Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указывает на незаконность договора в связи с тем, что он заключен на основании решения общего собрания, проведенного с нарушением закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,
судей Галиевой А.С. и Габидуллиной А.Г.,
при секретаре судебного заседания М.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Габидуллиной А.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ЗАО "Нижегородская сотовая связь" М.Р.А. на решение Елабужского городского суда Республики Татарстан от <дата>, которым постановлено:
иск Елабужского городского прокурора, М.И.Р., В.Р.Р. к товариществу собственников жилья "Успех", закрытому акционерному обществу "Нижегородская сотовая связь" о расторжении договора аренды и возложении обязанности демонтировать базовую станцию - удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды N 1-69/2011 от 16 мая 2011 года, заключенный между товариществом собственников жилья "Успех" и закрытым акционерным обществом "Нижегородская сотовая связь".
Обязать закрытое акционерное общество "Нижегородская сотовая связь" демонтировать оборудование сотовой связи, расположенное на техническом этаже и кровле жилого дома по адресу: <адрес>.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ЗАО "Нижегородская сотовая связь" М.Р.А., поддержавшей доводы жалобы, прокурора отдела Прокуратуры Республики Татарстан Д.И.Н., возражавшего относительно доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Елабужский городской прокурор в интересах неопределенного круга лиц обратился с иском к ТСЖ "Успех", ЗАО "Нижегородская сотовая связь" (далее - ЗАО "НСС") о расторжении договора аренды и возложении обязанности демонтировать базовую станцию сотовой связи. В обоснование иска указано, что на основании решения общего собрания от 06 апреля 2011 года между ТСЖ "Успех" и ЗАО "НСС" заключен договор аренды N 1-69/2011 от 16 мая 2011 года, в соответствии с которым на техническом этаже и кровле жилого <адрес> установлено оборудование сотовой связи. Однако, протокол общего собрания от 06 апреля 2011 года не отражает реальной картины согласия собственников помещений жилого <адрес> на заключение договора аренды общего имущества для установки оборудования сотовой связи, поскольку собрание проведено с нарушениями жилищного законодательства. Данный протокол не является документом, подтверждающим соблюдение кворума при проведении общего собрания, поскольку нарушена процедура подсчета голосов, не определены доли участвовавших в общем имуществе. Бездействие ТСЖ "Успех" и ЗАО "НСС", выражающееся в не выполнении обязательных требований по соблюдению норм действующего законодательства, в непринятии мер к расторжению договора аренды, в отказе демонтировать базовую станцию сотовой связи, нарушает конституционные права неопределенного круга лиц, в том числе гражданина В.О.А., <...> года рождения, являющегося инвалидом. Указывая на незаконность договора в связи с тем, что он заключен на основании решения общего собрания членов ТСЖ, проведенного с нарушением законов, прокурор просил признать бездействие ТСЖ "Успех" и обязать расторгнуть договор аренды N 1-69/2011 от 16 мая 2011 года, обязать ЗАО "НСС" демонтировать базовую станцию сотовой связи общей площадью 5 кв. м, расположенную на техническом этаже и кровле жилого <адрес>.
М.И.Р. и В.Р.Р., жильцы <адрес>, обратились с аналогичным иском, определением Елабужского городского суда РТ от 04 марта 2014 года данные дела объединены в одно производство.
В судебном заседании помощник Елабужского городского прокурора Ф.М.А. иск поддержала, пояснив, что поводом для проверки явилось обращение жителей дома, которые жаловались на плохое самочувствие от воздействия сотового оборудования.
Представитель В.Р.Р. - Г.Ш.Г. иск поддержал.
М.И.Р. и его представитель М.З.И. иск поддержали.
Представитель ЗАО "НСС" М.Р.А. иск не признала, указала на нарушение истцами статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации о досудебном порядке урегулирования спора, статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также на отсутствие полномочий прокурора на обращение в суд.
ТСЖ "Успех" в судебное заседание представителя не направило, в представленном отзыве председатель ТСЖ "Успех" Ц.С.С. иск не признала, указав на установку оборудования сотовой связи в 2008 году на основании договора с ООО "Ремстройсервис", а также нарушение истцами законов при обращении с иском в суд.
Суд исковые требования прокурора, М.И.Р. и В.Р.Р. удовлетворил и постановил решение в приведенной выше формулировке.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО "НСС" М.Р.А. просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении исковых требований. В жалобе отмечается, что решение принято судом с нарушением норм материального и процессуального права. Так, исковое заявление было подано прокурором в интересах неопределенного круга лиц, что не соответствовало фактическим обстоятельствам дела, фактически иск был заявлен в интересах определенного круга лиц - собственников помещений многоквартирного дома, которые могут быть индивидуализированы. Считает, что прокурор не имел права выступать от их имени без соответствующих заявлений и, поскольку прокуратурой не была обоснована невозможность жителей самостоятельно обратиться с иском, производство по делу должно было быть прекращено. Указывает, что рассмотрев иск по существу, суд нарушил нормы материального права, вышел за пределы исковых требований, признав договор аренды недействительным, тогда как предметом иска являлось расторжение договора. Основания признания сделки недействительной и расторжения договора регулируются разными нормами права. Требовать расторжения договора по решению суда может только сторона договора при существенном нарушении его условий. ТСЖ "Успех" в своем отзыве на иск подтверждает законность договора и размещения базовой станции ЗАО "НСС" на кровле многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Истцы не имеют субъективного права на подачу иска о расторжении договора аренды, так как стороной сделки не являются. Поскольку базовая станция сотовой связи была размещена ЗАО "НСС" на кровле указанного дома на законных основаниях - на основании решения общего собрания собственников, которое никем не оспаривалось, оснований для удовлетворения исковых требований о демонтаже у суда также не имелось.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 и п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В силу п. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Как видно из материалов дела, 16 мая 2011 года между ТСЖ "Успех" и ЗАО "НСС" заключен договор аренды N 1-69/2011, в соответствии с которым на техническом этаже и кровле жилого <адрес> установлено оборудование сотовой связи.
28 октября 2012 года в адрес председателя ТСЖ "Успех" поступило заявление жильцов квартир N 22, 29, 37, 7 с просьбой расторгнуть договор на установку базовой станции сотовой связи в связи с отсутствием согласия всех собственников помещений.
12 сентября 2013 года председатель ТСЖ "Успех" направил в адрес ЗАО "НСС" письмо с просьбой считать договор аренды от 16 мая 2011 года N 1-69/2011 ничтожным со ссылкой на п. 5.4 договора.
Согласно п. 5.4 договора аренды от 16 мая 2011 года N 1-69/2011 арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств по договору путем письменного извещения за 15 дней до наступления срока: при использовании объекта в целом или в его части не в соответствии с условиями договора; если арендатор ухудшает состояние объекта; при возникновении задолженности по внесению арендной платы, предусмотренной условиями договора, за пользование объектом в течение 2 месяцев.
26 февраля 2014 года проведено общее собрание собственников жилья ТСЖ "Успех", в повестку дня которого был включен вопрос о продлении договора аренды. Согласно протоколу общего собрания от 26 февраля 2014 года решение по данному вопросу не принято, голосование не состоялось, ЗАО "НСС" предложило за свой счет провести экспертизу в тех квартирах, которые просили измерить уровень электромагнитных волн и увеличить арендную плату до 19000 руб. Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что технический этаж и кровля жилого <адрес> являются общим имуществом собственников, общее собрание членов ТСЖ "Успех" от 06 апреля 2011 года, на котором принято решение о заключении договора на установку сотового оборудования, проведено с нарушением части 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Определенная в законе совокупность условий, необходимых для признания судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным, в случае с обжалованным решением имеется. В соответствии с письмом председателя ТСЖ "Успех" от 12 сентября 2013 года в ЗАО "НСС" спорный договор от 16 мая 2011 года признан ничтожным. Несмотря на это, договор по настоящее время действует, оборудование не демонтировано. Таким образом, спорный договор по основаниям, указанным статьями 166, 168 часть 2 и 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ничтожным и подлежит расторжению.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, поскольку судом при разрешении дела неправильно применены нормы материального и процессуального права, а также ошибочно определены имеющие значение для дела обстоятельства.
Согласно п. 1 ч. 1, ч. 2 и ч. 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В силу ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В соответствии с ч. 2 и ч. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как следует из вышеприведенной нормы права, требование о расторжении договора по решению суда может быть заявлено только стороной договора при существенном нарушении его условий.
В данном случае ни одной из сторон договора аренды требование о его расторжении не заявлялось, истцы не имеют субъективного права на подачу иска о расторжении договора аренды, так как стороной сделки не являются.
Предусмотренных п. 5.4 договора аренды оснований для одностороннего его расторжения по делу не установлено, в связи с чем письмо председателя ТСЖ "Успех" в адрес ЗАО "НСС" от 12 сентября 2013 года не могло повлечь одностороннего расторжения договора.
Законом установлены пределы осуществления прав по распоряжению общим имуществом собственниками помещений многоквартирного дома, которые заключаются в силу требований ст. ст. 36, 44, 46 Жилищного кодекса РФ в возможности влиять на принятие решений о пользовании общим имуществом, обжалования решений общего собрания в установленном порядке.
Решение общего собрания жильцов ТСЖ "Успех", отраженное в протоколе N 2 от 06 апреля 2011 года, о предоставлении имущества в аренду ЗАО "НСС" и заключении договора аренды в установленном порядке членами ТСЖ "Успех" не оспорено, незаконным не признано. При этом истец М.И.Р. на собрании участвовал, было принято единогласное решение: заключить договор с ЗАО "НСС" на сдачу в аренду элемента крыши дома, на котором размещена базовая станция, назначить арендную плату.
Основанием для принятия решения о расторжении договора послужил вывод суда о незаконности указанного решения общего собрания, которое в рамках данного дела также не оспаривалось. Суд вышел за рамки заявленных требований, рассмотрев вопрос о законности проведения общего собрания ТСЖ "Успех" от 06 мая 2011 года.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что требования истцов о расторжении договора аренды от 16 мая 2011 года N 1-69/2011, не основаны на законе.
Доводы прокурора о нарушении договором аренды прав и законных интересов неопределенного круга лиц также не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, поскольку наличие вредного воздействия базовой станции сотовой связи на здоровье жильцов дома и неопределенного круга лиц не подтвердилось.
Согласно протоколу N 1476 измерений уровней электромагнитных волн в квартирах N 5, 7, 14, 20, составленному ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в РТ" 26 марта 2014 года, уровни электромагнитных полей на момент измерений не превышают предельно-допустимые уровни, установленные СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03.
Поскольку базовая станция сотовой связи была размещена ЗАО "НСС" на кровле указанного дома на законных основаниях - на основании решения общего собрания собственников, которое никем не оспаривалось, оснований для удовлетворения исковых требований о демонтаже у суда также не имелось.
Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении данного дела неправильно применены нормы материального права, выводы суда о наличии оснований для расторжения договора аренды и его ничтожности не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а потому решение суда подлежит отмене.
На основании ч. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Так как обстоятельства дела установлены, судебная коллегия считает необходимым принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. 199, п. 2 ст. 328, ст. 329, ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Елабужского городского суда Республики Татарстан от 03 апреля 2014 года по данному делу отменить и принять новое решение.
В удовлетворении иска Елабужского городского прокурора в интересах неопределенного круга лиц, М.И.Р., В.Р.Р. к товариществу собственников жилья "Успех", закрытому акционерному обществу "Нижегородская сотовая связь" о расторжении договора аренды и возложении обязанности демонтировать базовую станцию отказать.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационную инстанцию.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 09.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7808/2014
Требование: О расторжении договора аренды, возложении обязанности демонтировать базовую станцию.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указывает на незаконность договора в связи с тем, что он заключен на основании решения общего собрания, проведенного с нарушением закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июня 2014 г. по делу N 33-7808/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,
судей Галиевой А.С. и Габидуллиной А.Г.,
при секретаре судебного заседания М.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Габидуллиной А.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ЗАО "Нижегородская сотовая связь" М.Р.А. на решение Елабужского городского суда Республики Татарстан от <дата>, которым постановлено:
иск Елабужского городского прокурора, М.И.Р., В.Р.Р. к товариществу собственников жилья "Успех", закрытому акционерному обществу "Нижегородская сотовая связь" о расторжении договора аренды и возложении обязанности демонтировать базовую станцию - удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды N 1-69/2011 от 16 мая 2011 года, заключенный между товариществом собственников жилья "Успех" и закрытым акционерным обществом "Нижегородская сотовая связь".
Обязать закрытое акционерное общество "Нижегородская сотовая связь" демонтировать оборудование сотовой связи, расположенное на техническом этаже и кровле жилого дома по адресу: <адрес>.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ЗАО "Нижегородская сотовая связь" М.Р.А., поддержавшей доводы жалобы, прокурора отдела Прокуратуры Республики Татарстан Д.И.Н., возражавшего относительно доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Елабужский городской прокурор в интересах неопределенного круга лиц обратился с иском к ТСЖ "Успех", ЗАО "Нижегородская сотовая связь" (далее - ЗАО "НСС") о расторжении договора аренды и возложении обязанности демонтировать базовую станцию сотовой связи. В обоснование иска указано, что на основании решения общего собрания от 06 апреля 2011 года между ТСЖ "Успех" и ЗАО "НСС" заключен договор аренды N 1-69/2011 от 16 мая 2011 года, в соответствии с которым на техническом этаже и кровле жилого <адрес> установлено оборудование сотовой связи. Однако, протокол общего собрания от 06 апреля 2011 года не отражает реальной картины согласия собственников помещений жилого <адрес> на заключение договора аренды общего имущества для установки оборудования сотовой связи, поскольку собрание проведено с нарушениями жилищного законодательства. Данный протокол не является документом, подтверждающим соблюдение кворума при проведении общего собрания, поскольку нарушена процедура подсчета голосов, не определены доли участвовавших в общем имуществе. Бездействие ТСЖ "Успех" и ЗАО "НСС", выражающееся в не выполнении обязательных требований по соблюдению норм действующего законодательства, в непринятии мер к расторжению договора аренды, в отказе демонтировать базовую станцию сотовой связи, нарушает конституционные права неопределенного круга лиц, в том числе гражданина В.О.А., <...> года рождения, являющегося инвалидом. Указывая на незаконность договора в связи с тем, что он заключен на основании решения общего собрания членов ТСЖ, проведенного с нарушением законов, прокурор просил признать бездействие ТСЖ "Успех" и обязать расторгнуть договор аренды N 1-69/2011 от 16 мая 2011 года, обязать ЗАО "НСС" демонтировать базовую станцию сотовой связи общей площадью 5 кв. м, расположенную на техническом этаже и кровле жилого <адрес>.
М.И.Р. и В.Р.Р., жильцы <адрес>, обратились с аналогичным иском, определением Елабужского городского суда РТ от 04 марта 2014 года данные дела объединены в одно производство.
В судебном заседании помощник Елабужского городского прокурора Ф.М.А. иск поддержала, пояснив, что поводом для проверки явилось обращение жителей дома, которые жаловались на плохое самочувствие от воздействия сотового оборудования.
Представитель В.Р.Р. - Г.Ш.Г. иск поддержал.
М.И.Р. и его представитель М.З.И. иск поддержали.
Представитель ЗАО "НСС" М.Р.А. иск не признала, указала на нарушение истцами статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации о досудебном порядке урегулирования спора, статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также на отсутствие полномочий прокурора на обращение в суд.
ТСЖ "Успех" в судебное заседание представителя не направило, в представленном отзыве председатель ТСЖ "Успех" Ц.С.С. иск не признала, указав на установку оборудования сотовой связи в 2008 году на основании договора с ООО "Ремстройсервис", а также нарушение истцами законов при обращении с иском в суд.
Суд исковые требования прокурора, М.И.Р. и В.Р.Р. удовлетворил и постановил решение в приведенной выше формулировке.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО "НСС" М.Р.А. просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении исковых требований. В жалобе отмечается, что решение принято судом с нарушением норм материального и процессуального права. Так, исковое заявление было подано прокурором в интересах неопределенного круга лиц, что не соответствовало фактическим обстоятельствам дела, фактически иск был заявлен в интересах определенного круга лиц - собственников помещений многоквартирного дома, которые могут быть индивидуализированы. Считает, что прокурор не имел права выступать от их имени без соответствующих заявлений и, поскольку прокуратурой не была обоснована невозможность жителей самостоятельно обратиться с иском, производство по делу должно было быть прекращено. Указывает, что рассмотрев иск по существу, суд нарушил нормы материального права, вышел за пределы исковых требований, признав договор аренды недействительным, тогда как предметом иска являлось расторжение договора. Основания признания сделки недействительной и расторжения договора регулируются разными нормами права. Требовать расторжения договора по решению суда может только сторона договора при существенном нарушении его условий. ТСЖ "Успех" в своем отзыве на иск подтверждает законность договора и размещения базовой станции ЗАО "НСС" на кровле многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Истцы не имеют субъективного права на подачу иска о расторжении договора аренды, так как стороной сделки не являются. Поскольку базовая станция сотовой связи была размещена ЗАО "НСС" на кровле указанного дома на законных основаниях - на основании решения общего собрания собственников, которое никем не оспаривалось, оснований для удовлетворения исковых требований о демонтаже у суда также не имелось.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 и п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В силу п. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Как видно из материалов дела, 16 мая 2011 года между ТСЖ "Успех" и ЗАО "НСС" заключен договор аренды N 1-69/2011, в соответствии с которым на техническом этаже и кровле жилого <адрес> установлено оборудование сотовой связи.
28 октября 2012 года в адрес председателя ТСЖ "Успех" поступило заявление жильцов квартир N 22, 29, 37, 7 с просьбой расторгнуть договор на установку базовой станции сотовой связи в связи с отсутствием согласия всех собственников помещений.
12 сентября 2013 года председатель ТСЖ "Успех" направил в адрес ЗАО "НСС" письмо с просьбой считать договор аренды от 16 мая 2011 года N 1-69/2011 ничтожным со ссылкой на п. 5.4 договора.
Согласно п. 5.4 договора аренды от 16 мая 2011 года N 1-69/2011 арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств по договору путем письменного извещения за 15 дней до наступления срока: при использовании объекта в целом или в его части не в соответствии с условиями договора; если арендатор ухудшает состояние объекта; при возникновении задолженности по внесению арендной платы, предусмотренной условиями договора, за пользование объектом в течение 2 месяцев.
26 февраля 2014 года проведено общее собрание собственников жилья ТСЖ "Успех", в повестку дня которого был включен вопрос о продлении договора аренды. Согласно протоколу общего собрания от 26 февраля 2014 года решение по данному вопросу не принято, голосование не состоялось, ЗАО "НСС" предложило за свой счет провести экспертизу в тех квартирах, которые просили измерить уровень электромагнитных волн и увеличить арендную плату до 19000 руб. Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что технический этаж и кровля жилого <адрес> являются общим имуществом собственников, общее собрание членов ТСЖ "Успех" от 06 апреля 2011 года, на котором принято решение о заключении договора на установку сотового оборудования, проведено с нарушением части 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Определенная в законе совокупность условий, необходимых для признания судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным, в случае с обжалованным решением имеется. В соответствии с письмом председателя ТСЖ "Успех" от 12 сентября 2013 года в ЗАО "НСС" спорный договор от 16 мая 2011 года признан ничтожным. Несмотря на это, договор по настоящее время действует, оборудование не демонтировано. Таким образом, спорный договор по основаниям, указанным статьями 166, 168 часть 2 и 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ничтожным и подлежит расторжению.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, поскольку судом при разрешении дела неправильно применены нормы материального и процессуального права, а также ошибочно определены имеющие значение для дела обстоятельства.
Согласно п. 1 ч. 1, ч. 2 и ч. 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В силу ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В соответствии с ч. 2 и ч. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как следует из вышеприведенной нормы права, требование о расторжении договора по решению суда может быть заявлено только стороной договора при существенном нарушении его условий.
В данном случае ни одной из сторон договора аренды требование о его расторжении не заявлялось, истцы не имеют субъективного права на подачу иска о расторжении договора аренды, так как стороной сделки не являются.
Предусмотренных п. 5.4 договора аренды оснований для одностороннего его расторжения по делу не установлено, в связи с чем письмо председателя ТСЖ "Успех" в адрес ЗАО "НСС" от 12 сентября 2013 года не могло повлечь одностороннего расторжения договора.
Законом установлены пределы осуществления прав по распоряжению общим имуществом собственниками помещений многоквартирного дома, которые заключаются в силу требований ст. ст. 36, 44, 46 Жилищного кодекса РФ в возможности влиять на принятие решений о пользовании общим имуществом, обжалования решений общего собрания в установленном порядке.
Решение общего собрания жильцов ТСЖ "Успех", отраженное в протоколе N 2 от 06 апреля 2011 года, о предоставлении имущества в аренду ЗАО "НСС" и заключении договора аренды в установленном порядке членами ТСЖ "Успех" не оспорено, незаконным не признано. При этом истец М.И.Р. на собрании участвовал, было принято единогласное решение: заключить договор с ЗАО "НСС" на сдачу в аренду элемента крыши дома, на котором размещена базовая станция, назначить арендную плату.
Основанием для принятия решения о расторжении договора послужил вывод суда о незаконности указанного решения общего собрания, которое в рамках данного дела также не оспаривалось. Суд вышел за рамки заявленных требований, рассмотрев вопрос о законности проведения общего собрания ТСЖ "Успех" от 06 мая 2011 года.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что требования истцов о расторжении договора аренды от 16 мая 2011 года N 1-69/2011, не основаны на законе.
Доводы прокурора о нарушении договором аренды прав и законных интересов неопределенного круга лиц также не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, поскольку наличие вредного воздействия базовой станции сотовой связи на здоровье жильцов дома и неопределенного круга лиц не подтвердилось.
Согласно протоколу N 1476 измерений уровней электромагнитных волн в квартирах N 5, 7, 14, 20, составленному ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в РТ" 26 марта 2014 года, уровни электромагнитных полей на момент измерений не превышают предельно-допустимые уровни, установленные СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03.
Поскольку базовая станция сотовой связи была размещена ЗАО "НСС" на кровле указанного дома на законных основаниях - на основании решения общего собрания собственников, которое никем не оспаривалось, оснований для удовлетворения исковых требований о демонтаже у суда также не имелось.
Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении данного дела неправильно применены нормы материального права, выводы суда о наличии оснований для расторжения договора аренды и его ничтожности не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а потому решение суда подлежит отмене.
На основании ч. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Так как обстоятельства дела установлены, судебная коллегия считает необходимым принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. 199, п. 2 ст. 328, ст. 329, ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Елабужского городского суда Республики Татарстан от 03 апреля 2014 года по данному делу отменить и принять новое решение.
В удовлетворении иска Елабужского городского прокурора в интересах неопределенного круга лиц, М.И.Р., В.Р.Р. к товариществу собственников жилья "Успех", закрытому акционерному обществу "Нижегородская сотовая связь" о расторжении договора аренды и возложении обязанности демонтировать базовую станцию отказать.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационную инстанцию.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)