Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы являются собственниками помещений на мансардном этаже дома, помещения общего пользования находятся в собственности ответчика, истцы полагают, что данные помещения являются общим имуществом собственников нежилых помещений.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Куделина И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам (апелляционная инстанция) Смоленского областного суда в составе:
Председательствующего: судьи Бобриковой Л.В.,
судей: Ивановой М.Ю., Сухарева Г.П.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе З.В. на решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 26 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи Бобриковой Л.В., объяснения представителя З.В. - А.Ю. в поддержание жалобы, возражения представителя А.П., Б., К., Р.В., О., Ш., З.О., ООО "Регион" - Р.Е., судебная коллегия
установила:
А.П., З.О., О., Ш., Б., Р.В., К., ООО "Регион" (далее - истцы) обратились в суд с иском к З.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области об оспаривании свидетельства о государственной регистрации права собственности, оспаривании записи о регистрации права собственности и исключении ее из ЕГРП, признании права собственности на общее имущество, указав в обоснование, что являются собственниками нежилых помещений, расположенных на 6 и 7 (мансардном) этажах дома N по..., построенных в 2007 - 2008 гг. по заказу ООО <данные изъяты>. Помещения общего пользования данной надстройки находятся в собственности З.В., который летом 2013 г. предложил истцам выкупить у него данные помещения. Полагают, что данные помещения являются общим имуществом собственников нежилых помещений, в связи с чем регистрация их за ответчиком незаконна. Уточнив требования, просили признать ничтожным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 05.06.2008 г. в части передачи в собственность ООО <данные изъяты> помещений общего пользования и технологических помещений общей площадью 301 кв. м на 6-7 этажах по адресу: <данные изъяты>; признать ничтожным договор купли-продажи, заключенный 05.06.2009 г. между ООО <данные изъяты> и З.В.; признать незаконной и исключить из ЕГРП запись о регистрации права N от 11.09.2009 г.; признать за истцами право общей долевой собственности на общее имущество, состоящее из вспомогательных помещений общей площадью 301 кв. м, за А.П. - 10/100; за З.О. - 19/100; за О. - 5/100; за Ш. - 3/100; за Б.- 11/100; за Р.В.- 3/100; за К. - 4/100; за ООО "Регион" - 3/100, взыскать с ответчика в возмещение расходов на оплату услуг представителя <данные изъяты> и в возврат госпошлины <данные изъяты>.
З.В. обратился со встречными требованиями к З.О. о взыскании неосновательного обогащения в размере <данные изъяты>, сославшись в обоснование иска, что З.О. вместе с другими инвесторами оплачена стоимость только самих офисных помещений, в связи с чем застройщик ООО <данные изъяты> был вынужден строить помещения общего пользования за счет собственных средств, после завершения строительства зарегистрировал право собственности, а впоследствии продал их З.В. Поскольку спорные помещения приобретены им на основании возмездной сделки, передача их в собственность З.О. и других истцов повлечет для них неосновательное обогащение.
В судебном заседании представитель истцов Р.Е. поддержал заявленные требования, встречный иск не признал по тем основаниям, что истцы финансировали строительство всего объекта, не только офисных помещений. Спорные помещения с момента постройки находятся в фактическом владении истцов, З.В. не доказан факт оплаты их стоимости ООО <данные изъяты>.
Представитель З.В. А.Ю. иск не признала, встречные требования поддержала, сославшись на оплату инвесторами только стоимости площадей самих офисных помещений и осуществление их строительства за счет средств застройщика. З.В. перечислял на счет застройщика займы, необходимые для окончания строительства, вследствие чего путем взаимозачета спорные помещения перешли в собственность З.В.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области просило дело рассмотреть в свое отсутствие.
Привлеченная судом в качестве соответчика Администрация г. Смоленска, третьи лица З.Ю., Л., ЗАО "Монитор Электрик" в судебное заседание не явились, о дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 26 августа 2014 года исковые требования А.П. и других истцов удовлетворены частично, постановлено: признать недействительной сделку купли-продажи помещений общего пользования и технологических помещений, расположенных в корпусе N дома N по...: N 9, 10, 17 - 24, 28 на 6 этаже и N 9, 12, 13, 15 - 20, 34 на 7 этаже общей площадью 301 кв. м, совершенную 05.06.2009 г. между ООО <данные изъяты> и З.В.; признать отсутствующим право собственности З.В. на указанные выше помещения общего пользования; исключить из ЕГРП запись от 11.09.2009 г. под N о регистрации права собственности З.В. на данные помещения; взыскать с З.В. в пользу А.П. в возмещение расходов на оплату услуг представителя <данные изъяты>, с З.В. в пользу каждого из истцов по <данные изъяты> в возврат госпошлины, с З.В. в пользу ООО <данные изъяты> <данные изъяты> в возмещение расходов на проведение экспертизы; в удовлетворении встречного иска З.В. к З.О. о взыскании неосновательного обогащения отказать.
В апелляционной жалобе З.В. просит данное решение изменить с вынесением нового об удовлетворении встречного иска и соответствующем распределением судебных расходов. Доводы жалобы при этом сводятся к незаконности и необоснованности судебного постановления, нарушению норм материального и процессуального права.
Проверив законность и обоснованность решения с учетом доводов апелляционной жалобы, возражений истцов относительно жалобы, отзыва Управления Росреестра по Смоленской области, судебная коллегия считает, что правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
В судебном заседании установлено, 15.05.2007 г. ООО <данные изъяты> получило разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства - крыши с надстройкой шестого и мансардного этажей корпуса N ОАО <данные изъяты> по адресу:... общей площадью 2138,7 кв. м.
05.06.2008 г. Администрацией г. Смоленска ООО <данные изъяты> выдано разрешение на ввод данного объекта площадью 2055,5 кв. м в эксплуатацию.
Истцам на праве собственности принадлежат нежилые офисные помещения, расположенные в корпусе N дома N по...: А.П. - N 3, 35, 4, 36 площадью 164,6 кв. м на 7 мансардном этаже на основании дополнительного соглашения от 03.05.2008 г.; З.О. - N 1, 33, 8, 21, 22, 14 площадью 321 кв. м на 6 мансардном этаже на основании договора от 30.12.2007 г.; О. - N 27 площадью 88,1 кв. м на 6 этаже на основании договора от 09.06.2007 г.; Ш. - N 5 площадью 57,8 кв. м на 6 этаже - на основании договора купли-продажи от 27.12.2012 г.; Б. - N 6, 29, 30 площадью 181,4 кв. м на 6 этаже - на основании договора от 30.06.2006 г.; Р.В.- N 5 площадью 56 кв. м на 7 этаже - на основании договора уступки прав требования от 01.06.2008 г.; К. - N 6,7 площадью 67,7 кв. м на 7 этаже - на основании договора купли-продажи от 11.11.2011 г.; ООО "Регион" - N 2 площадью 49,3 кв. м на мансарде - на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.06.2008 г.
Кроме этого, З.Ю. принадлежат помещения N 1,25,7 на 6 этаже и N 10, 11, 23 - 32 на мансарде площадью 447,8 кв. м - на основании договора от 01.12.2007 г.; ЗАО "Монитор Электрик" - помещение на 6 этаже площадью 127,2 кв. м - на основании договора купли-продажи от 22.01.2013 г.; Л. - N 11 - 15 на 6 этаже площадью 57,2 кв. м - на основании договора от 17.04.2006 г. и N 16 на 6 этаже площадью 33,6 кв. м - на основании договора от 17.04.2006 г.
Согласно технического паспорта нежилых помещений 6 этажа и мансарды в корпусе N дома N по... помимо перечисленных офисных помещений там же расположены помещения общего пользования и технологические помещения (коридоры, туалеты, подсобные, лестницы) N 9, 10, 17 - 24, 28 на 6 этаже и N 9, 12, 13, 15 - 20, 34 на 7 этаже общей площадью 301 кв. м.
Право собственности ООО <данные изъяты> на указанные помещения зарегистрировано в ЕГРП, о чем 29.08.2008 г. выдано свидетельство о праве собственности N.
На основании договора купли-продажи от 05.06.2009 г., заключенного между ООО <данные изъяты> и З.В., к последнему перешло право собственности на названные помещения общего пользования и технологические помещения, зарегистрированное в ЕГРП 11.09.2009 г. под N.
Разрешая заявленные истцами требования о признании ничтожным разрешения Администрации г. Смоленска на ввод объекта в эксплуатацию от 05.06.2008 г., суд обоснованно указал, что поскольку истцы с данными требованиями обратились в исковом порядке, бремя доказывания обстоятельств должно быть возложено на них, а поскольку доказательств, свидетельствующих о наличии у Администрации г. Смоленска оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предусмотренных ч. 6 и ч. 7 ст. 55 ГрК РФ, а также о нарушении каких-либо субъективных прав истцов данным разрешением не представлено, отказал в удовлетворении данных требований.
С указанным выводом суда судебная коллегия соглашается, решение в этой части сторонами не обжалуется.
Судом также установлено, что после получения разрешения на строительство ООО <данные изъяты> заключило договоры инвестирования строительства объекта: 30.06.2006 г. с Б., 26.07.2006 г. - с К., 22.01.2007 г. - с А.П., 09.06.2007 г. - с О., 18.12.2007 г. - с ООО "Регион", 30.12.2007 г. - с ИП З.О.
По условиям договоров объектом строительства признается мансардный этаж площадью 1080 кв. м либо надстройка мансардного этажа площадью 2185 кв. м либо надстройка 6 и мансардного этажей площадью 2060 кв. м на здании <данные изъяты>.
Инвестор осуществляет долевое инвестирование строительства объекта в объеме 1080 кв. м (2060 кв. м) исходя из установленной инвестиционной стоимости 1 кв. м офисной площади.
Согласно заключения судебной оценочной экспертизы, произведенной экспертом ООО <данные изъяты>, наиболее вероятная цена (рыночная стоимость) указанного объекта (помещений общего пользования и технологических помещений) составляет <данные изъяты> или <данные изъяты> руб./кв. м, но продажа по указанной цене возможна при условии продажи указанных помещений совместно с остальными помещениями 6 и 7 этажей; определить рыночную стоимость исследуемых помещений отдельно без учета возможности продажи совместно с остальными помещениями 6 и 7 этажей не представляется возможным.
Из пояснений эксперта ФИО1 в судебном заседании следует, что для определения рыночной стоимости объекта необходимо, чтобы аналогичные объекты были представлены на открытом рынке. Вспомогательные и технические помещения отдельно не продаются, поэтому определить их рыночную стоимость отдельно от иных помещений невозможно.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных истцами требований, указав, что спорные помещения предназначены для обслуживания офисных помещений на 6 и мансардном этаже, в силу чего не могут являться самостоятельными объектами вещных прав.
При этом ввиду отсутствия нормы закона, регулирующей отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании, суд в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ посчитал возможным применить аналогию закона и применить к спорному правоотношению нормы статей 289, 290 ГК РФ, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).
Применив данные нормы в силу аналогии закона, суд посчитал, что собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, при этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия находит обоснованным, соответствующим обстоятельствам дела, нормам права, а также правовой позиции, отраженной в п. 38 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.
Поскольку функции вспомогательных и коммуникационных помещений заключаются в обслуживании основных помещений, то в соответствии со ст. 134 ГК РФ они не могут выступать в качестве самостоятельного предмета сделки купли-продажи и при покупке основного помещения собственник приобретает право и на эти помещения (иное договорами между истцами и ООО <данные изъяты> не предусмотрено).
Заключив вышеназванные договоры, истцы приобрели таким образом, право на общее имущество здания - вспомогательные и коммуникационные помещения, в частности, коридоры, лестничные клетки, туалеты, являющиеся предметом договора от 05.06.2009 г. между ООО <данные изъяты> и З.В.
Из изложенного следует, что договором от 05.06.2009 г. купли-продажи спорных нежилых помещений нарушены права истцов как сособственников, предусмотренные п. 1 ст. 209 ГК РФ.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка по отчуждению вспомогательных и коммуникационных помещений не соответствует требованиям ст. ст. 134, 209 ГК РФ, в силу чего является ничтожной.
При этом суд, руководствуясь п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", обоснованно признал право собственности З.В. на спорные нежилые помещения отсутствующим и исключил запись о государственной регистрации права З.В. на них из ЕГРП.
Признав сделку по отчуждению спорных нежилых помещений от 05.06.2009 г. ничтожной, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных встречных требований и взыскания в пользу З.В. денежных средств в качестве неосновательного обогащения.
Последствия недействительности сделки предусмотрены ч. 2 ст. 167 ГК РФ - каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Поскольку спорные нежилые помещения З.В. приобретал не у истцов, вывод суда об отсутствии законных оснований для взыскания с них в его пользу денежных средств является правильным.
В этой связи довод апелляционной жалобы о том, что такое взыскание в качестве неосновательного обогащения является единственным способом устранения нарушения прав З.В., нельзя признать состоятельным, поскольку возложение на истцов обязанности стороны по сделке - ООО <данные изъяты> по возврату З.В. денежных средств в силу того, что ООО <данные изъяты> в настоящее время ликвидировано, нормами действующего законодательства не предусмотрено.
Оснований для изменения распределения судебных расходов между сторонами, вопреки доводам жалобы, судебная коллегия также не усматривает, решение состоялось в пользу истцов, в связи с чем судебные расходы обоснованно взысканы с З.В.
Выводы суда, положенные в обоснование решения, основаны на анализе действующего законодательства, представленных сторонами доказательствах, мотивированы и соответствуют требованиям закона, оснований считать их неправильными у судебной коллегии не имеется.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, правильно установил правоотношения сторон, правильно применил нормы материального права и постановил решение, соответствующее положениям ст. 195, 196 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы, по существу повторяющие позицию З.В., высказанную при рассмотрении дела, на правильность выводов суда не влияют, направлены на переоценку представленных доказательств и фактических обстоятельств дела, оснований к чему судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 26 августа 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу З.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4071/2014
Требование: О признании недействительной сделки купли-продажи помещений.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы являются собственниками помещений на мансардном этаже дома, помещения общего пользования находятся в собственности ответчика, истцы полагают, что данные помещения являются общим имуществом собственников нежилых помещений.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 декабря 2014 г. по делу N 33-4071/2014
Судья Куделина И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам (апелляционная инстанция) Смоленского областного суда в составе:
Председательствующего: судьи Бобриковой Л.В.,
судей: Ивановой М.Ю., Сухарева Г.П.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе З.В. на решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 26 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи Бобриковой Л.В., объяснения представителя З.В. - А.Ю. в поддержание жалобы, возражения представителя А.П., Б., К., Р.В., О., Ш., З.О., ООО "Регион" - Р.Е., судебная коллегия
установила:
А.П., З.О., О., Ш., Б., Р.В., К., ООО "Регион" (далее - истцы) обратились в суд с иском к З.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области об оспаривании свидетельства о государственной регистрации права собственности, оспаривании записи о регистрации права собственности и исключении ее из ЕГРП, признании права собственности на общее имущество, указав в обоснование, что являются собственниками нежилых помещений, расположенных на 6 и 7 (мансардном) этажах дома N по..., построенных в 2007 - 2008 гг. по заказу ООО <данные изъяты>. Помещения общего пользования данной надстройки находятся в собственности З.В., который летом 2013 г. предложил истцам выкупить у него данные помещения. Полагают, что данные помещения являются общим имуществом собственников нежилых помещений, в связи с чем регистрация их за ответчиком незаконна. Уточнив требования, просили признать ничтожным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 05.06.2008 г. в части передачи в собственность ООО <данные изъяты> помещений общего пользования и технологических помещений общей площадью 301 кв. м на 6-7 этажах по адресу: <данные изъяты>; признать ничтожным договор купли-продажи, заключенный 05.06.2009 г. между ООО <данные изъяты> и З.В.; признать незаконной и исключить из ЕГРП запись о регистрации права N от 11.09.2009 г.; признать за истцами право общей долевой собственности на общее имущество, состоящее из вспомогательных помещений общей площадью 301 кв. м, за А.П. - 10/100; за З.О. - 19/100; за О. - 5/100; за Ш. - 3/100; за Б.- 11/100; за Р.В.- 3/100; за К. - 4/100; за ООО "Регион" - 3/100, взыскать с ответчика в возмещение расходов на оплату услуг представителя <данные изъяты> и в возврат госпошлины <данные изъяты>.
З.В. обратился со встречными требованиями к З.О. о взыскании неосновательного обогащения в размере <данные изъяты>, сославшись в обоснование иска, что З.О. вместе с другими инвесторами оплачена стоимость только самих офисных помещений, в связи с чем застройщик ООО <данные изъяты> был вынужден строить помещения общего пользования за счет собственных средств, после завершения строительства зарегистрировал право собственности, а впоследствии продал их З.В. Поскольку спорные помещения приобретены им на основании возмездной сделки, передача их в собственность З.О. и других истцов повлечет для них неосновательное обогащение.
В судебном заседании представитель истцов Р.Е. поддержал заявленные требования, встречный иск не признал по тем основаниям, что истцы финансировали строительство всего объекта, не только офисных помещений. Спорные помещения с момента постройки находятся в фактическом владении истцов, З.В. не доказан факт оплаты их стоимости ООО <данные изъяты>.
Представитель З.В. А.Ю. иск не признала, встречные требования поддержала, сославшись на оплату инвесторами только стоимости площадей самих офисных помещений и осуществление их строительства за счет средств застройщика. З.В. перечислял на счет застройщика займы, необходимые для окончания строительства, вследствие чего путем взаимозачета спорные помещения перешли в собственность З.В.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области просило дело рассмотреть в свое отсутствие.
Привлеченная судом в качестве соответчика Администрация г. Смоленска, третьи лица З.Ю., Л., ЗАО "Монитор Электрик" в судебное заседание не явились, о дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 26 августа 2014 года исковые требования А.П. и других истцов удовлетворены частично, постановлено: признать недействительной сделку купли-продажи помещений общего пользования и технологических помещений, расположенных в корпусе N дома N по...: N 9, 10, 17 - 24, 28 на 6 этаже и N 9, 12, 13, 15 - 20, 34 на 7 этаже общей площадью 301 кв. м, совершенную 05.06.2009 г. между ООО <данные изъяты> и З.В.; признать отсутствующим право собственности З.В. на указанные выше помещения общего пользования; исключить из ЕГРП запись от 11.09.2009 г. под N о регистрации права собственности З.В. на данные помещения; взыскать с З.В. в пользу А.П. в возмещение расходов на оплату услуг представителя <данные изъяты>, с З.В. в пользу каждого из истцов по <данные изъяты> в возврат госпошлины, с З.В. в пользу ООО <данные изъяты> <данные изъяты> в возмещение расходов на проведение экспертизы; в удовлетворении встречного иска З.В. к З.О. о взыскании неосновательного обогащения отказать.
В апелляционной жалобе З.В. просит данное решение изменить с вынесением нового об удовлетворении встречного иска и соответствующем распределением судебных расходов. Доводы жалобы при этом сводятся к незаконности и необоснованности судебного постановления, нарушению норм материального и процессуального права.
Проверив законность и обоснованность решения с учетом доводов апелляционной жалобы, возражений истцов относительно жалобы, отзыва Управления Росреестра по Смоленской области, судебная коллегия считает, что правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
В судебном заседании установлено, 15.05.2007 г. ООО <данные изъяты> получило разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства - крыши с надстройкой шестого и мансардного этажей корпуса N ОАО <данные изъяты> по адресу:... общей площадью 2138,7 кв. м.
05.06.2008 г. Администрацией г. Смоленска ООО <данные изъяты> выдано разрешение на ввод данного объекта площадью 2055,5 кв. м в эксплуатацию.
Истцам на праве собственности принадлежат нежилые офисные помещения, расположенные в корпусе N дома N по...: А.П. - N 3, 35, 4, 36 площадью 164,6 кв. м на 7 мансардном этаже на основании дополнительного соглашения от 03.05.2008 г.; З.О. - N 1, 33, 8, 21, 22, 14 площадью 321 кв. м на 6 мансардном этаже на основании договора от 30.12.2007 г.; О. - N 27 площадью 88,1 кв. м на 6 этаже на основании договора от 09.06.2007 г.; Ш. - N 5 площадью 57,8 кв. м на 6 этаже - на основании договора купли-продажи от 27.12.2012 г.; Б. - N 6, 29, 30 площадью 181,4 кв. м на 6 этаже - на основании договора от 30.06.2006 г.; Р.В.- N 5 площадью 56 кв. м на 7 этаже - на основании договора уступки прав требования от 01.06.2008 г.; К. - N 6,7 площадью 67,7 кв. м на 7 этаже - на основании договора купли-продажи от 11.11.2011 г.; ООО "Регион" - N 2 площадью 49,3 кв. м на мансарде - на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.06.2008 г.
Кроме этого, З.Ю. принадлежат помещения N 1,25,7 на 6 этаже и N 10, 11, 23 - 32 на мансарде площадью 447,8 кв. м - на основании договора от 01.12.2007 г.; ЗАО "Монитор Электрик" - помещение на 6 этаже площадью 127,2 кв. м - на основании договора купли-продажи от 22.01.2013 г.; Л. - N 11 - 15 на 6 этаже площадью 57,2 кв. м - на основании договора от 17.04.2006 г. и N 16 на 6 этаже площадью 33,6 кв. м - на основании договора от 17.04.2006 г.
Согласно технического паспорта нежилых помещений 6 этажа и мансарды в корпусе N дома N по... помимо перечисленных офисных помещений там же расположены помещения общего пользования и технологические помещения (коридоры, туалеты, подсобные, лестницы) N 9, 10, 17 - 24, 28 на 6 этаже и N 9, 12, 13, 15 - 20, 34 на 7 этаже общей площадью 301 кв. м.
Право собственности ООО <данные изъяты> на указанные помещения зарегистрировано в ЕГРП, о чем 29.08.2008 г. выдано свидетельство о праве собственности N.
На основании договора купли-продажи от 05.06.2009 г., заключенного между ООО <данные изъяты> и З.В., к последнему перешло право собственности на названные помещения общего пользования и технологические помещения, зарегистрированное в ЕГРП 11.09.2009 г. под N.
Разрешая заявленные истцами требования о признании ничтожным разрешения Администрации г. Смоленска на ввод объекта в эксплуатацию от 05.06.2008 г., суд обоснованно указал, что поскольку истцы с данными требованиями обратились в исковом порядке, бремя доказывания обстоятельств должно быть возложено на них, а поскольку доказательств, свидетельствующих о наличии у Администрации г. Смоленска оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предусмотренных ч. 6 и ч. 7 ст. 55 ГрК РФ, а также о нарушении каких-либо субъективных прав истцов данным разрешением не представлено, отказал в удовлетворении данных требований.
С указанным выводом суда судебная коллегия соглашается, решение в этой части сторонами не обжалуется.
Судом также установлено, что после получения разрешения на строительство ООО <данные изъяты> заключило договоры инвестирования строительства объекта: 30.06.2006 г. с Б., 26.07.2006 г. - с К., 22.01.2007 г. - с А.П., 09.06.2007 г. - с О., 18.12.2007 г. - с ООО "Регион", 30.12.2007 г. - с ИП З.О.
По условиям договоров объектом строительства признается мансардный этаж площадью 1080 кв. м либо надстройка мансардного этажа площадью 2185 кв. м либо надстройка 6 и мансардного этажей площадью 2060 кв. м на здании <данные изъяты>.
Инвестор осуществляет долевое инвестирование строительства объекта в объеме 1080 кв. м (2060 кв. м) исходя из установленной инвестиционной стоимости 1 кв. м офисной площади.
Согласно заключения судебной оценочной экспертизы, произведенной экспертом ООО <данные изъяты>, наиболее вероятная цена (рыночная стоимость) указанного объекта (помещений общего пользования и технологических помещений) составляет <данные изъяты> или <данные изъяты> руб./кв. м, но продажа по указанной цене возможна при условии продажи указанных помещений совместно с остальными помещениями 6 и 7 этажей; определить рыночную стоимость исследуемых помещений отдельно без учета возможности продажи совместно с остальными помещениями 6 и 7 этажей не представляется возможным.
Из пояснений эксперта ФИО1 в судебном заседании следует, что для определения рыночной стоимости объекта необходимо, чтобы аналогичные объекты были представлены на открытом рынке. Вспомогательные и технические помещения отдельно не продаются, поэтому определить их рыночную стоимость отдельно от иных помещений невозможно.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных истцами требований, указав, что спорные помещения предназначены для обслуживания офисных помещений на 6 и мансардном этаже, в силу чего не могут являться самостоятельными объектами вещных прав.
При этом ввиду отсутствия нормы закона, регулирующей отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании, суд в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ посчитал возможным применить аналогию закона и применить к спорному правоотношению нормы статей 289, 290 ГК РФ, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).
Применив данные нормы в силу аналогии закона, суд посчитал, что собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, при этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия находит обоснованным, соответствующим обстоятельствам дела, нормам права, а также правовой позиции, отраженной в п. 38 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.
Поскольку функции вспомогательных и коммуникационных помещений заключаются в обслуживании основных помещений, то в соответствии со ст. 134 ГК РФ они не могут выступать в качестве самостоятельного предмета сделки купли-продажи и при покупке основного помещения собственник приобретает право и на эти помещения (иное договорами между истцами и ООО <данные изъяты> не предусмотрено).
Заключив вышеназванные договоры, истцы приобрели таким образом, право на общее имущество здания - вспомогательные и коммуникационные помещения, в частности, коридоры, лестничные клетки, туалеты, являющиеся предметом договора от 05.06.2009 г. между ООО <данные изъяты> и З.В.
Из изложенного следует, что договором от 05.06.2009 г. купли-продажи спорных нежилых помещений нарушены права истцов как сособственников, предусмотренные п. 1 ст. 209 ГК РФ.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка по отчуждению вспомогательных и коммуникационных помещений не соответствует требованиям ст. ст. 134, 209 ГК РФ, в силу чего является ничтожной.
При этом суд, руководствуясь п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", обоснованно признал право собственности З.В. на спорные нежилые помещения отсутствующим и исключил запись о государственной регистрации права З.В. на них из ЕГРП.
Признав сделку по отчуждению спорных нежилых помещений от 05.06.2009 г. ничтожной, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных встречных требований и взыскания в пользу З.В. денежных средств в качестве неосновательного обогащения.
Последствия недействительности сделки предусмотрены ч. 2 ст. 167 ГК РФ - каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Поскольку спорные нежилые помещения З.В. приобретал не у истцов, вывод суда об отсутствии законных оснований для взыскания с них в его пользу денежных средств является правильным.
В этой связи довод апелляционной жалобы о том, что такое взыскание в качестве неосновательного обогащения является единственным способом устранения нарушения прав З.В., нельзя признать состоятельным, поскольку возложение на истцов обязанности стороны по сделке - ООО <данные изъяты> по возврату З.В. денежных средств в силу того, что ООО <данные изъяты> в настоящее время ликвидировано, нормами действующего законодательства не предусмотрено.
Оснований для изменения распределения судебных расходов между сторонами, вопреки доводам жалобы, судебная коллегия также не усматривает, решение состоялось в пользу истцов, в связи с чем судебные расходы обоснованно взысканы с З.В.
Выводы суда, положенные в обоснование решения, основаны на анализе действующего законодательства, представленных сторонами доказательствах, мотивированы и соответствуют требованиям закона, оснований считать их неправильными у судебной коллегии не имеется.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, правильно установил правоотношения сторон, правильно применил нормы материального права и постановил решение, соответствующее положениям ст. 195, 196 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы, по существу повторяющие позицию З.В., высказанную при рассмотрении дела, на правильность выводов суда не влияют, направлены на переоценку представленных доказательств и фактических обстоятельств дела, оснований к чему судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 26 августа 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу З.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)