслушав доклад судьи Полшковой Н.В., объяснения представителя К.И. - Х.Н., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца А.Г. - Х.Т., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Истцы обратились в суд с иском к К.И. о признании зарегистрированного права собственности на подвальные помещения отсутствующим, о признании подвальных помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, устранении препятствий в пользовании общим имуществом. В обоснование иска указали, что они являются собственниками квартир, находящихся в многоквартирном жилом доме по адресу: (адрес). Указанные квартиры всеми ими приобретались у физического лица - К.И. по договорам купли-продажи. На момент приобретения квартир в собственность визуально подвальное помещение представляло собой технический этаж, который не был предназначен для использования как самостоятельный объект недвижимого имущества. По всему периметру подвала, по всем комнатам подвала проходили (и проходят до настоящего времени) коммуникации, предназначенные для обслуживания квартир в данном многоквартирном (100-квартирном) жилом доме, а именно: трубопроводы отопления (прямой и обратный), обеспечивающие подачу тепловой энергии через стояки системы центрального отопления к квартирам, находящимся в каждом подъезде жилого дома, стояки системы отопления с запорной регулируемой арматурой и спускными кранами (стояки предназначены для подачи тепла в квартиры от трубопровода; запорная арматура предназначена для перекрытия подачи тепловой энергии на стояк в случае аварии, регулирования потока тепловой энергии; спускные краны предназначены для промывки стояков при подготовке к отопительному сезону и слива воды со стояка в случае аварии), трубопроводы холодного (ХВС) и горячего (ГВС) водоснабжения с запорной и спускной арматурой, канализационные стояки. В соответствии с нормами, обеспечивающими пожарную безопасность многоквартирного жилого дома, подвального помещения в соответствии с нормами имелись приямки и небольшие оконные проемы для продува подвального помещения. Наличие указанного оборудования и инженерных коммуникаций предполагает свободный доступ в помещения, в которых оно расположено, для целей его обслуживания и эксплуатации собственниками помещений данного жилого дома.
31.05.2014 года решением общего собрания собственников помещения многоквартирного дома, оформленным Протоколом N 1, были утверждены тарифы за содержание и ремонт жилого помещения. При этом, при расчете тарифов была учтена в том числе и площадь подвального помещения. Они (жильцы) ежемесячно оплачивали коммунальные услуги, указанные в квитанциях по утвержденным тарифам, в том числе за обслуживание подвала, и были уверены в том, что подвальное помещение является общим имуществом всех собственников многоквартирного жилого дома пропорционально площади приобретенных нами в собственность жилых помещений.
Однако, начиная с конца июля 2015 года, К.И. - продавец квартир начал предпринимать активные действия по реконструкции указанного подвального помещения, что было заактировано ими с привлечением представителя организации, обслуживающей дом - ООО УК "Управдом", с составлением акта N обследования подвального помещения от 04.08.2015 года. В результате, К.И. произвел реконструкцию указанного подвального помещения, разделив его на два отдельных нежилых помещения с отдельными входами и выходами и 12.02.2016 года зарегистрировал свое право собственности на помещение N, общей площадью 433,60 кв. м и помещение N общей площадью 827,70 кв. м как на самостоятельные объекты недвижимого имущества, что подтверждается выписками из ЕГРП. В связи с чем, они вынуждены обратится в суд с данным иском.
Застройщиком жилого дома по адресу: (адрес) изначально было ООО "Афанасий". Дом выстроен и введен в эксплуатацию 26.12.2012 года на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от 26.12.2012 года, выданного Управлением градообразования и капитального строительства г. Бузулука со следующими техническими характеристиками: многоквартирный жилой дом, строительным объемом 33561,0 куб. м (как по проекту, так и фактически), в том числе подземной части 5817,0 куб. м (как по проекту, так и фактически), количество зданий 1 шт., общая площадь 5520,9 кв. м (по проекту и фактически). Нежилые встроенно-пристроенные помещения, в том числе как производственного, так и непроизводственного назначения - отсутствуют (как по проекту, так и фактически). Имеются только объекты жилищного строительства - жилые помещения - 100 квартир. 18.01.2013 года ООО "Афанасий" продало по договору купли-продажи указанный жилой дом общей площадью 5520,9 кв. м и земельный участок площадью 5519,9 кв. м на котором расположен данный дом, своему единственному учредителю - физическому лицу К.И. - продавцу квартир. При этом, про отчуждение каких-либо нежилых помещений речь в договоре купли-продажи не шла. То есть, отдельные нежилые помещения, этаж - подвал, имеющие самостоятельное назначение в составе жилого дома как на момент ввода жилого дома в эксплуатацию - 26.12.2012 года, так и на момент продажи всего многоквартирного жилого дома К.И. - 18.01.2013 года - отсутствовали. Подвальное помещение было предназначено для обслуживания всех квартир многоквартирного жилого дома и относилось к общему имуществу многоквартирного жилого дома.
Таким образом, полагали, что регистрация права собственности К.И. 18.03.2012 года на нежилое помещение N, общей площадью 1314,2 кв. м, этаж - подвал, на основании договора купли-продажи жилого дома от 18.01.2013 года является незаконной и недействительной, противоречащей действующему жилищному (ст. ст. 36 - 38 ЖК РФ) и гражданскому (ст. ст. 288 - 290 ГК РФ) законодательству, не имеет под собой документов-оснований, а само право собственности на подвальное помещение не возникло, поскольку подвальное помещение в силу закона принадлежит всем собственникам многоквартирного жилого дома и является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, обслуживающим более одной квартиры, и регистрации в ЕГРП не требует. Указали, что регистрация права собственности К.И. на подвальное помещение нарушает имущественные права и интересы жильцов всего многоквартирного жилого дома, поскольку в связи с этим незаконно уменьшается размер общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, а сама перепланировка подвального помещения затрудняет, а местами делает вовсе невозможным, доступ и обслуживание оборудования, находящегося в подвальном помещении, обслуживающем квартиры в данном многоквартирном жилом доме.
С учетом уточнения исковых требований просили признать помещение N, назначение: нежилое, общая площадь 827,7 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; - помещение N, назначение: нежилое, общая площадь 166,1 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; - помещение N назначение: нежилое, общая площадь 108 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; - помещение N, назначение: нежилое, общая площадь 110,9 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; - помещение N, назначение: нежилое, общая площадь 48,6 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N общим имуществом многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес), и внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о включении в общее имущество многоквартирного дома по адресу: Оренбургская обл., (адрес), указанных нежилых помещений, расположенных в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес). Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности К.И. на указанные выше помещения.
Погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности К.И. на эти помещения.
Устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес). Обязать К.И. передать ООО УК "Управдом", действующего в интересах собственников многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес) на основании протокола N 1 Общего собрания собственников помещений дома от 11.11.2015 года, ключи от нежилых помещений N.
Взыскать с К.И. все понесенные по делу судебные расходы.
Решением Бузулукского районного суда Оренбургской области от 02 июня 2017 года исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
На указанное решение суда ответчиком К.И. подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда в части признания отсутствующим его права собственности на помещения N (площадью 166,1 кв. м), N (площадью 108 кв. м), N (площадью 110, 9 кв. м), N (площадью 48,6 кв. м), погашении записи об этом праве, устранении препятствий в пользовании этими помещениями, передаче ключей от них отменить как незаконное и необоснованное. При этом указал, что в перечисленных помещениях отсутствуют общедомовые коммуникации.
В судебное заседание не явились стороны, третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, указанный выше многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию 26.12.2012 года.
18.01.2013 года ответчик К.И. купил этот дом по договору купли-продажи у ООО "Афанасий".
После покупки дома ответчик выделил подвал в отдельное помещение N общей площадью 1 314,2 кв. м, поставил на кадастровый учет и зарегистрировал на него свое право собственности 18.03.2013 г.
После чего стал продавать квартиры в доме.
23.11.2015 г. Управлением градообразования и капитального строительства г. Бузулука К.И. выдано разрешение на перепланировку и переустройство указанного выше помещения N (подвала) общей площадью 1314,2 кв. м, путем раздела его на два отдельных помещения площадью 433,6 кв. м и 827,7 кв. м при условии передачи одного помещения площадью 827,7 кв. м, в котором будут находиться коммуникации данного многоквартирного дома, в общую долевую собственность всем собственникам дома. Такая перепланировка ответчиком была произведена.
Актом приемочной комиссии от 30.12.2015 г. вновь созданные помещения были приняты в эксплуатацию, и К.И. зарегистрировал на них право собственности.
Впоследствии ответчик также с разрешения органа местного самоуправления разделил помещение площадью 433,6 кв. м на четыре отдельных помещения: площадью 166,1 кв. м (помещение N), 108 кв. м (помещение N), 110,9 кв. м (помещение N), 48,6 кв. м (помещение N), и 21.06.2016 г. зарегистрировал на них право собственности.
Удовлетворяя исковые требования и признавая перечисленные выше нежилые подвальные помещения общей собственностью собственников квартир многоквартирного жилого дома суд, со ссылкой на положения ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ч. 1 ст. 36, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации указал, что поскольку к моменту начала продажи квартир в указанном выше жилом доме спорные помещения не имели самостоятельного функционального назначения, подвал представлял единое помещение с расположенными в нем инженерными коммуникациями, предназначенными для эксплуатации всего дома, то эти помещения перешли в общую долевую собственность собственников квартир в доме. В связи с чем ответчик не мог приобрести на них право собственности.
Вместе с тем судом не учтено следующее.
Как было указано ранее, ответчик выделил подвал в отдельное помещение и зарегистрировал на него право собственности, когда весь дом находился в его собственности. На тот момент указанные действия закону не противоречили, поскольку ответчик, являющийся единоличным собственником дома, вправе был выделить из него отдельные помещения. При этом на такой раздел им было получено необходимое разрешение.
Как следует из материалов дела, к моменту продажи первой квартиры в доме, подвал уже находился в единоличной собственности ответчика. Им при разделе были соблюдены предписания органа местного самоуправления в части оставления инженерных коммуникаций в помещении площадью 827,7 кв. м.
Ответчик согласен с решением суда в части признания общей долевой собственностью собственников квартир в доме помещения 827,7 кв. м. В этой части решение суда им не оспаривается.
Судом апелляционной инстанции принято новое доказательство - экспертное заключение АНО "НО Прогрессива", содержащее выводы о том, какие фактически помещения расположены в подвале указанного выше дома, и в каких из них имеются общедомовые инженерные коммуникации, поскольку судом первой инстанции на обсуждение этот вопрос не ставился.
Как следует из указанного заключения, в подвале дома расположено шесть нежилых помещений:
- N площадью 48,6 кв. м с кадастровым номером N,
- N площадью 110,9 кв. м с кадастровым номером N,
- N площадью 108 кв. м с кадастровым номером N,
- N площадью 157,1 кв. м с кадастровым номером N,
- N а площадью 9 кв. м с кадастровым номером N,
- N площадью 827,7 кв. м с кадастровым номером N.
При этом общедомовые инженерные коммуникации имеются только в помещениях N площадью 827,7 кв. м и N а площадью 9 кв. м.
При этом суд необоснованно не принял во внимание то обстоятельство, что на момент вынесения решения помещения N площадью 166,1 кв. м уже не существовало, оно было фактически разделено на два отдельных помещения площадью 157,1 кв. м и 9 кв. м, о чем ответчиком были представлены акты приемочной комиссии. На момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции указанные разделенные помещения были поставлены на кадастровый учет и на них зарегистрировано право собственности ответчика.
В соответствии со ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защите подлежит только нарушенное право.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Момент возникновения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в момент государственной регистрации основного права - права собственности на помещение.
Как разъяснено в пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017), положениями ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и ч. ч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) установлены момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, а также момент перехода доли в праве на общее имущество - именно с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.
Учитывая, что право собственности на все подвальное помещение на момент продажи первой квартиры в указанном выше доме было зарегистрировано за ответчиком, указанное помещение могло перейти в общую собственность собственников квартир в этом доме только в той части, где расположены общие инженерные коммуникации.
Разделение подвального помещения ответчиком не являлось самовольным - он получал на это необходимые разрешения. А, учитывая, что только в двух помещениях - площадью 9 кв. м и 827,7 кв. м находятся общие инженерные коммуникации, нахождение в собственности ответчика иных помещений в подвале, прав истцов не нарушает, поскольку помещения, не имеющие таких коммуникаций, согласно приведенным нормам права не относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Доводы представителя истца о том, что в часть помещения 827,7 кв. м, и соответственно к находящимся там инженерным коммуникациям, можно попасть только через принадлежащие ответчику помещения и поэтому помещение площадью 166 кв. м, через которое возможен вход в указанное помещение, также подлежит передаче в общую собственность, не подтверждаются материалами дела. В обоснование своих доводов представитель истца сослалась на наличие несущей стены между частями помещения площадью 827,7 кв. м и невозможности оборудования в связи с этим там прохода. Указала, что в стене, разгораживающей части этого помещения находится узкий лаз, через который невозможно попасть к коммуникациям.
Однако как следует из проекта перепланировки, составленного ООО "АртПроект", в соответствии с которым ответчику орган местного самоуправления разрешил разделить подвал, в указанной представителем истца стене предполагалось оборудование дверного проема (т. 2 л.д. 138). В связи с чем доводы о невозможности оборудования такого проема и невозможности доступа к части помещения площадью 827,7 кв. м минуя помещения, принадлежащие ответчику, являются несостоятельными.
Отсутствие по факту такого дверного проема не является основанием для передачи в общую собственность собственников квартир помещений ответчика, через который можно попасть в спорное помещение, поскольку имеется возможность оборудовать такой проем между частями помещения 827,7 кв. м. Истцы не лишены возможности обратиться с такими требованиями к ответчику.
В связи с изложенным, решение суда в части признания отсутствующим права собственности К.И. на помещения
- N площадью 48,6 кв. м с кадастровым номером N,
- N площадью 110,9 кв. м с кадастровым номером N,
- N площадью 108 кв. м с кадастровым номером N,
- N площадью 166,1 кв. м с кадастровым номером N,
погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации его права собственности на эти помещения, устранении препятствий в пользовании ими и передаче ключей подлежит отмене с вынесением нового - об отказе в удовлетворении указанной части требований.
Передаче в общую собственность собственников помещений МКД подлежат помещения помещение N общей площадью 827,7 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; нежилое помещение N а площадью 9 кв. м с кадастровым номером N по тому же адресу. Соответственно, подлежат погашению записи о государственной регистрации права собственности К.И. на эти помещения, в отношении которых он должен устранить препятствия в пользовании и передать ключи от них. В остальной части иск не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, пп. 4 п. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 02.06.2017 года отменить в части признания отсутствующим права собственности К.И. на помещения: N, назначение: нежилое, общая площадь 166,1 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; - помещение N назначение: нежилое, общая площадь 108 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; - помещение N, назначение: нежилое, общая площадь 110,9 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; - помещение N, назначение: нежилое, общая площадь 48,6 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N, и погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности К.И. на указанные помещения, устранении препятствий в пользовании указанными помещениями и передачи ключей от них.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности К.И. на помещение N, назначение: нежилое, общая площадь 827,7 кв. м, этаж - подвал, адрес объекта: (адрес), кадастровый N; нежилое помещение N а площадью 9 кв. м с кадастровым номером N по тому же адресу.
Погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности К.И.:
- - от (дата) - на нежилое помещение N, площадью 827,7 кв. м, этаж - подвал, с кадастровым N;
- - от (дата) на нежилое помещение N а площадью 9 кв. м, этаж подвал, с кадастровым номером N.
Устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес). Обязать К.И. передать ООО УК "Управдом", действующего в интересах собственников многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес) на основании протокола N 1 Общего собрания собственников помещений дома от 11.11.2015 года, ключи от указанных выше нежилых помещений.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с К.И. в пользу Ч., К.Н., А.Н., А.Г., М.Е., С., М.К. по 1 014,29 рублей в пользу каждого понесенные по делу судебные расходы.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)