Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, А.Н. Григорьева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Комплексное обслуживание района"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2017 года
по делу N А40-107535/16, принятое судьей Л.В. Пуловой,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛТАФАРМ" (ОГРН: 1147746802059; 129327, Москва, ул. Менжинского, д. 29)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Комплексное обслуживание района" (ОГРН: 1027700503445; 129327, Москва, ул. Менжинского, д. 29)
третье лицо: ПАО "Группа компаний ПИК"
о признании права собственности
при участии в судебном заседании:
от истца: Гриненко И.В. (по доверенности от 16.11.2016),
от ответчика: Попова Т.Ю. (по доверенности от 24.04.2017), Добрякова Г.Э. (по доверенности от 26.04.2016)
от третьего лица: Голикова М.А. (по доверенности от 17.11.2016)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ДЕЛТАФАРМ" (далее - ООО "ДЕЛТАФАРМ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Комплексное обслуживание района" (далее - ООО "КОР", ответчик) о признании права ООО "ДЕЛТАФАРМ" общей долевой собственности на помещение, находящееся по адресу: Менжинского ул., д. 29, г. Москва, этаж 1, помещение 1: комнаты В3, в12; помещение 3: комната 8 (входящие в состав помещений с кадастровым номером 77:02:0014006:3693) пропорционально праву собственности в размере 55/10000; об обязании ООО "КОР" восстановить вход ООО "ДЕЛТАФАРМ" в помещение с кадастровым номером 77:02:0014006:3691, принадлежащее ООО "ДЕЛТАФАРМ" на праве собственности через 1 этаж, помещение 3: комнаты N 8, помещение 1: комнаты В3, В12, здания, находящегося по адресу: Менжинского ул., д. 29, г. Москва (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО "Группа компаний ПИК".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2017 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, судом неправильно применены нормы права, применение законодательства по аналогии недопустимо, поскольку таким образом допускается нарушение права собственности, которое может быть установлено только законом, границы помещения определяет свидетельство о государственной регистрации права и документы технической инвентаризации; истцом выбран неверный способ защиты права, истец не доказал наличие реального ущерба; истец не доказал осуществление деятельности, требующей организации второго выхода.
Определением суда от 12.04.2017 апелляционная жалоба ответчика принята к производству, судебное заседание назначено на 16.05.2017.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.
Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были извещены надлежащим образом в суде первой инстанции, признаются извещенными в суде апелляционной инстанции.
В заседании суда апелляционной инстанции 16.05.2017 представители ответчика и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержали.
Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы по доводам, изложенным в отзыве.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьего лица, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2017 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "ДЕЛТАФАРМ" является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: Менжинского ул., д. 29, г. Москва площадью 122,1 кв. м, на 1 этаже: комнаты В2, П4, в10, в11; помещение N 3 - комнаты с 9 по 21, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.07.2015.
Помещение имеет 2 входа/выхода: через тамбур в10 и через комнату 21 и далее через помещение 3 - комната 8 и помещение 1 - комнаты В3, в12.
Два входа/выхода были в указанном помещении с момента проектирования всего дома и до момента закладки прохода ответчиком, что подтверждается архивной копией рабочего проекта 1 этажа секции N 2 здания по адресу: г. Москва, ул. Менжинского, д. 29.
Характеристики и параметры помещений согласно пункту 1.2 договора были указаны в выписке из технического паспорта на здание (строение) (дело N 3334/22 по состоянию на 16.04.2003) форма 1а от 23.05.2003, экспликации (форма 22) от 23.05.2003, поэтажном плане от 22.05.2003. Из выписки усматривается, что у помещения имеется два входа/выхода.
Далее помещение перепродавалось вплоть до перехода права собственности истцу, в помещении неизменно оставалось два входа/выхода, никаких перепланировок в указанных помещениях не производилось.
Данное обстоятельство также подтверждается справкой МосгорБТИ от 04.12.2015.
В сентябре 2015 года ответчик приобрел смежное с истцом помещение по договору купли-продажи у застройщика ОАО "Первая Ипотечная Компания", переход права собственности ответчика на помещение зарегистрирован 23.09.2015.
В площадь приобретенного ответчиком помещения включены также места общего пользования, в том числе, используемые для прохода истца в комнату N 21.
Истец ссылается на тот факт, что ответчик самовольно демонтировал принадлежащие истцу двери и заложил проем, перекрыв истцу вход с улицы в принадлежащее истцу помещение из комнаты 8, вследствие чего ответчик нарушает права истца использовать помещение, принадлежащее ему на праве собственности по целевому назначению, ограничивает возможность осуществления предпринимательской деятельности в полной мере.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно руководствовался следующим.
В Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) сформулирован подход к разрешению споров о признании права.
В соответствии с разъяснениями пункта 58 и 59 Постановления N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Таким образом, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определено, что в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В пунктах 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно статье 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Согласно экспертному заключению ООО "ЭКБ им. Матвеева", на момент проведения экспертного обследования комната N 21 (помещение 3) и комната N 8 (помещение 3) разделены "двойной" перегородкой. Первая перегородка - перегородка по металлическому каркасу, обшита металлическими листами. Вторая перегородка - перегородка из гипсокартонных листов по каркасу с металлической дверью. Перегородка из гипсокартонных листов по каркасу выполнена со стороны помещения N 8. В момент проведения обследования представители ответчика металлическую дверь открыть не смогли, дверь заблокирована. В соответствии с представленной проектной документацией комната N 8 (помещение 3 - фактически коридор) является прилестничным коридором. Помещения В3, В12 функционально являются тамбуром и входной лестницей.
Таким образом, комната N 8 (помещение 3) функционально является коридором, соединяющим помещением истца и ответчика с другими помещениями; через комнату N 8 осуществляется выход из помещений истца и ответчика на лестничную клетку и через тамбур на улицу (помещения В3, В12). Комната N 8 (помещение 3), комнаты В3, В12 (помещение 1) в соответствии с представленными проектом и поэтажным планом технического паспорта (л.д. 8, т. 2) предназначены для обслуживания помещений истца (комнаты 9 - 21) и помещений ответчика (комнаты 1 - 7). Нежилые помещения (спорные комнаты) В3, В12, N 8 не могут использоваться самостоятельно, являются помещениями вспомогательного назначения (прилегающий коридор, лестница, тамбур); использование этих помещений возможно для обслуживания помещений истца и ответчика.
С учетом статьи 135 ГК РФ, спорные помещения являются неотъемлемой частью объекта недвижимости, имеют вспомогательное, обслуживающее значение и необходимы для использования этого объекта.
Спорные помещения предназначены для обслуживания более одного нежилого помещения в доме, относится к общему имуществу в многоквартирном доме, требующее обеспечить постоянный и беспрепятственный доступ для целей использования истцом и ответчиком принадлежащих им помещений. Указанные помещения не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.
Режим долевой собственности в данном случае предопределен его целевым назначением и невозможностью использования отдельных помещений без пользования коридорами. Истец вправе использовать оба входа в здание, функционально предназначенные для доступа в помещение.
Суд апелляционной инстанции поддерживает указанные выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы ввиду следующего.
Доводы заявителя о том, что применение законодательства по аналогии недопустимо, поскольку таким образом допускается нарушение права собственности, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.
Согласно разъяснениям пункта 9 Постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Статьей 304 ГК РФ предусмотрен один из вещно-правовых способов защиты права собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
Предъявляя негаторный иск, направленный на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен доказать факт создания ответчиком препятствий в осуществлении собственником правомочий по пользованию этим имуществом, противоправность действий ответчика, реальный характер чинимых препятствий.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истец приобрел помещение четко определенным составом комнат, в связи с чем не мог рассчитывать на иной порядок пользования помещений, не соответствует фактическим обстоятельствам и подлежит отклонению, поскольку на момент приобретения истцом помещения имели два входа.
Относительно ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции отмечает, что в выводах эксперта отсутствуют противоречия, оснований для удовлетворения заявленного ходатайства не имеется.
Довод о том, что решением затрагиваются права и обязанности иных собственников жилого дома и их следует привлечь к участию в деле не соответствует материалам дела, поскольку в решении не содержится выводом относительно иных собственников помещений дома.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2017 года по делу N А40-107535/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.05.2017 N 09АП-16870/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-107535/16
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2017 г. N 09АП-16870/2017-ГК
Дело N А40-107535/16
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, А.Н. Григорьева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Комплексное обслуживание района"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2017 года
по делу N А40-107535/16, принятое судьей Л.В. Пуловой,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛТАФАРМ" (ОГРН: 1147746802059; 129327, Москва, ул. Менжинского, д. 29)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Комплексное обслуживание района" (ОГРН: 1027700503445; 129327, Москва, ул. Менжинского, д. 29)
третье лицо: ПАО "Группа компаний ПИК"
о признании права собственности
при участии в судебном заседании:
от истца: Гриненко И.В. (по доверенности от 16.11.2016),
от ответчика: Попова Т.Ю. (по доверенности от 24.04.2017), Добрякова Г.Э. (по доверенности от 26.04.2016)
от третьего лица: Голикова М.А. (по доверенности от 17.11.2016)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ДЕЛТАФАРМ" (далее - ООО "ДЕЛТАФАРМ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Комплексное обслуживание района" (далее - ООО "КОР", ответчик) о признании права ООО "ДЕЛТАФАРМ" общей долевой собственности на помещение, находящееся по адресу: Менжинского ул., д. 29, г. Москва, этаж 1, помещение 1: комнаты В3, в12; помещение 3: комната 8 (входящие в состав помещений с кадастровым номером 77:02:0014006:3693) пропорционально праву собственности в размере 55/10000; об обязании ООО "КОР" восстановить вход ООО "ДЕЛТАФАРМ" в помещение с кадастровым номером 77:02:0014006:3691, принадлежащее ООО "ДЕЛТАФАРМ" на праве собственности через 1 этаж, помещение 3: комнаты N 8, помещение 1: комнаты В3, В12, здания, находящегося по адресу: Менжинского ул., д. 29, г. Москва (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО "Группа компаний ПИК".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2017 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, судом неправильно применены нормы права, применение законодательства по аналогии недопустимо, поскольку таким образом допускается нарушение права собственности, которое может быть установлено только законом, границы помещения определяет свидетельство о государственной регистрации права и документы технической инвентаризации; истцом выбран неверный способ защиты права, истец не доказал наличие реального ущерба; истец не доказал осуществление деятельности, требующей организации второго выхода.
Определением суда от 12.04.2017 апелляционная жалоба ответчика принята к производству, судебное заседание назначено на 16.05.2017.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.
Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были извещены надлежащим образом в суде первой инстанции, признаются извещенными в суде апелляционной инстанции.
В заседании суда апелляционной инстанции 16.05.2017 представители ответчика и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержали.
Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы по доводам, изложенным в отзыве.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьего лица, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2017 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "ДЕЛТАФАРМ" является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: Менжинского ул., д. 29, г. Москва площадью 122,1 кв. м, на 1 этаже: комнаты В2, П4, в10, в11; помещение N 3 - комнаты с 9 по 21, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.07.2015.
Помещение имеет 2 входа/выхода: через тамбур в10 и через комнату 21 и далее через помещение 3 - комната 8 и помещение 1 - комнаты В3, в12.
Два входа/выхода были в указанном помещении с момента проектирования всего дома и до момента закладки прохода ответчиком, что подтверждается архивной копией рабочего проекта 1 этажа секции N 2 здания по адресу: г. Москва, ул. Менжинского, д. 29.
Характеристики и параметры помещений согласно пункту 1.2 договора были указаны в выписке из технического паспорта на здание (строение) (дело N 3334/22 по состоянию на 16.04.2003) форма 1а от 23.05.2003, экспликации (форма 22) от 23.05.2003, поэтажном плане от 22.05.2003. Из выписки усматривается, что у помещения имеется два входа/выхода.
Далее помещение перепродавалось вплоть до перехода права собственности истцу, в помещении неизменно оставалось два входа/выхода, никаких перепланировок в указанных помещениях не производилось.
Данное обстоятельство также подтверждается справкой МосгорБТИ от 04.12.2015.
В сентябре 2015 года ответчик приобрел смежное с истцом помещение по договору купли-продажи у застройщика ОАО "Первая Ипотечная Компания", переход права собственности ответчика на помещение зарегистрирован 23.09.2015.
В площадь приобретенного ответчиком помещения включены также места общего пользования, в том числе, используемые для прохода истца в комнату N 21.
Истец ссылается на тот факт, что ответчик самовольно демонтировал принадлежащие истцу двери и заложил проем, перекрыв истцу вход с улицы в принадлежащее истцу помещение из комнаты 8, вследствие чего ответчик нарушает права истца использовать помещение, принадлежащее ему на праве собственности по целевому назначению, ограничивает возможность осуществления предпринимательской деятельности в полной мере.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно руководствовался следующим.
В Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) сформулирован подход к разрешению споров о признании права.
В соответствии с разъяснениями пункта 58 и 59 Постановления N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Таким образом, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определено, что в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В пунктах 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно статье 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Согласно экспертному заключению ООО "ЭКБ им. Матвеева", на момент проведения экспертного обследования комната N 21 (помещение 3) и комната N 8 (помещение 3) разделены "двойной" перегородкой. Первая перегородка - перегородка по металлическому каркасу, обшита металлическими листами. Вторая перегородка - перегородка из гипсокартонных листов по каркасу с металлической дверью. Перегородка из гипсокартонных листов по каркасу выполнена со стороны помещения N 8. В момент проведения обследования представители ответчика металлическую дверь открыть не смогли, дверь заблокирована. В соответствии с представленной проектной документацией комната N 8 (помещение 3 - фактически коридор) является прилестничным коридором. Помещения В3, В12 функционально являются тамбуром и входной лестницей.
Таким образом, комната N 8 (помещение 3) функционально является коридором, соединяющим помещением истца и ответчика с другими помещениями; через комнату N 8 осуществляется выход из помещений истца и ответчика на лестничную клетку и через тамбур на улицу (помещения В3, В12). Комната N 8 (помещение 3), комнаты В3, В12 (помещение 1) в соответствии с представленными проектом и поэтажным планом технического паспорта (л.д. 8, т. 2) предназначены для обслуживания помещений истца (комнаты 9 - 21) и помещений ответчика (комнаты 1 - 7). Нежилые помещения (спорные комнаты) В3, В12, N 8 не могут использоваться самостоятельно, являются помещениями вспомогательного назначения (прилегающий коридор, лестница, тамбур); использование этих помещений возможно для обслуживания помещений истца и ответчика.
С учетом статьи 135 ГК РФ, спорные помещения являются неотъемлемой частью объекта недвижимости, имеют вспомогательное, обслуживающее значение и необходимы для использования этого объекта.
Спорные помещения предназначены для обслуживания более одного нежилого помещения в доме, относится к общему имуществу в многоквартирном доме, требующее обеспечить постоянный и беспрепятственный доступ для целей использования истцом и ответчиком принадлежащих им помещений. Указанные помещения не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.
Режим долевой собственности в данном случае предопределен его целевым назначением и невозможностью использования отдельных помещений без пользования коридорами. Истец вправе использовать оба входа в здание, функционально предназначенные для доступа в помещение.
Суд апелляционной инстанции поддерживает указанные выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы ввиду следующего.
Доводы заявителя о том, что применение законодательства по аналогии недопустимо, поскольку таким образом допускается нарушение права собственности, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.
Согласно разъяснениям пункта 9 Постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Статьей 304 ГК РФ предусмотрен один из вещно-правовых способов защиты права собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
Предъявляя негаторный иск, направленный на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен доказать факт создания ответчиком препятствий в осуществлении собственником правомочий по пользованию этим имуществом, противоправность действий ответчика, реальный характер чинимых препятствий.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истец приобрел помещение четко определенным составом комнат, в связи с чем не мог рассчитывать на иной порядок пользования помещений, не соответствует фактическим обстоятельствам и подлежит отклонению, поскольку на момент приобретения истцом помещения имели два входа.
Относительно ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции отмечает, что в выводах эксперта отсутствуют противоречия, оснований для удовлетворения заявленного ходатайства не имеется.
Довод о том, что решением затрагиваются права и обязанности иных собственников жилого дома и их следует привлечь к участию в деле не соответствует материалам дела, поскольку в решении не содержится выводом относительно иных собственников помещений дома.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2017 года по делу N А40-107535/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)