Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Виткаловой Е.Н., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания Леоновой И.В.,
при участии в заседании:
от заявителя Общества с ограниченной ответственностью "Синара" - Болгарова Т.В. представитель по доверенности от 03 апреля 2015 года,
от заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2015 года по делу N А41-28521/15, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Синара" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок общей площадью 7472 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе в северной части кадастрового квартала, кад. N 50:23:0110146:98, изложенного в сообщении от 12 января 2015 года N 23/242/2014-224, незаконным; обязании осуществить государственную регистрацию прекращения аренды Обществом с ограниченной ответственностью "Синара" земельного участка общей площадью 7472 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе, в северной части кадастрового квартала, кад. N 50:23:0110146:98;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Синара" (далее - общество, ООО "Синара") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление), в котором просило:
- - признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Обществу с ограниченной ответственностью "Синара" в государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок общей площадью 7472 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе в северной части кадастрового квартала, кад. N 50:23:0110146:98, изложенный в сообщении от 12 января 2015 года N 23/242/2014-224, незаконным;
- - обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию прекращения аренды Обществом с ограниченной ответственностью "Синара" земельного участка общей площадью 7472 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе, в северной части кадастрового квартала, кад. N 50:23:0110146:98;
- - взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Синара" 3000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
Решением Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2015 года заявленные ООО "Синара" требования удовлетворены (л.д. 266 т. 2).
Не согласившись с данным судебным актом, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО "Синара" возражал по доводам апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель управления в судебное заседание не явился о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Суд располагает доказательствами его надлежащего извещения о месте и времени судебного заседания.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя управления, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области и ООО "Синара" 27 октября 2008 года заключен договор аренды N 2610 (л.д. 42 т. 1).
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 27 октября 2008 года N 2610 обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:98, общей площадью 7472 кв. м, расположенный по адресу: обл. Московская, г. Раменское, Северное ш., земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала, разрешенное использование: под многоэтажное жилищное строительство с социальной структурой.
ООО "Синара" 10 августа 2010 года получило разрешение N RU50525000-132 на строительство четырехсекционного жилого дома с нежилыми помещениями по вышеуказанному адресу (л.д. 53 т. 1).
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 29 декабря 2012 года N RU50525000-305 в эксплуатацию введен четырехсекционный 17-18-19/20-22-этажный жилой дом с нежилыми помещениями, расположенный по адрес: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала.
Общество 28 ноября 2014 года обратилось в управление с заявлением о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:98, расположенный по адресу: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала (л.д. 258 т. 2).
Сообщением от 12 января 2015 года N 23/242/2014-224 управление отказало в государственной регистрации права аренды на земельный участок, указав на наличие залога прав требования по договорам долевого участия в пользу кредитных организаций.
Полагая, что отказ управления является незаконным, ООО "Синара" обратилось в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно: не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу с абзацем первым части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного Закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума от 25 января 2013 года N 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, Федерального закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им.
Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Непредставление доказательств о погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона также не является основанием для отказа в регистрации соглашения о расторжении договора аренды.
В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 данного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частью 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
В соответствии с частью 8 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
В соответствии со статьей 8 указанного Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонам передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Как следует из представленных в материалы дела актов приема-передачи объектов долевого строительства, объекты долевого строительства, переданы ООО "Синара" участникам долевого строительства, передаточные акты подписаны сторонами договоров долевого участия в строительстве (л.д. 76 - 164 т. 1, л.д. 1 - 171 т. 2).
Также в материалы дела представлена выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 июня 2015 года, из которой следует, что на жилое помещение - квартиру с КН 50:23:0000000:121703, расположенную в жилом доме по адресу Московская область, Северное ш., д. 46, кв. 185 (в построенном ООО "Синара" многоквартирном жилом доме на участке с КН50:23:0110146:98), оформлено право собственности Талалаевой Е.В. и Талалаевым Ю.Н., о чем внесена запись N 50-50-23/174/2013-121 от 30 октября 2013 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 242 т. 1).
Таким образом, в рассматриваемом случае обязательства по передаче объекта долевого строительства участникам строительства застройщиком исполнены в полном объеме.
В силу пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Принимая во внимание передаточные акты по договорам долевого участия, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, учитывая, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность указанных лиц, а право собственности застройщика на земельный участок подлежит прекращению, Управлением Росреестра по Московской области должна была быть осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности на спорный земельный участок.
Таким образом, у управления имелся весь комплект документов, предусмотренных законом, для государственной регистрации прекращения права собственности на спорный земельный участок.
Довод управления о том, что обременение в виде залога зарегистрировано в ЕГРП не только по Федеральному закону N 214-ФЗ, но и в силу договоров с банками об ипотеке объектов долевого строительства, не свидетельствует о законности обжалуемого отказа, поскольку право собственности на земельный участок, расположенный и поставленный на кадастровый учет под введенным в эксплуатацию жилым домом, у застройщика прекращается на основании положений жилищного законодательства в связи с возникновением права общей долевой собственности у лиц, зарегистрировавших свои права на объекты долевого строительство.
Представление иных дополнительных документов не предусмотрено Федеральным законом N 122-ФЗ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемый отказ управления от 12 января 2015 года N 23/242/2014-224 нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем вышеуказанные отказы являются незаконными и подлежат отмене.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов ООО "Синара", суд первой инстанции правомерно обязал управление устранить допущенные нарушения путем обязания осуществить государственную регистрацию прекращения аренды ООО "Синара" земельного участка общей площадью 7472 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе в северной части кадастрового квартала, кадастровым номером 50:23:0110146:98.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 2 июля 2015 года по делу N А41-28521/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2015 N 10АП-10165/2015 ПО ДЕЛУ N А41-28521/15
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2015 г. по делу N А41-28521/15
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Виткаловой Е.Н., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания Леоновой И.В.,
при участии в заседании:
от заявителя Общества с ограниченной ответственностью "Синара" - Болгарова Т.В. представитель по доверенности от 03 апреля 2015 года,
от заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2015 года по делу N А41-28521/15, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Синара" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок общей площадью 7472 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе в северной части кадастрового квартала, кад. N 50:23:0110146:98, изложенного в сообщении от 12 января 2015 года N 23/242/2014-224, незаконным; обязании осуществить государственную регистрацию прекращения аренды Обществом с ограниченной ответственностью "Синара" земельного участка общей площадью 7472 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе, в северной части кадастрового квартала, кад. N 50:23:0110146:98;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Синара" (далее - общество, ООО "Синара") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление), в котором просило:
- - признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Обществу с ограниченной ответственностью "Синара" в государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок общей площадью 7472 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе в северной части кадастрового квартала, кад. N 50:23:0110146:98, изложенный в сообщении от 12 января 2015 года N 23/242/2014-224, незаконным;
- - обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию прекращения аренды Обществом с ограниченной ответственностью "Синара" земельного участка общей площадью 7472 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе, в северной части кадастрового квартала, кад. N 50:23:0110146:98;
- - взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Синара" 3000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
Решением Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2015 года заявленные ООО "Синара" требования удовлетворены (л.д. 266 т. 2).
Не согласившись с данным судебным актом, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО "Синара" возражал по доводам апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель управления в судебное заседание не явился о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Суд располагает доказательствами его надлежащего извещения о месте и времени судебного заседания.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя управления, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области и ООО "Синара" 27 октября 2008 года заключен договор аренды N 2610 (л.д. 42 т. 1).
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 27 октября 2008 года N 2610 обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:98, общей площадью 7472 кв. м, расположенный по адресу: обл. Московская, г. Раменское, Северное ш., земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала, разрешенное использование: под многоэтажное жилищное строительство с социальной структурой.
ООО "Синара" 10 августа 2010 года получило разрешение N RU50525000-132 на строительство четырехсекционного жилого дома с нежилыми помещениями по вышеуказанному адресу (л.д. 53 т. 1).
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 29 декабря 2012 года N RU50525000-305 в эксплуатацию введен четырехсекционный 17-18-19/20-22-этажный жилой дом с нежилыми помещениями, расположенный по адрес: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала.
Общество 28 ноября 2014 года обратилось в управление с заявлением о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:98, расположенный по адресу: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала (л.д. 258 т. 2).
Сообщением от 12 января 2015 года N 23/242/2014-224 управление отказало в государственной регистрации права аренды на земельный участок, указав на наличие залога прав требования по договорам долевого участия в пользу кредитных организаций.
Полагая, что отказ управления является незаконным, ООО "Синара" обратилось в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно: не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу с абзацем первым части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного Закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума от 25 января 2013 года N 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, Федерального закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им.
Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Непредставление доказательств о погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона также не является основанием для отказа в регистрации соглашения о расторжении договора аренды.
В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 данного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частью 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
В соответствии с частью 8 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
В соответствии со статьей 8 указанного Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонам передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Как следует из представленных в материалы дела актов приема-передачи объектов долевого строительства, объекты долевого строительства, переданы ООО "Синара" участникам долевого строительства, передаточные акты подписаны сторонами договоров долевого участия в строительстве (л.д. 76 - 164 т. 1, л.д. 1 - 171 т. 2).
Также в материалы дела представлена выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 июня 2015 года, из которой следует, что на жилое помещение - квартиру с КН 50:23:0000000:121703, расположенную в жилом доме по адресу Московская область, Северное ш., д. 46, кв. 185 (в построенном ООО "Синара" многоквартирном жилом доме на участке с КН50:23:0110146:98), оформлено право собственности Талалаевой Е.В. и Талалаевым Ю.Н., о чем внесена запись N 50-50-23/174/2013-121 от 30 октября 2013 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 242 т. 1).
Таким образом, в рассматриваемом случае обязательства по передаче объекта долевого строительства участникам строительства застройщиком исполнены в полном объеме.
В силу пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Принимая во внимание передаточные акты по договорам долевого участия, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, учитывая, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность указанных лиц, а право собственности застройщика на земельный участок подлежит прекращению, Управлением Росреестра по Московской области должна была быть осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности на спорный земельный участок.
Таким образом, у управления имелся весь комплект документов, предусмотренных законом, для государственной регистрации прекращения права собственности на спорный земельный участок.
Довод управления о том, что обременение в виде залога зарегистрировано в ЕГРП не только по Федеральному закону N 214-ФЗ, но и в силу договоров с банками об ипотеке объектов долевого строительства, не свидетельствует о законности обжалуемого отказа, поскольку право собственности на земельный участок, расположенный и поставленный на кадастровый учет под введенным в эксплуатацию жилым домом, у застройщика прекращается на основании положений жилищного законодательства в связи с возникновением права общей долевой собственности у лиц, зарегистрировавших свои права на объекты долевого строительство.
Представление иных дополнительных документов не предусмотрено Федеральным законом N 122-ФЗ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемый отказ управления от 12 января 2015 года N 23/242/2014-224 нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем вышеуказанные отказы являются незаконными и подлежат отмене.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов ООО "Синара", суд первой инстанции правомерно обязал управление устранить допущенные нарушения путем обязания осуществить государственную регистрацию прекращения аренды ООО "Синара" земельного участка общей площадью 7472 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе в северной части кадастрового квартала, кадастровым номером 50:23:0110146:98.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 2 июля 2015 года по делу N А41-28521/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)