Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истца, со стороны ответчика имело место нарушение условий договора долевого участия в строительстве в части предоставления квартиры общей площадью меньше, чем было предусмотрено условиями договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Малахов С.Л.
Докладчик: Быкова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Быковой И.В.,
Судей Савельевой М.А., Карболиной В.А.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новосибирске "04" августа 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО СК "Баутехник" П. на решение Центрального районного суда <адрес> от 27 апреля 2016 года по иску Г.Л.АА. к ООО СК "Баутехник" о взыскании суммы неосновательного обогащения, которым постановлено:
Исковые требования Г.Л.АА. - удовлетворить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания "Баутехник" в пользу Г.Л.АА. стоимость разницы между фактической и договорной стоимостью квартиры, в размере <данные изъяты> рублей.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Быковой И.В., объяснения представителя ООО СК "Баутехник" П., Г.Л.АА. и ее представителя Б., судебная коллегия
установила:
Г.Л.АА. обратилась в суд с иском к ООО СК "Баутехник", в котором просила взыскать стоимость разницы между фактической и договорной стоимостью квартиры, в размере <данные изъяты> руб.
В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве N, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок и своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) блок-секцию 1 (по генплану) жилого дома с административными помещениями, подземной автостоянкой (N по генплану) - II этап строительства многоэтажных жилых домов с административными помещениями, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией, расположенную по адресу (строительный): <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру N, проектной площадью 53,264 кв. м, жилой площадью 25,67 кв. м, общей площадью 51,08 кв. м, расположенную на 7 этаже блок-секции.
Участник долевого строительства свои обязательства исполнил в полном объеме. В соответствии с кадастровым паспортом площадь квартиры составляет 49,3 кв. м. Введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества на 1,78 кв. м общей площади меньше, чем общая площадь квартиры согласованная договором N.
В п. 9.6 договора указано, что при разнице между фактической площадью квартиры и согласованно договором на 3% стороны заключают дополнительное соглашение, которым пропорционально изменяют размер долевого взноса.
Поскольку общая площадь квартиры претерпела изменение более чем на 3%, то истец просила взыскать с ответчика неосновательное обогащение.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась представитель ответчика ООО СК "Баутехник" П., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что решение суда является незаконным и необоснованным из-за допущенных судом нарушений норм материального и процессуального права, принято без учета фактических обстоятельств дела.
В соответствии с п. п. 9.5, 9.6 договора определяют, что изменение площадей квартиры, указанных в п. 2.1.1 на основании обмеров, произведенных органом технической инвентаризации после окончания строительства Объекта, не влечет возникновение обязательств по проведению дополнительных взаиморасчетов между сторонами, если фактическая общая площадь квартиры изменяется менее чем на 3 (три) процента относительно общей площади квартиры, установленной Договором.
Из буквального толкования указанного условия следует, что момент определения площади квартиры, которую необходимо сравнить с площадью квартиры, установленной договором, определен сторонами - это окончание строительства объекта.
Завершение строительства Объекта подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Мэрией <адрес>, в котором зафиксированы, в том числе общая площадь жилых и нежилых помещений, общая площадь здания на основе технического паспорта, выполненного ООО "Геосити". Информация о квартире N отражена на листе 9 (план 7 этажа) и листе 34 (экспликация к поэтажному плану). Разница составляет: 51,08 - 50,6 = 0,48 кв. м, в процентном выражении 0,93.
Застройщик произвел затраты на строительство объекта долевого строительства площадью 50,6 кв. м, и передал квартиру N по ул. <адрес> в <адрес>, что подтверждается односторонним актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, что истцом не оспаривается, в котором указана общая площадь передаваемой квартиры равной 50,6 кв. м.
Судом неверно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. В решении указано, что застройщик в одностороннем порядке уменьшил общую площадь квартиры на 3% и более (3,48%), но это не соответствует действительности, площадь квартиры уменьшена истцом за счет установки перегородок.
За изменения площади, возникшие после ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры, ответчик ответственности не несет.
Апеллянт полагает, что кадастровый и технический паспорта на квартиру, представленные истцом, не являются бесспорными доказательствами того, что квартира передана истцу площадью 49, 3 кв. м.
В техническом паспорте на квартиру, который выполнен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указана площадь 49,3 кв. м. Суд не принял во внимание тот факт, что заключением эксперта по гражданскому делу N от ДД.ММ.ГГГГ N установлено, что площади помещений <адрес> составляют: 26 + 11,3 + 8,71 + 1,57 + 2,94 = 50,52 кв. м, а разница 51,08 - 50,52 = 0,56 кв. м, в процентном выражении 1,1%. Указанные обстоятельства подтверждают, что планировка квартиры претерпела изменения, ее площадь изменилась, а по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата последнего замера) площадь составила 50,52 кв. м.
В дополнении к апелляционной жалобе указывает на несогласие с присужденной для взыскания суммой, полагая, что следуя ее рассчитывать от проектной площади и с учетом размера балкона(лоджии), общая суммы разницы за 52.24 кв. м составляет <данные изъяты>.
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между Г.Л.АА. и ООО СК "Баутехник" заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок и своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) блок-секцию 1 (по генплану) жилого дома с административными помещениями, подземной автостоянкой (N по генплану) - II этап строительства многоэтажных жилых домов с административными помещениями, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией, расположенную по адресу (строительный): <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру N, проектной площадью 53,264 кв. м, жилой площадью 25,67 кв. м, общей площадью 51,08 кв. м, расположенную на 7 этаже блок-секции, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену.
Согласно п. 2.1.1 договора, общая площадь квартиры исчисляется как площадь всех ее помещений, расположенных от лестничной площадки за входной дверью, включая площадь комнат, коридоров, санузлов, подсобных помещений и т.д., за исключением площади лоджий.
В соответствии с п. 9.6 договора сторонами определено, что если по результатам обмеров органов технической инвентаризации после окончания строительства объекта фактическая площадь квартиры изменяется более чем на 3 процента относительно общей площади квартиры, установленной настоящим договором, стороны заключают дополнительное соглашение о пропорциональном изменении размера долевого взноса.
Цена договора составляет, в соответствии с п. 4.1 договора, <данные изъяты> руб.
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик по акту приема-передачи передал истцу квартиру.
После постановки на кадастровый учет объекта недвижимости, в кадастровом паспорте помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры окончательно составила в размере 49,3 кв. м, что на 1,78 кв. м, общей площади меньше общей площади квартиры, согласованной сторонами в договоре.
На основании данных кадастрового паспорта об общей площади квартиры, и пункта 9.6 Договора N, истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о выплате разницы в цене договора в размере <данные изъяты> руб. Требования истца в добровольном порядке ответчиком не исполнены.
Постанавливая обжалуемое решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что при строительстве объекта, определенного в договоре от ДД.ММ.ГГГГ застройщик в одностороннем порядке уменьшил общую площадь жилого помещения на 3% и более (3,48%), подлежащего передаче участнику, и при этом, уклонился от заключения с участником долевого строительства дополнительного соглашения о пропорциональном изменении размера долевого взноса, оговоренного пунктом 9.6 договора.
Судебная коллегия соглашается с обоснованностью и законностью принятого судебного решения и выводами суда первой инстанции.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 названного Кодекса).
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом площадь квартиры была уменьшена за счет установки перегородок, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не подтверждены доказательствами.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.
Для кадастрового учета в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" необходимым является технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пункте 7, 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком объекте недвижимости) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства) - копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию или необходимые сведения, содержащиеся в таком документе, запрашиваются органом кадастрового учета в порядке межведомственного информационного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органе местного самоуправления либо уполномоченной организации, выдавших такой документ.
Согласно п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Согласно п. 2.1.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ, объектом долевого участия является входящее в состав объекта жилое помещение и общее имущество Блок-секции 1 Объекта, подлежащие передаче участнику долевого строительства в порядке и на условиях, предусмотренных договором. Расположение в Объекте и планировка квартиры согласована сторонами и фиксируется в Приложении N к договору, являющемуся неотъемлемой частью.
Стороны при заключении названного договора долевого участия в строительстве жилья договорились, что участнику долевого строительства подлежит передаче квартира общей площадью 51.8 кв. м, в следующем состоянии: потолки-шпатлевка, побелка, натяжные; полы- выравнивающая стяжка, настилка линолеум; стены-штукатурка, шпатлевка, оклейка обоев, стены в ванной и санузле-кафельная плитка; окна- пластиковые, с двухкамерным остеклением, пластиковая подоконная доска; входная дверь металлическая; межкомнатные двери-деревянные, глухие (кухонная дверь со стеклом); инженерные сети -разводка и приборы учета согласно проекту, с установкой электрических розеток и выключателей; балконы или лоджии - с остеклением. Планировка межкомнатных перегородок и мест установки межкомнатных дверей будет согласована Застройщиком с Участником долевого строительства до начала отделочных работ (п. 2.1.1 договора).
Таким образом, из буквального толкования п. 2.1.1 договора, следует, что квартира участнику должна быть передана с выполненной согласованной перепланировкой, установленными межкомнатными дверями и т.д.
При оформлении технических паспортов на объекты недвижимости жилищного фонда организации технического учета и технической инвентаризации руководствуются Инструкцией проведении учета жилищного фонда РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 37.
Из положений п. п. 3.43, 3.46, 3.47 данной Инструкции следует, что основой для текущей инвентаризации зданий служат данные обследования зданий и данные сплошного обхода, результаты которых вносятся в абрисы, поэтажные планы и технические паспорта. Изменения в зданиях устанавливаются путем сравнения старых данных, отраженных в планах и технических паспортах, с действительным состоянием объектов путем обследования последних на месте инвентаризаторами.
Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит. Между тем, стороны в п. 9.6 договора договорились, что окончательно площадь объекта долевого участия определяется по результатам обмеров органов технической инвентаризации.
Согласно кадастрового паспорта, <адрес>, площадь помещения 49.3 кв. м. Учитывая, что разница между общей площадью жилого помещения, предусмотренной п. 2.1.1 договора и фактической площадью по данным кадастрового учета составляет 49.3 кв. м, т.е. разница 1.78 кв. м, что более чем на 3%, следовательно, как и предусмотрено п. 9.6 договора, долевой взнос должен быть уменьшен по соглашению сторон. Поскольку стороны добровольно согласия не достигли, истец обоснованно обратился в суд с данным иском.
Доводы апеллянта о том, что квартиры была передана истцу площадью 50,6 кв. м, опровергаются материалами дела. Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, площадь квартиры N, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 49,3 кв. м. Доказательств того, что площадь квартиры составляет 50.6 кв. м, а 49.3 это результат точности замеров с допустимыми отклонениями ответчиком суду не предоставлено в порядке ст. 56 ГПК РФ. Зафиксированные в кадастровом паспорте сведения в установленном законом порядке оспорены не были, кадастровый паспорт на квартиру оформлен на основании технического паспорта.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за Г.Л.АА. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - <адрес> в <адрес>, общей площадью 49,3 кв. м.
В п. 9.6 договора предусмотрена доплата за разницу от площади переданной квартиры, а не от проектной и без учета балкона (лоджии), потому все доводы апеллянта в дополнительной апелляционной жалобе о необходимости при подсчете выплаты денежной компенсации принимать во внимание проектную площадь и общую площадь переданной квартиры с учетом балкона (лоджии) не могут повлиять на законность судебного решения в обжалуемой части.
Указание в апелляционной жалобе на судебную экспертизу, проведенную в рамках гражданского дела N по иску Г.Л.АБ. к ООО СК "Баутехник" о защите прав потребителя право значения не имеет.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции. Однако само по себе несогласие с этими выводами без приведения обстоятельств и доказательств в подтверждение данных обстоятельств, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, основанием для отмены состоявшегося решения в силу статьи 330 ГПК РФ не являются.
Иные доводы на правильность постановленного решения суда не влияют, в дополнительной проверке не нуждаются. Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ к отмене состоявшегося судебного решения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО СК "Баутехник" П. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.08.2016 ПО ДЕЛУ N 33-7169/2016
Требование: О взыскании разницы между фактической и договорной стоимостью квартиры.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истца, со стороны ответчика имело место нарушение условий договора долевого участия в строительстве в части предоставления квартиры общей площадью меньше, чем было предусмотрено условиями договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 августа 2016 г. по делу N 33-7169/2016
Судья: Малахов С.Л.
Докладчик: Быкова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Быковой И.В.,
Судей Савельевой М.А., Карболиной В.А.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новосибирске "04" августа 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО СК "Баутехник" П. на решение Центрального районного суда <адрес> от 27 апреля 2016 года по иску Г.Л.АА. к ООО СК "Баутехник" о взыскании суммы неосновательного обогащения, которым постановлено:
Исковые требования Г.Л.АА. - удовлетворить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания "Баутехник" в пользу Г.Л.АА. стоимость разницы между фактической и договорной стоимостью квартиры, в размере <данные изъяты> рублей.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Быковой И.В., объяснения представителя ООО СК "Баутехник" П., Г.Л.АА. и ее представителя Б., судебная коллегия
установила:
Г.Л.АА. обратилась в суд с иском к ООО СК "Баутехник", в котором просила взыскать стоимость разницы между фактической и договорной стоимостью квартиры, в размере <данные изъяты> руб.
В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве N, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок и своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) блок-секцию 1 (по генплану) жилого дома с административными помещениями, подземной автостоянкой (N по генплану) - II этап строительства многоэтажных жилых домов с административными помещениями, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией, расположенную по адресу (строительный): <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру N, проектной площадью 53,264 кв. м, жилой площадью 25,67 кв. м, общей площадью 51,08 кв. м, расположенную на 7 этаже блок-секции.
Участник долевого строительства свои обязательства исполнил в полном объеме. В соответствии с кадастровым паспортом площадь квартиры составляет 49,3 кв. м. Введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества на 1,78 кв. м общей площади меньше, чем общая площадь квартиры согласованная договором N.
В п. 9.6 договора указано, что при разнице между фактической площадью квартиры и согласованно договором на 3% стороны заключают дополнительное соглашение, которым пропорционально изменяют размер долевого взноса.
Поскольку общая площадь квартиры претерпела изменение более чем на 3%, то истец просила взыскать с ответчика неосновательное обогащение.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась представитель ответчика ООО СК "Баутехник" П., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что решение суда является незаконным и необоснованным из-за допущенных судом нарушений норм материального и процессуального права, принято без учета фактических обстоятельств дела.
В соответствии с п. п. 9.5, 9.6 договора определяют, что изменение площадей квартиры, указанных в п. 2.1.1 на основании обмеров, произведенных органом технической инвентаризации после окончания строительства Объекта, не влечет возникновение обязательств по проведению дополнительных взаиморасчетов между сторонами, если фактическая общая площадь квартиры изменяется менее чем на 3 (три) процента относительно общей площади квартиры, установленной Договором.
Из буквального толкования указанного условия следует, что момент определения площади квартиры, которую необходимо сравнить с площадью квартиры, установленной договором, определен сторонами - это окончание строительства объекта.
Завершение строительства Объекта подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Мэрией <адрес>, в котором зафиксированы, в том числе общая площадь жилых и нежилых помещений, общая площадь здания на основе технического паспорта, выполненного ООО "Геосити". Информация о квартире N отражена на листе 9 (план 7 этажа) и листе 34 (экспликация к поэтажному плану). Разница составляет: 51,08 - 50,6 = 0,48 кв. м, в процентном выражении 0,93.
Застройщик произвел затраты на строительство объекта долевого строительства площадью 50,6 кв. м, и передал квартиру N по ул. <адрес> в <адрес>, что подтверждается односторонним актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, что истцом не оспаривается, в котором указана общая площадь передаваемой квартиры равной 50,6 кв. м.
Судом неверно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. В решении указано, что застройщик в одностороннем порядке уменьшил общую площадь квартиры на 3% и более (3,48%), но это не соответствует действительности, площадь квартиры уменьшена истцом за счет установки перегородок.
За изменения площади, возникшие после ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры, ответчик ответственности не несет.
Апеллянт полагает, что кадастровый и технический паспорта на квартиру, представленные истцом, не являются бесспорными доказательствами того, что квартира передана истцу площадью 49, 3 кв. м.
В техническом паспорте на квартиру, который выполнен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указана площадь 49,3 кв. м. Суд не принял во внимание тот факт, что заключением эксперта по гражданскому делу N от ДД.ММ.ГГГГ N установлено, что площади помещений <адрес> составляют: 26 + 11,3 + 8,71 + 1,57 + 2,94 = 50,52 кв. м, а разница 51,08 - 50,52 = 0,56 кв. м, в процентном выражении 1,1%. Указанные обстоятельства подтверждают, что планировка квартиры претерпела изменения, ее площадь изменилась, а по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата последнего замера) площадь составила 50,52 кв. м.
В дополнении к апелляционной жалобе указывает на несогласие с присужденной для взыскания суммой, полагая, что следуя ее рассчитывать от проектной площади и с учетом размера балкона(лоджии), общая суммы разницы за 52.24 кв. м составляет <данные изъяты>.
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между Г.Л.АА. и ООО СК "Баутехник" заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок и своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) блок-секцию 1 (по генплану) жилого дома с административными помещениями, подземной автостоянкой (N по генплану) - II этап строительства многоэтажных жилых домов с административными помещениями, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией, расположенную по адресу (строительный): <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру N, проектной площадью 53,264 кв. м, жилой площадью 25,67 кв. м, общей площадью 51,08 кв. м, расположенную на 7 этаже блок-секции, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену.
Согласно п. 2.1.1 договора, общая площадь квартиры исчисляется как площадь всех ее помещений, расположенных от лестничной площадки за входной дверью, включая площадь комнат, коридоров, санузлов, подсобных помещений и т.д., за исключением площади лоджий.
В соответствии с п. 9.6 договора сторонами определено, что если по результатам обмеров органов технической инвентаризации после окончания строительства объекта фактическая площадь квартиры изменяется более чем на 3 процента относительно общей площади квартиры, установленной настоящим договором, стороны заключают дополнительное соглашение о пропорциональном изменении размера долевого взноса.
Цена договора составляет, в соответствии с п. 4.1 договора, <данные изъяты> руб.
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик по акту приема-передачи передал истцу квартиру.
После постановки на кадастровый учет объекта недвижимости, в кадастровом паспорте помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры окончательно составила в размере 49,3 кв. м, что на 1,78 кв. м, общей площади меньше общей площади квартиры, согласованной сторонами в договоре.
На основании данных кадастрового паспорта об общей площади квартиры, и пункта 9.6 Договора N, истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о выплате разницы в цене договора в размере <данные изъяты> руб. Требования истца в добровольном порядке ответчиком не исполнены.
Постанавливая обжалуемое решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что при строительстве объекта, определенного в договоре от ДД.ММ.ГГГГ застройщик в одностороннем порядке уменьшил общую площадь жилого помещения на 3% и более (3,48%), подлежащего передаче участнику, и при этом, уклонился от заключения с участником долевого строительства дополнительного соглашения о пропорциональном изменении размера долевого взноса, оговоренного пунктом 9.6 договора.
Судебная коллегия соглашается с обоснованностью и законностью принятого судебного решения и выводами суда первой инстанции.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 названного Кодекса).
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом площадь квартиры была уменьшена за счет установки перегородок, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не подтверждены доказательствами.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.
Для кадастрового учета в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" необходимым является технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пункте 7, 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком объекте недвижимости) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства) - копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию или необходимые сведения, содержащиеся в таком документе, запрашиваются органом кадастрового учета в порядке межведомственного информационного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органе местного самоуправления либо уполномоченной организации, выдавших такой документ.
Согласно п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Согласно п. 2.1.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ, объектом долевого участия является входящее в состав объекта жилое помещение и общее имущество Блок-секции 1 Объекта, подлежащие передаче участнику долевого строительства в порядке и на условиях, предусмотренных договором. Расположение в Объекте и планировка квартиры согласована сторонами и фиксируется в Приложении N к договору, являющемуся неотъемлемой частью.
Стороны при заключении названного договора долевого участия в строительстве жилья договорились, что участнику долевого строительства подлежит передаче квартира общей площадью 51.8 кв. м, в следующем состоянии: потолки-шпатлевка, побелка, натяжные; полы- выравнивающая стяжка, настилка линолеум; стены-штукатурка, шпатлевка, оклейка обоев, стены в ванной и санузле-кафельная плитка; окна- пластиковые, с двухкамерным остеклением, пластиковая подоконная доска; входная дверь металлическая; межкомнатные двери-деревянные, глухие (кухонная дверь со стеклом); инженерные сети -разводка и приборы учета согласно проекту, с установкой электрических розеток и выключателей; балконы или лоджии - с остеклением. Планировка межкомнатных перегородок и мест установки межкомнатных дверей будет согласована Застройщиком с Участником долевого строительства до начала отделочных работ (п. 2.1.1 договора).
Таким образом, из буквального толкования п. 2.1.1 договора, следует, что квартира участнику должна быть передана с выполненной согласованной перепланировкой, установленными межкомнатными дверями и т.д.
При оформлении технических паспортов на объекты недвижимости жилищного фонда организации технического учета и технической инвентаризации руководствуются Инструкцией проведении учета жилищного фонда РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 37.
Из положений п. п. 3.43, 3.46, 3.47 данной Инструкции следует, что основой для текущей инвентаризации зданий служат данные обследования зданий и данные сплошного обхода, результаты которых вносятся в абрисы, поэтажные планы и технические паспорта. Изменения в зданиях устанавливаются путем сравнения старых данных, отраженных в планах и технических паспортах, с действительным состоянием объектов путем обследования последних на месте инвентаризаторами.
Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит. Между тем, стороны в п. 9.6 договора договорились, что окончательно площадь объекта долевого участия определяется по результатам обмеров органов технической инвентаризации.
Согласно кадастрового паспорта, <адрес>, площадь помещения 49.3 кв. м. Учитывая, что разница между общей площадью жилого помещения, предусмотренной п. 2.1.1 договора и фактической площадью по данным кадастрового учета составляет 49.3 кв. м, т.е. разница 1.78 кв. м, что более чем на 3%, следовательно, как и предусмотрено п. 9.6 договора, долевой взнос должен быть уменьшен по соглашению сторон. Поскольку стороны добровольно согласия не достигли, истец обоснованно обратился в суд с данным иском.
Доводы апеллянта о том, что квартиры была передана истцу площадью 50,6 кв. м, опровергаются материалами дела. Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, площадь квартиры N, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 49,3 кв. м. Доказательств того, что площадь квартиры составляет 50.6 кв. м, а 49.3 это результат точности замеров с допустимыми отклонениями ответчиком суду не предоставлено в порядке ст. 56 ГПК РФ. Зафиксированные в кадастровом паспорте сведения в установленном законом порядке оспорены не были, кадастровый паспорт на квартиру оформлен на основании технического паспорта.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за Г.Л.АА. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - <адрес> в <адрес>, общей площадью 49,3 кв. м.
В п. 9.6 договора предусмотрена доплата за разницу от площади переданной квартиры, а не от проектной и без учета балкона (лоджии), потому все доводы апеллянта в дополнительной апелляционной жалобе о необходимости при подсчете выплаты денежной компенсации принимать во внимание проектную площадь и общую площадь переданной квартиры с учетом балкона (лоджии) не могут повлиять на законность судебного решения в обжалуемой части.
Указание в апелляционной жалобе на судебную экспертизу, проведенную в рамках гражданского дела N по иску Г.Л.АБ. к ООО СК "Баутехник" о защите прав потребителя право значения не имеет.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции. Однако само по себе несогласие с этими выводами без приведения обстоятельств и доказательств в подтверждение данных обстоятельств, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, основанием для отмены состоявшегося решения в силу статьи 330 ГПК РФ не являются.
Иные доводы на правильность постановленного решения суда не влияют, в дополнительной проверке не нуждаются. Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ к отмене состоявшегося судебного решения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО СК "Баутехник" П. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)