Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Подвальные нежилые помещения, зарегистрированные в муниципальную собственность, были отчуждены по договору купли-продажи без согласия собственников помещений многоквартирного дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Пелепец Е.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего
Кузнецовой Т.А.
судей
Щукиной Л.В.
Игнатенко Т.А.
при секретаре
Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску С. к администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области и ООО "Ланкон" о признании нежилых помещений многоквартирного дома общей долевой собственностью, признании участником общей долевой собственности многоквартирного дома, признании недействительными права собственности, сделки купли-продажи и договоров аренды нежилого помещения,
по апелляционной жалобе и дополнениям к апелляционной жалобе С. на решение Кольского районного суда Мурманской области от 18 сентября 2014 года, по которому постановлено:
"С. в удовлетворении иска к администрации МО г.п. Мурмаши Кольского района Мурманской области и ООО "Ланкон" о признании нежилых помещений многоквартирного дома общей долевой собственностью, признании участником общей долевой собственности многоквартирного дома, признании недействительными права собственности, сделки купли-продажи и договоров аренды нежилого помещения, отказать".
Заслушав доклад судьи Щукиной Л.В., объяснения С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, возражения против апелляционной жалобы и дополнений к ней представителей ООО "Ланкон" К.В. и Г., судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
С. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области (далее - администрация МО г.п. Мурмаши) и ООО "Ланкон" о признании нежилых помещений многоквартирного дома общей долевой собственностью, признании участником общей долевой собственности многоквартирного дома, признании недействительными права собственности, сделки купли-продажи и договоров аренды нежилого помещения.
В обоснование заявленных исковых требований указал, что с _ _ 2013 года является собственником жилого помещения, расположенного по адресу:....
В _ _ 2014 года ему стало известно, что часть подвальных нежилых помещений данного многоквартирного дома, относящихся к общему имуществу собственников помещений дома, N 1, 2, 3, 4, 5, 6 на поэтажном плане, общей площадью 75,4 кв. м, в 2007 году были зарегистрированы в муниципальную собственность и переданы в аренду ООО "Ланкон" для использования под магазин.
_ _ 2013 года между администрацией МО г.п. Мурмаши и ООО "Ланкон" заключен договор купли-продажи, по которому указанные помещения перешли в собственность ООО "Ланкон".
Полагал, что поскольку приватизация жилых помещений в указанном многоквартирном доме началась в 1993 году, с указанного времени распоряжение общим имуществом собственников помещений дома было возможно только на основании решения общего собрания собственников.
В связи с указанными обстоятельствами, оснований для регистрации права муниципальной собственности на спорные помещения, а также передачи их в аренду и впоследствии в собственность ООО "Ланкон", в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников помещений дома, не имелось.
Просил суд признать указанные нежилые помещения общей долевой собственностью; признать его участником общей долевой собственности на данные помещения; признать недействительной государственную регистрацию права муниципальной собственности на указанные помещения; признать ничтожной сделку купли-продажи указанных помещений по договору, заключенному _ _ 2013 года между администрацией МО г.п. Мурмаши и ООО "Ланкон".
В судебном заседании истец С. заявленные исковые требования уточнил, просил суд признать названные нежилые помещения общей долевой собственностью; признать его участником общей долевой собственности на данные помещения; признать недействительным зарегистрированное право муниципальной собственности на указанные помещения; признать недействительными договоры аренды указанных помещений и купли-продажи указанных помещений от _ _ 2013 года.
Представитель ответчика - администрации МО г.п. Мурмаши К.А. иск не признала.
Представители ответчика ООО "Ланкон" К.В. и Г. просили в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
Представитель третьего лица ООО "ТехСервис" Н. полагала иск обоснованным.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к апелляционной жалобе С. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, поскольку изложенные в решении суда выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.
Не соглашается с выводами суда о пропуске срока исковой давности по оспариванию сделки, на основании которой _ _ 2007 года было зарегистрировано право собственности муниципального образования - городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области на спорное нежилое помещение.
Полагает, что течение трехгодичного срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Указывает, что об обстоятельствах ничтожной сделки ему стало известно _ _ 2014 года, поэтому срок исковой давности им не пропущен.
Приводит доводы о том, что основанием для государственной регистрации спорного помещения явилось постановление администрации МО г.п. Мурмаши, в котором отсутствует указание на то, что ответчик принимает в муниципальную собственность нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных жилых домах.
Несмотря на данное обстоятельство, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области _ _ 2007 года выдало администрации МО г.п. Мурмаши свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение - часть здания, подвал, общей площадью 75,4 кв. м, получив которое администрация МО г.п. Мурмаши передала спорное нежилое помещение в аренду, а впоследствии продала в отсутствие согласия собственников помещений в многоквартирном доме.
Вместе с тем, приватизация в доме N * по улице... в поселке... началась в 1993 году, то есть до принятия жилого фонда в муниципальную собственность. С указанного момента многоквартирный дом утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, и собственники приватизированных жилых помещений стали участниками долевой собственности в отношении мест общего пользования, в том числе и подвальных помещений. Таким образом, отчуждение имущества, находящегося в долевой собственности, должно происходить с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 246 и статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Полагая ошибочными выводы суда об отсутствии оснований для отнесения спорного объекта недвижимого имущества к общей долевой собственности собственников помещений дома, указывает, что в нежилом помещении находятся системы розлива отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализация, которые обслуживают все квартиры первого подъезда. Подвал является техническим помещением и предназначен для проведения инженерных коммуникаций, которые нуждаются в периодическом обслуживании, ремонтах и в свободном доступе к ним ответственного персонала. В случае возникновении аварийной ситуации доступ к системам будет ограничен.
Выводы суда о том, что на момент отнесения жилищного фонда к муниципальной собственности спорное нежилое помещение учитывалось в техническом паспорте и использовалось в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, не соответствуют фактическим обстоятельства дела.
Приводит доводы о том, что слесарная мастерская, районный узел связи, а затем магазин, которые размещались в одном из спорных помещений, занимали малую площадь помещения - 32,7 кв. м, поэтому трудностей в обслуживании находящихся в подвале технических систем не возникало.
Ссылается на нарушение ответчиком положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений.
Обращает внимание на то, что к ранее используемому помещению в 32,7 кв. м самовольно, путем реконструкции, администрацией присоединена аналогичная площадь без получения согласия у всех собственников помещений. Судом не были истребования документы, связанные с указанными обстоятельствами. На поэтажном плане дома помещение, площадью 75,4 кв. м, отсутствует.
Указывает на то, что на день приватизации первой квартиры _ _ 1993 года спорное нежилое помещение, площадью 75,4 кв. м, расположенное в техническом подвале дома, не было выделено и учтено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома. Оно не имело отличительную от всего дома регистрацию, не было индивидуализировано и вошло в состав общей долевой собственности.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представители администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области, ООО "ТехСервис", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела.
Судебная коллегия считает возможным в соответствии с положениями части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно положениям статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
На основании пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу подпункта "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, С. является собственником квартиры N * в доме N * по улице... в поселке..., на основании договора купли-продажи квартиры от _ _ 2013 года.
В соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N * по улице... в поселке... С. избран председателем совета указанного дома.
На основании постановления администрации МО пгт Мурмаши от 31 августа 1999 года N 94 "О приеме жилого фонда в муниципальную собственность", в соответствии с решением администрации муниципального образования Кольский район от 10 июня 1999 года N 341 и во исполнение решения Совета депутатов представительного органа местного самоуправления муниципального образования пгт Мурмаши от 09 июля 1998 года, с 31 августа 1999 года на баланс администрации пгт Мурмаши от ММУ УМУ Кольского района был принят жилой фонд с последующей передачей управлению муниципальной собственности МО пгт Мурмаши.
В Перечне объектов, принимаемых в муниципальную собственность муниципального образования пгт Мурмаши, (Приложение N 1 к постановлению от 31 августа 1999 года N 94) поименован жилой дом N * по улице.... Согласно Примечанию к Перечню объектов с жилыми домами передаются все сети: внутридомовые (водопроводные, тепловые, горячего водоснабжения, канализация, электрические), наружные по принадлежности (водопроводные, канализационные и т.д.), а также нежилые помещения, встроенные в жилье.
Постановление администрации МО п.г.т. Мурмаши от 31 августа 1999 года N 94 явилось основанием для регистрации за муниципальным образованием - городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области право собственности на часть здания - магазин, этаж подвал, площадью 75,4 кв. м, расположенного по адресу:..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным _ _ 2007 года.
_ _ 2007 года, _ _ 2008 года, _ _ 2009 года, _ _ 2010 года, _ _ 2011 года, _ _ 2012 года и _ _ 2012 года между администрацией МО г.п. Мурмаши и ООО "Ланкон" заключались договоры аренды указанного нежилого помещения, для его использования под магазин.
_ _ 2013 года между администрацией МО г.п. Мурмаши и ООО "Ланкон" заключен договор купли-продажи N *, по условиям которого ООО "Ланкон" приобрело указанное нежилое помещение в собственность по цене *** рублей с рассрочкой оплаты его стоимости до _ _ 2018 года.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от _ _ 2014 года N * часть здания - магазин, назначение - нежилое, площадью 75,4, этажность подвал, номер на поэтажном плане I/1-6, расположенного по адресу:..., зарегистрировано за ООО "Ланкон" _ _ 2013 года.
По сведения Государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Мурманской области по данным первичной инвентаризации на 10 февраля 1982 года помещение N I в доме N * по улице... в пгт...... использовалось как нежилое - мастерские; по данным текущей инвентаризации на 13 апреля 1990 года назначение помещения N I - районный узел связи; по данным текущей инвентаризации на 24 апреля 2006 года назначение помещения N I - магазин.
В обоснование заявленных исковых требований С. указал, что с момента приватизации первой квартиры в доме, то есть с 1993 года, спорные нежилые подвальные помещения являются общим имуществом собственников всех помещений в здании.
Разрешая настоящий спор, суд, с учетом установленных по делу обстоятельств, правильно руководствовался приведенными выше нормами материального права и пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для отнесения названных нежилых помещений к общему имуществу собственником помещений многоквартирного дома.
Частью 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права долевой собственности на общее имущество.
Однако, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комнат) утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, правовой режим подвальных помещений должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Установив, что на момент отнесения жилищного фонда к муниципальной собственности спорное нежилое помещение учитывалось в техническом паспорте и использовалось в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома - мастерские и узел связи; с 2006 года по настоящее время спорное помещение согласно техническому паспорту дома имеет целевое назначение "магазин", учитывается в Государственном кадастре недвижимости как самостоятельный объект недвижимости под номером *, площадью 75,4 кв. м; для нужд владельцев помещений многоквартирного дома по смыслу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации спорное подвальное помещение никогда не использовалось, суд правомерно отказал С. в признании нежилого помещения многоквартирного дома общей долевой собственностью.
Судебная коллегия находит выводы и решение суда в указанной части правильными, основанными на тех нормах материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон и соответствующими установленным судом обстоятельствам дела.
Доказательств, подтверждающих, что на момент приватизации первой квартиры в доме и в настоящий момент данные помещения относились и относятся к числу технических (вспомогательных), предназначенных исключительно для обслуживания общего имущества жилого дома, истцом в соответствии с положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, а судом не добыто.
Указание в жалобе на нахождение в помещении коммуникаций не может являться основанием для признания указанного объекта недвижимости общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку для определения правового режима названных помещений, включая подвальные и цокольные, к которым относится и спорный объект недвижимости, не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования.
Доводы жалобы о том, что в случае возникновении аварийной ситуации доступ к системам будет ограничен, основаны на предположениях, являются безосновательными. Согласно пояснениям представителей ООО "Ланкон" инженерные коммуникации, расположенные в подвальном помещении, находятся в удовлетворительном состоянии, эксплуатирующей организации обеспечен доступ в нежилое помещение.
Ссылка в апелляционной жалобе на отсутствие в постановлении администрации МО г.п. Мурмаши от 31 августа 1999 года N 94 указания на то, что администрация МО г.п. Мурмаши принимает в муниципальную собственность нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных жилых домах, опровергается примечанием к Приложению N 1 к названному постановлению.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по оспариванию сделки, на основании которой _ _ 2007 года было зарегистрировано право собственности муниципального образования - городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области на спорное нежилое помещение.
Поскольку правовых оснований для отнесения спорного объекта недвижимого имущества к общей долевой собственности собственников помещений дома и признании недействительным зарегистрированного _ _ 2007 года права муниципальной собственности на данный объект судом установлено не было, отказ суда в удовлетворении иска в части признания недействительными последующих договоров аренды и купли-продажи указанного нежилого помещения является правомерным.
Выводы суда первой инстанции по обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения исковых требований, подробно мотивированы, основаны на правильном применении норм гражданского законодательства, регулирующих спорное правоотношение, и соответствуют представленным по делу доказательствам, которым судом дана оценка, отвечающая требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Иные доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения суда, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда, по делу не установлено.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным и не усматривает оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
определила:
решение Кольского районного суда Мурманской области от 18 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к апелляционной жалобе С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МУРМАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.01.2015 N 33-41-2015
Требование: О признании нежилых помещений многоквартирного дома общей долевой собственностью.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Подвальные нежилые помещения, зарегистрированные в муниципальную собственность, были отчуждены по договору купли-продажи без согласия собственников помещений многоквартирного дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 января 2015 г. N 33-41-2015
Судья Пелепец Е.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего
Кузнецовой Т.А.
судей
Щукиной Л.В.
Игнатенко Т.А.
при секретаре
Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску С. к администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области и ООО "Ланкон" о признании нежилых помещений многоквартирного дома общей долевой собственностью, признании участником общей долевой собственности многоквартирного дома, признании недействительными права собственности, сделки купли-продажи и договоров аренды нежилого помещения,
по апелляционной жалобе и дополнениям к апелляционной жалобе С. на решение Кольского районного суда Мурманской области от 18 сентября 2014 года, по которому постановлено:
"С. в удовлетворении иска к администрации МО г.п. Мурмаши Кольского района Мурманской области и ООО "Ланкон" о признании нежилых помещений многоквартирного дома общей долевой собственностью, признании участником общей долевой собственности многоквартирного дома, признании недействительными права собственности, сделки купли-продажи и договоров аренды нежилого помещения, отказать".
Заслушав доклад судьи Щукиной Л.В., объяснения С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, возражения против апелляционной жалобы и дополнений к ней представителей ООО "Ланкон" К.В. и Г., судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
С. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области (далее - администрация МО г.п. Мурмаши) и ООО "Ланкон" о признании нежилых помещений многоквартирного дома общей долевой собственностью, признании участником общей долевой собственности многоквартирного дома, признании недействительными права собственности, сделки купли-продажи и договоров аренды нежилого помещения.
В обоснование заявленных исковых требований указал, что с _ _ 2013 года является собственником жилого помещения, расположенного по адресу:....
В _ _ 2014 года ему стало известно, что часть подвальных нежилых помещений данного многоквартирного дома, относящихся к общему имуществу собственников помещений дома, N 1, 2, 3, 4, 5, 6 на поэтажном плане, общей площадью 75,4 кв. м, в 2007 году были зарегистрированы в муниципальную собственность и переданы в аренду ООО "Ланкон" для использования под магазин.
_ _ 2013 года между администрацией МО г.п. Мурмаши и ООО "Ланкон" заключен договор купли-продажи, по которому указанные помещения перешли в собственность ООО "Ланкон".
Полагал, что поскольку приватизация жилых помещений в указанном многоквартирном доме началась в 1993 году, с указанного времени распоряжение общим имуществом собственников помещений дома было возможно только на основании решения общего собрания собственников.
В связи с указанными обстоятельствами, оснований для регистрации права муниципальной собственности на спорные помещения, а также передачи их в аренду и впоследствии в собственность ООО "Ланкон", в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников помещений дома, не имелось.
Просил суд признать указанные нежилые помещения общей долевой собственностью; признать его участником общей долевой собственности на данные помещения; признать недействительной государственную регистрацию права муниципальной собственности на указанные помещения; признать ничтожной сделку купли-продажи указанных помещений по договору, заключенному _ _ 2013 года между администрацией МО г.п. Мурмаши и ООО "Ланкон".
В судебном заседании истец С. заявленные исковые требования уточнил, просил суд признать названные нежилые помещения общей долевой собственностью; признать его участником общей долевой собственности на данные помещения; признать недействительным зарегистрированное право муниципальной собственности на указанные помещения; признать недействительными договоры аренды указанных помещений и купли-продажи указанных помещений от _ _ 2013 года.
Представитель ответчика - администрации МО г.п. Мурмаши К.А. иск не признала.
Представители ответчика ООО "Ланкон" К.В. и Г. просили в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
Представитель третьего лица ООО "ТехСервис" Н. полагала иск обоснованным.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к апелляционной жалобе С. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, поскольку изложенные в решении суда выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.
Не соглашается с выводами суда о пропуске срока исковой давности по оспариванию сделки, на основании которой _ _ 2007 года было зарегистрировано право собственности муниципального образования - городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области на спорное нежилое помещение.
Полагает, что течение трехгодичного срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Указывает, что об обстоятельствах ничтожной сделки ему стало известно _ _ 2014 года, поэтому срок исковой давности им не пропущен.
Приводит доводы о том, что основанием для государственной регистрации спорного помещения явилось постановление администрации МО г.п. Мурмаши, в котором отсутствует указание на то, что ответчик принимает в муниципальную собственность нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных жилых домах.
Несмотря на данное обстоятельство, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области _ _ 2007 года выдало администрации МО г.п. Мурмаши свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение - часть здания, подвал, общей площадью 75,4 кв. м, получив которое администрация МО г.п. Мурмаши передала спорное нежилое помещение в аренду, а впоследствии продала в отсутствие согласия собственников помещений в многоквартирном доме.
Вместе с тем, приватизация в доме N * по улице... в поселке... началась в 1993 году, то есть до принятия жилого фонда в муниципальную собственность. С указанного момента многоквартирный дом утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, и собственники приватизированных жилых помещений стали участниками долевой собственности в отношении мест общего пользования, в том числе и подвальных помещений. Таким образом, отчуждение имущества, находящегося в долевой собственности, должно происходить с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 246 и статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Полагая ошибочными выводы суда об отсутствии оснований для отнесения спорного объекта недвижимого имущества к общей долевой собственности собственников помещений дома, указывает, что в нежилом помещении находятся системы розлива отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализация, которые обслуживают все квартиры первого подъезда. Подвал является техническим помещением и предназначен для проведения инженерных коммуникаций, которые нуждаются в периодическом обслуживании, ремонтах и в свободном доступе к ним ответственного персонала. В случае возникновении аварийной ситуации доступ к системам будет ограничен.
Выводы суда о том, что на момент отнесения жилищного фонда к муниципальной собственности спорное нежилое помещение учитывалось в техническом паспорте и использовалось в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, не соответствуют фактическим обстоятельства дела.
Приводит доводы о том, что слесарная мастерская, районный узел связи, а затем магазин, которые размещались в одном из спорных помещений, занимали малую площадь помещения - 32,7 кв. м, поэтому трудностей в обслуживании находящихся в подвале технических систем не возникало.
Ссылается на нарушение ответчиком положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений.
Обращает внимание на то, что к ранее используемому помещению в 32,7 кв. м самовольно, путем реконструкции, администрацией присоединена аналогичная площадь без получения согласия у всех собственников помещений. Судом не были истребования документы, связанные с указанными обстоятельствами. На поэтажном плане дома помещение, площадью 75,4 кв. м, отсутствует.
Указывает на то, что на день приватизации первой квартиры _ _ 1993 года спорное нежилое помещение, площадью 75,4 кв. м, расположенное в техническом подвале дома, не было выделено и учтено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома. Оно не имело отличительную от всего дома регистрацию, не было индивидуализировано и вошло в состав общей долевой собственности.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представители администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области, ООО "ТехСервис", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела.
Судебная коллегия считает возможным в соответствии с положениями части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно положениям статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
На основании пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу подпункта "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, С. является собственником квартиры N * в доме N * по улице... в поселке..., на основании договора купли-продажи квартиры от _ _ 2013 года.
В соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N * по улице... в поселке... С. избран председателем совета указанного дома.
На основании постановления администрации МО пгт Мурмаши от 31 августа 1999 года N 94 "О приеме жилого фонда в муниципальную собственность", в соответствии с решением администрации муниципального образования Кольский район от 10 июня 1999 года N 341 и во исполнение решения Совета депутатов представительного органа местного самоуправления муниципального образования пгт Мурмаши от 09 июля 1998 года, с 31 августа 1999 года на баланс администрации пгт Мурмаши от ММУ УМУ Кольского района был принят жилой фонд с последующей передачей управлению муниципальной собственности МО пгт Мурмаши.
В Перечне объектов, принимаемых в муниципальную собственность муниципального образования пгт Мурмаши, (Приложение N 1 к постановлению от 31 августа 1999 года N 94) поименован жилой дом N * по улице.... Согласно Примечанию к Перечню объектов с жилыми домами передаются все сети: внутридомовые (водопроводные, тепловые, горячего водоснабжения, канализация, электрические), наружные по принадлежности (водопроводные, канализационные и т.д.), а также нежилые помещения, встроенные в жилье.
Постановление администрации МО п.г.т. Мурмаши от 31 августа 1999 года N 94 явилось основанием для регистрации за муниципальным образованием - городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области право собственности на часть здания - магазин, этаж подвал, площадью 75,4 кв. м, расположенного по адресу:..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным _ _ 2007 года.
_ _ 2007 года, _ _ 2008 года, _ _ 2009 года, _ _ 2010 года, _ _ 2011 года, _ _ 2012 года и _ _ 2012 года между администрацией МО г.п. Мурмаши и ООО "Ланкон" заключались договоры аренды указанного нежилого помещения, для его использования под магазин.
_ _ 2013 года между администрацией МО г.п. Мурмаши и ООО "Ланкон" заключен договор купли-продажи N *, по условиям которого ООО "Ланкон" приобрело указанное нежилое помещение в собственность по цене *** рублей с рассрочкой оплаты его стоимости до _ _ 2018 года.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от _ _ 2014 года N * часть здания - магазин, назначение - нежилое, площадью 75,4, этажность подвал, номер на поэтажном плане I/1-6, расположенного по адресу:..., зарегистрировано за ООО "Ланкон" _ _ 2013 года.
По сведения Государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Мурманской области по данным первичной инвентаризации на 10 февраля 1982 года помещение N I в доме N * по улице... в пгт...... использовалось как нежилое - мастерские; по данным текущей инвентаризации на 13 апреля 1990 года назначение помещения N I - районный узел связи; по данным текущей инвентаризации на 24 апреля 2006 года назначение помещения N I - магазин.
В обоснование заявленных исковых требований С. указал, что с момента приватизации первой квартиры в доме, то есть с 1993 года, спорные нежилые подвальные помещения являются общим имуществом собственников всех помещений в здании.
Разрешая настоящий спор, суд, с учетом установленных по делу обстоятельств, правильно руководствовался приведенными выше нормами материального права и пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для отнесения названных нежилых помещений к общему имуществу собственником помещений многоквартирного дома.
Частью 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права долевой собственности на общее имущество.
Однако, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комнат) утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, правовой режим подвальных помещений должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Установив, что на момент отнесения жилищного фонда к муниципальной собственности спорное нежилое помещение учитывалось в техническом паспорте и использовалось в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома - мастерские и узел связи; с 2006 года по настоящее время спорное помещение согласно техническому паспорту дома имеет целевое назначение "магазин", учитывается в Государственном кадастре недвижимости как самостоятельный объект недвижимости под номером *, площадью 75,4 кв. м; для нужд владельцев помещений многоквартирного дома по смыслу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации спорное подвальное помещение никогда не использовалось, суд правомерно отказал С. в признании нежилого помещения многоквартирного дома общей долевой собственностью.
Судебная коллегия находит выводы и решение суда в указанной части правильными, основанными на тех нормах материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон и соответствующими установленным судом обстоятельствам дела.
Доказательств, подтверждающих, что на момент приватизации первой квартиры в доме и в настоящий момент данные помещения относились и относятся к числу технических (вспомогательных), предназначенных исключительно для обслуживания общего имущества жилого дома, истцом в соответствии с положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, а судом не добыто.
Указание в жалобе на нахождение в помещении коммуникаций не может являться основанием для признания указанного объекта недвижимости общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку для определения правового режима названных помещений, включая подвальные и цокольные, к которым относится и спорный объект недвижимости, не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования.
Доводы жалобы о том, что в случае возникновении аварийной ситуации доступ к системам будет ограничен, основаны на предположениях, являются безосновательными. Согласно пояснениям представителей ООО "Ланкон" инженерные коммуникации, расположенные в подвальном помещении, находятся в удовлетворительном состоянии, эксплуатирующей организации обеспечен доступ в нежилое помещение.
Ссылка в апелляционной жалобе на отсутствие в постановлении администрации МО г.п. Мурмаши от 31 августа 1999 года N 94 указания на то, что администрация МО г.п. Мурмаши принимает в муниципальную собственность нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных жилых домах, опровергается примечанием к Приложению N 1 к названному постановлению.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по оспариванию сделки, на основании которой _ _ 2007 года было зарегистрировано право собственности муниципального образования - городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области на спорное нежилое помещение.
Поскольку правовых оснований для отнесения спорного объекта недвижимого имущества к общей долевой собственности собственников помещений дома и признании недействительным зарегистрированного _ _ 2007 года права муниципальной собственности на данный объект судом установлено не было, отказ суда в удовлетворении иска в части признания недействительными последующих договоров аренды и купли-продажи указанного нежилого помещения является правомерным.
Выводы суда первой инстанции по обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения исковых требований, подробно мотивированы, основаны на правильном применении норм гражданского законодательства, регулирующих спорное правоотношение, и соответствуют представленным по делу доказательствам, которым судом дана оценка, отвечающая требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Иные доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения суда, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда, по делу не установлено.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным и не усматривает оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
определила:
решение Кольского районного суда Мурманской области от 18 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к апелляционной жалобе С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)