Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сандалова В.Г.,
судей Дьяконовой Т.М., Кобелевой О.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бердниковой О.В.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Красоткиной О.С., действующей на основании доверенности от 11.06.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иваново
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 27.02.2014 по делу N А17-1952/2013, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,
по иску Администрации города Иваново (ОГРН 1023700543624, г. Иваново)
к открытому акционерному обществу "Ивановская домостроительная компания" (ОГРН 1033700050581, г. Иваново)
о взыскании 827 047 руб. 43 коп.,
установил:
Администрация города Иваново (далее - истец, администрация, заявитель жалобы) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Ивановская Домостроительная Компания" (далее - ответчик, ОАО "Ивановская ДСК", общество) о взыскании (с учетом уточнения) 600 040 руб. 60 коп. задолженности за период с 01.01.2011 до 01.01.2014 и 272 006 руб. 83 коп. пени за период с 16.09.2011 до 28.01.2014.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 27.02.2014 требования удовлетворены частично: взыскано с ОАО "Ивановская Домостроительная Компания" в пользу Администрации города Иваново 451 145 руб. 97 коп. задолженности и 93 734 руб. 07 коп. неустойки.
Администрация с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, проект межевого плана по разделу земельного участка с кадастровым номером 37:24:010456:130 носит справочный характер, так как при его составлении не проводились согласования с органами местного самоуправления, отсутствует решение об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, а также решение об образовании земельных участков в результате раздела. Ответчик за утверждением схемы раздела земельного участка площадью 12775 кв. м в орган местного самоуправления не обращался. В государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельных участках, обозначенных на проекте межевого плана от 03.06.2013 под номерами 37:24:010456:130:ЗУ1 и 37:24:010456:130:ЗУ2, следовательно, указанные земельные участки не являются объектами земельных правоотношений. Проект межевого плана от 03.06.2013 является недопустимым доказательством, поскольку сведения, содержащиеся в нем, носят справочный характер. Данный проект не является основанием для внесения изменений в ГКН. Земельный участок площадью 3170 кв. м не сформирован, не стоит на кадастровом учете, является частью земельного участка с кадастровым номером 37:24:010456:130, в связи с чем объектом права не является и на него не могло возникнуть права общей долевой собственности собственников помещений во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме. При изложенных обстоятельствах, арендатор обязан вносить арендную плату за всю площадь, указанную в договоре 12775 кв. м.
Ответчик отзыва на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании представитель истца требования по апелляционной жалобе поддержал.
Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие его представителя по имеющимся материалам.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Иваново N 489 от 27.02.2007 администрация (арендодатель) и ОАО "Ивановская ДСК" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N С-2/01-1111 (далее - договор) (л.д. -14), в соответствии с которым арендатору передается в аренду земельный участок (кадастровый номер 37:24:01 04 56:0130) общей площадью 12775 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: город Иваново, микрорайон N 1 Сухово - Дерябихского жилого района, для строительства многоквартирного жилого дома. Срок аренды сторонами установлен на четыре года с даты подписания постановления.
В соответствии с договором арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября ежегодно, размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год в соответствии с решениями органа местного самоуправления в установленном порядке. В случае изменения базовых размеров арендной платы исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных расчетов (уведомлений).
В силу пункта 4.2.4 договора стороны предусмотрели, что информация о необходимости перерасчета арендной платы в порядке пункта 3.4 договора доводится до арендатора путем публикации в газете "Рабочий край".
В соответствии с пунктом 5.2 договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По расчетам истца за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в 2011-2013 годах в сумме 600 040 руб. 60 коп., а также на сумму задолженности начислена пеня в размере 272 006 руб. 83 коп. по состоянию на 28.01.2014.
Неисполнение обязанности по своевременному внесению арендной платы в указанном выше размере со стороны общества, послужило основанием для обращения администрации с иском в Арбитражный суд Ивановской области.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, и, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:01 04:56:0130 стороны согласовали его существенные (необходимые) условия: площадь и местонахождение земельного участка, размер арендной платы, порядок ее уплаты.
Договор подписан сторонами без разногласий и дополнений, в установленном законом порядке зарегистрирован и не оспорен.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
Статьей 65 ЗК РФ определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
По пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в действующей редакции) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Из статьи 6 Закона Ивановской области от 17.06.2008 N 59-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городском округе Иваново" (с учетом изменений, внесенных Законом Ивановской области от 31.12.2008 N 191-ОЗ) следует, что полномочия арендодателя, в том числе по изменению, прекращению договоров аренды, а также полномочия по изменению, прекращению иных договоров, заключенных в соответствии с законодательством до вступления в силу указанного Закона в отношении земельных участков, распоряжение которыми отнесено Законом к полномочиям исполнительных органов государственной власти Ивановской области, переходят к уполномоченному исполнительному органу государственной власти Ивановской области с 1 января 2011 года. Законом Ивановской области от 30.06.2010 N 66-ОЗ вышеуказанные законы признаны утратившими силу с 01 августа 2010 года.
Согласно статье 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При этом если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как определено в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что администрацией были выданы разрешения на строительство многоквартирных жилых домов: литера 1, литера 1 (корпус А), литера 1 (корпус Б) по адресу: Ивановская область, город Иваново, в микрорайоне N 1 Сухово-Дерябихского жилого района (л.д. -113-122).
На спорном земельном участке построен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом литер 1, корпус А (адресная часть - город Иваново, шоссе Кохомское, дом 3, корпус 2).
Данный объект введен в эксплуатацию на основании разрешения N RU 37302000-0011-2010, выданного администрацией (л.д. -73).
В указанном доме в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на квартиру (л.д. -75).
По заказу ответчика произведен раздел спорного земельного участка в связи с введением объекта в эксплуатацию, определены границы двух участков, непосредственно под каждым объектом обозначенных на проекте межевого плана от 03.06.2013 (л.д. -76-85) под номерами 37:24:010456:130:ЗУ1 и 37:24:010456:130:ЗУ2 с площадями 9605 кв. м и 3170 кв. м соответственно.
Участок под введенным в эксплуатацию многоквартирным домом имеет площадь земельного участка 3170 кв. м.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 4 части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Пунктами 3, 4, 5 статьи 16 Федерального закона РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" определено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Пунктом 66 того же Постановления разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Таким образом, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) публично-правовое образование, как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.
В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности на объекты долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность.
Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
Из разъяснений пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
В связи с тем, что ответчик строительство объекта завершил и сдал дом в эксплуатацию, он фактически перестал быть пользователем земельного участка, являющегося предметом договора аренды. Обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна сторона не отвечает (пункт 1 статьи 416 ГК РФ).
Исходя из этого обязанность у ответчика по внесению спорных арендных платежей отсутствует, поскольку спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал во взыскании арендной платы за земельный участок площадью 3170 кв. м с установленными границами и схемой его расположения после даты введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 27.02.2014 по делу N А17-1952/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Иваново - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
В.Г.САНДАЛОВ
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
О.П.КОБЕЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.05.2014 N 02АП-3127/2014 ПО ДЕЛУ N А17-1952/2013
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2014 г. по делу N А17-1952/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сандалова В.Г.,
судей Дьяконовой Т.М., Кобелевой О.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бердниковой О.В.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Красоткиной О.С., действующей на основании доверенности от 11.06.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иваново
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 27.02.2014 по делу N А17-1952/2013, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,
по иску Администрации города Иваново (ОГРН 1023700543624, г. Иваново)
к открытому акционерному обществу "Ивановская домостроительная компания" (ОГРН 1033700050581, г. Иваново)
о взыскании 827 047 руб. 43 коп.,
установил:
Администрация города Иваново (далее - истец, администрация, заявитель жалобы) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Ивановская Домостроительная Компания" (далее - ответчик, ОАО "Ивановская ДСК", общество) о взыскании (с учетом уточнения) 600 040 руб. 60 коп. задолженности за период с 01.01.2011 до 01.01.2014 и 272 006 руб. 83 коп. пени за период с 16.09.2011 до 28.01.2014.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 27.02.2014 требования удовлетворены частично: взыскано с ОАО "Ивановская Домостроительная Компания" в пользу Администрации города Иваново 451 145 руб. 97 коп. задолженности и 93 734 руб. 07 коп. неустойки.
Администрация с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, проект межевого плана по разделу земельного участка с кадастровым номером 37:24:010456:130 носит справочный характер, так как при его составлении не проводились согласования с органами местного самоуправления, отсутствует решение об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, а также решение об образовании земельных участков в результате раздела. Ответчик за утверждением схемы раздела земельного участка площадью 12775 кв. м в орган местного самоуправления не обращался. В государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельных участках, обозначенных на проекте межевого плана от 03.06.2013 под номерами 37:24:010456:130:ЗУ1 и 37:24:010456:130:ЗУ2, следовательно, указанные земельные участки не являются объектами земельных правоотношений. Проект межевого плана от 03.06.2013 является недопустимым доказательством, поскольку сведения, содержащиеся в нем, носят справочный характер. Данный проект не является основанием для внесения изменений в ГКН. Земельный участок площадью 3170 кв. м не сформирован, не стоит на кадастровом учете, является частью земельного участка с кадастровым номером 37:24:010456:130, в связи с чем объектом права не является и на него не могло возникнуть права общей долевой собственности собственников помещений во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме. При изложенных обстоятельствах, арендатор обязан вносить арендную плату за всю площадь, указанную в договоре 12775 кв. м.
Ответчик отзыва на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании представитель истца требования по апелляционной жалобе поддержал.
Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие его представителя по имеющимся материалам.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Иваново N 489 от 27.02.2007 администрация (арендодатель) и ОАО "Ивановская ДСК" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N С-2/01-1111 (далее - договор) (л.д. -14), в соответствии с которым арендатору передается в аренду земельный участок (кадастровый номер 37:24:01 04 56:0130) общей площадью 12775 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: город Иваново, микрорайон N 1 Сухово - Дерябихского жилого района, для строительства многоквартирного жилого дома. Срок аренды сторонами установлен на четыре года с даты подписания постановления.
В соответствии с договором арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября ежегодно, размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год в соответствии с решениями органа местного самоуправления в установленном порядке. В случае изменения базовых размеров арендной платы исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных расчетов (уведомлений).
В силу пункта 4.2.4 договора стороны предусмотрели, что информация о необходимости перерасчета арендной платы в порядке пункта 3.4 договора доводится до арендатора путем публикации в газете "Рабочий край".
В соответствии с пунктом 5.2 договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По расчетам истца за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в 2011-2013 годах в сумме 600 040 руб. 60 коп., а также на сумму задолженности начислена пеня в размере 272 006 руб. 83 коп. по состоянию на 28.01.2014.
Неисполнение обязанности по своевременному внесению арендной платы в указанном выше размере со стороны общества, послужило основанием для обращения администрации с иском в Арбитражный суд Ивановской области.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, и, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:01 04:56:0130 стороны согласовали его существенные (необходимые) условия: площадь и местонахождение земельного участка, размер арендной платы, порядок ее уплаты.
Договор подписан сторонами без разногласий и дополнений, в установленном законом порядке зарегистрирован и не оспорен.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
Статьей 65 ЗК РФ определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
По пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в действующей редакции) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Из статьи 6 Закона Ивановской области от 17.06.2008 N 59-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городском округе Иваново" (с учетом изменений, внесенных Законом Ивановской области от 31.12.2008 N 191-ОЗ) следует, что полномочия арендодателя, в том числе по изменению, прекращению договоров аренды, а также полномочия по изменению, прекращению иных договоров, заключенных в соответствии с законодательством до вступления в силу указанного Закона в отношении земельных участков, распоряжение которыми отнесено Законом к полномочиям исполнительных органов государственной власти Ивановской области, переходят к уполномоченному исполнительному органу государственной власти Ивановской области с 1 января 2011 года. Законом Ивановской области от 30.06.2010 N 66-ОЗ вышеуказанные законы признаны утратившими силу с 01 августа 2010 года.
Согласно статье 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При этом если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как определено в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что администрацией были выданы разрешения на строительство многоквартирных жилых домов: литера 1, литера 1 (корпус А), литера 1 (корпус Б) по адресу: Ивановская область, город Иваново, в микрорайоне N 1 Сухово-Дерябихского жилого района (л.д. -113-122).
На спорном земельном участке построен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом литер 1, корпус А (адресная часть - город Иваново, шоссе Кохомское, дом 3, корпус 2).
Данный объект введен в эксплуатацию на основании разрешения N RU 37302000-0011-2010, выданного администрацией (л.д. -73).
В указанном доме в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на квартиру (л.д. -75).
По заказу ответчика произведен раздел спорного земельного участка в связи с введением объекта в эксплуатацию, определены границы двух участков, непосредственно под каждым объектом обозначенных на проекте межевого плана от 03.06.2013 (л.д. -76-85) под номерами 37:24:010456:130:ЗУ1 и 37:24:010456:130:ЗУ2 с площадями 9605 кв. м и 3170 кв. м соответственно.
Участок под введенным в эксплуатацию многоквартирным домом имеет площадь земельного участка 3170 кв. м.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 4 части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Пунктами 3, 4, 5 статьи 16 Федерального закона РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" определено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Пунктом 66 того же Постановления разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Таким образом, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) публично-правовое образование, как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.
В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности на объекты долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность.
Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
Из разъяснений пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
В связи с тем, что ответчик строительство объекта завершил и сдал дом в эксплуатацию, он фактически перестал быть пользователем земельного участка, являющегося предметом договора аренды. Обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна сторона не отвечает (пункт 1 статьи 416 ГК РФ).
Исходя из этого обязанность у ответчика по внесению спорных арендных платежей отсутствует, поскольку спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал во взыскании арендной платы за земельный участок площадью 3170 кв. м с установленными границами и схемой его расположения после даты введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 27.02.2014 по делу N А17-1952/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Иваново - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
В.Г.САНДАЛОВ
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
О.П.КОБЕЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)