Судебные решения, арбитраж
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 28 апреля 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Коряковской М.А.,
при участии от индивидуального предпринимателя Вахрамеева Андрея Александровича представителя Лямина В.В. по доверенности от 13.03.2015, от товарищества собственников жилья "Ленинградское" представителей Пасека И.Н. по доверенности от 01.12.2015, Сидорова А.С. по доверенности от 03.03.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Ленинградское" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 6 февраля 2016 года по делу N А13-4018/2015 (судья Зрелякова Л.В.),
индивидуальный предприниматель Вахрамеев Андрей Александрович (место жительства: <...>; ИНН 352600055453, ОГРНИП 310353811000037; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к товариществу собственников жилья "Ленинградское" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а; ИНН 3525119770, ОГРН 1033500037856; далее - ТСЖ) о взыскании 695 769 руб. 32 коп. в возмещение ущерба, причиненного протечкой кровли над нежилыми помещениями, принадлежащими истцу на праве собственности, расположенными в многоквартирном жилом доме по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а; возложении обязанности произвести ремонт крыши жилого дома по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, с указанием в решении, что истец вправе осуществить ремонт крыши за счет ТСЖ со взысканием необходимых расходов в случае неисполнения ответчиком решения суда в течение установленного срока.
Определением суда от 14.05.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: конкурсный управляющий Рубцов Дмитрий Анатольевич, индивидуальный предприниматель Жирнов Игорь Николаевич (далее - ИП Жирнов И.Н.), Пензар Юрий Михайлович.
Решением от 06.02.2016 суд взыскал с ТСЖ в пользу Предпринимателя 695 769 руб. 32 коп. убытков, 22 915 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 28 000 руб. в возмещение расходов на оплату экспертизы; возложил на ТСЖ обязанность произвести ремонт крыши жилого дома по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу. Суд также указал, что Предприниматель вправе осуществить ремонт крыши за счет ТСЖ со взысканием с него необходимых расходов в случае неисполнения ТСЖ решения суда в течение установленного срока.
ТСЖ с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить в полном объеме.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Экспертом не производился осмотр кровли и не фиксировалось ее состояние. Осмотр внутреннего состояния помещения не позволяет дать обоснованное заключение относительно причин протечек кровли. Эксперт указывает, что причиной повреждений внутренней отделки нежилых помещений являются протечки с перекрытий (лист 5 заключения от 08.10.2015). Мнение эксперта (при ответе на второй вопрос) о том, что основные протечки кровли происходят в местах прохода вентиляционных шахт через кровлю, необоснованно, носит вероятностный характер и ничем не подтверждается, документальной фиксации недостатков вентиляционных шахт не осуществлено. Наличие влажных луж на полу не может свидетельствовать о поступлении влаги с перекрытий. Эксперт указывает, что пятна от протечек в период осмотра были сухими, следовательно влага на полу не могла образоваться в результате дефектов перекрытия. Экспертом не учтено образование конденсата, на что неоднократно указывал ответчик. Экспертом не дано заключение и не сделано мотивированных выводов относительно давности протечек внутри нежилых помещений. Предположение о том, что протечки появились уже после заключения сделки по купле-продаже нежилых помещений, ничем не подтверждается, немотивированно. Договор страхования предусматривает выплату собственнику помещения в случае повреждения водой (затопления) из чужих помещений. Из показаний истца следует, что протечки имели место в осенний и весенний периоды 2014 года (в период действия договора страхования), следовательно решением суда могут быть затронуты права и интересы страховщика. ТСЖ ходатайствовало о проведении повторной экспертизы и о вызове эксперта в судебное заседание для уточнения ответов на поставленные судом вопросы. Выводы эксперта о причинах попадания влаги внутрь нежилых помещений, как в первоначальном экспертном заключении, так и в дополнительном заключении, носят вероятностный характер, основаны на предположениях и допущениях эксперта и не могут быть положены в основу мотивированного и обоснованного решения суда об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Судом не принято во внимание то обстоятельство, что в результате ремонтных работ в нежилых помещениях истца у ТСЖ отсутствует возможность систематического обследования ограждающих конструкций: стен мансардного этажа, перекрытий мансардного этажа и кровли, расположенной над нежилыми помещениями. Выполненные ремонтные работы препятствуют регламентным работам, на выполнении которых настаивает истец. Таким образом, истец своими действиями способствовал причинению вреда своему имуществу. Ни экспертом, ни судом не установлено нарушений правил содержания общего имущества дома, нарушения требований технических регламентов, не указано, в чем они заключаются. Вместе с тем именно нарушение правил содержания общедомового имущества явилось основанием для удовлетворения исковых требований истца. Решение суда является заведомо неисполнимым, так как ремонтные работы в отношении кровли не могут проводиться в зимний период. Одновременно истец получает право на основании решения суда первой инстанции выполнить ремонт своими силами за счет ТСЖ.
Представители ТСЖ в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили ее удовлетворить.
Предприниматель в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Выслушав представителей Предпринимателя и ТСЖ, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Предпринимателю на праве собственности принадлежат нежилые помещения N 1 - 23, 2а, 2б мансардного этажа (литер. А3), расположенные в пятиэтажном жилом доме с мансардой смешанной конструкции со встроенными нежилыми помещениями, общей площадью 801,9 кв. м, по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.12.2013 серии 35-АБ N 818382.
Указанные нежилые помещения приобретены Предпринимателем по договору купли-продажи от 23.12.2013 N 1, заключенному с индивидуальным предпринимателем Пензаром Юрием Михайловичем в лице конкурсного управляющего Рубцова Дмитрия Анатольевича.
В данном многоквартирном доме создано ТСЖ.
Письменным запросом от 21.03.2014 Предприниматель обратился к ТСЖ с требованием предоставить информацию о деятельности товарищества по управлению многоквартирным домом.
Как указано в исковом заявлении, в весенний и осенний периоды 2014 года, 2015 года неоднократно происходили протечки кровли, в связи с этим по заявке истца оценщик - ИП Жирнов И.Н. вручил 21.01.2015 представителю ТСЖ уведомление об осмотре нежилых помещений мансардного этажа 23.01.2015 в 14 час. 00 мин. На осмотр представитель ответчика не явился. В связи с этим оценщик 27.01.2015 вручил представителю ТСЖ повторное уведомление об осмотре нежилых помещений 28.01.2015 в 10 час. 00 мин. Однако ответчик своего представителя с надлежащим образом подтвержденными полномочиями для участия в осмотре помещений истца не направил.
ИП Жирнов И.Н. 28.01.2015 провел осмотр помещений, составил акт от 28.01.2015 N 28-1/2015.
Согласно данному акту при осмотре выявлены следующие повреждения внутренней отделки в помещении N 1 площадью 37,9 кв. м - обрушение подвесного потолка на площади 9 кв. м, загрязнение потолка от протечек (6 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), следы намокания, загрязнения обоев на площади 3 кв. м; в помещении N 2 площадью 39 кв. м - загрязнение потолка от протечек (6 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), разрывы обоев на площади 0,3 кв. м; в помещении N 2б площадью 3,2 кв. м - загрязнение потолка от протечек (5 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м); помещение N 3 площадью 43,4 кв. м - загрязнение потолка от протечек: 5 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м, следы намокания, загрязнения обоев на площади 3 кв. м и 1 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 4 площадью 36,9 кв. м - загрязнение потолка от протечек (8 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), следы намокания, загрязнения обоев на площади 1 кв. м и 1 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 5 площадью 38,8 кв. м - загрязнение потолка от протечек (8 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м); в помещении N 6 площадью 59 кв. м - загрязнение потолка от протечек (11 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), следы намокания, загрязнения обоев на площади 2 кв. м и 2 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 7 площадью 39 кв. м - загрязнение потолка от протечек: 2 плиты подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м; в помещении N 8 площадью 37,9 кв. м - следы намокания, загрязнения обоев на площади 0,5 кв. м; в помещении N 10 площадью 38,1 кв. м - загрязнение потолка от протечек: 11 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м, расслоение, набухание ламината на площади 6 кв. м в середине помещения, следы намокания, загрязнения гипсокартона на площади 3 кв. м и 0,5 кв. м в разных частях помещения, следы намокания, загрязнения обоев на площади 2 кв. м, 5 кв. м, 1,5 кв. м и 5 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 11 площадью 37,6 кв. м - загрязнение потолка от протечек (14 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), расслоение, набухание ламината на площади 6 кв. м в середине помещения, следы намокания, загрязнения гипсокартона на площади 2 кв. м, следы намокания, загрязнения обоев на площади 2 кв. м, 2 кв. м, 1 кв. м и 4 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 12 площадью 37,9 кв. м - загрязнение потолка от протечек (16 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), расслоение, набухание ламината на площади 4 кв. м, 1 кв. м и 1 кв. м в разных частях помещения, следы намокания, загрязнения обоев на площади 3 кв. м, 6 кв. м и 3 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 13 площадью 10,3 кв. м - загрязнение потолка от протечек (3 плиты подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), следы загрязнения плит ПВХ на площади 1 кв. м; в помещении N 14 площадью 37,6 кв. м - загрязнение потолка от протечек (12 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), расслоение, набухание ламината на площади 1 кв. м в середине помещения, следы намокания, загрязнения обоев на площади 3 кв. м, 2 кв. м, 1 кв. м и 4 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 15 площадью 37,8 кв. м - загрязнение потолка от протечек (9 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), следы намокания, загрязнения обоев на площади 1,5 кв. м, 2 кв. м, и 1 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 16 площадью 10,3 кв. м - обрушение 10 плит подвесного потолка, загрязнение потолка от протечек (10 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м); в помещении N 17 площадью 37,9 кв. м - загрязнение потолка от протечек (4 плиты подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), следы намокания, загрязнения обоев на площади 4 кв. м и 0,5 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 18 площадью 36,7 кв. м - загрязнение потолка от протечек (6 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), расслоение, набухание ламината на площади 1 кв. м в середине помещения, следы намокания, загрязнения обоев на площади 1 кв. м и 3 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 19 площадью 38,6 кв. м - обрушение 18 плит подвесного потолка, загрязнение потолка от протечек: 6 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м, расслоение, набухание ламината на площади 7 кв. м в середине помещения, следы намокания, загрязнения обоев на площади 1 кв. м и 3 кв. м в разных частях помещения, разрывы обоев на площади 0,5 кв. м и 0,5 кв. м в разных частях помещения.
На основании данного осмотра ИП Жирнов И.Н. подготовил отчет от 02.02.2015 N 02-1/02, в соответствии с которым рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для возмещения ущерба, причиненного отделке помещений N 1 - 23, 2а, 2б мансардного этажа жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, составляет 695 769 руб. 32 коп.
Предприниматель обратился к ТСЖ с претензией от 18.03.2015, в которой указал, что ответчик не выполняет свои обязательства по содержанию общего имущества жилого дома, постоянно происходят протечки, крыша находится в неудовлетворительном техническом состоянии, требует ремонта.
Считая, что в результате действий (бездействия) ответчика истцу причинены убытки, ответчик свои обязательства не выполняет, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил иск.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками в силу пункта 2 указанной статьи понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.
По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).
По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
Частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу части 2 указанной статьи собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Как следует из материалов дела, нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности истцу, расположены на мансардном этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а.
В качестве способа управления данным домом выбрано управление товариществом собственников жилья, которое осуществляет ТСЖ.
Согласно части 2.2 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
Частью 3 статьи 39 ЖК РФ предусмотрено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В рамках предоставленных полномочий Правительство Российской Федерации постановлением от 13.08.2006 N 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - Правила N 491).
В пункте 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ и в подпункте "б" пункта 2 Правил N 491 установлено, что в состав общего имущества включаются в том числе и крыши. Изъятий в отношении видов крыш, включаемых в состав общего имущества многоквартирного дома, в данных нормах не имеется.
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (пункт 10 Правил N 491).
В силу пункта 7 постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, включают в себя в том числе проверку кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока; проверку состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах; проверку и при необходимости очистку кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверку и при необходимости очистку кровли от скопления снега и наледи.
На основании пункта 42 Правил N 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Суд первой инстанции правильно указал, что ответчик как товарищество собственников жилья является лицом, ответственным за содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества жилого дома. При этом часть крыши дома над помещениями истца не является личным имуществом Предпринимателя и его постройкой, а относится к части крыши многоквартирного дома, то есть представляет собой общее имущество многоквартирного дома.
Из материалов дела видно, что, поскольку между сторонами возник спор относительно причин протечек кровли и стоимости причиненного ущерба, судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз", эксперту Бужинскому Александру Станиславовичу. Перед экспертом поставлены вопросы:
1) определить причины повреждений внутренней отделки нежилых помещений N 1 - 23, 2а, 2б мансардного этажа в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, общей площадью 801,9 кв. м;
2) определить техническое состояние кровли жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, наличие/отсутствие дефектов в ней, определить причины дефектов кровли, наличие/отсутствие необходимости проведения текущего или капитального ремонта кровли;
3) определить рыночную стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного отделке помещений;
4) установить причины и давность протечек в помещениях мансардного этажа, принадлежащих Предпринимателю, в жилом доме, расположенном по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а.
В заключении эксперта от 08.10.2015 N 230915-ЭСБА-2227 и дополнительном заключении эксперта от 17.12.2015 N 230915-ЭСБА-2227доп. сделаны выводы по поставленным вопросам. Эксперт указал, что причиной повреждений внутренней отделки нежилых помещений мансардного этажа в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, являются протечки с перекрытия мансардного этажа, причем в помещениях N 10 - 19 протечки влажные, имеются лужи на полу от протекания воды после дождя, прошедшего накануне осмотра, проведенного 01.10.2015. При осмотре чердачного помещения выявлены следы от протечек, местами лужи, на поверхности пароизоляционной пленки, находящейся на поверхности утепления перекрытия из минераловатной плиты, следы протечек на поверхности кирпичной кладки вентиляционных каналов, на поверхности дощатой подшивки утепления кровли; покрытие кровли выполнено из металлочерепицы по деревянным фермам. Протечки происходят в местах прохода вентиляционных шахт через кровлю и являются следствием нарушения герметизации примыкания вентиляционных шахт к покрытию кровли из металлочерепицы, а также вследствие протечек через покрытие кровли: видны следы протечек на дощатой подшивке утепления кровли. Определить возможные места протечек кровли не представляется возможным вследствие того, что выполнено утепление кровли из минераловатных плит с прокладкой пароизоляционной пленки и подшивкой из доски. Для ликвидации данных протечек необходимо проведение работ по текущему ремонту с целью устранения зазоров между вентиляционными шахтами и покрытием кровли, а также герметизация выявленных мест протечки через покрытие кровли; стоимость ремонтно-строительных работ по устранению ущерба, причиненного помещениям мансардного этажа, принадлежащих Предпринимателю, в жилом доме, расположенном по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, составляет 753 109 руб. 04 коп. (с налогом на добавленную стоимость); причиной протечек в помещениях мансардного этажа, принадлежащих Предпринимателю, в жилом доме, расположенном по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, являются протечки с перекрытия мансардного этажа вследствие негерметичности примыканий кровли к вентиляционным каналам и дефектов самой кровли. По результатам акта осмотра от 02.10.2015 в помещениях N 10 - 19 выявлены влажные протечки, имелись лужи на полу от протекания воды после дождя, прошедшего накануне осмотра, проведенного 01.10.2015. Давность протечек в помещениях N 1 - 8, 2б и 22 не представляется возможным установить: на момент осмотра 01.10.2015 пятна от протечек были сухими. На момент осмотра 14.12.2015 пятна от протечек были сухими во всех помещениях.
Как установил суд первой инстанции, протечки кровли и повреждение внутренней отделки помещений истца произошли в результате бездействия ответчика в части надлежащего содержания крыши. Поэтому требования истца к ТСЖ о ремонте крыши дома, а также о возмещении истцу ущерба, причиненного в результате протечки кровли дома, правомерно признаны судом обоснованными.
Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и материалам дела, подтверждаются совокупностью имеющихся в деле документов, в том числе заключением экспертизы.
Согласно заключению эксперта причиной протечек в помещениях мансардного этажа, принадлежащих Предпринимателю, являются протечки с перекрытия мансардного этажа вследствие негерметичности примыканий кровли к вентиляционным каналам и дефектов самой кровли.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что причиной намокания внутренней отделки помещений истца являются небрежность самого собственника или естественный процесс образования конденсата за счет поднятия теплых слоев воздуха из жилых помещений в результате того, что мансардный этаж не оснащен системой теплоснабжения и не отапливается, температура внутренних помещений мансарды практически соответствует уличной температуре, не принимаются во внимание.
Согласно заключению судебной экспертизы ущерб причинен в результате именно протечек кровли.
Как правомерно указал суд, объективных доказательств, свидетельствующих о том, что повреждения могли быть полностью или частично вызваны образованием конденсата, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил. В заключении не содержится такой вывод.
Ссылки подателя апелляционной жалобы на наличие в заключении противоречий, пороков оформления не принимаются во внимание.
Представленное заключение отвечает требованиям статей 82, 83 АПК РФ, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".
Суд первой инстанции обоснованно указал, что оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку экспертиза проведена экспертом, являющимся специалистом в области строительства и эксплуатации жилых домов, обладающим необходимой квалификацией и знаниями, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Довод подателя апелляционной жалобы о неизвещении о проведении экспертизы и осмотра помещений не принимается во внимание, поскольку опровергается материалами дела.
Как правильно указал суд первой инстанции, факт причинения истцу убытков в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома (крыши) подтверждается материалами дела.
Доводы ТСЖ о том, что истец не имеет права на иск, поскольку приобрел помещения в состоянии, указанном в отчете оценщика от 02.02.2015 N 02-1/02, то есть с повреждениями, не принимаются во внимание, поскольку опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.
Суд первой инстанции установил, что спорные помещения приобретены Предпринимателем по договору купли-продажи от 23.12.2013 N 1. При приемке помещений каких-либо замечаний относительно их состояния и наличия повреждений внутренней отделки не имелось, состояние помещений оценивалось как хорошее. Перед продажей помещений проведена оценка их рыночной стоимости, объект осматривался оценщиком, осуществлена фотофиксация, составлен отчет N 05Н/07/13, подтверждающие отсутствие каких-либо повреждений нежилых помещений.
Расчет ущерба суд первой инстанции проверил, с ним согласился. Данный расчет не противоречит имеющимся в деле доказательствам и заключению экспертизы.
Таким образом, основания для отказа в иске у суда первой инстанции отсутствовали. Требования удовлетворены обоснованно.
Доводы подателя апелляционной жалобы о необоснованном возложении на ТСЖ обязанности произвести ремонт крыши жилого дома были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана подробная мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется. Из материалов дела видно, что Предприниматель заявил требование о возложении на ТСЖ обязанности произвести ремонт крыши жилого дома, предоставив истцу право осуществить ремонт крыши за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае неисполнения ответчиком решения суда.
Судебной экспертизой установлено, что покрытие кровли выполнено из металлочерепицы по деревянным фермам. Протечки происходят в местах прохода вентиляционных шахт через кровлю и являются следствием нарушения герметизации примыкания вентиляционных шахт к покрытию кровли из металлочерепицы, а также вследствие протечек через покрытие кровли. Для ликвидации данных протечек необходимо проведение работ по текущему ремонту с целью устранения зазоров между вентиляционными шахтами и покрытием кровли, а также герметизация выявленных мест протечки через покрытие кровли.
Как следует из заключения эксперта, протечки возникают постоянно после осадков в виде дождя. Данный вывод подтверждается актами осмотров, проведенных экспертом.
Поскольку в силу закона обязанность по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома лежит на ТСЖ, суд обоснованно удовлетворил заявленные требования.
Оснований для отказа в удовлетворении иска не имелось.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Довод подателя апелляционной жалобы о рассмотрении дела без привлечения страховщика не принимается во внимание. Сведений о том, что судебным актом затрагиваются права и обязанности указанного лица, в материалах дела не имеется, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.
Довод о допущенных судом нарушениях норм АПК РФ также не принимается во внимание, поскольку материалами дела не подтверждается.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 6 февраля 2016 года по делу N А13-4018/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Ленинградское" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2016 ПО ДЕЛУ N А13-4018/2015
Разделы:Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2016 г. по делу N А13-4018/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 28 апреля 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Коряковской М.А.,
при участии от индивидуального предпринимателя Вахрамеева Андрея Александровича представителя Лямина В.В. по доверенности от 13.03.2015, от товарищества собственников жилья "Ленинградское" представителей Пасека И.Н. по доверенности от 01.12.2015, Сидорова А.С. по доверенности от 03.03.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Ленинградское" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 6 февраля 2016 года по делу N А13-4018/2015 (судья Зрелякова Л.В.),
установил:
индивидуальный предприниматель Вахрамеев Андрей Александрович (место жительства: <...>; ИНН 352600055453, ОГРНИП 310353811000037; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к товариществу собственников жилья "Ленинградское" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а; ИНН 3525119770, ОГРН 1033500037856; далее - ТСЖ) о взыскании 695 769 руб. 32 коп. в возмещение ущерба, причиненного протечкой кровли над нежилыми помещениями, принадлежащими истцу на праве собственности, расположенными в многоквартирном жилом доме по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а; возложении обязанности произвести ремонт крыши жилого дома по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, с указанием в решении, что истец вправе осуществить ремонт крыши за счет ТСЖ со взысканием необходимых расходов в случае неисполнения ответчиком решения суда в течение установленного срока.
Определением суда от 14.05.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: конкурсный управляющий Рубцов Дмитрий Анатольевич, индивидуальный предприниматель Жирнов Игорь Николаевич (далее - ИП Жирнов И.Н.), Пензар Юрий Михайлович.
Решением от 06.02.2016 суд взыскал с ТСЖ в пользу Предпринимателя 695 769 руб. 32 коп. убытков, 22 915 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 28 000 руб. в возмещение расходов на оплату экспертизы; возложил на ТСЖ обязанность произвести ремонт крыши жилого дома по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу. Суд также указал, что Предприниматель вправе осуществить ремонт крыши за счет ТСЖ со взысканием с него необходимых расходов в случае неисполнения ТСЖ решения суда в течение установленного срока.
ТСЖ с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить в полном объеме.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Экспертом не производился осмотр кровли и не фиксировалось ее состояние. Осмотр внутреннего состояния помещения не позволяет дать обоснованное заключение относительно причин протечек кровли. Эксперт указывает, что причиной повреждений внутренней отделки нежилых помещений являются протечки с перекрытий (лист 5 заключения от 08.10.2015). Мнение эксперта (при ответе на второй вопрос) о том, что основные протечки кровли происходят в местах прохода вентиляционных шахт через кровлю, необоснованно, носит вероятностный характер и ничем не подтверждается, документальной фиксации недостатков вентиляционных шахт не осуществлено. Наличие влажных луж на полу не может свидетельствовать о поступлении влаги с перекрытий. Эксперт указывает, что пятна от протечек в период осмотра были сухими, следовательно влага на полу не могла образоваться в результате дефектов перекрытия. Экспертом не учтено образование конденсата, на что неоднократно указывал ответчик. Экспертом не дано заключение и не сделано мотивированных выводов относительно давности протечек внутри нежилых помещений. Предположение о том, что протечки появились уже после заключения сделки по купле-продаже нежилых помещений, ничем не подтверждается, немотивированно. Договор страхования предусматривает выплату собственнику помещения в случае повреждения водой (затопления) из чужих помещений. Из показаний истца следует, что протечки имели место в осенний и весенний периоды 2014 года (в период действия договора страхования), следовательно решением суда могут быть затронуты права и интересы страховщика. ТСЖ ходатайствовало о проведении повторной экспертизы и о вызове эксперта в судебное заседание для уточнения ответов на поставленные судом вопросы. Выводы эксперта о причинах попадания влаги внутрь нежилых помещений, как в первоначальном экспертном заключении, так и в дополнительном заключении, носят вероятностный характер, основаны на предположениях и допущениях эксперта и не могут быть положены в основу мотивированного и обоснованного решения суда об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Судом не принято во внимание то обстоятельство, что в результате ремонтных работ в нежилых помещениях истца у ТСЖ отсутствует возможность систематического обследования ограждающих конструкций: стен мансардного этажа, перекрытий мансардного этажа и кровли, расположенной над нежилыми помещениями. Выполненные ремонтные работы препятствуют регламентным работам, на выполнении которых настаивает истец. Таким образом, истец своими действиями способствовал причинению вреда своему имуществу. Ни экспертом, ни судом не установлено нарушений правил содержания общего имущества дома, нарушения требований технических регламентов, не указано, в чем они заключаются. Вместе с тем именно нарушение правил содержания общедомового имущества явилось основанием для удовлетворения исковых требований истца. Решение суда является заведомо неисполнимым, так как ремонтные работы в отношении кровли не могут проводиться в зимний период. Одновременно истец получает право на основании решения суда первой инстанции выполнить ремонт своими силами за счет ТСЖ.
Представители ТСЖ в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили ее удовлетворить.
Предприниматель в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Выслушав представителей Предпринимателя и ТСЖ, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Предпринимателю на праве собственности принадлежат нежилые помещения N 1 - 23, 2а, 2б мансардного этажа (литер. А3), расположенные в пятиэтажном жилом доме с мансардой смешанной конструкции со встроенными нежилыми помещениями, общей площадью 801,9 кв. м, по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.12.2013 серии 35-АБ N 818382.
Указанные нежилые помещения приобретены Предпринимателем по договору купли-продажи от 23.12.2013 N 1, заключенному с индивидуальным предпринимателем Пензаром Юрием Михайловичем в лице конкурсного управляющего Рубцова Дмитрия Анатольевича.
В данном многоквартирном доме создано ТСЖ.
Письменным запросом от 21.03.2014 Предприниматель обратился к ТСЖ с требованием предоставить информацию о деятельности товарищества по управлению многоквартирным домом.
Как указано в исковом заявлении, в весенний и осенний периоды 2014 года, 2015 года неоднократно происходили протечки кровли, в связи с этим по заявке истца оценщик - ИП Жирнов И.Н. вручил 21.01.2015 представителю ТСЖ уведомление об осмотре нежилых помещений мансардного этажа 23.01.2015 в 14 час. 00 мин. На осмотр представитель ответчика не явился. В связи с этим оценщик 27.01.2015 вручил представителю ТСЖ повторное уведомление об осмотре нежилых помещений 28.01.2015 в 10 час. 00 мин. Однако ответчик своего представителя с надлежащим образом подтвержденными полномочиями для участия в осмотре помещений истца не направил.
ИП Жирнов И.Н. 28.01.2015 провел осмотр помещений, составил акт от 28.01.2015 N 28-1/2015.
Согласно данному акту при осмотре выявлены следующие повреждения внутренней отделки в помещении N 1 площадью 37,9 кв. м - обрушение подвесного потолка на площади 9 кв. м, загрязнение потолка от протечек (6 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), следы намокания, загрязнения обоев на площади 3 кв. м; в помещении N 2 площадью 39 кв. м - загрязнение потолка от протечек (6 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), разрывы обоев на площади 0,3 кв. м; в помещении N 2б площадью 3,2 кв. м - загрязнение потолка от протечек (5 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м); помещение N 3 площадью 43,4 кв. м - загрязнение потолка от протечек: 5 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м, следы намокания, загрязнения обоев на площади 3 кв. м и 1 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 4 площадью 36,9 кв. м - загрязнение потолка от протечек (8 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), следы намокания, загрязнения обоев на площади 1 кв. м и 1 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 5 площадью 38,8 кв. м - загрязнение потолка от протечек (8 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м); в помещении N 6 площадью 59 кв. м - загрязнение потолка от протечек (11 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), следы намокания, загрязнения обоев на площади 2 кв. м и 2 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 7 площадью 39 кв. м - загрязнение потолка от протечек: 2 плиты подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м; в помещении N 8 площадью 37,9 кв. м - следы намокания, загрязнения обоев на площади 0,5 кв. м; в помещении N 10 площадью 38,1 кв. м - загрязнение потолка от протечек: 11 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м, расслоение, набухание ламината на площади 6 кв. м в середине помещения, следы намокания, загрязнения гипсокартона на площади 3 кв. м и 0,5 кв. м в разных частях помещения, следы намокания, загрязнения обоев на площади 2 кв. м, 5 кв. м, 1,5 кв. м и 5 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 11 площадью 37,6 кв. м - загрязнение потолка от протечек (14 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), расслоение, набухание ламината на площади 6 кв. м в середине помещения, следы намокания, загрязнения гипсокартона на площади 2 кв. м, следы намокания, загрязнения обоев на площади 2 кв. м, 2 кв. м, 1 кв. м и 4 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 12 площадью 37,9 кв. м - загрязнение потолка от протечек (16 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), расслоение, набухание ламината на площади 4 кв. м, 1 кв. м и 1 кв. м в разных частях помещения, следы намокания, загрязнения обоев на площади 3 кв. м, 6 кв. м и 3 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 13 площадью 10,3 кв. м - загрязнение потолка от протечек (3 плиты подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), следы загрязнения плит ПВХ на площади 1 кв. м; в помещении N 14 площадью 37,6 кв. м - загрязнение потолка от протечек (12 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), расслоение, набухание ламината на площади 1 кв. м в середине помещения, следы намокания, загрязнения обоев на площади 3 кв. м, 2 кв. м, 1 кв. м и 4 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 15 площадью 37,8 кв. м - загрязнение потолка от протечек (9 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), следы намокания, загрязнения обоев на площади 1,5 кв. м, 2 кв. м, и 1 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 16 площадью 10,3 кв. м - обрушение 10 плит подвесного потолка, загрязнение потолка от протечек (10 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м); в помещении N 17 площадью 37,9 кв. м - загрязнение потолка от протечек (4 плиты подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), следы намокания, загрязнения обоев на площади 4 кв. м и 0,5 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 18 площадью 36,7 кв. м - загрязнение потолка от протечек (6 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м), расслоение, набухание ламината на площади 1 кв. м в середине помещения, следы намокания, загрязнения обоев на площади 1 кв. м и 3 кв. м в разных частях помещения; в помещении N 19 площадью 38,6 кв. м - обрушение 18 плит подвесного потолка, загрязнение потолка от протечек: 6 плит подвесного потолка, каждая по 0,36 кв. м, расслоение, набухание ламината на площади 7 кв. м в середине помещения, следы намокания, загрязнения обоев на площади 1 кв. м и 3 кв. м в разных частях помещения, разрывы обоев на площади 0,5 кв. м и 0,5 кв. м в разных частях помещения.
На основании данного осмотра ИП Жирнов И.Н. подготовил отчет от 02.02.2015 N 02-1/02, в соответствии с которым рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для возмещения ущерба, причиненного отделке помещений N 1 - 23, 2а, 2б мансардного этажа жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, составляет 695 769 руб. 32 коп.
Предприниматель обратился к ТСЖ с претензией от 18.03.2015, в которой указал, что ответчик не выполняет свои обязательства по содержанию общего имущества жилого дома, постоянно происходят протечки, крыша находится в неудовлетворительном техническом состоянии, требует ремонта.
Считая, что в результате действий (бездействия) ответчика истцу причинены убытки, ответчик свои обязательства не выполняет, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил иск.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками в силу пункта 2 указанной статьи понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.
По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).
По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
Частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу части 2 указанной статьи собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Как следует из материалов дела, нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности истцу, расположены на мансардном этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а.
В качестве способа управления данным домом выбрано управление товариществом собственников жилья, которое осуществляет ТСЖ.
Согласно части 2.2 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
Частью 3 статьи 39 ЖК РФ предусмотрено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В рамках предоставленных полномочий Правительство Российской Федерации постановлением от 13.08.2006 N 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - Правила N 491).
В пункте 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ и в подпункте "б" пункта 2 Правил N 491 установлено, что в состав общего имущества включаются в том числе и крыши. Изъятий в отношении видов крыш, включаемых в состав общего имущества многоквартирного дома, в данных нормах не имеется.
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (пункт 10 Правил N 491).
В силу пункта 7 постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, включают в себя в том числе проверку кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока; проверку состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах; проверку и при необходимости очистку кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверку и при необходимости очистку кровли от скопления снега и наледи.
На основании пункта 42 Правил N 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Суд первой инстанции правильно указал, что ответчик как товарищество собственников жилья является лицом, ответственным за содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества жилого дома. При этом часть крыши дома над помещениями истца не является личным имуществом Предпринимателя и его постройкой, а относится к части крыши многоквартирного дома, то есть представляет собой общее имущество многоквартирного дома.
Из материалов дела видно, что, поскольку между сторонами возник спор относительно причин протечек кровли и стоимости причиненного ущерба, судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз", эксперту Бужинскому Александру Станиславовичу. Перед экспертом поставлены вопросы:
1) определить причины повреждений внутренней отделки нежилых помещений N 1 - 23, 2а, 2б мансардного этажа в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, общей площадью 801,9 кв. м;
2) определить техническое состояние кровли жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, наличие/отсутствие дефектов в ней, определить причины дефектов кровли, наличие/отсутствие необходимости проведения текущего или капитального ремонта кровли;
3) определить рыночную стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного отделке помещений;
4) установить причины и давность протечек в помещениях мансардного этажа, принадлежащих Предпринимателю, в жилом доме, расположенном по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а.
В заключении эксперта от 08.10.2015 N 230915-ЭСБА-2227 и дополнительном заключении эксперта от 17.12.2015 N 230915-ЭСБА-2227доп. сделаны выводы по поставленным вопросам. Эксперт указал, что причиной повреждений внутренней отделки нежилых помещений мансардного этажа в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, являются протечки с перекрытия мансардного этажа, причем в помещениях N 10 - 19 протечки влажные, имеются лужи на полу от протекания воды после дождя, прошедшего накануне осмотра, проведенного 01.10.2015. При осмотре чердачного помещения выявлены следы от протечек, местами лужи, на поверхности пароизоляционной пленки, находящейся на поверхности утепления перекрытия из минераловатной плиты, следы протечек на поверхности кирпичной кладки вентиляционных каналов, на поверхности дощатой подшивки утепления кровли; покрытие кровли выполнено из металлочерепицы по деревянным фермам. Протечки происходят в местах прохода вентиляционных шахт через кровлю и являются следствием нарушения герметизации примыкания вентиляционных шахт к покрытию кровли из металлочерепицы, а также вследствие протечек через покрытие кровли: видны следы протечек на дощатой подшивке утепления кровли. Определить возможные места протечек кровли не представляется возможным вследствие того, что выполнено утепление кровли из минераловатных плит с прокладкой пароизоляционной пленки и подшивкой из доски. Для ликвидации данных протечек необходимо проведение работ по текущему ремонту с целью устранения зазоров между вентиляционными шахтами и покрытием кровли, а также герметизация выявленных мест протечки через покрытие кровли; стоимость ремонтно-строительных работ по устранению ущерба, причиненного помещениям мансардного этажа, принадлежащих Предпринимателю, в жилом доме, расположенном по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, составляет 753 109 руб. 04 коп. (с налогом на добавленную стоимость); причиной протечек в помещениях мансардного этажа, принадлежащих Предпринимателю, в жилом доме, расположенном по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 76а, являются протечки с перекрытия мансардного этажа вследствие негерметичности примыканий кровли к вентиляционным каналам и дефектов самой кровли. По результатам акта осмотра от 02.10.2015 в помещениях N 10 - 19 выявлены влажные протечки, имелись лужи на полу от протекания воды после дождя, прошедшего накануне осмотра, проведенного 01.10.2015. Давность протечек в помещениях N 1 - 8, 2б и 22 не представляется возможным установить: на момент осмотра 01.10.2015 пятна от протечек были сухими. На момент осмотра 14.12.2015 пятна от протечек были сухими во всех помещениях.
Как установил суд первой инстанции, протечки кровли и повреждение внутренней отделки помещений истца произошли в результате бездействия ответчика в части надлежащего содержания крыши. Поэтому требования истца к ТСЖ о ремонте крыши дома, а также о возмещении истцу ущерба, причиненного в результате протечки кровли дома, правомерно признаны судом обоснованными.
Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и материалам дела, подтверждаются совокупностью имеющихся в деле документов, в том числе заключением экспертизы.
Согласно заключению эксперта причиной протечек в помещениях мансардного этажа, принадлежащих Предпринимателю, являются протечки с перекрытия мансардного этажа вследствие негерметичности примыканий кровли к вентиляционным каналам и дефектов самой кровли.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что причиной намокания внутренней отделки помещений истца являются небрежность самого собственника или естественный процесс образования конденсата за счет поднятия теплых слоев воздуха из жилых помещений в результате того, что мансардный этаж не оснащен системой теплоснабжения и не отапливается, температура внутренних помещений мансарды практически соответствует уличной температуре, не принимаются во внимание.
Согласно заключению судебной экспертизы ущерб причинен в результате именно протечек кровли.
Как правомерно указал суд, объективных доказательств, свидетельствующих о том, что повреждения могли быть полностью или частично вызваны образованием конденсата, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил. В заключении не содержится такой вывод.
Ссылки подателя апелляционной жалобы на наличие в заключении противоречий, пороков оформления не принимаются во внимание.
Представленное заключение отвечает требованиям статей 82, 83 АПК РФ, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".
Суд первой инстанции обоснованно указал, что оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку экспертиза проведена экспертом, являющимся специалистом в области строительства и эксплуатации жилых домов, обладающим необходимой квалификацией и знаниями, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Довод подателя апелляционной жалобы о неизвещении о проведении экспертизы и осмотра помещений не принимается во внимание, поскольку опровергается материалами дела.
Как правильно указал суд первой инстанции, факт причинения истцу убытков в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома (крыши) подтверждается материалами дела.
Доводы ТСЖ о том, что истец не имеет права на иск, поскольку приобрел помещения в состоянии, указанном в отчете оценщика от 02.02.2015 N 02-1/02, то есть с повреждениями, не принимаются во внимание, поскольку опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.
Суд первой инстанции установил, что спорные помещения приобретены Предпринимателем по договору купли-продажи от 23.12.2013 N 1. При приемке помещений каких-либо замечаний относительно их состояния и наличия повреждений внутренней отделки не имелось, состояние помещений оценивалось как хорошее. Перед продажей помещений проведена оценка их рыночной стоимости, объект осматривался оценщиком, осуществлена фотофиксация, составлен отчет N 05Н/07/13, подтверждающие отсутствие каких-либо повреждений нежилых помещений.
Расчет ущерба суд первой инстанции проверил, с ним согласился. Данный расчет не противоречит имеющимся в деле доказательствам и заключению экспертизы.
Таким образом, основания для отказа в иске у суда первой инстанции отсутствовали. Требования удовлетворены обоснованно.
Доводы подателя апелляционной жалобы о необоснованном возложении на ТСЖ обязанности произвести ремонт крыши жилого дома были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана подробная мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется. Из материалов дела видно, что Предприниматель заявил требование о возложении на ТСЖ обязанности произвести ремонт крыши жилого дома, предоставив истцу право осуществить ремонт крыши за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае неисполнения ответчиком решения суда.
Судебной экспертизой установлено, что покрытие кровли выполнено из металлочерепицы по деревянным фермам. Протечки происходят в местах прохода вентиляционных шахт через кровлю и являются следствием нарушения герметизации примыкания вентиляционных шахт к покрытию кровли из металлочерепицы, а также вследствие протечек через покрытие кровли. Для ликвидации данных протечек необходимо проведение работ по текущему ремонту с целью устранения зазоров между вентиляционными шахтами и покрытием кровли, а также герметизация выявленных мест протечки через покрытие кровли.
Как следует из заключения эксперта, протечки возникают постоянно после осадков в виде дождя. Данный вывод подтверждается актами осмотров, проведенных экспертом.
Поскольку в силу закона обязанность по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома лежит на ТСЖ, суд обоснованно удовлетворил заявленные требования.
Оснований для отказа в удовлетворении иска не имелось.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Довод подателя апелляционной жалобы о рассмотрении дела без привлечения страховщика не принимается во внимание. Сведений о том, что судебным актом затрагиваются права и обязанности указанного лица, в материалах дела не имеется, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.
Довод о допущенных судом нарушениях норм АПК РФ также не принимается во внимание, поскольку материалами дела не подтверждается.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 6 февраля 2016 года по делу N А13-4018/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Ленинградское" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Н.В.ЧЕРЕДИНА
А.Н.ШАДРИНА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)