Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 августа 2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юрковой Н.В.,
судей Сазоновой Е.А., Яремчук Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Карамышевой Д.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "СТАРТ-М",
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.2016 г.
по делу N А40-160273/15, принятое судьей У.А. Болдуновым (шифр судьи 5-1328),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЛОСИНКА" (ОГРН 1087746720907, ИНН 7716608191, адрес: 129336, г. Москва, ул. Стартовая, 7)
к обществу с ограниченной ответственностью "СТАРТ-М" (ОГРН 1027739178521, ИНН 7716034148, адрес: 129336, г. Москва, ул. Стартовая, 9, 2)
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) ЗАО "ВЕГАТ ПЛЮС", 2) ООО "ПИЦЦА В АЛТУФЬЕВО"
о понуждении к заключению договора и взыскание денежных средств,
при участии в судебном заседании:
от истца: Решетникова Е.Н. по доверенности от 17.04.2015,
от ответчика: Силаев С.Ю. по доверенности от 04.08.2016,
от третьего лица(1): не явился, извещен,
от третьего лица(2): не явился, извещен,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЛОСИНКА" (далее - ООО "УК "ЛОСИНКА", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТАРТ-М" (далее - ООО "СТАРТ-М", ответчик) о понуждении к заключению договора и взыскании задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг в размере 460.024,90 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 16.124,30 рублей.
Исковые требования основаны на ст. ст. 210, 290, 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 36, 137, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик незаконно и необоснованно уклоняется от заключения договора на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, поскольку является собственником помещений общей площадью 2.226,20 кв. м, что подразумевает обязанность по содержанию как общего, так и собственного имущества.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2016 г. исковые требования ООО "УК "ЛОСИНКА" удовлетворены.
Ответчик с решением суда не согласился и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для, и неправильное истолкование закона, указывая на то, что 4 помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности являются пристройкой к жилому дому, а не во встроено-пристроенном помещении, и поэтому не должны учитываться при определении размера стоимости эксплуатационных услуг.
Кроме того, по мнению заявителя жалобы, ответчик может самостоятельно осуществлять эксплуатацию и получение коммунальных ресурсов по своим самостоятельным объектам недвижимости.
Также ответчик указывает на отсутствие обязанности у ООО "СТАРТ-М" по заключению договора с истцом в силу того, что Жилищный кодекс Российской Федерации содержит для всех собственников помещений обязательство по несению расходов по содержанию общедомового имущества вне зависимости от наличия у него соответствующих договоров с управляющими компаниями.
Истец с доводами апелляционной жалобы не согласился, направил отзыв на жалобу в порядке ст. 262 АПК Российской Федерации. По мнению истца, изложенном в отзыве, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба ООО "СТАРТ-М" удовлетворению не подлежит.
Апелляционная жалоба судом рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
В судебном заседании апелляционного суда представители сторон поддержали свои правовые позиции.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ООО "Управляющая компания "ЛОСИНКА" (далее - Истец) осуществляет функции управления многоквартирным домом по адресу: г. Москва, ул. Стартовая, д. 9, корп. 2, и в соответствии с ЖК РФ осуществляет содержание и ремонт общего имущества данного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома (протокол от 22.06.2009 г.).
Свидетельством о государственной регистрации права N 77-АК 081251 от 19.12.2008 г. (повторное, выданное взамен свидетельства о государственной регистрации права N 77-НН 053416 от 27.08.2001 г.) подтверждается, что собственником нежилого помещения площадью 2226,20 кв. м (условный номер 137683) является ООО "СТАРТ-М".
01.10.2009 года между Истцом и Ответчиком был заключен договор N 30Л на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, срок действия которого истек 30.06.2015 года в соответствии с п. 1 Дополнительного соглашения о пролонгации договора.
После истечения срока действия договора N 30Л от 01.10.2009 ООО "УК "ЛОСИНКА" 24.07.2015 направило в адрес ответчика предложение о заключении Договора N 30 Л от 01.07.2015 года на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг на новый срок с 01.07.2015 года.
Однако, ответчик отказался от подписания предложенного Договора, ссылаясь на недостижение между сторонами принципиального согласия о существенном условии договора, которым является размер принадлежащих ООО "СТАРТ-М" нежилых помещений.
Суд первой инстанции установил, что Ответчиком было произведено деление принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения общей площадью 2.226,20 кв. м на 5 нежилых помещений с присвоением каждому из них нового кадастрового номера и получением свидетельств о праве собственности в отношении каждого из объектов, при этом общая площадь всех пяти принадлежащих ему помещений осталась неизменной, помещения из состава многоквартирного дома не выведены, адрес данных пяти помещений не изменился, назначение помещений также не изменено.
Учитывая данное обстоятельство, иск был дополнен истцом требованием о понуждении к заключению также дополнительного соглашения к спорному договору с момента внесения сведений об этих помещениях в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. с 11.04.2016 года, на следующих условиях:
"В связи с изменением правоустанавливающих документов на нежилые помещения, принадлежащих Пользователю:
пункт 1.1 Раздела 1 "Общие положения" изложить в следующей редакции:
"1.1 Пользователь - юридическое лицо, в собственности которого находятся нежилые помещения:
- - нежилое помещение площадью 1289,3 кв. м этаж 1, помещение V (кадастровый номер 77:02:0010002:3254);
- - нежилое помещение площадью 597,3 кв. м этаж 1, помещение IV (кадастровый номер 77:02:0010002:3255);
- - нежилое помещение площадью 278,4 кв. м этаж 1, помещение II (кадастровый номер 77:02:0010002:3253);
- - нежилое помещение площадью 52 кв. м этаж 1, помещение I (кадастровый номер 77:02:0010002:3252);
- - нежилое помещение площадью 9,2 кв. м этаж 1, помещение III (кадастровый номер 77:02:0010002:3256);
- - общей площадью 2 226,20 кв. м в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Стартовая, д. 9, к. 2. Пользователь нежилых помещений наравне с собственниками и нанимателями жилых помещений в соответствии Жилищным кодексом РФ несет бремя содержания занимаемого помещения и общего имущества в многоквартирном доме".
пункт 3.2.1 раздела 3 "Обязанности сторон" изложить в следующей редакции:
"3.2.1 Использовать предоставленные нежилые помещения исключительно под цели (нежилые помещения), оговоренные в Свидетельствах о государственной регистрации права собственности:
- - 77-АС 1235846 от 11.04.2016 года, нежилое помещение площадью 1289,3 кв. м этаж 1 (кадастровый номер 77:02:0010002:3254);
- - 77-АС 1235844 от 11.04.2016 года, нежилое помещение площадью 597,3 кв. м этаж 1 (кадастровый номер 77:02:0010002:3255);
- - 77-АС 1235334 от 11.04.2016 года, нежилое помещение площадью 278,4 кв. м этаж 1 (кадастровый номер 77:02:0010002:3253);
- - 77-АС 1235333 от 11.04.2016 года, нежилое помещение площадью 52 кв. м этаж 1 (кадастровый номер 77:02:0010002:3252);
- - 77-АС 1235845 от 11.04.2016 года, нежилое помещение площадью 9,2 кв. м этаж 1 (кадастровый номер 77:02:0010002:3256)".
Кроме того, истец просит взыскать с ответчика задолженность за эксплуатационные услуги за период с 01.07.2015 года по 30.04.2016 года в сумме 460 024,90 руб., исходя из общей площади принадлежащих Ответчику помещений (2 226,20 кв. м) и ставки 25,51 руб. за кв. м, установленной постановлением Правительства Москвы от 19.05.2015 N 280-ПП (ред. От 15.12.2015) "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения".
Также в рамках настоящего спора истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ в сумме 16124,30 руб.
Суд, руководствуясь положениями ст. ст. 210, 249, 289, 290, 309 - 310, 395, 421, 445 ГК РФ, а также ст. ст. 39, 153, 155, 158 ЖК Российской Федерации, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 АПК РФ, пришел к правомерному о выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.
Судом первой инстанции рассмотрен и обоснованно отклонен довод ответчика о том, что 4 помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности под кадастровыми номерами:
- - нежилое помещение площадью 1289.3 кв. м этаж 1, помещение V (кадастровый номер 77:02:0010002:3254);
- - нежилое помещение площадью 278.4 кв. м этаж 1, помещение II (кадастровый номер 77:02:0010002:3253);
- - нежилое помещение площадью 52 кв. м этаж 1, помещение 1 (кадастровый номер 77:02:001 0002:3252);
- - нежилое помещение площадью 9,2 кв. м этаж 1, помещение III (кадастровый номер 77:02:0010002:3256);
- являются пристройкой к жилому дому, а не во встроенно-пристроенном помещении, и потому не должны учитываться при определении размера стоимости эксплуатационных услуг.
При этом, ответчиком не доказан факт обособленности и самостоятельности этих нежилых помещений по отношению к многоквартирному жилому дому по адресу: г. Москва, ул. Стартовая, д. 9, корп. 2, а из материалов дела следует, что данные помещения являются конструктивной частью жилого дома, о чем свидетельствует проект дома и технический паспорт жилого дома.
Раздел одного нежилого помещения (2 226,2 кв. м) на несколько (общей площадью 2226,2 кв. м) с присвоением каждому отдельного кадастрового номера не является выводом какого-либо из этих помещений из состава общей площади дома, а, следовательно, не могут быть признаны самостоятельными/обособленными объектами по отношению к жилому дому.
При этом каких-либо доказательств, что объекты построены отдельно от жилого дома в иное время либо одновременно с домом, не являются его конструктивной частью, либо возможности в будущем произвести отделение данных помещений ответчиком в материалы дела не представлено.
Апелляционный суд не может согласиться с доводом ответчика о том, что ответчик может самостоятельно осуществлять эксплуатацию и получение коммунальных ресурсов по своим самостоятельным объектам недвижимости.
Согласно п. 18 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурса принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Указанные договоры заключаются в порядке и в соответствии требованиями, установленными гражданским законодательством Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении.
Указанная норма свидетельствует лишь о том, что у ответчика, как собственника нежилых помещений, есть право выбора с кем заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг в своем помещении, но не подтверждает доводы Ответчика об автономности/обособленности принадлежащего нежилого помещения.
Апелляционный суд учитывает, что согласно п. 18 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 в случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить в порядке, установленном настоящими Правилами, плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, а также предоставлять исполнителю, предоставляющему коммунальные услуги потребителям коммунальных услуг в многоквартирном доме, в котором расположено нежилое помещение собственника, в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами для передачи потребителями информации о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по указанным договорам.
Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и. текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
В силу ст. 158 ЖК РФ Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Положениями ч. 7 ст. 155 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи и статьей 171 настоящего Кодекса.
Таким образом, заключая отдельные договора с ресурсоснабжающими организациями на оплату коммунальных услуг: водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, собственник помещения выполняет только обязательства предусмотренные п. 3 ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, тогда как плата за содержание и ремонт общего имущества (эксплуатационные расходы), предусмотренная п. 1 ч. 2 ст. 154, 158 ЖК РФ, в соответствии со ст. 155 ЖК РФ оплачиваются управляющей организации осуществляющей функции управления в отношении данного дома.
При таких обстоятельствах, вне зависимости от заключенных с другими ресурсоснабжающими организациями договоров на поставку коммунальных услуг обязанность ООО "СТАРТ-М", как собственника помещений, оплачивать эксплуатационные расходы (содержание и ремонт общего имущества) непосредственно ООО "Управляют компания "ЛОСИНКА", как управляющей организации жилого дома, предусмотрена действующим законодательством.
Апелляционный суд находит несостоятельным довод заявителя жалобы об отсутствии обязанности у ответчика по заключению договора с истцом в силу того, что Жилищный кодекс Российской Федерации содержит для всех собственников помещений обязательство по несению расходов по содержанию общедомового имущества вне зависимости от наличия у него соответствующих договоров с управляющими компаниями.
В силу ст. 162 ЖК Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем, составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления.
Следовательно, заключение договора является обязательным для сторон в соответствии со ст. ст. 421, 445 ГК РФ.
В силу положений пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. (ст. 210 ГК Российской Федерации).
Ст. 249 ГК Российской Федерации установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу положений статей 39, 153, 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение (плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме) и коммунальные услуги.
Таким образом, собственник помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию как общего имущества, так и собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а также расходов на коммунальные услуги.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Расходы по эксплуатационным услугам также рассчитаны исходя из занимаемой ответчиком площади.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.11.2010 N 4910/10; 12.04.2011 N 16646/10; 17.04.2012 N 15222/11 собственник помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. При этом бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, заключили они или не заключили договор с управляющей компанией. Отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Между тем, доказательств, подтверждающих принятие ответчиком каких-либо мер для своевременной оплаты, как и доказательств наличия чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств (непреодолимой силы), вследствие которых оказалось невозможным надлежащее исполнение Ответчиком своих обязательств по оплате эксплуатационных услуг, в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ).
Таким образом, удовлетворяя иск, суд исходил из установленной законом обязанности ответчика оплачивать эксплуатационные расходы на содержание и ремонт общедомового имущества, отсутствия доказательств уплаты указанных денежных средств, и, как следствие, наличия задолженности Ответчика по оплате расходов по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.
По совокупности изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что содержащиеся в решении выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, подробно и убедительно мотивированы, всем добытым по делу доказательствам судом дана оценка в соответствии со ст. 71 АПК РФ, оснований для их иной оценки судебная коллегия не находит.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.
Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.2016 г. по делу N А40-160273/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТАРТ-М" - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.08.2016 N 09АП-33883/2016 ПО ДЕЛУ N А40-160273/15
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 августа 2016 г. N 09АП-33883/2016
Дело N А40-160273/15
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 августа 2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юрковой Н.В.,
судей Сазоновой Е.А., Яремчук Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Карамышевой Д.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "СТАРТ-М",
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.2016 г.
по делу N А40-160273/15, принятое судьей У.А. Болдуновым (шифр судьи 5-1328),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЛОСИНКА" (ОГРН 1087746720907, ИНН 7716608191, адрес: 129336, г. Москва, ул. Стартовая, 7)
к обществу с ограниченной ответственностью "СТАРТ-М" (ОГРН 1027739178521, ИНН 7716034148, адрес: 129336, г. Москва, ул. Стартовая, 9, 2)
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) ЗАО "ВЕГАТ ПЛЮС", 2) ООО "ПИЦЦА В АЛТУФЬЕВО"
о понуждении к заключению договора и взыскание денежных средств,
при участии в судебном заседании:
от истца: Решетникова Е.Н. по доверенности от 17.04.2015,
от ответчика: Силаев С.Ю. по доверенности от 04.08.2016,
от третьего лица(1): не явился, извещен,
от третьего лица(2): не явился, извещен,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЛОСИНКА" (далее - ООО "УК "ЛОСИНКА", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТАРТ-М" (далее - ООО "СТАРТ-М", ответчик) о понуждении к заключению договора и взыскании задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг в размере 460.024,90 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 16.124,30 рублей.
Исковые требования основаны на ст. ст. 210, 290, 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 36, 137, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик незаконно и необоснованно уклоняется от заключения договора на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, поскольку является собственником помещений общей площадью 2.226,20 кв. м, что подразумевает обязанность по содержанию как общего, так и собственного имущества.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2016 г. исковые требования ООО "УК "ЛОСИНКА" удовлетворены.
Ответчик с решением суда не согласился и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для, и неправильное истолкование закона, указывая на то, что 4 помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности являются пристройкой к жилому дому, а не во встроено-пристроенном помещении, и поэтому не должны учитываться при определении размера стоимости эксплуатационных услуг.
Кроме того, по мнению заявителя жалобы, ответчик может самостоятельно осуществлять эксплуатацию и получение коммунальных ресурсов по своим самостоятельным объектам недвижимости.
Также ответчик указывает на отсутствие обязанности у ООО "СТАРТ-М" по заключению договора с истцом в силу того, что Жилищный кодекс Российской Федерации содержит для всех собственников помещений обязательство по несению расходов по содержанию общедомового имущества вне зависимости от наличия у него соответствующих договоров с управляющими компаниями.
Истец с доводами апелляционной жалобы не согласился, направил отзыв на жалобу в порядке ст. 262 АПК Российской Федерации. По мнению истца, изложенном в отзыве, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба ООО "СТАРТ-М" удовлетворению не подлежит.
Апелляционная жалоба судом рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
В судебном заседании апелляционного суда представители сторон поддержали свои правовые позиции.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ООО "Управляющая компания "ЛОСИНКА" (далее - Истец) осуществляет функции управления многоквартирным домом по адресу: г. Москва, ул. Стартовая, д. 9, корп. 2, и в соответствии с ЖК РФ осуществляет содержание и ремонт общего имущества данного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома (протокол от 22.06.2009 г.).
Свидетельством о государственной регистрации права N 77-АК 081251 от 19.12.2008 г. (повторное, выданное взамен свидетельства о государственной регистрации права N 77-НН 053416 от 27.08.2001 г.) подтверждается, что собственником нежилого помещения площадью 2226,20 кв. м (условный номер 137683) является ООО "СТАРТ-М".
01.10.2009 года между Истцом и Ответчиком был заключен договор N 30Л на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, срок действия которого истек 30.06.2015 года в соответствии с п. 1 Дополнительного соглашения о пролонгации договора.
После истечения срока действия договора N 30Л от 01.10.2009 ООО "УК "ЛОСИНКА" 24.07.2015 направило в адрес ответчика предложение о заключении Договора N 30 Л от 01.07.2015 года на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг на новый срок с 01.07.2015 года.
Однако, ответчик отказался от подписания предложенного Договора, ссылаясь на недостижение между сторонами принципиального согласия о существенном условии договора, которым является размер принадлежащих ООО "СТАРТ-М" нежилых помещений.
Суд первой инстанции установил, что Ответчиком было произведено деление принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения общей площадью 2.226,20 кв. м на 5 нежилых помещений с присвоением каждому из них нового кадастрового номера и получением свидетельств о праве собственности в отношении каждого из объектов, при этом общая площадь всех пяти принадлежащих ему помещений осталась неизменной, помещения из состава многоквартирного дома не выведены, адрес данных пяти помещений не изменился, назначение помещений также не изменено.
Учитывая данное обстоятельство, иск был дополнен истцом требованием о понуждении к заключению также дополнительного соглашения к спорному договору с момента внесения сведений об этих помещениях в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. с 11.04.2016 года, на следующих условиях:
"В связи с изменением правоустанавливающих документов на нежилые помещения, принадлежащих Пользователю:
пункт 1.1 Раздела 1 "Общие положения" изложить в следующей редакции:
"1.1 Пользователь - юридическое лицо, в собственности которого находятся нежилые помещения:
- - нежилое помещение площадью 1289,3 кв. м этаж 1, помещение V (кадастровый номер 77:02:0010002:3254);
- - нежилое помещение площадью 597,3 кв. м этаж 1, помещение IV (кадастровый номер 77:02:0010002:3255);
- - нежилое помещение площадью 278,4 кв. м этаж 1, помещение II (кадастровый номер 77:02:0010002:3253);
- - нежилое помещение площадью 52 кв. м этаж 1, помещение I (кадастровый номер 77:02:0010002:3252);
- - нежилое помещение площадью 9,2 кв. м этаж 1, помещение III (кадастровый номер 77:02:0010002:3256);
- - общей площадью 2 226,20 кв. м в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Стартовая, д. 9, к. 2. Пользователь нежилых помещений наравне с собственниками и нанимателями жилых помещений в соответствии Жилищным кодексом РФ несет бремя содержания занимаемого помещения и общего имущества в многоквартирном доме".
пункт 3.2.1 раздела 3 "Обязанности сторон" изложить в следующей редакции:
"3.2.1 Использовать предоставленные нежилые помещения исключительно под цели (нежилые помещения), оговоренные в Свидетельствах о государственной регистрации права собственности:
- - 77-АС 1235846 от 11.04.2016 года, нежилое помещение площадью 1289,3 кв. м этаж 1 (кадастровый номер 77:02:0010002:3254);
- - 77-АС 1235844 от 11.04.2016 года, нежилое помещение площадью 597,3 кв. м этаж 1 (кадастровый номер 77:02:0010002:3255);
- - 77-АС 1235334 от 11.04.2016 года, нежилое помещение площадью 278,4 кв. м этаж 1 (кадастровый номер 77:02:0010002:3253);
- - 77-АС 1235333 от 11.04.2016 года, нежилое помещение площадью 52 кв. м этаж 1 (кадастровый номер 77:02:0010002:3252);
- - 77-АС 1235845 от 11.04.2016 года, нежилое помещение площадью 9,2 кв. м этаж 1 (кадастровый номер 77:02:0010002:3256)".
Кроме того, истец просит взыскать с ответчика задолженность за эксплуатационные услуги за период с 01.07.2015 года по 30.04.2016 года в сумме 460 024,90 руб., исходя из общей площади принадлежащих Ответчику помещений (2 226,20 кв. м) и ставки 25,51 руб. за кв. м, установленной постановлением Правительства Москвы от 19.05.2015 N 280-ПП (ред. От 15.12.2015) "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения".
Также в рамках настоящего спора истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ в сумме 16124,30 руб.
Суд, руководствуясь положениями ст. ст. 210, 249, 289, 290, 309 - 310, 395, 421, 445 ГК РФ, а также ст. ст. 39, 153, 155, 158 ЖК Российской Федерации, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 АПК РФ, пришел к правомерному о выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.
Судом первой инстанции рассмотрен и обоснованно отклонен довод ответчика о том, что 4 помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности под кадастровыми номерами:
- - нежилое помещение площадью 1289.3 кв. м этаж 1, помещение V (кадастровый номер 77:02:0010002:3254);
- - нежилое помещение площадью 278.4 кв. м этаж 1, помещение II (кадастровый номер 77:02:0010002:3253);
- - нежилое помещение площадью 52 кв. м этаж 1, помещение 1 (кадастровый номер 77:02:001 0002:3252);
- - нежилое помещение площадью 9,2 кв. м этаж 1, помещение III (кадастровый номер 77:02:0010002:3256);
- являются пристройкой к жилому дому, а не во встроенно-пристроенном помещении, и потому не должны учитываться при определении размера стоимости эксплуатационных услуг.
При этом, ответчиком не доказан факт обособленности и самостоятельности этих нежилых помещений по отношению к многоквартирному жилому дому по адресу: г. Москва, ул. Стартовая, д. 9, корп. 2, а из материалов дела следует, что данные помещения являются конструктивной частью жилого дома, о чем свидетельствует проект дома и технический паспорт жилого дома.
Раздел одного нежилого помещения (2 226,2 кв. м) на несколько (общей площадью 2226,2 кв. м) с присвоением каждому отдельного кадастрового номера не является выводом какого-либо из этих помещений из состава общей площади дома, а, следовательно, не могут быть признаны самостоятельными/обособленными объектами по отношению к жилому дому.
При этом каких-либо доказательств, что объекты построены отдельно от жилого дома в иное время либо одновременно с домом, не являются его конструктивной частью, либо возможности в будущем произвести отделение данных помещений ответчиком в материалы дела не представлено.
Апелляционный суд не может согласиться с доводом ответчика о том, что ответчик может самостоятельно осуществлять эксплуатацию и получение коммунальных ресурсов по своим самостоятельным объектам недвижимости.
Согласно п. 18 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурса принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Указанные договоры заключаются в порядке и в соответствии требованиями, установленными гражданским законодательством Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении.
Указанная норма свидетельствует лишь о том, что у ответчика, как собственника нежилых помещений, есть право выбора с кем заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг в своем помещении, но не подтверждает доводы Ответчика об автономности/обособленности принадлежащего нежилого помещения.
Апелляционный суд учитывает, что согласно п. 18 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 в случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить в порядке, установленном настоящими Правилами, плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, а также предоставлять исполнителю, предоставляющему коммунальные услуги потребителям коммунальных услуг в многоквартирном доме, в котором расположено нежилое помещение собственника, в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами для передачи потребителями информации о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по указанным договорам.
Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и. текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
В силу ст. 158 ЖК РФ Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Положениями ч. 7 ст. 155 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи и статьей 171 настоящего Кодекса.
Таким образом, заключая отдельные договора с ресурсоснабжающими организациями на оплату коммунальных услуг: водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, собственник помещения выполняет только обязательства предусмотренные п. 3 ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, тогда как плата за содержание и ремонт общего имущества (эксплуатационные расходы), предусмотренная п. 1 ч. 2 ст. 154, 158 ЖК РФ, в соответствии со ст. 155 ЖК РФ оплачиваются управляющей организации осуществляющей функции управления в отношении данного дома.
При таких обстоятельствах, вне зависимости от заключенных с другими ресурсоснабжающими организациями договоров на поставку коммунальных услуг обязанность ООО "СТАРТ-М", как собственника помещений, оплачивать эксплуатационные расходы (содержание и ремонт общего имущества) непосредственно ООО "Управляют компания "ЛОСИНКА", как управляющей организации жилого дома, предусмотрена действующим законодательством.
Апелляционный суд находит несостоятельным довод заявителя жалобы об отсутствии обязанности у ответчика по заключению договора с истцом в силу того, что Жилищный кодекс Российской Федерации содержит для всех собственников помещений обязательство по несению расходов по содержанию общедомового имущества вне зависимости от наличия у него соответствующих договоров с управляющими компаниями.
В силу ст. 162 ЖК Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем, составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления.
Следовательно, заключение договора является обязательным для сторон в соответствии со ст. ст. 421, 445 ГК РФ.
В силу положений пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. (ст. 210 ГК Российской Федерации).
Ст. 249 ГК Российской Федерации установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу положений статей 39, 153, 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение (плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме) и коммунальные услуги.
Таким образом, собственник помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию как общего имущества, так и собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а также расходов на коммунальные услуги.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Расходы по эксплуатационным услугам также рассчитаны исходя из занимаемой ответчиком площади.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.11.2010 N 4910/10; 12.04.2011 N 16646/10; 17.04.2012 N 15222/11 собственник помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. При этом бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, заключили они или не заключили договор с управляющей компанией. Отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Между тем, доказательств, подтверждающих принятие ответчиком каких-либо мер для своевременной оплаты, как и доказательств наличия чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств (непреодолимой силы), вследствие которых оказалось невозможным надлежащее исполнение Ответчиком своих обязательств по оплате эксплуатационных услуг, в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ).
Таким образом, удовлетворяя иск, суд исходил из установленной законом обязанности ответчика оплачивать эксплуатационные расходы на содержание и ремонт общедомового имущества, отсутствия доказательств уплаты указанных денежных средств, и, как следствие, наличия задолженности Ответчика по оплате расходов по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.
По совокупности изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что содержащиеся в решении выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, подробно и убедительно мотивированы, всем добытым по делу доказательствам судом дана оценка в соответствии со ст. 71 АПК РФ, оснований для их иной оценки судебная коллегия не находит.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.
Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.2016 г. по делу N А40-160273/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТАРТ-М" - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.В.ЮРКОВА
Судьи
Е.А.САЗОНОВА
Л.А.ЯРЕМЧУК
Н.В.ЮРКОВА
Судьи
Е.А.САЗОНОВА
Л.А.ЯРЕМЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)