Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2017 по делу N А76-29160/2015 (судья Калинина Т.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Денисова Владимира Ильича - Денисов В.И. (лично, паспорт);
- закрытого акционерного общества "Тандер" - Рекунов В.А. (доверенность от 22.11.2016, паспорт).
Индивидуальный предприниматель Денисов Владимир Ильич (далее - ИП Денисов В.И., истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области к закрытому акционерному обществу "Тандер" (далее в связи с изменением организационно-правовой формы - АО "Тандер", ответчик) о взыскании убытков по договору аренды недвижимого имущества в размере 1 443 313 руб., составляющих стоимость восстановительного ремонта помещения и стоимость приведения конструкции пола и кровли (крыши) в первоначальное состояние до сдачи помещения в аренду согласно техническому паспорту от 17.08.2005. Истец также просил взыскать с ответчика судебные издержки по оплате оценки рыночной стоимости причиненного ущерба в размере 28 500 руб. (т. 1 л.д. 4-6; т. 4 л.д. 4-5).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2017 (резолютивная часть объявлена 17.02.2017) требования истца удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 760 008 руб. 50 коп. в возмещение убытков, а также судебные издержки в общей сумме 60 099 руб. 27 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано (т. 5 л.д. 37-46).
Не согласившись с принятым судебным актом АО "Тандер" (апеллянт) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой.
В апелляционной жалобе АО "Тандер" ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, указывает следующее.
Суд первой инстанции не учел, что кровля, на восстановление которой с ответчика взысканы денежные средства, относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, поскольку является крышей над пристроенным к многоквартирному жилому дому помещением.
Вывод суда о замене ответчиком крыши объекта с металлической на рулонную не основан на представленных в материалы дела доказательствах, поскольку при заключении договора аренды от 01.02.2009 стороны в пункте 1.1 установили, что технические характеристики объекта отражены в техническом паспорте по состоянию на 2001 г. Согласно техническому паспорту на 2001 год вид кровли был - рубероидная на битумной основе.
Кроме того, об обстоятельстве наличия рубероидной крыши истцу должно было стать известно не позднее даты заключения договора аренды от 01.02.2009, в силу чего срок исковой давности по данному требованию истек.
Суд не учел, что в акте от 01.02.2014 приема-передачи помещения во владение АО "Тандер" по договору аренды от 01.02.2014 сроком действия с 01.02.2014 по 28.02.2014 состояние помещения отражено как "находящееся в отличном состоянии, проведение ремонта не требуется". Ответчик вернул помещение истцу по акту приема-передачи от 29.03.2014. Как полагает апеллянт, за двухмесячный период использования помещение не могло из состояния "отличное, не требующее ремонта" перейти в состояние "неудовлетворительное, требующее проведения ремонта". Таким образом, вывод суда о том, что ответчик вернул имущество в состоянии, не соответствующем требованиям закона несостоятелен, поскольку акт приема-передачи объекта в аренду обществу "Тандер" составлен без указания состояния передаваемого помещения, что исключает возможность установить факт возврата имущества с нарушением правил, установленных ст. 622 ГК РФ.
Таким образом, АО "Тандер" настаивает на отмене судебного акта и отказе в удовлетворении требований ИП Денисова (т. 5 л.д. 53-56).
В заседании суда апелляционной инстанции ответчиком были дополнены основания обжалования следующим доводом. Судом при определении размера убытков не учтено, что в стоимость работ по ремонту помещения, размер которой установлен заключением эксперта Кондрух Ю.Н. N 0268/2016 от 27.06.2016 включена, в том числе, стоимость работ по ремонту крыши в сумме 16 583,36 рублей, в силу чего убытки в виде затрат на ремонт крыши взысканы с ответчика дважды.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца с указанными доводами не согласился.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП Денисовым В.И. (арендодатель) и ЗАО "Тандер" (арендатор) подписан договор аренды N МагФ-1/61/08 от 01.02.2009 (далее - договор от 01.02.2009 (т. 1, л.д. 16-20)), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату в аренду нежилое помещение общей площадью 395,2 кв. м, в том числе торговая площадь - 230 кв. м, расположенное на первом этаже здания литер А, находящегося по адресу: г. Сибай, пр. Горняков, 40 (п. 1.1 договора).
Из п. 2.1.9 договора следует, что арендодатель обязан самостоятельно и за свой счет осуществлять согласование реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта в установленном законодательством РФ порядке.
Если объект аренды в результате действий арендатора или непринятия необходимых мер окажется в аварийном состоянии, то арендатор восстанавливает его своими силами и возмещает причиненный ущерб (п. 3.1.4 договора).
Согласно п. 3.2.4 договора арендатор имеет право самостоятельно определить виды и формы внутренней отделки и интерьера объекта, не затрагивающие конструктивных и других характеристик надежности и безопасности здания, в котором находится объект. С получением письменного согласия арендодателя произвести перепланировку, переоборудование объекта, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект (п. 3.2 договора).
При передаче объекта арендатору в акте приема-передачи отражается техническое состояние объекта аренды на момент передачи, его недостатки, необходимость ремонта (п. 4.3 договора).
По окончании срока действия договора аренды арендатор обязан вернуть объект аренды с учетом нормального износа объекта (п. 4.5 договора).
Договор заключается сроком на 5 лет (п. 6.1 договора).
Пунктом 6.2 договора стороны предусмотрели, что любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего договора имеют силу только в случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон.
01.02.2009 сторонами подписан акт приема-передачи объекта аренды (нежилое помещение общей площадью 395,2 кв. м, в том числе торговая площадь - 230 кв. м, расположенное на первом этаже здания литер А, находящегося по адресу: г. Сибай, пр. Горняков, 40) без указания его технического состояния (т. 1, л.д. 21).
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 31.03.2009, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации (т. 1, л.д. 20 оборот).
После истечения срока действия договора от 01.02.2009 сторонами подписан договор аренды от 01.02.2014 (далее - договор от 01.02.2014 (т. 1, л.д. 28-31)), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату в аренду нежилое помещение общей площадью 395,2 кв. м, в том числе торговая площадь - 230 кв. м, расположенное на первом этаже здания литер А, находящегося по адресу: г. Сибай, пр. Горняков, 40 (п. 1.1 договора).
Согласно п. 2.1.6 договора арендодатель обязуется не производить капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование, перепланировку объекта, иные строительные работы на объекте без письменного согласия арендатора.
Пунктом 5.2.1 договора предусмотрено, что арендатор самостоятельно своими силами и за счет собственных средств производит текущий ремонт в арендуемом объекте, необходимый для осуществления арендатором деятельности, предусмотренной в п. 1.2 настоящего договора.
В силу п. 6.1 настоящий договор заключается с 01.02.2014 по 28.02.2014.
По акту приема-передачи от 01.02.2014 к договору от 01.02.2014 ИП Денисов передал ЗАО "Тандер" объект аренды, с указанием его технического состояния: "Состояние стен, пола, потолка, окон отличное. Необходимость проведения ремонта не требуется" (т. 1, л.д. 32).
По акту приема-передачи от 29.03.2014 объект аренды возвращен арендодателю. В тексте акта имеется дописанная от руки за подписью арендодателя фраза: "... техническое состояние не удовлетворительное состояние требует ремонта" (т. 1, л.д. 38).
Согласно отчету ООО "Центр оценки и судебной экспертизы" N 169/14 от 13.04.2014 стоимость восстановительного ремонта объекта аренды, составила 1 443 313 руб. (т. 1, л.д. 42-96).
ИП Денисовым В.И. в адрес общества "Тандер" направлена претензия от 30.01.2015, с требованием о возмещении стоимости восстановительного ремонта в размере 1 443 313 руб. (т. 1, л.д. 12-13).
Не исполнение изложенных в претензии требований явилось основанием обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя исковое требование, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия оснований для возложения на АО "Тандер" ответственности в виде возмещения убытков, связанных с необходимостью восстановительного ремонта арендованного имущества в той части, которая признана судом обоснованной.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает судебный акт подлежащим изменению.
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).
Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): факта причинения вреда и его размера; противоправности действий причинителя вреда; причинной связи между противоправными действиями и убытками; вины причинителя вреда.
Возмещение убытков как мера ответственности применимо в рамках гражданско-правового договорного обязательства либо в качестве деликтной ответственности (из причинения вреда при отсутствии договорного обязательства).
Требования истца основаны на имевшихся между сторонами правоотношениях по договору аренды, в силу чего подлежат применению положение ст. 393 Гражданского кодекса, согласно которому должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего кодекса (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса).
В силу ст. 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2012 N 9021/12).
Вместе с тем при обращении с иском о взыскании убытков истец должен доказать обстоятельство ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по возврату помещения в состоянии не соответствующем условиям договора либо требованию нормального износа.
Факт возврата помещения в ненадлежащем состоянии (не соответствующем требованиям нормального износа) подтвержден представленным в материалы дела Актом осмотра N 1 от 13.03.2014, составленным независимым экспертом-оценщиком из которого следует наличие таких дефектов помещения, которые не могут быть отнесены к категории нормального износа - в том числе - сквозные дыры от вентиляции в стенах, множество просверленных отверстий в стенах, выбоины в покрытии пола, вздутие и отслоение больших участков штукатурки. Кроме того, этим же актом установлены обстоятельства устройства дополнительных перегородок и заделывание дверных проемов кирпичом и ДСП (т. 1 л.д. 62-63).
Несоответствие состояния помещения требованиям нормального износа подтверждено также данными фотофиксации, сделанной оценщиком Муртазиной Э.Ю. при составлении Акта осмотра от 13.03.2014 (т. 1 л.д. 163-181).
Из материалов дела следует, что помещение находилось во владении ответчика постоянно начиная с 12.02.2007, в том числе, на основании договора аренды недвижимого имущества N 37 от 12.02.2007 (материалы для экспертизы т. 2 л.д. 31-34), т.е. на протяжении более семи лет.
При этом пунктом 3.2.7 договора аренды N 87 от 12.02.2007 сторонами было согласовано условие, в силу которого арендатор имел право без получения дополнительного письменного согласия арендодателя произвести перепланировку, переоборудование объекта, если при их проведении не затрагивались конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект. Вместе с тем пунктом 4.5 этого же договора установлено, что арендатор обязан вернуть объект в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа. По смыслу названных пунктов следует, что при возврате имущества арендатор был обязан привести объект в первоначальное, существовавшее до момента переустройства (перепланировки) состояние.
В соответствии с договорами аренды от 01.02.2009 и от 01.02.2014 производство перепланировки и переустройства допускалось только с письменного согласия арендодателя. Доказательств наличия согласия арендодателя на заделывание дверных проемов и устройство дополнительных перегородок, не поименованных в техническом паспорте помещения, ответчиком не представлено.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о виновном неисполнении арендатором условий договора аренды и наличии причинной связи между таким неисполнением и возникшими у истца убытками, составляющими стоимость ремонта помещения.
Размер убытков подтвержден заключением эксперта ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки" Кондрух Ю.Н. от 27.06.2016 N 0268/2016 согласно которому:
- рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для проведения восстановительного ремонта нежилого помещения по ул. Горняков, д. 40, исчисленная с учетом дефектов и накопленного износа материалов в размере 40% по состоянию на 29.03.2014 составляет, с учетом НДС, 396 420 руб. (т. 3 л.д. 1-102).
Вместе с тем судебная коллегия полагает ошибочным вывод суда о наличии оснований для возложения на ответчика расходов по ремонту кровли по следующим основаниям.
Удовлетворяя требования истца в указанной части, суд первой инстанции установил, что по состоянию на 17.08.2005 конструктив крыши описывался как "железная по стальному каркасу". Установив, что владение спорным помещением осуществлялось ответчиком непрерывно начиная с 12.02.2007, суд первой указал на невозможность замены крыши без волеизъявления лица, во владении которого находилось помещение, и пришел к выводу о прекращении существования такой кровли в результате виновных действий ответчика.
Вместе с тем, делая указанный вывод, суд не учел, что впервые договор аренды спорного помещения был заключен между сторонами по истечении полутора лет с момента составления технического паспорта (17.08.2005), которым установлено обстоятельство наличия железной кровли.
Доказательств того, что на момент передачи помещения во владение ответчика в феврале 2007 г. имела место именно такая кровля в материалы дела не представлено. Более того, из материалов дела следует, что при заключении договора аренды от 01.02.2009 стороны отразили, что технические характеристики помещения соответствуют сведениям, содержащимся в техническом паспорте по состоянию на 03.09.2001, из которого усматривается наличие рубероидной крыши спорного помещения.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с доводами ответчика о том, что арендодатель, начиная с 01.02.2009 должен был знать о том, что железная кровля у спорного помещения отсутствует. До момента предъявления настоящего иска в ноябре 2015 года с требованием к арендатору о приведении кровли в состояние соответствующее техническому паспорту от 17.08.2005 ИП Денисов не обращался.
Объективных доказательств того, что конструкция кровли была изменена именно в результате действий ответчика, истец суду не представил. Довод истца о наличии устной договоренности, согласно которой арендодатель разрешил заменить крышу при условии последующей замены крыши на металлическую, документальными доказательствами не подтвержден.
Ссылка суда на то, что для собственника помещения нецелесообразно производить замену металлической крыши на рулонную, основан на предположениях.
При указанных обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания ответчика виновным в изменении конструкции кровли с "железная по стальному каркасу" на "рубероидная" и, соответственно, возложения на ответчика ответственности в виде взыскания убытков в размере рыночной стоимости ремонта кровли в сумме 363 588 руб. 50 коп., которая установлена заключением эксперта Кондрух Ю.Н. от 29.11.2016 N 0641/2016 (т. 4, л.д. 70-111).
При названных обстоятельствах доводы подателя жалобы о том, что кровля, на восстановление которой с ответчика взысканы денежные средства, относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, а также о пропуске истцом срока давности по требованию о возмещении стоимости восстановления кровли не имеют самостоятельного правового значения.
Довод апеллянта о том, что в акте от 01.02.2014 приема-передачи помещения во владение АО "Тандер" по договору аренды от 01.02.2014 состояние помещения отражено как "находящееся в отличном состоянии, проведение ремонта не требуется" также не имеет самостоятельного юридического значения, т. к. из материалов дела следует, что помещение арендодателю фактически не возвращалось, тем самым у истца не имелось возможности оценить состояние помещения в ракурсе требований ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку исковое заявление ИП Денисова в части требования о взыскании убытков, составляющих стоимость восстановительного ремонта помещения, основано на нормах закона (статьи 15, 393, 622 Гражданского кодекса) и подтверждено надлежащими доказательствами, суд первой инстанции правомерно и обоснованно взыскал с АО "Тандер" убытки в размере 396 420 руб.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 101 АПК РФ). К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).
При определении суммы подлежащих возмещению расходов суд апелляционной инстанции применяет принцип пропорциональности исходя из размера удовлетворенных требований. Оснований для снижения суммы расходов на оплату услуг представителя судебная коллегия не усматривает.
С учетом изложенного выше, решение по настоящему делу подлежит изменению на основании пункта 3 (несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела) части 1 ст. 270 АПК РФ. Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ИП Денисова В.И. В дело представлено доказательство оплаты ответчиком государственной пошлины в размере 3000 руб. (т. 5 л.д. 58).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2017 по делу N А76-29160/2015 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования индивидуального предпринимателя Денисова Владимира Ильича удовлетворить частично.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Тандер" в пользу индивидуального предпринимателя Денисова Владимира Ильича убытки в размере 396 420 руб., судебные издержки в размере 7 827 руб. 81 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7 534 руб. 78 коп., судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 985 руб. 20 коп.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Денисова Владимира Ильича в пользу закрытого акционерного общества "Тандер" расходы по оплате стоимости экспертизы в размере 14 013 руб. 61 коп.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Денисову Владимиру Ильичу из федерального бюджета государственную пошлину в размере 10 001 руб. 00 коп., как излишне уплаченную".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Денисова Владимира Ильича в пользу закрытого акционерного общества "Тандер" 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.05.2017 N 18АП-3884/2017 ПО ДЕЛУ N А76-29160/2015
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2017 г. N 18АП-3884/2017
Дело N А76-29160/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2017 по делу N А76-29160/2015 (судья Калинина Т.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Денисова Владимира Ильича - Денисов В.И. (лично, паспорт);
- закрытого акционерного общества "Тандер" - Рекунов В.А. (доверенность от 22.11.2016, паспорт).
Индивидуальный предприниматель Денисов Владимир Ильич (далее - ИП Денисов В.И., истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области к закрытому акционерному обществу "Тандер" (далее в связи с изменением организационно-правовой формы - АО "Тандер", ответчик) о взыскании убытков по договору аренды недвижимого имущества в размере 1 443 313 руб., составляющих стоимость восстановительного ремонта помещения и стоимость приведения конструкции пола и кровли (крыши) в первоначальное состояние до сдачи помещения в аренду согласно техническому паспорту от 17.08.2005. Истец также просил взыскать с ответчика судебные издержки по оплате оценки рыночной стоимости причиненного ущерба в размере 28 500 руб. (т. 1 л.д. 4-6; т. 4 л.д. 4-5).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2017 (резолютивная часть объявлена 17.02.2017) требования истца удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 760 008 руб. 50 коп. в возмещение убытков, а также судебные издержки в общей сумме 60 099 руб. 27 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано (т. 5 л.д. 37-46).
Не согласившись с принятым судебным актом АО "Тандер" (апеллянт) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой.
В апелляционной жалобе АО "Тандер" ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, указывает следующее.
Суд первой инстанции не учел, что кровля, на восстановление которой с ответчика взысканы денежные средства, относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, поскольку является крышей над пристроенным к многоквартирному жилому дому помещением.
Вывод суда о замене ответчиком крыши объекта с металлической на рулонную не основан на представленных в материалы дела доказательствах, поскольку при заключении договора аренды от 01.02.2009 стороны в пункте 1.1 установили, что технические характеристики объекта отражены в техническом паспорте по состоянию на 2001 г. Согласно техническому паспорту на 2001 год вид кровли был - рубероидная на битумной основе.
Кроме того, об обстоятельстве наличия рубероидной крыши истцу должно было стать известно не позднее даты заключения договора аренды от 01.02.2009, в силу чего срок исковой давности по данному требованию истек.
Суд не учел, что в акте от 01.02.2014 приема-передачи помещения во владение АО "Тандер" по договору аренды от 01.02.2014 сроком действия с 01.02.2014 по 28.02.2014 состояние помещения отражено как "находящееся в отличном состоянии, проведение ремонта не требуется". Ответчик вернул помещение истцу по акту приема-передачи от 29.03.2014. Как полагает апеллянт, за двухмесячный период использования помещение не могло из состояния "отличное, не требующее ремонта" перейти в состояние "неудовлетворительное, требующее проведения ремонта". Таким образом, вывод суда о том, что ответчик вернул имущество в состоянии, не соответствующем требованиям закона несостоятелен, поскольку акт приема-передачи объекта в аренду обществу "Тандер" составлен без указания состояния передаваемого помещения, что исключает возможность установить факт возврата имущества с нарушением правил, установленных ст. 622 ГК РФ.
Таким образом, АО "Тандер" настаивает на отмене судебного акта и отказе в удовлетворении требований ИП Денисова (т. 5 л.д. 53-56).
В заседании суда апелляционной инстанции ответчиком были дополнены основания обжалования следующим доводом. Судом при определении размера убытков не учтено, что в стоимость работ по ремонту помещения, размер которой установлен заключением эксперта Кондрух Ю.Н. N 0268/2016 от 27.06.2016 включена, в том числе, стоимость работ по ремонту крыши в сумме 16 583,36 рублей, в силу чего убытки в виде затрат на ремонт крыши взысканы с ответчика дважды.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца с указанными доводами не согласился.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП Денисовым В.И. (арендодатель) и ЗАО "Тандер" (арендатор) подписан договор аренды N МагФ-1/61/08 от 01.02.2009 (далее - договор от 01.02.2009 (т. 1, л.д. 16-20)), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату в аренду нежилое помещение общей площадью 395,2 кв. м, в том числе торговая площадь - 230 кв. м, расположенное на первом этаже здания литер А, находящегося по адресу: г. Сибай, пр. Горняков, 40 (п. 1.1 договора).
Из п. 2.1.9 договора следует, что арендодатель обязан самостоятельно и за свой счет осуществлять согласование реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта в установленном законодательством РФ порядке.
Если объект аренды в результате действий арендатора или непринятия необходимых мер окажется в аварийном состоянии, то арендатор восстанавливает его своими силами и возмещает причиненный ущерб (п. 3.1.4 договора).
Согласно п. 3.2.4 договора арендатор имеет право самостоятельно определить виды и формы внутренней отделки и интерьера объекта, не затрагивающие конструктивных и других характеристик надежности и безопасности здания, в котором находится объект. С получением письменного согласия арендодателя произвести перепланировку, переоборудование объекта, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект (п. 3.2 договора).
При передаче объекта арендатору в акте приема-передачи отражается техническое состояние объекта аренды на момент передачи, его недостатки, необходимость ремонта (п. 4.3 договора).
По окончании срока действия договора аренды арендатор обязан вернуть объект аренды с учетом нормального износа объекта (п. 4.5 договора).
Договор заключается сроком на 5 лет (п. 6.1 договора).
Пунктом 6.2 договора стороны предусмотрели, что любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего договора имеют силу только в случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон.
01.02.2009 сторонами подписан акт приема-передачи объекта аренды (нежилое помещение общей площадью 395,2 кв. м, в том числе торговая площадь - 230 кв. м, расположенное на первом этаже здания литер А, находящегося по адресу: г. Сибай, пр. Горняков, 40) без указания его технического состояния (т. 1, л.д. 21).
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 31.03.2009, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации (т. 1, л.д. 20 оборот).
После истечения срока действия договора от 01.02.2009 сторонами подписан договор аренды от 01.02.2014 (далее - договор от 01.02.2014 (т. 1, л.д. 28-31)), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату в аренду нежилое помещение общей площадью 395,2 кв. м, в том числе торговая площадь - 230 кв. м, расположенное на первом этаже здания литер А, находящегося по адресу: г. Сибай, пр. Горняков, 40 (п. 1.1 договора).
Согласно п. 2.1.6 договора арендодатель обязуется не производить капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование, перепланировку объекта, иные строительные работы на объекте без письменного согласия арендатора.
Пунктом 5.2.1 договора предусмотрено, что арендатор самостоятельно своими силами и за счет собственных средств производит текущий ремонт в арендуемом объекте, необходимый для осуществления арендатором деятельности, предусмотренной в п. 1.2 настоящего договора.
В силу п. 6.1 настоящий договор заключается с 01.02.2014 по 28.02.2014.
По акту приема-передачи от 01.02.2014 к договору от 01.02.2014 ИП Денисов передал ЗАО "Тандер" объект аренды, с указанием его технического состояния: "Состояние стен, пола, потолка, окон отличное. Необходимость проведения ремонта не требуется" (т. 1, л.д. 32).
По акту приема-передачи от 29.03.2014 объект аренды возвращен арендодателю. В тексте акта имеется дописанная от руки за подписью арендодателя фраза: "... техническое состояние не удовлетворительное состояние требует ремонта" (т. 1, л.д. 38).
Согласно отчету ООО "Центр оценки и судебной экспертизы" N 169/14 от 13.04.2014 стоимость восстановительного ремонта объекта аренды, составила 1 443 313 руб. (т. 1, л.д. 42-96).
ИП Денисовым В.И. в адрес общества "Тандер" направлена претензия от 30.01.2015, с требованием о возмещении стоимости восстановительного ремонта в размере 1 443 313 руб. (т. 1, л.д. 12-13).
Не исполнение изложенных в претензии требований явилось основанием обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя исковое требование, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия оснований для возложения на АО "Тандер" ответственности в виде возмещения убытков, связанных с необходимостью восстановительного ремонта арендованного имущества в той части, которая признана судом обоснованной.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает судебный акт подлежащим изменению.
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).
Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): факта причинения вреда и его размера; противоправности действий причинителя вреда; причинной связи между противоправными действиями и убытками; вины причинителя вреда.
Возмещение убытков как мера ответственности применимо в рамках гражданско-правового договорного обязательства либо в качестве деликтной ответственности (из причинения вреда при отсутствии договорного обязательства).
Требования истца основаны на имевшихся между сторонами правоотношениях по договору аренды, в силу чего подлежат применению положение ст. 393 Гражданского кодекса, согласно которому должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего кодекса (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса).
В силу ст. 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2012 N 9021/12).
Вместе с тем при обращении с иском о взыскании убытков истец должен доказать обстоятельство ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по возврату помещения в состоянии не соответствующем условиям договора либо требованию нормального износа.
Факт возврата помещения в ненадлежащем состоянии (не соответствующем требованиям нормального износа) подтвержден представленным в материалы дела Актом осмотра N 1 от 13.03.2014, составленным независимым экспертом-оценщиком из которого следует наличие таких дефектов помещения, которые не могут быть отнесены к категории нормального износа - в том числе - сквозные дыры от вентиляции в стенах, множество просверленных отверстий в стенах, выбоины в покрытии пола, вздутие и отслоение больших участков штукатурки. Кроме того, этим же актом установлены обстоятельства устройства дополнительных перегородок и заделывание дверных проемов кирпичом и ДСП (т. 1 л.д. 62-63).
Несоответствие состояния помещения требованиям нормального износа подтверждено также данными фотофиксации, сделанной оценщиком Муртазиной Э.Ю. при составлении Акта осмотра от 13.03.2014 (т. 1 л.д. 163-181).
Из материалов дела следует, что помещение находилось во владении ответчика постоянно начиная с 12.02.2007, в том числе, на основании договора аренды недвижимого имущества N 37 от 12.02.2007 (материалы для экспертизы т. 2 л.д. 31-34), т.е. на протяжении более семи лет.
При этом пунктом 3.2.7 договора аренды N 87 от 12.02.2007 сторонами было согласовано условие, в силу которого арендатор имел право без получения дополнительного письменного согласия арендодателя произвести перепланировку, переоборудование объекта, если при их проведении не затрагивались конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект. Вместе с тем пунктом 4.5 этого же договора установлено, что арендатор обязан вернуть объект в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа. По смыслу названных пунктов следует, что при возврате имущества арендатор был обязан привести объект в первоначальное, существовавшее до момента переустройства (перепланировки) состояние.
В соответствии с договорами аренды от 01.02.2009 и от 01.02.2014 производство перепланировки и переустройства допускалось только с письменного согласия арендодателя. Доказательств наличия согласия арендодателя на заделывание дверных проемов и устройство дополнительных перегородок, не поименованных в техническом паспорте помещения, ответчиком не представлено.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о виновном неисполнении арендатором условий договора аренды и наличии причинной связи между таким неисполнением и возникшими у истца убытками, составляющими стоимость ремонта помещения.
Размер убытков подтвержден заключением эксперта ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки" Кондрух Ю.Н. от 27.06.2016 N 0268/2016 согласно которому:
- рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для проведения восстановительного ремонта нежилого помещения по ул. Горняков, д. 40, исчисленная с учетом дефектов и накопленного износа материалов в размере 40% по состоянию на 29.03.2014 составляет, с учетом НДС, 396 420 руб. (т. 3 л.д. 1-102).
Вместе с тем судебная коллегия полагает ошибочным вывод суда о наличии оснований для возложения на ответчика расходов по ремонту кровли по следующим основаниям.
Удовлетворяя требования истца в указанной части, суд первой инстанции установил, что по состоянию на 17.08.2005 конструктив крыши описывался как "железная по стальному каркасу". Установив, что владение спорным помещением осуществлялось ответчиком непрерывно начиная с 12.02.2007, суд первой указал на невозможность замены крыши без волеизъявления лица, во владении которого находилось помещение, и пришел к выводу о прекращении существования такой кровли в результате виновных действий ответчика.
Вместе с тем, делая указанный вывод, суд не учел, что впервые договор аренды спорного помещения был заключен между сторонами по истечении полутора лет с момента составления технического паспорта (17.08.2005), которым установлено обстоятельство наличия железной кровли.
Доказательств того, что на момент передачи помещения во владение ответчика в феврале 2007 г. имела место именно такая кровля в материалы дела не представлено. Более того, из материалов дела следует, что при заключении договора аренды от 01.02.2009 стороны отразили, что технические характеристики помещения соответствуют сведениям, содержащимся в техническом паспорте по состоянию на 03.09.2001, из которого усматривается наличие рубероидной крыши спорного помещения.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с доводами ответчика о том, что арендодатель, начиная с 01.02.2009 должен был знать о том, что железная кровля у спорного помещения отсутствует. До момента предъявления настоящего иска в ноябре 2015 года с требованием к арендатору о приведении кровли в состояние соответствующее техническому паспорту от 17.08.2005 ИП Денисов не обращался.
Объективных доказательств того, что конструкция кровли была изменена именно в результате действий ответчика, истец суду не представил. Довод истца о наличии устной договоренности, согласно которой арендодатель разрешил заменить крышу при условии последующей замены крыши на металлическую, документальными доказательствами не подтвержден.
Ссылка суда на то, что для собственника помещения нецелесообразно производить замену металлической крыши на рулонную, основан на предположениях.
При указанных обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания ответчика виновным в изменении конструкции кровли с "железная по стальному каркасу" на "рубероидная" и, соответственно, возложения на ответчика ответственности в виде взыскания убытков в размере рыночной стоимости ремонта кровли в сумме 363 588 руб. 50 коп., которая установлена заключением эксперта Кондрух Ю.Н. от 29.11.2016 N 0641/2016 (т. 4, л.д. 70-111).
При названных обстоятельствах доводы подателя жалобы о том, что кровля, на восстановление которой с ответчика взысканы денежные средства, относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, а также о пропуске истцом срока давности по требованию о возмещении стоимости восстановления кровли не имеют самостоятельного правового значения.
Довод апеллянта о том, что в акте от 01.02.2014 приема-передачи помещения во владение АО "Тандер" по договору аренды от 01.02.2014 состояние помещения отражено как "находящееся в отличном состоянии, проведение ремонта не требуется" также не имеет самостоятельного юридического значения, т. к. из материалов дела следует, что помещение арендодателю фактически не возвращалось, тем самым у истца не имелось возможности оценить состояние помещения в ракурсе требований ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку исковое заявление ИП Денисова в части требования о взыскании убытков, составляющих стоимость восстановительного ремонта помещения, основано на нормах закона (статьи 15, 393, 622 Гражданского кодекса) и подтверждено надлежащими доказательствами, суд первой инстанции правомерно и обоснованно взыскал с АО "Тандер" убытки в размере 396 420 руб.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 101 АПК РФ). К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).
При определении суммы подлежащих возмещению расходов суд апелляционной инстанции применяет принцип пропорциональности исходя из размера удовлетворенных требований. Оснований для снижения суммы расходов на оплату услуг представителя судебная коллегия не усматривает.
С учетом изложенного выше, решение по настоящему делу подлежит изменению на основании пункта 3 (несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела) части 1 ст. 270 АПК РФ. Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ИП Денисова В.И. В дело представлено доказательство оплаты ответчиком государственной пошлины в размере 3000 руб. (т. 5 л.д. 58).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2017 по делу N А76-29160/2015 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования индивидуального предпринимателя Денисова Владимира Ильича удовлетворить частично.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Тандер" в пользу индивидуального предпринимателя Денисова Владимира Ильича убытки в размере 396 420 руб., судебные издержки в размере 7 827 руб. 81 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7 534 руб. 78 коп., судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 985 руб. 20 коп.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Денисова Владимира Ильича в пользу закрытого акционерного общества "Тандер" расходы по оплате стоимости экспертизы в размере 14 013 руб. 61 коп.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Денисову Владимиру Ильичу из федерального бюджета государственную пошлину в размере 10 001 руб. 00 коп., как излишне уплаченную".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Денисова Владимира Ильича в пользу закрытого акционерного общества "Тандер" 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)