Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Крестьянова Е.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кудасовой Т.А.
судей Ильинской Л.В., Шиловской Н.Ю.
при секретаре Ц.
рассмотрела в судебном заседании 30 января 2014 года гражданское дело N 2-530/2013 по апелляционной жалобе ТСЖ "Подвойского, 13/2" на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 30 августа 2013 по иску ТСЖ "Подвойского, 13/2" к Г., конкурсному управляющему ЗАО "Жилстройинвест" и ЗАО "Светотехнический завод "Сатурн" о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения представителей ТСЖ "Подвойского, 13/2" - В., Г., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчиков Г., ЗАО "Светотехнический завод "Сатурн" - Н., возражавшего против доводов апелляционной жалобы,
установила:
ТСЖ "Подвойского, 13/2" обратилось в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Г., конкурсному управляющему ЗАО "Жилстройинвест" и ЗАО "Светотехнический завод "Сатурн", в котором в порядке уточнения требований просило признать недействительными договоры долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями <...> и <...> от <дата>, заключенные между Г. и ЗАО "Жилстройинвест", признать недействительными договоры <...> и <...> от <дата> купли-продажи нежилых помещений, расположенных на чердаке многоквартирного дома по адресу: <адрес>, заключенные между Г. и ЗАО "Светотехнический завод "Сатурн" и признать вышеуказанные нежилые помещения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
В обоснование заявленных требований истец указал, что жилой дом по адресу: <адрес> был построен и введен в эксплуатацию в 2008 году, застройщиком дома являлось ЗАО "Жилстройинвест". С целью совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме, реализации собственниками помещений прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, решением общего собрания собственников помещений в вышеуказанном жилом многоквартирном доме было создано ТСЖ "Подвойского, 13/2", зарегистрированное в МИФНС РФ N 15 по Санкт-Петербургу 16.03.2010 года. В апреле 2012 года от бывшего руководителя ЗАО "Жилстройинвест" члены правления ТСЖ узнали, что помещение чердака еще на этапе строительства жилого дома было продано частному лицу. Из ответа ПИБ Невского района Санкт-Петербурга от 09.04.2013 года истцу стало известно, что технологические помещения чердака являются общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес>, и кадастровому учету не подлежат, на данные помещения кадастровые паспорта не изготавливались. Однако в июне 2012 года истец узнал о том, что имеется вступившее в законную силу решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16.06.2009 года, которым за ответчиком Г. было признано право собственности на нежилые помещения на чердаке многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью 825,5 кв. м и 538,7 кв. м. В силу норм действующего законодательства, чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в доме. На чердачном помещении, переданном в собственность Г. расположены инженерные коммуникации и оборудование, необходимое для эксплуатации многоквартирного дома. Таким образом, договоры <...> и <...> от <дата>, заключенные между Г. и ЗАО "Жилстройинвест", не соответствуют требованиям нормативных актов и нарушают права собственников помещений в многоквартирном доме, лишая обслуживающий дом персонального доступа к инженерным коммуникациям и оборудованию, необходимому для оперативного обслуживания дома.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 30 августа 2013 года в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Подвойского, 13/2" отказано в полном объеме. Также судом отменен арест, наложенный определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 22 января 2013 года на имущество Г. а именно: нежилые помещения, расположенные на чердаке многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью 825,5 кв. м и 538,7 кв. м.
В апелляционной жалобе истец просит решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 30 августа 2013 года отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального и процессуального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции конкурсный управляющий ЗАО "Жилстройинвест", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом (л.д. 149 - 157 том 2), ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Таким образом, общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме может являться лишь помещение, не являющееся чьей-либо собственностью и предназначенное по своему функциональному назначению для обслуживания более одного помещения в одном доме.
Материалами дела установлено, что <дата> между ЗАО "Жилстройинвест" (застройщик) и Г. были заключены договоры <...> и <...> долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями, предметом которых являлась деятельность сторон по инвестированию строительства жилого дома, на условиях долевого участия сторон дольщик Г. участвовала в строительстве путем финансирования строительства объекта, а по окончании строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию должна получить для оформления права собственности нежилые помещения на чердаке, общей площадью 825,5 кв. м и 578,7 кв. м
<дата> было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N <...>, в соответствии с которым был разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: <адрес> в котором отражены сведения об объекте капитального строительства, наличие технологических помещений, а также подвала необорудованного и чердака, которые в состав технологических помещений не входят.
Нежилые помещения на чердаке <адрес>, в соответствии с договорами <...> и <...> долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями были переданы Г. на основании актов передачи нежилой площади от <дата>, в которых указано, что фактом подписания актов стороны подтверждают, что они не имеют друг к другу никаких финансовых, материальных, имущественных и иных претензий по договору о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными помещениями по строительному адресу: <адрес> <...> от <дата> и <...> от <дата>
Решением Невского районного суда от 16.06.2009 года по делу N 2-2317/09 за Г. было признано право собственности на нежилые помещения, расположенные на чердаке жилого дома по адресу: <адрес> общей площадью 825,5 кв. м и 538,7 кв. м. Решение вступило в законную силу.
Определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 30.08.2012 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09.10.2012 года, Б. и др. было отказано в принятии их апелляционной жалобы на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16.06.2009 года по гражданскому делу N 2-2317/09, поскольку материалами дела установлено, что именно Г. финансово участвовала в строительстве жилого дома, что породило обязанность ЗАО "Жилстройинвест" передать ей в собственность индивидуально-определенные нежилые помещения, которые были предметом договоров долевого участия в строительстве дома со встроенными помещениями
В рамках настоящего дела истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что переданные Г. нежилые помещения, расположенные на чердаке жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 825,5 кв. м и 538,7 кв. м, были предметом договоров иных собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в <адрес>, и ими оплачивались.
Назначение помещений: самостоятельные, вспомогательные, технологические, - должно быть документально определено, что отражается в техническом паспорте здания.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации).
На основании изложенного назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.10.1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в РФ", Приказу Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ. Техническая инвентаризация должна проводиться в соответствии со Строительными нормами и правилами СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания".
Из ответа начальника филиала ГУП "ГУИОН" - ПИБ Невского района Санкт-Петербурга от 09.04.2012 года следует, что по данным технической инвентаризации на 16.05.2008 года, то есть до выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в составе многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями были учтены: 199 жилых квартир, нежилые помещения: <...>, <...> <...>, <...> <...>, <...>. технологические помещения: <...>, <...>, <...>, <...>, <...> <...>, <...>, <...>, <...>, кроме того: необорудованный подвал и чердак, а также лестничные клетки <...>, указанная информация подтверждается справкой по данным технической инвентаризации от <дата> N <...> и техническим паспортом дома.
Таким образом, ни в одном из вышеуказанных документов, включая технический паспорт на <адрес>, чердак, на котором расположены спорные нежилые помещения, не входит в состав технологических помещений дома, то есть спорные помещения не отнесены к общедомовому имуществу.
<дата> составлены кадастровые паспорта на помещения <...>, площадью 825,8 кв. м в <адрес> и <...>, площадью 538,7 кв. м, расположенные вышеназванном доме.
<дата> и <дата> начальником филиала ГУП "ГУИОН" - ПИБ Невского района Санкт-Петербурга в адрес Г. были направлены ответы на обращения, из текста которых следует, что при проведении текущей инвентаризации <адрес> по состоянию на <дата> учтены следующие нежилые помещения: <...> общей площадью 538,7 кв. м и <...>, общей площадью 825,5 кв. м, которые ранее были учтены в составе строения как части помещений <...> и <...>.
Право собственности Г. на нежилые помещения <...> и <...> расположенные в <адрес>, зарегистрировано в установленном порядке <дата>.
В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему имуществом, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 19.05.2009 года N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Состав общего имущества в многоквартирном доме также определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, согласно которым в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Из анализа приведенных правовых норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.
В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству ответчицы Г. была проведена строительно-техническая экспертиза.
Из заключения эксперта N 055-с/13 следует, что чердак над четырнадцатиэтажной частью дома и чердак над десятиэтажной частью дома не являются единым чердачным пространством <адрес>, а представляют собой два отдельных чердака, имеющих функциональную связь. Поскольку высота исследуемых пространств составляет более 1,8 м, то чердак над 14-этажной частью дома и чердак над 10-этажной частью дома являются техническими этажами (техническими чердаками). Площадь технического этажа над 14-этажной частью <адрес>. составляет 583,7 кв. м (с учетом балкона без понижающего коэффициента) или 579,1 кв. м (без учета балкона). Площадь технического этажа над 10-этажной частью <адрес> составляет 927,4 кв. м (ответ на 1 вопрос л.д. 29). Чердак (технический этаж) 14-этажной частью <адрес> включает в себя отдельное изолированное помещение, которое является совокупностью (не разделены между собой) помещений <...> и <...> которые на момент осмотра не являются отдельными изолированными помещениями и не включают в себя отдельных изолированных помещений. Чердак (технический этаж) 10-этажной частью <адрес> включает в себя отдельные изолированные помещения - нежилые помещения - машинные отделения лифтов. Помещения <...> и <...> могут стать отдельными изолированными помещениями - для этого необходимо выполнить работы по возведению недостающих перегородок, выполнению необходимых дверных проемов в соответствии с кадастровыми планами на данные помещения. Помещения <...> и <...> используются для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. На момент осмотра другого назначения (вида эксплуатации) данных помещений экспертом не выявлено. Помещения <...> и <...>, расположенные в <адрес> на момент осмотра являются техническими помещениями, но это не исключает возможности переоборудования собственником данных помещений в помещения по назначению отличные от технических и не связанные с эксплуатацией жилого дома. Учитывая, что в указанных помещениях расположены общедомовые коммуникации и оборудование, то их эксплуатация при любом назначении возможна только при условии обеспечения собственником помещений беспрепятственного доступа к общедомовым инженерным коммуникациям и оборудованию для проведения регламентных, противоаварийных и других необходимых работ, или обеспечения доступа в отдельные технические (технологические) коридоры или помещения после проведения переустройства сетей. Общедомовые инженерные коммуникации имеются в помещениях чердачного пространства <адрес>, в том числе в помещениях <...> и <...> и они проходят в большей своей части по локальным участкам стен чердачного пространства. При условии обеспечения собственником помещений <...> и <...>, расположенных в <адрес> беспрепятственного доступа к общедомовым инженерным коммуникациям, оборудованию для выполнения работ по обслуживанию общего имущества многоквартирного жилого дома, эксплуатация общедомовых инженерных коммуникаций (оборудования) многоквартирного жилого <адрес> возможна вне зависимости от назначения помещений <...> и <...>.
Суд первой инстанции обоснованно принял заключение экспертов в качестве допустимого доказательства, поскольку заключение является полным, сомнений в объективности не вызывает, основано на исследовании материалов дела, с осмотром помещений <...> и <...>, расположенных в <адрес>, не противоречит иным доказательствам по делу.
Таким образом, с учетом заключения экспертизы, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что истцом в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлены доказательства того, что спорное помещение непосредственно предназначено для обслуживания дома и не может быть использовано самостоятельно.
Согласно положениям ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения были приобретены Г. на основании договоров долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями <...> и <...> от <дата>, в установленном ст. 219 Гражданского кодекса РФ порядке право частной собственности Г. на указанные нежилые помещения зарегистрировано уполномоченным органом, нарушений требований закона при заключении сделки судом не установлено, в связи с чем оснований для признания недействительными договоров долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями <...> и <...> от <дата> не имеется.
В силу ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
<дата> между Г. и ЗАО "Светотехнический завод "Сатурн" заключены договоры купли-продажи нежилого помещения <...> и <...> в соответствии с которыми Г. продала принадлежащие ей на праве собственности нежилые помещения <...> и <...> в <адрес>, право собственности ЗАО "Светотехнический завод "Сатурн" зарегистрировано в установленном законом порядке.
Поскольку оснований для признания недействительными договоров долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями <...> и <...> от <дата> судом не установлено, то исковые требования ТСЖ "Подвойского, 13/2" в данной части не подлежат удовлетворению, в связи с чем соответственно не подлежат удовлетворению и производные от них требования о признании недействительными договоров купли-продажи нежилых помещений <...> и <...> заключенных <дата> между Г. и ЗАО "Светотехнический завод "Сатурн", а также требования о признании права собственности истца на нежилые помещения, расположенные на чердаке многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью 825,5 кв. м и 538,7 кв. м.
То обстоятельство, что в спорных помещениях находится инженерное оборудование, по мнению судебной коллегии, не свидетельствует о том, что данное помещение является общей собственностью многоквартирного дома, поскольку нахождение в спорных помещениях инженерных коммуникаций естественно для нормального функционирования объекта нежилого фонда, равно как нахождение инженерных коммуникаций логично в любом другом нежилом или жилом помещении.
Юридическое значение для признания имущества общим имуществом собственников дома является предназначение помещений для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома и фактическое использование имущества в указанных целях. Изначально при строительстве дома спорные нежилые помещения не были отнесены к технологическим помещениям дома, не имеющим самостоятельного назначения, т.е. помещениям общего пользования.
Довод жалобы о том, что в спорные помещения должен быть круглосуточный доступ, значения при разрешении настоящего спора не имеет, тем более, что в процессе рассмотрения дела стороны не отрицали факт наличия у истца круглосуточного доступа в спорные помещения.
Утверждение истца о том, что судом при вынесении решения были нарушены нормы процессуального права, а именно, в решении суда разрешен вопрос об отмене мер по обеспечению иска, не может быть принято судом апелляционной инстанции.
В силу ч. 1 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
В соответствии с ч. 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.
Таким образом, при вынесении решения суд вправе разрешить вопрос и о снятии обеспечительных мер. При этом тот факт, что суд не вынес отдельное определение о снятии обеспечительных мер, сам по себе не является основанием для отмены решения суда.
Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал правильной оценки представленным доказательствам являются несостоятельными.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
С учетом изложенного, решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы нет.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 30 августа 2013 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ "Подвойского, 13/2" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.01.2014 N 33-326/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 января 2014 г. N 33-326/2014
Судья: Крестьянова Е.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кудасовой Т.А.
судей Ильинской Л.В., Шиловской Н.Ю.
при секретаре Ц.
рассмотрела в судебном заседании 30 января 2014 года гражданское дело N 2-530/2013 по апелляционной жалобе ТСЖ "Подвойского, 13/2" на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 30 августа 2013 по иску ТСЖ "Подвойского, 13/2" к Г., конкурсному управляющему ЗАО "Жилстройинвест" и ЗАО "Светотехнический завод "Сатурн" о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения представителей ТСЖ "Подвойского, 13/2" - В., Г., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчиков Г., ЗАО "Светотехнический завод "Сатурн" - Н., возражавшего против доводов апелляционной жалобы,
установила:
ТСЖ "Подвойского, 13/2" обратилось в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Г., конкурсному управляющему ЗАО "Жилстройинвест" и ЗАО "Светотехнический завод "Сатурн", в котором в порядке уточнения требований просило признать недействительными договоры долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями <...> и <...> от <дата>, заключенные между Г. и ЗАО "Жилстройинвест", признать недействительными договоры <...> и <...> от <дата> купли-продажи нежилых помещений, расположенных на чердаке многоквартирного дома по адресу: <адрес>, заключенные между Г. и ЗАО "Светотехнический завод "Сатурн" и признать вышеуказанные нежилые помещения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
В обоснование заявленных требований истец указал, что жилой дом по адресу: <адрес> был построен и введен в эксплуатацию в 2008 году, застройщиком дома являлось ЗАО "Жилстройинвест". С целью совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме, реализации собственниками помещений прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, решением общего собрания собственников помещений в вышеуказанном жилом многоквартирном доме было создано ТСЖ "Подвойского, 13/2", зарегистрированное в МИФНС РФ N 15 по Санкт-Петербургу 16.03.2010 года. В апреле 2012 года от бывшего руководителя ЗАО "Жилстройинвест" члены правления ТСЖ узнали, что помещение чердака еще на этапе строительства жилого дома было продано частному лицу. Из ответа ПИБ Невского района Санкт-Петербурга от 09.04.2013 года истцу стало известно, что технологические помещения чердака являются общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес>, и кадастровому учету не подлежат, на данные помещения кадастровые паспорта не изготавливались. Однако в июне 2012 года истец узнал о том, что имеется вступившее в законную силу решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16.06.2009 года, которым за ответчиком Г. было признано право собственности на нежилые помещения на чердаке многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью 825,5 кв. м и 538,7 кв. м. В силу норм действующего законодательства, чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в доме. На чердачном помещении, переданном в собственность Г. расположены инженерные коммуникации и оборудование, необходимое для эксплуатации многоквартирного дома. Таким образом, договоры <...> и <...> от <дата>, заключенные между Г. и ЗАО "Жилстройинвест", не соответствуют требованиям нормативных актов и нарушают права собственников помещений в многоквартирном доме, лишая обслуживающий дом персонального доступа к инженерным коммуникациям и оборудованию, необходимому для оперативного обслуживания дома.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 30 августа 2013 года в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Подвойского, 13/2" отказано в полном объеме. Также судом отменен арест, наложенный определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 22 января 2013 года на имущество Г. а именно: нежилые помещения, расположенные на чердаке многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью 825,5 кв. м и 538,7 кв. м.
В апелляционной жалобе истец просит решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 30 августа 2013 года отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального и процессуального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции конкурсный управляющий ЗАО "Жилстройинвест", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом (л.д. 149 - 157 том 2), ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Таким образом, общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме может являться лишь помещение, не являющееся чьей-либо собственностью и предназначенное по своему функциональному назначению для обслуживания более одного помещения в одном доме.
Материалами дела установлено, что <дата> между ЗАО "Жилстройинвест" (застройщик) и Г. были заключены договоры <...> и <...> долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями, предметом которых являлась деятельность сторон по инвестированию строительства жилого дома, на условиях долевого участия сторон дольщик Г. участвовала в строительстве путем финансирования строительства объекта, а по окончании строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию должна получить для оформления права собственности нежилые помещения на чердаке, общей площадью 825,5 кв. м и 578,7 кв. м
<дата> было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N <...>, в соответствии с которым был разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: <адрес> в котором отражены сведения об объекте капитального строительства, наличие технологических помещений, а также подвала необорудованного и чердака, которые в состав технологических помещений не входят.
Нежилые помещения на чердаке <адрес>, в соответствии с договорами <...> и <...> долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями были переданы Г. на основании актов передачи нежилой площади от <дата>, в которых указано, что фактом подписания актов стороны подтверждают, что они не имеют друг к другу никаких финансовых, материальных, имущественных и иных претензий по договору о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными помещениями по строительному адресу: <адрес> <...> от <дата> и <...> от <дата>
Решением Невского районного суда от 16.06.2009 года по делу N 2-2317/09 за Г. было признано право собственности на нежилые помещения, расположенные на чердаке жилого дома по адресу: <адрес> общей площадью 825,5 кв. м и 538,7 кв. м. Решение вступило в законную силу.
Определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 30.08.2012 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09.10.2012 года, Б. и др. было отказано в принятии их апелляционной жалобы на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16.06.2009 года по гражданскому делу N 2-2317/09, поскольку материалами дела установлено, что именно Г. финансово участвовала в строительстве жилого дома, что породило обязанность ЗАО "Жилстройинвест" передать ей в собственность индивидуально-определенные нежилые помещения, которые были предметом договоров долевого участия в строительстве дома со встроенными помещениями
В рамках настоящего дела истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что переданные Г. нежилые помещения, расположенные на чердаке жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 825,5 кв. м и 538,7 кв. м, были предметом договоров иных собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в <адрес>, и ими оплачивались.
Назначение помещений: самостоятельные, вспомогательные, технологические, - должно быть документально определено, что отражается в техническом паспорте здания.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации).
На основании изложенного назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.10.1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в РФ", Приказу Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ. Техническая инвентаризация должна проводиться в соответствии со Строительными нормами и правилами СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания".
Из ответа начальника филиала ГУП "ГУИОН" - ПИБ Невского района Санкт-Петербурга от 09.04.2012 года следует, что по данным технической инвентаризации на 16.05.2008 года, то есть до выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в составе многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями были учтены: 199 жилых квартир, нежилые помещения: <...>, <...> <...>, <...> <...>, <...>. технологические помещения: <...>, <...>, <...>, <...>, <...> <...>, <...>, <...>, <...>, кроме того: необорудованный подвал и чердак, а также лестничные клетки <...>, указанная информация подтверждается справкой по данным технической инвентаризации от <дата> N <...> и техническим паспортом дома.
Таким образом, ни в одном из вышеуказанных документов, включая технический паспорт на <адрес>, чердак, на котором расположены спорные нежилые помещения, не входит в состав технологических помещений дома, то есть спорные помещения не отнесены к общедомовому имуществу.
<дата> составлены кадастровые паспорта на помещения <...>, площадью 825,8 кв. м в <адрес> и <...>, площадью 538,7 кв. м, расположенные вышеназванном доме.
<дата> и <дата> начальником филиала ГУП "ГУИОН" - ПИБ Невского района Санкт-Петербурга в адрес Г. были направлены ответы на обращения, из текста которых следует, что при проведении текущей инвентаризации <адрес> по состоянию на <дата> учтены следующие нежилые помещения: <...> общей площадью 538,7 кв. м и <...>, общей площадью 825,5 кв. м, которые ранее были учтены в составе строения как части помещений <...> и <...>.
Право собственности Г. на нежилые помещения <...> и <...> расположенные в <адрес>, зарегистрировано в установленном порядке <дата>.
В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему имуществом, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 19.05.2009 года N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Состав общего имущества в многоквартирном доме также определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, согласно которым в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Из анализа приведенных правовых норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.
В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству ответчицы Г. была проведена строительно-техническая экспертиза.
Из заключения эксперта N 055-с/13 следует, что чердак над четырнадцатиэтажной частью дома и чердак над десятиэтажной частью дома не являются единым чердачным пространством <адрес>, а представляют собой два отдельных чердака, имеющих функциональную связь. Поскольку высота исследуемых пространств составляет более 1,8 м, то чердак над 14-этажной частью дома и чердак над 10-этажной частью дома являются техническими этажами (техническими чердаками). Площадь технического этажа над 14-этажной частью <адрес>. составляет 583,7 кв. м (с учетом балкона без понижающего коэффициента) или 579,1 кв. м (без учета балкона). Площадь технического этажа над 10-этажной частью <адрес> составляет 927,4 кв. м (ответ на 1 вопрос л.д. 29). Чердак (технический этаж) 14-этажной частью <адрес> включает в себя отдельное изолированное помещение, которое является совокупностью (не разделены между собой) помещений <...> и <...> которые на момент осмотра не являются отдельными изолированными помещениями и не включают в себя отдельных изолированных помещений. Чердак (технический этаж) 10-этажной частью <адрес> включает в себя отдельные изолированные помещения - нежилые помещения - машинные отделения лифтов. Помещения <...> и <...> могут стать отдельными изолированными помещениями - для этого необходимо выполнить работы по возведению недостающих перегородок, выполнению необходимых дверных проемов в соответствии с кадастровыми планами на данные помещения. Помещения <...> и <...> используются для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. На момент осмотра другого назначения (вида эксплуатации) данных помещений экспертом не выявлено. Помещения <...> и <...>, расположенные в <адрес> на момент осмотра являются техническими помещениями, но это не исключает возможности переоборудования собственником данных помещений в помещения по назначению отличные от технических и не связанные с эксплуатацией жилого дома. Учитывая, что в указанных помещениях расположены общедомовые коммуникации и оборудование, то их эксплуатация при любом назначении возможна только при условии обеспечения собственником помещений беспрепятственного доступа к общедомовым инженерным коммуникациям и оборудованию для проведения регламентных, противоаварийных и других необходимых работ, или обеспечения доступа в отдельные технические (технологические) коридоры или помещения после проведения переустройства сетей. Общедомовые инженерные коммуникации имеются в помещениях чердачного пространства <адрес>, в том числе в помещениях <...> и <...> и они проходят в большей своей части по локальным участкам стен чердачного пространства. При условии обеспечения собственником помещений <...> и <...>, расположенных в <адрес> беспрепятственного доступа к общедомовым инженерным коммуникациям, оборудованию для выполнения работ по обслуживанию общего имущества многоквартирного жилого дома, эксплуатация общедомовых инженерных коммуникаций (оборудования) многоквартирного жилого <адрес> возможна вне зависимости от назначения помещений <...> и <...>.
Суд первой инстанции обоснованно принял заключение экспертов в качестве допустимого доказательства, поскольку заключение является полным, сомнений в объективности не вызывает, основано на исследовании материалов дела, с осмотром помещений <...> и <...>, расположенных в <адрес>, не противоречит иным доказательствам по делу.
Таким образом, с учетом заключения экспертизы, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что истцом в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлены доказательства того, что спорное помещение непосредственно предназначено для обслуживания дома и не может быть использовано самостоятельно.
Согласно положениям ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения были приобретены Г. на основании договоров долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями <...> и <...> от <дата>, в установленном ст. 219 Гражданского кодекса РФ порядке право частной собственности Г. на указанные нежилые помещения зарегистрировано уполномоченным органом, нарушений требований закона при заключении сделки судом не установлено, в связи с чем оснований для признания недействительными договоров долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями <...> и <...> от <дата> не имеется.
В силу ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
<дата> между Г. и ЗАО "Светотехнический завод "Сатурн" заключены договоры купли-продажи нежилого помещения <...> и <...> в соответствии с которыми Г. продала принадлежащие ей на праве собственности нежилые помещения <...> и <...> в <адрес>, право собственности ЗАО "Светотехнический завод "Сатурн" зарегистрировано в установленном законом порядке.
Поскольку оснований для признания недействительными договоров долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями <...> и <...> от <дата> судом не установлено, то исковые требования ТСЖ "Подвойского, 13/2" в данной части не подлежат удовлетворению, в связи с чем соответственно не подлежат удовлетворению и производные от них требования о признании недействительными договоров купли-продажи нежилых помещений <...> и <...> заключенных <дата> между Г. и ЗАО "Светотехнический завод "Сатурн", а также требования о признании права собственности истца на нежилые помещения, расположенные на чердаке многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью 825,5 кв. м и 538,7 кв. м.
То обстоятельство, что в спорных помещениях находится инженерное оборудование, по мнению судебной коллегии, не свидетельствует о том, что данное помещение является общей собственностью многоквартирного дома, поскольку нахождение в спорных помещениях инженерных коммуникаций естественно для нормального функционирования объекта нежилого фонда, равно как нахождение инженерных коммуникаций логично в любом другом нежилом или жилом помещении.
Юридическое значение для признания имущества общим имуществом собственников дома является предназначение помещений для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома и фактическое использование имущества в указанных целях. Изначально при строительстве дома спорные нежилые помещения не были отнесены к технологическим помещениям дома, не имеющим самостоятельного назначения, т.е. помещениям общего пользования.
Довод жалобы о том, что в спорные помещения должен быть круглосуточный доступ, значения при разрешении настоящего спора не имеет, тем более, что в процессе рассмотрения дела стороны не отрицали факт наличия у истца круглосуточного доступа в спорные помещения.
Утверждение истца о том, что судом при вынесении решения были нарушены нормы процессуального права, а именно, в решении суда разрешен вопрос об отмене мер по обеспечению иска, не может быть принято судом апелляционной инстанции.
В силу ч. 1 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
В соответствии с ч. 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.
Таким образом, при вынесении решения суд вправе разрешить вопрос и о снятии обеспечительных мер. При этом тот факт, что суд не вынес отдельное определение о снятии обеспечительных мер, сам по себе не является основанием для отмены решения суда.
Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал правильной оценки представленным доказательствам являются несостоятельными.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
С учетом изложенного, решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы нет.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 30 августа 2013 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ "Подвойского, 13/2" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)