Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Общество ссылалось на то, что администрация, представитель собственника многоквартирных домов, несвоевременно и не в полном объеме вносила плату за коммунальные услуги.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Алексеева Р.А. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Город Золотой" (ИНН 6164248210, ОГРН 1066164172403) - Поляничко Г.Н. (доверенность от 01.08.2017), в отсутствие ответчика - муниципального образования города Ростова-на-Дону в лице администрации города Ростова-на-Дону (ИНН 6164056684, ОГРН 1026103282743) и третьих лиц: Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Октябрьского района города Ростова-на-Дону (ИНН 6165057602, ОГРН 1036165003874), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Город золотой" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2017 (судья Корх С.Э.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2017 (судьи Чотчаев Б.Т., Ковалева Н.В., Маштакова Е.А.) по делу N А53-29189/2016, установил следующее.
ООО "Город Золотой" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию города Ростова-на-Дону в лице администрации города Ростова-на-Дону (далее - администрация) о взыскании 1 101 216 рублей 50 копеек задолженности за содержание и ремонт общего имущества с 20.10.2013 по 30.04.2016 и 525 035 рублей 74 копеек задолженности за отопление.
Определениями от 06.12.2016 и 26.12.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) и МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Октябрьского района города Ростова-на-Дону (далее - управление).
Решением от 01.06.2017, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.08.2017, с администрации в пользу общества взыскано 118 745 рублей 10 копеек задолженности за содержание и ремонт общего имущества и 2136 рублей 77 копеек расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества и оплачивать коммунальные услуги. Аварийное состояние спорных домов и признание их подлежащими сносу являются основаниями для взыскания платы в меньшем размере, нежели заявлено истцом. Обязанность по несению расходов за отопление несут наниматели жилых помещений.
В кассационной жалобе общество просит изменить судебные акты и удовлетворить иск в полном объеме. По мнению заявителя, при исчислении размера задолженности суды неправомерно применили тариф в размере 2 рублей 70 копеек, предложенный управлением в отзыве на иск. Администрация не выразила позицию по вопросу тарифа. Все расчеты по статьям "Содержание жилья" и "Отопление" произведены на основании поквартирных карточек многоквартирных домов (снятие граждан с регистрационного учета по месту жительства) отдельно по каждой квартире. ГОСТ Р 56038-2014 "Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования" вступил в силу с 01.07.2015, поэтому не применим к спорным правоотношениям, возникшим до 2015 года. Управляющая компания не обязана доказывать размер расходов по содержанию общего имущества в многоквартирных домах. В то же время истец представил акты осмотра общего имущества, акты вывоза мусора, акты по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, опрессовке и промывке системы отопления, однако суды не оценили эти документы. Вывод судов об отсутствии необходимости вывоза мусора несостоятелен, так как отселенные граждане выезжали не единовременно и, проживая в муниципальном жилье, мусор выбрасывали. Отказывая в удовлетворении требований в части взыскания задолженности за отопление, суды не учли, что администрация не пояснила, на каких основаниях проживали граждане в спорных помещениях, являющихся муниципальной собственностью. Договоры социального найма в материалах дела отсутствуют. Расчеты задолженности произведены истцом за период после выселения граждан (снятия с регистрационного учета), поэтому утверждение судов об обязанностях нанимателей оплачивать расходы за отопление ошибочно.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, многоквартирные дома N 55 по ул. Мечникова, N 106 по ул. Нансена, N 63А по ул. Козлова, N 10 по ул. Сеченова в г. Ростове-на-Дону находятся в управлении общества (решения общего собрания собственников помещений от 27.12.2007, 03.12.2007, 12.07.2007, 01.08.2014).
Постановлениями мэра города Ростова-на-Дону от 17.12.2009 N 25, от 20.10.2006 N 1211, от 11.09.2007 N 928, от 09.07.2004 N 928 указанные многоквартирные дома признаны аварийными, непригодными для проживания. Собственники помещений отселены путем выкупа квартир и жилых помещений в коммунальных квартирах.
В многоквартирном доме N 55 по ул. Мечникова муниципальной собственностью являются следующие жилые помещения: N 6-9 в квартирах N 19-20; N 6-9 в квартирах N 59-60; N 6-9 в квартирах N 23-24; N 1-4 в квартирах N 49-50; N 6-7 в квартире N 16; N 6-9 в квартирах N 43-44; N 1-4 в квартирах N 53-54; N 8-9 в квартирах N 39-40; N 8-9 в квартирах N 7-8; N 3-4 в квартирах N 5-6; N 1-4 в квартирах N 61-62; N 1-4 в квартирах N 17-18; квартиры N 12, 27-30, 31, 35, 41, 41а, 45, 48 52, 55, 57-58, 63-64; а также нежилые помещения N 10-18; данный факт подтверждается выписками из ЕГРП. Общая площадь жилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, составляет 1874,22 кв. м.
В многоквартирном доме N 106 по ул. Нансена муниципальной собственностью являются жилые помещения N 1, 3, 5, 6, 10, 11, 19 и 20 общей площадью 337,33 кв. м; данный факт подтверждается выписками из ЕГРП.
В многоквартирном доме N 63А по ул. Козлова муниципальной собственностью являются жилые помещения N 1-36 общей площадью 1158,70 кв. м; данный факт подтверждается выписками из ЕГРП.
В многоквартирном доме N 10 по ул. Сеченова муниципальной собственностью являются следующие жилые помещения: N 47-48 в квартирах N 39-40; N 61-62 в квартирах N 51-52; N 13-14 в квартирах N 11-12; N 15-16 в квартирах N 15-16; N 13-13а, 14 в квартирах N 15-16; N 35-36 в квартирах N 37-38; N 31, 35 в квартирах N 19-20; N 3-4 в квартирах N 9-10; N 61-62 в квартирах N 47-48; N 1-2 в квартирах N 9-10; N 17-18 в квартирах N 21-22; N 13 в квартирах N 13,14; N 1-2 в квартирах N 5-6; N 3-4 в квартирах N 5-6; N 29-30 в квартирах N 27-28; N 45-46 в квартирах N 39-40; N 31-32 в квартирах N 27-28; N 62-63 в квартирах N 43-44; N 1-2 в квартирах N 13-14; N 29-30 в квартирах N 19-20; N 60-61 в квартирах N 43-44; N 33-34 в квартирах N 29-30; N 51-52 в квартирах N 45-46; N 19-20 в квартирах N 21-22; N 35 в квартирах N 35-36; N 47-48 в квартирах N 34, 40; N 45-46 в квартирах N 35-36; N 49-50 в квартирах N 45-46; N 35-36 в квартирах N 29-30; N 63-64 в квартирах N 51-52; а также квартиры N 1, 3, 4, 7, 17, 23-25, 31, 33, 42, 49. Общая площадь жилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, составляет 1865,70 кв. м.
На момент обращения в суд в многоквартирных домах остались проживать несколько собственников.
Собственники помещений многоквартирных домов не принимали решение об установлении тарифа за содержание и ремонт жилья в установленном законом порядке, поэтому при расчете задолженности за содержание и ремонт общего имущества общество применило муниципальный тариф на ремонт и содержание жилья, утвержденный постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 28.11.2008 N 1265, а именно: по многоквартирным домам N 55 по ул. Мечникова и N 63А по ул. Козлова - в размере 11 рублей 41 копейки за 1 кв. м; по многоквартирным домам N 10 по ул. Сеченова и N 106 по ул. Нансена - в размере 9 рублей 48 копеек.
По состоянию на 01.08.2016 задолженность администрации по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 55 по ул. Мечникова составляет 426 543 рубля; по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 106 по ул. Нансена - 33 741 рубль 70 копеек и 108 509 рублей 41 копейка - за отопление; по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 63А по ул. Козлова - 360 104 рубля 30 копеек и 416 526 рублей 33 копейки - за отопление; по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 10 по ул. Сеченова - 280 827 рублей 50 копеек.
Договор на содержание общего имущества общество и администрация не заключали.
Ссылаясь на то, что собственник несвоевременно и не в полном объеме вносил плату за коммунальные услуги, ремонт и содержание общего имущества, общество обратилось с иском в суд.
Суды, удовлетворяя иск в части взыскания задолженности за содержание и ремонт общего имущества спорных многоквартирных домов, руководствовались статьями 210, 249, 290 и 294 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 153 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходили из того, что лицом, обязанным оплачивать расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, является собственник спорных квартир - муниципальное образование города Ростова-на-Дону в лице администрации, осуществляющей права собственника от имени муниципального образования.
Суды установили, что тарифы, примененные истцом в расчете задолженности, не соответствуют муниципальному тарифу, утвержденному постановлением N 1265 (утратило силу 12.08.2014), и действующему постановлению администрации от 07.08.2014 N 884 "О внесении изменений в постановление мэра города Ростова-на-Дону от 28.22.2008 N 1265 "Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения". Согласно указанным нормативным актам размер платы за содержание и ремонт жилья для многоквартирных домов составляет 1 рубль 67 копеек за 1 кв. м. В размер платы за содержание и ремонт жилья для многоквартирных домов включается стоимость платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, расчетно-кассовое и банковское обслуживание. Однако из представленных истцом расшифровок следует, что плата за управление многоквартирным домом составляет 1 рубль 30 копеек, плата за расчетно-кассовое и банковское обслуживание - 1 рубль 41 копеек, итого - 2 рубля 71 копейку.
Учитывая признание спорных многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу, а также отсутствие в них жильцов, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в таких домах отсутствует необходимость осуществления всего комплекса услуг, предусмотренных для домов в обычном состоянии (вывоз мусора, содержание и уборка общих помещений и т.д.).
Суды установили, что на официальном сайте общества в сети Интернет размещены сведения о деятельности управляющей организации - стандарт раскрытия информации. Согласно этим сведениям истец представил расшифровку размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов в зависимости от технических характеристик домов и степени благоустройства. Спорные многоквартирные дома относятся к категории, имеющей все виды благоустройства до 3 этажей. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в таких многоквартирных домах составляет 7 рублей 47 копеек.
Поскольку многоквартирные дома признаны аварийными и подлежащими сносу, а спорные помещения свободными, суды исключили из установленного тарифа (7 рублей 47 копеек) стоимость отдельных видов работ, а также стоимость вывоза отходов (2 рубля 01 копейка за 1 кв. м) и плату за расчетно-кассовое обслуживание в размере 1 рубля 67 копеек за 1 кв. м, применив тариф за содержание и ремонт жилья в размере 2 рублей 70 копеек.
Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания 525 035 рублей 74 копеек задолженности за отопление, суды установили, что истец не представил доказательств законного проживания каких-либо лиц в спорный период, позволяющих сделать вывод о предоставлении обществом услуг по отоплению, равно как и доказательств того, что в отсутствие доказательств проживания в муниципальных квартирах нанимателей обществом были приняты меры к изолированному отключению квартир. Квартиры N 11 и 33 в доме N 63а по ул. Козлова, в которых до 31.05.2016 и 24.02.2016 проживали физические лица, переданы нанимателям по договорам социального найма, поэтому в силу части 2 статьи 153, частей 4, 6 и 6.1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по несению всех расходов лежит на данных лицах, как фактически пользовавшихся услугой - отопление.
Данные выводы судов не основаны на материалах дела, поскольку в них отсутствуют договоры социального найма. Однако указанные обстоятельства не привели к принятию неправильного решения.
Управляющая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным домом.
В соответствии с пунктом 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Согласно подпункту "л" пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2016 N 491 (далее - Правила N 491), содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, включает в себя, в том числе, приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 27.11.2017 N Ф08-8164/2017 ПО ДЕЛУ N А53-29189/2016
Требование: О взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества и за отопление.Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Общество ссылалось на то, что администрация, представитель собственника многоквартирных домов, несвоевременно и не в полном объеме вносила плату за коммунальные услуги.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2017 г. по делу N А53-29189/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Алексеева Р.А. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Город Золотой" (ИНН 6164248210, ОГРН 1066164172403) - Поляничко Г.Н. (доверенность от 01.08.2017), в отсутствие ответчика - муниципального образования города Ростова-на-Дону в лице администрации города Ростова-на-Дону (ИНН 6164056684, ОГРН 1026103282743) и третьих лиц: Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Октябрьского района города Ростова-на-Дону (ИНН 6165057602, ОГРН 1036165003874), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Город золотой" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2017 (судья Корх С.Э.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2017 (судьи Чотчаев Б.Т., Ковалева Н.В., Маштакова Е.А.) по делу N А53-29189/2016, установил следующее.
ООО "Город Золотой" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию города Ростова-на-Дону в лице администрации города Ростова-на-Дону (далее - администрация) о взыскании 1 101 216 рублей 50 копеек задолженности за содержание и ремонт общего имущества с 20.10.2013 по 30.04.2016 и 525 035 рублей 74 копеек задолженности за отопление.
Определениями от 06.12.2016 и 26.12.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) и МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Октябрьского района города Ростова-на-Дону (далее - управление).
Решением от 01.06.2017, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.08.2017, с администрации в пользу общества взыскано 118 745 рублей 10 копеек задолженности за содержание и ремонт общего имущества и 2136 рублей 77 копеек расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества и оплачивать коммунальные услуги. Аварийное состояние спорных домов и признание их подлежащими сносу являются основаниями для взыскания платы в меньшем размере, нежели заявлено истцом. Обязанность по несению расходов за отопление несут наниматели жилых помещений.
В кассационной жалобе общество просит изменить судебные акты и удовлетворить иск в полном объеме. По мнению заявителя, при исчислении размера задолженности суды неправомерно применили тариф в размере 2 рублей 70 копеек, предложенный управлением в отзыве на иск. Администрация не выразила позицию по вопросу тарифа. Все расчеты по статьям "Содержание жилья" и "Отопление" произведены на основании поквартирных карточек многоквартирных домов (снятие граждан с регистрационного учета по месту жительства) отдельно по каждой квартире. ГОСТ Р 56038-2014 "Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования" вступил в силу с 01.07.2015, поэтому не применим к спорным правоотношениям, возникшим до 2015 года. Управляющая компания не обязана доказывать размер расходов по содержанию общего имущества в многоквартирных домах. В то же время истец представил акты осмотра общего имущества, акты вывоза мусора, акты по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, опрессовке и промывке системы отопления, однако суды не оценили эти документы. Вывод судов об отсутствии необходимости вывоза мусора несостоятелен, так как отселенные граждане выезжали не единовременно и, проживая в муниципальном жилье, мусор выбрасывали. Отказывая в удовлетворении требований в части взыскания задолженности за отопление, суды не учли, что администрация не пояснила, на каких основаниях проживали граждане в спорных помещениях, являющихся муниципальной собственностью. Договоры социального найма в материалах дела отсутствуют. Расчеты задолженности произведены истцом за период после выселения граждан (снятия с регистрационного учета), поэтому утверждение судов об обязанностях нанимателей оплачивать расходы за отопление ошибочно.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, многоквартирные дома N 55 по ул. Мечникова, N 106 по ул. Нансена, N 63А по ул. Козлова, N 10 по ул. Сеченова в г. Ростове-на-Дону находятся в управлении общества (решения общего собрания собственников помещений от 27.12.2007, 03.12.2007, 12.07.2007, 01.08.2014).
Постановлениями мэра города Ростова-на-Дону от 17.12.2009 N 25, от 20.10.2006 N 1211, от 11.09.2007 N 928, от 09.07.2004 N 928 указанные многоквартирные дома признаны аварийными, непригодными для проживания. Собственники помещений отселены путем выкупа квартир и жилых помещений в коммунальных квартирах.
В многоквартирном доме N 55 по ул. Мечникова муниципальной собственностью являются следующие жилые помещения: N 6-9 в квартирах N 19-20; N 6-9 в квартирах N 59-60; N 6-9 в квартирах N 23-24; N 1-4 в квартирах N 49-50; N 6-7 в квартире N 16; N 6-9 в квартирах N 43-44; N 1-4 в квартирах N 53-54; N 8-9 в квартирах N 39-40; N 8-9 в квартирах N 7-8; N 3-4 в квартирах N 5-6; N 1-4 в квартирах N 61-62; N 1-4 в квартирах N 17-18; квартиры N 12, 27-30, 31, 35, 41, 41а, 45, 48 52, 55, 57-58, 63-64; а также нежилые помещения N 10-18; данный факт подтверждается выписками из ЕГРП. Общая площадь жилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, составляет 1874,22 кв. м.
В многоквартирном доме N 106 по ул. Нансена муниципальной собственностью являются жилые помещения N 1, 3, 5, 6, 10, 11, 19 и 20 общей площадью 337,33 кв. м; данный факт подтверждается выписками из ЕГРП.
В многоквартирном доме N 63А по ул. Козлова муниципальной собственностью являются жилые помещения N 1-36 общей площадью 1158,70 кв. м; данный факт подтверждается выписками из ЕГРП.
В многоквартирном доме N 10 по ул. Сеченова муниципальной собственностью являются следующие жилые помещения: N 47-48 в квартирах N 39-40; N 61-62 в квартирах N 51-52; N 13-14 в квартирах N 11-12; N 15-16 в квартирах N 15-16; N 13-13а, 14 в квартирах N 15-16; N 35-36 в квартирах N 37-38; N 31, 35 в квартирах N 19-20; N 3-4 в квартирах N 9-10; N 61-62 в квартирах N 47-48; N 1-2 в квартирах N 9-10; N 17-18 в квартирах N 21-22; N 13 в квартирах N 13,14; N 1-2 в квартирах N 5-6; N 3-4 в квартирах N 5-6; N 29-30 в квартирах N 27-28; N 45-46 в квартирах N 39-40; N 31-32 в квартирах N 27-28; N 62-63 в квартирах N 43-44; N 1-2 в квартирах N 13-14; N 29-30 в квартирах N 19-20; N 60-61 в квартирах N 43-44; N 33-34 в квартирах N 29-30; N 51-52 в квартирах N 45-46; N 19-20 в квартирах N 21-22; N 35 в квартирах N 35-36; N 47-48 в квартирах N 34, 40; N 45-46 в квартирах N 35-36; N 49-50 в квартирах N 45-46; N 35-36 в квартирах N 29-30; N 63-64 в квартирах N 51-52; а также квартиры N 1, 3, 4, 7, 17, 23-25, 31, 33, 42, 49. Общая площадь жилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, составляет 1865,70 кв. м.
На момент обращения в суд в многоквартирных домах остались проживать несколько собственников.
Собственники помещений многоквартирных домов не принимали решение об установлении тарифа за содержание и ремонт жилья в установленном законом порядке, поэтому при расчете задолженности за содержание и ремонт общего имущества общество применило муниципальный тариф на ремонт и содержание жилья, утвержденный постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 28.11.2008 N 1265, а именно: по многоквартирным домам N 55 по ул. Мечникова и N 63А по ул. Козлова - в размере 11 рублей 41 копейки за 1 кв. м; по многоквартирным домам N 10 по ул. Сеченова и N 106 по ул. Нансена - в размере 9 рублей 48 копеек.
По состоянию на 01.08.2016 задолженность администрации по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 55 по ул. Мечникова составляет 426 543 рубля; по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 106 по ул. Нансена - 33 741 рубль 70 копеек и 108 509 рублей 41 копейка - за отопление; по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 63А по ул. Козлова - 360 104 рубля 30 копеек и 416 526 рублей 33 копейки - за отопление; по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 10 по ул. Сеченова - 280 827 рублей 50 копеек.
Договор на содержание общего имущества общество и администрация не заключали.
Ссылаясь на то, что собственник несвоевременно и не в полном объеме вносил плату за коммунальные услуги, ремонт и содержание общего имущества, общество обратилось с иском в суд.
Суды, удовлетворяя иск в части взыскания задолженности за содержание и ремонт общего имущества спорных многоквартирных домов, руководствовались статьями 210, 249, 290 и 294 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 153 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходили из того, что лицом, обязанным оплачивать расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, является собственник спорных квартир - муниципальное образование города Ростова-на-Дону в лице администрации, осуществляющей права собственника от имени муниципального образования.
Суды установили, что тарифы, примененные истцом в расчете задолженности, не соответствуют муниципальному тарифу, утвержденному постановлением N 1265 (утратило силу 12.08.2014), и действующему постановлению администрации от 07.08.2014 N 884 "О внесении изменений в постановление мэра города Ростова-на-Дону от 28.22.2008 N 1265 "Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения". Согласно указанным нормативным актам размер платы за содержание и ремонт жилья для многоквартирных домов составляет 1 рубль 67 копеек за 1 кв. м. В размер платы за содержание и ремонт жилья для многоквартирных домов включается стоимость платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, расчетно-кассовое и банковское обслуживание. Однако из представленных истцом расшифровок следует, что плата за управление многоквартирным домом составляет 1 рубль 30 копеек, плата за расчетно-кассовое и банковское обслуживание - 1 рубль 41 копеек, итого - 2 рубля 71 копейку.
Учитывая признание спорных многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу, а также отсутствие в них жильцов, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в таких домах отсутствует необходимость осуществления всего комплекса услуг, предусмотренных для домов в обычном состоянии (вывоз мусора, содержание и уборка общих помещений и т.д.).
Суды установили, что на официальном сайте общества в сети Интернет размещены сведения о деятельности управляющей организации - стандарт раскрытия информации. Согласно этим сведениям истец представил расшифровку размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов в зависимости от технических характеристик домов и степени благоустройства. Спорные многоквартирные дома относятся к категории, имеющей все виды благоустройства до 3 этажей. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в таких многоквартирных домах составляет 7 рублей 47 копеек.
Поскольку многоквартирные дома признаны аварийными и подлежащими сносу, а спорные помещения свободными, суды исключили из установленного тарифа (7 рублей 47 копеек) стоимость отдельных видов работ, а также стоимость вывоза отходов (2 рубля 01 копейка за 1 кв. м) и плату за расчетно-кассовое обслуживание в размере 1 рубля 67 копеек за 1 кв. м, применив тариф за содержание и ремонт жилья в размере 2 рублей 70 копеек.
Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания 525 035 рублей 74 копеек задолженности за отопление, суды установили, что истец не представил доказательств законного проживания каких-либо лиц в спорный период, позволяющих сделать вывод о предоставлении обществом услуг по отоплению, равно как и доказательств того, что в отсутствие доказательств проживания в муниципальных квартирах нанимателей обществом были приняты меры к изолированному отключению квартир. Квартиры N 11 и 33 в доме N 63а по ул. Козлова, в которых до 31.05.2016 и 24.02.2016 проживали физические лица, переданы нанимателям по договорам социального найма, поэтому в силу части 2 статьи 153, частей 4, 6 и 6.1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по несению всех расходов лежит на данных лицах, как фактически пользовавшихся услугой - отопление.
Данные выводы судов не основаны на материалах дела, поскольку в них отсутствуют договоры социального найма. Однако указанные обстоятельства не привели к принятию неправильного решения.
Управляющая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным домом.
В соответствии с пунктом 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Согласно подпункту "л" пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2016 N 491 (далее - Правила N 491), содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, включает в себя, в том числе, приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)