Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иевлева П.А.,
судей Диаковской Н.В., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Колесниковой Е.А.,
при участии в заседании представителей:
от заявителя по делу - ООО "Инвест" - Костюк В.В. (по доверенности от 27.05.2016),
от заинтересованного лица по делу - Управления федеральной службы государственной регистрации - Мельник Р.А. (по доверенности от 30.06.2017),
от третьего лица по делу - ООО "СВЕ Компании" - не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица по делу - Гущина Юрия Васильевича - не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица по делу - Гущиной Елены Владимировны - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Гущина Юрия Васильевича, Гущиной Елены Владимировны на решение Арбитражного суда Московской области от 10.04.2017 по делу N А41-80818/16, принятое судьей Т.Ш. Кулматовым, по заявлению ООО "Инвест" к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконными действия и обязании, третьи лица: ООО "СВЕ Компании", Гущин Юрия Васильевича, Гущина Елена Владимировну,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Инвест" (далее - ООО "Инвест", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) с заявленными требованиями:
1. признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по погашению в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей о залоге права аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 50:09:00060503:82; 50:09:00060503:83; 50:09:00060503:84 в пользу участников долевого строительства.
2. признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по погашению в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей следующих действующих договорах участия в долевом строительстве, заключенных между ООО "Инвест" и ООО "СВЕ Компани":
- Договор N 2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 4 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 5 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 7 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 8 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 9 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 10 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 11 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 12 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 13 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 49 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 50 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 51 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 52 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 53 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 54 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.
3. обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационные записи о залоге права аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 50:09:00060503:82; 50:09:00060503:83; 50:09:00060503:84 в пользу участников долевого строительства.
4. обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационные записи о следующих действующих договорах участия в долевом строительстве, заключенных между ООО "Инвест" и ООО "СВЕ Компани":
- Договор N 2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 4 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 5 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 7 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 8 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 9 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 10 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 11 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 12 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 13 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 49 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 50 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 51 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 52 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 53 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 54 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10.04.2017 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Гущин Юрий Васильевич, Гущина Елена Владимировна обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального прав.
В судебном заседании представитель Управления федеральной службы государственной регистрации поддержал доводы апелляционной жалобы, поддержал апелляционную жалобу Гущина Ю.В., Гущиной Е.В., просил обжалуемый судебный акт отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.
Представитель ООО "Инвест" в судебном заседании возражал против доводов апелляционных жалоб, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Судебное заседание проведено в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей Управления федеральной службы государственной регистрации, ООО "СВЕ Компании", Гущиной Елены Владимировны, Гущина Юрия Васильевича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте (www.//kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, на кадастровом учете состоят земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:84; 50:09:0060503:83; 50:09:0060503:72; 50:09:0060503:73; 50:09:0060503:74; 50:09:0060503:75; 50:09:0060503:76; 50:09:0060503:77; 50:09:0060503:78; 50:09:0060503:79; 50:09:0060503:80; 50:09:0060503:81; 50:09:0060503:82, 50:09:0060803:261, находящиеся по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Черная Грязь, база отдыха АОЗТ "СВЕ-Компани", вид разрешенного использования "для жилищного строительства".
До июля 2016 года земельные участки с КН 50:09:0060503:76 и 50:09:0060803:261 принадлежали на праве собственности Гущиной Е.В., остальные участки - Гущину Ю.В.
С 21 июля 2016 года все упомянутые земельные участки находятся в собственности Гущиной Е.В., согласно выпискам из ЕГРП.
17 мая 2013 года, 14 апреля 2014 года и 27 июля 2014 года указанные земельные участки были сданы собственниками в аренду застройщику - ООО "СВЕ Компани", для использования по целевому назначению - для жилищного строительства.
По договорам аренды N 17-05/13 от 17.05.2013 и 17-05/13 от 17.05.2013 обществу сданы в аренду земельные участки с КН 50:09:0060503:80, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:77, 50:09:0060503:72, 50:09:0060503:74, 50:09:0060503:81, 50:09:0060503:84, 50:09:0060503:83, 50:09:0060503:82, 50:09:0060503:73 и 50:09:0060503:76.
По договору аренды N 14-04/14 от 14.04.2014 сданы земельные участки с КН 50:09:0060503:75 и 50:09:0060503:79.
По договору аренды N 25-07/14 от 25.07.2014 ООО "СВЕ Компани" сдан в аренду земельный участок с КН 50:09:0060803:261.
На основании указанных договоров аренды в ЕГРП были внесены записи об аренде земельных участков.
Также на основании данных договоров застройщиком ООО "СВЕ Компани" было получено разрешение на строительство объекта капитального строительства "Жилой микрорайон "Лесной квартал" от 27.12.2013 N RU505313302-016-13, сроком действия до 27.12.2015.
08 октября, 10 октября и 22 декабря 2014 года между ООО "СВЕ Компани" (застройщик) и ООО "Инвест" (участник долевого строительства) заключены договоры N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 49, 50, 51, 52, 53, 54 на участие в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, строящихся на вышеуказанных земельных участках.
Из указанных договоров следует, что ООО "Инвест" является участником долевого строительства квартир в жилом комплексе "Лесной квартал" - в четырех среднеэтажных жилых домах, расположенных согласно разрешению на строительство N RU50531302-016-13 от 27.12.2013 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.п. Луневское, д. Черная Грязь, на основании заключенных с застройщиком 18 договоров участия в долевом строительстве.
Обременения земельных участков в виде долевого участия в строительстве были зарегистрированы в ЕГРП, что подтверждается материалами регистрационных дел на земельные участки.
Между тем, согласно пояснениям заявителя, из выписок из ЕГРП на спорные земельные участки по состоянию на 07.10.2016 (том 1) он узнал о том, что с 21.07.2016 все участки находятся в собственности Гущиной Е.В., а записи об аренде участков и о долевом участии в строительстве отсутствуют.
Полагая, что отсутствие записей о его долевом участии в строительстве и залоге права аренды нарушают нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и его права и законные интересы как дольщика, ООО "Инвест" обратилось в суд с заявленными требованиями о признании незаконными действий Управления росреестра по аннулированию указанных записей и обязании устранить допущенные нарушения.
В обоснование возражений по заявленным требованиям росреестр пояснил, что записи об аренде и долевом участии в строительстве были исключены из реестра на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21.03.2016 по иску Гущина Ю.В. и Гущиной Е.В. о признании недействительными договоров аренды.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, обоснованность выводов суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалоба не подлежат удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.
Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ранее действовавшей редакции (далее - закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (ч. 1 ст. 4 Закона N 122-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии со вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов (исполнительные листы предоставляются государственному регистратору совместно с решениями третейских судов);
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Таким образом, одним из оснований для внесения или исключения записей ЕГРП являются вступившие в законную силу судебные акты.
Суд первой инстанции обоснованно установил, что Гущин Ю.В. и Гущина Е.В. (собственники земельных участков) в 2015 году обратились в суд с требованиями о признании незаконными договоров аренды с ООО "СВЕ Компани", указав, что данные договоры заключены обществом для вида и без намерения создать соответствующие им правовые последствия, и являются кабальными сделками.
Заочным решением Солнечногорского городского суда Московской области от 22.09.2015 исковые требования были удовлетворены.
Определением Солнечногорского горсуда от 22.10.2015 заочное решение было отменено по заявлению ООО "СВЕ Компани".
Решение Солнечногорского городского суда Московской области от 19.11.2015 в удовлетворении иска было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21.03.2016 решение суда отменено, исковые требования удовлетворены.
Определением Верховного суда Российской Федерации от 07.02.2017 апелляционное определение от 21.03.2016 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12.04.2017 решение Солнечногорского городского суда Московской области от 19.11.2015 (об отказе в удовлетворении заявленных требований) оставлено без изменения, апелляционные жалобы Гущина Ю.В. и Гущиной Е.В. - без удовлетворения.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Суд первой инстанции обоснованно установил, что в данном случае судебным актом, который явился основанием для исключения всех обременений земельного участка из ЕГРП, применены последствия недействительности договоров аренды в виде обязания арендатора возвратить участки их собственникам.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что Росреестр, исполняя данный судебный акт, исключил из ЕГРП и запись об аренде участков, и запись о долевом участии в строительстве дольщика - ООО "Инвест", основываясь на том, что договор аренды является первичным по отношению к договору о долевом участии в строительстве.
В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева", конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников. Поэтому, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.
В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.
Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что из данных разъяснений усматривается, что применять последствия недействительности сделок необходимо с учетом норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, и без ущемления прав заинтересованных лиц. В данном случае в результате применения последствий недействительности сделок - договоров аренды земельных участков с арендатором (застройщиком) - были ущемлены права и интересы дольщиков по договорам с этим застройщиком.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее закон N 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Часть 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О разъяснил, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
Из изложенных норм следует, что договор на участие в долевом строительстве изначально заключается с застройщиком (собственником, арендатором, т.е. лицом, на каком-либо праве владеющем земельным участком, на котором осуществляется или будет осуществляться строительство).
Однако, после его заключения он принимает статус отдельного, самостоятельного договора, правоотношения в котором регулируются специальным Федеральным законом, в т.ч. по его расторжению (ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Указанные выводы соответствуют действующей судебной практике.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что вопрос о недействительности, о расторжении и прекращении договоров участия в долевом строительстве между ООО "СВЕ Компани" и ООО "Инвест" в рамках дела N 33-2995/16 по иску Гущиной Е.В. и Гущина Ю.В. к ООО "СВЕ Компани" о расторжении договоров аренды земельных участков не рассматривался.
Сведений о признании недействительными, расторжении указанных договоров участия в долевом строительстве в материалы дела не представлено.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований к исключению из ЕГРП записей о залоге права аренды и о долевом участии ООО "Инвест" в строительстве от 08.10.2014 N 2, 3, 4, 5, 6, 7, от 10.10.2014 N 8, 9, 10, 11, 12, 13, от 22.12.2014 N 49, 50, 51, 52, 53, 54, не имелось.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о неправомерности действий Управления Росреестра по погашению в ЕГРП регистрационных записей о долевом участии в строительстве и о залоге права аренды спорных земельных участков в пользу участника долевого строительства ООО "Инвест".
В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов ООО "Инвест", суд первой инстанции правомерно обязал росреестр восстановить в ЕГРП незаконно погашенные в нем записи в отношении долевого участия ООО "Инвест" в строительстве на спорных земельных участках.
Доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают вывод суда первой инстанции о том, что вопрос о недействительности, о расторжении и прекращении договоров участия в долевом строительстве в рамках дела суда общей юрисдикции по иску Гущиной Е.В. и Гущина Ю.В. к ООО "СВЕ Компани" о расторжении договоров аренды земельных участков не рассматривался.
Кроме того, как было указано выше, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12.04.2017 решение Солнечногорского городского суда Московской области от 19.11.2015 (об отказе в удовлетворении заявленных требований) оставлено без изменения, апелляционные жалобы Гущина Ю.В. и Гущиной Е.В. - без удовлетворения.
Таким образом, судебный акт, на основании которого регистрирующим органом были совершены оспариваемые действия отменен, в удовлетворении требований Гущина Ю.В. и Гущиной Е.В. отказано.
Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи, с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 10.04.2017 по делу N А41-80818/16 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.10.2017 N 10АП-9118/2017 ПО ДЕЛУ N А41-80818/16
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 октября 2017 г. по делу N А41-80818/16
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иевлева П.А.,
судей Диаковской Н.В., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Колесниковой Е.А.,
при участии в заседании представителей:
от заявителя по делу - ООО "Инвест" - Костюк В.В. (по доверенности от 27.05.2016),
от заинтересованного лица по делу - Управления федеральной службы государственной регистрации - Мельник Р.А. (по доверенности от 30.06.2017),
от третьего лица по делу - ООО "СВЕ Компании" - не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица по делу - Гущина Юрия Васильевича - не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица по делу - Гущиной Елены Владимировны - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Гущина Юрия Васильевича, Гущиной Елены Владимировны на решение Арбитражного суда Московской области от 10.04.2017 по делу N А41-80818/16, принятое судьей Т.Ш. Кулматовым, по заявлению ООО "Инвест" к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконными действия и обязании, третьи лица: ООО "СВЕ Компании", Гущин Юрия Васильевича, Гущина Елена Владимировну,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Инвест" (далее - ООО "Инвест", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) с заявленными требованиями:
1. признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по погашению в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей о залоге права аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 50:09:00060503:82; 50:09:00060503:83; 50:09:00060503:84 в пользу участников долевого строительства.
2. признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по погашению в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей следующих действующих договорах участия в долевом строительстве, заключенных между ООО "Инвест" и ООО "СВЕ Компани":
- Договор N 2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 4 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 5 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 7 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 8 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 9 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 10 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 11 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 12 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 13 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 49 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 50 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 51 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 52 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 53 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 54 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.
3. обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационные записи о залоге права аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 50:09:00060503:82; 50:09:00060503:83; 50:09:00060503:84 в пользу участников долевого строительства.
4. обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационные записи о следующих действующих договорах участия в долевом строительстве, заключенных между ООО "Инвест" и ООО "СВЕ Компани":
- Договор N 2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 4 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 5 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 7 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.14 г.;
- Договор N 8 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 9 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 10 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 11 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 12 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 13 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.10.14 г.;
- Договор N 49 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 50 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 51 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 52 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 53 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.;
- Договор N 54 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.12.14 г.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10.04.2017 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Гущин Юрий Васильевич, Гущина Елена Владимировна обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального прав.
В судебном заседании представитель Управления федеральной службы государственной регистрации поддержал доводы апелляционной жалобы, поддержал апелляционную жалобу Гущина Ю.В., Гущиной Е.В., просил обжалуемый судебный акт отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.
Представитель ООО "Инвест" в судебном заседании возражал против доводов апелляционных жалоб, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Судебное заседание проведено в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей Управления федеральной службы государственной регистрации, ООО "СВЕ Компании", Гущиной Елены Владимировны, Гущина Юрия Васильевича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте (www.//kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, на кадастровом учете состоят земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:84; 50:09:0060503:83; 50:09:0060503:72; 50:09:0060503:73; 50:09:0060503:74; 50:09:0060503:75; 50:09:0060503:76; 50:09:0060503:77; 50:09:0060503:78; 50:09:0060503:79; 50:09:0060503:80; 50:09:0060503:81; 50:09:0060503:82, 50:09:0060803:261, находящиеся по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Черная Грязь, база отдыха АОЗТ "СВЕ-Компани", вид разрешенного использования "для жилищного строительства".
До июля 2016 года земельные участки с КН 50:09:0060503:76 и 50:09:0060803:261 принадлежали на праве собственности Гущиной Е.В., остальные участки - Гущину Ю.В.
С 21 июля 2016 года все упомянутые земельные участки находятся в собственности Гущиной Е.В., согласно выпискам из ЕГРП.
17 мая 2013 года, 14 апреля 2014 года и 27 июля 2014 года указанные земельные участки были сданы собственниками в аренду застройщику - ООО "СВЕ Компани", для использования по целевому назначению - для жилищного строительства.
По договорам аренды N 17-05/13 от 17.05.2013 и 17-05/13 от 17.05.2013 обществу сданы в аренду земельные участки с КН 50:09:0060503:80, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:77, 50:09:0060503:72, 50:09:0060503:74, 50:09:0060503:81, 50:09:0060503:84, 50:09:0060503:83, 50:09:0060503:82, 50:09:0060503:73 и 50:09:0060503:76.
По договору аренды N 14-04/14 от 14.04.2014 сданы земельные участки с КН 50:09:0060503:75 и 50:09:0060503:79.
По договору аренды N 25-07/14 от 25.07.2014 ООО "СВЕ Компани" сдан в аренду земельный участок с КН 50:09:0060803:261.
На основании указанных договоров аренды в ЕГРП были внесены записи об аренде земельных участков.
Также на основании данных договоров застройщиком ООО "СВЕ Компани" было получено разрешение на строительство объекта капитального строительства "Жилой микрорайон "Лесной квартал" от 27.12.2013 N RU505313302-016-13, сроком действия до 27.12.2015.
08 октября, 10 октября и 22 декабря 2014 года между ООО "СВЕ Компани" (застройщик) и ООО "Инвест" (участник долевого строительства) заключены договоры N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 49, 50, 51, 52, 53, 54 на участие в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, строящихся на вышеуказанных земельных участках.
Из указанных договоров следует, что ООО "Инвест" является участником долевого строительства квартир в жилом комплексе "Лесной квартал" - в четырех среднеэтажных жилых домах, расположенных согласно разрешению на строительство N RU50531302-016-13 от 27.12.2013 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.п. Луневское, д. Черная Грязь, на основании заключенных с застройщиком 18 договоров участия в долевом строительстве.
Обременения земельных участков в виде долевого участия в строительстве были зарегистрированы в ЕГРП, что подтверждается материалами регистрационных дел на земельные участки.
Между тем, согласно пояснениям заявителя, из выписок из ЕГРП на спорные земельные участки по состоянию на 07.10.2016 (том 1) он узнал о том, что с 21.07.2016 все участки находятся в собственности Гущиной Е.В., а записи об аренде участков и о долевом участии в строительстве отсутствуют.
Полагая, что отсутствие записей о его долевом участии в строительстве и залоге права аренды нарушают нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и его права и законные интересы как дольщика, ООО "Инвест" обратилось в суд с заявленными требованиями о признании незаконными действий Управления росреестра по аннулированию указанных записей и обязании устранить допущенные нарушения.
В обоснование возражений по заявленным требованиям росреестр пояснил, что записи об аренде и долевом участии в строительстве были исключены из реестра на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21.03.2016 по иску Гущина Ю.В. и Гущиной Е.В. о признании недействительными договоров аренды.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, обоснованность выводов суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалоба не подлежат удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.
Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ранее действовавшей редакции (далее - закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (ч. 1 ст. 4 Закона N 122-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии со вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов (исполнительные листы предоставляются государственному регистратору совместно с решениями третейских судов);
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Таким образом, одним из оснований для внесения или исключения записей ЕГРП являются вступившие в законную силу судебные акты.
Суд первой инстанции обоснованно установил, что Гущин Ю.В. и Гущина Е.В. (собственники земельных участков) в 2015 году обратились в суд с требованиями о признании незаконными договоров аренды с ООО "СВЕ Компани", указав, что данные договоры заключены обществом для вида и без намерения создать соответствующие им правовые последствия, и являются кабальными сделками.
Заочным решением Солнечногорского городского суда Московской области от 22.09.2015 исковые требования были удовлетворены.
Определением Солнечногорского горсуда от 22.10.2015 заочное решение было отменено по заявлению ООО "СВЕ Компани".
Решение Солнечногорского городского суда Московской области от 19.11.2015 в удовлетворении иска было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21.03.2016 решение суда отменено, исковые требования удовлетворены.
Определением Верховного суда Российской Федерации от 07.02.2017 апелляционное определение от 21.03.2016 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12.04.2017 решение Солнечногорского городского суда Московской области от 19.11.2015 (об отказе в удовлетворении заявленных требований) оставлено без изменения, апелляционные жалобы Гущина Ю.В. и Гущиной Е.В. - без удовлетворения.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Суд первой инстанции обоснованно установил, что в данном случае судебным актом, который явился основанием для исключения всех обременений земельного участка из ЕГРП, применены последствия недействительности договоров аренды в виде обязания арендатора возвратить участки их собственникам.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что Росреестр, исполняя данный судебный акт, исключил из ЕГРП и запись об аренде участков, и запись о долевом участии в строительстве дольщика - ООО "Инвест", основываясь на том, что договор аренды является первичным по отношению к договору о долевом участии в строительстве.
В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева", конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников. Поэтому, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.
В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.
Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что из данных разъяснений усматривается, что применять последствия недействительности сделок необходимо с учетом норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, и без ущемления прав заинтересованных лиц. В данном случае в результате применения последствий недействительности сделок - договоров аренды земельных участков с арендатором (застройщиком) - были ущемлены права и интересы дольщиков по договорам с этим застройщиком.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее закон N 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Часть 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О разъяснил, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
Из изложенных норм следует, что договор на участие в долевом строительстве изначально заключается с застройщиком (собственником, арендатором, т.е. лицом, на каком-либо праве владеющем земельным участком, на котором осуществляется или будет осуществляться строительство).
Однако, после его заключения он принимает статус отдельного, самостоятельного договора, правоотношения в котором регулируются специальным Федеральным законом, в т.ч. по его расторжению (ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Указанные выводы соответствуют действующей судебной практике.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что вопрос о недействительности, о расторжении и прекращении договоров участия в долевом строительстве между ООО "СВЕ Компани" и ООО "Инвест" в рамках дела N 33-2995/16 по иску Гущиной Е.В. и Гущина Ю.В. к ООО "СВЕ Компани" о расторжении договоров аренды земельных участков не рассматривался.
Сведений о признании недействительными, расторжении указанных договоров участия в долевом строительстве в материалы дела не представлено.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований к исключению из ЕГРП записей о залоге права аренды и о долевом участии ООО "Инвест" в строительстве от 08.10.2014 N 2, 3, 4, 5, 6, 7, от 10.10.2014 N 8, 9, 10, 11, 12, 13, от 22.12.2014 N 49, 50, 51, 52, 53, 54, не имелось.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о неправомерности действий Управления Росреестра по погашению в ЕГРП регистрационных записей о долевом участии в строительстве и о залоге права аренды спорных земельных участков в пользу участника долевого строительства ООО "Инвест".
В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов ООО "Инвест", суд первой инстанции правомерно обязал росреестр восстановить в ЕГРП незаконно погашенные в нем записи в отношении долевого участия ООО "Инвест" в строительстве на спорных земельных участках.
Доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают вывод суда первой инстанции о том, что вопрос о недействительности, о расторжении и прекращении договоров участия в долевом строительстве в рамках дела суда общей юрисдикции по иску Гущиной Е.В. и Гущина Ю.В. к ООО "СВЕ Компани" о расторжении договоров аренды земельных участков не рассматривался.
Кроме того, как было указано выше, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12.04.2017 решение Солнечногорского городского суда Московской области от 19.11.2015 (об отказе в удовлетворении заявленных требований) оставлено без изменения, апелляционные жалобы Гущина Ю.В. и Гущиной Е.В. - без удовлетворения.
Таким образом, судебный акт, на основании которого регистрирующим органом были совершены оспариваемые действия отменен, в удовлетворении требований Гущина Ю.В. и Гущиной Е.В. отказано.
Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи, с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 10.04.2017 по делу N А41-80818/16 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
П.А.ИЕВЛЕВ
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
П.А.ИЕВЛЕВ
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)