Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: С целью легализации построенных объектов, истец обратился с заявлениями о вводе в эксплуатацию законченных строительством домов. Ответчик отказал во вводе в эксплуатацию объектов в связи с отступлением при строительстве от разрешительной документации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Афониной Е.И. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Емтыль Аскербия Мадиновича (ИНН 010605100790, ОГРН 309010707000052) - Емтыль Р.К. (доверенность от 20.11.2012), в отсутствие ответчика - Администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" (ИНН 0106011588, ОГРН 1030100630779), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.12.2014 (судья Афашагов М.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2015 (судьи Малыхина М.Н., Галов В.В., Попов А.А.) по делу N А01-2069/2014, установил следующее.
Емтыль А.М. обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" (далее - администрация) о признании права собственности на четыре трехэтажных с мансардой жилых многоквартирных дома:
- - трехэтажный с мансардой 20-квартирный жилой дом, площадь здания 1120,5 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское шоссе, 25/7И, включающий в себя 20 квартир (по перечню);
- - трехэтажный с мансардой 20-квартирный жилой дом, площадь здания 1196,4 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское шоссе, 25/7Л, включающий в себя 20 квартир (по перечню);
- - трехэтажный с мансардой 20-квартирный жилой дом, площадь здания 1118,3 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское шоссе, 25/7К, включающий в себя 20 квартир (по перечню);
- - трехэтажный с мансардой 20-квартирный жилой дом, площадью здания 1119,4 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское шоссе, 25/7Ж, включающий в себя 20 квартир (по перечню; уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда первой инстанции от 18.12.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 04.05.2015, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе администрация просит принятые судебные акты отменить. Податель жалобы указывает, что истец не принимал меры к изменению разрешенных параметров строительства, обращение с заявлением о вводе объектов в эксплуатацию после завершения строительства не может быть учтено в качестве такой меры, ввиду чего основания для удовлетворения иска отсутствуют.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, предприниматель является собственником земельного участка общей площадью 830 кв. м, с кадастровым номером 01:05:2900013:1976, категория земель - для ведения жилищного строительства (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 14.03.2012 N 01АА 407250).
На указанном земельном участке истец возвел трехэтажный с мансардой многоквартирный жилой дом, общая площадь здания 1120,5 кв. м, адрес: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское Шоссе, 25/7И.
Истец является собственником земельного участка общей площадью 943 кв. м, с кадастровым номером 01:05:2900013:1978, категория земель - для ведения жилищного строительства (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 14.03.2012 N 01-АА 407248).
На указанном земельном участке истец возвел трехэтажный с мансардой многоквартирный жилой дом площадью 1196,4 кв. м, адрес: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское Шоссе, 25/7Л.
Истец является собственником земельного участка общей площадью 835 кв. м, с кадастровым номером 01:05:2900013:1980, категория земель - для ведения жилищного строительства (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 14.03.2012 N 01-АА 407252).
На указанном земельном участке истец возвел трехэтажный с мансардой многоквартирный жилой дом площадью 1119,4 кв. м, адрес: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское Шоссе, 25/7Ж.
Истец является собственником земельного участка общей площадью 847 кв. м, с кадастровым номером 01:05:2900013:1982, категория земель - для ведения жилищного строительства (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 14.03.2012 N 01-АА 407249).
На указанном земельном участке истец возвел трехэтажный с мансардой многоквартирный жилой дом, площадь здания 1118,3 кв. м, адрес: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское Шоссе, 25/7К.
Емтыль А.М. от администрации муниципального образования "Старобжегокайское сельское поселение" Тахтамукайского района получены разрешение от 15.08.2012 N RU 01:053042006001-048 на строительство многоквартирного жилого дома двухэтажного с мансардным этажом, по адресу: Республика Адыгея Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское Шоссе, 25/7И; разрешение от 15.08.2012 N RU 01:053042006001-047 на строительство многоквартирного жилого дома двухэтажного с мансардным этажом, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское Шоссе, 25/7К; разрешение от 15.08.2012 N RU 01:053042006001-046 на строительство многоквартирного жилого дома двухэтажного с мансардным этажом, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское Шоссе, 25/7Л; разрешение от 21.06.2013 N RU 01:053042006001001-031 на строительство многоквартирного трехэтажного жилого дома, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское Шоссе, 25/7Ж.
С целью легализации построенных объектов истец обратился в администрацию с заявлениями о вводе в эксплуатацию законченных строительством многоквартирных жилых домов. Администрация отказала во вводе в эксплуатацию спорных объектов, в связи с отступлением при строительстве от разрешительной документации.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском о признании права собственности в порядке, предусмотренном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
Согласно статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.
В соответствии с частью 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В соответствии со статьями 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Общим правилом осуществления строительства является согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации то, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с частью 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
В силу части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является, в том числе несоответствие параметров объекта капитального строительства проектной документации, несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство.
Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.
В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).
Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
По смыслу абзаца 12 пункта 9 информационного письма N 143 предоставление заинтересованным лицом (истцом) доказательств направления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) орган местного самоуправления заявления о выдаче соответствующего разрешения в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не является безусловным свидетельством соблюдения данным лицом административного порядка ввода в гражданский оборот вновь созданного (реконструированного) объекта недвижимости, поскольку для рассмотрения такого рода заявления помимо непосредственно самого заявления в уполномоченный орган должны быть представлены документы, поименованные в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Обращение в компетентный орган за выдачей разрешения на ввод самовольно возведенного объекта в эксплуатацию в отсутствие своевременно полученного разрешения на строительство (реконструкцию) не может свидетельствовать о соблюдении застройщиком императивных правил, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Исследовав материалы дела, суды установили, что спорные строения возведены с отступлением от проектной документации (в частности, изменена этажность и площадь зданий) и являются самовольными постройками.
Суды не рассмотрели довод ответчика о том, что истцом не предпринимались надлежащие меры к внесению изменений в разрешения на строительство, не исследовали вопрос о том, что помешало истцу совершить соответствующие действия в установленном порядке, чьи именно действия, администрации либо истца, привели к невозможности ввести спорный объект в гражданский оборот в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Доказательства того, что истец совершал действия, направленные на внесение в установленном законом порядке изменений в проектную документацию, согласование с администрацией произведенного строительства с этажностью выше установленного разрешениями и получение документации, необходимой для ввода спорных домов в эксплуатацию, отсутствуют.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства в их совокупности и взаимосвязи, осуществляя проверку каждого доказательства, в том числе с позиции его достоверности и соответствия содержащихся в нем сведений действительности. При этом в судебном акте указываются не только результаты оценки принятых судом доказательств, но и мотивы, по которым было отказано в принятии иных доказательств.
В нарушение требований названной статьи, пункта 2 части 4 статьи 170 и пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые судебные акты не содержат мотивов, по которым отклонены указанные выше доводы администрации.
Из материалов дела следует, что спорные объекты недвижимости построены как многоквартирные жилые дома. Признавая право собственности за истцом, суды не исследовали обстоятельства того, за чей счет возведены спорные объекты, не являются ли квартиры в них предметом инвестиционных или иных сделок, заключенных с иными лицами (в судебном заседании суда кассационной инстанции 06.08.2015 представитель истца пояснил, что часть квартир в спорных многоквартирных домах реализована; и из фотографий судебной экспертизы усматривается, что балконы отдельных квартир застеклены, имеются установленные сплит-систем, перед домами припаркованы легковые автомобили). С учетом изложенного при рассмотрении спора суду следовало определить круг лиц, чьи права могут быть затронуты принятым судебным актом, и рассмотреть вопрос о привлечении их к участию в деле.
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Исходя из изложенного постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
В материалах дела отсутствуют документы, определяющие правила землепользования и застройки территории, где построены спорные объекты. В градостроительных планах спорных земельных участков указано на предельное количество этажей и высоту строящихся объектов (т. 3, л.д. 32, 38, 44, 51). Суды не исследовали, соответствуют ли данным условиям построенные объекты. В рамках судебной экспертизы не исследовался вопрос о размещении спорных многоквартирных домов в границах соответствующих земельных участков, а также соответствует ли высота построенных объектов требованиям, предусмотренным в градостроительных планах земельных участков.
Суды не исследовали вопрос об обязательности проведения государственная экспертизы проектной документации (статья 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации) построенных объектов.
Согласно частям 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к выводу о том, что решение и постановление следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить допущенные нарушения, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.12.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2015 по делу N А01-2069/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 31.08.2015 N Ф08-5245/2015 ПО ДЕЛУ N А01-2069/2014
Требование: О признании права собственности на четыре трехэтажных с мансардой жилых многоквартирных дома.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: С целью легализации построенных объектов, истец обратился с заявлениями о вводе в эксплуатацию законченных строительством домов. Ответчик отказал во вводе в эксплуатацию объектов в связи с отступлением при строительстве от разрешительной документации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2015 г. по делу N А01-2069/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Афониной Е.И. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Емтыль Аскербия Мадиновича (ИНН 010605100790, ОГРН 309010707000052) - Емтыль Р.К. (доверенность от 20.11.2012), в отсутствие ответчика - Администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" (ИНН 0106011588, ОГРН 1030100630779), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.12.2014 (судья Афашагов М.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2015 (судьи Малыхина М.Н., Галов В.В., Попов А.А.) по делу N А01-2069/2014, установил следующее.
Емтыль А.М. обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" (далее - администрация) о признании права собственности на четыре трехэтажных с мансардой жилых многоквартирных дома:
- - трехэтажный с мансардой 20-квартирный жилой дом, площадь здания 1120,5 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское шоссе, 25/7И, включающий в себя 20 квартир (по перечню);
- - трехэтажный с мансардой 20-квартирный жилой дом, площадь здания 1196,4 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское шоссе, 25/7Л, включающий в себя 20 квартир (по перечню);
- - трехэтажный с мансардой 20-квартирный жилой дом, площадь здания 1118,3 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское шоссе, 25/7К, включающий в себя 20 квартир (по перечню);
- - трехэтажный с мансардой 20-квартирный жилой дом, площадью здания 1119,4 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское шоссе, 25/7Ж, включающий в себя 20 квартир (по перечню; уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда первой инстанции от 18.12.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 04.05.2015, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе администрация просит принятые судебные акты отменить. Податель жалобы указывает, что истец не принимал меры к изменению разрешенных параметров строительства, обращение с заявлением о вводе объектов в эксплуатацию после завершения строительства не может быть учтено в качестве такой меры, ввиду чего основания для удовлетворения иска отсутствуют.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, предприниматель является собственником земельного участка общей площадью 830 кв. м, с кадастровым номером 01:05:2900013:1976, категория земель - для ведения жилищного строительства (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 14.03.2012 N 01АА 407250).
На указанном земельном участке истец возвел трехэтажный с мансардой многоквартирный жилой дом, общая площадь здания 1120,5 кв. м, адрес: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское Шоссе, 25/7И.
Истец является собственником земельного участка общей площадью 943 кв. м, с кадастровым номером 01:05:2900013:1978, категория земель - для ведения жилищного строительства (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 14.03.2012 N 01-АА 407248).
На указанном земельном участке истец возвел трехэтажный с мансардой многоквартирный жилой дом площадью 1196,4 кв. м, адрес: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское Шоссе, 25/7Л.
Истец является собственником земельного участка общей площадью 835 кв. м, с кадастровым номером 01:05:2900013:1980, категория земель - для ведения жилищного строительства (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 14.03.2012 N 01-АА 407252).
На указанном земельном участке истец возвел трехэтажный с мансардой многоквартирный жилой дом площадью 1119,4 кв. м, адрес: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское Шоссе, 25/7Ж.
Истец является собственником земельного участка общей площадью 847 кв. м, с кадастровым номером 01:05:2900013:1982, категория земель - для ведения жилищного строительства (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 14.03.2012 N 01-АА 407249).
На указанном земельном участке истец возвел трехэтажный с мансардой многоквартирный жилой дом, площадь здания 1118,3 кв. м, адрес: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское Шоссе, 25/7К.
Емтыль А.М. от администрации муниципального образования "Старобжегокайское сельское поселение" Тахтамукайского района получены разрешение от 15.08.2012 N RU 01:053042006001-048 на строительство многоквартирного жилого дома двухэтажного с мансардным этажом, по адресу: Республика Адыгея Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское Шоссе, 25/7И; разрешение от 15.08.2012 N RU 01:053042006001-047 на строительство многоквартирного жилого дома двухэтажного с мансардным этажом, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское Шоссе, 25/7К; разрешение от 15.08.2012 N RU 01:053042006001-046 на строительство многоквартирного жилого дома двухэтажного с мансардным этажом, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское Шоссе, 25/7Л; разрешение от 21.06.2013 N RU 01:053042006001001-031 на строительство многоквартирного трехэтажного жилого дома, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул. Тургеневское Шоссе, 25/7Ж.
С целью легализации построенных объектов истец обратился в администрацию с заявлениями о вводе в эксплуатацию законченных строительством многоквартирных жилых домов. Администрация отказала во вводе в эксплуатацию спорных объектов, в связи с отступлением при строительстве от разрешительной документации.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском о признании права собственности в порядке, предусмотренном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
Согласно статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.
В соответствии с частью 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В соответствии со статьями 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Общим правилом осуществления строительства является согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации то, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с частью 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
В силу части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является, в том числе несоответствие параметров объекта капитального строительства проектной документации, несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство.
Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.
В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).
Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
По смыслу абзаца 12 пункта 9 информационного письма N 143 предоставление заинтересованным лицом (истцом) доказательств направления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) орган местного самоуправления заявления о выдаче соответствующего разрешения в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не является безусловным свидетельством соблюдения данным лицом административного порядка ввода в гражданский оборот вновь созданного (реконструированного) объекта недвижимости, поскольку для рассмотрения такого рода заявления помимо непосредственно самого заявления в уполномоченный орган должны быть представлены документы, поименованные в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Обращение в компетентный орган за выдачей разрешения на ввод самовольно возведенного объекта в эксплуатацию в отсутствие своевременно полученного разрешения на строительство (реконструкцию) не может свидетельствовать о соблюдении застройщиком императивных правил, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Исследовав материалы дела, суды установили, что спорные строения возведены с отступлением от проектной документации (в частности, изменена этажность и площадь зданий) и являются самовольными постройками.
Суды не рассмотрели довод ответчика о том, что истцом не предпринимались надлежащие меры к внесению изменений в разрешения на строительство, не исследовали вопрос о том, что помешало истцу совершить соответствующие действия в установленном порядке, чьи именно действия, администрации либо истца, привели к невозможности ввести спорный объект в гражданский оборот в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Доказательства того, что истец совершал действия, направленные на внесение в установленном законом порядке изменений в проектную документацию, согласование с администрацией произведенного строительства с этажностью выше установленного разрешениями и получение документации, необходимой для ввода спорных домов в эксплуатацию, отсутствуют.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства в их совокупности и взаимосвязи, осуществляя проверку каждого доказательства, в том числе с позиции его достоверности и соответствия содержащихся в нем сведений действительности. При этом в судебном акте указываются не только результаты оценки принятых судом доказательств, но и мотивы, по которым было отказано в принятии иных доказательств.
В нарушение требований названной статьи, пункта 2 части 4 статьи 170 и пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые судебные акты не содержат мотивов, по которым отклонены указанные выше доводы администрации.
Из материалов дела следует, что спорные объекты недвижимости построены как многоквартирные жилые дома. Признавая право собственности за истцом, суды не исследовали обстоятельства того, за чей счет возведены спорные объекты, не являются ли квартиры в них предметом инвестиционных или иных сделок, заключенных с иными лицами (в судебном заседании суда кассационной инстанции 06.08.2015 представитель истца пояснил, что часть квартир в спорных многоквартирных домах реализована; и из фотографий судебной экспертизы усматривается, что балконы отдельных квартир застеклены, имеются установленные сплит-систем, перед домами припаркованы легковые автомобили). С учетом изложенного при рассмотрении спора суду следовало определить круг лиц, чьи права могут быть затронуты принятым судебным актом, и рассмотреть вопрос о привлечении их к участию в деле.
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Исходя из изложенного постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
В материалах дела отсутствуют документы, определяющие правила землепользования и застройки территории, где построены спорные объекты. В градостроительных планах спорных земельных участков указано на предельное количество этажей и высоту строящихся объектов (т. 3, л.д. 32, 38, 44, 51). Суды не исследовали, соответствуют ли данным условиям построенные объекты. В рамках судебной экспертизы не исследовался вопрос о размещении спорных многоквартирных домов в границах соответствующих земельных участков, а также соответствует ли высота построенных объектов требованиям, предусмотренным в градостроительных планах земельных участков.
Суды не исследовали вопрос об обязательности проведения государственная экспертизы проектной документации (статья 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации) построенных объектов.
Согласно частям 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к выводу о том, что решение и постановление следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить допущенные нарушения, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.12.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2015 по делу N А01-2069/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.САДОВНИКОВ
А.В.САДОВНИКОВ
Судьи
Е.И.АФОНИНА
И.И.ФЕФЕЛОВА
Е.И.АФОНИНА
И.И.ФЕФЕЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)