Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что по договору участия в строительстве она вступила в кооператив, участвующий в инвестировании строительства жилого дома, обязательства по уплате взносов, предусмотренных договором об участии в кооперативе, она исполнила в полном объеме, однако до настоящего времени жилой дом не достроен и в эксплуатацию не введен, объект недвижимости в строящемся жилом доме существует в натуре как отдельное изолированное помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Денисова М.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пашкевич А.М.
судей Михалиной С.Е., Леоновой С.В.,
при секретаре И.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалиной С.Е.
дело по апелляционной жалобе истца К.Н. на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 21 июня 2016 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К.Н. к ЖСК "Новые Черемушки, 8", АО "Строительное управление N 155" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - отказать,
установила:
К.Н. обратилась в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу "Новые Черемушки, 8", акционерному обществу "Строительное управление N 155" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по строительному адресу: ***, корпус ***, в виде *** квартиры, расположенной по строительному адресу: ***, корпус ***, имеющий следующие проектные характеристики: расположена на *** этаже, секция ***, условный номер ***, тип слева, ориентировочной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех помещений *** кв. м.
В обоснование исковых требований истец указала, что 5 сентября 2011 г. между ней и товариществом на вере (коммандитное товарищество) "СУ N 155", являвшимся поверенным и действующим от имени ЖСК "Новые Черемушки, 8", был заключен договор об участии в ЖСК. По данному договору К.Н. вступила в ЖСК, участвующий в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: ***.
Целью заключения договора являлось получение истицей жилого помещения в виде отдельной двухкомнатной квартиры ориентировочной площадью *** кв. м, расположенной в жилом доме по указанному строительному адресу на *** этаже, секция ***, условный номер ***.
Обязательства по оплате взносов, предусмотренных договором об участии в ЖСК, К.Н. исполнены в полном объеме.
Согласно названному договору срок окончания строительства дома АО "СУ-155" установлен не позднее декабря 2013 года (пункт 1.6), однако до настоящего времени жилой дом не достроен и в эксплуатацию не введен.
Вместе с тем, объект недвижимости в строящемся жилом доме по указанному выше адресу в виде ***-комнатной квартиры на *** этаже, секция ***, условный номер квартиры ***, ориентировочной площадью *** кв. м существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным месторасположением, что подтверждается заключением АНО "Экспертная компания "Синергия".
В связи с изложенным К.Н. просила признать за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде указанной выше двухкомнатной квартиры.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 21 июня 2016 г. исковые требования К.Н. оставлены без удовлетворения.
С постановленным по делу решением по доводам апелляционной жалобы не согласилась истец К.Н.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 октября 2016 г. указанное решение оставлено без изменения.
Определением Судебной коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13 июня 2017 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 октября 2016 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В заседании апелляционной инстанции представитель временного управляющего АО "Строительное Управлений N 155", представитель АО "Строительное Управлений N 155", представитель ЖСК "Новые Черемушки, 8", а также представители привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управления Росреестра по г. Москве, товарищества на вере (коммандитного товарищества) "СУ N 155 и Компания", Правительства г. Москвы, Префектуры ЮЗАО г. Москвы, ДГИ г. Москвы, Москомстройинвеста не явились. О времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом. Ходатайств об отложении рассмотрения дела от указанных лиц не поступало. О причинах неявки представителей сообщено не было. Учитывая изложенное, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167, 327 ГПК РФ, сочла возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле.
Выслушав представителей истца К.Н. Е., К.С., обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, строительство жилого дома, расположенного по строительному адресу: ***, осуществляется на основании инвестиционного контракта от 13.01.1999 N 04/99-И, заключенного между Префектурой ЮЗАО г. Москвы и ЗАО "СУ-155" на основании Постановления Правительства Москвы от 04.06.1996 г. N 480 "О комплексной реконструкции квартала 10С Новых Черемушек (ЮЗАО)" с учетом дополнительных соглашений.
Как следует из материалов дела, 27 апреля 2011 г. между ЗАО "Строительное управление N 155" (инвестор) и Жилищно-строительным кооперативом "Новые черемушки, 8" (соинвестор) заключен договор инвестирования N ***, предметом которого является участие соинвестора в реализации инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию инвестиционного объекта - многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: ***.
Согласно п. 2.2 указанного договора, принимая участие в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию инвестиционного объекта в порядке и объеме, которые предусмотрены договором, соинвестор приобретает право требования на результат инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир в жилом доме по адресу: ***, при условии внесения соответствующего инвестиционного взноса.
Перечень квартир, передаваемых соинвестору по результатам инвестиционной деятельности, в соответствии с п. 2.3 договора определяется Актом о результатах реализации договора с указанием технических и идентификационных характеристик, из состава квартиры, указанных в Приложении N 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью.
П. 2.5 договора определен ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию - декабрь 2013 г.
Согласно п. 6.5.1 договора в качестве результата инвестиционной деятельности соинвестор (привлеченных им третьих лиц) получает право требования на конкретные квартиры в инвестиционном объекте, в отношении которых соинвестором был внесен инвестиционный взнос.
Также судом первой инстанции установлено, что 5 сентября 2011 г. между товариществом на вере (коммандитное товарищество) "СУ N 155", являвшимся поверенным и действовавшим от имени ЖСК "Новые Черемушки, 8", и К.Н. в целях удовлетворения потребностей истца в жилом помещении был заключен договор об участии в ЖСК N 101011/Ж09104.
В соответствии с пунктами 1.5 договора после завершения строительства жилого дома, получения разрешения на его ввод в эксплуатацию и при условии выполнения истицей обязательств по внесению паевого взноса в полном объеме, она приобретает право на оформление в собственность квартиры в жилом доме по строительному адресу: ***, расположенной на *** этаже этого дома, секция ***, условный номер ***, ориентировочной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех площадей *** кв. м.
Ориентировочный срок окончания строительства жилого дома согласно п. 1.6 договора - не позднее декабря 2013 года.
П. 1.7 договора предусмотрено, что срок, указанный в п. 1.6 договора может быть изменен в случае издания соответствующего распорядительного акта органа власти (местного самоуправления) либо соглашения застройщика с иными инвесторами по соответствующему договору (контракту).
Согласно п. 2.1 договора общий размер взносов, подлежащих внесению пайщиком для получения квартиры составляет *** руб. и включает в себя: вступительный взнос в размере *** руб. и паевой взнос в размере *** руб.
Положениями п. 3.1.2 вышеуказанного договора предусмотрено, что ЖСК обязуется в срок не позднее 30 рабочих дней с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, уведомить об этом пайщика, сообщив при этом номер квартиры, почтовый адрес жилого помещения, а также дату, сроки, порядок передачи квартиры пайщику.
Свои обязательства по договору истец К.Н. выполнила в полном объеме, оплатив предусмотренные договором взносы, что подтверждается платежными поручениями и справкой товарищества на вере (коммандитное товарищество) "СУ - N 155" и Компания" (т. 1 л.д. 13 - 15).
Кроме того, судом установлено, что в ходе реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома по вышеуказанному адресу инвестором АО "СУ-155" получено положительное заключение Мосгорэкспертизы от 06.04.2011 года N *** на проектную документацию, Мосгорстройнадзором выдано разрешение на строительство от 07.06.2011 года N *** со сроком действия до 01 января 2012 года, Москомархитектурой выдан градостроительный план земельного участка N *** от 21.10.2010 года. В соответствии с решением Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы от 16.02.2012 года срок реализации проекта продлен до 07.10.2013 года.
Из ответа Префектуры ЮЗАО г. Москвы (л.д. 174 - 177) усматривается, что вопрос продления срока реализации данного инвестиционного проекта рассмотрен на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы 20.02.2014 г., по результатам рассмотрения принято решение о продлении срока реализации инвестиционного проекта до 31.12.2015 г., Москомархитектурой 06.10.2015 г. на указанный объекта выдано ГПЗУ, статус договора аренды земельного участка как действующий подтвержден, разрешение на строительство будет получено после утверждения проекта в МГЭ.
АО "СУ-155" до настоящего времени жилой дом не достроен, в эксплуатацию не введен. Кроме того, 18.03.2016 г. (после обращения истца с иском) в отношении застройщика АО "СУ-155" введена процедура банкротства - наблюдение.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец вправе требовать передачи квартиры в собственность только после ввода объекта в эксплуатацию и создания квартиры как предмета договора.
При этом суд указал, что между ЖСК и К.Н. сложились правоотношения, основанные на договоре участия в кооперативе, которые законодательством об участии в долевом строительстве не регулируются, договором участия в кооперативе не предусмотрена возможность передачи истцу в собственность доли в объекте незавершенного строительства.
Кроме того, суд при разрешении спора учел, что протоколы распределения жилой площади между участниками реализации инвестиционного контракта не подписывались, дом, в котором находится спорная квартира, не введен в эксплуатацию, обмеры БТИ не проводились, окончательная площадь строительного объекта, равно как и квартиры К.Н., не установлена, что делает невозможным выделить ее долю в незавершенном строительством жилом комплексе. Признание за истицей права собственности на долю в праве общей собственности на незавершенный строительством жилой дом может повлечь нарушение прав других соинвесторов.
С приведенными в решении суда первой инстанции выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.
В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (часть 1 статьи 129 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1).
Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно пункту 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
Регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) была прямо предусмотрена статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент возникновения спорных отношений и на момент рассмотрения дела судом первой инстанции.
Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.
При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.
В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты - в статье 12 этого Кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.
На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г.
Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.
Учитывая положения вышеизложенных нормативных актов, вывод суда первой инстанции о том, что истец не вправе требовать признания за ней права на долю в незавершенном строительством объекте, поскольку правоотношения сторон основаны договоре участия в жилищно-строительном кооперативе, является ошибочным.
Также как не основаны на приведенных нормах материального права, подлежащих применению при разрешении спора, и выводы суда о том, что препятствием к удовлетворению заявленного истцом требования является не сдача дома в эксплуатацию, отсутствие обмеров БТИ, неподписание протоколов распределения жилой площади между участниками реализации инвестиционного контракта.
Исполнение истцом К.Н. вытекающих из договора об участии в ЖСК обязательств по оплате паевого взноса подтверждено отвечающими требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ доказательствами. Внесение соинвестором ЖСК "Новые Черемушки, 8" инвестиционного взноса за спорную квартиру ответчиками не оспаривалось.
Судебной коллегий также учитывается, что требование К.Н. о передаче спорного жилого помещения определением Арбитражного суда Московской области от 27.06.2016 г. включено в реестр требований участников строительства АО "СУ N 155".
Как следует из представленного истцом заключения АНО "Экспертная компания "Синергия", выводы которого ответчиками допустимыми доказательствами не опровергнуты, степень готовности жилого комплекса по объекту незавершенного строительства жилого комплекса по строительному адресу: ***, составляет ***%; объект недвижимости в указанном строящемся жилом доме в виде ***-комнатной квартиры на *** этаже, секция ***, условный номер квартиры ***, ориентировочной площадью *** кв. м существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным месторасположением.
Таким образом, учитывая, что К.Н. надлежащим образом исполнила свои обязательства по договору путем внесения в полном объеме платы за объект недвижимости, истец вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении им обязательства - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ней права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде указанной квартиры.
На основании изложенного, в соответствии со ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия отменяет постановленное по делу решение и принимает новое решение об удовлетворении исковых требований К.Н.
Согласно положениям ст. 98 ГПК РФ уплаченная истцом государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Гагаринского районного суда города Москвы от 21 июня 2016 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Иск К.Н. удовлетворить.
Признать за К.Н. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по строительному адресу: ***, в виде двухкомнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: ***, имеющий следующие проектные характеристики: расположена на *** этаже, секция ***, условный номер ***, тип слева, ориентировочной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех помещений *** кв. м.
Взыскать с ЖСК "Новые Черемушки, 8", АО "Строительное управление N 155" в солидарном порядке государственную пошлину в размере *** рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.09.2017 N 33-29805/2017
Требование: О признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.Разделы:
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что по договору участия в строительстве она вступила в кооператив, участвующий в инвестировании строительства жилого дома, обязательства по уплате взносов, предусмотренных договором об участии в кооперативе, она исполнила в полном объеме, однако до настоящего времени жилой дом не достроен и в эксплуатацию не введен, объект недвижимости в строящемся жилом доме существует в натуре как отдельное изолированное помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 сентября 2017 г. N 33-29805/2017
Судья Денисова М.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пашкевич А.М.
судей Михалиной С.Е., Леоновой С.В.,
при секретаре И.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалиной С.Е.
дело по апелляционной жалобе истца К.Н. на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 21 июня 2016 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К.Н. к ЖСК "Новые Черемушки, 8", АО "Строительное управление N 155" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - отказать,
установила:
К.Н. обратилась в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу "Новые Черемушки, 8", акционерному обществу "Строительное управление N 155" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по строительному адресу: ***, корпус ***, в виде *** квартиры, расположенной по строительному адресу: ***, корпус ***, имеющий следующие проектные характеристики: расположена на *** этаже, секция ***, условный номер ***, тип слева, ориентировочной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех помещений *** кв. м.
В обоснование исковых требований истец указала, что 5 сентября 2011 г. между ней и товариществом на вере (коммандитное товарищество) "СУ N 155", являвшимся поверенным и действующим от имени ЖСК "Новые Черемушки, 8", был заключен договор об участии в ЖСК. По данному договору К.Н. вступила в ЖСК, участвующий в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: ***.
Целью заключения договора являлось получение истицей жилого помещения в виде отдельной двухкомнатной квартиры ориентировочной площадью *** кв. м, расположенной в жилом доме по указанному строительному адресу на *** этаже, секция ***, условный номер ***.
Обязательства по оплате взносов, предусмотренных договором об участии в ЖСК, К.Н. исполнены в полном объеме.
Согласно названному договору срок окончания строительства дома АО "СУ-155" установлен не позднее декабря 2013 года (пункт 1.6), однако до настоящего времени жилой дом не достроен и в эксплуатацию не введен.
Вместе с тем, объект недвижимости в строящемся жилом доме по указанному выше адресу в виде ***-комнатной квартиры на *** этаже, секция ***, условный номер квартиры ***, ориентировочной площадью *** кв. м существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным месторасположением, что подтверждается заключением АНО "Экспертная компания "Синергия".
В связи с изложенным К.Н. просила признать за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде указанной выше двухкомнатной квартиры.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 21 июня 2016 г. исковые требования К.Н. оставлены без удовлетворения.
С постановленным по делу решением по доводам апелляционной жалобы не согласилась истец К.Н.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 октября 2016 г. указанное решение оставлено без изменения.
Определением Судебной коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13 июня 2017 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 октября 2016 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В заседании апелляционной инстанции представитель временного управляющего АО "Строительное Управлений N 155", представитель АО "Строительное Управлений N 155", представитель ЖСК "Новые Черемушки, 8", а также представители привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управления Росреестра по г. Москве, товарищества на вере (коммандитного товарищества) "СУ N 155 и Компания", Правительства г. Москвы, Префектуры ЮЗАО г. Москвы, ДГИ г. Москвы, Москомстройинвеста не явились. О времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом. Ходатайств об отложении рассмотрения дела от указанных лиц не поступало. О причинах неявки представителей сообщено не было. Учитывая изложенное, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167, 327 ГПК РФ, сочла возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле.
Выслушав представителей истца К.Н. Е., К.С., обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, строительство жилого дома, расположенного по строительному адресу: ***, осуществляется на основании инвестиционного контракта от 13.01.1999 N 04/99-И, заключенного между Префектурой ЮЗАО г. Москвы и ЗАО "СУ-155" на основании Постановления Правительства Москвы от 04.06.1996 г. N 480 "О комплексной реконструкции квартала 10С Новых Черемушек (ЮЗАО)" с учетом дополнительных соглашений.
Как следует из материалов дела, 27 апреля 2011 г. между ЗАО "Строительное управление N 155" (инвестор) и Жилищно-строительным кооперативом "Новые черемушки, 8" (соинвестор) заключен договор инвестирования N ***, предметом которого является участие соинвестора в реализации инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию инвестиционного объекта - многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: ***.
Согласно п. 2.2 указанного договора, принимая участие в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию инвестиционного объекта в порядке и объеме, которые предусмотрены договором, соинвестор приобретает право требования на результат инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир в жилом доме по адресу: ***, при условии внесения соответствующего инвестиционного взноса.
Перечень квартир, передаваемых соинвестору по результатам инвестиционной деятельности, в соответствии с п. 2.3 договора определяется Актом о результатах реализации договора с указанием технических и идентификационных характеристик, из состава квартиры, указанных в Приложении N 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью.
П. 2.5 договора определен ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию - декабрь 2013 г.
Согласно п. 6.5.1 договора в качестве результата инвестиционной деятельности соинвестор (привлеченных им третьих лиц) получает право требования на конкретные квартиры в инвестиционном объекте, в отношении которых соинвестором был внесен инвестиционный взнос.
Также судом первой инстанции установлено, что 5 сентября 2011 г. между товариществом на вере (коммандитное товарищество) "СУ N 155", являвшимся поверенным и действовавшим от имени ЖСК "Новые Черемушки, 8", и К.Н. в целях удовлетворения потребностей истца в жилом помещении был заключен договор об участии в ЖСК N 101011/Ж09104.
В соответствии с пунктами 1.5 договора после завершения строительства жилого дома, получения разрешения на его ввод в эксплуатацию и при условии выполнения истицей обязательств по внесению паевого взноса в полном объеме, она приобретает право на оформление в собственность квартиры в жилом доме по строительному адресу: ***, расположенной на *** этаже этого дома, секция ***, условный номер ***, ориентировочной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех площадей *** кв. м.
Ориентировочный срок окончания строительства жилого дома согласно п. 1.6 договора - не позднее декабря 2013 года.
П. 1.7 договора предусмотрено, что срок, указанный в п. 1.6 договора может быть изменен в случае издания соответствующего распорядительного акта органа власти (местного самоуправления) либо соглашения застройщика с иными инвесторами по соответствующему договору (контракту).
Согласно п. 2.1 договора общий размер взносов, подлежащих внесению пайщиком для получения квартиры составляет *** руб. и включает в себя: вступительный взнос в размере *** руб. и паевой взнос в размере *** руб.
Положениями п. 3.1.2 вышеуказанного договора предусмотрено, что ЖСК обязуется в срок не позднее 30 рабочих дней с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, уведомить об этом пайщика, сообщив при этом номер квартиры, почтовый адрес жилого помещения, а также дату, сроки, порядок передачи квартиры пайщику.
Свои обязательства по договору истец К.Н. выполнила в полном объеме, оплатив предусмотренные договором взносы, что подтверждается платежными поручениями и справкой товарищества на вере (коммандитное товарищество) "СУ - N 155" и Компания" (т. 1 л.д. 13 - 15).
Кроме того, судом установлено, что в ходе реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома по вышеуказанному адресу инвестором АО "СУ-155" получено положительное заключение Мосгорэкспертизы от 06.04.2011 года N *** на проектную документацию, Мосгорстройнадзором выдано разрешение на строительство от 07.06.2011 года N *** со сроком действия до 01 января 2012 года, Москомархитектурой выдан градостроительный план земельного участка N *** от 21.10.2010 года. В соответствии с решением Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы от 16.02.2012 года срок реализации проекта продлен до 07.10.2013 года.
Из ответа Префектуры ЮЗАО г. Москвы (л.д. 174 - 177) усматривается, что вопрос продления срока реализации данного инвестиционного проекта рассмотрен на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы 20.02.2014 г., по результатам рассмотрения принято решение о продлении срока реализации инвестиционного проекта до 31.12.2015 г., Москомархитектурой 06.10.2015 г. на указанный объекта выдано ГПЗУ, статус договора аренды земельного участка как действующий подтвержден, разрешение на строительство будет получено после утверждения проекта в МГЭ.
АО "СУ-155" до настоящего времени жилой дом не достроен, в эксплуатацию не введен. Кроме того, 18.03.2016 г. (после обращения истца с иском) в отношении застройщика АО "СУ-155" введена процедура банкротства - наблюдение.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец вправе требовать передачи квартиры в собственность только после ввода объекта в эксплуатацию и создания квартиры как предмета договора.
При этом суд указал, что между ЖСК и К.Н. сложились правоотношения, основанные на договоре участия в кооперативе, которые законодательством об участии в долевом строительстве не регулируются, договором участия в кооперативе не предусмотрена возможность передачи истцу в собственность доли в объекте незавершенного строительства.
Кроме того, суд при разрешении спора учел, что протоколы распределения жилой площади между участниками реализации инвестиционного контракта не подписывались, дом, в котором находится спорная квартира, не введен в эксплуатацию, обмеры БТИ не проводились, окончательная площадь строительного объекта, равно как и квартиры К.Н., не установлена, что делает невозможным выделить ее долю в незавершенном строительством жилом комплексе. Признание за истицей права собственности на долю в праве общей собственности на незавершенный строительством жилой дом может повлечь нарушение прав других соинвесторов.
С приведенными в решении суда первой инстанции выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.
В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (часть 1 статьи 129 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1).
Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно пункту 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
Регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) была прямо предусмотрена статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент возникновения спорных отношений и на момент рассмотрения дела судом первой инстанции.
Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.
При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.
В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты - в статье 12 этого Кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.
На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г.
Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.
Учитывая положения вышеизложенных нормативных актов, вывод суда первой инстанции о том, что истец не вправе требовать признания за ней права на долю в незавершенном строительством объекте, поскольку правоотношения сторон основаны договоре участия в жилищно-строительном кооперативе, является ошибочным.
Также как не основаны на приведенных нормах материального права, подлежащих применению при разрешении спора, и выводы суда о том, что препятствием к удовлетворению заявленного истцом требования является не сдача дома в эксплуатацию, отсутствие обмеров БТИ, неподписание протоколов распределения жилой площади между участниками реализации инвестиционного контракта.
Исполнение истцом К.Н. вытекающих из договора об участии в ЖСК обязательств по оплате паевого взноса подтверждено отвечающими требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ доказательствами. Внесение соинвестором ЖСК "Новые Черемушки, 8" инвестиционного взноса за спорную квартиру ответчиками не оспаривалось.
Судебной коллегий также учитывается, что требование К.Н. о передаче спорного жилого помещения определением Арбитражного суда Московской области от 27.06.2016 г. включено в реестр требований участников строительства АО "СУ N 155".
Как следует из представленного истцом заключения АНО "Экспертная компания "Синергия", выводы которого ответчиками допустимыми доказательствами не опровергнуты, степень готовности жилого комплекса по объекту незавершенного строительства жилого комплекса по строительному адресу: ***, составляет ***%; объект недвижимости в указанном строящемся жилом доме в виде ***-комнатной квартиры на *** этаже, секция ***, условный номер квартиры ***, ориентировочной площадью *** кв. м существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным месторасположением.
Таким образом, учитывая, что К.Н. надлежащим образом исполнила свои обязательства по договору путем внесения в полном объеме платы за объект недвижимости, истец вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении им обязательства - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ней права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде указанной квартиры.
На основании изложенного, в соответствии со ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия отменяет постановленное по делу решение и принимает новое решение об удовлетворении исковых требований К.Н.
Согласно положениям ст. 98 ГПК РФ уплаченная истцом государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Гагаринского районного суда города Москвы от 21 июня 2016 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Иск К.Н. удовлетворить.
Признать за К.Н. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по строительному адресу: ***, в виде двухкомнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: ***, имеющий следующие проектные характеристики: расположена на *** этаже, секция ***, условный номер ***, тип слева, ориентировочной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех помещений *** кв. м.
Взыскать с ЖСК "Новые Черемушки, 8", АО "Строительное управление N 155" в солидарном порядке государственную пошлину в размере *** рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)