Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Стороны заключили договор участия в долевом строительстве. Свои обязательства перед застройщиком истец выполнил. Однако акт приема-передачи квартиры до настоящего времени не подписан, сроки передачи ответчиком жилого помещения нарушены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Смирнова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего судьи Сергеевой Л.А.,
судей Ефимовой И.Е., Федерякиной Е.Ю.,
при секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.Е.
дело по апелляционной жалобе Р. на решение Мещанского районного суда города Москвы от 28 октября 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Р. к Обществу с ограниченной ответственностью "Адмирал" о взыскании неустойки, признании недействительными пунктов договора, компенсации морального вреда - отказать в полном объеме.
установила:
Истец Р. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "Адмирал" о взыскании неустойки, обязании устранить выявленные недостатки в объекте, признании недействительными пунктов договора, компенсации морального вреда. Свои требования мотивирует тем, что 15 мая 2013 года заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик ООО "Адмирал" обязалось передать ей, как участнику в долевом строительстве, квартиру по акту приема-передачи в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Решение по вводу объекта в эксплуатацию было утверждено 24.12.2013 г. Свои обязательства перед застройщиком по оплате цены договора она выполнила в полном объеме. 26.03.2014 г. она получила от застройщика уведомление, в котором ей было предложено принять квартиру путем обращения в назначенную застройщиком управляющую компанию ООО "Лидер-Эксплуатация". После осмотра квартиры ею в соответствующем заявлении были зафиксированы недостатки объекта, при этом акт приема-передачи жилого помещения подписан не был, так как ООО "Лидер-Эксплуатация", ссылаясь на условия договора участия в долевом строительстве, требовало от нее оплаты компенсации ООО "Адмирал" затрат по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома за период с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до оформления с нею акта приема-передачи объекта, а также заключения с ООО "Лидер-Эксплуатация" договора управления. Полагает, что соответствующие условия договора участия в долевом строительстве, на которые ссылается ООО "Лидер-эксплуатация", являются незаконными, так как ущемляют ее права как потребителя. Направленные в адрес ООО "Адмирал" претензии относительно передачи квартиры, оставлены ответчиком без удовлетворения. Акт приема-передачи квартиры до настоящего времени не подписан, сроки передачи ответчиком жилого помещения, нарушены. В связи с чем, просит о взыскании с ответчика неустойки в размере *** коп., об обязании ответчика устранить недостатки в объекте и передать ей квартиру надлежащего качества, о признании недействительными пунктов 3.2.5.1. и 3.2.5.2. заключенного с ответчиком договора участия в долевом строительстве, взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере *** руб.
Истец в судебное заседание явилась, от исковых требований в части обязания ответчика устранить выявленные недостатки в объекте и передать ей объект надлежащего качества отказалась в связи с тем, что указанные требования ответчиком были исполнены. В остальной части исковые требования поддержала в полном объеме, просила об их удовлетворении.
Представитель ответчика ООО "Адмирал" в судебное заседание явилась, иск не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит истец Р. в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца Р., представителя истца Р. по доверенности Д., представителя ответчика ООО "Адмирал" по доверенности А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежит оставлению без изменения, как постановленное в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами по делу.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Судом по делу установлено, что 15 мая 2013 г. Р. (участник долевого строительства) заключила с ООО "Адмирал" (застройщик) договор участия в долевом строительстве N ЗК-12/4-28-1/АН, в соответствии с которым ООО "Адмирал" обязалось передать в собственность истца объект в виде 1-комнатной квартиры, расположенной на 4 этаже жилого дома N 12, N квартиры на площадке, считая слева направо по часовой стрелке от выхода с лестничной клетки - 2, N квартиры по проекту - 28, общей площадью без учета лоджий и балконов 43,7 кв. м, расположенной по адресу: *** по акту приема-передачи в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.
Согласно пункту 3.2.5.1 заключенного Р. с ООО "Адмирал" договора, участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления Многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующем законодательством Российской Федерации. Участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием Акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размер не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией.
Согласно пункту 3.2.5.2 договора, участник в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня предъявления застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта, обязуется компенсировать застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, содержанием, текущим ремонтом и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение и электроснабжение объекта; расходов по вывозу мусора; иные услуги, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом и пропорционально доле участника долевого строительства, за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта.
Также судом установлено, что многоквартирный дом был введен в эксплуатацию 24.12.2013 г.
26.03.2014 г. ООО "Адмирал" уведомило Р. о необходимости прибыть для приемки квартиры и подписать акт приема-передачи. Впоследствии Р. также неоднократно уведомлялась о необходимости принять квартиру.
Однако соответствующая квартира Р. принята не была.
Отказывая Р. в удовлетворении исковых требований, предъявленных ею к ООО "Адмирал" о признании недействительным пунктов 3.2.5.1, 3.2.5.2 заключенного ею с указанной организацией договора участия в долевом строительстве, суд верно исходили из отсутствия к тому предусмотренных законом оснований.
Так, свои требований о признании недействительным пункта 3.2.5.1., договора участия в долевом строительстве, Р. обосновывает тем, что пункт 3.2.5.1. договора обуславливает строительство жилого дома с последующей передачей участнику долевого строительства жилого помещения необходимостью заключения договора на содержание и ремонт общего имущества жилого дома с определенной застройщиком обслуживающей организацией, и, кроме того, указанный пункт договора определяет порядок расчета потребителя с управляющей компанией, который отличается от порядка, установленного ст. 155 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом, указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего кодекса, и управляющей организацией отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартами и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).
По смыслу приведенных норм закона после выдаче застройщику разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и до отбора управляющей организации в результате проведения органом местного самоуправления соответствующего открытого конкурса, правоотношения, связанные с техническим обслуживанием многоквартирного дома, предоставлением и использованием коммунальных услуг, у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, возникают с застройщиком или с управляющей организацией, с которой у застройщика заключен договор управления многоквартирным домом.
Учитывая данные обстоятельства, а именно то, что возникновение у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, с момента передачи ему жилого помещения правоотношений с управляющей организацией, с которой у застройщика заключен договор управления многоквартирным домом, установлено данными законодательными нормами, то и оснований полагать, что оспариваемый истцом пункт 3.2.5.1 договора, предусматривающий обязанность по заключению участником долевого строительства с соответствующей управляющей организацией одновременно с передачей ему жилого помещения договора, определяющего содержание соответствующих правоотношений, в том числе и порядок расчетов с управляющей организацией за оказываемые услуги, ущемляет его права по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, обуславливает приобретение одной услуги обязательным приобретением другой, у суда первой инстанции не имелось.
Далее, свои требований о признании недействительным пункта 3.2.5.2 заключенного с ООО "Адмирал" договора участия в долевом строительстве Р. обосновывает тем, что указанный пункт договора предусматривает положения, возлагающие на нее обязанность компенсировать застройщику затраты, связанные с содержанием жилого дома до момента передачи ей квартиры, ущемляющие ее права как потребителя по сравнению с пунктом 6 части 2 ст. 153 ЖК РФ.
Так, в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Между тем, данная норма закона, устанавливающая обязанность лица, принявшего от застройщика жилое помещение с момента такой передачи нести обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, равно как и иные нормы Жилищного законодательства, не содержат положений, предусматривающих невозможность выплаты соответствующим лицом застройщику компенсации расходов, связанных с содержанием жилого помещения до его передачи участнику долевого строительства.
Таким образом, оснований полагать, что пункт 3.2.5.2 договора участия в долевом строительстве, заключенного Р. с ООО "Адмирал" ущемляют ее права как потребителя по сравнению с положениями п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, у суда первой инстанции не имелось.
Учитывая данные обстоятельства, а именно то, что указанный пункт, а также и пункт 3.2.5.1 договора, заключенного Р. с ООО "Адмирал" не ущемляют права Р. как потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, не обуславливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), то и основания для признания данных пунктов договоров недействительными у суда первой инстанции отсутствовали.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно отказал Р. в удовлетворении исковых требований, предъявленных к ООО "Адмирал" о признании недействительными пунктов 3.2.5.1., 3.2.5.2 заключенного ею с указанной организации договора.
Также суд первой инстанции обоснованно отказал Р. в удовлетворении исковых требований, о взыскании с ООО "Адмирал" неустойки за нарушение срока передачи ей жилого помещения.
В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Так, в соответствии с пунктом 2.3 заключенного Р. с ООО "Адмирал" договора участия в долевом строительстве, передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию.
Пунктом 2.5 данного договора предусмотрено, что срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию: IV квартал 2013 года.
Из материалов дела усматривается, что 26 марта 2014 года, то есть в срок, предусмотренный пунктом 2.3 договора, Р. была уведомлена застройщиком ООО "Адмирал" о готовности объекта к передаче. Впоследствии Р. неоднократно предлагалось принять квартиру, однако соответствующие действия по принятию жилого помещения, ею совершены не были.
Учитывая данные обстоятельства, а именно готовность ООО "Адмирал" передать Р. квартиру в сроки, предусмотренные заключенным с нею договором, а также то, что после получения Р. соответствующих уведомлений застройщика жилое помещение ею принято не было, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что установленный договором срок передачи ООО "Адмирал" истцу квартиры, был нарушен не по вине указанной организации.
При данных обстоятельствах основания для взыскания с ООО "Адмирал" в пользу Р. неустойки за нарушение срока передачи квартиры, у суда первой инстанции отсутствовали, в связи с чем суд правильно отказал истцу в удовлетворении соответствующих исковых требований.
Учитывая данные обстоятельства, оснований для удовлетворения производных требований Р. о взыскании с ответчика компенсации морального вреда у суда первой не имелось.
Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Мещанского районного суда г. Москвы от 28 октября 2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-7040
Требование: О взыскании неустойки, признании недействительными пунктов договора, компенсации морального вреда.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Стороны заключили договор участия в долевом строительстве. Свои обязательства перед застройщиком истец выполнил. Однако акт приема-передачи квартиры до настоящего времени не подписан, сроки передачи ответчиком жилого помещения нарушены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 марта 2015 г. по делу N 33-7040
Судья: Смирнова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего судьи Сергеевой Л.А.,
судей Ефимовой И.Е., Федерякиной Е.Ю.,
при секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.Е.
дело по апелляционной жалобе Р. на решение Мещанского районного суда города Москвы от 28 октября 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Р. к Обществу с ограниченной ответственностью "Адмирал" о взыскании неустойки, признании недействительными пунктов договора, компенсации морального вреда - отказать в полном объеме.
установила:
Истец Р. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "Адмирал" о взыскании неустойки, обязании устранить выявленные недостатки в объекте, признании недействительными пунктов договора, компенсации морального вреда. Свои требования мотивирует тем, что 15 мая 2013 года заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик ООО "Адмирал" обязалось передать ей, как участнику в долевом строительстве, квартиру по акту приема-передачи в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Решение по вводу объекта в эксплуатацию было утверждено 24.12.2013 г. Свои обязательства перед застройщиком по оплате цены договора она выполнила в полном объеме. 26.03.2014 г. она получила от застройщика уведомление, в котором ей было предложено принять квартиру путем обращения в назначенную застройщиком управляющую компанию ООО "Лидер-Эксплуатация". После осмотра квартиры ею в соответствующем заявлении были зафиксированы недостатки объекта, при этом акт приема-передачи жилого помещения подписан не был, так как ООО "Лидер-Эксплуатация", ссылаясь на условия договора участия в долевом строительстве, требовало от нее оплаты компенсации ООО "Адмирал" затрат по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома за период с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до оформления с нею акта приема-передачи объекта, а также заключения с ООО "Лидер-Эксплуатация" договора управления. Полагает, что соответствующие условия договора участия в долевом строительстве, на которые ссылается ООО "Лидер-эксплуатация", являются незаконными, так как ущемляют ее права как потребителя. Направленные в адрес ООО "Адмирал" претензии относительно передачи квартиры, оставлены ответчиком без удовлетворения. Акт приема-передачи квартиры до настоящего времени не подписан, сроки передачи ответчиком жилого помещения, нарушены. В связи с чем, просит о взыскании с ответчика неустойки в размере *** коп., об обязании ответчика устранить недостатки в объекте и передать ей квартиру надлежащего качества, о признании недействительными пунктов 3.2.5.1. и 3.2.5.2. заключенного с ответчиком договора участия в долевом строительстве, взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере *** руб.
Истец в судебное заседание явилась, от исковых требований в части обязания ответчика устранить выявленные недостатки в объекте и передать ей объект надлежащего качества отказалась в связи с тем, что указанные требования ответчиком были исполнены. В остальной части исковые требования поддержала в полном объеме, просила об их удовлетворении.
Представитель ответчика ООО "Адмирал" в судебное заседание явилась, иск не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит истец Р. в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца Р., представителя истца Р. по доверенности Д., представителя ответчика ООО "Адмирал" по доверенности А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежит оставлению без изменения, как постановленное в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами по делу.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Судом по делу установлено, что 15 мая 2013 г. Р. (участник долевого строительства) заключила с ООО "Адмирал" (застройщик) договор участия в долевом строительстве N ЗК-12/4-28-1/АН, в соответствии с которым ООО "Адмирал" обязалось передать в собственность истца объект в виде 1-комнатной квартиры, расположенной на 4 этаже жилого дома N 12, N квартиры на площадке, считая слева направо по часовой стрелке от выхода с лестничной клетки - 2, N квартиры по проекту - 28, общей площадью без учета лоджий и балконов 43,7 кв. м, расположенной по адресу: *** по акту приема-передачи в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.
Согласно пункту 3.2.5.1 заключенного Р. с ООО "Адмирал" договора, участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления Многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующем законодательством Российской Федерации. Участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием Акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размер не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией.
Согласно пункту 3.2.5.2 договора, участник в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня предъявления застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта, обязуется компенсировать застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, содержанием, текущим ремонтом и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение и электроснабжение объекта; расходов по вывозу мусора; иные услуги, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом и пропорционально доле участника долевого строительства, за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта.
Также судом установлено, что многоквартирный дом был введен в эксплуатацию 24.12.2013 г.
26.03.2014 г. ООО "Адмирал" уведомило Р. о необходимости прибыть для приемки квартиры и подписать акт приема-передачи. Впоследствии Р. также неоднократно уведомлялась о необходимости принять квартиру.
Однако соответствующая квартира Р. принята не была.
Отказывая Р. в удовлетворении исковых требований, предъявленных ею к ООО "Адмирал" о признании недействительным пунктов 3.2.5.1, 3.2.5.2 заключенного ею с указанной организацией договора участия в долевом строительстве, суд верно исходили из отсутствия к тому предусмотренных законом оснований.
Так, свои требований о признании недействительным пункта 3.2.5.1., договора участия в долевом строительстве, Р. обосновывает тем, что пункт 3.2.5.1. договора обуславливает строительство жилого дома с последующей передачей участнику долевого строительства жилого помещения необходимостью заключения договора на содержание и ремонт общего имущества жилого дома с определенной застройщиком обслуживающей организацией, и, кроме того, указанный пункт договора определяет порядок расчета потребителя с управляющей компанией, который отличается от порядка, установленного ст. 155 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом, указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего кодекса, и управляющей организацией отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартами и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).
По смыслу приведенных норм закона после выдаче застройщику разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и до отбора управляющей организации в результате проведения органом местного самоуправления соответствующего открытого конкурса, правоотношения, связанные с техническим обслуживанием многоквартирного дома, предоставлением и использованием коммунальных услуг, у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, возникают с застройщиком или с управляющей организацией, с которой у застройщика заключен договор управления многоквартирным домом.
Учитывая данные обстоятельства, а именно то, что возникновение у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, с момента передачи ему жилого помещения правоотношений с управляющей организацией, с которой у застройщика заключен договор управления многоквартирным домом, установлено данными законодательными нормами, то и оснований полагать, что оспариваемый истцом пункт 3.2.5.1 договора, предусматривающий обязанность по заключению участником долевого строительства с соответствующей управляющей организацией одновременно с передачей ему жилого помещения договора, определяющего содержание соответствующих правоотношений, в том числе и порядок расчетов с управляющей организацией за оказываемые услуги, ущемляет его права по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, обуславливает приобретение одной услуги обязательным приобретением другой, у суда первой инстанции не имелось.
Далее, свои требований о признании недействительным пункта 3.2.5.2 заключенного с ООО "Адмирал" договора участия в долевом строительстве Р. обосновывает тем, что указанный пункт договора предусматривает положения, возлагающие на нее обязанность компенсировать застройщику затраты, связанные с содержанием жилого дома до момента передачи ей квартиры, ущемляющие ее права как потребителя по сравнению с пунктом 6 части 2 ст. 153 ЖК РФ.
Так, в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Между тем, данная норма закона, устанавливающая обязанность лица, принявшего от застройщика жилое помещение с момента такой передачи нести обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, равно как и иные нормы Жилищного законодательства, не содержат положений, предусматривающих невозможность выплаты соответствующим лицом застройщику компенсации расходов, связанных с содержанием жилого помещения до его передачи участнику долевого строительства.
Таким образом, оснований полагать, что пункт 3.2.5.2 договора участия в долевом строительстве, заключенного Р. с ООО "Адмирал" ущемляют ее права как потребителя по сравнению с положениями п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, у суда первой инстанции не имелось.
Учитывая данные обстоятельства, а именно то, что указанный пункт, а также и пункт 3.2.5.1 договора, заключенного Р. с ООО "Адмирал" не ущемляют права Р. как потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, не обуславливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), то и основания для признания данных пунктов договоров недействительными у суда первой инстанции отсутствовали.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно отказал Р. в удовлетворении исковых требований, предъявленных к ООО "Адмирал" о признании недействительными пунктов 3.2.5.1., 3.2.5.2 заключенного ею с указанной организации договора.
Также суд первой инстанции обоснованно отказал Р. в удовлетворении исковых требований, о взыскании с ООО "Адмирал" неустойки за нарушение срока передачи ей жилого помещения.
В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Так, в соответствии с пунктом 2.3 заключенного Р. с ООО "Адмирал" договора участия в долевом строительстве, передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию.
Пунктом 2.5 данного договора предусмотрено, что срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию: IV квартал 2013 года.
Из материалов дела усматривается, что 26 марта 2014 года, то есть в срок, предусмотренный пунктом 2.3 договора, Р. была уведомлена застройщиком ООО "Адмирал" о готовности объекта к передаче. Впоследствии Р. неоднократно предлагалось принять квартиру, однако соответствующие действия по принятию жилого помещения, ею совершены не были.
Учитывая данные обстоятельства, а именно готовность ООО "Адмирал" передать Р. квартиру в сроки, предусмотренные заключенным с нею договором, а также то, что после получения Р. соответствующих уведомлений застройщика жилое помещение ею принято не было, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что установленный договором срок передачи ООО "Адмирал" истцу квартиры, был нарушен не по вине указанной организации.
При данных обстоятельствах основания для взыскания с ООО "Адмирал" в пользу Р. неустойки за нарушение срока передачи квартиры, у суда первой инстанции отсутствовали, в связи с чем суд правильно отказал истцу в удовлетворении соответствующих исковых требований.
Учитывая данные обстоятельства, оснований для удовлетворения производных требований Р. о взыскании с ответчика компенсации морального вреда у суда первой не имелось.
Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Мещанского районного суда г. Москвы от 28 октября 2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)