Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 26 октября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Чапаева И.А., судей Козловой С.В. и Шумиловой Л.Ф. при ведении протокола секретарем судебного заседания Роговой Д.А.,
при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Медицинские диагностические исследования" Поповой Е.Ю. по доверенности от 10.10.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медицинские диагностические исследования" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 июня 2016 года по делу N А05-4102/2016 (судья Шашков А.Х.),
Администрация муниципального образования "Город Архангельск" (место нахождения: 163000, г. Архангельск, пл. В.И. Ленина, д. 5; ОГРН 1022900509521; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Медицинские диагностические исследования" (место нахождения: 163020, г. Архангельск, ул. Советская, д. 7; ОГРН 1022900520500; далее - Общество) о взыскании 505 209 руб. 60 коп., в том числе 465 696 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества, 39 513 руб. 60 коп. долга за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Советская, д. 7, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 2000 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью "УК ЖД "Связькабельстрой" (далее - Компания).
Решением суда от 21.06.2016 исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Администрации взыскано 465 696 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В федеральный бюджет с Общества взыскано 12 314 руб. государственной пошлины.
Общество с вынесенным решением не согласилось и обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права. В обоснование доводов жалобы апеллянт указал на отсутствие в договоре аренды от 28.07.2004 N 798 обязанности арендатора возмещать затраты собственника на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также оплачивать взносы на капитальный ремонт. Кроме того, по мнению апеллянта, суд первой инстанции необоснованно отклонил его доводы о пропуске истцом срока исковой давности по части требования за период с ноября 2011 года по апрель 2013 года.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу возражала против ее удовлетворения.
Представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность определения в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает ее не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, муниципальному образованию "Город Архангельск" на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 784 кв. м в доме по адресу: г. Архангельск, ул. Советская, д. 7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.12.2007.
Мэрией г. Архангельска (правопредшественник истца, арендодатель) и Обществом (арендатор) 28.07.2004 заключен договор аренды N 798, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 789,4 кв. м, расположенные в многоквартирном доме N 7 по ул. Советской в г. Архангельске (далее - МКД N 7) для использования под размещение физкультурно-оздоровительного комплекса.
Арендуемые помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.03.2004.
Дополнительным соглашением от 10.12.2007 к договору общая площадь переданного в аренду имущества изменена и составила 784 кв. м.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 27.02.2015 по делу N А05-14531/2014 удовлетворен иск Компании к Администрации. Суд взыскал 465 696 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества за период с ноября 2011 года по октябрь 2014 года, 39 513 руб. 60 коп. долга за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома за период с ноября 2011 года по декабрь 2012 года, 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины (всего - 505 209 руб. 60 коп.).
Администрация платежными поручениями от 13.08.2015 N 560, N 561, а также от 16.09.2015 N 1801, перечислила Компании 510 361 руб. 44 коп., исполнив решение Арбитражного суда Архангельской области от 27.02.2015 по делу N А05-14531/2014.
Считая данные расходы убытками, поскольку нежилые помещения переданы в аренду Общества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными лишь в части возмещения 465 696 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества за период с ноября 2011 года по октябрь 2014 года.
С решением суда не согласилось Общество.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы в силу следующего.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Статьей 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Как правильно указал суд первой инстанции, в пункте 2.2.10 договора аренды стороны предусмотрели обязанность Общества в десятидневный срок с момента заключения договора заключить договор на обслуживание помещений с эксплуатирующей организацией и на потребление коммунальных услуг (электроэнергия, тепловая энергия, вода, стоки) с поставщиками услуг.
Довод жалобы Общества со ссылкой на отсутствие в договоре аренды от 28.07.2004 N 798 обязанности арендатора возмещать затраты собственника на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома неправомерен.
Несмотря на то, что спорный договор аренды был заключен в период действия Жилищного кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (далее - ЖК РСФСР), стороны отдельно предусмотрели в договоре необходимость несения Обществом расходов по оплате услуг эксплуатирующей организацией (статья 22 ЖК РСФСР "Жилищно-эксплуатационные организации").
Пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
При этом апелляционная коллегия отмечает, что выбор собственниками помещений в МКД N 7 впоследствии способа управления управляющей организацией (Компанией) в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ не меняет смысла и буквального толкования пункта 2.2.10 договора аренды от 28.07.2004 N 798.
Действительно, бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 ГК РФ). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Пункт 2 статьи 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Проанализировав условия договора аренды, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что стороны договорились возложить на арендатора расходы, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома, в котором находится арендуемое им нежилое помещение.
В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и управляющей компанией, заключенного в соответствии с условиями договора аренды, собственник (арендодатель) произвел оплату задолженности за оказанные управляющей компанией услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
В этом случае у ответчика возникла обязанность возместить истцу понесенные им расходы по правилам статей 15 и 393 ГК РФ.
Как правильно установил суд первой инстанции, расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и коммунальные услуги (на общедомовые нужды) за период с ноября 2011 года по апрель 2013 года являются убытками Администрации, поскольку по условиям договора аренды данные расходы должно нести Общество.
Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об участии ответчика в данных расходах.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на судебную практику не принимается во внимание, так как в рамках рассмотрения перечисленных в апелляционной жалобе дел исследовались иные обстоятельства с другими участниками.
Несение Обществом самостоятельных расходов по содержанию арендуемого имущества не освобождает его от обязанности возмещения расходов собственника связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома, как это предусмотрено договором аренды от 28.07.2004 N 798.
Довод апеллянта о неверном выводе суда первой инстанции о невозможности применения к спорным правоотношениям за период с ноября 2011 года по апрель 2013 года срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком, отклоняется апелляционной коллегией.
Пропуск срока исковой давности в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в иске.
К спорным правоотношениям сторон за период с ноября 2011 года по апрель 2013 года подлежат применению положения ГК РФ о сроке исковой давности без учета изменений, установленных Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 100-ФЗ).
Ранее действовавшая редакция пункта 1 статьи 200 ГК РФ указывала, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Судом первой инстанции правильно указано, что поскольку о том обстоятельстве, что арендатор не оплачивал платежи за содержание и ремонт общего имущества МКД N 7 истец узнал лишь при предъявлении Компанией иска в деле N А05-14531/2014 (02.12.2014).
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств начала течения срока исковой давности для Администрации с иной даты ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции.
Апелляционная коллегия отмечает, что заключение Администрацией самостоятельного договора с Компанией на оказание услуг пользователям помещений от 19.03.2012 само по себе не свидетельствует, что истец был осведомлен о том обстоятельстве, что Общество не осуществляло регулярную оплату платежей за содержание и ремонт общего имущества МКД N 7.
Доказательства иного в материалах дела отсутствуют.
В остальной части решение суда Архангельской области от 21 июня 2016 года по делу N А05-4102/2016 апеллянтом не обжалуется (в части отказа удовлетворения остальной части исковых требований Администрации), в связи с чем не подлежит проверке апелляционной коллегией.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, тогда как правовые основания для иной их оценки у апелляционной инстанции отсутствуют.
Учитывая изложенное выше, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции правильно, в связи с чем не имеется правовых оснований для отмены принятого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 июня 2016 года по делу N А05-4102/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медицинские диагностические исследования" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев с момента его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.10.2016 ПО ДЕЛУ N А05-4102/2016
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2016 г. по делу N А05-4102/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 26 октября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Чапаева И.А., судей Козловой С.В. и Шумиловой Л.Ф. при ведении протокола секретарем судебного заседания Роговой Д.А.,
при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Медицинские диагностические исследования" Поповой Е.Ю. по доверенности от 10.10.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медицинские диагностические исследования" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 июня 2016 года по делу N А05-4102/2016 (судья Шашков А.Х.),
установил:
Администрация муниципального образования "Город Архангельск" (место нахождения: 163000, г. Архангельск, пл. В.И. Ленина, д. 5; ОГРН 1022900509521; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Медицинские диагностические исследования" (место нахождения: 163020, г. Архангельск, ул. Советская, д. 7; ОГРН 1022900520500; далее - Общество) о взыскании 505 209 руб. 60 коп., в том числе 465 696 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества, 39 513 руб. 60 коп. долга за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Советская, д. 7, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 2000 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью "УК ЖД "Связькабельстрой" (далее - Компания).
Решением суда от 21.06.2016 исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Администрации взыскано 465 696 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В федеральный бюджет с Общества взыскано 12 314 руб. государственной пошлины.
Общество с вынесенным решением не согласилось и обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права. В обоснование доводов жалобы апеллянт указал на отсутствие в договоре аренды от 28.07.2004 N 798 обязанности арендатора возмещать затраты собственника на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также оплачивать взносы на капитальный ремонт. Кроме того, по мнению апеллянта, суд первой инстанции необоснованно отклонил его доводы о пропуске истцом срока исковой давности по части требования за период с ноября 2011 года по апрель 2013 года.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу возражала против ее удовлетворения.
Представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность определения в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает ее не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, муниципальному образованию "Город Архангельск" на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 784 кв. м в доме по адресу: г. Архангельск, ул. Советская, д. 7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.12.2007.
Мэрией г. Архангельска (правопредшественник истца, арендодатель) и Обществом (арендатор) 28.07.2004 заключен договор аренды N 798, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 789,4 кв. м, расположенные в многоквартирном доме N 7 по ул. Советской в г. Архангельске (далее - МКД N 7) для использования под размещение физкультурно-оздоровительного комплекса.
Арендуемые помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.03.2004.
Дополнительным соглашением от 10.12.2007 к договору общая площадь переданного в аренду имущества изменена и составила 784 кв. м.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 27.02.2015 по делу N А05-14531/2014 удовлетворен иск Компании к Администрации. Суд взыскал 465 696 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества за период с ноября 2011 года по октябрь 2014 года, 39 513 руб. 60 коп. долга за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома за период с ноября 2011 года по декабрь 2012 года, 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины (всего - 505 209 руб. 60 коп.).
Администрация платежными поручениями от 13.08.2015 N 560, N 561, а также от 16.09.2015 N 1801, перечислила Компании 510 361 руб. 44 коп., исполнив решение Арбитражного суда Архангельской области от 27.02.2015 по делу N А05-14531/2014.
Считая данные расходы убытками, поскольку нежилые помещения переданы в аренду Общества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными лишь в части возмещения 465 696 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества за период с ноября 2011 года по октябрь 2014 года.
С решением суда не согласилось Общество.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы в силу следующего.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Статьей 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Как правильно указал суд первой инстанции, в пункте 2.2.10 договора аренды стороны предусмотрели обязанность Общества в десятидневный срок с момента заключения договора заключить договор на обслуживание помещений с эксплуатирующей организацией и на потребление коммунальных услуг (электроэнергия, тепловая энергия, вода, стоки) с поставщиками услуг.
Довод жалобы Общества со ссылкой на отсутствие в договоре аренды от 28.07.2004 N 798 обязанности арендатора возмещать затраты собственника на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома неправомерен.
Несмотря на то, что спорный договор аренды был заключен в период действия Жилищного кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (далее - ЖК РСФСР), стороны отдельно предусмотрели в договоре необходимость несения Обществом расходов по оплате услуг эксплуатирующей организацией (статья 22 ЖК РСФСР "Жилищно-эксплуатационные организации").
Пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
При этом апелляционная коллегия отмечает, что выбор собственниками помещений в МКД N 7 впоследствии способа управления управляющей организацией (Компанией) в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ не меняет смысла и буквального толкования пункта 2.2.10 договора аренды от 28.07.2004 N 798.
Действительно, бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 ГК РФ). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Пункт 2 статьи 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Проанализировав условия договора аренды, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что стороны договорились возложить на арендатора расходы, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома, в котором находится арендуемое им нежилое помещение.
В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и управляющей компанией, заключенного в соответствии с условиями договора аренды, собственник (арендодатель) произвел оплату задолженности за оказанные управляющей компанией услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
В этом случае у ответчика возникла обязанность возместить истцу понесенные им расходы по правилам статей 15 и 393 ГК РФ.
Как правильно установил суд первой инстанции, расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и коммунальные услуги (на общедомовые нужды) за период с ноября 2011 года по апрель 2013 года являются убытками Администрации, поскольку по условиям договора аренды данные расходы должно нести Общество.
Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об участии ответчика в данных расходах.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на судебную практику не принимается во внимание, так как в рамках рассмотрения перечисленных в апелляционной жалобе дел исследовались иные обстоятельства с другими участниками.
Несение Обществом самостоятельных расходов по содержанию арендуемого имущества не освобождает его от обязанности возмещения расходов собственника связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома, как это предусмотрено договором аренды от 28.07.2004 N 798.
Довод апеллянта о неверном выводе суда первой инстанции о невозможности применения к спорным правоотношениям за период с ноября 2011 года по апрель 2013 года срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком, отклоняется апелляционной коллегией.
Пропуск срока исковой давности в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в иске.
К спорным правоотношениям сторон за период с ноября 2011 года по апрель 2013 года подлежат применению положения ГК РФ о сроке исковой давности без учета изменений, установленных Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 100-ФЗ).
Ранее действовавшая редакция пункта 1 статьи 200 ГК РФ указывала, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Судом первой инстанции правильно указано, что поскольку о том обстоятельстве, что арендатор не оплачивал платежи за содержание и ремонт общего имущества МКД N 7 истец узнал лишь при предъявлении Компанией иска в деле N А05-14531/2014 (02.12.2014).
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств начала течения срока исковой давности для Администрации с иной даты ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции.
Апелляционная коллегия отмечает, что заключение Администрацией самостоятельного договора с Компанией на оказание услуг пользователям помещений от 19.03.2012 само по себе не свидетельствует, что истец был осведомлен о том обстоятельстве, что Общество не осуществляло регулярную оплату платежей за содержание и ремонт общего имущества МКД N 7.
Доказательства иного в материалах дела отсутствуют.
В остальной части решение суда Архангельской области от 21 июня 2016 года по делу N А05-4102/2016 апеллянтом не обжалуется (в части отказа удовлетворения остальной части исковых требований Администрации), в связи с чем не подлежит проверке апелляционной коллегией.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, тогда как правовые основания для иной их оценки у апелляционной инстанции отсутствуют.
Учитывая изложенное выше, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции правильно, в связи с чем не имеется правовых оснований для отмены принятого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 июня 2016 года по делу N А05-4102/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медицинские диагностические исследования" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев с момента его принятия.
Председательствующий
И.А.ЧАПАЕВ
И.А.ЧАПАЕВ
Судьи
С.В.КОЗЛОВА
Л.Ф.ШУМИЛОВА
С.В.КОЗЛОВА
Л.Ф.ШУМИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)