Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, ответчик осуществил передачу квартиры с нарушением установленного срока.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Димитриева Л.В.
Судья Степанова З.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Комиссаровой Л.К.,
судей Димитриевой Л.В., Уряднова С.Н.,
при секретаре Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д.Н., Д.О. к обществу с ограниченной ответственностью "Бозиева" о защите прав потребителей, поступившее по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Бозиева" на решение Калининского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 19 января 2017 года,
установила:
Д.О., представитель Д.Н. Ш. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бозиева" (далее - ООО "Бозиева" либо Общество), мотивировав его несоответствием фактической площади квартиры, расположенной по строительному адресу: ..., ее площади по передаточному акту, а также нарушением ответчиком сроков передачи объекта долевого строительства.
Как указывают истцы, по условиям заключенного сторонами 09.02.2014 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 359-Д1.1-К71-14 (далее также Договор) в редакции дополнительного соглашения от 11.02.2015, предусматривающего передачу объекта строительства общей площадью 31,70 кв. м в срок до 01.03.2015, Общество осуществило передачу квартиры площадью 29,50 кв. м 12.05.2015, что, по мнению истцов, предоставляет им право требования возврата излишне уплаченных по договору денежных средств в размере 176418 руб., процентов за пользование указанными денежными средствами в размере 2152, 97 руб. за период с 31.05.2016 по 28.07.2016 и далее по день фактического их возврата, уплаты неустойки за период просрочки с 01.03.2015 по 11.05.2015 в размере 94947, 84 руб., компенсации морального вреда в размере 50000 руб., штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей, а также в пользу Д.Н. расходов на оплату услуг представителя в размере 16000 руб., о чем и было поставлено требование стороной.
Истец Д.О. личного участия в деле не принимала.
Истец Д.Н., ее представитель Ш. требования поддержали по изложенным в заявлении доводам и вновь привели их суду.
Представитель ответчика ООО "Бозиева" М. поддержал письменные возражения относительно иска.
Решением Калининского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 19.01.2017 с ООО "Бозиева" в пользу каждого из истцов Д.Н., Д.О. взысканы излишне уплаченные по договору денежные средства в размере 88209 руб., проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1076, 49 руб. за период с 31.05.2016 по 28.07.2016 и далее по день фактической уплаты долга в размере 88209, начисляемые исходя из ставки банковского процента по вкладам физических лиц в Приволжском федеральном округе, неустойка за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.03.2015 по 11.05.2015 в размере 7 500 руб., компенсация морального вреда в размере 2 500 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей 49642, 49 руб.; в пользу Д.Н. с Общества взысканы расходов на оплату услуг представителя в размере 5000 руб.
На указанное решение суда ООО "Бозиева" подана апелляционная жалоба на предмет его отмены и принятия нового решения об отказе в иске. Податель жалобы, ссылаясь на условия договора, приводя фактические обстоятельства, связанные с его заключением и исполнением, анализируя нормы законодательства, выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств и постановленным судом решением.
Представитель Общества Е. поддержал апелляционную жалобу.
Истец Д.Н., представитель Ш. возражали относительно жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, представителей в суд не направили.
Исходя из сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, размещении информации о рассмотрении жалобы, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" на интернет-сайте суда апелляционной инстанции, а также в занимаемых судом апелляционной инстанции помещениях, судебная коллегия не усмотрела препятствий в рассмотрении дела по имеющейся явке.
Изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Между сторонами имеется спор относительно стоимости и сроков принятия по передаточному акту квартиры под условным номером..., расположенной по строительному адресу: ... (далее также квартира).
Настоящий почтовый адрес квартиры: ....
Суд положил в основу решения следующие фактические обстоятельства.
09.08.2014 между ООО "Бозиева" и Д.Н., Д.О. был заключен Договор N 359-Д1.1-К71-14, предметом которого является строительство квартиры.
Общая площадь квартиры указана в 29, 90 кв. м (пункт 2.1 Договора) Цена договора определена сторонами в 2397681 руб. (пункт 5.1 Договора).
Площади объектов уточняются по результатам обмеров, произведенных соответствующей службой технической инвентаризации (пункт 9.2 Договора).
Сторонами допускается отклонение фактической площади объектов от указанной в договоре на 0,5 кв. м в сторону увеличения либо уменьшения, при этом стоимость корректировке не подлежит (пункт 9.3). В случае увеличения по результатам обмеров БТИ общей площади более чем на 0,5 кв. м, участник осуществляет доплату за разницу из пропорционального расчета стоимости объекта к общей его площади (пункт 9.4).
23.12.2014 получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
11.02.2015 сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым цена договора была увеличена и составила 2542023 руб. со ссылкой на данные технического паспорта от 09.12.2014, в соответствии с которым общая площадь квартиры составила 31,70 кв. м.
11.02.2015 истцами произведена доплата в размере 147342 руб.
12.05.2015 квартира передана истцам по передаточному акту.
23.11.2015 истцами были получены свидетельства о государственной регистрации права на квартиру с указанием ее площади в 29,50 кв. м.
05.05.2016 изготовлен технический паспорт квартиры, составленный по данным технической инвентаризации по состоянию на 23.09.2014, с указанием общей площади 29,50 кв. м, из них жилая - 20, 30 кв. м, подсобная - 9, 20 кв. м.
Истцами был истребован кадастровый паспорт на квартиру, изготовленный 22.07.2015 N МО-15/ЗВ-1367855, согласно которому ее площадь 29, 50 кв. м.
20.05.2016 истцами в адрес Общества направлено требование, полученное застройщиком 25.05.2016, о возврате излишне уплаченной за квартиру суммы и уплате процентов за эту сумму, которое оставлено ООО "Бозиева" без удовлетворения, что и послужило поводом для обращения истцов в суд.
Разрешая спор, суд первой инстанции с учетом положений статьи 421 во взаимосвязи со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым принцип свободы договора должен соответствовать условию достижения соглашения по всем существенным его условиям, исходил из того, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, методике определения площади квартиры и ее цены. Как отметил суд, в пунктах 2.1, 9.4. договора оговорен применяемый для оплаты стоимости квартиры порядок при расхождении проектной и фактической площади квартиры более чем на 0,50 кв. м и, указав, что поскольку фактическая площадь переданной квартиры на 2.20 кв. м меньше проектной, то истцы имеют право на возврат излишне уплаченной ими денежной суммы в размере 176418 руб., в связи с чем взыскал ее с ответчика в пользу истцов в равных долях, а также проценты по правилам пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку апелляционная инстанция связана доводами жалобы апеллянта, то в силу положений части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предметом проверки судебной коллегией по доводам жалобы стороны ответчика является законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Доводы жалобы Общества обоснованы тем, что общая площадь переданной истцам квартиры по завершению строительства и передачи ее участникам составляла 31,70 кв. м.
Относительно этого довода судебная коллегия исходит из следующего.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу требований пункта 4 статьи 4 указанного Федерального закона N 214-ФЗ договор должен содержать, в том числе цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Нормой статьи 709 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой.
По правилам пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, исходя из системного толкования приведенных выше правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Как видно из содержания пункта 9.4 Договора, в нем предусматривается возможность изменения стоимости объекта долевого участия с учетом отклонения фактической площади квартиры от ее проектной площади и, как следует из материалов дела, фактическая общая площадь переданной истцам квартиры не соответствует ее проектной площади и составляет 29.50 кв. м, что на 2,20 кв. м меньше проектной.
Указанный вывод сделан судом на основании доказательств, оцененных судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и при этом ни одно из представленных сторонами в суд доказательств довод Общества о фактической общей площади квартиры в 31,70 кв. м не подтверждало.
Ссылаясь при заключении 11.02.2015 дополнительного соглашения к договору на технический паспорт здания N 173:055-22410, составленный ГУП Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" Одинцовским филиалом от 09.12.2014, при рассмотрении дела судом, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поименованный паспорт Обществом представлен не был. Более того, из объяснений представителя ООО "Бозиева" М., относящихся к одному из источников доказательств, следует, что в рассматриваемом случае истцами произведена была доплата площади общедомового имущества, что, как обоснованно отметил суд, не основано на условиях договора.
При этом предметом доказывания по делу является установление площади квартиры на день ее передачи истцам, то есть по состоянию на 12.05.2015, в связи с этим судебная коллегия не усматривает предусмотренных статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения по делу судебной экспертизы.
Представляется, что в рассматриваемой правовой ситуации Общество должно было представить технический паспорт от 09.12.2014, обосновывающий его довод о правомерности увеличения стоимости квартиры, что ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции сделано не было.
Незаверенная копия указанного документа не была принята судом апелляционной инстанции по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации как несоответствующая требованиям статьи 71 указанного Кодекса.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика исходя из соотношения цены и площади квартиры денежную сумму в счет ее стоимости в размере 176 418 руб.
Что касается довода жалобы о том, что о завершении строительства истцы были уведомлены Обществом 10.02.2015, судебная коллегия исходит из следующего.
Законом N 214-ФЗ на застройщика возложена обязанность передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (часть 1 статьи 6) по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (статья 8), а в случае его нарушения уплатить участнику долевого строительства - гражданину неустойку (пени) в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (часть 2 статьи 6).
Применив указанные положения закона, установив нарушение застройщиком сроков передачи участникам строительства - потребителю квартиры, допущении просрочки в 72 дня за период с 01.03.2015 по 11.05.2015, суд, уменьшив ее размер, взыскал с указанного ответчика в пользу каждого из участников долевого строительства неустойку за данное нарушение в размере 7 500 руб.
В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).
Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос об исполнении застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.
Как указывает Общество, такое уведомление было вручено истцам 10.02.2015.
Между тем, из материалов дела следует, что по результатам обращения представителя участников долевого строительства к ООО "Бозиева" 11.02.2015 было подписано только дополнительное соглашение к Договору и в тот же день произведена оплата. Сведений о том, что при этом был предложен к подписанию акт приема-передачи и со стороны участников долевого строительства имел место отказ от подписания передаточного акта, в материалах гражданского дела не имеется. Кроме того, согласно объяснениям истцов, не опровергнутых ответчиком, они действовали в соответствии с алгоритмом, предложенным Обществом, и приняли квартиру в определенную застройщиком дату в связи с установленной им очередностью.
Таким образом, суд обоснованно не усмотрел уклонение участников долевого строительства от принятия объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства и оснований для освобождения застройщика от ответственности за неисполнение им обязательства по передаче квартиры, в связи с этим удовлетворил требования истцов о взыскании неустойки за указанное нарушение.
Не усматривает судебная коллегия и нарушение нормы процессуального права, выразившееся в отказе в проведении видеоконференц-связи по мотивам, приведенным судом в обжалуемом решение. При этом судебная коллегия исходит из того, что в любом случае, это не привело к принятию неправильного решения, поскольку дело было разрешено по существу при участии представителя ООО "Бозиева".
В целом доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, изложенные ответчиком в обоснование своих возражений относительно иска, и направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств дела. Правильность выводов суда первой инстанции они не опровергают, в связи с чем не влекут отмену законного и обоснованного судебного решения.
Правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана судом с учетом требований гражданского процессуального законодательства.
Таким образом, решение суда постановлено в соответствии с требованиями закона, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бозиева" на решение Калининского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 19 января 2017 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 15.05.2017 ПО ДЕЛУ N 33-2219/2017
Требование: О защите прав потребителей.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, ответчик осуществил передачу квартиры с нарушением установленного срока.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 мая 2017 г. по делу N 33-2219/2017
Докладчик Димитриева Л.В.
Судья Степанова З.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Комиссаровой Л.К.,
судей Димитриевой Л.В., Уряднова С.Н.,
при секретаре Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д.Н., Д.О. к обществу с ограниченной ответственностью "Бозиева" о защите прав потребителей, поступившее по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Бозиева" на решение Калининского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 19 января 2017 года,
установила:
Д.О., представитель Д.Н. Ш. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бозиева" (далее - ООО "Бозиева" либо Общество), мотивировав его несоответствием фактической площади квартиры, расположенной по строительному адресу: ..., ее площади по передаточному акту, а также нарушением ответчиком сроков передачи объекта долевого строительства.
Как указывают истцы, по условиям заключенного сторонами 09.02.2014 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 359-Д1.1-К71-14 (далее также Договор) в редакции дополнительного соглашения от 11.02.2015, предусматривающего передачу объекта строительства общей площадью 31,70 кв. м в срок до 01.03.2015, Общество осуществило передачу квартиры площадью 29,50 кв. м 12.05.2015, что, по мнению истцов, предоставляет им право требования возврата излишне уплаченных по договору денежных средств в размере 176418 руб., процентов за пользование указанными денежными средствами в размере 2152, 97 руб. за период с 31.05.2016 по 28.07.2016 и далее по день фактического их возврата, уплаты неустойки за период просрочки с 01.03.2015 по 11.05.2015 в размере 94947, 84 руб., компенсации морального вреда в размере 50000 руб., штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей, а также в пользу Д.Н. расходов на оплату услуг представителя в размере 16000 руб., о чем и было поставлено требование стороной.
Истец Д.О. личного участия в деле не принимала.
Истец Д.Н., ее представитель Ш. требования поддержали по изложенным в заявлении доводам и вновь привели их суду.
Представитель ответчика ООО "Бозиева" М. поддержал письменные возражения относительно иска.
Решением Калининского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 19.01.2017 с ООО "Бозиева" в пользу каждого из истцов Д.Н., Д.О. взысканы излишне уплаченные по договору денежные средства в размере 88209 руб., проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1076, 49 руб. за период с 31.05.2016 по 28.07.2016 и далее по день фактической уплаты долга в размере 88209, начисляемые исходя из ставки банковского процента по вкладам физических лиц в Приволжском федеральном округе, неустойка за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.03.2015 по 11.05.2015 в размере 7 500 руб., компенсация морального вреда в размере 2 500 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей 49642, 49 руб.; в пользу Д.Н. с Общества взысканы расходов на оплату услуг представителя в размере 5000 руб.
На указанное решение суда ООО "Бозиева" подана апелляционная жалоба на предмет его отмены и принятия нового решения об отказе в иске. Податель жалобы, ссылаясь на условия договора, приводя фактические обстоятельства, связанные с его заключением и исполнением, анализируя нормы законодательства, выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств и постановленным судом решением.
Представитель Общества Е. поддержал апелляционную жалобу.
Истец Д.Н., представитель Ш. возражали относительно жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, представителей в суд не направили.
Исходя из сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, размещении информации о рассмотрении жалобы, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" на интернет-сайте суда апелляционной инстанции, а также в занимаемых судом апелляционной инстанции помещениях, судебная коллегия не усмотрела препятствий в рассмотрении дела по имеющейся явке.
Изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Между сторонами имеется спор относительно стоимости и сроков принятия по передаточному акту квартиры под условным номером..., расположенной по строительному адресу: ... (далее также квартира).
Настоящий почтовый адрес квартиры: ....
Суд положил в основу решения следующие фактические обстоятельства.
09.08.2014 между ООО "Бозиева" и Д.Н., Д.О. был заключен Договор N 359-Д1.1-К71-14, предметом которого является строительство квартиры.
Общая площадь квартиры указана в 29, 90 кв. м (пункт 2.1 Договора) Цена договора определена сторонами в 2397681 руб. (пункт 5.1 Договора).
Площади объектов уточняются по результатам обмеров, произведенных соответствующей службой технической инвентаризации (пункт 9.2 Договора).
Сторонами допускается отклонение фактической площади объектов от указанной в договоре на 0,5 кв. м в сторону увеличения либо уменьшения, при этом стоимость корректировке не подлежит (пункт 9.3). В случае увеличения по результатам обмеров БТИ общей площади более чем на 0,5 кв. м, участник осуществляет доплату за разницу из пропорционального расчета стоимости объекта к общей его площади (пункт 9.4).
23.12.2014 получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
11.02.2015 сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым цена договора была увеличена и составила 2542023 руб. со ссылкой на данные технического паспорта от 09.12.2014, в соответствии с которым общая площадь квартиры составила 31,70 кв. м.
11.02.2015 истцами произведена доплата в размере 147342 руб.
12.05.2015 квартира передана истцам по передаточному акту.
23.11.2015 истцами были получены свидетельства о государственной регистрации права на квартиру с указанием ее площади в 29,50 кв. м.
05.05.2016 изготовлен технический паспорт квартиры, составленный по данным технической инвентаризации по состоянию на 23.09.2014, с указанием общей площади 29,50 кв. м, из них жилая - 20, 30 кв. м, подсобная - 9, 20 кв. м.
Истцами был истребован кадастровый паспорт на квартиру, изготовленный 22.07.2015 N МО-15/ЗВ-1367855, согласно которому ее площадь 29, 50 кв. м.
20.05.2016 истцами в адрес Общества направлено требование, полученное застройщиком 25.05.2016, о возврате излишне уплаченной за квартиру суммы и уплате процентов за эту сумму, которое оставлено ООО "Бозиева" без удовлетворения, что и послужило поводом для обращения истцов в суд.
Разрешая спор, суд первой инстанции с учетом положений статьи 421 во взаимосвязи со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым принцип свободы договора должен соответствовать условию достижения соглашения по всем существенным его условиям, исходил из того, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, методике определения площади квартиры и ее цены. Как отметил суд, в пунктах 2.1, 9.4. договора оговорен применяемый для оплаты стоимости квартиры порядок при расхождении проектной и фактической площади квартиры более чем на 0,50 кв. м и, указав, что поскольку фактическая площадь переданной квартиры на 2.20 кв. м меньше проектной, то истцы имеют право на возврат излишне уплаченной ими денежной суммы в размере 176418 руб., в связи с чем взыскал ее с ответчика в пользу истцов в равных долях, а также проценты по правилам пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку апелляционная инстанция связана доводами жалобы апеллянта, то в силу положений части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предметом проверки судебной коллегией по доводам жалобы стороны ответчика является законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Доводы жалобы Общества обоснованы тем, что общая площадь переданной истцам квартиры по завершению строительства и передачи ее участникам составляла 31,70 кв. м.
Относительно этого довода судебная коллегия исходит из следующего.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу требований пункта 4 статьи 4 указанного Федерального закона N 214-ФЗ договор должен содержать, в том числе цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Нормой статьи 709 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой.
По правилам пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, исходя из системного толкования приведенных выше правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Как видно из содержания пункта 9.4 Договора, в нем предусматривается возможность изменения стоимости объекта долевого участия с учетом отклонения фактической площади квартиры от ее проектной площади и, как следует из материалов дела, фактическая общая площадь переданной истцам квартиры не соответствует ее проектной площади и составляет 29.50 кв. м, что на 2,20 кв. м меньше проектной.
Указанный вывод сделан судом на основании доказательств, оцененных судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и при этом ни одно из представленных сторонами в суд доказательств довод Общества о фактической общей площади квартиры в 31,70 кв. м не подтверждало.
Ссылаясь при заключении 11.02.2015 дополнительного соглашения к договору на технический паспорт здания N 173:055-22410, составленный ГУП Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" Одинцовским филиалом от 09.12.2014, при рассмотрении дела судом, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поименованный паспорт Обществом представлен не был. Более того, из объяснений представителя ООО "Бозиева" М., относящихся к одному из источников доказательств, следует, что в рассматриваемом случае истцами произведена была доплата площади общедомового имущества, что, как обоснованно отметил суд, не основано на условиях договора.
При этом предметом доказывания по делу является установление площади квартиры на день ее передачи истцам, то есть по состоянию на 12.05.2015, в связи с этим судебная коллегия не усматривает предусмотренных статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения по делу судебной экспертизы.
Представляется, что в рассматриваемой правовой ситуации Общество должно было представить технический паспорт от 09.12.2014, обосновывающий его довод о правомерности увеличения стоимости квартиры, что ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции сделано не было.
Незаверенная копия указанного документа не была принята судом апелляционной инстанции по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации как несоответствующая требованиям статьи 71 указанного Кодекса.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика исходя из соотношения цены и площади квартиры денежную сумму в счет ее стоимости в размере 176 418 руб.
Что касается довода жалобы о том, что о завершении строительства истцы были уведомлены Обществом 10.02.2015, судебная коллегия исходит из следующего.
Законом N 214-ФЗ на застройщика возложена обязанность передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (часть 1 статьи 6) по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (статья 8), а в случае его нарушения уплатить участнику долевого строительства - гражданину неустойку (пени) в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (часть 2 статьи 6).
Применив указанные положения закона, установив нарушение застройщиком сроков передачи участникам строительства - потребителю квартиры, допущении просрочки в 72 дня за период с 01.03.2015 по 11.05.2015, суд, уменьшив ее размер, взыскал с указанного ответчика в пользу каждого из участников долевого строительства неустойку за данное нарушение в размере 7 500 руб.
В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).
Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос об исполнении застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.
Как указывает Общество, такое уведомление было вручено истцам 10.02.2015.
Между тем, из материалов дела следует, что по результатам обращения представителя участников долевого строительства к ООО "Бозиева" 11.02.2015 было подписано только дополнительное соглашение к Договору и в тот же день произведена оплата. Сведений о том, что при этом был предложен к подписанию акт приема-передачи и со стороны участников долевого строительства имел место отказ от подписания передаточного акта, в материалах гражданского дела не имеется. Кроме того, согласно объяснениям истцов, не опровергнутых ответчиком, они действовали в соответствии с алгоритмом, предложенным Обществом, и приняли квартиру в определенную застройщиком дату в связи с установленной им очередностью.
Таким образом, суд обоснованно не усмотрел уклонение участников долевого строительства от принятия объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства и оснований для освобождения застройщика от ответственности за неисполнение им обязательства по передаче квартиры, в связи с этим удовлетворил требования истцов о взыскании неустойки за указанное нарушение.
Не усматривает судебная коллегия и нарушение нормы процессуального права, выразившееся в отказе в проведении видеоконференц-связи по мотивам, приведенным судом в обжалуемом решение. При этом судебная коллегия исходит из того, что в любом случае, это не привело к принятию неправильного решения, поскольку дело было разрешено по существу при участии представителя ООО "Бозиева".
В целом доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, изложенные ответчиком в обоснование своих возражений относительно иска, и направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств дела. Правильность выводов суда первой инстанции они не опровергают, в связи с чем не влекут отмену законного и обоснованного судебного решения.
Правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана судом с учетом требований гражданского процессуального законодательства.
Таким образом, решение суда постановлено в соответствии с требованиями закона, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бозиева" на решение Калининского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 19 января 2017 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)