Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 07 марта 2014 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,
судей Соловьевой М.В., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Войцешко И.С.,
при участии в судебном заседании:
от заявителя: представитель не явился, уведомлен надлежащим образом,
от заинтересованного лица: представитель по доверенности от 31.10.2013 г. N 83-113/13-06-05 Ремнев С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зодиак" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2013 г. по делу N А32-30561/2013 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Зодиак" о признании недействительным предписания от 11.06.2013 г. N 83-1784/2013-14,
заинтересованное лицо: Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края,
принятое в составе судьи Колодкиной В.Г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Зодиак" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным предписания Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края г. Краснодар (далее - управление) от 11.06.2013 г. N 83-1784/13-14.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26 декабря 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Решение мотивировано тем, что заявителем не представлено суду доказательств несоответствия оспариваемого предписания какому-либо закону или нормативному правовому акту, а также нарушения законных прав и интересов общества в сфере предпринимательской деятельности.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Зодиак" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы общество указало, что при проведении проверки управление неверно установило объект строительства, что отражено в предписании. В оспариваемом предписании отсутствует указание на конкретные мероприятия и их обоснование, которые заявитель должен осуществить для его исполнения, а содержание нарушения выражено предельно абстрактной формулировкой, носит обобщенный характер, относимость к обществу которых не подтверждено документально.
Заявитель, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении требований апелляционной жалобы отказать.
Как следует из материалов дела, На основании приказа управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края от 11.04.2013 г. N 27-п управлением в присутствии генерального директора общества Пономарева Г.В. проведена внеплановая проверка ООО "Зодиак" по вопросам исполнения требований законодательства об участии в долевом строительстве. В ходе проверки установлено следующее.
ООО "Зодиак" осуществляет строительство объекта недвижимости на земельном участке общей площадью 7 881 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203012:19, расположенным по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, принадлежащем обществу на праве аренды согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 07.06.2010 г. N 4900005839 (зарегистрирован в Росреестре 06.08.2010 г.
N 23-23-50/083/2010-311), заключенному между МО город-курорт Сочи и ООО "Санаторий "Заполярье" и договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2010 г. N 526 (зарегистрирован в Росреестре 05.10.2010 г. N 23-23-50/102/2010-015).
Согласно договору аренды от 07.06.2010 г. N 4900005839 вид разрешенного использования земельного участка - санаторно-агростроительный комплекс "Заполярье".
Дополнительным соглашением N 1 от 28.04.2012 г. к договору аренды от 07.06.2010 г. N 4900005839 изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 7881 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203012:19, расположенного по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогово, 10, на - "гостиница".
Административным органом установлено, что ООО "Зодиак" заключено с гражданами и юридическими лицами 40 предварительных договоров участия в долевом строительстве указанного выше объекта в отношении квартир и машиномест в подземном паркинге на общую сумму 403 547 620 руб., привлечено денежных средств в общей сумме 212 053 596 руб., что по существу заявителем не отрицается. Разрешение на строительство объекта не представлено, договоры участия в долевом строительстве объекта в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не заключены и не зарегистрированы, что является нарушением части 2 статьи 1, пункта 2 статьи 2, частей 1, 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
По результатам проверки составлен акт проверки от 26.04.2013 г. и в адрес общества вынесено предписание от 11.06.2013 г. N 83.1784/13-14.
Из содержания предписания следует, что обществу предписано устранить нарушения части 2 статьи 1, пункта 2 статьи 2, частей 1, 2 статьи 3, части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, допущенные при привлечении денежных средств граждан и юридических лиц по 40 предварительным договорам участия в долевом строительстве объекта в отношении квартир и машиномест в подземном паркинге в общей сумме 212 053 596 руб., а именно: привести указанные правоотношения в соответствие с требованиями законодательства об участии в долевом строительстве, либо вернуть денежные средства, уплаченные по указанным договорам в срок до 01.09.2013 г. В предписании разъяснено, что неисполнение требований предписания является основанием для рассмотрения вопроса о привлечении общества к административной ответственности по части 4 статьи 19.5 Кодекса, а также разъяснена возможность обжалования предписания в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Не согласившись с выданным предписанием, общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с соответствующим заявлением.
Повторно исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заинтересованного лица, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Отношения в сфере строительства многоквартирных жилых домов с привлечением денежных средств граждан урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно пунктам 4, 6 части 5 статьи 23 Закона об участии в долевом строительстве контролирующий орган вправе осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; направлять лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.
Статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органом местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 г.
N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), запрещается (часть 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ, вступившая в силу с 21.06.2010 г.).
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Из приведенных нормативных предписаний следует, что, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона N 214-ФЗ (наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан. Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 г. N 13863/09.
В соответствии с пунктом 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 разъяснено, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Судом первой инстанции установлено и обществом не оспаривается, что ООО "Зодиак" является застройщиком объекта капитального строительства "Гостиница по адресу ул. Пирогова,10, в Центральном районе г. Сочи". Обществом привлечены для строительства денежные средства граждан и юридических лиц путем заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве в количестве 40 в общей сумме 212 053 596 рублей (реестр договоров приложен к оспариваемому предписанию). В ходе проведения проверки расходования привлеченных денежных средств для строительства объекта на цели, не связанные с созданием объекта не установлено.
Предметом предварительных договоров участия в долевом строительстве гостиницы, заключенных заявителем (на примере договора от 10.12.2012 г.
N 1Н-ап, заключенного с гр. Корчагиной Е.А.) является обязанность не позднее 28.02.2013 г. заключить основной договор участия в долевом строительстве гостиницы с количеством жилых блоков 12, этажностью от 3 до 8 этажей, по строительному адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова,10, в отношении объекта долевого строительства, указанного в пункте 1.2 предварительного договора, на условиях полностью идентичных содержащимся в приложении N 1 договора участия в долевом строительстве.
Согласно пункту 2.1. предварительного договора в обеспечение своих обязательств участник долевого строительства вносит застройщику сумму обеспечения обязательств в денежном выражении (конкретно по рассматриваемому договору - 5 362 500 руб.), которые засчитываются в счет оплаты 100% от стоимости помещения по основному договору участия в долевом строительстве.
При этом договоры на участие в долевом строительстве, зарегистрированные в соответствии с требованиями действующего законодательства, суду не представлены.
Материалами дела подтверждается, что действия общества нарушают требования части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, поскольку до заключения и регистрации договора долевого участия в строительстве спорного объекта, до получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации привлекал денежные средства дольщиков.
Довод заявителя сводится к тому, что предварительные договоры участия в долевом строительстве следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, ссылаясь на пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" и к ним не применяются положения Закона N 214-ФЗ.
Однако судом первой инстанции правомерно сделана ссылка на пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 следует, что положения Закона о долевом участии в строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи.
Разъяснения, содержащиеся в названом постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.
Доводы подателя жалобы о неисполнимости предписания судом отклоняются, поскольку отсутствие у общества денежных средств граждан и юридических лиц, привлеченных на строительство объекта само по себе не свидетельствует о неисполнимости предписания, так как возврат указанной в предписании суммы, может быть осуществлен и за счет доходов общества от осуществляемой им предпринимательской деятельности. Кроме того, суд отмечает, что оспариваемым предписанием обществу не указано на необходимость исполнения предписания именно путем возврата привлеченных денежных средств. Общество вправе исполнить предписание, в том числе и приведя сложившиеся с гражданами и юридическими лицами правоотношения в соответствие с требованиями законодательства об участии в долевом строительстве.
Довод общества, что денежные средства граждан им привлекались на строительство объекта капитального строительства, имеющего статус гостиницы, а не на многоквартирный жилой дом, судом не принимаются во внимание, как не имеющие, в данном случае, правового значения.
Судом первой инстанции верно установлено, что из представленных в материалы дела рекламных проспектов видно, что общество осуществляет продажу именно квартир. Данное обстоятельство подтверждается в том числе и приложением к проекту договора долевого участия в строительстве гостиницы, из которого видно, что он заключен в отношении помещения, состоящего из комнат (кухня, спальня, гостиная, санузлы) и фактически представляет собой квартиру (статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Между тем, заявителем не представлено суду доказательств несоответствия оспариваемого предписания какому-либо закону или нормативному правовому акту.
В связи с изложенным судом первой инстанции обоснованно отказано обществу в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
В связи с тем, что при подаче таких заявлений неимущественного характера, как заявление о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, размер государственной пошлины составляет 200 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для юридических лиц (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ), при обжаловании судебных актов по этим делам государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от указанных размеров и составляет 100 рублей для физических лиц и 1000 рублей для юридических лиц.
Подателем апелляционной жалобы платежным поручением от 09.01.2014 г. N 1 в федеральный бюджет уплачена государственная пошлина в размере 2000 рублей.
В связи с изложенным, заявителю надлежит возвратить излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1000 рублей.
Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное определение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2013 г. по делу N А32-30561/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Зодиак", юридический адрес: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Войкова, 35, офис 9, ИНН 2320179142, из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 09.01.2014 г. N 1 государственную пошлину в сумме 1000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Г.А.СУРМАЛЯН
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.03.2014 N 15АП-1599/2014 ПО ДЕЛУ N А32-30561/2013
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 марта 2014 г. N 15АП-1599/2014
Дело N А32-30561/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 07 марта 2014 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,
судей Соловьевой М.В., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Войцешко И.С.,
при участии в судебном заседании:
от заявителя: представитель не явился, уведомлен надлежащим образом,
от заинтересованного лица: представитель по доверенности от 31.10.2013 г. N 83-113/13-06-05 Ремнев С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зодиак" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2013 г. по делу N А32-30561/2013 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Зодиак" о признании недействительным предписания от 11.06.2013 г. N 83-1784/2013-14,
заинтересованное лицо: Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края,
принятое в составе судьи Колодкиной В.Г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Зодиак" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным предписания Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края г. Краснодар (далее - управление) от 11.06.2013 г. N 83-1784/13-14.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26 декабря 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Решение мотивировано тем, что заявителем не представлено суду доказательств несоответствия оспариваемого предписания какому-либо закону или нормативному правовому акту, а также нарушения законных прав и интересов общества в сфере предпринимательской деятельности.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Зодиак" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы общество указало, что при проведении проверки управление неверно установило объект строительства, что отражено в предписании. В оспариваемом предписании отсутствует указание на конкретные мероприятия и их обоснование, которые заявитель должен осуществить для его исполнения, а содержание нарушения выражено предельно абстрактной формулировкой, носит обобщенный характер, относимость к обществу которых не подтверждено документально.
Заявитель, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении требований апелляционной жалобы отказать.
Как следует из материалов дела, На основании приказа управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края от 11.04.2013 г. N 27-п управлением в присутствии генерального директора общества Пономарева Г.В. проведена внеплановая проверка ООО "Зодиак" по вопросам исполнения требований законодательства об участии в долевом строительстве. В ходе проверки установлено следующее.
ООО "Зодиак" осуществляет строительство объекта недвижимости на земельном участке общей площадью 7 881 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203012:19, расположенным по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, принадлежащем обществу на праве аренды согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 07.06.2010 г. N 4900005839 (зарегистрирован в Росреестре 06.08.2010 г.
N 23-23-50/083/2010-311), заключенному между МО город-курорт Сочи и ООО "Санаторий "Заполярье" и договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2010 г. N 526 (зарегистрирован в Росреестре 05.10.2010 г. N 23-23-50/102/2010-015).
Согласно договору аренды от 07.06.2010 г. N 4900005839 вид разрешенного использования земельного участка - санаторно-агростроительный комплекс "Заполярье".
Дополнительным соглашением N 1 от 28.04.2012 г. к договору аренды от 07.06.2010 г. N 4900005839 изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 7881 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203012:19, расположенного по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогово, 10, на - "гостиница".
Административным органом установлено, что ООО "Зодиак" заключено с гражданами и юридическими лицами 40 предварительных договоров участия в долевом строительстве указанного выше объекта в отношении квартир и машиномест в подземном паркинге на общую сумму 403 547 620 руб., привлечено денежных средств в общей сумме 212 053 596 руб., что по существу заявителем не отрицается. Разрешение на строительство объекта не представлено, договоры участия в долевом строительстве объекта в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не заключены и не зарегистрированы, что является нарушением части 2 статьи 1, пункта 2 статьи 2, частей 1, 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
По результатам проверки составлен акт проверки от 26.04.2013 г. и в адрес общества вынесено предписание от 11.06.2013 г. N 83.1784/13-14.
Из содержания предписания следует, что обществу предписано устранить нарушения части 2 статьи 1, пункта 2 статьи 2, частей 1, 2 статьи 3, части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, допущенные при привлечении денежных средств граждан и юридических лиц по 40 предварительным договорам участия в долевом строительстве объекта в отношении квартир и машиномест в подземном паркинге в общей сумме 212 053 596 руб., а именно: привести указанные правоотношения в соответствие с требованиями законодательства об участии в долевом строительстве, либо вернуть денежные средства, уплаченные по указанным договорам в срок до 01.09.2013 г. В предписании разъяснено, что неисполнение требований предписания является основанием для рассмотрения вопроса о привлечении общества к административной ответственности по части 4 статьи 19.5 Кодекса, а также разъяснена возможность обжалования предписания в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Не согласившись с выданным предписанием, общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с соответствующим заявлением.
Повторно исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заинтересованного лица, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Отношения в сфере строительства многоквартирных жилых домов с привлечением денежных средств граждан урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно пунктам 4, 6 части 5 статьи 23 Закона об участии в долевом строительстве контролирующий орган вправе осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; направлять лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.
Статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органом местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 г.
N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), запрещается (часть 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ, вступившая в силу с 21.06.2010 г.).
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Из приведенных нормативных предписаний следует, что, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона N 214-ФЗ (наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан. Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 г. N 13863/09.
В соответствии с пунктом 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 разъяснено, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Судом первой инстанции установлено и обществом не оспаривается, что ООО "Зодиак" является застройщиком объекта капитального строительства "Гостиница по адресу ул. Пирогова,10, в Центральном районе г. Сочи". Обществом привлечены для строительства денежные средства граждан и юридических лиц путем заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве в количестве 40 в общей сумме 212 053 596 рублей (реестр договоров приложен к оспариваемому предписанию). В ходе проведения проверки расходования привлеченных денежных средств для строительства объекта на цели, не связанные с созданием объекта не установлено.
Предметом предварительных договоров участия в долевом строительстве гостиницы, заключенных заявителем (на примере договора от 10.12.2012 г.
N 1Н-ап, заключенного с гр. Корчагиной Е.А.) является обязанность не позднее 28.02.2013 г. заключить основной договор участия в долевом строительстве гостиницы с количеством жилых блоков 12, этажностью от 3 до 8 этажей, по строительному адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова,10, в отношении объекта долевого строительства, указанного в пункте 1.2 предварительного договора, на условиях полностью идентичных содержащимся в приложении N 1 договора участия в долевом строительстве.
Согласно пункту 2.1. предварительного договора в обеспечение своих обязательств участник долевого строительства вносит застройщику сумму обеспечения обязательств в денежном выражении (конкретно по рассматриваемому договору - 5 362 500 руб.), которые засчитываются в счет оплаты 100% от стоимости помещения по основному договору участия в долевом строительстве.
При этом договоры на участие в долевом строительстве, зарегистрированные в соответствии с требованиями действующего законодательства, суду не представлены.
Материалами дела подтверждается, что действия общества нарушают требования части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, поскольку до заключения и регистрации договора долевого участия в строительстве спорного объекта, до получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации привлекал денежные средства дольщиков.
Довод заявителя сводится к тому, что предварительные договоры участия в долевом строительстве следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, ссылаясь на пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" и к ним не применяются положения Закона N 214-ФЗ.
Однако судом первой инстанции правомерно сделана ссылка на пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 следует, что положения Закона о долевом участии в строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи.
Разъяснения, содержащиеся в названом постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.
Доводы подателя жалобы о неисполнимости предписания судом отклоняются, поскольку отсутствие у общества денежных средств граждан и юридических лиц, привлеченных на строительство объекта само по себе не свидетельствует о неисполнимости предписания, так как возврат указанной в предписании суммы, может быть осуществлен и за счет доходов общества от осуществляемой им предпринимательской деятельности. Кроме того, суд отмечает, что оспариваемым предписанием обществу не указано на необходимость исполнения предписания именно путем возврата привлеченных денежных средств. Общество вправе исполнить предписание, в том числе и приведя сложившиеся с гражданами и юридическими лицами правоотношения в соответствие с требованиями законодательства об участии в долевом строительстве.
Довод общества, что денежные средства граждан им привлекались на строительство объекта капитального строительства, имеющего статус гостиницы, а не на многоквартирный жилой дом, судом не принимаются во внимание, как не имеющие, в данном случае, правового значения.
Судом первой инстанции верно установлено, что из представленных в материалы дела рекламных проспектов видно, что общество осуществляет продажу именно квартир. Данное обстоятельство подтверждается в том числе и приложением к проекту договора долевого участия в строительстве гостиницы, из которого видно, что он заключен в отношении помещения, состоящего из комнат (кухня, спальня, гостиная, санузлы) и фактически представляет собой квартиру (статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Между тем, заявителем не представлено суду доказательств несоответствия оспариваемого предписания какому-либо закону или нормативному правовому акту.
В связи с изложенным судом первой инстанции обоснованно отказано обществу в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
В связи с тем, что при подаче таких заявлений неимущественного характера, как заявление о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, размер государственной пошлины составляет 200 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для юридических лиц (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ), при обжаловании судебных актов по этим делам государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от указанных размеров и составляет 100 рублей для физических лиц и 1000 рублей для юридических лиц.
Подателем апелляционной жалобы платежным поручением от 09.01.2014 г. N 1 в федеральный бюджет уплачена государственная пошлина в размере 2000 рублей.
В связи с изложенным, заявителю надлежит возвратить излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1000 рублей.
Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное определение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2013 г. по делу N А32-30561/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Зодиак", юридический адрес: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Войкова, 35, офис 9, ИНН 2320179142, из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 09.01.2014 г. N 1 государственную пошлину в сумме 1000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Г.А.СУРМАЛЯН
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)