Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,
при участии:
от истца - Маркиной В.В. по доверенности от 10.04.2014, Теренько О.В. по доверенности от 01.04.2014,
от ответчика - Анисимова Д.А. по доверенности от 13.03.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Крайжилсервис"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от А32-25445/2012, принятое в составе судьи Шевченко А.Е.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Крайжилсервис" (ОГРН 1072308012842/ ИНН 2308138502),
к Войсковой части 3703 (ОГРН 1032306438340/ ИНН 2311040803),
при участии третьего лица: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
о взыскании неосновательного обогащения
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Крайжилсервис" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском Войсковой части 3703 (далее - ответчик) о взыскании задолженности в сумме 1512834 руб. 74 коп. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2014 в иске отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Крайжилсервис" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что суд неверно истолковал норму ст. 153 ЖК РФ, посчитав, что ответчик не обязан до заселения жилых помещений государственного и муниципального фонда нести расходы по содержанию принадлежащих ему помещений. Истец в период с 01 июля 2009 года осуществлял управление и обслуживание общежитиями, находящимися по адресам: г. Краснодар, ул. Черкасская, 70 и ул. 1 Мая 230, на основании договоров управления, заключенных с войсковой частью 3703.
Истцом предоставлены в материалы дела копия решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 29 января 2009 года по иску командования войсковой части 3703 г. Краснодара к Марасанову Сергею Владимировичу о выселении, где судом был установлен факт, что общежитие по ул. 1 Мая 230 принадлежит войсковой части 3703. Являясь по указанному делу истцом войсковая часть 3703 предоставляла суду общей юрисдикции документы, подтверждающие право управления общежитием. Однако арбитражным судом данный факт не был принят во внимание и соответствующие документы затребованы не были. Также ранее, Арбитражным судом Краснодарского края вынесены решения в отношении войсковой части 3703 и поставщиков коммунальных услуг о взыскании задолженности по договорам снабжения коммунальным ресурсами. В заключенных договорах поставки энергоресурса закреплена обязанность войсковой части 3703 оплачивать потребленные коммунальные услуги. В перечне актов в приложении к договору указаны объекты, среди которых также имеются общежития по адресам: ул. 1 мая 230 и ул. Черкасская, 70.
Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Согласно ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за пользование жилым помещением (плата за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
В соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса РФ, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из занимаемой общей площади, при этом понятие общей площади, применительно к жилому помещению приведено в ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, в силу которого общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Список нанимателей с указанием фамилии, имени, отчества и номеров комнат не является документом, имеющим юридическую силу и не служит основанием для обращения в суд на данных лиц. Ответчик, при заключении договоров с нанимателями комнат не предусмотрел их обязанность по оплате помещений вспомогательного использования, тем самым возложив на себя бремя несения таких расходов.
Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" установлена типовая форма договора найма жилого помещения в общежитии.
В приведенной Постановлением форме типового договора найма жилого помещения в общежитии обязательно указание решения о предоставлении жилого помещения (указывается номер документа, кем выдан и дата его выдачи). Следовательно, несоблюдение предписанной формы договора влечет его недействительность. Также в некоторых представленных ответчиком договорах отсутствует подпись нанимателя, либо представлен договор, заключенный уже после расторжения договора управления между истцом и ответчиком. Такие договоры также не являются основанием для обращения в суды общей юрисдикции о взыскании задолженности.
Истец производил начисления исходя из ставки платы за жилое помещения соответствующей степени благоустройства, ежегодно утверждаемой постановлением главы администрации МО г. Краснодара. В расчетах, прилагаемых к исковому заявлению, указан применяемый тариф, а также нормативный документ, на основании которого истцом производились начисления.
Довод суда о том, что из содержания договоров от 01 июля 2009 не усматривается достижение сторонами соглашения об установлении платы за оказываемые организацией нанимателям услуги, отличной от установленных тарифов, а также из договоров не следует обязанность заказчика возмещать организации задолженность нанимателей жилых помещений по содержанию, ремонту, по мнению истца, не препятствуют последующему применению ст. 210 ГК, ст. ст. 63, 100, 153 ЖК РФ.
В отзыве на апелляционную жалобу войсковая часть N 3703 указала, что согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на нанимателя жилого помещения. В связи с этим истец должен был обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании долга за оплату коммунальных услуг с должников -нанимателей. В 2011 и 2012 годах истец неоднократно обращался в Прикубанский районный суд г. Краснодар и Мировому судье с/у N 45 г. Краснодар о взыскании задолженностей с должников.
В соответствии с договором, заключенным между истцом и ответчиком на управление общежитием, истец в качестве управляющей организации обязан выполнять обязательства, предписанные пп. 3.1. договора. Жилые помещения в общежитии переданы нанимателям на основании договоров найма специализированного жилья и ордеров.
В соответствии с условиями заключенного между управляющей компанией и воинской частью договора на управление общежитием исполнитель (истец) обязан осуществлять свою деятельность в соответствии с действующим законодательством, организовывать проведение текущего и капитального ремонта общего имущества общежития, осуществлять учет доходов и расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества, осуществлять контроль сбора платежей на содержание и ремонт общего имущества, планировать работы по текущему и капитальному ремонту общего имущества и т.д. Также управляющая организация обязана оказывать услуги в соответствии с условиями договора по содержанию и техническому обслуживанию общежития и в установленном порядке получать плату за эти услуги (пп. 2.1. договора).
В соответствии с условиями договора на управление общежитием (п. 3.4. договора) наниматель обязан вносить плату за содержание и обслуживание и текущий ремонт общего имущества. С учетом данных условий, а также того, что исполнение нанимателями указанной обязанности невозможно без оказания услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества наймодатель возложил обязанность по несению расходов, в том числе на содержание общего имущества, на жильцов. Поскольку наймодатель переложил бремя содержания принадлежащего ему имущества в части несения расходов по содержанию общего имущества, расположенных в общежитии, на нанимателей (жильцов), обязанность их нести расходы на содержание общего имущества общежития вытекает как из договоров найма, так и из договора на управление общежитием, оснований для удовлетворения исковых требований истца нет.
Истец в своих расчетах не указал из чего складывается тариф, взимаемый на содержание общего имущества, установленный управляющей компанией, документально не подтвердил обоснованность заявленной исковой суммы, сметы расходов на содержание и ремонт общего имущества, расчета стоимости содержания одного квадратного метра общего имущества, таким образом, не доказал, что все денежные средства, указанные в расчете, затрачены истцом только на содержание общего имущества в доме, не доказал, какая сумма на содержание общего имущества должна быть взыскана с ответчика.
Согласно ч.ч. 3, 4 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. В случае если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
По смыслу указанных норм разница в плате, вносимой нанимателем жилого помещения, и в плате, подлежащей перечислению наймодателем управляющей компании, обусловлена размерами этих плат, установленными в договоре социального найма и договоре управления. Следовательно, обязанность наймодателя по внесению указанной в ч. 4 ст. 155 ЖК РФ части платы может иметь место лишь в случае согласования в договоре управления платежей, не предусмотренных в договоре социального найма. Таким образом, из данных положений закона не следует обязанности наймодателя возмещать управляющей компании убытки, причиненные неисполнением нанимателями своих обязательств по оплате содержания и ремонта жилого помещения, а также потребленных коммунальных услуг. Также управляющая компания располагает достаточными инструментами для обеспечения необходимого сбора платежей с нанимателей (вправе осуществлять взыскание задолженности по оплате услуг, в соответствии с условиями договора приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальных услуг при их неполной опате). Воинская часть не должна нести ответственность за недостаточно эффективную работу управляющей компании с потребителями услуг.
Государственная регистрация права оперативного управления войсковой части 3703 на общежития, расположенныее по адресу: г. Краснодар, ул. 1 Мая, 230 и г. Краснодар, ул. Черкасская, 70. произведена 20.02.2012 и 14.02.2012.
В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение суда первой инстанции, исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика апелляционную жалобу не признал по изложенным в отзыве основаниям.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 01 июля 2009 года между истцом (управляющая организация) и ответчиком (заказчик) заключены договоры управления общежитиями, согласно которым управляющая организация обязалась в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества общежитий, расположенных по адресам: г. Краснодар, ул. 1 Мая, 230 и Краснодар, ул. Черкасская, 70.
В соответствии с п. 3.4.1 договоров от 01.07.2009 наниматель жилого помещения обязан своевременно и полностью вносить плату за содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные услуги, а также иные платежи, установленные управляющей организацией.
Ссылаясь на наличие задолженности по оплате затрат на содержание и ремонт общего имущества за период с 01.07.2009 по 16.10.2011, ООО "УК "Крайжилсервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании 1 512 834 руб. 74 коп., составляющих: 1153353 руб. 28 коп. - задолженность по жилым помещениям в общежитии, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. 1 Мая, 230; 539861 руб. 81 коп. - задолженность по жилым помещениям в общежитии, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Черкасская, 70.
В соответствии со статьей 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Согласно ч. 3 ст. 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
На основании ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за пользование жилым помещением (плата за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
В соответствии с ч. 4 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Кроме того, частью 4 статьи 155 ЖК РФ предусмотрено, что если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Следовательно, обязанность наймодателя по указанной в части 4 статьи 155 ЖК РФ выплате может иметь место в случае определения в договоре управления платежей, не предусмотренных договором социального найма.
Суд установил, что из содержания договоров от 01.07.2009 не усматривается достижение сторонами соглашения об установлении платы за оказываемые организацией нанимателям услуги, отличной от установленных тарифов. Из договоров также не следует обязанность заказчика возмещать организации задолженность нанимателей жилых помещений по содержанию, ремонту и оплате коммунальных услуг.
Исходя из положений статей 67, 153, 156 Жилищного кодекса и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.06.2013 N 15066/12, обязанность по внесению управляющей организации платы за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи в случае, если ею осуществляется управление жилым домом, возложена на нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма (правовая позиция изложена в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 ноября 2013 г. N 7111/13).
Помимо этого, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания задолженности по незаселенным жилым помещениям в спорный период с войсковой части 3703 по следующим основаниям.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Постановление N 10/22) в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию. В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
Государственная регистрация права оперативного управления Войсковой части 3703 на общежитие, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. 1 Мая, 230, произведена Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 22 февраля 2012 года на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в Краснодарском крае N 580-р от 18.10.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 27.02.2012).
Свидетельством о государственной регистрации права от 17.02.2012 подтверждено, что государственная регистрация права оперативного управления Войсковой части 3703 на общежитие, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Черкасская, 70, произведена Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 14 февраля 2012 года на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в Краснодарском крае N 1209-р от 18.11.2010.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика права оперативного управления на указанные общежития в спорный период и соответственно, об отсутствии правовых оснований для взыскания долга за обслуживание, содержание, текущий ремонт общего имущества общежитий, в т.ч. по жилым помещениям, не переданным нанимателям.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2014 по делу N А32-25445/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
О.Х.ТИМЧЕНКО
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.05.2014 N 15АП-3874/2014 ПО ДЕЛУ N А32-25445/2012
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2014 г. N 15АП-3874/2014
Дело N А32-25445/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,
при участии:
от истца - Маркиной В.В. по доверенности от 10.04.2014, Теренько О.В. по доверенности от 01.04.2014,
от ответчика - Анисимова Д.А. по доверенности от 13.03.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Крайжилсервис"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от А32-25445/2012, принятое в составе судьи Шевченко А.Е.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Крайжилсервис" (ОГРН 1072308012842/ ИНН 2308138502),
к Войсковой части 3703 (ОГРН 1032306438340/ ИНН 2311040803),
при участии третьего лица: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
о взыскании неосновательного обогащения
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Крайжилсервис" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском Войсковой части 3703 (далее - ответчик) о взыскании задолженности в сумме 1512834 руб. 74 коп. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2014 в иске отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Крайжилсервис" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что суд неверно истолковал норму ст. 153 ЖК РФ, посчитав, что ответчик не обязан до заселения жилых помещений государственного и муниципального фонда нести расходы по содержанию принадлежащих ему помещений. Истец в период с 01 июля 2009 года осуществлял управление и обслуживание общежитиями, находящимися по адресам: г. Краснодар, ул. Черкасская, 70 и ул. 1 Мая 230, на основании договоров управления, заключенных с войсковой частью 3703.
Истцом предоставлены в материалы дела копия решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 29 января 2009 года по иску командования войсковой части 3703 г. Краснодара к Марасанову Сергею Владимировичу о выселении, где судом был установлен факт, что общежитие по ул. 1 Мая 230 принадлежит войсковой части 3703. Являясь по указанному делу истцом войсковая часть 3703 предоставляла суду общей юрисдикции документы, подтверждающие право управления общежитием. Однако арбитражным судом данный факт не был принят во внимание и соответствующие документы затребованы не были. Также ранее, Арбитражным судом Краснодарского края вынесены решения в отношении войсковой части 3703 и поставщиков коммунальных услуг о взыскании задолженности по договорам снабжения коммунальным ресурсами. В заключенных договорах поставки энергоресурса закреплена обязанность войсковой части 3703 оплачивать потребленные коммунальные услуги. В перечне актов в приложении к договору указаны объекты, среди которых также имеются общежития по адресам: ул. 1 мая 230 и ул. Черкасская, 70.
Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Согласно ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за пользование жилым помещением (плата за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
В соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса РФ, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из занимаемой общей площади, при этом понятие общей площади, применительно к жилому помещению приведено в ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, в силу которого общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Список нанимателей с указанием фамилии, имени, отчества и номеров комнат не является документом, имеющим юридическую силу и не служит основанием для обращения в суд на данных лиц. Ответчик, при заключении договоров с нанимателями комнат не предусмотрел их обязанность по оплате помещений вспомогательного использования, тем самым возложив на себя бремя несения таких расходов.
Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" установлена типовая форма договора найма жилого помещения в общежитии.
В приведенной Постановлением форме типового договора найма жилого помещения в общежитии обязательно указание решения о предоставлении жилого помещения (указывается номер документа, кем выдан и дата его выдачи). Следовательно, несоблюдение предписанной формы договора влечет его недействительность. Также в некоторых представленных ответчиком договорах отсутствует подпись нанимателя, либо представлен договор, заключенный уже после расторжения договора управления между истцом и ответчиком. Такие договоры также не являются основанием для обращения в суды общей юрисдикции о взыскании задолженности.
Истец производил начисления исходя из ставки платы за жилое помещения соответствующей степени благоустройства, ежегодно утверждаемой постановлением главы администрации МО г. Краснодара. В расчетах, прилагаемых к исковому заявлению, указан применяемый тариф, а также нормативный документ, на основании которого истцом производились начисления.
Довод суда о том, что из содержания договоров от 01 июля 2009 не усматривается достижение сторонами соглашения об установлении платы за оказываемые организацией нанимателям услуги, отличной от установленных тарифов, а также из договоров не следует обязанность заказчика возмещать организации задолженность нанимателей жилых помещений по содержанию, ремонту, по мнению истца, не препятствуют последующему применению ст. 210 ГК, ст. ст. 63, 100, 153 ЖК РФ.
В отзыве на апелляционную жалобу войсковая часть N 3703 указала, что согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на нанимателя жилого помещения. В связи с этим истец должен был обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании долга за оплату коммунальных услуг с должников -нанимателей. В 2011 и 2012 годах истец неоднократно обращался в Прикубанский районный суд г. Краснодар и Мировому судье с/у N 45 г. Краснодар о взыскании задолженностей с должников.
В соответствии с договором, заключенным между истцом и ответчиком на управление общежитием, истец в качестве управляющей организации обязан выполнять обязательства, предписанные пп. 3.1. договора. Жилые помещения в общежитии переданы нанимателям на основании договоров найма специализированного жилья и ордеров.
В соответствии с условиями заключенного между управляющей компанией и воинской частью договора на управление общежитием исполнитель (истец) обязан осуществлять свою деятельность в соответствии с действующим законодательством, организовывать проведение текущего и капитального ремонта общего имущества общежития, осуществлять учет доходов и расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества, осуществлять контроль сбора платежей на содержание и ремонт общего имущества, планировать работы по текущему и капитальному ремонту общего имущества и т.д. Также управляющая организация обязана оказывать услуги в соответствии с условиями договора по содержанию и техническому обслуживанию общежития и в установленном порядке получать плату за эти услуги (пп. 2.1. договора).
В соответствии с условиями договора на управление общежитием (п. 3.4. договора) наниматель обязан вносить плату за содержание и обслуживание и текущий ремонт общего имущества. С учетом данных условий, а также того, что исполнение нанимателями указанной обязанности невозможно без оказания услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества наймодатель возложил обязанность по несению расходов, в том числе на содержание общего имущества, на жильцов. Поскольку наймодатель переложил бремя содержания принадлежащего ему имущества в части несения расходов по содержанию общего имущества, расположенных в общежитии, на нанимателей (жильцов), обязанность их нести расходы на содержание общего имущества общежития вытекает как из договоров найма, так и из договора на управление общежитием, оснований для удовлетворения исковых требований истца нет.
Истец в своих расчетах не указал из чего складывается тариф, взимаемый на содержание общего имущества, установленный управляющей компанией, документально не подтвердил обоснованность заявленной исковой суммы, сметы расходов на содержание и ремонт общего имущества, расчета стоимости содержания одного квадратного метра общего имущества, таким образом, не доказал, что все денежные средства, указанные в расчете, затрачены истцом только на содержание общего имущества в доме, не доказал, какая сумма на содержание общего имущества должна быть взыскана с ответчика.
Согласно ч.ч. 3, 4 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. В случае если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
По смыслу указанных норм разница в плате, вносимой нанимателем жилого помещения, и в плате, подлежащей перечислению наймодателем управляющей компании, обусловлена размерами этих плат, установленными в договоре социального найма и договоре управления. Следовательно, обязанность наймодателя по внесению указанной в ч. 4 ст. 155 ЖК РФ части платы может иметь место лишь в случае согласования в договоре управления платежей, не предусмотренных в договоре социального найма. Таким образом, из данных положений закона не следует обязанности наймодателя возмещать управляющей компании убытки, причиненные неисполнением нанимателями своих обязательств по оплате содержания и ремонта жилого помещения, а также потребленных коммунальных услуг. Также управляющая компания располагает достаточными инструментами для обеспечения необходимого сбора платежей с нанимателей (вправе осуществлять взыскание задолженности по оплате услуг, в соответствии с условиями договора приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальных услуг при их неполной опате). Воинская часть не должна нести ответственность за недостаточно эффективную работу управляющей компании с потребителями услуг.
Государственная регистрация права оперативного управления войсковой части 3703 на общежития, расположенныее по адресу: г. Краснодар, ул. 1 Мая, 230 и г. Краснодар, ул. Черкасская, 70. произведена 20.02.2012 и 14.02.2012.
В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение суда первой инстанции, исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика апелляционную жалобу не признал по изложенным в отзыве основаниям.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 01 июля 2009 года между истцом (управляющая организация) и ответчиком (заказчик) заключены договоры управления общежитиями, согласно которым управляющая организация обязалась в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества общежитий, расположенных по адресам: г. Краснодар, ул. 1 Мая, 230 и Краснодар, ул. Черкасская, 70.
В соответствии с п. 3.4.1 договоров от 01.07.2009 наниматель жилого помещения обязан своевременно и полностью вносить плату за содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные услуги, а также иные платежи, установленные управляющей организацией.
Ссылаясь на наличие задолженности по оплате затрат на содержание и ремонт общего имущества за период с 01.07.2009 по 16.10.2011, ООО "УК "Крайжилсервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании 1 512 834 руб. 74 коп., составляющих: 1153353 руб. 28 коп. - задолженность по жилым помещениям в общежитии, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. 1 Мая, 230; 539861 руб. 81 коп. - задолженность по жилым помещениям в общежитии, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Черкасская, 70.
В соответствии со статьей 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Согласно ч. 3 ст. 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
На основании ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за пользование жилым помещением (плата за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
В соответствии с ч. 4 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Кроме того, частью 4 статьи 155 ЖК РФ предусмотрено, что если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Следовательно, обязанность наймодателя по указанной в части 4 статьи 155 ЖК РФ выплате может иметь место в случае определения в договоре управления платежей, не предусмотренных договором социального найма.
Суд установил, что из содержания договоров от 01.07.2009 не усматривается достижение сторонами соглашения об установлении платы за оказываемые организацией нанимателям услуги, отличной от установленных тарифов. Из договоров также не следует обязанность заказчика возмещать организации задолженность нанимателей жилых помещений по содержанию, ремонту и оплате коммунальных услуг.
Исходя из положений статей 67, 153, 156 Жилищного кодекса и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.06.2013 N 15066/12, обязанность по внесению управляющей организации платы за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи в случае, если ею осуществляется управление жилым домом, возложена на нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма (правовая позиция изложена в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 ноября 2013 г. N 7111/13).
Помимо этого, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания задолженности по незаселенным жилым помещениям в спорный период с войсковой части 3703 по следующим основаниям.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Постановление N 10/22) в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию. В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
Государственная регистрация права оперативного управления Войсковой части 3703 на общежитие, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. 1 Мая, 230, произведена Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 22 февраля 2012 года на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в Краснодарском крае N 580-р от 18.10.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 27.02.2012).
Свидетельством о государственной регистрации права от 17.02.2012 подтверждено, что государственная регистрация права оперативного управления Войсковой части 3703 на общежитие, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Черкасская, 70, произведена Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 14 февраля 2012 года на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в Краснодарском крае N 1209-р от 18.11.2010.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика права оперативного управления на указанные общежития в спорный период и соответственно, об отсутствии правовых оснований для взыскания долга за обслуживание, содержание, текущий ремонт общего имущества общежитий, в т.ч. по жилым помещениям, не переданным нанимателям.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2014 по делу N А32-25445/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
О.Х.ТИМЧЕНКО
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)