Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: В проекте договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома с приложениями к нему содержится недостоверная информация о том, что технических этажей нет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Булгаковой М.В.,
судей областного суда Сенякина И.И., Фединой Е.В.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М. к обществу с ограниченной ответственностью "Октябрьский Жилкомсервис N 3", обществу с ограниченной ответственностью "Мечта", Д. о признании приложений к проекту договора недействительными, истребовании реестра арендаторов, признании права общей долевой собственности
по апелляционной жалобе М.
на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 17 апреля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Булгаковой М.В., объяснения представителя ответчика Д. - Б.И., действующей по доверенности от (дата) года, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Октябрьский Жилкомсервис N 3" (далее - ООО "ОЖКС N 3") об истребовании общего имущества из чужого незаконного владения, включении в состав общего имущества многоквартирного жилого дома. В обоснование иска указала, что является собственником жилого помещения квартиры (адрес). Обслуживание жилого дома осуществляет ООО "ОЖКС N 3" на основании договора N от 26.07.2012 года. Собственником нежилого встроенного помещения N является ООО "Мечта", однако, в копии свидетельства о праве собственности указано, что объект расположен на 1-м этаже, подвал не указан. В сведениях из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество информация о правах на объект недвижимости отсутствует. Также не имеется сведений об уплате ООО "Мечта" взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора, за содержание и ремонт. Полагала, что прав на собственность нежилого помещения, технического подвала и других подвальных помещений у ООО "Мечта" нет. ООО "ОЖКС N 3" был представлен проект договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома с приложениями к нему N 1 и N 6, в которых содержится недостоверная информация о том, что технических этажей нет. На самом деле 1-й этаж - это нежилое встроенное помещение N площадью *** кв. м. Кроме того, в приложении N 6 указано, что к общему имуществу относится подвал площадью *** кв. м, тогда как в приложении *** к договору N от 26.07.2012 к общему имуществу относится подвал площадью *** кв. м. Общее имущество МКД является общей долевой собственностью всех собственников помещений дома. Просила истребовать общее имущество из чужого незаконного владения ООО "Мечта": технический подвал, полуподвальное помещение, нежилое помещение общей площадью *** кв. м и включить в состав общего имущества МКД, признать его общей долевой собственностью; признать приложения N 1 и N 6 к проекту договора от 10.01.2017 недействительными; истребовать от ООО "ОЖКС N 3" реестр арендаторов нежилых помещений, реестр собственников жилых и нежилых помещений к договору 6/3 от 26.07.2012.
Определениями суда от 07.03.2017 года, от 27.03.2017 года к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ООО "ОЖКС N 3", ООО "Мечта", Д., в качестве третьих лиц - ООО "Ринг-Р", ООО "ОбувьКом", ИП Б.В., ООО "Аптека Ивика".
В ходе рассмотрения дела М. изменила исковые требования и просила установить собственника встроенного нежилого помещения N 1 доме N по (адрес), признать подвалы дома N по (адрес) принадлежащими собственникам помещений на праве общей долевой собственности, взыскать с ООО "ОЖКС N 3" денежные средства за неоказанные услуги по содержанию и ремонта дома в пользу собственников помещений за 2012 - 2016, обязать ООО "ОЖКС N 3" и ресурсоснабжающие организации произвести перерасчет денежных средств, уплаченных за коммунальные услуги, в пользу собственников жилых помещений из-за предоставления коммунальных услуг собственнику нежилого встроенного помещения N 1 за счет других собственников за период 2012 - 2017 годы.
Судом к рассмотрению приняты требования истца: признать приложения N 1 и N 6 к проекту договора от 10.01.2017 недействительными, истребовать от ООО "ОЖКС N 3" реестр арендаторов нежилых помещений, признать подвалы дома (адрес) принадлежащими собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
В судебном заседании истец М. исковые требования поддержала.
Представитель ответчика "ОЖКС N 3" Ц., действующая по доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, дополнительно пояснила, что проект договора с собственниками спорного многоквартирного дома не подписан, реестр арендаторов нежилых помещений не ведется ввиду отсутствия самих арендаторов.
Представитель ответчика Д. - Б.И., действующая по доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, указывая на то, что многоквартирный дом по (адрес) был введен в эксплуатацию в 1969 году вместе со встроенным нежилым помещением и подвалом для магазина "Луч". Нежилое помещение является неделимым, введено в эксплуатацию отдельным литером. В настоящее время находится в собственности Д., чьи права возникли на законных основаниях и зарегистрированы в установленном порядке. Общедомовые системы проходят транзитом по нежилому помещению и не могут свидетельствовать о принадлежности к общему имуществу. Полагала, что истцом пропущен срок исковой давности.
Ответчики ООО "Мечта", Д., третьи лица в судебное заседание не явились, признаны извещенными о судебном заседании надлежащим образом.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 17 апреля 2017 года отказано в удовлетворении иска М. к обществу с ограниченной ответственностью "Октябрьский Жилкомсервис N 3", обществу с ограниченной ответственностью "Мечта", Д. о признании приложений к проекту договора недействительными, истребовании реестра арендаторов, признании права общей долевой собственности.
В апелляционной жалобе М. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывает на то, что на момент постройки многоквартирного жилого дома (адрес), все коммуникации были общие, однако, в настоящий момент из подвального помещения по общим коммуникациям, как и прежде, в жилые и нежилые помещения многоквартирного жилого дома поступают водоснабжение, теплоснабжение и электроэнергия, но ответчики препятствуют доступу представителям собственников дома для снятия показаний с приборов учета.
В суд апелляционной инстанции не явились М., Д., представитель ООО "ОЖКС-3", представитель ООО "Мечта", представитель ООО "Ринг-Р", представитель ООО "ОбувьКом", ИП Б.В., представитель ООО "Аптека Ивика", извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанций.
Из материалов дела следует, что М. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес).
26.07.2012 года между собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома по (адрес) и ООО "Октябрьский Жилкомсервис N 3" заключен договор N, в соответствии с которым ООО "Октябрьский Жилкомсервис N 3" оказывает услуги и выполняет работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Из выписки из единого государственного реестра недвижимости следует, что Д. является собственником нежилого помещения N (этаж N, подвал), расположенного по адресу: (адрес) на основании договора купли-продажи от 20.02.2017 года, право собственности зарегистрировано 27.02.2017 года. Спорное нежилое помещение обременено ипотекой в пользу ООО "Мечта". Также в реестре содержатся сведения о зарегистрированных правах арендаторов нежилого помещения N по указанному адресу: ООО "Ринг-Р", ООО "ОбувьКом", Б.В., ООО "Аптека Ивика".
Разрешая спор, суд исходил из того, что материалами дела и объяснениями сторон подтверждается, что спорное нежилое помещение (нежилое помещение N 1) принадлежит Д., право собственности которой зарегистрировано в установленном законом порядке, является самостоятельным объектом недвижимости и используется в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, поскольку сдается в аренду третьим лицам, в качестве общего имущества не использовалось и имеет самостоятельное предназначение, в связи с чем, доводы истца о нахождении в спорном нежилом помещении коммуникаций юридически значимым не является.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания спорного помещения общим имуществом собственников дома.
Судебная коллегия не может признать данные выводы суда законными по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу части 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
По смыслу приведенной нормы, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Для правильного разрешения настоящего спора суду первой инстанции необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент подвальное помещение многоквартирного дома (либо только его часть) предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.
Суд, разрешая спор, приведенные выше обстоятельства не определил в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и не получили правовой оценки суда.
В суд апелляционной инстанции от истца М. поступили дополнительные документы, которые приобщены к материалам в качестве дополнительных доказательств, поскольку они имеют значение для рассмотрения настоящего дела, однако, судом первой инстанции не истребованы, в том числе по ходатайству М.
Так, истцом представлена копия технического паспорта на жилой дом (адрес), однако, она не может быть использована в качестве доказательства, поскольку нечитаемая.
Из ответа руководителя Орского филиала ГУП Оренбургской области "Облтехинвентаризация" Е.С.А. от 2016 года следует, что в многоквартирном доме по (адрес) состоит на учете одно встроенное помещение N, общей площадью *** кв. м, в том числе площадь подвала - *** кв. м.
Представлен также план 1 этажа и подвала, вход в который имеется по лестнице с первого этажа.
В выписке из ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N объект недвижимости указан как нежилое помещение площадью *** кв. м, расположено на 1 этаже и в подвале, правообладателем указана Д., имеется план расположения помещений на 1-м этаже и план подвала, из которого следует, что не все помещения подвала входят в данный объект.
В приложении N 3 к договору на оказание услуг и выполнение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД N от 26.07.2012 года в составе общего имущества указано: подвал, полуподвал, техническое подполье - площадь *** кв. м.
Таким образом, материалы дела содержат противоречивые сведения, на основании которых суду апелляционной инстанции не представляется возможным установить, где находится инженерное оборудование многоквартирного дома, какая часть подвала многоквартирного дома на момент приватизации в этом доме первой квартиры использовалась для обслуживания дома, а какая часть - для обслуживания магазина, когда и на каком основании было сформировано нежилое помещение, собственником которого в настоящее время является Д., и является ли подвальная часть указанного помещения общим имуществом многоквартирного дома.
Кроме того, в суде первой инстанции представителем Д. было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, однако, по данному заявлению в решении суда не содержится выводов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Суд не установил, когда истец узнала или должна была узнать о нарушении своих прав как собственник общего имущества многоквартирного дома и о том, кто является надлежащим ответчиком, исходя из тех обстоятельств, на которые истец ссылалась в исковом заявлении, и представленных каждой из сторон доказательств.
Кроме того, в апелляционной жалобе М. указывает на то, что суд нарушил процессуальные нормы и самостоятельно определил ее исковые требования путем внесения в протокол, с которым она не согласна.
Из материалов дела следует, что 17.04.2017 истец М. обратилась в суд с заявлением об изменении исковых требований.
В соответствии со статьей 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска.
Заявление об изменении предмета или основания иска должно быть подано в письменной форме, как и само исковое заявление (статья 131 ГПК РФ).
Суд рассмотрел по существу два из требований, указанных истцом в первоначальном исковом заявлении, и одно из требований, указанных в заявлении об изменении иска.
Между тем, в материалах дела отсутствует письменное заявление М. об изменении поданных ею 17.04.2017 исковых требований, определение об отказе или возвращении части требований, указанных в заявлении об изменении иска от 17.04.2017, судом первой инстанции в виде отдельного процессуального документа не выносилось.
С учетом изложенного, рассмотрение по существу части требований М. не может быть признано законным.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене.
Допущенные судом первой инстанции вышеприведенные нарушения норм материального и процессуального права привели к тому, что дело рассмотрено без исследования и установления всех фактических обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения заявленного спора, который по существу не разрешен, что противоречит задачам гражданского судопроизводства и принципам состязательности и равноправия сторон.
В связи с этим, судебная коллегия полагает необходимым направить настоящее гражданское дело в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 17 апреля 2017 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-5035/2017
Требование: О признании приложений к проекту договора недействительными, истребовании реестра арендаторов, признании права общей долевой собственности.Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: В проекте договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома с приложениями к нему содержится недостоверная информация о том, что технических этажей нет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июля 2017 г. по делу N 33-5035/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Булгаковой М.В.,
судей областного суда Сенякина И.И., Фединой Е.В.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М. к обществу с ограниченной ответственностью "Октябрьский Жилкомсервис N 3", обществу с ограниченной ответственностью "Мечта", Д. о признании приложений к проекту договора недействительными, истребовании реестра арендаторов, признании права общей долевой собственности
по апелляционной жалобе М.
на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 17 апреля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Булгаковой М.В., объяснения представителя ответчика Д. - Б.И., действующей по доверенности от (дата) года, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Октябрьский Жилкомсервис N 3" (далее - ООО "ОЖКС N 3") об истребовании общего имущества из чужого незаконного владения, включении в состав общего имущества многоквартирного жилого дома. В обоснование иска указала, что является собственником жилого помещения квартиры (адрес). Обслуживание жилого дома осуществляет ООО "ОЖКС N 3" на основании договора N от 26.07.2012 года. Собственником нежилого встроенного помещения N является ООО "Мечта", однако, в копии свидетельства о праве собственности указано, что объект расположен на 1-м этаже, подвал не указан. В сведениях из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество информация о правах на объект недвижимости отсутствует. Также не имеется сведений об уплате ООО "Мечта" взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора, за содержание и ремонт. Полагала, что прав на собственность нежилого помещения, технического подвала и других подвальных помещений у ООО "Мечта" нет. ООО "ОЖКС N 3" был представлен проект договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома с приложениями к нему N 1 и N 6, в которых содержится недостоверная информация о том, что технических этажей нет. На самом деле 1-й этаж - это нежилое встроенное помещение N площадью *** кв. м. Кроме того, в приложении N 6 указано, что к общему имуществу относится подвал площадью *** кв. м, тогда как в приложении *** к договору N от 26.07.2012 к общему имуществу относится подвал площадью *** кв. м. Общее имущество МКД является общей долевой собственностью всех собственников помещений дома. Просила истребовать общее имущество из чужого незаконного владения ООО "Мечта": технический подвал, полуподвальное помещение, нежилое помещение общей площадью *** кв. м и включить в состав общего имущества МКД, признать его общей долевой собственностью; признать приложения N 1 и N 6 к проекту договора от 10.01.2017 недействительными; истребовать от ООО "ОЖКС N 3" реестр арендаторов нежилых помещений, реестр собственников жилых и нежилых помещений к договору 6/3 от 26.07.2012.
Определениями суда от 07.03.2017 года, от 27.03.2017 года к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ООО "ОЖКС N 3", ООО "Мечта", Д., в качестве третьих лиц - ООО "Ринг-Р", ООО "ОбувьКом", ИП Б.В., ООО "Аптека Ивика".
В ходе рассмотрения дела М. изменила исковые требования и просила установить собственника встроенного нежилого помещения N 1 доме N по (адрес), признать подвалы дома N по (адрес) принадлежащими собственникам помещений на праве общей долевой собственности, взыскать с ООО "ОЖКС N 3" денежные средства за неоказанные услуги по содержанию и ремонта дома в пользу собственников помещений за 2012 - 2016, обязать ООО "ОЖКС N 3" и ресурсоснабжающие организации произвести перерасчет денежных средств, уплаченных за коммунальные услуги, в пользу собственников жилых помещений из-за предоставления коммунальных услуг собственнику нежилого встроенного помещения N 1 за счет других собственников за период 2012 - 2017 годы.
Судом к рассмотрению приняты требования истца: признать приложения N 1 и N 6 к проекту договора от 10.01.2017 недействительными, истребовать от ООО "ОЖКС N 3" реестр арендаторов нежилых помещений, признать подвалы дома (адрес) принадлежащими собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
В судебном заседании истец М. исковые требования поддержала.
Представитель ответчика "ОЖКС N 3" Ц., действующая по доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, дополнительно пояснила, что проект договора с собственниками спорного многоквартирного дома не подписан, реестр арендаторов нежилых помещений не ведется ввиду отсутствия самих арендаторов.
Представитель ответчика Д. - Б.И., действующая по доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, указывая на то, что многоквартирный дом по (адрес) был введен в эксплуатацию в 1969 году вместе со встроенным нежилым помещением и подвалом для магазина "Луч". Нежилое помещение является неделимым, введено в эксплуатацию отдельным литером. В настоящее время находится в собственности Д., чьи права возникли на законных основаниях и зарегистрированы в установленном порядке. Общедомовые системы проходят транзитом по нежилому помещению и не могут свидетельствовать о принадлежности к общему имуществу. Полагала, что истцом пропущен срок исковой давности.
Ответчики ООО "Мечта", Д., третьи лица в судебное заседание не явились, признаны извещенными о судебном заседании надлежащим образом.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 17 апреля 2017 года отказано в удовлетворении иска М. к обществу с ограниченной ответственностью "Октябрьский Жилкомсервис N 3", обществу с ограниченной ответственностью "Мечта", Д. о признании приложений к проекту договора недействительными, истребовании реестра арендаторов, признании права общей долевой собственности.
В апелляционной жалобе М. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывает на то, что на момент постройки многоквартирного жилого дома (адрес), все коммуникации были общие, однако, в настоящий момент из подвального помещения по общим коммуникациям, как и прежде, в жилые и нежилые помещения многоквартирного жилого дома поступают водоснабжение, теплоснабжение и электроэнергия, но ответчики препятствуют доступу представителям собственников дома для снятия показаний с приборов учета.
В суд апелляционной инстанции не явились М., Д., представитель ООО "ОЖКС-3", представитель ООО "Мечта", представитель ООО "Ринг-Р", представитель ООО "ОбувьКом", ИП Б.В., представитель ООО "Аптека Ивика", извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанций.
Из материалов дела следует, что М. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес).
26.07.2012 года между собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома по (адрес) и ООО "Октябрьский Жилкомсервис N 3" заключен договор N, в соответствии с которым ООО "Октябрьский Жилкомсервис N 3" оказывает услуги и выполняет работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Из выписки из единого государственного реестра недвижимости следует, что Д. является собственником нежилого помещения N (этаж N, подвал), расположенного по адресу: (адрес) на основании договора купли-продажи от 20.02.2017 года, право собственности зарегистрировано 27.02.2017 года. Спорное нежилое помещение обременено ипотекой в пользу ООО "Мечта". Также в реестре содержатся сведения о зарегистрированных правах арендаторов нежилого помещения N по указанному адресу: ООО "Ринг-Р", ООО "ОбувьКом", Б.В., ООО "Аптека Ивика".
Разрешая спор, суд исходил из того, что материалами дела и объяснениями сторон подтверждается, что спорное нежилое помещение (нежилое помещение N 1) принадлежит Д., право собственности которой зарегистрировано в установленном законом порядке, является самостоятельным объектом недвижимости и используется в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, поскольку сдается в аренду третьим лицам, в качестве общего имущества не использовалось и имеет самостоятельное предназначение, в связи с чем, доводы истца о нахождении в спорном нежилом помещении коммуникаций юридически значимым не является.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания спорного помещения общим имуществом собственников дома.
Судебная коллегия не может признать данные выводы суда законными по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу части 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
По смыслу приведенной нормы, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Для правильного разрешения настоящего спора суду первой инстанции необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент подвальное помещение многоквартирного дома (либо только его часть) предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.
Суд, разрешая спор, приведенные выше обстоятельства не определил в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и не получили правовой оценки суда.
В суд апелляционной инстанции от истца М. поступили дополнительные документы, которые приобщены к материалам в качестве дополнительных доказательств, поскольку они имеют значение для рассмотрения настоящего дела, однако, судом первой инстанции не истребованы, в том числе по ходатайству М.
Так, истцом представлена копия технического паспорта на жилой дом (адрес), однако, она не может быть использована в качестве доказательства, поскольку нечитаемая.
Из ответа руководителя Орского филиала ГУП Оренбургской области "Облтехинвентаризация" Е.С.А. от 2016 года следует, что в многоквартирном доме по (адрес) состоит на учете одно встроенное помещение N, общей площадью *** кв. м, в том числе площадь подвала - *** кв. м.
Представлен также план 1 этажа и подвала, вход в который имеется по лестнице с первого этажа.
В выписке из ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N объект недвижимости указан как нежилое помещение площадью *** кв. м, расположено на 1 этаже и в подвале, правообладателем указана Д., имеется план расположения помещений на 1-м этаже и план подвала, из которого следует, что не все помещения подвала входят в данный объект.
В приложении N 3 к договору на оказание услуг и выполнение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД N от 26.07.2012 года в составе общего имущества указано: подвал, полуподвал, техническое подполье - площадь *** кв. м.
Таким образом, материалы дела содержат противоречивые сведения, на основании которых суду апелляционной инстанции не представляется возможным установить, где находится инженерное оборудование многоквартирного дома, какая часть подвала многоквартирного дома на момент приватизации в этом доме первой квартиры использовалась для обслуживания дома, а какая часть - для обслуживания магазина, когда и на каком основании было сформировано нежилое помещение, собственником которого в настоящее время является Д., и является ли подвальная часть указанного помещения общим имуществом многоквартирного дома.
Кроме того, в суде первой инстанции представителем Д. было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, однако, по данному заявлению в решении суда не содержится выводов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Суд не установил, когда истец узнала или должна была узнать о нарушении своих прав как собственник общего имущества многоквартирного дома и о том, кто является надлежащим ответчиком, исходя из тех обстоятельств, на которые истец ссылалась в исковом заявлении, и представленных каждой из сторон доказательств.
Кроме того, в апелляционной жалобе М. указывает на то, что суд нарушил процессуальные нормы и самостоятельно определил ее исковые требования путем внесения в протокол, с которым она не согласна.
Из материалов дела следует, что 17.04.2017 истец М. обратилась в суд с заявлением об изменении исковых требований.
В соответствии со статьей 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска.
Заявление об изменении предмета или основания иска должно быть подано в письменной форме, как и само исковое заявление (статья 131 ГПК РФ).
Суд рассмотрел по существу два из требований, указанных истцом в первоначальном исковом заявлении, и одно из требований, указанных в заявлении об изменении иска.
Между тем, в материалах дела отсутствует письменное заявление М. об изменении поданных ею 17.04.2017 исковых требований, определение об отказе или возвращении части требований, указанных в заявлении об изменении иска от 17.04.2017, судом первой инстанции в виде отдельного процессуального документа не выносилось.
С учетом изложенного, рассмотрение по существу части требований М. не может быть признано законным.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене.
Допущенные судом первой инстанции вышеприведенные нарушения норм материального и процессуального права привели к тому, что дело рассмотрено без исследования и установления всех фактических обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения заявленного спора, который по существу не разрешен, что противоречит задачам гражданского судопроизводства и принципам состязательности и равноправия сторон.
В связи с этим, судебная коллегия полагает необходимым направить настоящее гражданское дело в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 17 апреля 2017 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)