Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что ответчик отказал в государственной регистрации права собственности на земельный участок в связи с несоответствием договора купли-продажи требованиям законодательства. С отказом в регистрации истцы не согласны.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Сактаганова Г.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Ивановой В.П.
судей Утенко Р.В., Харламовой О.А.
при секретаре Ж.
рассмотрела в судебном заседании 17 июня 2015 года
дело по апелляционной жалобе И.Ю.Ф., К.Д. на заочное решение Первомайского районного суда города Омска от 01 апреля 2015 года, которым постановлено:
"Отказать в удовлетворении исковых требований И.Ю.Р., К.Д. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об обязании произвести регистрацию перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи от <...> N <...>, заключенному между департаментом имущественных отношений администрации г. Омска и К.Д., И.Ю.Р.".
Заслушав доклад судьи Ивановой В.П., судебная коллегия
установила:
И. (ранее К.) Ю.Ф., К.Д. обратились с иском к Управлению Росреестра по Омской области, Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска об обязании произвести регистрацию перехода права собственности, указав, что решением суда от 21.07.2010 г. признано законным и сохранено в переустроенном виде объединение квартир N <...> и N <...> по адресу: г. Омск, <...>, в результате которого создана <...>, общей площадью <...>., состоящая из <...> комнат. Квартира N <...> в указанном доме принадлежит третьим лицам Щ. Решением суда от. 16.05.2012 г. за ними признано право собственности на 1/2 долю за каждым в праве общей долевой собственности на часть жилого строения - <...>, что ранее соответствовало <...> дома, получены свидетельства о праве собственности и кадастровый паспорт помещения. <...> Департаментом имущественных отношений принято Распоряжение N <...> о предоставлении им в общую долевую собственность в равных долях земельного участка площадью <...>. под принадлежащей им частью дома. <...> заключен договор купли-продажи земельного участка, составлен акт приема-передачи земельного участка. Управление Росреестра <...> отказало в государственной регистрации права собственности на земельный участок в связи с несоответствием договора купли-продажи требованиям законодательства, ссылаясь на то, что земельный участок не может быть передан в собственность только истцам, поскольку им принадлежит на праве собственности не весь жилой дом, а только часть жилого дома, следовательно, земельный участок может быть передан только в общую долевую собственность всех сособственников жилого дома.
С отказом в регистрации не согласны, так как на регистрацию им был предоставлен договор купли-продажи земельного участка, заключенный уполномоченным органом муниципальной власти, никем не оспоренный, исполненный сторонами в полном объеме. Принадлежащая им часть жилого дома является самостоятельным сооружением, признан отдельным объектом прав как объект недвижимости при выделении в натуре доли в праве общей долевой собственности, конструктивно обособлен от иных объектов, что подтверждается вступившим в законную силу решением суда.
На основании изложенного просили произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от <...> N <...>, заключенному между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и К.Д., И.Ю.Р., по 1/2 доли за каждым в праве общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <...>., местоположение: <...>.
Истцы И.Ю.Р., К.Д. участие в судебном заседании не принимали.
Их представитель Р. поддержала исковые требования в полном объеме.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчиков Управления Росреестра по Омской области, Департамента имущественных отношений администрации г. Омска, третьих лиц Щ.Т., Щ.В.Е., Щ.М., Щ.С., Щ.Г., Щ.А., Щ.В.В., Ш.
Судом постановлено изложенное выше заочное решение.
В апелляционной жалобе И.Ю.Ф., К.Д. просят отменить решение суда, принять новое, указывая, что судом не принято во внимание, что принадлежащая им на праве собственности часть жилого дома является самостоятельным сооружением, признан отдельным объектом прав, что подтверждается судебными постановления, а договор купли-продажи заключен уполномоченным на то лицом и исполнен. Ссылаются на противоречие вынесенного постановления сложившейся судебной практике.
Выслушав объяснения представителя истцов - Р., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчиков - К.Е., обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным по материалам дела, не имеется.
В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии с положениями ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Обращаясь в суд с иском к Управлению Росреестра по Омской области, Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером N <...>, площадью <...>., приобретенный ими в равных долях по договору купли-продажи N <...> от <...> с Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска, И. (ранее К.) Ю.Ф., К.Д. ссылались на то, что данный договор был заключен на основании распоряжения Департамента имущественных отношений Администрации <...> N <...>., а также решения Первомайского районного суда г. Омска от 16.05.2012 г., которым суд прекратил их общую долевую собственность в праве общей долевой собственности на <...> в г. Омске и признал за ними право собственности на ? долю за каждым в праве общей долевой собственности на часть жилого дома N <...> в г. Омске, общей площадью <...>. Принадлежащий им на праве собственности объект недвижимости <...>. поставлен на государственный учет как помещение. Согласно кадастрового паспорта помещения от <...>., помещение с инвентарным номером <...> является частью жилого дома. Данное помещение является самостоятельным сооружением, признан отдельным объектом прав как объект недвижимости при выделении в натуре доли в праве общей долевой собственности, не связан судьбой с иными объектами, конструктивно обособлен от иных объектов, что позволяет его самостоятельную эксплуатацию без взаимосвязи с иными объектами.
В подтверждение прав на указанный земельный участок истцы представили документы, подтверждающие как право собственности на часть жилого дома, так и документы о предоставлении в общую долевую собственность земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <...>., государственная собственность на который не разграничена, а также Акт приема-передачи данного земельного участка от <...>.
<...> Управление Росреестра по Омской области отказало заявителям К.Ю. (истице - И.), К.Д. в регистрации права собственности на землю со ссылкой на положения п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации)). При этом Управление Росреестра по Омской области исходило из того, что лица, имеющие в собственности помещения, составляющие целое здание, имеют право на приобретение в собственность земельного участка, сформированного под этим зданием, в общую долевую собственность пропорционально площади принадлежащих им помещений. Договор купли-продажи N <...> от <...> г., предоставленный на государственную регистрацию права долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N <...>, не соответствует требованиям действующего законодательства.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался тем, что принадлежащая истцам часть жилого дома является частью общего здания, принадлежащего не только истцам, но и семье Щ-вых, которые также имеют право на приобретение земельного участка, относящегося к данному зданию, в общую долевую собственность с учетом долей в праве собственности на здание.
Данные выводы суда мотивированы, основаны на законе и доводы, изложенные в апелляционной жалобе, их не опровергают.
Согласно ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Исходя из положений ст. 244 ГК РФ право общей долевой собственности может возникнуть только при поступлении имущества в собственность нескольких лиц. При поступлении имущества в собственность одного лица общая собственность возникнуть не может.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК).
При этом согласно пункту 3 статьи 36 ЗК в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в том числе в общую долевую собственность, если иное не предусмотрено ЗК, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Из материалов дела усматривается, что здание по адресу: г. Омск, <...> состоит из двух помещений: <...>, принадлежащей на праве собственности Щ.Т., Щ.В.Е., Щ.М., Щ.С., Щ.Г., Щ.А., Щ.В.В. по 1/7 доли у каждого и бывшей <...>, зарегистрированной как помещение, являющееся частью данного жилого дома, принадлежащего истцам И.Ю.Ф., К.Д. по ? доли у каждого.
При этом, в общей собственности у истцов и их соседей здание дома не находится, а оформлено право собственности на отдельную квартиру и помещение (часть дома), находящихся в нем.
Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и который сформирован после введения в действие Жилищного кодекса, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Таким образом, из анализа вышеуказанных положений ст. ст. 16, 36 Жилищного кодекса РФ, Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" можно сделать вывод о том, что многоквартирный дом представляет собой совокупность квартир и общего имущества собственников помещений в таком доме, не являющегося частями квартир и предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме.
При этом, действующее законодательство РФ не содержит правил, позволяющих при наличии в доме нескольких квартир, признать такой дом индивидуальным жилым домом, в отношении которого возможен раздел и образование самостоятельных сооружений (отдельных объектов недвижимости).
Поскольку суждение об обратном, высказанное судом в решении Первомайского районного суда г. Омска от 16.05.2012 г. находится за пределами правового понимания об образовании индивидуальной собственности на недвижимое имущество преюдициального значения для разрешения настоящего спора данные суждения иметь не могли.
Понятие индивидуального жилого дома раскрывается в ч. 3 ст. 48 и ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Следовательно, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Кроме того, любой объект недвижимого имущества должен обладать определенными индивидуальными признаками, подтверждаемыми данными кадастрового и технического учета.
Как установлено судом первой инстанции, в одноэтажном здании жилого дома, 1917 г. постройки по адресу: г. Омск, <...> были расположены три квартиры (N 1, N 2, N 3), две из которых (<...>) решением Первомайского районного суда г. Омска от 21.07.2010 года объединены в одну квартиру под N 2, при этом, инженерные коммуникации и конструкции не затронуты. Данные квартиры имеют общую крышу и общую межквартирную стену, выстроены на общем фундаменте, хотя и имеют разные входы. Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.
Признание в последующем в судебном порядке одной из квартир частью жилого дома каких-либо конструктивных изменений дома не повлекло.
В связи с указанным, принадлежащее истцам жилое помещение двухквартирного жилого дома, индивидуальным жилым домом в понимании ч. 3 ст. 48 и ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, не является.
Оценив доказательства по делу, доводы сторон в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что вышеуказанный дом, содержащий в себе элементы общего имущества собственников помещений, обладает признаками многоквартирного жилого дома.
Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В данном случае государственная регистрация прав носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.
Таким образом, право общей долевой собственности собственников помещений в двухквартирном доме на земельный участок, на котором расположен такой дом, возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на принадлежащие им помещения.
При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (часть 4 статьи 37 Жилищного кодекса).
Кроме того, как указано выше, действующее законодательство не предусматривает возможности оформления права собственности на отдельные земельные участки, занятые квартирами, расположенными в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.
Порядок предоставления земельных участков, на которых находится многоквартирный дом, в качестве общего имущества в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме установлен Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон).
В соответствии со статьей 16 Закона:
- в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме;
- если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Помимо статьи 23 Федерального закона от <...> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" особенности государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе перечень необходимых для государственной регистрации прав документов, установлены Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от <...> N 29.
При таком положении, отказывая в удовлетворении требования истцов, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что формирование земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <...>., под жилым домом (и прилегающем к нему) по адресу: г. Омск, <...> нарушает права собственников <...> данном доме, поскольку препятствует им приобретению в собственность земельного участка под всем домом, в связи с чем, отказ Управления Росреестра по Омской области постановлен в соответствии с требованиями закона и прав истцов не нарушает.
Доводы апелляционной жалобы по существу не содержат данных, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения или сведений, опровергающих выводы решения суда, и не могут являться основанием к отмене вынесенного судебного постановления.
Ссылка в жалобе на наличие договора купли-продажи земельного участка от <...> повлечь отмену решения суда также не может, поскольку данная сделка, согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, ничтожна, а ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ) (разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Приложенная к апелляционной жалобе копия решения суда, содержащая иные выводы, правового значения для рассматриваемого спора не имеет, поскольку в российском законодательстве отсутствует прецедентное право.
Вместе с тем, суд верно указал, что истцы не лишены возможности защиты своих прав и законных интересов в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, <...> использованием иных предусмотренных законом механизмов и способов защиты, поскольку отказ в удовлетворении заявленных в настоящем деле требований не исключает права истцов на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность с соседями.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Заочное решение Первомайского районного суда города Омска от 01 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу И.Ю.Ф., К.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3749/2015
Требование: Об обязании произвести регистрацию перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что ответчик отказал в государственной регистрации права собственности на земельный участок в связи с несоответствием договора купли-продажи требованиям законодательства. С отказом в регистрации истцы не согласны.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июня 2015 г. по делу N 33-3749/2015
Председательствующий: Сактаганова Г.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Ивановой В.П.
судей Утенко Р.В., Харламовой О.А.
при секретаре Ж.
рассмотрела в судебном заседании 17 июня 2015 года
дело по апелляционной жалобе И.Ю.Ф., К.Д. на заочное решение Первомайского районного суда города Омска от 01 апреля 2015 года, которым постановлено:
"Отказать в удовлетворении исковых требований И.Ю.Р., К.Д. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об обязании произвести регистрацию перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи от <...> N <...>, заключенному между департаментом имущественных отношений администрации г. Омска и К.Д., И.Ю.Р.".
Заслушав доклад судьи Ивановой В.П., судебная коллегия
установила:
И. (ранее К.) Ю.Ф., К.Д. обратились с иском к Управлению Росреестра по Омской области, Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска об обязании произвести регистрацию перехода права собственности, указав, что решением суда от 21.07.2010 г. признано законным и сохранено в переустроенном виде объединение квартир N <...> и N <...> по адресу: г. Омск, <...>, в результате которого создана <...>, общей площадью <...>., состоящая из <...> комнат. Квартира N <...> в указанном доме принадлежит третьим лицам Щ. Решением суда от. 16.05.2012 г. за ними признано право собственности на 1/2 долю за каждым в праве общей долевой собственности на часть жилого строения - <...>, что ранее соответствовало <...> дома, получены свидетельства о праве собственности и кадастровый паспорт помещения. <...> Департаментом имущественных отношений принято Распоряжение N <...> о предоставлении им в общую долевую собственность в равных долях земельного участка площадью <...>. под принадлежащей им частью дома. <...> заключен договор купли-продажи земельного участка, составлен акт приема-передачи земельного участка. Управление Росреестра <...> отказало в государственной регистрации права собственности на земельный участок в связи с несоответствием договора купли-продажи требованиям законодательства, ссылаясь на то, что земельный участок не может быть передан в собственность только истцам, поскольку им принадлежит на праве собственности не весь жилой дом, а только часть жилого дома, следовательно, земельный участок может быть передан только в общую долевую собственность всех сособственников жилого дома.
С отказом в регистрации не согласны, так как на регистрацию им был предоставлен договор купли-продажи земельного участка, заключенный уполномоченным органом муниципальной власти, никем не оспоренный, исполненный сторонами в полном объеме. Принадлежащая им часть жилого дома является самостоятельным сооружением, признан отдельным объектом прав как объект недвижимости при выделении в натуре доли в праве общей долевой собственности, конструктивно обособлен от иных объектов, что подтверждается вступившим в законную силу решением суда.
На основании изложенного просили произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от <...> N <...>, заключенному между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и К.Д., И.Ю.Р., по 1/2 доли за каждым в праве общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <...>., местоположение: <...>.
Истцы И.Ю.Р., К.Д. участие в судебном заседании не принимали.
Их представитель Р. поддержала исковые требования в полном объеме.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчиков Управления Росреестра по Омской области, Департамента имущественных отношений администрации г. Омска, третьих лиц Щ.Т., Щ.В.Е., Щ.М., Щ.С., Щ.Г., Щ.А., Щ.В.В., Ш.
Судом постановлено изложенное выше заочное решение.
В апелляционной жалобе И.Ю.Ф., К.Д. просят отменить решение суда, принять новое, указывая, что судом не принято во внимание, что принадлежащая им на праве собственности часть жилого дома является самостоятельным сооружением, признан отдельным объектом прав, что подтверждается судебными постановления, а договор купли-продажи заключен уполномоченным на то лицом и исполнен. Ссылаются на противоречие вынесенного постановления сложившейся судебной практике.
Выслушав объяснения представителя истцов - Р., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчиков - К.Е., обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным по материалам дела, не имеется.
В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии с положениями ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Обращаясь в суд с иском к Управлению Росреестра по Омской области, Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером N <...>, площадью <...>., приобретенный ими в равных долях по договору купли-продажи N <...> от <...> с Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска, И. (ранее К.) Ю.Ф., К.Д. ссылались на то, что данный договор был заключен на основании распоряжения Департамента имущественных отношений Администрации <...> N <...>., а также решения Первомайского районного суда г. Омска от 16.05.2012 г., которым суд прекратил их общую долевую собственность в праве общей долевой собственности на <...> в г. Омске и признал за ними право собственности на ? долю за каждым в праве общей долевой собственности на часть жилого дома N <...> в г. Омске, общей площадью <...>. Принадлежащий им на праве собственности объект недвижимости <...>. поставлен на государственный учет как помещение. Согласно кадастрового паспорта помещения от <...>., помещение с инвентарным номером <...> является частью жилого дома. Данное помещение является самостоятельным сооружением, признан отдельным объектом прав как объект недвижимости при выделении в натуре доли в праве общей долевой собственности, не связан судьбой с иными объектами, конструктивно обособлен от иных объектов, что позволяет его самостоятельную эксплуатацию без взаимосвязи с иными объектами.
В подтверждение прав на указанный земельный участок истцы представили документы, подтверждающие как право собственности на часть жилого дома, так и документы о предоставлении в общую долевую собственность земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <...>., государственная собственность на который не разграничена, а также Акт приема-передачи данного земельного участка от <...>.
<...> Управление Росреестра по Омской области отказало заявителям К.Ю. (истице - И.), К.Д. в регистрации права собственности на землю со ссылкой на положения п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации)). При этом Управление Росреестра по Омской области исходило из того, что лица, имеющие в собственности помещения, составляющие целое здание, имеют право на приобретение в собственность земельного участка, сформированного под этим зданием, в общую долевую собственность пропорционально площади принадлежащих им помещений. Договор купли-продажи N <...> от <...> г., предоставленный на государственную регистрацию права долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N <...>, не соответствует требованиям действующего законодательства.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался тем, что принадлежащая истцам часть жилого дома является частью общего здания, принадлежащего не только истцам, но и семье Щ-вых, которые также имеют право на приобретение земельного участка, относящегося к данному зданию, в общую долевую собственность с учетом долей в праве собственности на здание.
Данные выводы суда мотивированы, основаны на законе и доводы, изложенные в апелляционной жалобе, их не опровергают.
Согласно ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Исходя из положений ст. 244 ГК РФ право общей долевой собственности может возникнуть только при поступлении имущества в собственность нескольких лиц. При поступлении имущества в собственность одного лица общая собственность возникнуть не может.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК).
При этом согласно пункту 3 статьи 36 ЗК в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в том числе в общую долевую собственность, если иное не предусмотрено ЗК, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Из материалов дела усматривается, что здание по адресу: г. Омск, <...> состоит из двух помещений: <...>, принадлежащей на праве собственности Щ.Т., Щ.В.Е., Щ.М., Щ.С., Щ.Г., Щ.А., Щ.В.В. по 1/7 доли у каждого и бывшей <...>, зарегистрированной как помещение, являющееся частью данного жилого дома, принадлежащего истцам И.Ю.Ф., К.Д. по ? доли у каждого.
При этом, в общей собственности у истцов и их соседей здание дома не находится, а оформлено право собственности на отдельную квартиру и помещение (часть дома), находящихся в нем.
Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и который сформирован после введения в действие Жилищного кодекса, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Таким образом, из анализа вышеуказанных положений ст. ст. 16, 36 Жилищного кодекса РФ, Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" можно сделать вывод о том, что многоквартирный дом представляет собой совокупность квартир и общего имущества собственников помещений в таком доме, не являющегося частями квартир и предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме.
При этом, действующее законодательство РФ не содержит правил, позволяющих при наличии в доме нескольких квартир, признать такой дом индивидуальным жилым домом, в отношении которого возможен раздел и образование самостоятельных сооружений (отдельных объектов недвижимости).
Поскольку суждение об обратном, высказанное судом в решении Первомайского районного суда г. Омска от 16.05.2012 г. находится за пределами правового понимания об образовании индивидуальной собственности на недвижимое имущество преюдициального значения для разрешения настоящего спора данные суждения иметь не могли.
Понятие индивидуального жилого дома раскрывается в ч. 3 ст. 48 и ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Следовательно, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Кроме того, любой объект недвижимого имущества должен обладать определенными индивидуальными признаками, подтверждаемыми данными кадастрового и технического учета.
Как установлено судом первой инстанции, в одноэтажном здании жилого дома, 1917 г. постройки по адресу: г. Омск, <...> были расположены три квартиры (N 1, N 2, N 3), две из которых (<...>) решением Первомайского районного суда г. Омска от 21.07.2010 года объединены в одну квартиру под N 2, при этом, инженерные коммуникации и конструкции не затронуты. Данные квартиры имеют общую крышу и общую межквартирную стену, выстроены на общем фундаменте, хотя и имеют разные входы. Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.
Признание в последующем в судебном порядке одной из квартир частью жилого дома каких-либо конструктивных изменений дома не повлекло.
В связи с указанным, принадлежащее истцам жилое помещение двухквартирного жилого дома, индивидуальным жилым домом в понимании ч. 3 ст. 48 и ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, не является.
Оценив доказательства по делу, доводы сторон в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что вышеуказанный дом, содержащий в себе элементы общего имущества собственников помещений, обладает признаками многоквартирного жилого дома.
Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В данном случае государственная регистрация прав носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.
Таким образом, право общей долевой собственности собственников помещений в двухквартирном доме на земельный участок, на котором расположен такой дом, возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на принадлежащие им помещения.
При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (часть 4 статьи 37 Жилищного кодекса).
Кроме того, как указано выше, действующее законодательство не предусматривает возможности оформления права собственности на отдельные земельные участки, занятые квартирами, расположенными в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.
Порядок предоставления земельных участков, на которых находится многоквартирный дом, в качестве общего имущества в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме установлен Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон).
В соответствии со статьей 16 Закона:
- в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме;
- если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Помимо статьи 23 Федерального закона от <...> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" особенности государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе перечень необходимых для государственной регистрации прав документов, установлены Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от <...> N 29.
При таком положении, отказывая в удовлетворении требования истцов, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что формирование земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <...>., под жилым домом (и прилегающем к нему) по адресу: г. Омск, <...> нарушает права собственников <...> данном доме, поскольку препятствует им приобретению в собственность земельного участка под всем домом, в связи с чем, отказ Управления Росреестра по Омской области постановлен в соответствии с требованиями закона и прав истцов не нарушает.
Доводы апелляционной жалобы по существу не содержат данных, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения или сведений, опровергающих выводы решения суда, и не могут являться основанием к отмене вынесенного судебного постановления.
Ссылка в жалобе на наличие договора купли-продажи земельного участка от <...> повлечь отмену решения суда также не может, поскольку данная сделка, согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, ничтожна, а ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ) (разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Приложенная к апелляционной жалобе копия решения суда, содержащая иные выводы, правового значения для рассматриваемого спора не имеет, поскольку в российском законодательстве отсутствует прецедентное право.
Вместе с тем, суд верно указал, что истцы не лишены возможности защиты своих прав и законных интересов в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, <...> использованием иных предусмотренных законом механизмов и способов защиты, поскольку отказ в удовлетворении заявленных в настоящем деле требований не исключает права истцов на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность с соседями.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Заочное решение Первомайского районного суда города Омска от 01 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу И.Ю.Ф., К.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)