Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Офицерова Сергея Владимировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2014 по делу N А76-2026/2014 (судья Лукьянова М.В.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис" - Коршунов С.Ю. (доверенность от 16.12.2013),
индивидуального предпринимателя Офицерова С.В. - Стерина А.В. (доверенность от 02.08.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис+" (далее - ООО "УК "Жилсервис+", управляющая компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Офицерову Сергею Владимировичу (далее - ИП Офицеров С.В., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 49/2009 от 01.07.2009 сумме 1 119 420 руб.; обязании освободить нежилое помещение площадью 453,9 кв. м, находящееся в подвале многоквартирного дома N 57 по ул. Мира в г. Южноуральске Челябинской области (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 2 л.д. 53, 68).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по муниципальному имуществу и земельным отношениям Администрации Южноуральского городского округа (т. 2 л.д. 92).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2014 (резолютивная часть от 21.07.2014) исковые требования управляющей компании удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласился ИП Офицеров С.В. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права.
По мнению апеллянта, суд необоснованно дал оценку как законно заключенному между истцом и ответчиком договору аренды N 49/2009 от 01.07.2009, поскольку вопрос о заключении данного договора не обсуждался на общем собрании сособственников помещений в многоквартирном доме. Дополнительное соглашение от 13.05.2008 подписано неуполномоченным лицом, поскольку доверенность Улановой Р.В. от 10.04.2008 не соответствует нормам действующего законодательства. Надлежаще заверенная доверенность появилась у Улановой Р.В. только 06.04.2012.
Суд выселил ответчика из помещения, которое ему не было передано по договору, заключенному с истцом, так как ранее было передано муниципальным образованием по договору от 01.02.2006. Таким образом, суд вышел за рамки исковых требований. Определяя занимаемую ответчиком площадь, суд руководствовался техническим паспортом, согласно которому площадь помещения составляет 453,9 кв. м, однако представитель истца в судебном заседании не смог пояснить, какие именно помещения были переданы в пользование ответчику. Таким образом, вопрос о фактически переданной ответчику площади пользования сторонами договора не согласован. Данному обстоятельству суд оценки не дал.
Апеллянт считает, что суд необоснованно не дал оценки доводам ответчика о том, что им произведены неотделимые улучшения в арендованном имуществе, и их сумма составляет 5 847 071, 72, которая подлежит взысканию с собственников помещений в многоквартирном доме. Ответчик ходатайствовал об отложении судебного заседании с целью мирного урегулирования спора, поскольку взыскания такой значительной суммы с физических лиц является затруднительным, однако суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства, чем нарушил процессуальные права ответчика, а выводы суда о злоупотреблении правами при обращении с таким ходатайством считает неправомерными.
Апеллянт полагает, что суд не дал оценку тому обстоятельству, что ответчик, являясь сособственником общего имущества в доме, с согласия иных сособственников от 15.11.2010 и от 25.04.2010 произвел реконструкцию подвального помещения в порядке п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), что в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ влечет возникновение права собственности ответчика на данные помещения. Судом не дана надлежащая оценка спору между истцом и ответчиком о правовом режиме спорных помещений. Сам по себе факт нахождения имущества в подвале не может свидетельствовать об отнесении имущества к общедомовому имуществу.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениям Администрации Южноуральского городского округа не явились.
В отсутствие возражений представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия третьего лица.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением собственников помещений в многоквартирном доме N 57 по ул. Мира в г. Южноуральске от 28.10.2007 избран способ управления - управляющая компания, управляющей компанией выбрано - ООО "УК "Жилсервис+" (т. 1 л.д. 64-65).
Между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме N 57 по ул. Мира в г. Южноуральске и ООО "УК "Жилсервис+" подписан договор на содержание, ремонт общего имущества многоквартирного дома N 57 по ул. Мира от 15.01.2008 N 1/М57 (т. 1 л.д. 54-61).
Согласно п. 4.2.17 названного договора в редакции соглашения от 13.05.2008 (т. 1 л.д. 77) собственники обязаны предоставлять право управляющей организации представлять интересы собственника по предмету договора (в том числе по заключению прочих договоров, направленных на достижение целей настоящего договора и не нарушающих имущественные интересы собственников) во всех организациях. Распоряжаться общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования, проведение работ и т.д.) с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества на содержание, текущий и капитальный ремонт, а также на иные цели устанавливаемые собственниками.
Дополнительным соглашением от 27.12.2012 к договору на содержание, ремонт общего имущества многоквартирного дома N 57 по ул. Мира от 15.01.2008 N 1/М57 права ООО "УК "Жилсервис+" дополнены правом сдавать в аренду нежилые встроенные, пристроенные и иные помещения, входящие в состав общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, получать с арендаторов арендную плату, взыскивать с арендаторов в судебном порядке задолженность по арендной плате, а также решать вопрос о выселении арендаторов в случае нарушения последними условий заключенных договоров аренды (т. 1 л.д. 53).
Условия дополнительного соглашения от 27.12.2012 распространены на отношения сторон с 15.01.2008.
Между управляющей компанией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 49/2009 01.07.2009, в силу п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за арендную плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 57, общей площадью 345,5 кв. м в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором. Расположение арендуемого помещения определено в приложении N 1 и отмечено на плане цветом, являющемся неотъемлемой частью договора (т. 1 л.д. 13-16).
Срок аренды установлен с 01.07.2009 по 28.05.2010 (п. 2.1 договора аренды).
Согласно п. 3.1 договора арендная плата за арендуемое помещение начисляется в соответствии с Положением, утвержденным решением Собрания депутатов Южноуральского городского округа N 309 от 20.03.2007 "О порядке сдачи в аренду или безвозмездное пользование муниципального имущества Южноуральского округа".
Сумма арендной платы помещения за один месяц составляет 18 657 руб., НДС не предусмотрен (п. 3.3 договора).
Оплата арендной платы производится ежемесячно не позднее 15-го числа каждого расчетного месяца на основании счета-фактуры, выставляемого арендодателем (п. 3.4.2 договора).
Пунктом 9.3 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке и расторгнуть договор досрочно, в том числе, в случае однократного невнесения арендной платы в полном размере в срок, установленный настоящим договором, с просрочкой оплаты более чем на 30 календарных дней.
Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 9.4 договора).
Помещение, расположенное по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 57, общей площадью 345,5 кв. м, было передано ответчику по акту приема-передачи от 01.07.2009 (т. 1 л.д. 17).
В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы по договору аренды нежилого помещения N 49/2009 01.07.2009 управляющая компания направила предпринимателю претензии от 27.06.2013 и от 10.09.2013 с требованием погасить образовавшуюся задолженность (т. 1 л.д. 18-20).
15.11.2013 предпринимателю было предложено получить нарочно требование (претензию) об отказе управляющей компании от исполнения договора аренды нежилого помещения N 49/2009 01.07.2009, освобождении занимаемого помещения в течение трех дней с момента расторжения договора аренды и передачи его управляющей компании по акту приема-передачи.
От получения требования (претензии) ответчик отказался, требование было зачитано ему вслух, о чем в присутствии свидетелей составлен акт от 15.11.2013 (т. 1 л.д. 22).
Ненадлежащее исполнение обязанностей арендатора по договору аренды послужило поводом для обращения управляющей компании в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
В силу неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании задолженности, по тому же основанию пришел к выводу о прекращении договора в одностороннем порядке на основании условий договора и вследствие этого - выселении ответчика из занимаемого помещения.
Проверив законность и обоснованность решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Как видно из материалов дела, по договору аренды нежилого помещения N 49/2009 01.07.2009 (т. 1 л.д. 13-16) истец передал ответчику во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 57, общей площадью 345,5 кв. м на срок с 01.07.2009 по 28.05.2010 за плату 18 657 руб. в месяц (п. п. 1.1, 2.1, 3.3 договора).
Ссылки истца на нелегитимность данного договора по мотиву отсутствия у управляющей компании права на его заключение в силу отсутствия согласия сособственников помещений в многоквартирном доме на заключение данного договора, отсутствия у Улановой Р.В. полномочий на подписание дополнительного соглашения от 13.05.2008, отклоняются, поскольку согласно разъяснениям, изложенным в п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
По указанным основаниям не подлежат оценке как не имеющие правового значения при рассмотрении настоящего спора доводы апелляционной жалобы о том, что спорное имущество не относится к общедомовому.
По смыслу положений п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 290 ГК РФ и разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", оценка правового режима имущества как относящегося или не относящегося к общему имуществу здания производится судом в рамках рассмотрения вещно-правового спора лиц, заявляющих соответствующие правопритязания на данное имущество.
Между тем в данном случае с учетом разъяснений, изложенных в п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", оспаривание арендатором правового режима имущества как общедомового с позиции отсутствия у истца права на распоряжение им не может быть расценено как вещно-правовой спор между истцом и ответчиком о праве на спорные помещения, ввиду чего с учетом наличия между истцом и ответчиком обязательственных отношений по использованию ответчиком данного имущества, указанные доводы ответчика отклоняются как не имеющие правового значения.
По этим же основаниям суд отклонил заявленное ответчиком в суде апелляционной инстанции ходатайство от 09.10.2014 о проведении обследования нежилого помещения (письменный текст ходатайства в деле).
На основании п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Пунктом 2.1 договора аренды N 49/2009 от 01.07.2009 стороны
установили:
срок аренды нежилого помещения с 01.07.2009 по 28.05.2010.
Поскольку по истечении указанного срока ни истец, ни ответчик не заявили друг другу возражений относительно сохранения договорных отношений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктами 3.1, 3.3, 3.2.2 договора аренды стороны установили, что арендная плата за арендуемое помещение начисляется в соответствии с Положением, утвержденным решением Собрания депутатов Южноуральского городского округа N 309 от 20.03.2007 "О порядке сдачи в аренду или безвозмездное пользование муниципального имущества Южноуральского округа". Сумма арендной платы помещения за один месяц составляет 18 657 руб., НДС не предусмотрен. Оплата арендной платы производится ежемесячно не позднее 15-го числа каждого расчетного месяца на основании счета-фактуры, выставляемого арендодателем.
Истец в обоснование своих требований сослался на неоплату ответчиком арендной платы за период с 01.07.2009 по 01.07.2014 и наличие задолженности по договору в размере 1 119 420 руб.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств предпринимателем не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 119 420 руб.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично возможен в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 9.3 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке и расторгнуть договор досрочно, в том числе, в случае однократного невнесения арендной платы в полном размере в срок, установленный настоящим договором, с просрочкой оплаты более чем на 30 календарных дней.
Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 9.4 договора аренды).
Оценив положений названных пунктов договора с учетом требований ст. 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что стороны предусмотрели альтернативную возможность арендодателя как в одностороннем порядке отказаться от договора, так и расторгнуть договор по правилам ст. ст. 450 - 452 ГК РФ.
В данном случае истец направил ответчику уведомление об отказе от договора по мотиву систематической неоплаты арендной платы (т. 1 л.д. 21-22).
Поскольку факт наличия задолженности ответчика перед истцом с просрочкой оплаты более чем на 30 календарных дней подтвержден материалами дела, управляющей компанией реализовано право на отказ от договора в соответствии с п. 9.3. договора, договор аренды N 49/2009 от 01.07.2009 является прекращенным.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу расторжения договора аренды у ответчика отсутствуют правовые основания для пользования нежилым помещением, расположенным по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 57, переданным ему по договору аренды N 49/2009 01.07.2009, ввиду чего иск об освобождении ответчиком занимаемых помещений удовлетворен судом правомерно.
Доводы апеллянта о том, что суд выселил ответчика из помещения, которое ему не было передано по договору, заключенному с истцом, так как ранее было передано муниципальным образованием по договору от 01.02.2006, в силу чего оснований для удовлетворения требований о выселении ответчика из помещений общей площадью 453, 9 кв. м, отклоняются.
Из материалов дела следует, что до заключения договора с истцом ответчик использовал подвальные помещения площадью 105 кв. м по договору, заключенному с муниципальным образованием сроком до 31.12.2006 (т. 2 л.д. 53).
Площадь и характеристики указанных помещений определены на основании технического паспорта помещения по состоянию на 20.06.2006 (т. 2 л.д. 60): арендуемое помещение фактически состояло из помещения N 1 площадью 60, 9 кв. м, помещения N 2 площадью 39, 9 кв. м, помещения N 3 площадью 4, 2 кв. м.
Из соотношения сведений, содержащихся в данных технической инвентаризации по состоянию на 20.06.2006 и по состоянию на 11.06.2010 (технический паспорт, т. 2 л.д. 26), а также по состоянию на 14.02.2014 (технический паспорт, т. 2 л.д. 42) судом установлено, что переданные ответчику муниципальным образованием по договора от 01.02.2006 помещения площадью 105 кв. м впоследствии имели следующие характеристики:
- по данным технической инвентаризации на 11.06.2010 (т. 2 л.д. 26): помещение N 20 площадью 50, 7 кв. м, помещение N 21 площадью 71, 8 кв. м, помещение N 19 площадью 3, 4 кв. м, общая площадь - 125, 9 кв. м
- по данным технической инвентаризации 14.02.2014 (т. 2 л.д. 42): помещение N 17 площадью 50, 7 кв. м, помещение N 18 площадью 71, 8 кв. м, помещение N 16 площадью 3, 4 кв. м, общая площадь - 125, 9 кв. м.
Разница в площади помещений, приобретенных ответчиком по договору с муниципальным образованием, и учтенных при последующей технической инвентаризации 2010 и 2014 г.г. обусловлена изменением технических характеристик данного помещения предпринимателя, что им также не отрицается, в том числе в апелляционной жалобе, и в пояснениях суду апелляционной инстанции в судебном заседании.
Указанное также подтверждается данными названных технических инвентаризаций, из которых усматривается производство работ, связанных с организацией дверных и оконных проемов в бывших помещениях N 1 и N 2 (по техническому паспорту 20.06.2006), демонтаже помещения N 3 (по данным того же технического паспорта) и организации помещения N 19 площадью (по данным технического паспорта 11.06.2010, оно же - помещение N 16 по данным технического паспорта 14.02.2014).
В настоящее время все из выше перечисленных помещений используются предпринимателем под магазин и по данным технической инвентаризации по состоянию на 14.02.2014, на основании которой судом первой инстанции была определена площадь занимаемых ответчиком помещений, составляет 453, 9 кв. м.
Учитывая то обстоятельство, что все выше перечисленные помещения в настоящее время используются по единому назначению (магазин), а также принимая во внимание, что в период как с 2006 по 2009 (между заключением договора с муниципальным образованием и с управляющей компанией), так и в период с 2009 по 2014 г.г. истцом были произведены работы, связанные с техническим изменением состояния помещения, его техническими характеристиками и конфигурацией, в результате чего предпринимателем используется единое нежилое помещение N 1102 площадью 453, 9 кв. м, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении заявленных истцом требований в объеме указанной площади.
Доводы ответчика, что в указанной части суд вышел за рамки исковых требований, не соответствуют материалам дела, поскольку истцом уточнены исковые требования в части размера площади помещения, подлежащего освобождению ответчиком (т. 3 л.д. 53).
Арбитражный апелляционный суд отклоняет довод апеллянта о том, что судом первой инстанции не дана оценка обстоятельствам произведения ответчиком неотделимых улучшений в арендованном имуществе на сумму 5 847 071,72 руб.
В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Таким образом, по смыслу данной нормы, возможность возмещения таких улучшений допускается при прекращении договора аренды и при заявлении соответствующих требований.
Между тем в данном случае ответчиком соответствующих исковых требований заявлено не было, в силу чего данные доводы ответчика не имели правового значения для рассмотрения дела по существу и не входили в предмет доказывания по делу (ч. 2 ст. 65 АПК РФ).
При этом ответчик в силу указанных норм не лишен права на защиту своих интересов в порядке самостоятельного иска.
С учетом изложенных выводов апелляционного суда отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседании с целью мирного урегулирования спора о взыскании указанной стоимости неотделимых улучшений не нарушил процессуальных прав ответчика при рассмотрении настоящего дела.
Кроме того, по смыслу норм ст. 138 - 139 АПК РФ суд принимает меры для мирного урегулирования спора при наличии достоверных доказательств наличия у сторон спора соответствующего намерения. Между тем в дело не представлено достоверных совершения ответчиком действий, направленных на урегулирование спора мирным путем, в силу чего оснований для отложения судебного разбирательства по заявленному ответчиком мотиву у суда первой инстанции не имелось. Процессуальных нарушений в данной части апелляционной коллегией не установлено.
Доводы апеллянта о возникновении на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ у ответчика права собственности на занимаемые им спорные помещения в силу осуществления с согласия иных сособственников реконструкции подвального помещения являются несостоятельными.
Как видно из представленных ответчиком документов, произведенные ответчиком работы в помещении касались изменения внутренней планировки предоставленных ему по договору аренды нежилых помещений подвала, а также обеспечения соблюдения требований противопожарной безопасности (т. 2 л.д. 1-2, 26-32, 33-36).
Указанное с учетом положений п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации не позволяют говорить о создании ответчиком нового объекта недвижимости, в отношении которого им могут быть заявлены правопритязания на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ.
По смыслу ст. ст. 606, 622 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендатор приобретает имущество только во временное владение и пользование или во временное пользование, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Таким образом, гражданское законодательство с учетом правовой природы договора аренды не предусматривает возможности возникновения у арендатора права собственности на арендованное имущество в силу произведения его улучшений, необходимых для эксплуатации арендатором.
Следует также отметить, что положения п. 1 ст. 218 ГК РФ подлежат толкованию в их нормативном единстве с нормой п. 1 ст. 219 ГК РФ, в силу которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В отсутствие доказательств государственной регистрации соответствующих прав на спорные помещения у суда отсутствуют правовые основания для оценки обоснованности правопритязаний ответчика на спорные помещения.
Доводы подателя апелляционной жалобы о возникновении у него права собственности на спорные помещения подлежат отклонению.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2014 по делу N А76-2026/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Офицерова Сергея Владимировича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.10.2014 N 18АП-11146/2014 ПО ДЕЛУ N А76-2026/2014
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2014 г. N 18АП-11146/2014
Дело N А76-2026/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Офицерова Сергея Владимировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2014 по делу N А76-2026/2014 (судья Лукьянова М.В.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис" - Коршунов С.Ю. (доверенность от 16.12.2013),
индивидуального предпринимателя Офицерова С.В. - Стерина А.В. (доверенность от 02.08.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис+" (далее - ООО "УК "Жилсервис+", управляющая компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Офицерову Сергею Владимировичу (далее - ИП Офицеров С.В., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 49/2009 от 01.07.2009 сумме 1 119 420 руб.; обязании освободить нежилое помещение площадью 453,9 кв. м, находящееся в подвале многоквартирного дома N 57 по ул. Мира в г. Южноуральске Челябинской области (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 2 л.д. 53, 68).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по муниципальному имуществу и земельным отношениям Администрации Южноуральского городского округа (т. 2 л.д. 92).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2014 (резолютивная часть от 21.07.2014) исковые требования управляющей компании удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласился ИП Офицеров С.В. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права.
По мнению апеллянта, суд необоснованно дал оценку как законно заключенному между истцом и ответчиком договору аренды N 49/2009 от 01.07.2009, поскольку вопрос о заключении данного договора не обсуждался на общем собрании сособственников помещений в многоквартирном доме. Дополнительное соглашение от 13.05.2008 подписано неуполномоченным лицом, поскольку доверенность Улановой Р.В. от 10.04.2008 не соответствует нормам действующего законодательства. Надлежаще заверенная доверенность появилась у Улановой Р.В. только 06.04.2012.
Суд выселил ответчика из помещения, которое ему не было передано по договору, заключенному с истцом, так как ранее было передано муниципальным образованием по договору от 01.02.2006. Таким образом, суд вышел за рамки исковых требований. Определяя занимаемую ответчиком площадь, суд руководствовался техническим паспортом, согласно которому площадь помещения составляет 453,9 кв. м, однако представитель истца в судебном заседании не смог пояснить, какие именно помещения были переданы в пользование ответчику. Таким образом, вопрос о фактически переданной ответчику площади пользования сторонами договора не согласован. Данному обстоятельству суд оценки не дал.
Апеллянт считает, что суд необоснованно не дал оценки доводам ответчика о том, что им произведены неотделимые улучшения в арендованном имуществе, и их сумма составляет 5 847 071, 72, которая подлежит взысканию с собственников помещений в многоквартирном доме. Ответчик ходатайствовал об отложении судебного заседании с целью мирного урегулирования спора, поскольку взыскания такой значительной суммы с физических лиц является затруднительным, однако суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства, чем нарушил процессуальные права ответчика, а выводы суда о злоупотреблении правами при обращении с таким ходатайством считает неправомерными.
Апеллянт полагает, что суд не дал оценку тому обстоятельству, что ответчик, являясь сособственником общего имущества в доме, с согласия иных сособственников от 15.11.2010 и от 25.04.2010 произвел реконструкцию подвального помещения в порядке п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), что в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ влечет возникновение права собственности ответчика на данные помещения. Судом не дана надлежащая оценка спору между истцом и ответчиком о правовом режиме спорных помещений. Сам по себе факт нахождения имущества в подвале не может свидетельствовать об отнесении имущества к общедомовому имуществу.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениям Администрации Южноуральского городского округа не явились.
В отсутствие возражений представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия третьего лица.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением собственников помещений в многоквартирном доме N 57 по ул. Мира в г. Южноуральске от 28.10.2007 избран способ управления - управляющая компания, управляющей компанией выбрано - ООО "УК "Жилсервис+" (т. 1 л.д. 64-65).
Между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме N 57 по ул. Мира в г. Южноуральске и ООО "УК "Жилсервис+" подписан договор на содержание, ремонт общего имущества многоквартирного дома N 57 по ул. Мира от 15.01.2008 N 1/М57 (т. 1 л.д. 54-61).
Согласно п. 4.2.17 названного договора в редакции соглашения от 13.05.2008 (т. 1 л.д. 77) собственники обязаны предоставлять право управляющей организации представлять интересы собственника по предмету договора (в том числе по заключению прочих договоров, направленных на достижение целей настоящего договора и не нарушающих имущественные интересы собственников) во всех организациях. Распоряжаться общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования, проведение работ и т.д.) с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества на содержание, текущий и капитальный ремонт, а также на иные цели устанавливаемые собственниками.
Дополнительным соглашением от 27.12.2012 к договору на содержание, ремонт общего имущества многоквартирного дома N 57 по ул. Мира от 15.01.2008 N 1/М57 права ООО "УК "Жилсервис+" дополнены правом сдавать в аренду нежилые встроенные, пристроенные и иные помещения, входящие в состав общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, получать с арендаторов арендную плату, взыскивать с арендаторов в судебном порядке задолженность по арендной плате, а также решать вопрос о выселении арендаторов в случае нарушения последними условий заключенных договоров аренды (т. 1 л.д. 53).
Условия дополнительного соглашения от 27.12.2012 распространены на отношения сторон с 15.01.2008.
Между управляющей компанией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 49/2009 01.07.2009, в силу п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за арендную плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 57, общей площадью 345,5 кв. м в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором. Расположение арендуемого помещения определено в приложении N 1 и отмечено на плане цветом, являющемся неотъемлемой частью договора (т. 1 л.д. 13-16).
Срок аренды установлен с 01.07.2009 по 28.05.2010 (п. 2.1 договора аренды).
Согласно п. 3.1 договора арендная плата за арендуемое помещение начисляется в соответствии с Положением, утвержденным решением Собрания депутатов Южноуральского городского округа N 309 от 20.03.2007 "О порядке сдачи в аренду или безвозмездное пользование муниципального имущества Южноуральского округа".
Сумма арендной платы помещения за один месяц составляет 18 657 руб., НДС не предусмотрен (п. 3.3 договора).
Оплата арендной платы производится ежемесячно не позднее 15-го числа каждого расчетного месяца на основании счета-фактуры, выставляемого арендодателем (п. 3.4.2 договора).
Пунктом 9.3 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке и расторгнуть договор досрочно, в том числе, в случае однократного невнесения арендной платы в полном размере в срок, установленный настоящим договором, с просрочкой оплаты более чем на 30 календарных дней.
Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 9.4 договора).
Помещение, расположенное по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 57, общей площадью 345,5 кв. м, было передано ответчику по акту приема-передачи от 01.07.2009 (т. 1 л.д. 17).
В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы по договору аренды нежилого помещения N 49/2009 01.07.2009 управляющая компания направила предпринимателю претензии от 27.06.2013 и от 10.09.2013 с требованием погасить образовавшуюся задолженность (т. 1 л.д. 18-20).
15.11.2013 предпринимателю было предложено получить нарочно требование (претензию) об отказе управляющей компании от исполнения договора аренды нежилого помещения N 49/2009 01.07.2009, освобождении занимаемого помещения в течение трех дней с момента расторжения договора аренды и передачи его управляющей компании по акту приема-передачи.
От получения требования (претензии) ответчик отказался, требование было зачитано ему вслух, о чем в присутствии свидетелей составлен акт от 15.11.2013 (т. 1 л.д. 22).
Ненадлежащее исполнение обязанностей арендатора по договору аренды послужило поводом для обращения управляющей компании в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
В силу неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании задолженности, по тому же основанию пришел к выводу о прекращении договора в одностороннем порядке на основании условий договора и вследствие этого - выселении ответчика из занимаемого помещения.
Проверив законность и обоснованность решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Как видно из материалов дела, по договору аренды нежилого помещения N 49/2009 01.07.2009 (т. 1 л.д. 13-16) истец передал ответчику во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 57, общей площадью 345,5 кв. м на срок с 01.07.2009 по 28.05.2010 за плату 18 657 руб. в месяц (п. п. 1.1, 2.1, 3.3 договора).
Ссылки истца на нелегитимность данного договора по мотиву отсутствия у управляющей компании права на его заключение в силу отсутствия согласия сособственников помещений в многоквартирном доме на заключение данного договора, отсутствия у Улановой Р.В. полномочий на подписание дополнительного соглашения от 13.05.2008, отклоняются, поскольку согласно разъяснениям, изложенным в п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
По указанным основаниям не подлежат оценке как не имеющие правового значения при рассмотрении настоящего спора доводы апелляционной жалобы о том, что спорное имущество не относится к общедомовому.
По смыслу положений п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 290 ГК РФ и разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", оценка правового режима имущества как относящегося или не относящегося к общему имуществу здания производится судом в рамках рассмотрения вещно-правового спора лиц, заявляющих соответствующие правопритязания на данное имущество.
Между тем в данном случае с учетом разъяснений, изложенных в п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", оспаривание арендатором правового режима имущества как общедомового с позиции отсутствия у истца права на распоряжение им не может быть расценено как вещно-правовой спор между истцом и ответчиком о праве на спорные помещения, ввиду чего с учетом наличия между истцом и ответчиком обязательственных отношений по использованию ответчиком данного имущества, указанные доводы ответчика отклоняются как не имеющие правового значения.
По этим же основаниям суд отклонил заявленное ответчиком в суде апелляционной инстанции ходатайство от 09.10.2014 о проведении обследования нежилого помещения (письменный текст ходатайства в деле).
На основании п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Пунктом 2.1 договора аренды N 49/2009 от 01.07.2009 стороны
установили:
срок аренды нежилого помещения с 01.07.2009 по 28.05.2010.
Поскольку по истечении указанного срока ни истец, ни ответчик не заявили друг другу возражений относительно сохранения договорных отношений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктами 3.1, 3.3, 3.2.2 договора аренды стороны установили, что арендная плата за арендуемое помещение начисляется в соответствии с Положением, утвержденным решением Собрания депутатов Южноуральского городского округа N 309 от 20.03.2007 "О порядке сдачи в аренду или безвозмездное пользование муниципального имущества Южноуральского округа". Сумма арендной платы помещения за один месяц составляет 18 657 руб., НДС не предусмотрен. Оплата арендной платы производится ежемесячно не позднее 15-го числа каждого расчетного месяца на основании счета-фактуры, выставляемого арендодателем.
Истец в обоснование своих требований сослался на неоплату ответчиком арендной платы за период с 01.07.2009 по 01.07.2014 и наличие задолженности по договору в размере 1 119 420 руб.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств предпринимателем не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 119 420 руб.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично возможен в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 9.3 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке и расторгнуть договор досрочно, в том числе, в случае однократного невнесения арендной платы в полном размере в срок, установленный настоящим договором, с просрочкой оплаты более чем на 30 календарных дней.
Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 9.4 договора аренды).
Оценив положений названных пунктов договора с учетом требований ст. 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что стороны предусмотрели альтернативную возможность арендодателя как в одностороннем порядке отказаться от договора, так и расторгнуть договор по правилам ст. ст. 450 - 452 ГК РФ.
В данном случае истец направил ответчику уведомление об отказе от договора по мотиву систематической неоплаты арендной платы (т. 1 л.д. 21-22).
Поскольку факт наличия задолженности ответчика перед истцом с просрочкой оплаты более чем на 30 календарных дней подтвержден материалами дела, управляющей компанией реализовано право на отказ от договора в соответствии с п. 9.3. договора, договор аренды N 49/2009 от 01.07.2009 является прекращенным.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу расторжения договора аренды у ответчика отсутствуют правовые основания для пользования нежилым помещением, расположенным по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 57, переданным ему по договору аренды N 49/2009 01.07.2009, ввиду чего иск об освобождении ответчиком занимаемых помещений удовлетворен судом правомерно.
Доводы апеллянта о том, что суд выселил ответчика из помещения, которое ему не было передано по договору, заключенному с истцом, так как ранее было передано муниципальным образованием по договору от 01.02.2006, в силу чего оснований для удовлетворения требований о выселении ответчика из помещений общей площадью 453, 9 кв. м, отклоняются.
Из материалов дела следует, что до заключения договора с истцом ответчик использовал подвальные помещения площадью 105 кв. м по договору, заключенному с муниципальным образованием сроком до 31.12.2006 (т. 2 л.д. 53).
Площадь и характеристики указанных помещений определены на основании технического паспорта помещения по состоянию на 20.06.2006 (т. 2 л.д. 60): арендуемое помещение фактически состояло из помещения N 1 площадью 60, 9 кв. м, помещения N 2 площадью 39, 9 кв. м, помещения N 3 площадью 4, 2 кв. м.
Из соотношения сведений, содержащихся в данных технической инвентаризации по состоянию на 20.06.2006 и по состоянию на 11.06.2010 (технический паспорт, т. 2 л.д. 26), а также по состоянию на 14.02.2014 (технический паспорт, т. 2 л.д. 42) судом установлено, что переданные ответчику муниципальным образованием по договора от 01.02.2006 помещения площадью 105 кв. м впоследствии имели следующие характеристики:
- по данным технической инвентаризации на 11.06.2010 (т. 2 л.д. 26): помещение N 20 площадью 50, 7 кв. м, помещение N 21 площадью 71, 8 кв. м, помещение N 19 площадью 3, 4 кв. м, общая площадь - 125, 9 кв. м
- по данным технической инвентаризации 14.02.2014 (т. 2 л.д. 42): помещение N 17 площадью 50, 7 кв. м, помещение N 18 площадью 71, 8 кв. м, помещение N 16 площадью 3, 4 кв. м, общая площадь - 125, 9 кв. м.
Разница в площади помещений, приобретенных ответчиком по договору с муниципальным образованием, и учтенных при последующей технической инвентаризации 2010 и 2014 г.г. обусловлена изменением технических характеристик данного помещения предпринимателя, что им также не отрицается, в том числе в апелляционной жалобе, и в пояснениях суду апелляционной инстанции в судебном заседании.
Указанное также подтверждается данными названных технических инвентаризаций, из которых усматривается производство работ, связанных с организацией дверных и оконных проемов в бывших помещениях N 1 и N 2 (по техническому паспорту 20.06.2006), демонтаже помещения N 3 (по данным того же технического паспорта) и организации помещения N 19 площадью (по данным технического паспорта 11.06.2010, оно же - помещение N 16 по данным технического паспорта 14.02.2014).
В настоящее время все из выше перечисленных помещений используются предпринимателем под магазин и по данным технической инвентаризации по состоянию на 14.02.2014, на основании которой судом первой инстанции была определена площадь занимаемых ответчиком помещений, составляет 453, 9 кв. м.
Учитывая то обстоятельство, что все выше перечисленные помещения в настоящее время используются по единому назначению (магазин), а также принимая во внимание, что в период как с 2006 по 2009 (между заключением договора с муниципальным образованием и с управляющей компанией), так и в период с 2009 по 2014 г.г. истцом были произведены работы, связанные с техническим изменением состояния помещения, его техническими характеристиками и конфигурацией, в результате чего предпринимателем используется единое нежилое помещение N 1102 площадью 453, 9 кв. м, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении заявленных истцом требований в объеме указанной площади.
Доводы ответчика, что в указанной части суд вышел за рамки исковых требований, не соответствуют материалам дела, поскольку истцом уточнены исковые требования в части размера площади помещения, подлежащего освобождению ответчиком (т. 3 л.д. 53).
Арбитражный апелляционный суд отклоняет довод апеллянта о том, что судом первой инстанции не дана оценка обстоятельствам произведения ответчиком неотделимых улучшений в арендованном имуществе на сумму 5 847 071,72 руб.
В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Таким образом, по смыслу данной нормы, возможность возмещения таких улучшений допускается при прекращении договора аренды и при заявлении соответствующих требований.
Между тем в данном случае ответчиком соответствующих исковых требований заявлено не было, в силу чего данные доводы ответчика не имели правового значения для рассмотрения дела по существу и не входили в предмет доказывания по делу (ч. 2 ст. 65 АПК РФ).
При этом ответчик в силу указанных норм не лишен права на защиту своих интересов в порядке самостоятельного иска.
С учетом изложенных выводов апелляционного суда отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседании с целью мирного урегулирования спора о взыскании указанной стоимости неотделимых улучшений не нарушил процессуальных прав ответчика при рассмотрении настоящего дела.
Кроме того, по смыслу норм ст. 138 - 139 АПК РФ суд принимает меры для мирного урегулирования спора при наличии достоверных доказательств наличия у сторон спора соответствующего намерения. Между тем в дело не представлено достоверных совершения ответчиком действий, направленных на урегулирование спора мирным путем, в силу чего оснований для отложения судебного разбирательства по заявленному ответчиком мотиву у суда первой инстанции не имелось. Процессуальных нарушений в данной части апелляционной коллегией не установлено.
Доводы апеллянта о возникновении на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ у ответчика права собственности на занимаемые им спорные помещения в силу осуществления с согласия иных сособственников реконструкции подвального помещения являются несостоятельными.
Как видно из представленных ответчиком документов, произведенные ответчиком работы в помещении касались изменения внутренней планировки предоставленных ему по договору аренды нежилых помещений подвала, а также обеспечения соблюдения требований противопожарной безопасности (т. 2 л.д. 1-2, 26-32, 33-36).
Указанное с учетом положений п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации не позволяют говорить о создании ответчиком нового объекта недвижимости, в отношении которого им могут быть заявлены правопритязания на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ.
По смыслу ст. ст. 606, 622 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендатор приобретает имущество только во временное владение и пользование или во временное пользование, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Таким образом, гражданское законодательство с учетом правовой природы договора аренды не предусматривает возможности возникновения у арендатора права собственности на арендованное имущество в силу произведения его улучшений, необходимых для эксплуатации арендатором.
Следует также отметить, что положения п. 1 ст. 218 ГК РФ подлежат толкованию в их нормативном единстве с нормой п. 1 ст. 219 ГК РФ, в силу которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В отсутствие доказательств государственной регистрации соответствующих прав на спорные помещения у суда отсутствуют правовые основания для оценки обоснованности правопритязаний ответчика на спорные помещения.
Доводы подателя апелляционной жалобы о возникновении у него права собственности на спорные помещения подлежат отклонению.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2014 по делу N А76-2026/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Офицерова Сергея Владимировича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)