Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Арендатор ссылается на расторжение договора аренды арендодателем, что в соответствии с договором является основанием для возмещения арендатору затрат на ремонт помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Преснецовой Т.Г., Рудницкого Г.М., при участии предпринимателя Оленева Д.А. (паспорт) и его представителей Бабяки И.А. (доверенность от 01.12.2014), Гарнис Г.В. (доверенность от 20.03.2017), от товарищества собственников жилья "Академия" Довгань Л.В. (доверенность от 09.01.2017), Цветковой Н.В. (доверенность от 09.01.2017), рассмотрев 27.04.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Оленева Дмитрия Александровича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2016 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Желтянников В.И.) по делу N А56-26245/2015,
установил:
Индивидуальный предприниматель Оленев Дмитрий Александрович, ОГРНИП 308470308600048, ИНН 470316746714, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к товариществу собственников жилья "Академия", место нахождения: 196152, Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 40, лит. А, ОГРН 1127847048603, ИНН 7804477237 (далее - ТСЖ), о взыскании 996 999 руб. стоимости неотделимых улучшений, об истребовании имущества, относящегося к отделимым улучшениям: светильников потолочных с галогенными лампами (2 шт.), настенного светильника, тумбочки под умывальник, прибора ППКОП "Гранд Магистр 1А" (ARK1), извещателя пожарного дымового оптико-электронного ИП 212-45 (13 шт.), извещателя пожарного дымового ручного ИР-1 (2 шт.), оповещателя охранно-пожарного звукового ПКИ-1, оповещателя светового КОП-25 (световое табло "Выход").
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Академия", место нахождения: 194044, Санкт-Петербург, Б. Сампсониевский пр., д. 4-6, лит. А, ОГРН 1089848003343, ИНН 7802450230 (далее - Компания).
Решением суда от 01.04.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.12.2016, в иске отказано.
В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов установленным обстоятельствам и представленным доказательствам, просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении исковых требований.
Письменный отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.04.2017 (судьи Захарова М.В., Преснецова Т.Г., Сергеева И.В.) рассмотрение кассационной жалобы отложено.
Определением заместителя председателя суда от 24.04.2017 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Сергеевой И.В. в связи с ее пребыванием в очередном отпуске на судью Рудницкого Г.М.
После замены состава суда рассмотрение дела произведено с начала.
В судебном заседании Оленев Д.А. и его представители поддержали доводы жалобы, а представители ТСЖ просили ее отклонить.
Неявка представителей Компании в заседание суда кассационной инстанции в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 40, лит. А принято решение о предоставлении в пользование на возмездной основе общего имущества дома, уполномочив организацию, осуществляющую функции по управлению домом, на заключение договоров о пользовании общим имуществом дома, что подтверждается протоколом от 24.07.2009 N 1.
Собственники также согласовали перепланировку части технического этажа первого подъезда дома в соответствии с проектом, передачу на праве аренды предпринимателю Оленеву Д.А. части указанного технического этажа, компенсацию Оленеву Д.А. расходов, связанных с разработкой проекта перепланировки части технического этажа и производства работ (включая стоимость материалов) по перепланировке указанной части технического этажа, в случае расторжения договора аренды или истечения срока его действия. Также решили согласовать в договоре аренды условие о возможной сдачи помещения, полученного в результате перепланировки, в субаренду.
Оленев Д.А. (арендатор) и Компания (арендодатель) заключили договор от 20.04.2010 N А-2 аренды части нежилого помещения общей площадью 59,55 кв. м, расположенного на первом этаже указанного жилого дома, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору помещение, а последний обязался принять помещение и использовать его для любого не запрещенного законом вида деятельности после разработки соответствующего проекта и производства работ в соответствии с проектом.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2010.
Пунктом 3.14 договора установлено, что в случае его расторжения (непродления) по инициативе арендодателя (в том числе при смене управляющей организации или изменении формы управления многоквартирным домом) арендатор имеет право на возмещение затрат на производство работ и израсходованные материалы за все время аренды помещения в размере, подтвержденном экспертной оценкой или документами, свидетельствующими о понесенных затратах арендатора, включая изготовление проекта помещения.
В соответствии с пунктом 4.3 договора при смене управляющей организации или формы управления домом арендодатель обязан уведомить новую организацию о существовании договора и его условиях. В случае смены лица, в управлении которого находится дом, договор не подлежит досрочному расторжению и действует на тех же условиях по отношению к новому лицу, управляющему общим имуществом дома.
Согласно пунктам 2.2.19 и 2.2.20 договора арендатор обязан освободить помещение в течение 10 календарных дней с момента прекращения действия договора от произведенных отделимых улучшений, оборудования и иного принадлежащего ему имущества, а также передать помещение арендодателю по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента прекращения договора.
Пунктом 6.1 установлено, что договор действует с 01.06.2010 по 01.05.2011, также предусмотрена возможность его продления на каждые 11 месяцев в случае, если за 2 месяца до окончания договора ни одна из сторон не известит другую сторону о расторжении договора.
Дополнительным соглашением от 01.05.2011 договор возобновлен на неопределенный срок.
Как следует из протокола от 05.01.2012 N 1, решением общего собрания собственников многоквартирного дома приняты решения о выборе способа управления в виде товарищества собственников жилья, о создании ТСЖ, о расторжении договора управления с Компанией с момента регистрации ТСЖ и обязании Компанию передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы.
20.11.2014 предприниматель уведомлен ТСЖ о том, что в соответствии с протоколом общего собрания собственников принято решение о расторжении договора от 20.04.2010 N А-2. Договор аренды расторгнут в феврале 2015 года.
Ссылаясь на пункт 3.14 договора, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании рыночной стоимости неотделимых улучшений по состоянию на февраль 2015 года и возврате отделимых улучшений.
Определением суда от 13.01.2016 принят отказ истца от иска в части истребования имущества, относящегося к отделимым улучшениям, производство по делу в этой части прекращено.
Отказывая в удовлетворении имущественных исковых требований, суд первой инстанции применил статьи 309, 310, 431, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и сослался на недоказанность права на компенсацию стоимости неотделимых улучшений, а также размера затрат, связанных с проведенным ремонтом.
Судом апелляционной инстанции подтверждена правомерность суждений суда первой инстанции в отношении оценки им доказательств по делу и сделанных на их основе выводов.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела, доводы жалобы и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
В соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
На основании части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Из установленных судом обстоятельств и материалов дела следует, что по условиям договора аренды (пункты 2.1.4, 2.2.4, 2.2.5, 3.14) с учетом протокола от 24.07.2009 N 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме предпринимателю возмещаются исключительно расходы, связанные с разработкой проекта перепланировки части технического этажа и производства работ (включая стоимость материалов) по перепланировке указанной части технического этажа; стоимость текущего и косметического ремонта выполняется арендатором за свой счет и компенсации не подлежит; при этом договором предусмотрена пониженная ставка арендной платы за первые шесть месяцев действия договора, то есть на период производства ремонтных работ.
С учетом условия о том, что обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость затрат на производство работ и израсходованные материалы возникает исключительно в случае расторжения (непродления) договора по инициативе арендодателя (пункт 3.14 договора), суды, применив положения статьи 431 ГК РФ, сделали вывод о том, что введение указанного пункта являлось гарантией компенсации предпринимателю понесенных затрат в случае, если договор будет расторгнут до истечения предусмотренного в нем первоначального срока его действия, либо не будет продлен.
Суды установили, что после истечения срока действия договора (01.05.2011) арендатор продолжил пользоваться помещением в отсутствие возражений арендодателя, договор был продлен на неопределенный срок, что подтверждено дополнительным соглашением от 01.05.2011, и действовал около 5 лет. В течение указанного срока размер арендной платы не менялся.
Поскольку в течение срока действия, предусмотренного пунктом 6.1, договор по инициативе арендодателя расторгнут не был, а был продлен, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о том, что основания для возмещения предпринимателю затрат на производство работ и израсходованные материалы отсутствуют. Расторжение договора произошло по истечении срока, на который договор был изначально заключен, и после продления договора на неопределенный срок.
Иное толкование условий договора, как указали суды, означало бы возможность предъявления к оплате арендодателю любых понесенных арендатором затрат на работы, связанные с ремонтом помещения, без согласования их стоимости и учета амортизации, что не соответствует цели и общему смыслу спорных условий договора и нарушает баланс интересов сторон по договору.
Кроме того, суды сделали вывод о том, что работы, поименованные в смете, фактически не выполнялись в полном объеме, часть их не относится к неотделимым улучшениям.
При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о том, что истцом не доказано наличие оснований для взыскания с ответчика истребуемой денежной суммы.
Изложенные в кассационной жалобе доводы выражают несогласие подателя жалобы с произведенной судами оценкой доказательств и установленных фактических обстоятельств дела, что не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права.
Ссылка подателя жалобы на неверное толкование судами условий договора аренды, в том числе пункта 3.14, по существу сводится к необходимости дать иное толкование условиям, следовательно, касается фактической стороны спора, доказательственной базы по делу, оценки судом договора, в рамках которого возникли спорные правоотношения.
В силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не уполномочен разрешать вопросы факта, исследовать и оценивать доказательства. Согласно статье 286 АПК РФ пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права.
Довод предпринимателя о праве на возмещение стоимости неотделимых улучшений в связи с расторжением договора аренды по инициативе ТСЖ со ссылкой на судебные акты по делу N А56-74331/2012 не свидетельствует о наличии оснований для отмены судебных актов по настоящему делу, так как высказанная судами правовая позиция не имеет преюдициального значения.
Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.
Нарушений норм права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов в порядке статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 по делу N А56-26245/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Оленева Дмитрия Александровича - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 05.05.2017 N Ф07-1516/2017 ПО ДЕЛУ N А56-26245/2015
Требование: О взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных в арендуемом помещении.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Арендатор ссылается на расторжение договора аренды арендодателем, что в соответствии с договором является основанием для возмещения арендатору затрат на ремонт помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2017 г. по делу N А56-26245/2015
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Преснецовой Т.Г., Рудницкого Г.М., при участии предпринимателя Оленева Д.А. (паспорт) и его представителей Бабяки И.А. (доверенность от 01.12.2014), Гарнис Г.В. (доверенность от 20.03.2017), от товарищества собственников жилья "Академия" Довгань Л.В. (доверенность от 09.01.2017), Цветковой Н.В. (доверенность от 09.01.2017), рассмотрев 27.04.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Оленева Дмитрия Александровича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2016 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Желтянников В.И.) по делу N А56-26245/2015,
установил:
Индивидуальный предприниматель Оленев Дмитрий Александрович, ОГРНИП 308470308600048, ИНН 470316746714, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к товариществу собственников жилья "Академия", место нахождения: 196152, Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 40, лит. А, ОГРН 1127847048603, ИНН 7804477237 (далее - ТСЖ), о взыскании 996 999 руб. стоимости неотделимых улучшений, об истребовании имущества, относящегося к отделимым улучшениям: светильников потолочных с галогенными лампами (2 шт.), настенного светильника, тумбочки под умывальник, прибора ППКОП "Гранд Магистр 1А" (ARK1), извещателя пожарного дымового оптико-электронного ИП 212-45 (13 шт.), извещателя пожарного дымового ручного ИР-1 (2 шт.), оповещателя охранно-пожарного звукового ПКИ-1, оповещателя светового КОП-25 (световое табло "Выход").
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Академия", место нахождения: 194044, Санкт-Петербург, Б. Сампсониевский пр., д. 4-6, лит. А, ОГРН 1089848003343, ИНН 7802450230 (далее - Компания).
Решением суда от 01.04.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.12.2016, в иске отказано.
В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов установленным обстоятельствам и представленным доказательствам, просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении исковых требований.
Письменный отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.04.2017 (судьи Захарова М.В., Преснецова Т.Г., Сергеева И.В.) рассмотрение кассационной жалобы отложено.
Определением заместителя председателя суда от 24.04.2017 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Сергеевой И.В. в связи с ее пребыванием в очередном отпуске на судью Рудницкого Г.М.
После замены состава суда рассмотрение дела произведено с начала.
В судебном заседании Оленев Д.А. и его представители поддержали доводы жалобы, а представители ТСЖ просили ее отклонить.
Неявка представителей Компании в заседание суда кассационной инстанции в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 40, лит. А принято решение о предоставлении в пользование на возмездной основе общего имущества дома, уполномочив организацию, осуществляющую функции по управлению домом, на заключение договоров о пользовании общим имуществом дома, что подтверждается протоколом от 24.07.2009 N 1.
Собственники также согласовали перепланировку части технического этажа первого подъезда дома в соответствии с проектом, передачу на праве аренды предпринимателю Оленеву Д.А. части указанного технического этажа, компенсацию Оленеву Д.А. расходов, связанных с разработкой проекта перепланировки части технического этажа и производства работ (включая стоимость материалов) по перепланировке указанной части технического этажа, в случае расторжения договора аренды или истечения срока его действия. Также решили согласовать в договоре аренды условие о возможной сдачи помещения, полученного в результате перепланировки, в субаренду.
Оленев Д.А. (арендатор) и Компания (арендодатель) заключили договор от 20.04.2010 N А-2 аренды части нежилого помещения общей площадью 59,55 кв. м, расположенного на первом этаже указанного жилого дома, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору помещение, а последний обязался принять помещение и использовать его для любого не запрещенного законом вида деятельности после разработки соответствующего проекта и производства работ в соответствии с проектом.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2010.
Пунктом 3.14 договора установлено, что в случае его расторжения (непродления) по инициативе арендодателя (в том числе при смене управляющей организации или изменении формы управления многоквартирным домом) арендатор имеет право на возмещение затрат на производство работ и израсходованные материалы за все время аренды помещения в размере, подтвержденном экспертной оценкой или документами, свидетельствующими о понесенных затратах арендатора, включая изготовление проекта помещения.
В соответствии с пунктом 4.3 договора при смене управляющей организации или формы управления домом арендодатель обязан уведомить новую организацию о существовании договора и его условиях. В случае смены лица, в управлении которого находится дом, договор не подлежит досрочному расторжению и действует на тех же условиях по отношению к новому лицу, управляющему общим имуществом дома.
Согласно пунктам 2.2.19 и 2.2.20 договора арендатор обязан освободить помещение в течение 10 календарных дней с момента прекращения действия договора от произведенных отделимых улучшений, оборудования и иного принадлежащего ему имущества, а также передать помещение арендодателю по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента прекращения договора.
Пунктом 6.1 установлено, что договор действует с 01.06.2010 по 01.05.2011, также предусмотрена возможность его продления на каждые 11 месяцев в случае, если за 2 месяца до окончания договора ни одна из сторон не известит другую сторону о расторжении договора.
Дополнительным соглашением от 01.05.2011 договор возобновлен на неопределенный срок.
Как следует из протокола от 05.01.2012 N 1, решением общего собрания собственников многоквартирного дома приняты решения о выборе способа управления в виде товарищества собственников жилья, о создании ТСЖ, о расторжении договора управления с Компанией с момента регистрации ТСЖ и обязании Компанию передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы.
20.11.2014 предприниматель уведомлен ТСЖ о том, что в соответствии с протоколом общего собрания собственников принято решение о расторжении договора от 20.04.2010 N А-2. Договор аренды расторгнут в феврале 2015 года.
Ссылаясь на пункт 3.14 договора, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании рыночной стоимости неотделимых улучшений по состоянию на февраль 2015 года и возврате отделимых улучшений.
Определением суда от 13.01.2016 принят отказ истца от иска в части истребования имущества, относящегося к отделимым улучшениям, производство по делу в этой части прекращено.
Отказывая в удовлетворении имущественных исковых требований, суд первой инстанции применил статьи 309, 310, 431, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и сослался на недоказанность права на компенсацию стоимости неотделимых улучшений, а также размера затрат, связанных с проведенным ремонтом.
Судом апелляционной инстанции подтверждена правомерность суждений суда первой инстанции в отношении оценки им доказательств по делу и сделанных на их основе выводов.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела, доводы жалобы и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
В соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
На основании части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Из установленных судом обстоятельств и материалов дела следует, что по условиям договора аренды (пункты 2.1.4, 2.2.4, 2.2.5, 3.14) с учетом протокола от 24.07.2009 N 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме предпринимателю возмещаются исключительно расходы, связанные с разработкой проекта перепланировки части технического этажа и производства работ (включая стоимость материалов) по перепланировке указанной части технического этажа; стоимость текущего и косметического ремонта выполняется арендатором за свой счет и компенсации не подлежит; при этом договором предусмотрена пониженная ставка арендной платы за первые шесть месяцев действия договора, то есть на период производства ремонтных работ.
С учетом условия о том, что обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость затрат на производство работ и израсходованные материалы возникает исключительно в случае расторжения (непродления) договора по инициативе арендодателя (пункт 3.14 договора), суды, применив положения статьи 431 ГК РФ, сделали вывод о том, что введение указанного пункта являлось гарантией компенсации предпринимателю понесенных затрат в случае, если договор будет расторгнут до истечения предусмотренного в нем первоначального срока его действия, либо не будет продлен.
Суды установили, что после истечения срока действия договора (01.05.2011) арендатор продолжил пользоваться помещением в отсутствие возражений арендодателя, договор был продлен на неопределенный срок, что подтверждено дополнительным соглашением от 01.05.2011, и действовал около 5 лет. В течение указанного срока размер арендной платы не менялся.
Поскольку в течение срока действия, предусмотренного пунктом 6.1, договор по инициативе арендодателя расторгнут не был, а был продлен, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о том, что основания для возмещения предпринимателю затрат на производство работ и израсходованные материалы отсутствуют. Расторжение договора произошло по истечении срока, на который договор был изначально заключен, и после продления договора на неопределенный срок.
Иное толкование условий договора, как указали суды, означало бы возможность предъявления к оплате арендодателю любых понесенных арендатором затрат на работы, связанные с ремонтом помещения, без согласования их стоимости и учета амортизации, что не соответствует цели и общему смыслу спорных условий договора и нарушает баланс интересов сторон по договору.
Кроме того, суды сделали вывод о том, что работы, поименованные в смете, фактически не выполнялись в полном объеме, часть их не относится к неотделимым улучшениям.
При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о том, что истцом не доказано наличие оснований для взыскания с ответчика истребуемой денежной суммы.
Изложенные в кассационной жалобе доводы выражают несогласие подателя жалобы с произведенной судами оценкой доказательств и установленных фактических обстоятельств дела, что не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права.
Ссылка подателя жалобы на неверное толкование судами условий договора аренды, в том числе пункта 3.14, по существу сводится к необходимости дать иное толкование условиям, следовательно, касается фактической стороны спора, доказательственной базы по делу, оценки судом договора, в рамках которого возникли спорные правоотношения.
В силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не уполномочен разрешать вопросы факта, исследовать и оценивать доказательства. Согласно статье 286 АПК РФ пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права.
Довод предпринимателя о праве на возмещение стоимости неотделимых улучшений в связи с расторжением договора аренды по инициативе ТСЖ со ссылкой на судебные акты по делу N А56-74331/2012 не свидетельствует о наличии оснований для отмены судебных актов по настоящему делу, так как высказанная судами правовая позиция не имеет преюдициального значения.
Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.
Нарушений норм права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов в порядке статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 по делу N А56-26245/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Оленева Дмитрия Александровича - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)