Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Собственник спорной квартиры указывает, что бывшая супруга и сын бывшего собственника квартиры продолжают проживать в приобретенной им квартире. Ответчики ссылаются на отсутствие их согласия на продажу квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бондарева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Зельхарняевой А.И., Лемагиной И.Б.,
при секретаре.... М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зельхарняевой А.И. дело по апелляционной жалобе ответчиков Г.В.Б. и Г.Д. на решение Чертановского районного суда города Москвы от...... года, которым постановлено:
"Исковые требования П. к Г.В.Б., Г.Д. о прекращении права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ........., - удовлетворить.
Признать Г.В.Б., Г.Д. прекратившими право пользования квартирой, расположенной по адресу: ........., что является основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета в органах ОУФМС по району Чертаново Северное города Москвы по указанному выше адресу.
В удовлетворении исковых требований Г.В.Б. к Г.С., П. о признании договора купли-продажи квартиры от...... года недействительным, применении последствий недействительности сделки - отказать",
П. обратилась в суд с иском к Г.В.Б., Г.Д. о признании прекратившими право пользования жилым помещением.
Иск мотивирован тем, что на основании договора купли-продажи от........ г. П. приобрела в собственность у Г.С. квартиру N..... по адресу: .......... Право собственности истца на указанную квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке. Вместе с тем, по данному адресу продолжают быть зарегистрированными по месту жительства бывшая супруга и сын бывшего собственника квартиры Г.В.Б. и Г.Д., что нарушает права истца как собственника жилого помещения.
П. просила признать Г.В.Б. и Г.Д. прекратившими право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: ........., квартира.......... (том 1 л.д. 5 - 6).
Г.В.Б. обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Г.С. и П., просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры от........ г., заключенный между Г.С. и П., применить последствия недействительности сделки. Свои требования Г.В.Ф. обосновала тем, что в период с....... г. по........ г. она состояла с Г.С. в зарегистрированном браке. В..... г. супруги вступили в жилищно-строительный кооператив "Смоленский" и приобрели спорную квартиру, в.... году полностью выплатили пай и оформили жилое помещение на имя супруга Г.С. После расторжения брака супруги пришли к устному соглашению о том, что спорная квартира остается в распоряжении Г.В.Б. и Г.Д., о чем ответчик написал расписку от..... г. С этого времени в квартире проживал Г.Д., а с...... г. по...... г. - его друг К. с семьей.......... г. истец не смогла попасть в квартиру, так как замок входной двери был заменен. Впоследствии выяснилось, что........ г. П. была зарегистрирована в квартире, а....... г. стала ее собственником на основании оспариваемой сделки купли-продажи. Поскольку Г.С. передал правомочие распоряжаться..... доли квартиры своему сыну Г.Д., с... г. в спорной квартире не появлялся, не нес расходы на ее содержание, П. ни разу не была в спорной квартире, не осматривала ее перед покупкой, зарегистрирована в квартире была еще до совершения сделки купли-продажи, была уведомлена о зарегистрированных в квартире лицах, таким образом, П. знала о том, кто проживает в квартире, кто квартирой распоряжается, следовательно, П. не могла не знать об отсутствии согласия Г.В.Б. на продажу квартиры, в связи с чем данная сделка является недействительной (том 2 л.д. 4 - 6; 32 - 34).
Определением суда от........ года гражданские дела по иску П. и по иску Г.В.Б. объединены в одно производство (т. 1 л.д. 33).
П. и ее представитель - адвокат Петров Д.В. в судебном заседании иск П. поддержали в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям, возражали против удовлетворения иска Г.В.Б. Также П. просила применить к заявленным Г.В.Б. требованиям срок исковой давности и отказать Г.В.Б. в иске.
Г.С. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ранее в судебных заседаниях ответчик поддерживал позицию П.
Г.В.Б., Г.Д. и их представители по доверенности Г.Т., Е. в судебное заседание явились, иск Г.В.Б. поддержали в полном объеме по изложенным в нем основаниям, возражали против удовлетворения иска П.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Москве и ООП и П района Чертаново Северное города Москвы не явились, извещены, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении дела не просили.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого как незаконного просят по доводам апелляционной жалобы ответчики Г.В.Б. и Г.Д.
Проверив материалы дела, выслушав представителя Г.В.Б. и Г.Д. - адвоката Ясинскую А.П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, П. и ее представителя - адвоката Петрова Д.В., возражавших против апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, принимая во внимание изложенное в письменных возражениях П. на апелляционную жалобу Г.В.Б. и Г.Д., учитывая надлежащее извещение иных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в данном судебном заседании, считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, спорным жилым помещением является двухкомнатная квартира N......, общей площадью... кв. м, расположенная по адресу: .........
Спорная квартира расположена в доме ЖСК "Смоленский", членом-пайщиком которого являлся Г.С., была предоставлена семье Г.С. в составе Г.С., его жены Г.В.Б. и сына Г.Д. на основании ордера, выданного Исполкомом Черемушкинского районного Совета народных депутатов от....... г. N....... (т. 1 л.д. 104, 105).
Также из материалов дела следует, что право собственности Г.С. на спорную квартиру было зарегистрировано в ЕГРП......... г. на основании справки ЖСК "Смоленский" от......... г. о выплате пая (т. 1 л.д. 136).
Из справки ЖСК "Смоленский" от......... г. следует, что Г.С. являлся членом ЖСК с........ г.; сумма паенакопления составляет....... руб.; пай выплачен полностью......... г. (т. 1 л.д. 67).
Брак между Г.С. и Г.В.Б., зарегистрированный........ г., был прекращен.......... г. на основании их совместного заявления (т. 2 л.д. 9).
Из материалов дела также усматривается, что на основании договора купли-продажи от.......... г. продавец Г.С. продал, а покупатель П. купила за.......... руб. спорную квартиру N...... по адресу: ........... (т. 1 л.д. 8 - 9).
Квартира была передана покупателю по акту приема-передачи от.......... г. (т. 1 л.д. 10 - 11).
На основании указанного договора, прошедшего государственную регистрацию, ......... г. П. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру (т. 1 л.д. 7).
На момент совершения сделки в квартире по месту жительства были зарегистрированы и продолжают быть зарегистрированными по настоящее время Г.В. - с........... г., Г.Д. - с........ г., П. - с........ г. (т. 1 л.д. 12).
В судебном заседании истец П. и ее представители пояснили, что......... г. был заключен предварительный договор купли-продажи, стороны сделки договорились о регистрации истца по адресу спорной квартиры. Придя в квартиру, истец увидела вещи посторонних людей и спросила, кем они являются, но продавец пояснил, что имеет полное право на продажу квартиры и представил ей свидетельство о расторжении брака и договор дарения, по которому квартира была подарена ему бабушкой, выплатившей пай. Оснований сомневаться в праве распоряжения Г.С. жилым помещением у нее не было. Расчеты между сторонами произведены полностью, квартира была передана истцу по акту приема-передачи.
Г.В.Б., Г.Д. и их представители в судебном заседании пояснили, что П. не могла осматривать квартиру до ее приобретения и непосредственного вселения, так как до..... г. у Г.С. не было ключей от квартиры, он оставил их в.... году при выезде. Г.С. не отрицал, что с момента выезда не осуществлял прав собственника в отношении спорного имущества. Основанием регистрации права собственности Г.С. на квартиру стала справка о выплате пая, а не договор дарения, о котором говорила истец. П. не предприняла действий для уточнения обстоятельств того, мог ли продавец без согласия зарегистрированных в квартире лиц продавать ее. О продаже квартиры Г.В.Б. узнала...... г., до этого времени ее права никто не нарушал.
Допрошенный в судебном заседании свидетель..... В.В. показал, что является другом Г.Д., с.......... г. и до.......... г. он с женой проживал в спорной квартире. В квартире Г.С. не появлялся. Они уезжали из квартиры на два дня, а в день приезда обнаружили, что замки в квартире были сменены, незнакомые люди сказали, что квартира продана, показали им свидетельство о праве собственности и попросили забрать свои вещи, они собрали свои вещи и уехали. В квартире остались вещи Г.В.Б., эти вещи новые собственники попросили оставить в квартире.
Свидетель.... В.В. показал, что знает семью Г.С. В спорной квартире долгое время проживала семья Карапетянц, и в это время Г.С. он не видел. В августе...... года на лестничной клетке он встретил Г.С., который представил П. как нового собственника квартиры и попросил у него ключи.
Свидетель..... Г.А. показала, что она является членом правления ЖСК, Г.С. в доме она не видела много лет. Родители Г.С. не имеют отношения к спорной квартире.
Свидетель...... Ю.В. показала, что является подругой П., и что она вместе с П. осматривала спорную квартиру перед покупкой, дверь открыл Сергей, более в квартире никого не было. Точную дату осмотра она не помнит. Сергей пояснил, что он является собственников, с супругой брак расторгнут, в квартире зарегистрирована бывшая супруга, между ними достигнуто соглашение по поводу выписки бывшей супруги из квартиры.
Свидетель...... Г.И. - мать П. показала, что.......... г. они вместе с дочерью осматривали спорную квартиру. Сергей открыл им дверь, представил документы - справку о выплате пая, квитанции о внесении паевых взносов его матерью, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о праве собственности, где он был указан единственным собственником.
Г.С. не отрицал факт осмотра спорной квартиры П., ее подругой и матерью, представления им названных выше документов.
Стороной истца П. в ходе судебного разбирательства в обоснование своей позиции представлены копии договора дарения паевых взносов и прав на квартиру от..... года, заключенного между Б. и Г.С., и извещения Сберегательной кассы о перечислении Б. на счет ЖСК "Смоленский" суммы паевого взноса в размере 4 625 руб. за Г.С. (т. 1 л.д. 65, 66).
Разрешая заявленные требования, оценив представленные доказательства, руководствуясь ст. ст. 166, 167, 209, 235, 253, 256 ГК РФ, ст. ст. 34, 35 СК РФ, ст. 35 ЖК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований П. и об отказе в удовлетворении иска Г.В.Б.
При этом исходил из того, что оснований для признания договора купли-продажи недействительным не имеется, поскольку П. не знала и не могла знать о притязаниях Г.В.Б. и Г.Д. на спорное имущество, после расторжения брака Г.В.Б. не обращалась в суд с иском о разделе спорной квартиры, соглашения о разделе имущества между Г.В.Б. и Г.С. не заключалось; квартира сдавалась внаем Г.Д., таким образом, у П. отсутствовали основания предполагать, что у продавца отсутствует право распоряжаться квартирой. Кроме того, оспариваемая сделка по продаже спорной квартиры от...... года соответствует требованиям закона и реально исполнена сторонами, доказан возмездный характер совершенной сделки купли-продажи и исполнение обязательств по оплате денежных средств; право собственности перешло к П. Последняя получила квартиру в фактическое владение, проживает и зарегистрирована в квартире по месту жительства совместно с несовершеннолетней дочерью.
Поскольку суд пришел к выводу об отказе удовлетворения требований Г.В.Б. о признании договора купли-продажи недействительным, то счел исковые требования П. к Г.В.Б. и Г.Д. о признании прекратившими право пользования спорным жилым помещением подлежащими удовлетворению, т.к. пришел к выводу о том, что право пользования Г.В.Б. и Г.Д. спорной квартирой прекращено, спорная квартира больше не является их местом жительства.
Между тем, с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не соглашается, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Спорное жилое помещение было приобретено путем выплаты паенакопления в ЖСК "Смоленский" в период брака между Г.С. и Г.В.Б., в связи с чем спорная квартира является их совместно нажитым имуществом.
Доводы истца П. и ответчика Г.С. о том, что спорная квартира изначально принадлежала матери Г.С. - Б., а впоследствии на основании договора дарения, заключенного в..... году, Б. передала права на спорную квартиру своему сыну Г.С., опровергается справкой ЖСК "Смоленский" о выплате пая в..... г. (т. 1 л.д. 67); ордером Исполкома Черемушкинского районного Совета народных депутатов от...... г. N....., согласно которому квартира предоставлялась семье Г.С. в....... г. (т. 1 л.д. 105), а также ответом ЖСК "Смоленский", согласно которому членом ЖСК "Смоленский" являлся Г.С., который подал заявление о вступлении в членство, участвовал в жеребьевке квартир, и только после этого определялся номер квартиры и выдавался ордер на квартиру; о гражданке Б. кооперативу ничего не известно (т. 1 л.д. 104).
Доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что спорная квартира приобретена на деньги Г.С., суду не представлено.
Поскольку оспариваемый договор купли-продажи был заключен........ г., т.е. когда Г.С. и Г.В.Б. перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями статьи 35 СК РФ, и приобрели статус участников совместной собственности, отношения которых регулируются положениями ст. 253 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
В силу п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, суду кроме установления полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом следует установить наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.
Требование о признании такой сделки недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии полномочий у другого участника совместной собственности на совершение сделки.
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
В соответствии со с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (абз. 2 п. 1 ст. 167 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из материалов дела, Г.В.Б. оспаривала факт согласия на отчуждение спорной квартиры.
Доказательств, подтверждающих, что Г.В.Б. давала такое согласие, представлено не было.
Принимая во внимание, что Г.В.Б. не давала согласия Г.С. на отчуждение спорной квартиры, являющейся совместной собственностью, у Г.С. отсутствовали полномочия на совершение сделки от имени Г.В.Б. по распоряжению общим имуществом.
Довод П. об отсутствии притязаний Г.В.Б. в отношении спорной квартиры опровергается теми обстоятельствами, что Г.В.Б. зарегистрирована в спорной квартире по месту жительства, несла бремя содержания квартиры, производила оплату коммунальных услуг, в то время как Г.С. в спорной квартире долгий период времени не проживал, бремя содержания квартиры не нес.
Исходя из пояснений П. и Г.С. в ходе судебного разбирательства, а также показаний свидетеля........ Г.И., перед заключением оспариваемого договора купли-продажи Г.С. представил П. выписку из лицевого счета, в которой были указаны сведения о Г.В.Б., свидетельство о праве собственности на квартиру, в котором основанием для регистрации права собственности указана справка ЖСК "Смоленский" о выплате пая, справку ЖСК "Смоленский", содержащую сведения о дате выплаты пая, свидетельство о расторжении брака с Г.В.Б.
Из пояснений П. также следует, что при осмотре спорной квартиры она видела в квартире вещи квартирантов, которым, со слов Г.С., разрешил проживать в спорной квартире его сын Г.Д.
Таким образом, как усматривается из материалов дела, П., зная о том, что спорная квартира предоставлена в доме ЖСК на семью из трех человек, пай выплачен в...... году в период брака Г.С. и Г.В.Б., в спорном жилом помещении постоянно зарегистрированы Г.В.Б. и Г.Д., квартира была передана в пользование семье Карапетянц не Г.С., не приняла все необходимые меры, чтобы выяснить, кто фактически распоряжается спорной квартирой, выяснить отношение Г.В.Б. к заключаемой сделке, т.е. не приняла все разумные меры для выяснения правомочий Г.С. на отчуждение имущества, в связи с чем П. нельзя признать добросовестным приобретателем.
Судебная коллегия также не может согласиться с доводами П. о том, что Г.В.Б. пропущен срок исковой давности, т.к. с момента расторжения брака прошло более трех лет.
В силу ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что право Г.В.Б. было нарушено сделкой купли-продажи, которая имела место в июле...... года, до совершения данной сделки право Г.В.Б. на владение и пользование совместно нажитым в браке с Г.С. имуществом нарушено не было. Исковое заявление Г.В.Б. подано в суд...... г., что указывает на обращение в суд с иском за защитой нарушенного права в пределах срока исковой давности.
При таком положении, заключенный между Г.С. и П. договор купли-продажи квартиры в силу положений ст. 168 ГК РФ является недействительным, как сделка, не соответствующая требованиям закона, а именно ст. 253 ГК РФ, поскольку Г.С. распорядился находящимся в общей совместной собственности имуществом в отсутствие полномочий от имени Г.В.Б. на совершение сделки.
В связи с изложенным, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене и считает возможным в силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ вынести новое решение об удовлетворении иска Г.В.Б. к Г.С. и П. о признании договора купли-продажи квартиры от....... года недействительным.
Подлежат удовлетворению требования Г.В.Б. о применении последствий недействительности сделки в соответствии со ст. 167 ГК РФ.
Стороны по сделке необходимо привести в первоначальное положение. Спорная квартира подлежит возврату в собственность Г.С., а с Г.С. в пользу П. подлежат взысканию оплаченные по договору купли-продажи денежные средства в сумме.......... руб.
Данное апелляционное определение является основанием для регистрации права собственности Г.С. на квартиру по адресу: ........
Поскольку исковые требования Г.В.Б. о признании договора купли-продажи от....... г. удовлетворены, подлежат оставлению без удовлетворения исковые требования П. к Г.В.Б. и Г.Д. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ........
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от..... года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ........, от....... г., заключенный между Г.С. и П.
Применить последствия недействительности сделки.
Вернуть стороны в первоначальное положение.
Взыскать с Г.С. в пользу П...... (.....) рублей.
В удовлетворении исковых требований П. к Г.В.Б. и Г.Д. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ........, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.09.2016 ПО ДЕЛУ N 33-33606/2016
Требование: О прекращении права пользования жилым помещением.Разделы:
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Собственник спорной квартиры указывает, что бывшая супруга и сын бывшего собственника квартиры продолжают проживать в приобретенной им квартире. Ответчики ссылаются на отсутствие их согласия на продажу квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 сентября 2016 г. по делу N 33-33606/2016
Судья: Бондарева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Зельхарняевой А.И., Лемагиной И.Б.,
при секретаре.... М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зельхарняевой А.И. дело по апелляционной жалобе ответчиков Г.В.Б. и Г.Д. на решение Чертановского районного суда города Москвы от...... года, которым постановлено:
"Исковые требования П. к Г.В.Б., Г.Д. о прекращении права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ........., - удовлетворить.
Признать Г.В.Б., Г.Д. прекратившими право пользования квартирой, расположенной по адресу: ........., что является основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета в органах ОУФМС по району Чертаново Северное города Москвы по указанному выше адресу.
В удовлетворении исковых требований Г.В.Б. к Г.С., П. о признании договора купли-продажи квартиры от...... года недействительным, применении последствий недействительности сделки - отказать",
установила:
П. обратилась в суд с иском к Г.В.Б., Г.Д. о признании прекратившими право пользования жилым помещением.
Иск мотивирован тем, что на основании договора купли-продажи от........ г. П. приобрела в собственность у Г.С. квартиру N..... по адресу: .......... Право собственности истца на указанную квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке. Вместе с тем, по данному адресу продолжают быть зарегистрированными по месту жительства бывшая супруга и сын бывшего собственника квартиры Г.В.Б. и Г.Д., что нарушает права истца как собственника жилого помещения.
П. просила признать Г.В.Б. и Г.Д. прекратившими право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: ........., квартира.......... (том 1 л.д. 5 - 6).
Г.В.Б. обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Г.С. и П., просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры от........ г., заключенный между Г.С. и П., применить последствия недействительности сделки. Свои требования Г.В.Ф. обосновала тем, что в период с....... г. по........ г. она состояла с Г.С. в зарегистрированном браке. В..... г. супруги вступили в жилищно-строительный кооператив "Смоленский" и приобрели спорную квартиру, в.... году полностью выплатили пай и оформили жилое помещение на имя супруга Г.С. После расторжения брака супруги пришли к устному соглашению о том, что спорная квартира остается в распоряжении Г.В.Б. и Г.Д., о чем ответчик написал расписку от..... г. С этого времени в квартире проживал Г.Д., а с...... г. по...... г. - его друг К. с семьей.......... г. истец не смогла попасть в квартиру, так как замок входной двери был заменен. Впоследствии выяснилось, что........ г. П. была зарегистрирована в квартире, а....... г. стала ее собственником на основании оспариваемой сделки купли-продажи. Поскольку Г.С. передал правомочие распоряжаться..... доли квартиры своему сыну Г.Д., с... г. в спорной квартире не появлялся, не нес расходы на ее содержание, П. ни разу не была в спорной квартире, не осматривала ее перед покупкой, зарегистрирована в квартире была еще до совершения сделки купли-продажи, была уведомлена о зарегистрированных в квартире лицах, таким образом, П. знала о том, кто проживает в квартире, кто квартирой распоряжается, следовательно, П. не могла не знать об отсутствии согласия Г.В.Б. на продажу квартиры, в связи с чем данная сделка является недействительной (том 2 л.д. 4 - 6; 32 - 34).
Определением суда от........ года гражданские дела по иску П. и по иску Г.В.Б. объединены в одно производство (т. 1 л.д. 33).
П. и ее представитель - адвокат Петров Д.В. в судебном заседании иск П. поддержали в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям, возражали против удовлетворения иска Г.В.Б. Также П. просила применить к заявленным Г.В.Б. требованиям срок исковой давности и отказать Г.В.Б. в иске.
Г.С. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ранее в судебных заседаниях ответчик поддерживал позицию П.
Г.В.Б., Г.Д. и их представители по доверенности Г.Т., Е. в судебное заседание явились, иск Г.В.Б. поддержали в полном объеме по изложенным в нем основаниям, возражали против удовлетворения иска П.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Москве и ООП и П района Чертаново Северное города Москвы не явились, извещены, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении дела не просили.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого как незаконного просят по доводам апелляционной жалобы ответчики Г.В.Б. и Г.Д.
Проверив материалы дела, выслушав представителя Г.В.Б. и Г.Д. - адвоката Ясинскую А.П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, П. и ее представителя - адвоката Петрова Д.В., возражавших против апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, принимая во внимание изложенное в письменных возражениях П. на апелляционную жалобу Г.В.Б. и Г.Д., учитывая надлежащее извещение иных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в данном судебном заседании, считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, спорным жилым помещением является двухкомнатная квартира N......, общей площадью... кв. м, расположенная по адресу: .........
Спорная квартира расположена в доме ЖСК "Смоленский", членом-пайщиком которого являлся Г.С., была предоставлена семье Г.С. в составе Г.С., его жены Г.В.Б. и сына Г.Д. на основании ордера, выданного Исполкомом Черемушкинского районного Совета народных депутатов от....... г. N....... (т. 1 л.д. 104, 105).
Также из материалов дела следует, что право собственности Г.С. на спорную квартиру было зарегистрировано в ЕГРП......... г. на основании справки ЖСК "Смоленский" от......... г. о выплате пая (т. 1 л.д. 136).
Из справки ЖСК "Смоленский" от......... г. следует, что Г.С. являлся членом ЖСК с........ г.; сумма паенакопления составляет....... руб.; пай выплачен полностью......... г. (т. 1 л.д. 67).
Брак между Г.С. и Г.В.Б., зарегистрированный........ г., был прекращен.......... г. на основании их совместного заявления (т. 2 л.д. 9).
Из материалов дела также усматривается, что на основании договора купли-продажи от.......... г. продавец Г.С. продал, а покупатель П. купила за.......... руб. спорную квартиру N...... по адресу: ........... (т. 1 л.д. 8 - 9).
Квартира была передана покупателю по акту приема-передачи от.......... г. (т. 1 л.д. 10 - 11).
На основании указанного договора, прошедшего государственную регистрацию, ......... г. П. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру (т. 1 л.д. 7).
На момент совершения сделки в квартире по месту жительства были зарегистрированы и продолжают быть зарегистрированными по настоящее время Г.В. - с........... г., Г.Д. - с........ г., П. - с........ г. (т. 1 л.д. 12).
В судебном заседании истец П. и ее представители пояснили, что......... г. был заключен предварительный договор купли-продажи, стороны сделки договорились о регистрации истца по адресу спорной квартиры. Придя в квартиру, истец увидела вещи посторонних людей и спросила, кем они являются, но продавец пояснил, что имеет полное право на продажу квартиры и представил ей свидетельство о расторжении брака и договор дарения, по которому квартира была подарена ему бабушкой, выплатившей пай. Оснований сомневаться в праве распоряжения Г.С. жилым помещением у нее не было. Расчеты между сторонами произведены полностью, квартира была передана истцу по акту приема-передачи.
Г.В.Б., Г.Д. и их представители в судебном заседании пояснили, что П. не могла осматривать квартиру до ее приобретения и непосредственного вселения, так как до..... г. у Г.С. не было ключей от квартиры, он оставил их в.... году при выезде. Г.С. не отрицал, что с момента выезда не осуществлял прав собственника в отношении спорного имущества. Основанием регистрации права собственности Г.С. на квартиру стала справка о выплате пая, а не договор дарения, о котором говорила истец. П. не предприняла действий для уточнения обстоятельств того, мог ли продавец без согласия зарегистрированных в квартире лиц продавать ее. О продаже квартиры Г.В.Б. узнала...... г., до этого времени ее права никто не нарушал.
Допрошенный в судебном заседании свидетель..... В.В. показал, что является другом Г.Д., с.......... г. и до.......... г. он с женой проживал в спорной квартире. В квартире Г.С. не появлялся. Они уезжали из квартиры на два дня, а в день приезда обнаружили, что замки в квартире были сменены, незнакомые люди сказали, что квартира продана, показали им свидетельство о праве собственности и попросили забрать свои вещи, они собрали свои вещи и уехали. В квартире остались вещи Г.В.Б., эти вещи новые собственники попросили оставить в квартире.
Свидетель.... В.В. показал, что знает семью Г.С. В спорной квартире долгое время проживала семья Карапетянц, и в это время Г.С. он не видел. В августе...... года на лестничной клетке он встретил Г.С., который представил П. как нового собственника квартиры и попросил у него ключи.
Свидетель..... Г.А. показала, что она является членом правления ЖСК, Г.С. в доме она не видела много лет. Родители Г.С. не имеют отношения к спорной квартире.
Свидетель...... Ю.В. показала, что является подругой П., и что она вместе с П. осматривала спорную квартиру перед покупкой, дверь открыл Сергей, более в квартире никого не было. Точную дату осмотра она не помнит. Сергей пояснил, что он является собственников, с супругой брак расторгнут, в квартире зарегистрирована бывшая супруга, между ними достигнуто соглашение по поводу выписки бывшей супруги из квартиры.
Свидетель...... Г.И. - мать П. показала, что.......... г. они вместе с дочерью осматривали спорную квартиру. Сергей открыл им дверь, представил документы - справку о выплате пая, квитанции о внесении паевых взносов его матерью, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о праве собственности, где он был указан единственным собственником.
Г.С. не отрицал факт осмотра спорной квартиры П., ее подругой и матерью, представления им названных выше документов.
Стороной истца П. в ходе судебного разбирательства в обоснование своей позиции представлены копии договора дарения паевых взносов и прав на квартиру от..... года, заключенного между Б. и Г.С., и извещения Сберегательной кассы о перечислении Б. на счет ЖСК "Смоленский" суммы паевого взноса в размере 4 625 руб. за Г.С. (т. 1 л.д. 65, 66).
Разрешая заявленные требования, оценив представленные доказательства, руководствуясь ст. ст. 166, 167, 209, 235, 253, 256 ГК РФ, ст. ст. 34, 35 СК РФ, ст. 35 ЖК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований П. и об отказе в удовлетворении иска Г.В.Б.
При этом исходил из того, что оснований для признания договора купли-продажи недействительным не имеется, поскольку П. не знала и не могла знать о притязаниях Г.В.Б. и Г.Д. на спорное имущество, после расторжения брака Г.В.Б. не обращалась в суд с иском о разделе спорной квартиры, соглашения о разделе имущества между Г.В.Б. и Г.С. не заключалось; квартира сдавалась внаем Г.Д., таким образом, у П. отсутствовали основания предполагать, что у продавца отсутствует право распоряжаться квартирой. Кроме того, оспариваемая сделка по продаже спорной квартиры от...... года соответствует требованиям закона и реально исполнена сторонами, доказан возмездный характер совершенной сделки купли-продажи и исполнение обязательств по оплате денежных средств; право собственности перешло к П. Последняя получила квартиру в фактическое владение, проживает и зарегистрирована в квартире по месту жительства совместно с несовершеннолетней дочерью.
Поскольку суд пришел к выводу об отказе удовлетворения требований Г.В.Б. о признании договора купли-продажи недействительным, то счел исковые требования П. к Г.В.Б. и Г.Д. о признании прекратившими право пользования спорным жилым помещением подлежащими удовлетворению, т.к. пришел к выводу о том, что право пользования Г.В.Б. и Г.Д. спорной квартирой прекращено, спорная квартира больше не является их местом жительства.
Между тем, с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не соглашается, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Спорное жилое помещение было приобретено путем выплаты паенакопления в ЖСК "Смоленский" в период брака между Г.С. и Г.В.Б., в связи с чем спорная квартира является их совместно нажитым имуществом.
Доводы истца П. и ответчика Г.С. о том, что спорная квартира изначально принадлежала матери Г.С. - Б., а впоследствии на основании договора дарения, заключенного в..... году, Б. передала права на спорную квартиру своему сыну Г.С., опровергается справкой ЖСК "Смоленский" о выплате пая в..... г. (т. 1 л.д. 67); ордером Исполкома Черемушкинского районного Совета народных депутатов от...... г. N....., согласно которому квартира предоставлялась семье Г.С. в....... г. (т. 1 л.д. 105), а также ответом ЖСК "Смоленский", согласно которому членом ЖСК "Смоленский" являлся Г.С., который подал заявление о вступлении в членство, участвовал в жеребьевке квартир, и только после этого определялся номер квартиры и выдавался ордер на квартиру; о гражданке Б. кооперативу ничего не известно (т. 1 л.д. 104).
Доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что спорная квартира приобретена на деньги Г.С., суду не представлено.
Поскольку оспариваемый договор купли-продажи был заключен........ г., т.е. когда Г.С. и Г.В.Б. перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями статьи 35 СК РФ, и приобрели статус участников совместной собственности, отношения которых регулируются положениями ст. 253 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
В силу п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, суду кроме установления полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом следует установить наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.
Требование о признании такой сделки недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии полномочий у другого участника совместной собственности на совершение сделки.
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
В соответствии со с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (абз. 2 п. 1 ст. 167 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из материалов дела, Г.В.Б. оспаривала факт согласия на отчуждение спорной квартиры.
Доказательств, подтверждающих, что Г.В.Б. давала такое согласие, представлено не было.
Принимая во внимание, что Г.В.Б. не давала согласия Г.С. на отчуждение спорной квартиры, являющейся совместной собственностью, у Г.С. отсутствовали полномочия на совершение сделки от имени Г.В.Б. по распоряжению общим имуществом.
Довод П. об отсутствии притязаний Г.В.Б. в отношении спорной квартиры опровергается теми обстоятельствами, что Г.В.Б. зарегистрирована в спорной квартире по месту жительства, несла бремя содержания квартиры, производила оплату коммунальных услуг, в то время как Г.С. в спорной квартире долгий период времени не проживал, бремя содержания квартиры не нес.
Исходя из пояснений П. и Г.С. в ходе судебного разбирательства, а также показаний свидетеля........ Г.И., перед заключением оспариваемого договора купли-продажи Г.С. представил П. выписку из лицевого счета, в которой были указаны сведения о Г.В.Б., свидетельство о праве собственности на квартиру, в котором основанием для регистрации права собственности указана справка ЖСК "Смоленский" о выплате пая, справку ЖСК "Смоленский", содержащую сведения о дате выплаты пая, свидетельство о расторжении брака с Г.В.Б.
Из пояснений П. также следует, что при осмотре спорной квартиры она видела в квартире вещи квартирантов, которым, со слов Г.С., разрешил проживать в спорной квартире его сын Г.Д.
Таким образом, как усматривается из материалов дела, П., зная о том, что спорная квартира предоставлена в доме ЖСК на семью из трех человек, пай выплачен в...... году в период брака Г.С. и Г.В.Б., в спорном жилом помещении постоянно зарегистрированы Г.В.Б. и Г.Д., квартира была передана в пользование семье Карапетянц не Г.С., не приняла все необходимые меры, чтобы выяснить, кто фактически распоряжается спорной квартирой, выяснить отношение Г.В.Б. к заключаемой сделке, т.е. не приняла все разумные меры для выяснения правомочий Г.С. на отчуждение имущества, в связи с чем П. нельзя признать добросовестным приобретателем.
Судебная коллегия также не может согласиться с доводами П. о том, что Г.В.Б. пропущен срок исковой давности, т.к. с момента расторжения брака прошло более трех лет.
В силу ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что право Г.В.Б. было нарушено сделкой купли-продажи, которая имела место в июле...... года, до совершения данной сделки право Г.В.Б. на владение и пользование совместно нажитым в браке с Г.С. имуществом нарушено не было. Исковое заявление Г.В.Б. подано в суд...... г., что указывает на обращение в суд с иском за защитой нарушенного права в пределах срока исковой давности.
При таком положении, заключенный между Г.С. и П. договор купли-продажи квартиры в силу положений ст. 168 ГК РФ является недействительным, как сделка, не соответствующая требованиям закона, а именно ст. 253 ГК РФ, поскольку Г.С. распорядился находящимся в общей совместной собственности имуществом в отсутствие полномочий от имени Г.В.Б. на совершение сделки.
В связи с изложенным, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене и считает возможным в силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ вынести новое решение об удовлетворении иска Г.В.Б. к Г.С. и П. о признании договора купли-продажи квартиры от....... года недействительным.
Подлежат удовлетворению требования Г.В.Б. о применении последствий недействительности сделки в соответствии со ст. 167 ГК РФ.
Стороны по сделке необходимо привести в первоначальное положение. Спорная квартира подлежит возврату в собственность Г.С., а с Г.С. в пользу П. подлежат взысканию оплаченные по договору купли-продажи денежные средства в сумме.......... руб.
Данное апелляционное определение является основанием для регистрации права собственности Г.С. на квартиру по адресу: ........
Поскольку исковые требования Г.В.Б. о признании договора купли-продажи от....... г. удовлетворены, подлежат оставлению без удовлетворения исковые требования П. к Г.В.Б. и Г.Д. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ........
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от..... года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ........, от....... г., заключенный между Г.С. и П.
Применить последствия недействительности сделки.
Вернуть стороны в первоначальное положение.
Взыскать с Г.С. в пользу П...... (.....) рублей.
В удовлетворении исковых требований П. к Г.В.Б. и Г.Д. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ........, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)