Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Уполномоченный орган в сфере имущественных отношений уведомил общество о прекращении договора аренды в связи с переходом земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на данном участке. Претензия общества о возврате излишне уплаченной арендной платы и пеней оставлена без удовлетворения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Севастьяновой М.А.
Шуйской С.И.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Тюменской области на решение от 23.11.2016 Арбитражного суда Тюменской области (судья Маркова Н.Л.) и постановление от 21.02.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Иванова Н.Е., Кливер Е.П., Рыжиков О.Ю.) по делу N А70-11735/2016 по иску закрытого акционерного общества "Декоративные культуры" (625030, г. Тюмень, ул. Московский тракт, 83, ОГРН 1027200818930, ИНН 7204006028) к департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, 30, 1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.
В заседании приняли участие представители:
- от закрытого акционерного общества "Декоративные культуры" - директор Фалькова Н.В. (выписка из ЕГРЮЛ от 14.10.2016), Козлова Т.В. по доверенности от 10.02.2017;
- от департамента имущественных отношений Тюменской области - Бадура Д.В. по доверенности от 14.03.2017 N 50/08-4-Д.
Суд
установил:
закрытое акционерное общество "Декоративные культуры" (далее - ЗАО "Декоративные культуры", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент, ответчик) о взыскании 1 190 897,12 руб. неосновательного обогащения, 243 074 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением от 23.11.2016 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 21.02.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. С департамента в пользу ЗАО "Декоративные культуры" взыскано 1 190 897,12 руб. задолженности, 243 074 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 25 608 руб. расходов по уплате государственной пошлины, а также проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на сумму долга 1 190 897,12 руб., начиная с 21.09.2016 по день фактической оплаты долга.
Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными, необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований общества в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, земельный участок с кадастровым номером 72:23:0428002:754 был сформирован и предоставлен ЗАО "Декоративные культуры" для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта, что предусматривает размещение на земельном участке нескольких объектов недвижимости, а также возможность поэтапного осуществления строительства, однако для эксплуатации и обслуживания каждого многоквартирного дома земельный участок отдельно не формировался; регистрация права собственности на первую квартиру в жилом доме сама по себе не является достаточным основанием для регистрации прекращения договора аренды в случае, если участок для эксплуатации такого дома не сформирован; в целях прекращения арендных отношений истцу необходимо было обратиться в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением для погашения записи о государственной регистрации договора аренды.
В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Декоративные культуры" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.
Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом (арендодатель) и ЗАО "Декоративные культуры" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (землеустроительное дело N 23-125) от 26.01.2007 N 23-30/557 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 15 643 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 83 (участок), категория земель "земли населенных пунктов", кадастровый номер участка 72:23:04 28 002:0754, предоставляется под строительство жилого комплекса с объектами соцкультбыта.
Указанный договор действует в период с 19.01.2007 по 18.01.2010 (пункт 7.2 договора).
В соответствии с соглашением от 20.06.2014 о продлении и внесении изменений в договор аренды срок действия договора продлен по 16.08.2016.
Арендная плата, сроки и порядок ее внесения определены сторонами в разделе 4 договора.
Факт передачи спорного земельного участка подтверждается актом от 26.01.2007 приема-передачи в аренду земельного участка.
Исполняя обязательства по оплате арендной платы, истец в период с 05.09.2014 по 31.11.2015 перечислил денежные средства по договору в размере 1 190 897,12 руб. платежными поручениями от 05.09.2014 N 146, от 01.10.2014 N 171, от 01.10.2014 N 172, от 27.01.2015 N 26, от 30.01.2015 N 307, от 06.02.2015 N 313, от 14.05.2015 N 51, от 29.07.2015 N 118, от 29.07.2015 N 119, от 13.08.2015 N 135 и от 13.11.2015 N 231.
Департамент в адрес общества 14.01.2016 направил уведомление N 160114006/14 о прекращении договора аренды в связи с переходом земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на данном участке.
Уведомлением-претензией от 30.03.2016 N 9 общество обратилось в департамент с требованием о возврате излишне уплаченной суммы арендной платы и суммы пени.
Письмом от 19.04.2016 N 04400/14-1 департамент отказал истцу в удовлетворении претензии.
В связи с отказом департамента удовлетворить претензию общества и вернуть указанные выше денежные средства, ЗАО "Декоративные культуры" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 2, пунктом 1 статьи 17, пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), частями 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" (далее - Информационное письмо N 49), статьей 413, пунктом 1 статьи 1102, пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им, следовательно, договор аренды спорного земельного участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся, пришел к выводу об удовлетворении требования общества о взыскании с департамента 1 190 897,12 руб.
Исходя из положений пункта 2 статьи 1107, статьи 395 ГК РФ, суд удовлетворил требования общества о взыскании с департамента 243 074 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Поскольку требование истца о взыскании с ответчика процентов за период с 21.09.2016 по день фактической уплаты суммы неосновательного обогащения по своей сути не является требованием о взыскании процентов на случай неисполнения судебного акта, суд удовлетворил указанное требование.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, отклонив довод департамента о продолжении в 2014-2015 годах ЗАО "Декоративные культуры" строительства на арендуемом земельном участке, так как он не нашел своего подтверждения в материалах дела, в которых имеется кадастровый паспорт спорного земельного участка, из содержания которого следует, что участок 02.07.2014 перешел в общую долевую собственность собственников помещений расположенного на указанном участке многоквартирного дома, более того, сам департамент в уведомлении о прекращении договора аренды земельного участка от 23.12.2013 указывал на завершение строительства объектов недвижимости, расположенных на предоставленном в аренду земельном участке.
Довод департамента о том, что ЗАО "Декоративные культуры" самостоятельно продолжало уплачивать арендные платежи и только 04.12.2015 обратилось с заявлением о перерасчете арендной платы, суд также отклонил, поскольку правовые основания для ее уплаты обществом отсутствовали.
Суд апелляционной инстанции отметил, что уведомляя общество о прекращении договора аренды, департамент, тем не менее, продолжал начислять ЗАО "Декоративные культуры" арендную плату и уведомлять общество о наличии задолженности по ее уплате (уведомление о наличии задолженности по арендной плате от 17.07.2015).
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Из содержания пункта 4 Информационного письма N 49 также следует вывод, что в случае, если оплата была произведена в связи с договором, но не на основании его, такая оплата является неосновательным обогащением.
В соответствии со статьей 2 Закона N 122-ФЗ, действовавшего в рассматриваемом периоде, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).
В силу статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с частями 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 Постановления N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им.
В материалах дела имеется кадастровый паспорт спорного земельного участка, из содержания которого следует, что данный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений расположенного на указанном участке многоквартирного дома. При этом площадь земельного участка соответствует тому размеру площади, который указан в договоре аренды - 15 643 кв. м, в связи с чем суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил доводы департамента о продолжении строительства на арендуемом земельном участке и необходимости выделения части участка, который переходит в общую долевую собственность.
Также апелляционный суд указал, что департамент в уведомлении о прекращении договора аренды земельного участка от 23.12.2013 указывал на завершение строительства объектов недвижимости, расположенных на предоставленном в аренду земельном участке.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом (02.07.2014), суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу, что договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения в доме влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права сдачи в аренду земельного участка, таким образом, в силу прекращения арендных отношений между сторонами правовые основания для уплаты ЗАО "Декоративные культуры" в адрес департамента арендной платы отсутствовали, а потому ее получение ответчиком является неосновательным обогащением последнего.
Доводы заявителя о продолжении арендных правоотношений ввиду сохранения в ЕГРП записи об обременении земельного участка подлежат отклонению, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
Согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования общества о взыскании с департамента 243 074 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Таким образом, доводы ответчика не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 23.11.2016 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 21.02.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-11735/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 30.05.2017 N Ф04-1344/2017 ПО ДЕЛУ N А70-11735/2016
Требование: О взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы, внесенной по прекращенному договору, и пеней.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Уполномоченный орган в сфере имущественных отношений уведомил общество о прекращении договора аренды в связи с переходом земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на данном участке. Претензия общества о возврате излишне уплаченной арендной платы и пеней оставлена без удовлетворения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2017 г. по делу N А70-11735/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Севастьяновой М.А.
Шуйской С.И.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Тюменской области на решение от 23.11.2016 Арбитражного суда Тюменской области (судья Маркова Н.Л.) и постановление от 21.02.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Иванова Н.Е., Кливер Е.П., Рыжиков О.Ю.) по делу N А70-11735/2016 по иску закрытого акционерного общества "Декоративные культуры" (625030, г. Тюмень, ул. Московский тракт, 83, ОГРН 1027200818930, ИНН 7204006028) к департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, 30, 1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.
В заседании приняли участие представители:
- от закрытого акционерного общества "Декоративные культуры" - директор Фалькова Н.В. (выписка из ЕГРЮЛ от 14.10.2016), Козлова Т.В. по доверенности от 10.02.2017;
- от департамента имущественных отношений Тюменской области - Бадура Д.В. по доверенности от 14.03.2017 N 50/08-4-Д.
Суд
установил:
закрытое акционерное общество "Декоративные культуры" (далее - ЗАО "Декоративные культуры", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент, ответчик) о взыскании 1 190 897,12 руб. неосновательного обогащения, 243 074 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением от 23.11.2016 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 21.02.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. С департамента в пользу ЗАО "Декоративные культуры" взыскано 1 190 897,12 руб. задолженности, 243 074 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 25 608 руб. расходов по уплате государственной пошлины, а также проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на сумму долга 1 190 897,12 руб., начиная с 21.09.2016 по день фактической оплаты долга.
Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными, необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований общества в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, земельный участок с кадастровым номером 72:23:0428002:754 был сформирован и предоставлен ЗАО "Декоративные культуры" для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта, что предусматривает размещение на земельном участке нескольких объектов недвижимости, а также возможность поэтапного осуществления строительства, однако для эксплуатации и обслуживания каждого многоквартирного дома земельный участок отдельно не формировался; регистрация права собственности на первую квартиру в жилом доме сама по себе не является достаточным основанием для регистрации прекращения договора аренды в случае, если участок для эксплуатации такого дома не сформирован; в целях прекращения арендных отношений истцу необходимо было обратиться в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением для погашения записи о государственной регистрации договора аренды.
В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Декоративные культуры" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.
Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом (арендодатель) и ЗАО "Декоративные культуры" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (землеустроительное дело N 23-125) от 26.01.2007 N 23-30/557 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 15 643 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, 83 (участок), категория земель "земли населенных пунктов", кадастровый номер участка 72:23:04 28 002:0754, предоставляется под строительство жилого комплекса с объектами соцкультбыта.
Указанный договор действует в период с 19.01.2007 по 18.01.2010 (пункт 7.2 договора).
В соответствии с соглашением от 20.06.2014 о продлении и внесении изменений в договор аренды срок действия договора продлен по 16.08.2016.
Арендная плата, сроки и порядок ее внесения определены сторонами в разделе 4 договора.
Факт передачи спорного земельного участка подтверждается актом от 26.01.2007 приема-передачи в аренду земельного участка.
Исполняя обязательства по оплате арендной платы, истец в период с 05.09.2014 по 31.11.2015 перечислил денежные средства по договору в размере 1 190 897,12 руб. платежными поручениями от 05.09.2014 N 146, от 01.10.2014 N 171, от 01.10.2014 N 172, от 27.01.2015 N 26, от 30.01.2015 N 307, от 06.02.2015 N 313, от 14.05.2015 N 51, от 29.07.2015 N 118, от 29.07.2015 N 119, от 13.08.2015 N 135 и от 13.11.2015 N 231.
Департамент в адрес общества 14.01.2016 направил уведомление N 160114006/14 о прекращении договора аренды в связи с переходом земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на данном участке.
Уведомлением-претензией от 30.03.2016 N 9 общество обратилось в департамент с требованием о возврате излишне уплаченной суммы арендной платы и суммы пени.
Письмом от 19.04.2016 N 04400/14-1 департамент отказал истцу в удовлетворении претензии.
В связи с отказом департамента удовлетворить претензию общества и вернуть указанные выше денежные средства, ЗАО "Декоративные культуры" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 2, пунктом 1 статьи 17, пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), частями 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" (далее - Информационное письмо N 49), статьей 413, пунктом 1 статьи 1102, пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им, следовательно, договор аренды спорного земельного участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся, пришел к выводу об удовлетворении требования общества о взыскании с департамента 1 190 897,12 руб.
Исходя из положений пункта 2 статьи 1107, статьи 395 ГК РФ, суд удовлетворил требования общества о взыскании с департамента 243 074 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Поскольку требование истца о взыскании с ответчика процентов за период с 21.09.2016 по день фактической уплаты суммы неосновательного обогащения по своей сути не является требованием о взыскании процентов на случай неисполнения судебного акта, суд удовлетворил указанное требование.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, отклонив довод департамента о продолжении в 2014-2015 годах ЗАО "Декоративные культуры" строительства на арендуемом земельном участке, так как он не нашел своего подтверждения в материалах дела, в которых имеется кадастровый паспорт спорного земельного участка, из содержания которого следует, что участок 02.07.2014 перешел в общую долевую собственность собственников помещений расположенного на указанном участке многоквартирного дома, более того, сам департамент в уведомлении о прекращении договора аренды земельного участка от 23.12.2013 указывал на завершение строительства объектов недвижимости, расположенных на предоставленном в аренду земельном участке.
Довод департамента о том, что ЗАО "Декоративные культуры" самостоятельно продолжало уплачивать арендные платежи и только 04.12.2015 обратилось с заявлением о перерасчете арендной платы, суд также отклонил, поскольку правовые основания для ее уплаты обществом отсутствовали.
Суд апелляционной инстанции отметил, что уведомляя общество о прекращении договора аренды, департамент, тем не менее, продолжал начислять ЗАО "Декоративные культуры" арендную плату и уведомлять общество о наличии задолженности по ее уплате (уведомление о наличии задолженности по арендной плате от 17.07.2015).
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Из содержания пункта 4 Информационного письма N 49 также следует вывод, что в случае, если оплата была произведена в связи с договором, но не на основании его, такая оплата является неосновательным обогащением.
В соответствии со статьей 2 Закона N 122-ФЗ, действовавшего в рассматриваемом периоде, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).
В силу статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с частями 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 Постановления N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им.
В материалах дела имеется кадастровый паспорт спорного земельного участка, из содержания которого следует, что данный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений расположенного на указанном участке многоквартирного дома. При этом площадь земельного участка соответствует тому размеру площади, который указан в договоре аренды - 15 643 кв. м, в связи с чем суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил доводы департамента о продолжении строительства на арендуемом земельном участке и необходимости выделения части участка, который переходит в общую долевую собственность.
Также апелляционный суд указал, что департамент в уведомлении о прекращении договора аренды земельного участка от 23.12.2013 указывал на завершение строительства объектов недвижимости, расположенных на предоставленном в аренду земельном участке.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом (02.07.2014), суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу, что договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения в доме влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права сдачи в аренду земельного участка, таким образом, в силу прекращения арендных отношений между сторонами правовые основания для уплаты ЗАО "Декоративные культуры" в адрес департамента арендной платы отсутствовали, а потому ее получение ответчиком является неосновательным обогащением последнего.
Доводы заявителя о продолжении арендных правоотношений ввиду сохранения в ЕГРП записи об обременении земельного участка подлежат отклонению, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
Согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования общества о взыскании с департамента 243 074 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Таким образом, доводы ответчика не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 23.11.2016 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 21.02.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-11735/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
С.И.ШУЙСКАЯ
В.В.СИРИНА
Судьи
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)