Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Александровой Г.С., Лящевского И.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ИП Серовой А.А.
на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.05.2017,
на определение Арбитражного суда города Москвы от 07.07.2017
по делу N А40-40157/17 (10-317), принятое судьей Пуловой Л.В.
по иску ЖСК N 4 работников МИД России (ИНН 7729204936, ОГРН 1037729023639)
к ИП Серовой А.А. (ИНН 773012799316, ОГРНИП 311774611001296)
о взыскании 891 518,25 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Шумская Л.Ф. (на основании Протокола N 1 от 26.04.2016); Старости С.Р. по доверенности от 18.02.2016; Чаленко Л.А. по доверенности от 09.01.2016;
- от ответчика: Соколов В.Г. по доверенности от 12.09.2017;
- установил:
Жилищно-строительный кооператив N 4 работников МИД России (далее - ЖСК, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском индивидуальному предпринимателю Серовой Александре Андреевне (далее - ИП Серова А.А. ответчик) об обязании ответчика возвратить истцу нежилые помещения общей площадью 151,6 кв. м (по плану БТИ помещения N 1 - 12) в подвале многоквартирного жилого дома N 43/40 по Мосфильмовской улице/Ломоносовскому проспекту в городе Москве, с составлением акта приема-передачи; о взыскании 915.138,38 руб., составляющих задолженность по арендной плате за июль 2016 г. - апрель 2017 г и 37.752,25 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами; 60.042,25 руб. - задолженность по оплате коммунальных услуг и 3.099,45 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами; 27.462 руб. - расходы по замене поврежденной входной двери; 52.620 руб. - стоимость плиток потолочных для подвесного потолка, составных частей перил, светильников, необходимых арматуры и отделочных материалов и их доставки, а всего - 1.123.114,33 руб., а также 1.642,04 руб. - расходы на отправку телеграмм о вызове ответчика (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
ИП Серова А.А. обратилась со встречным иском о взыскании с ЖСК обеспечительного платежа в размере 100.000 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.05.2017 по делу N А40-40157/17 требования первоначального иска удовлетворены, встречный иск возвращен заявителю.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2017 года внесены исправления в решение Арбитражного суда города Москвы от 03.05.2017 г. и полного текста решения от 22.05.2017 г., а также в протокол судебного заседания от 28.04.17 г.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просит отменить решение суда первой инстанции и определение от 07 июля 2017 года отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований первоначального иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционных жалоб поддержал по изложенным в них мотивам.
Представители истца требования апелляционной жалобы не признали.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемых решения и определение в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебных актов по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.09.2014 г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор N 01/09-14-С аренды нежилого помещения (далее - Договор), по которому ответчику в аренду переданы полуподвальные помещения N 1 - 12 по данным поэтажного плана ТБТИ Западное N 2 г. Москвы) общей площадью 151,60 кв. м, являющиеся общедолевой собственностью собственников дома (далее - Помещения), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 43/40.
Факт передачи спорных Помещений ответчику подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2014 г. При подписании акта ответчик обязался сдать арендованные помещения арендодателю в рабочем состоянии по акту передачи
Согласно п. 5.4 Договора он заключается на период 11 месяцев с правом пролонгации Договора на неограниченное количество периодов.
В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Согласно ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Ответчик пользовался помещением после 01.07.2015 г., следовательно, Договор с этого момента был продлен сторонами на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Дополнительным соглашением от 01.09.2014 г. к Договору стороны установили размер арендной платы - 90.000 руб., в которую не включены коммунальные услуги.
Согласно п. п. 1.4, 5.8 Договора оплата должна производиться до 10 числа текущего месяца.
В связи с несвоевременным внесением ответчиком арендных платежей на основании решения Правления ЖСК от 25.09.2015 г. стороны согласовали условие о том, что в случае отсутствия 12 числа текущего месяца на расчетном счете истца арендной платы сумма платежа увеличивается на 5 000 руб., которые являются штрафными санкциями.
С 01.01.2016 г. за использование помещений арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 5700 руб. за 1 кв. м в год, в которую включены арендные платежи.
В соответствии с п. 3.8 Договора при прекращении его действия арендатор обязана полностью освободить арендованное помещение не позднее следующего дня передать его вместе с ключами арендодателю по акту сдачи-приема помещения. Помещение считается возвращенным арендодателю с момента подписания сторонами акта сдачи-приема помещения. Все технические системы помещений должны находиться в рабочем состоянии.
В силу п. 2.2 Договора все неотделимые улучшения (изменения), выполненные арендатором для создания необходимых условий своей деятельности в течение всего срока действия настоящего договора, после окончания срока действия договора являются собственностью арендодателя без возмещения их стоимости.
Суд первой инстанции принял во внимание, что в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор несет расходы по содержанию арендованного имущества, в том числе оплачивает коммунальные расходы, поскольку именно указанное лицо как непосредственный их потребитель обязано нести соответствующие затраты.
Материалам дела подтверждается, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы и платежи за коммунальные услуги, в связи с чем истец направлял арендатору неоднократно письменные уведомления с требованием погасить задолженность, в том числе посредством телеграфа.
В целях досудебного урегулирования возникшего спора 28.09.2016 г. управляющему ответчицы был вручен акт N 144/16, в котором она была приглашена на заседание Правления ЖСК, на котором рассматривался вопрос об опечатывании помещений, занимаемых ответчицей в связи с наличием задолженности по арендной плате и коммунальным платежам. На заседание Правления ЖСК ответчица не явилась.
28.09.2016 г. истец на арендуемом помещении разместил объявление для ответчицы о необходимости явиться в правление ЖСК в любое время для урегулирования спорных вопросов.
29.09.2015 г. Правление ЖСК приняло решение начислять ответчице дополнительно по 5.000 руб. в случае отсутствия 12-го числа текущего месяца на расчетном счете истца арендной платы, с чем ответчица согласилась оплачивала начисленные ей штрафные санкции за просрочку внесения платежей по арендной плате.
01.10.2016 г. ответчик вывез почти свое имущество из арендованного помещения, однако до настоящего времени акт приема-передачи помещения сторонами не подписан, ключи арендодателю от помещения не переданы. В помещении до настоящего времени находятся зеркала, плакаты, принадлежащие ответчику.
То есть, действие Договора прекратилось в соответствии со ст. 610 ГК РФ, что сторонами не оспаривалось.
Истец указал на то, что ответчик при перевозке имущества из арендуемого помещения повредил входную дверь, врезной замок на другой двери в помещение, дверной проем, потолочное освещение, плитки подвесного потолка, сняты перила лестничного марша, ведущего к входной двери в подвальное помещение, при осмотре помещений с участием сотрудников полиции обнаружено большое количество строительного, производственного, бытового мусора.
В связи с повреждением имущества истец обратился с соответствующим заявлением в отдел МВД России по району Раменки.
09.10.2016 г. ответчик письменно подтвердил, что, освобождая помещение, обязуется для составления Акта сдачи помещения: вывезти мусор, восстановить свет в помещении, заменить поломанные плитки, возместить стоимость испорченной двери.
11.10.2016 г. ответчик из арендуемого помещения вывез часть имущества, строительный мусор.
23.10.2016 г. истец вновь направил ответчику требование погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и коммунальным платежам, заменить испорченную дверь в срок до 31.10.2016 г. и прибыть для сдачи помещения в тот же день.
Не получив удовлетворения требования, истец 06.03.2017 г. обратился в суд с настоящим иском.
Так как ответчик не представил доказательств погашения долга, то Арбитражный суд города Москвы правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с июля 2016 г. по апрель 2017 г. в размере 915 138,38 руб. и задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 60042,25 руб., поскольку в силу ст. ст. 309 и 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В связи с нарушением сроков внесения платежей истец начислил ответчику на суммы задолженностей по арендной плате и по оплате коммунальных услуг проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, а именно, 37752,25 руб. и 3.099,45 руб. за период с июня 2016 г. по апрель 2017 г., соответственно.
Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами судом проверен, признан арифметически и методологически выполненным верно.
Названная сумма процентов за пользование чужими денежными средствами была обоснованно взыскана судом первой инстанции с ответчика в пользу истца.
Рассматривая требования первоначального иска о взыскании с ответчика убытков, суд первой инстанции принял во внимание, что в соответствии со статье 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При этом возмещение убытков представляет собой универсальный способ защиты нарушенных гражданских прав. Для взыскания понесенных убытков в судебном порядке истец должен представить доказательства, подтверждающие: наличие противоправных деяний ответчика при исполнении договора; наличие вреда, причиненного исключительно противоправными деяниями ответчика; наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и причиненными убытками; наличие вины в деяниях ответчика; документально подтвержденный размер заявленной суммы убытков.
Суд первой инстанции не усмотрел оснований для применения ст. 401 ГК РФ при отсутствии надлежащих доказательств со стороны ответчика в порядке ст. 65 АПК РФ, документально подтверждающих отсутствие невиновности по ненадлежащему исполнению договора.
В связи с этим суд первой инстанции посчитал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика убытков в размере 27462 руб. по замене поврежденной двери и 52620 руб. стоимости потолочных плиток для подвесного потолка, составных частей перил, светильников, необходимой арматуры и отделочных материалов и их доставки, поскольку указанные расходы истцом документально подтверждены. При этом истец учел 12000 руб., внесенные ответчиком на расчетный счет истца платежным поручением N 69 от 31.10.2016 г.
Суд первой инстанции в порядке ст. 110 АПК РФ также отнес от ответчика почтовые расходы в размере 1028,84 руб., понесенные истцом и подтвержденные кассовыми чеками.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил объект найма, арендодатель вправе потребовать внесения арендных платежей за все время просрочки.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 2 ст. 655 ГК РФ).
Суд первой инстанции правомерно указал, что если своевременному возврату арендуемого имущества (в том числе и его документальному оформлению) препятствовали действия, либо бездействие арендодателя (просрочка арендодателя как кредитора), то арендатор не считается просрочившим должником, что исключает применение абз. 2 ст. 622 ГК РФ, предусматривающего внесение арендной платы за все время просрочки по возврату арендодателю переданного в аренду имущества.
Бремя доказывания наличия оснований для приостановления встречного исполнения по уплате арендных платежей в соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в рассматриваемом споре лежит на арендаторе.
Суд первой инстанции посчитал, что ответчик в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не доказал факт исполнения им обязательства по возврату арендованных помещений. Факт уклонения арендодателя от приемки возврата арендованного имущества также не установлен. При этом в арендуемом помещении имеется имущество ответчика.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований иска об обязании ответчика возвратить ЖСК нежилые помещения общей площадью 151,6 кв. м (по плану БТИ помещения N 1 - 12) в подвале многоквартирного жилого дома N 43/40 по Мосфильмовской улице/Ломоносовскому проспекту в городе Москве, с составлением акта приема-передачи.
Возвращая встречный иск, суд первой инстанции принял во внимание, что по смыслу статьи 132 АПК РФ встречный иск должен быть заявлен в том случае, если возражения ответчика против первоначального могут быть рассмотрены только в форме встречного иска, а также тогда, когда рассмотрение первоначального иска может предрешить исход дела по встречному требованию, заявленному в самостоятельном порядке. Кроме этого, истец по встречному иску не представил доказательств перечисления им обеспечительного платежа в размере 100.000 руб. В данном случае суд первой инстанции посчитал, что возвращение встречного иска не может повлиять на правильность рассмотрения первоначального иска.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Так, суд первой инстанции отклонил ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения. При этом суд первой инстанции принял во внимание неоднократные попытки истца во внесудебном порядке урегулировать возникший между сторонами спор, что подтверждается почтовыми квитанциями с отметками почты России, подписью представителя ответчика на акте от 28.09.2016 г., исх. 144/16. При этом, полномочия представителя ответчика (управляющего) явствуют из обстановки. Кроме этого, досудебный порядок разрешения спора подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 09.09.2016 г.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика о необходимости отмены определения Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2017 года по настоящему делу в части внесения исправлений в протокол судебного заседания от 28.04.17 г., суд апелляционной инстанции принял во внимание, что в самой апелляционной жалобе на решение Арбитражного суда города Москвы по настоящему делу ответчик ссылается на то, что суд первой инстанции протокольным определением оставил встречный иск без движения до 03.05.2017 г., то есть подтверждает обстоятельства оставления встречного иска без движения, что и было внесено определением Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2017 года в протокол судебного заседания от 28.04.17 г.
При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание, что ответчик замечаний на протолок судебного заседания от 28.04.17 г., ни в первоначальном виде, ни с учетом определения Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2017 года не делал.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения и определения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, п. 1 ч. 4 ст. 272, 271 АПК РФ,
постановил:
Определение Арбитражного суда города Москвы от 07.07.2017 г. и решение Арбитражного суда города Москвы от 22.05.2017 по делу N А40-40157/17 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано решение в течение двух месяцев, определение в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2017 N 09АП-38676/2017-ГК, 09АП-41269/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-40157/17
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2017 г. N 09АП-38676/2017-ГК,
09АП-41269/2017-ГК
Дело N А40-40157/17
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Александровой Г.С., Лящевского И.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ИП Серовой А.А.
на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.05.2017,
на определение Арбитражного суда города Москвы от 07.07.2017
по делу N А40-40157/17 (10-317), принятое судьей Пуловой Л.В.
по иску ЖСК N 4 работников МИД России (ИНН 7729204936, ОГРН 1037729023639)
к ИП Серовой А.А. (ИНН 773012799316, ОГРНИП 311774611001296)
о взыскании 891 518,25 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Шумская Л.Ф. (на основании Протокола N 1 от 26.04.2016); Старости С.Р. по доверенности от 18.02.2016; Чаленко Л.А. по доверенности от 09.01.2016;
- от ответчика: Соколов В.Г. по доверенности от 12.09.2017;
- установил:
Жилищно-строительный кооператив N 4 работников МИД России (далее - ЖСК, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском индивидуальному предпринимателю Серовой Александре Андреевне (далее - ИП Серова А.А. ответчик) об обязании ответчика возвратить истцу нежилые помещения общей площадью 151,6 кв. м (по плану БТИ помещения N 1 - 12) в подвале многоквартирного жилого дома N 43/40 по Мосфильмовской улице/Ломоносовскому проспекту в городе Москве, с составлением акта приема-передачи; о взыскании 915.138,38 руб., составляющих задолженность по арендной плате за июль 2016 г. - апрель 2017 г и 37.752,25 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами; 60.042,25 руб. - задолженность по оплате коммунальных услуг и 3.099,45 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами; 27.462 руб. - расходы по замене поврежденной входной двери; 52.620 руб. - стоимость плиток потолочных для подвесного потолка, составных частей перил, светильников, необходимых арматуры и отделочных материалов и их доставки, а всего - 1.123.114,33 руб., а также 1.642,04 руб. - расходы на отправку телеграмм о вызове ответчика (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
ИП Серова А.А. обратилась со встречным иском о взыскании с ЖСК обеспечительного платежа в размере 100.000 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.05.2017 по делу N А40-40157/17 требования первоначального иска удовлетворены, встречный иск возвращен заявителю.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2017 года внесены исправления в решение Арбитражного суда города Москвы от 03.05.2017 г. и полного текста решения от 22.05.2017 г., а также в протокол судебного заседания от 28.04.17 г.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просит отменить решение суда первой инстанции и определение от 07 июля 2017 года отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований первоначального иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционных жалоб поддержал по изложенным в них мотивам.
Представители истца требования апелляционной жалобы не признали.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемых решения и определение в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебных актов по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.09.2014 г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор N 01/09-14-С аренды нежилого помещения (далее - Договор), по которому ответчику в аренду переданы полуподвальные помещения N 1 - 12 по данным поэтажного плана ТБТИ Западное N 2 г. Москвы) общей площадью 151,60 кв. м, являющиеся общедолевой собственностью собственников дома (далее - Помещения), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 43/40.
Факт передачи спорных Помещений ответчику подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2014 г. При подписании акта ответчик обязался сдать арендованные помещения арендодателю в рабочем состоянии по акту передачи
Согласно п. 5.4 Договора он заключается на период 11 месяцев с правом пролонгации Договора на неограниченное количество периодов.
В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Согласно ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Ответчик пользовался помещением после 01.07.2015 г., следовательно, Договор с этого момента был продлен сторонами на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Дополнительным соглашением от 01.09.2014 г. к Договору стороны установили размер арендной платы - 90.000 руб., в которую не включены коммунальные услуги.
Согласно п. п. 1.4, 5.8 Договора оплата должна производиться до 10 числа текущего месяца.
В связи с несвоевременным внесением ответчиком арендных платежей на основании решения Правления ЖСК от 25.09.2015 г. стороны согласовали условие о том, что в случае отсутствия 12 числа текущего месяца на расчетном счете истца арендной платы сумма платежа увеличивается на 5 000 руб., которые являются штрафными санкциями.
С 01.01.2016 г. за использование помещений арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 5700 руб. за 1 кв. м в год, в которую включены арендные платежи.
В соответствии с п. 3.8 Договора при прекращении его действия арендатор обязана полностью освободить арендованное помещение не позднее следующего дня передать его вместе с ключами арендодателю по акту сдачи-приема помещения. Помещение считается возвращенным арендодателю с момента подписания сторонами акта сдачи-приема помещения. Все технические системы помещений должны находиться в рабочем состоянии.
В силу п. 2.2 Договора все неотделимые улучшения (изменения), выполненные арендатором для создания необходимых условий своей деятельности в течение всего срока действия настоящего договора, после окончания срока действия договора являются собственностью арендодателя без возмещения их стоимости.
Суд первой инстанции принял во внимание, что в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор несет расходы по содержанию арендованного имущества, в том числе оплачивает коммунальные расходы, поскольку именно указанное лицо как непосредственный их потребитель обязано нести соответствующие затраты.
Материалам дела подтверждается, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы и платежи за коммунальные услуги, в связи с чем истец направлял арендатору неоднократно письменные уведомления с требованием погасить задолженность, в том числе посредством телеграфа.
В целях досудебного урегулирования возникшего спора 28.09.2016 г. управляющему ответчицы был вручен акт N 144/16, в котором она была приглашена на заседание Правления ЖСК, на котором рассматривался вопрос об опечатывании помещений, занимаемых ответчицей в связи с наличием задолженности по арендной плате и коммунальным платежам. На заседание Правления ЖСК ответчица не явилась.
28.09.2016 г. истец на арендуемом помещении разместил объявление для ответчицы о необходимости явиться в правление ЖСК в любое время для урегулирования спорных вопросов.
29.09.2015 г. Правление ЖСК приняло решение начислять ответчице дополнительно по 5.000 руб. в случае отсутствия 12-го числа текущего месяца на расчетном счете истца арендной платы, с чем ответчица согласилась оплачивала начисленные ей штрафные санкции за просрочку внесения платежей по арендной плате.
01.10.2016 г. ответчик вывез почти свое имущество из арендованного помещения, однако до настоящего времени акт приема-передачи помещения сторонами не подписан, ключи арендодателю от помещения не переданы. В помещении до настоящего времени находятся зеркала, плакаты, принадлежащие ответчику.
То есть, действие Договора прекратилось в соответствии со ст. 610 ГК РФ, что сторонами не оспаривалось.
Истец указал на то, что ответчик при перевозке имущества из арендуемого помещения повредил входную дверь, врезной замок на другой двери в помещение, дверной проем, потолочное освещение, плитки подвесного потолка, сняты перила лестничного марша, ведущего к входной двери в подвальное помещение, при осмотре помещений с участием сотрудников полиции обнаружено большое количество строительного, производственного, бытового мусора.
В связи с повреждением имущества истец обратился с соответствующим заявлением в отдел МВД России по району Раменки.
09.10.2016 г. ответчик письменно подтвердил, что, освобождая помещение, обязуется для составления Акта сдачи помещения: вывезти мусор, восстановить свет в помещении, заменить поломанные плитки, возместить стоимость испорченной двери.
11.10.2016 г. ответчик из арендуемого помещения вывез часть имущества, строительный мусор.
23.10.2016 г. истец вновь направил ответчику требование погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и коммунальным платежам, заменить испорченную дверь в срок до 31.10.2016 г. и прибыть для сдачи помещения в тот же день.
Не получив удовлетворения требования, истец 06.03.2017 г. обратился в суд с настоящим иском.
Так как ответчик не представил доказательств погашения долга, то Арбитражный суд города Москвы правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с июля 2016 г. по апрель 2017 г. в размере 915 138,38 руб. и задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 60042,25 руб., поскольку в силу ст. ст. 309 и 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В связи с нарушением сроков внесения платежей истец начислил ответчику на суммы задолженностей по арендной плате и по оплате коммунальных услуг проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, а именно, 37752,25 руб. и 3.099,45 руб. за период с июня 2016 г. по апрель 2017 г., соответственно.
Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами судом проверен, признан арифметически и методологически выполненным верно.
Названная сумма процентов за пользование чужими денежными средствами была обоснованно взыскана судом первой инстанции с ответчика в пользу истца.
Рассматривая требования первоначального иска о взыскании с ответчика убытков, суд первой инстанции принял во внимание, что в соответствии со статье 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При этом возмещение убытков представляет собой универсальный способ защиты нарушенных гражданских прав. Для взыскания понесенных убытков в судебном порядке истец должен представить доказательства, подтверждающие: наличие противоправных деяний ответчика при исполнении договора; наличие вреда, причиненного исключительно противоправными деяниями ответчика; наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и причиненными убытками; наличие вины в деяниях ответчика; документально подтвержденный размер заявленной суммы убытков.
Суд первой инстанции не усмотрел оснований для применения ст. 401 ГК РФ при отсутствии надлежащих доказательств со стороны ответчика в порядке ст. 65 АПК РФ, документально подтверждающих отсутствие невиновности по ненадлежащему исполнению договора.
В связи с этим суд первой инстанции посчитал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика убытков в размере 27462 руб. по замене поврежденной двери и 52620 руб. стоимости потолочных плиток для подвесного потолка, составных частей перил, светильников, необходимой арматуры и отделочных материалов и их доставки, поскольку указанные расходы истцом документально подтверждены. При этом истец учел 12000 руб., внесенные ответчиком на расчетный счет истца платежным поручением N 69 от 31.10.2016 г.
Суд первой инстанции в порядке ст. 110 АПК РФ также отнес от ответчика почтовые расходы в размере 1028,84 руб., понесенные истцом и подтвержденные кассовыми чеками.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил объект найма, арендодатель вправе потребовать внесения арендных платежей за все время просрочки.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 2 ст. 655 ГК РФ).
Суд первой инстанции правомерно указал, что если своевременному возврату арендуемого имущества (в том числе и его документальному оформлению) препятствовали действия, либо бездействие арендодателя (просрочка арендодателя как кредитора), то арендатор не считается просрочившим должником, что исключает применение абз. 2 ст. 622 ГК РФ, предусматривающего внесение арендной платы за все время просрочки по возврату арендодателю переданного в аренду имущества.
Бремя доказывания наличия оснований для приостановления встречного исполнения по уплате арендных платежей в соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в рассматриваемом споре лежит на арендаторе.
Суд первой инстанции посчитал, что ответчик в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не доказал факт исполнения им обязательства по возврату арендованных помещений. Факт уклонения арендодателя от приемки возврата арендованного имущества также не установлен. При этом в арендуемом помещении имеется имущество ответчика.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований иска об обязании ответчика возвратить ЖСК нежилые помещения общей площадью 151,6 кв. м (по плану БТИ помещения N 1 - 12) в подвале многоквартирного жилого дома N 43/40 по Мосфильмовской улице/Ломоносовскому проспекту в городе Москве, с составлением акта приема-передачи.
Возвращая встречный иск, суд первой инстанции принял во внимание, что по смыслу статьи 132 АПК РФ встречный иск должен быть заявлен в том случае, если возражения ответчика против первоначального могут быть рассмотрены только в форме встречного иска, а также тогда, когда рассмотрение первоначального иска может предрешить исход дела по встречному требованию, заявленному в самостоятельном порядке. Кроме этого, истец по встречному иску не представил доказательств перечисления им обеспечительного платежа в размере 100.000 руб. В данном случае суд первой инстанции посчитал, что возвращение встречного иска не может повлиять на правильность рассмотрения первоначального иска.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Так, суд первой инстанции отклонил ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения. При этом суд первой инстанции принял во внимание неоднократные попытки истца во внесудебном порядке урегулировать возникший между сторонами спор, что подтверждается почтовыми квитанциями с отметками почты России, подписью представителя ответчика на акте от 28.09.2016 г., исх. 144/16. При этом, полномочия представителя ответчика (управляющего) явствуют из обстановки. Кроме этого, досудебный порядок разрешения спора подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 09.09.2016 г.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика о необходимости отмены определения Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2017 года по настоящему делу в части внесения исправлений в протокол судебного заседания от 28.04.17 г., суд апелляционной инстанции принял во внимание, что в самой апелляционной жалобе на решение Арбитражного суда города Москвы по настоящему делу ответчик ссылается на то, что суд первой инстанции протокольным определением оставил встречный иск без движения до 03.05.2017 г., то есть подтверждает обстоятельства оставления встречного иска без движения, что и было внесено определением Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2017 года в протокол судебного заседания от 28.04.17 г.
При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание, что ответчик замечаний на протолок судебного заседания от 28.04.17 г., ни в первоначальном виде, ни с учетом определения Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2017 года не делал.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения и определения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, п. 1 ч. 4 ст. 272, 271 АПК РФ,
постановил:
Определение Арбитражного суда города Москвы от 07.07.2017 г. и решение Арбитражного суда города Москвы от 22.05.2017 по делу N А40-40157/17 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано решение в течение двух месяцев, определение в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)