Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 13 марта 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Колянчиковой Л.А.,
судей Сурненкова А.А.,
Маховой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ширяевой О.В.,
при участии:
- от муниципального образования городской округ город Воронеж в лице управления жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж: Сафонова А.Ю., представитель по доверенности N 12 от 19.12.2014, удостоверение <...>;
- от открытого акционерного общества "Управляющая компания Левобережного района": Бородин О.Н., представитель по доверенности от 24.11.2014;
- от управления финансово-бюджетной политики администрации городского округа город Воронеж: Сафонова А.Ю., представитель по доверенности N 811-УФБП от 22.12.2014, удостоверение <...>;
- от Рудневой Веры Александровны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Руднева Сергея Васильевича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Тереховой Натальи Васильевны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Кутузова Павла Геннадьевича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования городской округ город Воронеж в лице управления жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.11.2014 по делу N А14-9826/2014 (судья Гашникова О.Н.), по исковому заявлению открытого акционерного общества "Управляющая компания Левобережного района" (ОГРН 1123668009376, ИНН 3663090798) к Муниципальному образованию городской округ город Воронеж в лице управления жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1123668053453, ИНН 3665090659), при участии в деле третьих лиц: управление финансово-бюджетной политики администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1033600005889, ИНН 3666084175), Рудневой Веры Александровны, Руднева Сергея Васильевича, Тереховой Натальи Васильевны, Кутузова Павла Геннадьевича, о взыскании 41 552 руб. 46 коп.,
установил:
открытое акционерное общество "Управляющая компания Левобережного района" (далее - истец, ОАО "УК Левобережного района") обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию городского округа город Воронеж в лице Управления финансово-бюджетной политики администрации городского округа город Воронеж (далее - ответчик) о взыскании 41 552 руб. 46 коп. - задолженности за услуги по содержанию общего имущества собственников многоквартирного жилого дома и коммунальным услугам, оказанным в период с 01.06.2012 по 01.09.2013.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил орган, в лице которого должен выступать в процессе ответчик - Управления жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж. В порядке ст. 159 АПК РФ суд принял данное уточнение.
В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмет, спора привлечены Управление финансово-бюджетной политики администрации городского округа город Воронеж, Руднева Вера Александровна, Руднев Сергея Васильевич, Терехова Наталия Васильевна, Кутузов Павел Геннадьевич.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.11.2014 года по делу N А14-9826/2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, муниципальное образование городской округ город Воронеж в лице управления жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что его отношения с истцом урегулированы договором управления многоквартирными домами N 2 от 29.04.2013, условия которого не возлагают на собственника обязанности по внесению платы за жилые помещения, находящиеся в пользовании у граждан. Кроме того, взыскание задолженности с должников солидарно на основании судебного приказа от 21.11.2013 предполагает возможность требования оплаты задолженности от каждого из солидарных должников. Пояснил, что письменный договор о передаче спорной квартиры в наем не заключался, ответственным квартиросъемщиком является Руднева В.А.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 11.03.2015 года Руднева В.А., Руднев С.В., Терехова Н.В., Кутузов П.Г. явку полномочных представителей не обеспечили, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Представители муниципального образования городской округ город Воронеж в лице управления жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж и управления финансово-бюджетной политики администрации городского округа город Воронеж поддержали доводы апелляционной жалобы, считают решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Представитель ОАО "УК Левобережного района" возражал на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Учитывая наличие в материалах дела доказательств о времени и месте судебного разбирательства указанных лиц, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ.
При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (ч. 1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Судом установлено, что на основании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 124 по ул. Новосибирская от 15.03.2012 ОАО "УК Левобережного района" является управляющей компанией по отношению к указанному дому.
Сторонами заключен договор управления, в соответствии с условиями указанного договора у истца возникли обязательства по возмездному оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по предоставлению коммунальных услуг, и осуществлению иных действий, направленных на достижение целей управления.
Квартира N 124, расположенная в спорном доме, находится в муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества (жилые объекты), что не оспорено ответчиком. Согласно выписке из домовой книги, копии поквартирной карточки, в указанной квартире зарегистрировано шесть человек. Как следует из лицевого счета N 995117135 от 13.08.14, нанимателем является Руднева Вера Александровна.
Истец обращался к мировому судье судебного участка N 3 Левобережного района г. Воронежа с исковым заявлением о взыскании с Рудневой В.А. задолженности по оплате коммунальных услуг. По итогам рассмотрения указанного иска выдан судебный приказ от 21.11.2013 об удовлетворении требований истца за счет Рудневой Веры Александровны, Руднева Сергея Васильевича, Тереховой Наталии Васильевны, Кутузова Павла Геннадьевича в солидарном порядке.
На основании судебного приказа от 21.11.2013 года возбуждено исполнительное производство N 27892/14/36036-ИП, которое согласно постановлению судебного пристава исполнителя Левобережного РОСП УФССП России по Воронежской области от 06.08.2014 окончено в связи с невозможностью взыскания (отсутствие денежных средств и иного имущества должника).
В связи с указанными обстоятельствами, истец обратился в Арбитражный суд Воронежской области с настоящим иском о взыскании с ответчика 41 552 руб. 46 коп. на основании статьи 162 ЖК РФ, статей 125, 215, 403 ГК РФ и договора управления.
Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Судебная коллегия считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Отношения между управляющей организацией и собственниками жилых помещений в МЖД строятся на основании выбора собственниками способа управления МЖД и заключенного ими договора управления с управляющей организацией (статьи 44 - 48, 161 - 162 Жилищного кодекса РФ).
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, при этом статьей 249 Кодекса установлена обязанность участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, что согласуется с положениями части 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, в частности, если данное помещение является квартирой - общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в доме.
В силу пункта 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищества собственников жилья либо жилищный кооператив, и управление которыми осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей компании.
Отношения между собственниками (наймодателями) и нанимателями жилых помещений в МЖД основываются на разновидностях договора найма (статьи 671 ГК РФ, 49 ЖК РФ).
Пунктом 2 статьи 676 ГК РФ установлена обязанность наймодателя осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наниматель в свою очередь обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (статья 678 ГК РФ).
При этом пунктом 2 статьи 687 ГК РФ установлено, что в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя. Аналогичные положения содержатся в статьях 60, 65, 67, 83 ЖК РФ.
Таким образом, в рамках договора найма жилого помещения обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя перед наймодателем, который выступает стороной по договору найма жилого помещения и, являясь кредитором в отношении обязанности нанимателя вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уполномочен применять к нанимателю меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение указанной обязанности.
Исходя из конструкции правовых отношений, установленной Жилищным и Гражданским кодексами, между управляющими организациями, собственниками жилых помещений в МЖД, наймодателями и нанимателями, следует, что они основаны на самостоятельных договорах, исходя из состава участников которых наниматель жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда не имеет договорных отношений с управляющей организацией.
Указанный вывод подтверждается также статьей 612 ГК РФ и положениями Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.
Согласно ч. 1 ст. 7 ЖК РФ одним из условий, наличие которых делает возможным применение аналогии закона в жилищных правоотношениях, является отсутствие норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения.
Таким образом, закреплен принцип субсидиарного применения гражданско-правовых норм к жилищным отношениям, что означает возможность регулирования жилищных правоотношений нормами гражданского законодательства в случаях, когда определенные отношения жилищным законодательством не урегулированы.
По общему правилу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.
Тем самым, у управляющей организации и нанимателя, не связанных каким-либо обязательством (договором), не возникает встречных обязанностей, кроме тех которые прямо указаны в законе.
Согласно п. 1 ст. 65 ЖК РФ, применяемой во взаимосвязи с правилами п. 3 ст. 155 Кодекса, право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги с нанимателей по договору социального найма предоставлено собственнику жилого помещения. При этом следует отметить, что договор найма, заключенный между собственником и нанимателем в данном конкретном случае, не создает обязанностей для лиц не участвующих в нем в качестве сторон.
Данные выводы также основаны на п. 4, 8 Типового договора социального найма, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 N 315.
В соответствии с частью 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги.
При этом частью 2 статьи 153 ЖК РФ установлено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора, а у собственника жилого помещения - с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
По части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги.
В силу пункта 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи.
Положения пункта 4 статьи 155 ЖК РФ предусматривают порядок исполнения обязательства нанимателя перед наймодателем путем перечисления платы за коммунальные услуги управляющей организации. Аналогичная конструкция предусмотрена положениями статей 313, 403 Гражданского кодекса РФ.
Статьей 153 ЖК РФ устанавливаются правила о сроке, с которого те или иные лица обязаны оплачивать коммунальные услуги. Так собственники жилого помещения обязаны вносить плату за коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на жилое помещение; наниматели - с момента заключения договора социального найма. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Статьей 155 ЖК РФ устанавливаются правила о получателях платежей за коммунальные услуги в зависимости от избранного в многоквартирном доме способа управления.
Оплата нанимателями коммунальных услуг непосредственно исполнителю (управляющей организации) является исполнением обязательств должника (наймодателя-собственника) третьим лицом (нанимателем).
В силу пункта 1 статьи 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
На основании статьи 403 ГК РФ должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо.
В спорном случае управляющая организация обязана принять исполнение денежного обязательства за собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (ст. 313 ГК). При этом наймодатель отвечает перед управляющей организацией за неисполнение или ненадлежащее исполнение его обязательства нанимателями, на которых законом было возложено исполнение (ст. 403 ГК).
Как следует и положений пунктов 2, 4 статьи 65 и пункта 3 статьи 67 ЖК РФ к обязанностям наймодателя относятся: принятие участия в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. В свою очередь, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Указанные встречные обязательства по договору социального найма обеспечиваются общими положениями об ответственности сторон по указанному договору, предусмотренными статьями 66, 68 ЖК РФ.
Каких-либо положений об исключительной ответственности нанимателя перед управляющей организацией за неисполнение денежного обязательства за собственника (как участника договора управления) в ЖК РФ не содержится.
Тем самым, обязанность нанимателя в спорных отношениях по исполнению обязанности за собственника по внесению коммунальных платежей предполагает ответственность наймодателя за неисполнение последней.
Как следует из положений пункта 5 статьи 155 ЖК РФ, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. Жилищный кодекс РФ не содержит перечня случаев, для которых приемлемо указанное условие.
Как следует из смысла положений пункта 38 Правил содержания и ремонта общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 и письма Министерства регионального развития Российской Федерации от 06.03.2009 N 6175-АД/14 "Об установлении органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда" разница между вносимой нанимателем и предусмотренной договором управления платой может образоваться, в частности, из-за установления для нанимателей заниженного размера платы, а также из-за их задолженности. Наймодатель обязан, в любом случае, перечислить управляющей организации эту разницу, независимо от наличия в бюджете денежных средств на данные цели.
Тем самым, положение пункта 5 статьи 155 ЖК РФ универсально должно применяться к любым случаям неполного внесения нанимателем коммунальных платежей: как при установлении органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда размера платы за содержание и ремонт жилого помещения меньше, чем размер платы, который собственник (наймодатель) обязан вносить в соответствии с договором управления многоквартирным домом; так и при несвоевременном и (или) неполном внесении указанными нанимателями платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Таким образом, неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги не освобождает собственника данных помещений от указанной обязанности в соответствии с условиями заключенного договора управления и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей.
Более того, так как основой для определения взаимных прав и обязанностей нанимателей, наймодателей и управляющих организаций являются соответствующие виды договоров (п. 2 статьи 307 ГК РФ), стороны указанных договоров вправе предусмотреть гарантии и обеспечения исполнения обязанности нанимателя за собственника по внесению коммунальных платежей. Жилищным и гражданским законодательством такая возможность не исключается.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 по делу N 15066/12, Президиум ВАС РФ допустил возможность возникновения обязанности собственника по возмещению неоплаченных нанимателем коммунальных платежей и признал юридически значимыми для возникновения указанной обязанности: наличие в договоре управления положений, обязывающих собственника возместить управляющей организации расходы, связанные с коммунальными платежами; исполнение управляющей организацией обязательств по начислению и сбору коммунальных платежей; невозможности получения данных платежей с нанимателя.
Истцом представлены доказательства исполнения указанных обязанностей и невозможности взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг непосредственно с нанимателей жилого помещения: в материалы дела представлены судебный приказ от 21.11.2013 года и постановление судебного пристава исполнителя об окончании исполнительного производства в связи с невозможностью взыскания.
В соответствии с положениями пункта 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В материалы дела представлены договоры управления многоквартирными домами от 29.04.2013, от 08.07.2013.
Как следует из более позднего по дате подписания договора управления от 08.07.2013, утвержденного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме N 34 по ул. Новосибирская (протокол от 08.07.2013 г) собственник (наймодатель) несет ответственность за неисполнение (несвоевременное исполнение) нанимателем жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме обязанности по перечислению (внесению) платы за содержание и ремонт жилого помещения, платы за коммунальные услуги, а также финансовых санкций, установленных жилищным законодательством и настоящим договором.
Требование к собственнику (наймодателю) в порядке ответственности, установленной настоящим пунктом, может заявлено после вступления в законную силу судебного акта о взыскании с нанимателя задолженности по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги, а также финансовых санкций (пункт 15.5. договора).
Порядок, установленный сторонами в договоре управлении от 08.07.2013, согласуется с положениями статей 155 ЖК РФ, 313 и 403 ГК РФ об ответственности наймодателя (собственника) за неисполнение (ненадлежащее исполнение) его обязательств нанимателями в размере разницы между начисленными и фактически перечисленными коммунальными платежами, а также с правовой позицией ВАС РФ об условиях и возможности установления условий возмещения собственником расходов, связанных с неоплатой нанимателем коммунальных услуг.
Более того, указанный порядок не противоречит и положениям договора управления от 29.04.2013, представленного ответчиком, в соответствии с правовым смыслом которых:
- собственник устанавливает нанимателю плату за коммунальные услуги (пункт 3.1.6. договора) и имеет право влиять на изменение размера платы за коммунальные услуги (пункт 3.4.3. договора);
- собственник обязан предоставлять управляющей компании сведения о заключенных договорах найма (аренды), в которых обязанность платы управляющей компании в которых обязанность оплаты коммунальных услуг возложена собственником полностью или частично на нанимателя (арендатора)
- собственник передает функцию по оплате за содержание и ремонт нанимателям согласно пункту 3.1.5. договора (пункт 4.11. договора);
- собственник обязан своевременно и полностью вносить коммунальные платежи. В соответствии со статьей 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения договора социального найма возникает у нанимателя жилого помещения (пункт 3.3.1. договора);
- управляющая компания обязана принимать плату от нанимателя жилого помещения (пункт 3.1.5 договора;
- управляющая компания вправе взыскивать с виновных сумму неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой (пункт 3.2.3. договора);
- управляющая компания обязана уплатить собственнику неустойку в случае ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления, которая может быть направлена в зачет будущих платежей собственника.
Несмотря на то обстоятельство, что ответчиком не представлено доказательств возникновения отношений найма жилого помещения и установления собственником для нанимателя размера платы за коммунальные услуги (статья 671 ГК РФ, 49 ЖК РФ), с наличием которых статьи 153, 155 ЖК РФ и условия представленных договоров управления связывают возможность передачи функций по оплате от собственника нанимателю, фактическое заселение граждан в жилой фонд собственника без правовых оснований влечет передачу собственником функций по оплате указанным гражданам, что обеспечивается ответственностью должника (собственника) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства указанными лицами (статьи 313, 401 ГК РФ).
Ссылка заявителя на ненадлежащее уведомление его о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 08.07.2013 судом во внимание не принимается, поскольку порядок уведомлений о проведений собраний определен решением собственников и подтверждается материалами дела.
Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости осуществления взыскания с каждого из солидарных должников не учитывается, исходя из представленных истцом доказательств осуществления взыскания с лиц, проживающих в спорном жилом помещении и условий договора управления от 08.07.2013 (п. 15.5 договора). При этом ответчик не лишен возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания с нанимателей задолженности по таким платежам и применения к виновным лицам предусмотренной законом ответственности за неисполнение денежного обязательства.
Доводы заявителя о непринятии истцом всех мер по взысканию задолженности с солидарных должников, судебная коллегия считает несостоятельным, так как суд первой инстанции исследовал представленные в материалы дела судебный приказ от 21.11.2013 года и акт о невозможности взыскания от 06.08.2014, 15.08.2014 года. Кроме того, судом установлено, что совместно с нанимателем проживают, в том числе и несовершеннолетние лица.
Требование к собственнику (наймодателю) жилых помещений в порядке ответственности заявлено истцом после вступления в законную силу судебного акта о взыскании с нанимателей задолженности по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги, а также финансовых санкций (в соответствии с порядком, установленным пунктом 15.5 договора управления от 08.07.2013 года).
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм материального права и процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
В силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. 16, ст. ст. 102 - 112, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.11.2014 по делу N А14-9826/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования городской округ город Воронеж в лице управления жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
Судьи
А.А.СУРНЕНКОВ
Е.В.МАХОВАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.03.2015 ПО ДЕЛУ N А14-9826/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 марта 2015 г. по делу N А14-9826/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 13 марта 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Колянчиковой Л.А.,
судей Сурненкова А.А.,
Маховой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ширяевой О.В.,
при участии:
- от муниципального образования городской округ город Воронеж в лице управления жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж: Сафонова А.Ю., представитель по доверенности N 12 от 19.12.2014, удостоверение <...>;
- от открытого акционерного общества "Управляющая компания Левобережного района": Бородин О.Н., представитель по доверенности от 24.11.2014;
- от управления финансово-бюджетной политики администрации городского округа город Воронеж: Сафонова А.Ю., представитель по доверенности N 811-УФБП от 22.12.2014, удостоверение <...>;
- от Рудневой Веры Александровны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Руднева Сергея Васильевича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Тереховой Натальи Васильевны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Кутузова Павла Геннадьевича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования городской округ город Воронеж в лице управления жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.11.2014 по делу N А14-9826/2014 (судья Гашникова О.Н.), по исковому заявлению открытого акционерного общества "Управляющая компания Левобережного района" (ОГРН 1123668009376, ИНН 3663090798) к Муниципальному образованию городской округ город Воронеж в лице управления жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1123668053453, ИНН 3665090659), при участии в деле третьих лиц: управление финансово-бюджетной политики администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1033600005889, ИНН 3666084175), Рудневой Веры Александровны, Руднева Сергея Васильевича, Тереховой Натальи Васильевны, Кутузова Павла Геннадьевича, о взыскании 41 552 руб. 46 коп.,
установил:
открытое акционерное общество "Управляющая компания Левобережного района" (далее - истец, ОАО "УК Левобережного района") обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию городского округа город Воронеж в лице Управления финансово-бюджетной политики администрации городского округа город Воронеж (далее - ответчик) о взыскании 41 552 руб. 46 коп. - задолженности за услуги по содержанию общего имущества собственников многоквартирного жилого дома и коммунальным услугам, оказанным в период с 01.06.2012 по 01.09.2013.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил орган, в лице которого должен выступать в процессе ответчик - Управления жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж. В порядке ст. 159 АПК РФ суд принял данное уточнение.
В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмет, спора привлечены Управление финансово-бюджетной политики администрации городского округа город Воронеж, Руднева Вера Александровна, Руднев Сергея Васильевич, Терехова Наталия Васильевна, Кутузов Павел Геннадьевич.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.11.2014 года по делу N А14-9826/2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, муниципальное образование городской округ город Воронеж в лице управления жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что его отношения с истцом урегулированы договором управления многоквартирными домами N 2 от 29.04.2013, условия которого не возлагают на собственника обязанности по внесению платы за жилые помещения, находящиеся в пользовании у граждан. Кроме того, взыскание задолженности с должников солидарно на основании судебного приказа от 21.11.2013 предполагает возможность требования оплаты задолженности от каждого из солидарных должников. Пояснил, что письменный договор о передаче спорной квартиры в наем не заключался, ответственным квартиросъемщиком является Руднева В.А.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 11.03.2015 года Руднева В.А., Руднев С.В., Терехова Н.В., Кутузов П.Г. явку полномочных представителей не обеспечили, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Представители муниципального образования городской округ город Воронеж в лице управления жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж и управления финансово-бюджетной политики администрации городского округа город Воронеж поддержали доводы апелляционной жалобы, считают решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Представитель ОАО "УК Левобережного района" возражал на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Учитывая наличие в материалах дела доказательств о времени и месте судебного разбирательства указанных лиц, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ.
При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (ч. 1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Судом установлено, что на основании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 124 по ул. Новосибирская от 15.03.2012 ОАО "УК Левобережного района" является управляющей компанией по отношению к указанному дому.
Сторонами заключен договор управления, в соответствии с условиями указанного договора у истца возникли обязательства по возмездному оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по предоставлению коммунальных услуг, и осуществлению иных действий, направленных на достижение целей управления.
Квартира N 124, расположенная в спорном доме, находится в муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества (жилые объекты), что не оспорено ответчиком. Согласно выписке из домовой книги, копии поквартирной карточки, в указанной квартире зарегистрировано шесть человек. Как следует из лицевого счета N 995117135 от 13.08.14, нанимателем является Руднева Вера Александровна.
Истец обращался к мировому судье судебного участка N 3 Левобережного района г. Воронежа с исковым заявлением о взыскании с Рудневой В.А. задолженности по оплате коммунальных услуг. По итогам рассмотрения указанного иска выдан судебный приказ от 21.11.2013 об удовлетворении требований истца за счет Рудневой Веры Александровны, Руднева Сергея Васильевича, Тереховой Наталии Васильевны, Кутузова Павла Геннадьевича в солидарном порядке.
На основании судебного приказа от 21.11.2013 года возбуждено исполнительное производство N 27892/14/36036-ИП, которое согласно постановлению судебного пристава исполнителя Левобережного РОСП УФССП России по Воронежской области от 06.08.2014 окончено в связи с невозможностью взыскания (отсутствие денежных средств и иного имущества должника).
В связи с указанными обстоятельствами, истец обратился в Арбитражный суд Воронежской области с настоящим иском о взыскании с ответчика 41 552 руб. 46 коп. на основании статьи 162 ЖК РФ, статей 125, 215, 403 ГК РФ и договора управления.
Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Судебная коллегия считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Отношения между управляющей организацией и собственниками жилых помещений в МЖД строятся на основании выбора собственниками способа управления МЖД и заключенного ими договора управления с управляющей организацией (статьи 44 - 48, 161 - 162 Жилищного кодекса РФ).
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, при этом статьей 249 Кодекса установлена обязанность участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, что согласуется с положениями части 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, в частности, если данное помещение является квартирой - общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в доме.
В силу пункта 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищества собственников жилья либо жилищный кооператив, и управление которыми осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей компании.
Отношения между собственниками (наймодателями) и нанимателями жилых помещений в МЖД основываются на разновидностях договора найма (статьи 671 ГК РФ, 49 ЖК РФ).
Пунктом 2 статьи 676 ГК РФ установлена обязанность наймодателя осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наниматель в свою очередь обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (статья 678 ГК РФ).
При этом пунктом 2 статьи 687 ГК РФ установлено, что в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя. Аналогичные положения содержатся в статьях 60, 65, 67, 83 ЖК РФ.
Таким образом, в рамках договора найма жилого помещения обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя перед наймодателем, который выступает стороной по договору найма жилого помещения и, являясь кредитором в отношении обязанности нанимателя вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уполномочен применять к нанимателю меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение указанной обязанности.
Исходя из конструкции правовых отношений, установленной Жилищным и Гражданским кодексами, между управляющими организациями, собственниками жилых помещений в МЖД, наймодателями и нанимателями, следует, что они основаны на самостоятельных договорах, исходя из состава участников которых наниматель жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда не имеет договорных отношений с управляющей организацией.
Указанный вывод подтверждается также статьей 612 ГК РФ и положениями Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.
Согласно ч. 1 ст. 7 ЖК РФ одним из условий, наличие которых делает возможным применение аналогии закона в жилищных правоотношениях, является отсутствие норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения.
Таким образом, закреплен принцип субсидиарного применения гражданско-правовых норм к жилищным отношениям, что означает возможность регулирования жилищных правоотношений нормами гражданского законодательства в случаях, когда определенные отношения жилищным законодательством не урегулированы.
По общему правилу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.
Тем самым, у управляющей организации и нанимателя, не связанных каким-либо обязательством (договором), не возникает встречных обязанностей, кроме тех которые прямо указаны в законе.
Согласно п. 1 ст. 65 ЖК РФ, применяемой во взаимосвязи с правилами п. 3 ст. 155 Кодекса, право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги с нанимателей по договору социального найма предоставлено собственнику жилого помещения. При этом следует отметить, что договор найма, заключенный между собственником и нанимателем в данном конкретном случае, не создает обязанностей для лиц не участвующих в нем в качестве сторон.
Данные выводы также основаны на п. 4, 8 Типового договора социального найма, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 N 315.
В соответствии с частью 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги.
При этом частью 2 статьи 153 ЖК РФ установлено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора, а у собственника жилого помещения - с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
По части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги.
В силу пункта 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи.
Положения пункта 4 статьи 155 ЖК РФ предусматривают порядок исполнения обязательства нанимателя перед наймодателем путем перечисления платы за коммунальные услуги управляющей организации. Аналогичная конструкция предусмотрена положениями статей 313, 403 Гражданского кодекса РФ.
Статьей 153 ЖК РФ устанавливаются правила о сроке, с которого те или иные лица обязаны оплачивать коммунальные услуги. Так собственники жилого помещения обязаны вносить плату за коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на жилое помещение; наниматели - с момента заключения договора социального найма. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Статьей 155 ЖК РФ устанавливаются правила о получателях платежей за коммунальные услуги в зависимости от избранного в многоквартирном доме способа управления.
Оплата нанимателями коммунальных услуг непосредственно исполнителю (управляющей организации) является исполнением обязательств должника (наймодателя-собственника) третьим лицом (нанимателем).
В силу пункта 1 статьи 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
На основании статьи 403 ГК РФ должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо.
В спорном случае управляющая организация обязана принять исполнение денежного обязательства за собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (ст. 313 ГК). При этом наймодатель отвечает перед управляющей организацией за неисполнение или ненадлежащее исполнение его обязательства нанимателями, на которых законом было возложено исполнение (ст. 403 ГК).
Как следует и положений пунктов 2, 4 статьи 65 и пункта 3 статьи 67 ЖК РФ к обязанностям наймодателя относятся: принятие участия в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. В свою очередь, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Указанные встречные обязательства по договору социального найма обеспечиваются общими положениями об ответственности сторон по указанному договору, предусмотренными статьями 66, 68 ЖК РФ.
Каких-либо положений об исключительной ответственности нанимателя перед управляющей организацией за неисполнение денежного обязательства за собственника (как участника договора управления) в ЖК РФ не содержится.
Тем самым, обязанность нанимателя в спорных отношениях по исполнению обязанности за собственника по внесению коммунальных платежей предполагает ответственность наймодателя за неисполнение последней.
Как следует из положений пункта 5 статьи 155 ЖК РФ, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. Жилищный кодекс РФ не содержит перечня случаев, для которых приемлемо указанное условие.
Как следует из смысла положений пункта 38 Правил содержания и ремонта общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 и письма Министерства регионального развития Российской Федерации от 06.03.2009 N 6175-АД/14 "Об установлении органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда" разница между вносимой нанимателем и предусмотренной договором управления платой может образоваться, в частности, из-за установления для нанимателей заниженного размера платы, а также из-за их задолженности. Наймодатель обязан, в любом случае, перечислить управляющей организации эту разницу, независимо от наличия в бюджете денежных средств на данные цели.
Тем самым, положение пункта 5 статьи 155 ЖК РФ универсально должно применяться к любым случаям неполного внесения нанимателем коммунальных платежей: как при установлении органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда размера платы за содержание и ремонт жилого помещения меньше, чем размер платы, который собственник (наймодатель) обязан вносить в соответствии с договором управления многоквартирным домом; так и при несвоевременном и (или) неполном внесении указанными нанимателями платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Таким образом, неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги не освобождает собственника данных помещений от указанной обязанности в соответствии с условиями заключенного договора управления и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей.
Более того, так как основой для определения взаимных прав и обязанностей нанимателей, наймодателей и управляющих организаций являются соответствующие виды договоров (п. 2 статьи 307 ГК РФ), стороны указанных договоров вправе предусмотреть гарантии и обеспечения исполнения обязанности нанимателя за собственника по внесению коммунальных платежей. Жилищным и гражданским законодательством такая возможность не исключается.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 по делу N 15066/12, Президиум ВАС РФ допустил возможность возникновения обязанности собственника по возмещению неоплаченных нанимателем коммунальных платежей и признал юридически значимыми для возникновения указанной обязанности: наличие в договоре управления положений, обязывающих собственника возместить управляющей организации расходы, связанные с коммунальными платежами; исполнение управляющей организацией обязательств по начислению и сбору коммунальных платежей; невозможности получения данных платежей с нанимателя.
Истцом представлены доказательства исполнения указанных обязанностей и невозможности взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг непосредственно с нанимателей жилого помещения: в материалы дела представлены судебный приказ от 21.11.2013 года и постановление судебного пристава исполнителя об окончании исполнительного производства в связи с невозможностью взыскания.
В соответствии с положениями пункта 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В материалы дела представлены договоры управления многоквартирными домами от 29.04.2013, от 08.07.2013.
Как следует из более позднего по дате подписания договора управления от 08.07.2013, утвержденного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме N 34 по ул. Новосибирская (протокол от 08.07.2013 г) собственник (наймодатель) несет ответственность за неисполнение (несвоевременное исполнение) нанимателем жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме обязанности по перечислению (внесению) платы за содержание и ремонт жилого помещения, платы за коммунальные услуги, а также финансовых санкций, установленных жилищным законодательством и настоящим договором.
Требование к собственнику (наймодателю) в порядке ответственности, установленной настоящим пунктом, может заявлено после вступления в законную силу судебного акта о взыскании с нанимателя задолженности по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги, а также финансовых санкций (пункт 15.5. договора).
Порядок, установленный сторонами в договоре управлении от 08.07.2013, согласуется с положениями статей 155 ЖК РФ, 313 и 403 ГК РФ об ответственности наймодателя (собственника) за неисполнение (ненадлежащее исполнение) его обязательств нанимателями в размере разницы между начисленными и фактически перечисленными коммунальными платежами, а также с правовой позицией ВАС РФ об условиях и возможности установления условий возмещения собственником расходов, связанных с неоплатой нанимателем коммунальных услуг.
Более того, указанный порядок не противоречит и положениям договора управления от 29.04.2013, представленного ответчиком, в соответствии с правовым смыслом которых:
- собственник устанавливает нанимателю плату за коммунальные услуги (пункт 3.1.6. договора) и имеет право влиять на изменение размера платы за коммунальные услуги (пункт 3.4.3. договора);
- собственник обязан предоставлять управляющей компании сведения о заключенных договорах найма (аренды), в которых обязанность платы управляющей компании в которых обязанность оплаты коммунальных услуг возложена собственником полностью или частично на нанимателя (арендатора)
- собственник передает функцию по оплате за содержание и ремонт нанимателям согласно пункту 3.1.5. договора (пункт 4.11. договора);
- собственник обязан своевременно и полностью вносить коммунальные платежи. В соответствии со статьей 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения договора социального найма возникает у нанимателя жилого помещения (пункт 3.3.1. договора);
- управляющая компания обязана принимать плату от нанимателя жилого помещения (пункт 3.1.5 договора;
- управляющая компания вправе взыскивать с виновных сумму неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой (пункт 3.2.3. договора);
- управляющая компания обязана уплатить собственнику неустойку в случае ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления, которая может быть направлена в зачет будущих платежей собственника.
Несмотря на то обстоятельство, что ответчиком не представлено доказательств возникновения отношений найма жилого помещения и установления собственником для нанимателя размера платы за коммунальные услуги (статья 671 ГК РФ, 49 ЖК РФ), с наличием которых статьи 153, 155 ЖК РФ и условия представленных договоров управления связывают возможность передачи функций по оплате от собственника нанимателю, фактическое заселение граждан в жилой фонд собственника без правовых оснований влечет передачу собственником функций по оплате указанным гражданам, что обеспечивается ответственностью должника (собственника) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства указанными лицами (статьи 313, 401 ГК РФ).
Ссылка заявителя на ненадлежащее уведомление его о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 08.07.2013 судом во внимание не принимается, поскольку порядок уведомлений о проведений собраний определен решением собственников и подтверждается материалами дела.
Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости осуществления взыскания с каждого из солидарных должников не учитывается, исходя из представленных истцом доказательств осуществления взыскания с лиц, проживающих в спорном жилом помещении и условий договора управления от 08.07.2013 (п. 15.5 договора). При этом ответчик не лишен возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания с нанимателей задолженности по таким платежам и применения к виновным лицам предусмотренной законом ответственности за неисполнение денежного обязательства.
Доводы заявителя о непринятии истцом всех мер по взысканию задолженности с солидарных должников, судебная коллегия считает несостоятельным, так как суд первой инстанции исследовал представленные в материалы дела судебный приказ от 21.11.2013 года и акт о невозможности взыскания от 06.08.2014, 15.08.2014 года. Кроме того, судом установлено, что совместно с нанимателем проживают, в том числе и несовершеннолетние лица.
Требование к собственнику (наймодателю) жилых помещений в порядке ответственности заявлено истцом после вступления в законную силу судебного акта о взыскании с нанимателей задолженности по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги, а также финансовых санкций (в соответствии с порядком, установленным пунктом 15.5 договора управления от 08.07.2013 года).
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм материального права и процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
В силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. 16, ст. ст. 102 - 112, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.11.2014 по делу N А14-9826/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования городской округ город Воронеж в лице управления жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
Судьи
А.А.СУРНЕНКОВ
Е.В.МАХОВАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)