Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Управляющая организация ссылалась на неправомерность приватизации предпринимателем помещения, расположенного в подвале дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Купреенкова В.А., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация города Уфы" (далее - общество "Управляющая организация города Уфы") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2016 по делу N А07-29712/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители общества "Управляющая организация города Уфы" - Жерновков В.И., директор (протокол от 05.12.2016 N 3), Галиев А.Ф. (доверенность от 04.05.2016), Мулюков И.Н. (доверенность от 09.03.2017 N 4).
В судебном заседании до рассмотрения кассационной жалобы обществом "Управляющая организация города Уфы" заявлено ходатайство о фальсификации доказательств: договора аренды от 25.12.1991 (т. 3 стр. 33) и договора купли-продажи от 26.01.2015 N 1289, а также об истребовании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева дом 217 без корпуса "А", а также об истребовании регистрационного дела, которые судом кассационной инстанцией рассмотрены и отклонены, поскольку в силу ч. 1 ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами. При этом арбитражное процессуальное законодательство не предоставляет суду кассационной инстанции полномочий по получению и приобщению к материалам дела, исследованию и оценке новых доказательств и не предусматривает возможность переоценки выводов судов об обстоятельствах дела, с учетом представленных в суд кассационной инстанции дополнительных доказательств.
Также обществом "Управляющая организация города Уфы" заявлено ходатайство о приведении в соответствии с нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определения от 14.01.2016 о принятии искового заявления к производству, которое судом кассационной инстанции расценено с согласия представителя как дополнение к кассационной жалобе.
Определением от 29.05.2017 заявление общества "Управляющая организация города Уфы" об отводе председательствующего судьи Рябовой С.Э. оставлено без удовлетворения.
Общество "Управляющая организация города Уфы" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление) и индивидуальному предпринимателю Биктимировой Регине Фаимовне (далее - предприниматель Биктимирова Р.Ф.) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.06.2015, заключенного между Управлением и предпринимателем Биктимировой Р.Ф. в отношении нежилого помещения площадью 307,6 кв. м с кадастровым номером 02:55:020706:2464, расположенного в подвале жилого дома N 217 по ул. Менделеева в г. Уфа (далее - спорное нежилое помещение), а также о признании жильцов дома N 217 по ул. Менделеева в г. Уфе участниками права общей долевой собственности на спорное помещение с долей в праве общей долевой собственности пропорционально площади, находящейся в собственности у каждого жильца.
К участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рахматуллина Карина Владимировна, Котов Александр Николаевич, а также Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация), исключенная из состава ответчиков по делу по ходатайству истца.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2016 (судья Перемышлев И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Управляющая организация города Уфы" просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы полагает, что суды, в нарушение норм материального права, не приняли во внимание экспертное заключение от 02.11.2016 N 025/10, согласно которому спорные помещения являются подвальной частью многоквартирного дома, содержат инженерные коммуникации (сети) и оборудование, обслуживающие более одного помещения в данном жилом доме, самостоятельного назначения не имеют, в связи с чем, относятся к помещениям общего пользования, в отношении которого ответчики не возражали (п. 1, 2 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Также общество "Управляющая организация города Уфы" указывает, что суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из наличия договора аренды от 25.12.1991, однако надлежащую оценку ему не дали. В частности в нем не указано информация о передаваемом объекте, в связи с чем он является незаключенным. Какие-либо иные документы, которые бы с достоверностью свидетельствовали бы о том, что спорное помещение на дату приватизации первой квартиры было предназначено для самостоятельного использования и не использовалось в качестве общего имущества, в материалах дела отсутствуют. Представленные в материалы дела договоры аренды, заключенные с арендным предприятием Магазин N 11 "Хозтовары" и технические описания подвальных помещений дома N 217 по ул. Менделеева в г. Уфе не позволяют сделать однозначный вывод о том, что спорное помещение входило в состав подвального помещения, переданного в аренду указанному лицу. Заявитель жалобы обращает внимание, что Биктимирова Р.Ф. право на выкуп спорных помещений не имела, поскольку арендовала помещения в жилом доме по адресу: г. Уфа Менделеева N 217 литер А, а выкупила помещения в жилом доме по адресу: г. Уфа, Менделеева N 217, также не совпадают площади арендуемых и выкупленных помещений. Кроме того, не имеется доказательств наличия согласия всех собственников жилых помещений или их решения о передаче спорных помещений в пользование иным лицам. Заявитель жалобы полагает, что при принятии искового заявления и в ходе судебных заседаний Арбитражный суд Республики Башкортостан не определил характер спорного правоотношения, нормы законодательства, подлежащие применению и как следствие не разграничил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
При рассмотрении спора судами установлено, что жилой дом N 217 по ул. Менделеева в г. Уфе введен в эксплуатацию в 1976 году.
Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на встроенно-пристроенный магазин "Хозтовары" в 12-этажном жилом доме по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева N 217 по состоянию на 24.03.1998, указанный магазин занимал помещения подвала площадью 811,8 кв. м (номера помещений 1 - 29, литер А) и помещения 1-го этажа площадью 642,6 кв. м (номера помещений 1 - 36 литер А).
Подвальное помещение вместе с помещениями 1-го этажа с 1991 года использовалось под магазин "Хозтовары", что подтверждается договором аренды от 25.12.1991, заключенным с арендным предприятием Магазин N 11 "Хозтовары", договором о выкупе муниципального имущества от 07.04.1993 N 61, заключенным с товариществом с ограниченной ответственностью Магазин N 11 "Хозтовары", договором аренды от 06.10.1994, заключенным с товариществом с ограниченной ответственностью Магазин N 11 "Хозтовары", договором аренды от 08.06.1999 N 610, заключенным с обществом с ограниченной ответственностью Магазин N 11 "Хозтовары.
Письмом от 23.12.2002 общество с ограниченной ответственностью Магазин N 11 "Хозтовары" уведомило Комитет муниципальной собственности г. Уфы об отказе от выкупа помещения, переданного по договору аренды N 610, и просило продлить с ним договор аренды.
В отношении помещений общей площадью 325,7 кв. м, номера на поэтажном плане 1, 2, 4, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 17а, 19, расположенных в подвале по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Менделеева, дом 217, литера А для использования под парикмахерскую сроком до 20.02.2010 с предпринимателем Биктимировой Р.Ф. был заключен договор аренды от 04.04.2007 N 21117.
При сопоставлении технического паспорта на встроенно-пристроенный магазин "Хозтовары" в 12-этажном жилом доме по адресу: г. Уфа ул. Менделеева N 217 по состоянию на 24.03.1998 и технического паспорта на нежилые помещения подвала, встроенно-пристроенные к 12-этажному жилому зданию по адресу г. Уфа, Менделеева N 217 по состоянию на 12.01.2007 следует, что арендуемые предпринимателем Биктимировой Р.Ф. нежилые помещения под номерами 1, 2, 4, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 15, 16, 19 являются теми же нежилыми помещениями под номерами 1, 2, 4, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 15, 16, 19 занимаемыми встроенно-пристроенным магазином "Хозтовары" на основании договоров аренды по техническому паспорту по состоянию на 24.03.1998. Нежилые помещения под номером 17 и 17а техническому паспорту по состоянию на 24.03.1998 являлись нежилым помещением 17.
В отношении нежилых помещений общей площадью 307,6 кв. м, номера на поэтажном плане 7, 8, 8а, 10 - 19, 33, 33а, 36, 36а, 36б, расположенных в подвале по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Менделеева, дом 217, литера А для использования под бытовые услуги с предпринимателем Биктимировой Р.Ф. был заключен договор аренды от 24.05.2012 N 211117.1.
При сопоставлении технического паспорта на встроенно-пристроенный магазин "Хозтовары" в 12-этажном жилом доме по адресу: г. Уфа ул. Менделеева N 217 по состоянию на 24.03.1998 и технического паспорта жилого здания по адресу г. Уфа, ул. Менделеева N 217 по состоянию на 15.01.2010, видно, что в результате инвентаризации в 2010 году изменилась нумерация нежилых помещений подвала.
При сопоставлении нежилых помещений по расположению, конфигурации и площади следует, что нежилые помещения 7, 8, 8а, 10 - 19, 33, 33а, 36, 36а, 36б по техническому паспорту по состоянию на 24.03.1998 были обозначены как нежилые помещения 19, 15, 12, 11, 9, 8, 7, 6, 17, 2, 4, 1, 14, 13.
На основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312 на нежилое помещение общей площадью 307,6 кв. м, подвал N 1, номера на поэтажном плане 7, 8, 8а, 10 - 19, 33, 33а, 36, 36а, 36б адрес: г. Уфа, ул. Менделеева д. 217 26.12.2012 зарегистрировано право собственности муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан, кадастровый номер 02:55:020706:0:3/21, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.01.2013 04 АД 204150.
В порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с предпринимателем Биктимировой Р.Ф. заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 26.01.2015 N 1289 согласно п. 1.2 которого покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения подвала, встроенно-пристроенные к двенадцатиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева 217, общей площадью 307,6 кв. м (номера помещений 7, 8, 8а, 10 - 19, 33, 33а, 36, 36а, 36б). Характеристики объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 20.12.2010 (литер А) инвентарный номер 3661.
Право собственности Биктимировой Р.Ф. на спорное нежилое помещение зарегистрировано 03.06.2015, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.06.2015 N 02-04/101-04/301/044/2015-6309/2.
На основании договора купли-продажи от 11.09.2015 право собственности на спорные нежилые помещения 19.11.2015 зарегистрировано за Рахматуллиной К.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.11.2015.
Общество "Управляющая организация города Уфы" является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, дом N 217 (протокол от 01.09.2014 N 4).
На основании протокола общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома от 24.11.2015 N 5 обществу "Управляющая организация города Уфы" делегированы полномочия представлять интересы жильцов дома в судебных органах по вопросам признания недействительной продажи подвального помещения площадью 307,6 кв. м, признания недействительной государственной регистрации права собственности на это помещение и признанию этого помещения общей долевой собственностью жильцов дома.
Ссылаясь на экспертное заключение от 02.11.2015 N 025/10, выполненное Некоммерческим партнерством "Коллегия независимых экспертов" по заказу общества "Управляющая организация города Уфы", в котором указано, что в спорном нежилом помещении находятся инженерные коммуникации, приборы учета, техническое помещение, предназначенные для обслуживания всего многоквартирного жилого дома, общество "Управляющая организация города Уфы" обратилось в суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для распространения на спорное помещение режима общего имущества многоквартирного дома, указав, что на момент приватизации первой квартиры в доме N 217 по ул. Менделеева в г. Уфе (1992 г.) спорное помещение использовалось в качестве самостоятельного под магазин N 11 "Хозтовары", то есть в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.
Суд апелляционной инстанции, согласившись с данным выводом, дополнительно указал, что отказ в признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.06.2015 является правомерным, поскольку с учетом установленных фактических обстоятельств по возможному использованию спорного помещения как самостоятельного объекта права, обществом "Управляющая организация города Уфы" не доказано заинтересованности в его оспаривании. Поскольку на момент рассмотрения дела право собственности на спорное помещение зарегистрировано за третьим лицом - Рахматуллиной К.В., которая в качестве ответчика не привлечена, и доступа к спорному помещению у собственников помещений в многоквартирном доме нет, то суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности отказа суда первой инстанции в части признания жильцов дома N 217 по ул. Менделеева в г. Уфе участниками права общей долевой собственности на спорное помещение.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены ввиду следующего.
На основании ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2, 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Согласно разъяснениям, данным в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.
Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно разъяснениям, изложенным в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.01.2013 N 11401/12.
Таким образом, для определения правового режима конкретного помещения необходимо установить, когда были сформированы (учтены) помещения и как они использовались относительно момента приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в частности, технический паспорт на встроенно-пристроенный магазин "Хозтовары" в 12-этажном жилом доме по адресу: г. Уфа ул. Менделеева N 217 по состоянию на 24.03.1998, технический паспорт на нежилые помещения подвала, встроенно-пристроенные к 12-этажному жилому зданию по адресу г. Уфа, Менделеева N 217 по состоянию на 12.01.2007, технический паспорт жилого здания по адресу г. Уфа, ул. Менделеева N 217 по состоянию на 15.01.2010, договоры аренды от 25.12.1991, от 06.10.1994, от 08.06.1999 N 610, от 04.04.2007 N 21117, от 24.05.2012 N 211117.1, договор купли-продажи от 26.01.2015 N 1289, суды установили, что спорные нежилые помещения, отчужденные по указанному договору купли-продажи, находятся в подвале 12-этажном жилом здании по адресу г. Уфа, Менделеева N 217, на момент начала реализации гражданами права на приватизацию жилья в данном многоквартирном жилом доме (1992 год) были учтены и сформированы в составе помещения под магазин "Хозтовары" для самостоятельного использования, не являлись и не являются помещениями, используемыми для обслуживания более одного помещения в доме и выполняющими функции обслуживания других помещений. Доказательств иного в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для отнесения спорных нежилых помещений к общей долевой собственности.
Установив, что в рамках настоящего дела обществом "Управляющая организация города Уфы" оспаривается договор купли-продажи от 03.06.2015, ссылаясь на то обстоятельство, что его предмет входит в состав общего имущества многоквартирного жилого дома ввиду размещения в этом помещении инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания всего дома, суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований в части признания договора купли-продажи недействительным ввиду незаинтересованности истца в оспаривании данной сделки, поскольку доказательств отнесения спорных нежилых помещений к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома не представлено.
Установив, что спорные нежилые помещения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома не относятся, их собственником на момент рассмотрения спора является Рахматуллина К.В., которая в качестве ответчика не привлечена, учитывая, что доступа к спорным нежилым помещениям собственники помещений в многоквартирном доме не имеют, суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований в части признания жильцов дома N 217 по ул. Менделеева в г. Уфе участниками права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения.
Довод заявителя кассационной жалобы о безусловном отнесении спорных нежилых помещений к общему имуществу в силу нахождения в них инженерных коммуникаций (теплового узла, измерительных приборов, датчиков учета тепла, запорной арматуры) судом кассационной инстанцией отклоняется по мотивам указанным в мотивировочной части, а также с учетом того, что истец не доказал необходимости в постоянном использовании и техническом обслуживании указанных инженерных коммуникаций и иного оборудования, расположенного в этом помещении, для нужд других помещений.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в материалы дела представлены договоры аренды, заключенные с Биктимировой Р.Ф. в отношении нежилых помещений в доме по адресу: г. Уфа Менделеева N 217 литер А, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку из технического паспорта на встроенно-пристроенный магазин "Хозтовары" в 12-этажном жилом доме по адресу: г. Уфа ул. Менделеева N 217 по состоянию на 24.03.1998, технического паспорта на нежилые помещения подвала, встроенно-пристроенные к 12-этажному жилому зданию по адресу г. Уфа, Менделеева N 217 по состоянию на 12.01.2007, технического паспорта жилого здания по адресу г. Уфа, ул. Менделеева N 217 по состоянию на 15.01.2010, видно, что обозначение литер "А" относится к обозначению подвала, а не дома. Данное обстоятельство подтверждается указанием в п. 1.2 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 26.01.2015 N 1289, что характеристики продаваемого объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 20.12.2010 (литер А) инвентарный номер 3661.
Довод общества "Управляющая организация города Уфы" о том, что в материалах дела отсутствуют документы, которые бы с достоверностью свидетельствовали бы о том, что спорное помещение на дату приватизации первой квартиры было предназначено для самостоятельного использования и не использовалось в качестве общего имущества противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе вышеуказанным техническим паспортам, из которых очевидно с учетом конфигурации помещений и их площадей, что спорные нежилые помещения независимо от изменения их нумерации входили в 1992 году в состав помещения магазина "Хозтовары".
Иные доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку основаны на неверном толковании норм права, не свидетельствуют о нарушении или неправильном применении судами норм действующего законодательства. Более того, указанные обществом "Управляющая организация города Уфы" обстоятельства являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении дела имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами первой и апелляционной инстанций по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу требований ч. 1, 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющие правовое значение для дела обстоятельства определены судом с учетом существа спора, на основании доводов и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Выводы судов в соответствии со ст. 169, 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мотивированы и основаны на установленных ими обстоятельствах и нормах материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановление апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2016 по делу N А07-29712/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация города Уфы" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 31.05.2017 N Ф09-2893/17 ПО ДЕЛУ N А07-29712/2015
Требование: О признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения, признании жильцов многоквартирного дома участниками долевой собственности на помещение.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Управляющая организация ссылалась на неправомерность приватизации предпринимателем помещения, расположенного в подвале дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2017 г. N Ф09-2893/17
Дело N А07-29712/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Купреенкова В.А., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация города Уфы" (далее - общество "Управляющая организация города Уфы") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2016 по делу N А07-29712/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители общества "Управляющая организация города Уфы" - Жерновков В.И., директор (протокол от 05.12.2016 N 3), Галиев А.Ф. (доверенность от 04.05.2016), Мулюков И.Н. (доверенность от 09.03.2017 N 4).
В судебном заседании до рассмотрения кассационной жалобы обществом "Управляющая организация города Уфы" заявлено ходатайство о фальсификации доказательств: договора аренды от 25.12.1991 (т. 3 стр. 33) и договора купли-продажи от 26.01.2015 N 1289, а также об истребовании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева дом 217 без корпуса "А", а также об истребовании регистрационного дела, которые судом кассационной инстанцией рассмотрены и отклонены, поскольку в силу ч. 1 ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами. При этом арбитражное процессуальное законодательство не предоставляет суду кассационной инстанции полномочий по получению и приобщению к материалам дела, исследованию и оценке новых доказательств и не предусматривает возможность переоценки выводов судов об обстоятельствах дела, с учетом представленных в суд кассационной инстанции дополнительных доказательств.
Также обществом "Управляющая организация города Уфы" заявлено ходатайство о приведении в соответствии с нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определения от 14.01.2016 о принятии искового заявления к производству, которое судом кассационной инстанции расценено с согласия представителя как дополнение к кассационной жалобе.
Определением от 29.05.2017 заявление общества "Управляющая организация города Уфы" об отводе председательствующего судьи Рябовой С.Э. оставлено без удовлетворения.
Общество "Управляющая организация города Уфы" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление) и индивидуальному предпринимателю Биктимировой Регине Фаимовне (далее - предприниматель Биктимирова Р.Ф.) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.06.2015, заключенного между Управлением и предпринимателем Биктимировой Р.Ф. в отношении нежилого помещения площадью 307,6 кв. м с кадастровым номером 02:55:020706:2464, расположенного в подвале жилого дома N 217 по ул. Менделеева в г. Уфа (далее - спорное нежилое помещение), а также о признании жильцов дома N 217 по ул. Менделеева в г. Уфе участниками права общей долевой собственности на спорное помещение с долей в праве общей долевой собственности пропорционально площади, находящейся в собственности у каждого жильца.
К участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рахматуллина Карина Владимировна, Котов Александр Николаевич, а также Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация), исключенная из состава ответчиков по делу по ходатайству истца.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2016 (судья Перемышлев И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Управляющая организация города Уфы" просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы полагает, что суды, в нарушение норм материального права, не приняли во внимание экспертное заключение от 02.11.2016 N 025/10, согласно которому спорные помещения являются подвальной частью многоквартирного дома, содержат инженерные коммуникации (сети) и оборудование, обслуживающие более одного помещения в данном жилом доме, самостоятельного назначения не имеют, в связи с чем, относятся к помещениям общего пользования, в отношении которого ответчики не возражали (п. 1, 2 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Также общество "Управляющая организация города Уфы" указывает, что суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из наличия договора аренды от 25.12.1991, однако надлежащую оценку ему не дали. В частности в нем не указано информация о передаваемом объекте, в связи с чем он является незаключенным. Какие-либо иные документы, которые бы с достоверностью свидетельствовали бы о том, что спорное помещение на дату приватизации первой квартиры было предназначено для самостоятельного использования и не использовалось в качестве общего имущества, в материалах дела отсутствуют. Представленные в материалы дела договоры аренды, заключенные с арендным предприятием Магазин N 11 "Хозтовары" и технические описания подвальных помещений дома N 217 по ул. Менделеева в г. Уфе не позволяют сделать однозначный вывод о том, что спорное помещение входило в состав подвального помещения, переданного в аренду указанному лицу. Заявитель жалобы обращает внимание, что Биктимирова Р.Ф. право на выкуп спорных помещений не имела, поскольку арендовала помещения в жилом доме по адресу: г. Уфа Менделеева N 217 литер А, а выкупила помещения в жилом доме по адресу: г. Уфа, Менделеева N 217, также не совпадают площади арендуемых и выкупленных помещений. Кроме того, не имеется доказательств наличия согласия всех собственников жилых помещений или их решения о передаче спорных помещений в пользование иным лицам. Заявитель жалобы полагает, что при принятии искового заявления и в ходе судебных заседаний Арбитражный суд Республики Башкортостан не определил характер спорного правоотношения, нормы законодательства, подлежащие применению и как следствие не разграничил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
При рассмотрении спора судами установлено, что жилой дом N 217 по ул. Менделеева в г. Уфе введен в эксплуатацию в 1976 году.
Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на встроенно-пристроенный магазин "Хозтовары" в 12-этажном жилом доме по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева N 217 по состоянию на 24.03.1998, указанный магазин занимал помещения подвала площадью 811,8 кв. м (номера помещений 1 - 29, литер А) и помещения 1-го этажа площадью 642,6 кв. м (номера помещений 1 - 36 литер А).
Подвальное помещение вместе с помещениями 1-го этажа с 1991 года использовалось под магазин "Хозтовары", что подтверждается договором аренды от 25.12.1991, заключенным с арендным предприятием Магазин N 11 "Хозтовары", договором о выкупе муниципального имущества от 07.04.1993 N 61, заключенным с товариществом с ограниченной ответственностью Магазин N 11 "Хозтовары", договором аренды от 06.10.1994, заключенным с товариществом с ограниченной ответственностью Магазин N 11 "Хозтовары", договором аренды от 08.06.1999 N 610, заключенным с обществом с ограниченной ответственностью Магазин N 11 "Хозтовары.
Письмом от 23.12.2002 общество с ограниченной ответственностью Магазин N 11 "Хозтовары" уведомило Комитет муниципальной собственности г. Уфы об отказе от выкупа помещения, переданного по договору аренды N 610, и просило продлить с ним договор аренды.
В отношении помещений общей площадью 325,7 кв. м, номера на поэтажном плане 1, 2, 4, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 17а, 19, расположенных в подвале по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Менделеева, дом 217, литера А для использования под парикмахерскую сроком до 20.02.2010 с предпринимателем Биктимировой Р.Ф. был заключен договор аренды от 04.04.2007 N 21117.
При сопоставлении технического паспорта на встроенно-пристроенный магазин "Хозтовары" в 12-этажном жилом доме по адресу: г. Уфа ул. Менделеева N 217 по состоянию на 24.03.1998 и технического паспорта на нежилые помещения подвала, встроенно-пристроенные к 12-этажному жилому зданию по адресу г. Уфа, Менделеева N 217 по состоянию на 12.01.2007 следует, что арендуемые предпринимателем Биктимировой Р.Ф. нежилые помещения под номерами 1, 2, 4, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 15, 16, 19 являются теми же нежилыми помещениями под номерами 1, 2, 4, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 15, 16, 19 занимаемыми встроенно-пристроенным магазином "Хозтовары" на основании договоров аренды по техническому паспорту по состоянию на 24.03.1998. Нежилые помещения под номером 17 и 17а техническому паспорту по состоянию на 24.03.1998 являлись нежилым помещением 17.
В отношении нежилых помещений общей площадью 307,6 кв. м, номера на поэтажном плане 7, 8, 8а, 10 - 19, 33, 33а, 36, 36а, 36б, расположенных в подвале по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Менделеева, дом 217, литера А для использования под бытовые услуги с предпринимателем Биктимировой Р.Ф. был заключен договор аренды от 24.05.2012 N 211117.1.
При сопоставлении технического паспорта на встроенно-пристроенный магазин "Хозтовары" в 12-этажном жилом доме по адресу: г. Уфа ул. Менделеева N 217 по состоянию на 24.03.1998 и технического паспорта жилого здания по адресу г. Уфа, ул. Менделеева N 217 по состоянию на 15.01.2010, видно, что в результате инвентаризации в 2010 году изменилась нумерация нежилых помещений подвала.
При сопоставлении нежилых помещений по расположению, конфигурации и площади следует, что нежилые помещения 7, 8, 8а, 10 - 19, 33, 33а, 36, 36а, 36б по техническому паспорту по состоянию на 24.03.1998 были обозначены как нежилые помещения 19, 15, 12, 11, 9, 8, 7, 6, 17, 2, 4, 1, 14, 13.
На основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312 на нежилое помещение общей площадью 307,6 кв. м, подвал N 1, номера на поэтажном плане 7, 8, 8а, 10 - 19, 33, 33а, 36, 36а, 36б адрес: г. Уфа, ул. Менделеева д. 217 26.12.2012 зарегистрировано право собственности муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан, кадастровый номер 02:55:020706:0:3/21, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.01.2013 04 АД 204150.
В порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с предпринимателем Биктимировой Р.Ф. заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 26.01.2015 N 1289 согласно п. 1.2 которого покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения подвала, встроенно-пристроенные к двенадцатиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева 217, общей площадью 307,6 кв. м (номера помещений 7, 8, 8а, 10 - 19, 33, 33а, 36, 36а, 36б). Характеристики объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 20.12.2010 (литер А) инвентарный номер 3661.
Право собственности Биктимировой Р.Ф. на спорное нежилое помещение зарегистрировано 03.06.2015, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.06.2015 N 02-04/101-04/301/044/2015-6309/2.
На основании договора купли-продажи от 11.09.2015 право собственности на спорные нежилые помещения 19.11.2015 зарегистрировано за Рахматуллиной К.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.11.2015.
Общество "Управляющая организация города Уфы" является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, дом N 217 (протокол от 01.09.2014 N 4).
На основании протокола общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома от 24.11.2015 N 5 обществу "Управляющая организация города Уфы" делегированы полномочия представлять интересы жильцов дома в судебных органах по вопросам признания недействительной продажи подвального помещения площадью 307,6 кв. м, признания недействительной государственной регистрации права собственности на это помещение и признанию этого помещения общей долевой собственностью жильцов дома.
Ссылаясь на экспертное заключение от 02.11.2015 N 025/10, выполненное Некоммерческим партнерством "Коллегия независимых экспертов" по заказу общества "Управляющая организация города Уфы", в котором указано, что в спорном нежилом помещении находятся инженерные коммуникации, приборы учета, техническое помещение, предназначенные для обслуживания всего многоквартирного жилого дома, общество "Управляющая организация города Уфы" обратилось в суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для распространения на спорное помещение режима общего имущества многоквартирного дома, указав, что на момент приватизации первой квартиры в доме N 217 по ул. Менделеева в г. Уфе (1992 г.) спорное помещение использовалось в качестве самостоятельного под магазин N 11 "Хозтовары", то есть в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.
Суд апелляционной инстанции, согласившись с данным выводом, дополнительно указал, что отказ в признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.06.2015 является правомерным, поскольку с учетом установленных фактических обстоятельств по возможному использованию спорного помещения как самостоятельного объекта права, обществом "Управляющая организация города Уфы" не доказано заинтересованности в его оспаривании. Поскольку на момент рассмотрения дела право собственности на спорное помещение зарегистрировано за третьим лицом - Рахматуллиной К.В., которая в качестве ответчика не привлечена, и доступа к спорному помещению у собственников помещений в многоквартирном доме нет, то суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности отказа суда первой инстанции в части признания жильцов дома N 217 по ул. Менделеева в г. Уфе участниками права общей долевой собственности на спорное помещение.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены ввиду следующего.
На основании ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2, 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Согласно разъяснениям, данным в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.
Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно разъяснениям, изложенным в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.01.2013 N 11401/12.
Таким образом, для определения правового режима конкретного помещения необходимо установить, когда были сформированы (учтены) помещения и как они использовались относительно момента приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в частности, технический паспорт на встроенно-пристроенный магазин "Хозтовары" в 12-этажном жилом доме по адресу: г. Уфа ул. Менделеева N 217 по состоянию на 24.03.1998, технический паспорт на нежилые помещения подвала, встроенно-пристроенные к 12-этажному жилому зданию по адресу г. Уфа, Менделеева N 217 по состоянию на 12.01.2007, технический паспорт жилого здания по адресу г. Уфа, ул. Менделеева N 217 по состоянию на 15.01.2010, договоры аренды от 25.12.1991, от 06.10.1994, от 08.06.1999 N 610, от 04.04.2007 N 21117, от 24.05.2012 N 211117.1, договор купли-продажи от 26.01.2015 N 1289, суды установили, что спорные нежилые помещения, отчужденные по указанному договору купли-продажи, находятся в подвале 12-этажном жилом здании по адресу г. Уфа, Менделеева N 217, на момент начала реализации гражданами права на приватизацию жилья в данном многоквартирном жилом доме (1992 год) были учтены и сформированы в составе помещения под магазин "Хозтовары" для самостоятельного использования, не являлись и не являются помещениями, используемыми для обслуживания более одного помещения в доме и выполняющими функции обслуживания других помещений. Доказательств иного в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для отнесения спорных нежилых помещений к общей долевой собственности.
Установив, что в рамках настоящего дела обществом "Управляющая организация города Уфы" оспаривается договор купли-продажи от 03.06.2015, ссылаясь на то обстоятельство, что его предмет входит в состав общего имущества многоквартирного жилого дома ввиду размещения в этом помещении инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания всего дома, суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований в части признания договора купли-продажи недействительным ввиду незаинтересованности истца в оспаривании данной сделки, поскольку доказательств отнесения спорных нежилых помещений к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома не представлено.
Установив, что спорные нежилые помещения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома не относятся, их собственником на момент рассмотрения спора является Рахматуллина К.В., которая в качестве ответчика не привлечена, учитывая, что доступа к спорным нежилым помещениям собственники помещений в многоквартирном доме не имеют, суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований в части признания жильцов дома N 217 по ул. Менделеева в г. Уфе участниками права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения.
Довод заявителя кассационной жалобы о безусловном отнесении спорных нежилых помещений к общему имуществу в силу нахождения в них инженерных коммуникаций (теплового узла, измерительных приборов, датчиков учета тепла, запорной арматуры) судом кассационной инстанцией отклоняется по мотивам указанным в мотивировочной части, а также с учетом того, что истец не доказал необходимости в постоянном использовании и техническом обслуживании указанных инженерных коммуникаций и иного оборудования, расположенного в этом помещении, для нужд других помещений.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в материалы дела представлены договоры аренды, заключенные с Биктимировой Р.Ф. в отношении нежилых помещений в доме по адресу: г. Уфа Менделеева N 217 литер А, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку из технического паспорта на встроенно-пристроенный магазин "Хозтовары" в 12-этажном жилом доме по адресу: г. Уфа ул. Менделеева N 217 по состоянию на 24.03.1998, технического паспорта на нежилые помещения подвала, встроенно-пристроенные к 12-этажному жилому зданию по адресу г. Уфа, Менделеева N 217 по состоянию на 12.01.2007, технического паспорта жилого здания по адресу г. Уфа, ул. Менделеева N 217 по состоянию на 15.01.2010, видно, что обозначение литер "А" относится к обозначению подвала, а не дома. Данное обстоятельство подтверждается указанием в п. 1.2 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 26.01.2015 N 1289, что характеристики продаваемого объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 20.12.2010 (литер А) инвентарный номер 3661.
Довод общества "Управляющая организация города Уфы" о том, что в материалах дела отсутствуют документы, которые бы с достоверностью свидетельствовали бы о том, что спорное помещение на дату приватизации первой квартиры было предназначено для самостоятельного использования и не использовалось в качестве общего имущества противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе вышеуказанным техническим паспортам, из которых очевидно с учетом конфигурации помещений и их площадей, что спорные нежилые помещения независимо от изменения их нумерации входили в 1992 году в состав помещения магазина "Хозтовары".
Иные доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку основаны на неверном толковании норм права, не свидетельствуют о нарушении или неправильном применении судами норм действующего законодательства. Более того, указанные обществом "Управляющая организация города Уфы" обстоятельства являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении дела имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами первой и апелляционной инстанций по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу требований ч. 1, 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющие правовое значение для дела обстоятельства определены судом с учетом существа спора, на основании доводов и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Выводы судов в соответствии со ст. 169, 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мотивированы и основаны на установленных ими обстоятельствах и нормах материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановление апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2016 по делу N А07-29712/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация города Уфы" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
З.Г.СЕМЕНОВА
С.Э.РЯБОВА
Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
З.Г.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)