Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Ответчику по договору найма была передана во временное пользование квартира, являвшаяся имуществом несовершеннолетних истцов, над которыми была учреждена опека.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
В суде первой инстанции дело рассмотрел
судья Акимцов О.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Жельнио Е.С.,
судей Лукьянченко Р.В., Аноприенко К.В.,
с участием прокурора Лазаревой Н.А.,
при секретаре С.А.С.,
рассмотрела 1 июля 2015 года в городе Хабаровске в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ш., К., действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО1, к Л. о выселении, взыскании денежных средств за наем жилого помещения, задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, по апелляционной жалобе Ш., К. на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 25 марта 2015 года.
Заслушав доклад судьи Аноприенко К.В., объяснения представителей истца ФИО1 - К. и С.А.Г., представителя Ш. - П.Т., представителя ответчика Л. - П.А., представителя 3-го лица Министерства образования и науки Хабаровского края - С.Н., заключение прокурора Лазаревой Н.А., судебная коллегия
установила:
Ш., С.А.Г., действующая в интересах несовершеннолетнего ФИО1, обратились в суд с исковым заявлением к Л. о выселении, взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения, задолженности по оплате за жилое помещение, коммунальные услуги. В обоснование заявленных требований указано, что Ш. и несовершеннолетний ФИО1 в равных долях являются собственниками квартиры N, расположенной по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ законные представители несовершеннолетних собственников жилого помещения (С.А.Г. и ФИО2) заключили с Л. договор найма указанной квартиры. В соответствии с условиями договора плата за наем жилого помещения составила <данные изъяты> в месяц. Кроме того Л. обязана была оплатить имеющийся долг по коммунальным платежам. Однако ответчик свои обязательства не выполняет, плату за пользование квартирой не вносит, долг по коммунальным услугам оплатила частично, выселяться из квартиры не желает. На основании изложенного истцы просили суд выселить Л. из квартиры N, расположенной по <адрес>; взыскать с Л. в пользу каждого истца (Ш. и ФИО1) плату за наем жилого помещения за период с 1 января 2011 года по 1 ноября 2014 года - по <данные изъяты>, задолженность по выплате остатка долга по коммунальным платежам - по <данные изъяты>, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26 февраля 2011 года по 1 декабря 2014 года - по <данные изъяты>, расходы по оплате юридических услуг - по <данные изъяты>, по оплате государственной пошлины - по <данные изъяты>.
Определением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 29 января 2015 года исковое заявление С.А.Г., действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО1, оставлено без рассмотрения в связи с тем, что на момент подачи иска полномочия опекуна прекращены, несовершеннолетний ФИО1 возвращен матери К. (л.д. 34).
Определением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 16 февраля 2015 года К. привлечена к участию в деле в качестве третьего лица (л.д. 36).
Определением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 25 марта 2015 года К. привлечена к участию в деле в качестве истца, действующего в интересах несовершеннолетнего ФИО1 (л.д. 70).
Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 25 марта 2015 года исковые требования удовлетворены частично. Л. выселена из квартиры N, расположенной по <адрес> без предоставления другого жилого помещения. С Л. в пользу Ш., ФИО1, в лице его законного представителя К., взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> (по <данные изъяты> каждому). В удовлетворении остальной части требований отказано.
В апелляционной жалобе Ш., К. не согласны с решением суда в части отказа в удовлетворении иска. Полагают, что в материалах дела имеется достаточно доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных истцами требований.
Определением судебной коллегии от 26 июня 2015 года суд перешел к рассмотрению гражданского дела по правилам суда первой инстанции.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен орган опеки и попечительства в лице Министерства образования и науки Хабаровского края.
В судебном заседании представители истцов С.А.Г., К. и П.Т. подтвердили ранее данные суду объяснения, уточнили исковые требования и просили суд взыскать с Л. в пользу Ш. и ФИО1 задолженность по оплате за наем квартиры N, расположенной по <адрес> за период с 1 января 2011 года по 25 апреля 2015 года по <данные изъяты> каждому истцу, исходя и средней стоимости найма аналогичной квартиры, согласно представленному расчету. На взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг не настаивали.
Свою позицию обосновали тем, что по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ответчику была предоставлена для временного проживания квартира N в доме N по <адрес> с условиями оплаты за наем жилого помещения и коммунальных платежей. Договором была предусмотрена помесячная оплата за наем квартиры в сумме <данные изъяты>, погашение задолженности по коммунальным платежам и оплата текущих коммунальных платежей. Поскольку при вселении в квартиру были необходимы расходы на ее восстановление, стороны договорились не взимать оплату за наем квартиры первые полгода. Л. прожила в квартире 4.5 года, не внося оплату за пользование квартирой. Поэтому оплата за наем квартиры подлежит взысканию в указанной в иске сумме за период с 1 января 2011 года по 25 апреля 2015 года.
Представитель Л. - П.А. суду пояснил, что при подписании договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ его стороны не установили размер оплаты за наем квартиры, поскольку жилое помещение находилось в непригодном для проживания состоянии, требовался его восстановительный ремонт, имелась большая задолженность по оплате коммунальных платежей. Текст договора, который подготовил П.А., являясь юристом Администрации Корсаковского сельского поселения, не содержал указание на стоимость найма квартиры и обязанности по оплате коммунальных платежей и погашению имевшейся задолженности. Данные условия договора его стороны должны были согласовать самостоятельно. Представители несовершеннолетних собственников квартиры С.А.Г. и ФИО2 не имели заинтересованности в сохранении квартиры, рассматривали ее как источник доходов. Между сторонами была достигнута договоренность о возможном приобретении в будущем квартиры в собственность Л. Фактически Л. вселялась в квартиру на условиях ее сохранения. Для производства оплаты за пользование квартирой, на имя несовершеннолетних Ш. и ФИО1 были заведены сберегательные книжки, на которые один раз переведена оплата. Но поскольку в дальнейшем стороны не пришли к соглашению об условиях оплаты за пользование квартирой, соответствующая оплата истцам не производилась. Проживая в квартире, ответчик понесла расходы на ее восстановление, оплату текущих расходов по содержанию. В удовлетворении иска просил отказать, поскольку соглашение об оплате за пользование квартирой сторонами спора достигнуто не было.
Представитель третьего лица Министерства образования и науки Хабаровского края С.Н. суду пояснила, что в отношении несовершеннолетних Ш. и ФИО1 была учреждена опека, опекунами назначены С.А.Г. и ФИО2. Распоряжение имуществом опекаемых в соответствии с действующим законодательством, в том числе сдача в наем, могло осуществляться опекунами только с разрешении органа опеки и попечительства. Опекуны С.А.Г. и ФИО2 не обращались в орган опеки и попечительства за выдачей разрешения на сдачу в наем квартиры N в доме N по <адрес>, принадлежащей в равных долях несовершеннолетним Ш. и ФИО1. Однако получали консультацию по этому вопросу в Отделе опеки и попечительства по городу Хабаровску. Указанная квартира неоднократно была предметом обследования органа опеки и попечительств с составлением соответствующих актов.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц и их представителей, изучив имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене последующим мотивам.
В соответствии с содержанием статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 19, 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" на органы опеки и попечительства возлагаются обязанности давать согласие на сдачу внаем (в аренду) имущества подопечных, обращаться в суд с исками о расторжении договоров найма жилых помещений, заключенных в отношении имущества подопечных без разрешения на то органа опеки и попечительства.
Из материалов гражданского дела следует, что по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ Л. была передана во временное пользование квартира N в доме N по <адрес>, являвшаяся имуществом несовершеннолетних Ш. и ФИО1, над которыми была учреждена опека.
Орган опеки и попечительства принимал участие в обсуждении условий договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, проводил мероприятия по обследованию квартиры опекаемых, осуществлял надзор за деятельностью опекунов С.А.Г. и ФИО2.
Согласно пункту 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. При наличии оснований, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.
Поскольку предмет предъявленного иска составляют права несовершеннолетних, над которыми учреждена опека, решение по такому делу затрагивает обязанности органа опеки и попечительства, без участия которого в гражданском деле судом решение постановлено быть не может.
Учитывая, что при рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции не привлек к участию в деле орган опеки и попечительства в лице Министерства образования и науки Хабаровского края, чем допустил существенное нарушение норм процессуального права, решение суда подлежит отмене, с привлечением к участию в деле указанного лица и рассмотрением гражданского дела по правилам суда первой инстанции. Согласно пункту 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (пункт 1 статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 676 Гражданского кодекса Российской Федерации наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (статья 678 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из статьи 681 Гражданского кодекса Российской Федерации текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Как следует из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор найма 2-комнатной квартиры N, расположенной по <адрес>.
Наймодателями квартиры по договору выступали несовершеннолетние Ш. (ДД.ММ.ГГГГ рождения) и ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ рождения), являющиеся собственниками названной квартиры в равных долях (по <данные изъяты> доли).
Поскольку над несовершеннолетними Ш. и ФИО1 была учреждена опека, договор найма от их имени был подписан опекунами С.А.Г. и ФИО2.
Нанимателем квартиры по договору указана Л. Договор заключен до 30 марта 2012 года (пункт 4.6).
В соответствии с пунктом 3 статьи 34 Гражданского кодекса Российской Федерации орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных осуществляет надзор за деятельностью их опекунов и попечителей.
Согласно пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве", согласно статье 25 которого опекун или попечитель ежегодно представляет в орган опеки и попечительства отчет об использовании имущества подопечного и об управлении имуществом подопечного.
Из текста договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он составлен при участии органа опеки и попечительства; состояние передаваемой Л. квартиры и санитарного оборудования жилого помещения отражено в Акте от 25 мая 2010 года, составленном ведущим экспертом Отдела по делам опеки и попечительства по Хабаровскому муниципальному району (пункт 1.1); договором предусмотрена передача на хранение его экземпляров в Отдел по делам опеки и попечительства города Хабаровска и Администрацию Корсаковского сельского поселения, на территории которого расположена названная квартира (пункт 4.4).
Из содержания статей 19, 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" следует, что органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.
Как установлено в судебном заседании, Отдел опеки и попечительства по городу Хабаровску не выдавал письменное разрешение на заключение договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащего подопечным Ш. и ФИО1, поскольку соответствующего обращения от опекунов несовершеннолетних в орган опеки и попечительства не поступало; экземпляр договора найма в Отделе опеки и попечительства по городу Хабаровска отсутствует.
Вместе с тем коллегией установлено, что о факте распоряжения указанной квартирой по договору найма без получения соответствующего разрешения органу опеки и попечительства было известно; мер к расторжению такого договора в судебном порядке указанным государственным органом не предпринималось.
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что на основании договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Л. проживала в квартире N в доме N по <адрес> на протяжении более 4-х лет.
Плату за наем жилого помещения Л. истцам не вносила, полагая, что таковая не предусмотрена договором найма, в подтверждение чему суду была предоставлена копия договора, в пунктах 1.3 и 3.2.7 которого отсутствуют сведения о размере ежемесячной платы за наем жилого помещения (л.д. 41-43).
Экземпляр договора найма, представленный истцами, напротив содержит указание о размере ежемесячной платы за наем жилого помещения в сумме <данные изъяты> и о обязанности нанимателя оплатить долги по коммунальным платежам (л.д. 15-17).
Судебная коллегия соглашается с выводами районного суда о том, что при указанных противоречиях оба договора не могут быть источником достоверной информации о размере оплаты по договору найма жилого помещения.
При этом оба экземпляра договора не содержат указание на то, что договор является безвозмездным.
Принимая во внимание презумпцию добросовестности сторон договора, осознававших, что договор не может быть подписан на условиях, нарушающих законные интересы несовершеннолетних собственников квартиры, судебная коллегия приходит к выводу о возмездном характере указанного договора.
При определении размера ежемесячной оплаты за наем квартиры коллегия исходит из размера фактически произведенной ответчиком оплаты в апреле и мае месяце 2011 года в суммах по <данные изъяты>, поступившей на банковские счета истцов, открытые ответчиком.
Исходя из ежемесячной оплаты за наем жилого помещения в сумме <данные изъяты>, задолженность Л. перед истцами за пользование квартирой в спорный период времени составляет <данные изъяты>.
В связи с чем с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию задолженность по оплате за наем жилого помещения по договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме по <данные изъяты> каждому.
Судебная коллегия не принимает расчет исковых требований, произведенный истцами на основании средних цен за пользование аналогичной квартирой, по причине его несоответствия прямому доказательству о стоимости за пользование квартирой, представленному в материалах дела.
Также подлежат удовлетворению исковые требования о выселении Л. из квартиры N в доме N по <адрес> без предоставления иного жилого помещения, поскольку срок действия договора найма жилого помещения истек, Л. допустила существенное нарушение прав наймодателей по указанному договору, сам договор заключен с нарушением требований закона о порядке передачи в наем имущества лиц, над которыми установлена опека и попечительство, в связи с чем такой договор подлежит расторжению, а ответчик - выселению из жилого помещения (статьи 687, 688 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия считает необходимым отменить решение районного суда на основании пунктов 1, 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении иска.
Вопрос о возмещении судебных расходов, понесенных в связи с рассмотрением настоящего дела, может быть разрешен районным судом по заявлению участвующих в деле лиц.
Руководствуясь статьями 194 - 198, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
- решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 25 марта 2015 года по гражданскому делу по исковому заявлению Ш., К., действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО1, к Л. о выселении, взыскании денежных средств за наем жилого помещения, задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги - отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить частично;
- принять по делу новое решение, которым выселить без предоставления другого жилого помещения Л., ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженку <данные изъяты>, из жилого помещения - квартиры N в доме N по <адрес>;
- взыскать с Л. в пользу Ш. оплату за наем жилого помещения в сумме <данные изъяты>, в пользу ФИО1 в лице законного представителя К. оплату за наем жилого помещения в сумме <данные изъяты>;
- в удовлетворении остальной части исковых требований отказать;
- апелляционное определение вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев с момента вступления в законную силу.
Председательствующий
Е.С.ЖЕЛЬНИО
Судьи
Р.В.ЛУКЬЯНЧЕНКО
К.В.АНОПРИЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 01.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3417
Требование: О выселении, взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения, задолженности по плате за жилое помещение, коммунальные услуги.Разделы:
Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Ответчику по договору найма была передана во временное пользование квартира, являвшаяся имуществом несовершеннолетних истцов, над которыми была учреждена опека.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 июля 2015 г. по делу N 33-3417
В суде первой инстанции дело рассмотрел
судья Акимцов О.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Жельнио Е.С.,
судей Лукьянченко Р.В., Аноприенко К.В.,
с участием прокурора Лазаревой Н.А.,
при секретаре С.А.С.,
рассмотрела 1 июля 2015 года в городе Хабаровске в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ш., К., действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО1, к Л. о выселении, взыскании денежных средств за наем жилого помещения, задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, по апелляционной жалобе Ш., К. на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 25 марта 2015 года.
Заслушав доклад судьи Аноприенко К.В., объяснения представителей истца ФИО1 - К. и С.А.Г., представителя Ш. - П.Т., представителя ответчика Л. - П.А., представителя 3-го лица Министерства образования и науки Хабаровского края - С.Н., заключение прокурора Лазаревой Н.А., судебная коллегия
установила:
Ш., С.А.Г., действующая в интересах несовершеннолетнего ФИО1, обратились в суд с исковым заявлением к Л. о выселении, взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения, задолженности по оплате за жилое помещение, коммунальные услуги. В обоснование заявленных требований указано, что Ш. и несовершеннолетний ФИО1 в равных долях являются собственниками квартиры N, расположенной по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ законные представители несовершеннолетних собственников жилого помещения (С.А.Г. и ФИО2) заключили с Л. договор найма указанной квартиры. В соответствии с условиями договора плата за наем жилого помещения составила <данные изъяты> в месяц. Кроме того Л. обязана была оплатить имеющийся долг по коммунальным платежам. Однако ответчик свои обязательства не выполняет, плату за пользование квартирой не вносит, долг по коммунальным услугам оплатила частично, выселяться из квартиры не желает. На основании изложенного истцы просили суд выселить Л. из квартиры N, расположенной по <адрес>; взыскать с Л. в пользу каждого истца (Ш. и ФИО1) плату за наем жилого помещения за период с 1 января 2011 года по 1 ноября 2014 года - по <данные изъяты>, задолженность по выплате остатка долга по коммунальным платежам - по <данные изъяты>, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26 февраля 2011 года по 1 декабря 2014 года - по <данные изъяты>, расходы по оплате юридических услуг - по <данные изъяты>, по оплате государственной пошлины - по <данные изъяты>.
Определением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 29 января 2015 года исковое заявление С.А.Г., действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО1, оставлено без рассмотрения в связи с тем, что на момент подачи иска полномочия опекуна прекращены, несовершеннолетний ФИО1 возвращен матери К. (л.д. 34).
Определением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 16 февраля 2015 года К. привлечена к участию в деле в качестве третьего лица (л.д. 36).
Определением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 25 марта 2015 года К. привлечена к участию в деле в качестве истца, действующего в интересах несовершеннолетнего ФИО1 (л.д. 70).
Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 25 марта 2015 года исковые требования удовлетворены частично. Л. выселена из квартиры N, расположенной по <адрес> без предоставления другого жилого помещения. С Л. в пользу Ш., ФИО1, в лице его законного представителя К., взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> (по <данные изъяты> каждому). В удовлетворении остальной части требований отказано.
В апелляционной жалобе Ш., К. не согласны с решением суда в части отказа в удовлетворении иска. Полагают, что в материалах дела имеется достаточно доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных истцами требований.
Определением судебной коллегии от 26 июня 2015 года суд перешел к рассмотрению гражданского дела по правилам суда первой инстанции.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен орган опеки и попечительства в лице Министерства образования и науки Хабаровского края.
В судебном заседании представители истцов С.А.Г., К. и П.Т. подтвердили ранее данные суду объяснения, уточнили исковые требования и просили суд взыскать с Л. в пользу Ш. и ФИО1 задолженность по оплате за наем квартиры N, расположенной по <адрес> за период с 1 января 2011 года по 25 апреля 2015 года по <данные изъяты> каждому истцу, исходя и средней стоимости найма аналогичной квартиры, согласно представленному расчету. На взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг не настаивали.
Свою позицию обосновали тем, что по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ответчику была предоставлена для временного проживания квартира N в доме N по <адрес> с условиями оплаты за наем жилого помещения и коммунальных платежей. Договором была предусмотрена помесячная оплата за наем квартиры в сумме <данные изъяты>, погашение задолженности по коммунальным платежам и оплата текущих коммунальных платежей. Поскольку при вселении в квартиру были необходимы расходы на ее восстановление, стороны договорились не взимать оплату за наем квартиры первые полгода. Л. прожила в квартире 4.5 года, не внося оплату за пользование квартирой. Поэтому оплата за наем квартиры подлежит взысканию в указанной в иске сумме за период с 1 января 2011 года по 25 апреля 2015 года.
Представитель Л. - П.А. суду пояснил, что при подписании договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ его стороны не установили размер оплаты за наем квартиры, поскольку жилое помещение находилось в непригодном для проживания состоянии, требовался его восстановительный ремонт, имелась большая задолженность по оплате коммунальных платежей. Текст договора, который подготовил П.А., являясь юристом Администрации Корсаковского сельского поселения, не содержал указание на стоимость найма квартиры и обязанности по оплате коммунальных платежей и погашению имевшейся задолженности. Данные условия договора его стороны должны были согласовать самостоятельно. Представители несовершеннолетних собственников квартиры С.А.Г. и ФИО2 не имели заинтересованности в сохранении квартиры, рассматривали ее как источник доходов. Между сторонами была достигнута договоренность о возможном приобретении в будущем квартиры в собственность Л. Фактически Л. вселялась в квартиру на условиях ее сохранения. Для производства оплаты за пользование квартирой, на имя несовершеннолетних Ш. и ФИО1 были заведены сберегательные книжки, на которые один раз переведена оплата. Но поскольку в дальнейшем стороны не пришли к соглашению об условиях оплаты за пользование квартирой, соответствующая оплата истцам не производилась. Проживая в квартире, ответчик понесла расходы на ее восстановление, оплату текущих расходов по содержанию. В удовлетворении иска просил отказать, поскольку соглашение об оплате за пользование квартирой сторонами спора достигнуто не было.
Представитель третьего лица Министерства образования и науки Хабаровского края С.Н. суду пояснила, что в отношении несовершеннолетних Ш. и ФИО1 была учреждена опека, опекунами назначены С.А.Г. и ФИО2. Распоряжение имуществом опекаемых в соответствии с действующим законодательством, в том числе сдача в наем, могло осуществляться опекунами только с разрешении органа опеки и попечительства. Опекуны С.А.Г. и ФИО2 не обращались в орган опеки и попечительства за выдачей разрешения на сдачу в наем квартиры N в доме N по <адрес>, принадлежащей в равных долях несовершеннолетним Ш. и ФИО1. Однако получали консультацию по этому вопросу в Отделе опеки и попечительства по городу Хабаровску. Указанная квартира неоднократно была предметом обследования органа опеки и попечительств с составлением соответствующих актов.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц и их представителей, изучив имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене последующим мотивам.
В соответствии с содержанием статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 19, 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" на органы опеки и попечительства возлагаются обязанности давать согласие на сдачу внаем (в аренду) имущества подопечных, обращаться в суд с исками о расторжении договоров найма жилых помещений, заключенных в отношении имущества подопечных без разрешения на то органа опеки и попечительства.
Из материалов гражданского дела следует, что по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ Л. была передана во временное пользование квартира N в доме N по <адрес>, являвшаяся имуществом несовершеннолетних Ш. и ФИО1, над которыми была учреждена опека.
Орган опеки и попечительства принимал участие в обсуждении условий договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, проводил мероприятия по обследованию квартиры опекаемых, осуществлял надзор за деятельностью опекунов С.А.Г. и ФИО2.
Согласно пункту 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. При наличии оснований, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.
Поскольку предмет предъявленного иска составляют права несовершеннолетних, над которыми учреждена опека, решение по такому делу затрагивает обязанности органа опеки и попечительства, без участия которого в гражданском деле судом решение постановлено быть не может.
Учитывая, что при рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции не привлек к участию в деле орган опеки и попечительства в лице Министерства образования и науки Хабаровского края, чем допустил существенное нарушение норм процессуального права, решение суда подлежит отмене, с привлечением к участию в деле указанного лица и рассмотрением гражданского дела по правилам суда первой инстанции. Согласно пункту 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (пункт 1 статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 676 Гражданского кодекса Российской Федерации наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (статья 678 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из статьи 681 Гражданского кодекса Российской Федерации текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Как следует из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор найма 2-комнатной квартиры N, расположенной по <адрес>.
Наймодателями квартиры по договору выступали несовершеннолетние Ш. (ДД.ММ.ГГГГ рождения) и ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ рождения), являющиеся собственниками названной квартиры в равных долях (по <данные изъяты> доли).
Поскольку над несовершеннолетними Ш. и ФИО1 была учреждена опека, договор найма от их имени был подписан опекунами С.А.Г. и ФИО2.
Нанимателем квартиры по договору указана Л. Договор заключен до 30 марта 2012 года (пункт 4.6).
В соответствии с пунктом 3 статьи 34 Гражданского кодекса Российской Федерации орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных осуществляет надзор за деятельностью их опекунов и попечителей.
Согласно пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве", согласно статье 25 которого опекун или попечитель ежегодно представляет в орган опеки и попечительства отчет об использовании имущества подопечного и об управлении имуществом подопечного.
Из текста договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он составлен при участии органа опеки и попечительства; состояние передаваемой Л. квартиры и санитарного оборудования жилого помещения отражено в Акте от 25 мая 2010 года, составленном ведущим экспертом Отдела по делам опеки и попечительства по Хабаровскому муниципальному району (пункт 1.1); договором предусмотрена передача на хранение его экземпляров в Отдел по делам опеки и попечительства города Хабаровска и Администрацию Корсаковского сельского поселения, на территории которого расположена названная квартира (пункт 4.4).
Из содержания статей 19, 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" следует, что органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.
Как установлено в судебном заседании, Отдел опеки и попечительства по городу Хабаровску не выдавал письменное разрешение на заключение договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащего подопечным Ш. и ФИО1, поскольку соответствующего обращения от опекунов несовершеннолетних в орган опеки и попечительства не поступало; экземпляр договора найма в Отделе опеки и попечительства по городу Хабаровска отсутствует.
Вместе с тем коллегией установлено, что о факте распоряжения указанной квартирой по договору найма без получения соответствующего разрешения органу опеки и попечительства было известно; мер к расторжению такого договора в судебном порядке указанным государственным органом не предпринималось.
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что на основании договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Л. проживала в квартире N в доме N по <адрес> на протяжении более 4-х лет.
Плату за наем жилого помещения Л. истцам не вносила, полагая, что таковая не предусмотрена договором найма, в подтверждение чему суду была предоставлена копия договора, в пунктах 1.3 и 3.2.7 которого отсутствуют сведения о размере ежемесячной платы за наем жилого помещения (л.д. 41-43).
Экземпляр договора найма, представленный истцами, напротив содержит указание о размере ежемесячной платы за наем жилого помещения в сумме <данные изъяты> и о обязанности нанимателя оплатить долги по коммунальным платежам (л.д. 15-17).
Судебная коллегия соглашается с выводами районного суда о том, что при указанных противоречиях оба договора не могут быть источником достоверной информации о размере оплаты по договору найма жилого помещения.
При этом оба экземпляра договора не содержат указание на то, что договор является безвозмездным.
Принимая во внимание презумпцию добросовестности сторон договора, осознававших, что договор не может быть подписан на условиях, нарушающих законные интересы несовершеннолетних собственников квартиры, судебная коллегия приходит к выводу о возмездном характере указанного договора.
При определении размера ежемесячной оплаты за наем квартиры коллегия исходит из размера фактически произведенной ответчиком оплаты в апреле и мае месяце 2011 года в суммах по <данные изъяты>, поступившей на банковские счета истцов, открытые ответчиком.
Исходя из ежемесячной оплаты за наем жилого помещения в сумме <данные изъяты>, задолженность Л. перед истцами за пользование квартирой в спорный период времени составляет <данные изъяты>.
В связи с чем с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию задолженность по оплате за наем жилого помещения по договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме по <данные изъяты> каждому.
Судебная коллегия не принимает расчет исковых требований, произведенный истцами на основании средних цен за пользование аналогичной квартирой, по причине его несоответствия прямому доказательству о стоимости за пользование квартирой, представленному в материалах дела.
Также подлежат удовлетворению исковые требования о выселении Л. из квартиры N в доме N по <адрес> без предоставления иного жилого помещения, поскольку срок действия договора найма жилого помещения истек, Л. допустила существенное нарушение прав наймодателей по указанному договору, сам договор заключен с нарушением требований закона о порядке передачи в наем имущества лиц, над которыми установлена опека и попечительство, в связи с чем такой договор подлежит расторжению, а ответчик - выселению из жилого помещения (статьи 687, 688 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия считает необходимым отменить решение районного суда на основании пунктов 1, 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении иска.
Вопрос о возмещении судебных расходов, понесенных в связи с рассмотрением настоящего дела, может быть разрешен районным судом по заявлению участвующих в деле лиц.
Руководствуясь статьями 194 - 198, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
- решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 25 марта 2015 года по гражданскому делу по исковому заявлению Ш., К., действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО1, к Л. о выселении, взыскании денежных средств за наем жилого помещения, задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги - отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить частично;
- принять по делу новое решение, которым выселить без предоставления другого жилого помещения Л., ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженку <данные изъяты>, из жилого помещения - квартиры N в доме N по <адрес>;
- взыскать с Л. в пользу Ш. оплату за наем жилого помещения в сумме <данные изъяты>, в пользу ФИО1 в лице законного представителя К. оплату за наем жилого помещения в сумме <данные изъяты>;
- в удовлетворении остальной части исковых требований отказать;
- апелляционное определение вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев с момента вступления в законную силу.
Председательствующий
Е.С.ЖЕЛЬНИО
Судьи
Р.В.ЛУКЬЯНЧЕНКО
К.В.АНОПРИЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)